導(dǎo)語：全區(qū)物業(yè)管理指導(dǎo)意見一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

為全面加強全區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理，強化小區(qū)公共管理和服務(wù)，切實提高居住環(huán)境質(zhì)量，促進社會和諧進步，進一步提升廣大居民的幸福感和滿意度，特提出如下實施意見。

一、指導(dǎo)思想

（一）指導(dǎo)思想

堅持以科學發(fā)展觀為指導(dǎo)，創(chuàng)新物業(yè)管理的體制和機制，理順社區(qū)建設(shè)、物業(yè)管理、業(yè)主自治之間的關(guān)系，構(gòu)建“統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、分級負責、條塊結(jié)合、綜合協(xié)調(diào)”的物業(yè)管理新體制，充分發(fā)揮街道和社區(qū)作用，把物業(yè)管理納入社區(qū)管理體系，強化住宅小區(qū)物業(yè)管理工作，促進物業(yè)管理行業(yè)向社會化、市場化、專業(yè)化、規(guī)范化發(fā)展，及時化解物業(yè)管理領(lǐng)域的各類矛盾問題，提高服務(wù)質(zhì)量，推進長效管理，提升社會和居民對物業(yè)管理的滿意度，實現(xiàn)全區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理的全覆蓋。

（二）基本原則

1、樹立“大物管”理念。住宅小區(qū)物業(yè)管理作為現(xiàn)代城市管理的重要組成部分，納入?yún)^(qū)科學發(fā)展考核體系，構(gòu)建區(qū)、街道、社區(qū)三級管理網(wǎng)絡(luò)，建立區(qū)物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，實行統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、統(tǒng)一協(xié)調(diào)、統(tǒng)一監(jiān)督、統(tǒng)一考核。

2、建立屬地負責機制。明確區(qū)住建委是住宅小區(qū)物業(yè)管理全覆蓋工作中的管理主體，街道是責任主體，社區(qū)是落實主體，綜合協(xié)調(diào)解決住宅小區(qū)物業(yè)管理中遇到的各類問題。將物業(yè)管理工作與社區(qū)網(wǎng)格化管理相結(jié)合，推行“3+2”工作模式，即在社區(qū)居委會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展工作的基礎(chǔ)上，充分發(fā)揮樓片長和社區(qū)志愿者的協(xié)調(diào)作用，實現(xiàn)物業(yè)管理“資源共享、優(yōu)勢互補、協(xié)作互動、共同發(fā)展”，真正把物業(yè)管理全覆蓋工作職責落到實處。

3、因地制宜分類管理。堅持市場化、專業(yè)化方向，商品住宅小區(qū)推行市場化物業(yè)服務(wù)；老舊小區(qū)通過綜合整治改造，積極創(chuàng)造條件向市場化物業(yè)服務(wù)過渡；暫不具備條件的小區(qū)或分散的居住樓、生活大院，由社區(qū)代管或業(yè)主自治；加強行政管理考核，確保各類住宅小區(qū)物業(yè)管理“有人管事、有章理事、有錢辦事”。

4、堅持有償服務(wù)原則。加大物業(yè)管理全覆蓋工作宣傳力度，分區(qū)域、分層次推進物業(yè)管理全覆蓋工作，逐步轉(zhuǎn)變居民消費觀念，切實提高物業(yè)費收繳比例，實現(xiàn)契約化管理。

二、工作目標

1、目標：到2012年底，初步建立區(qū)、街道、社區(qū)三級物業(yè)管理體系；全區(qū)所有住宅小區(qū)物業(yè)管理率達100%，實現(xiàn)全覆蓋；爭創(chuàng)國家級物業(yè)管理示范小區(qū)1-2個，省物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)3-4個。

2、范圍：解放街道、湖東街道、桃源街道、沙塘街道、霍里街道的城市建成區(qū)。

3、對象：全區(qū)城區(qū)范圍內(nèi)各類住宅物業(yè)，包括以住宅為主、人口規(guī)模達1000人或戶數(shù)達300戶的居住生活聚集地，以及分散居住樓、無單位管理的生活大院。

4、標準：按照“封閉式管理，開放式服務(wù)”的要求,新建住宅小區(qū)全面實行市場化、專業(yè)化的物業(yè)管理等級服務(wù)；暫不具備市場化、專業(yè)化運作條件的其他各類小區(qū)以及分散的居住樓、生活大院，實行“五個有”的基礎(chǔ)性服務(wù)，即有治安防范、有清掃保潔、有綠化養(yǎng)護、有物業(yè)維修、有停車管理（以下簡稱“五個有”，具體標準由區(qū)住建委制定公布）。實行全區(qū)每家每戶發(fā)放貼心服務(wù)卡，為各居民提供優(yōu)質(zhì)貼心的服務(wù)。

三、分類管理

（一）“專業(yè)物業(yè)服務(wù)”模式。對新近開發(fā)住宅小區(qū)或條件較好的小區(qū)，由業(yè)主委員會向社會公開招聘引進專業(yè)物業(yè)公司開展物業(yè)管理。

（二）“社區(qū)物業(yè)服務(wù)部”模式。在管理區(qū)域較大、且房屋分散錯落的老舊小區(qū)或農(nóng)民集中安置小區(qū)推行“社區(qū)物業(yè)服務(wù)部”模式。即在社區(qū)居委會指導(dǎo)下，以非營利性經(jīng)濟實體形式向區(qū)民政局申報民辦非企業(yè)單位，開展小區(qū)物業(yè)服務(wù)。

（三）“業(yè)主自治”模式。即在相對封閉的服務(wù)區(qū)內(nèi)，推選部分業(yè)主代表，由他們自行實施保安保潔及公用設(shè)施維護等，或由他們牽頭委托專業(yè)公司進行管理。

（四）“社區(qū)單位共管”模式。即依靠社區(qū)自管房單位力量，開展物業(yè)管理。

四、工作安排

實施住宅小區(qū)物業(yè)管理實現(xiàn)全覆蓋是一項長期而緊迫的任務(wù)。為完成本方案確定的工作內(nèi)容，今年計劃分三個階段進行。

（一）動員部署階段（2012年1月1日至2月15日）

由街道牽頭、社區(qū)配合，對各自轄區(qū)內(nèi)小區(qū)進行全面調(diào)查摸底。區(qū)住建委對各街道上報情況進行匯總，制定詳細全覆蓋實施方案，召開全區(qū)物業(yè)管理全覆蓋動員大會。

（二）組織實施階段（2012年2月16日至9月30日）

1、完成新建小區(qū)、次新小區(qū)物業(yè)對照標準落實到位。（2012年2月16日至6月30日）

街道根據(jù)區(qū)實施意見制定各小區(qū)細化方案，對新建小區(qū)和次新小區(qū)按《市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)規(guī)范及等級指導(dǎo)性標準》實施全方位物業(yè)服務(wù)。

2、完成老舊小區(qū)、安置小區(qū)物業(yè)全覆蓋。（2012年2月16日至9月30日）

對老舊小區(qū)、安置房（含廉租住房）小區(qū)，根據(jù)小區(qū)條件，對能實施專業(yè)化物業(yè)管理的，實施專業(yè)化物業(yè)管理；對不能完全實施專業(yè)化物業(yè)管理的，實施社區(qū)服務(wù)部、業(yè)主自治或社區(qū)單位共管的多種模式，落實小區(qū)“五個有”的基礎(chǔ)性有償服務(wù)與管理，實施物業(yè)管理全覆蓋。

（三）考核驗收階段（2012年10月1日至11月30日）

領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室組織各成員單位，集中時間和精力，以街道為單位，對照相關(guān)內(nèi)容和標準，對各街道轄內(nèi)住宅小區(qū)物業(yè)管理情況進行全面考核驗收。對驗收合格的，發(fā)放合格通知書；對不合格的，發(fā)放限時整改通知書；對逾期仍未能通過驗收的，對有關(guān)責任單位和責任人進行處理。

五、保障措施

實行物業(yè)管理全覆蓋，要從各方面落實保障措施，以確保該項民生工程的順利實施。在對全區(qū)物業(yè)管理充分調(diào)研的基礎(chǔ)上，確立了“三個依靠、兩個支持”的保障措施。

（一）依靠市場。逐步形成市場化專業(yè)物業(yè)管理模式是物業(yè)管理發(fā)展的必然要求，在實施物業(yè)管理全覆蓋的過程中，要通過公開、公平、公正市場招標，整合資源，引進優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè)，提升物業(yè)管理水平。通過鼓勵各物業(yè)管理企業(yè)爭創(chuàng)部優(yōu)、省優(yōu)、市優(yōu)活動，促進小區(qū)物業(yè)管理，形成良好氛圍，推動全區(qū)物業(yè)管理水平上一新臺階。同時本著“誰建設(shè)、誰受益”的原則，鼓勵支持物業(yè)管理企業(yè)在充分征求老舊小區(qū)廣大業(yè)主意見的前提下，投資部分配套建設(shè)，建成后受益歸物業(yè)企業(yè)，以彌補物業(yè)管理經(jīng)費不足。

（二）依靠群眾。1、全面提高收費率，通過物業(yè)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，通過社區(qū)的精心管理，使物業(yè)管理工作得到廣大業(yè)主的理解、支持，從而形成自覺交費的良好氛圍。2、依靠樓長、片長，在小區(qū)內(nèi)選出熱心于公益事業(yè)、有責任心的業(yè)主作為樓長，在樓長中推選出有一定組織領(lǐng)導(dǎo)能力的業(yè)主作為片長，形成業(yè)主巡邏、業(yè)主維修等的社區(qū)服務(wù)小分隊，為廣大業(yè)主進行低償服務(wù)。3、依靠社區(qū)志愿者，各社區(qū)都有不同數(shù)量的志愿者，尋求有著各種技能或特長的志愿者，為廣大業(yè)主提供低償專業(yè)服務(wù)。

（三）依靠社會。1、依靠轄區(qū)內(nèi)大單位對其自管公房或單位職工住宅小區(qū)實施物業(yè)管理。2、積極尋求轄區(qū)內(nèi)大單位對物業(yè)管理全覆蓋的資金支持。

（四）政策支持

1、將物業(yè)管理納入社區(qū)管理。依靠社區(qū)、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)三個方面的力量，實現(xiàn)資源共享、優(yōu)勢互補、相互支持、相互配合，形成在社區(qū)黨組織領(lǐng)導(dǎo)下的社區(qū)管理合力，建立起專業(yè)服務(wù)、民主管理和行政監(jiān)督相結(jié)合的新型社區(qū)管理新體制，不斷提高物業(yè)管理水平和社區(qū)各項工作質(zhì)量，充實社區(qū)服務(wù)內(nèi)容、完善社區(qū)管理體制，為構(gòu)建和諧社區(qū)創(chuàng)造條件。

2、形成網(wǎng)格化管理體系。建立政府統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，區(qū)住建委行業(yè)指導(dǎo)，街道辦事處管街道，社區(qū)管格、物業(yè)管小區(qū)的全方位網(wǎng)格化管理機制，使我區(qū)物業(yè)管理無盲點，實現(xiàn)我區(qū)物業(yè)服務(wù)、管理、監(jiān)督全覆蓋。主要以市區(qū)主要道路為依托，按照屬地管理小區(qū)和單體樓分布，劃分為若干個物業(yè)管理網(wǎng)格（可以社區(qū)網(wǎng)格化劃分為依據(jù)），構(gòu)建整體聯(lián)動、齊抓共管、科學高效的物業(yè)管理新格局。在網(wǎng)格內(nèi)，本著先易后難、循序漸進的原則，逐步實現(xiàn)規(guī)模化管理。

3、加大對物業(yè)企業(yè)的監(jiān)管。完善物業(yè)招投標制度，建立和健全誠信檔案制度，制定對不誠信物業(yè)企業(yè)或?qū)ι鐣靶^(qū)業(yè)主造成嚴重損害的物業(yè)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)的管理辦法。

（五）資金支持

1、加大對老舊小區(qū)和農(nóng)民安置小區(qū)的物業(yè)補貼力度。對農(nóng)民安置小區(qū)（包括廉租房小區(qū)）參照《區(qū)人民政府關(guān)于扶持物業(yè)服務(wù)工作的意見》進行補貼，對未改造的老舊小區(qū)根據(jù)小區(qū)管理的標準及實際情況，給予適當補貼。

2、對物業(yè)管理企業(yè)實施考核和獎勵。按照《區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)考核暫行辦法》，對物業(yè)小區(qū)實施定期考核和年終獎勵?？己霜剟顦藴视蓞^(qū)住建委、財政局共同制定。

3、撥付啟動資金。根據(jù)各街道物業(yè)小區(qū)尤其是老舊小區(qū)的數(shù)量，撥付一定的啟動資金，?？钣糜谖飿I(yè)管理全覆蓋這項民生工程，如建立物業(yè)管理網(wǎng)格化、組建業(yè)主委員會、制作統(tǒng)一便民服務(wù)卡片、開展社會宣傳等。

六、工作要求

（一）強化組織領(lǐng)導(dǎo)，形成工作合力。成立區(qū)物業(yè)管理全覆蓋工作領(lǐng)導(dǎo)小組，區(qū)委書記任組長，區(qū)政府區(qū)長任第一副組長，分管副區(qū)長任副組長，相關(guān)部門負責人為成員。辦公室設(shè)在區(qū)住建委，區(qū)住建委主任任辦公室主任，房管辦主任任辦公室副主任。領(lǐng)導(dǎo)小組具體負責全區(qū)物業(yè)管理工作的組織領(lǐng)導(dǎo)、目標計劃、方案制定、政策研究、督促檢查等職責。各街道也要相應(yīng)成立領(lǐng)導(dǎo)小組或相關(guān)組織，組建街道物業(yè)服務(wù)中心，建立健全相關(guān)工作制度，確保責任落到實處。各相關(guān)部門要按照區(qū)委、區(qū)政府要求，統(tǒng)一思想，提高認識，認真履職，形成合力。

（二）強化工作責任，嚴格實施獎懲。建立區(qū)、街道、社區(qū)三級聯(lián)動工作責任機制。區(qū)人民政府以簽訂目標責任書的方式明確各街道、各相關(guān)部門、單位和社區(qū)的職責、任務(wù)和要求，并將其納入年度績效目標考核、文明單位評選考核范圍。區(qū)物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組根據(jù)本工作方案制訂考核驗收表彰辦法，年底組織考核驗收，對完成目標任務(wù)的街道、部門、單位和社區(qū)及先進個人給予表彰和獎勵；對未完成目標任務(wù)的單位和個人，予以通報批評并追究相關(guān)責任人的責任。

（三）抓好資金籌措，加強監(jiān)督管理。區(qū)財政部門要于2012年第一季度前將資金撥付到位。區(qū)物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組負責統(tǒng)籌安排使用資金，建立資金專戶，編制資金預(yù)算項目和撥付計劃，按期上報資金撥付額度，及時將資金下?lián)芨鹘值?。各街道要本著嚴格管理、精打細算的原則，建立健全各項資金管理制度。在資金使用過程中，實行全程工程監(jiān)理，紀檢、審計全程跟蹤、實時監(jiān)督，確保資金規(guī)范使用。

（四）加大宣傳力度，營造良好氛圍。繼續(xù)通過各種宣傳媒體和輿論工具，采取多種形式大力宣傳，一方面引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)機構(gòu)樹立以人為本的服務(wù)理念，為居民提供高質(zhì)量的物業(yè)服務(wù)，從而為自身贏得生存和發(fā)展的空間；另一方面，轉(zhuǎn)變住戶傳統(tǒng)福利性住房的消費理念，增強物業(yè)有償服務(wù)的消費意識，使群眾從理解、認可到支持，從而自覺繳繳納物業(yè)管理費，積極參與物業(yè)管理活動，引導(dǎo)全社會形成支持物業(yè)管理發(fā)展的良好氛圍。