導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)市場調(diào)研，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

一、東莞市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r

在東莞新一輪城市建設(shè)的帶動(dòng)下，全市房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)穩(wěn)步、健康、持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)立項(xiàng)數(shù)量、商品房施工面積、商品房竣工面積，實(shí)際投入資金、實(shí)際銷售面積等較上年都有較大幅度增長，整個(gè)房地產(chǎn)呈現(xiàn)出欣欣向榮的態(tài)勢。

然而當(dāng)前房地產(chǎn)還處于買方市場，消費(fèi)者的購房變得更加理性，因此研究購房者的需求具有更加重要的意義。為此，我司進(jìn)行了“東莞市住房消費(fèi)狀況研究”的市場調(diào)研活動(dòng)，我們從東莞市常平鎮(zhèn)的總體住房消費(fèi)者的角度出發(fā)，對民眾對住房需求特點(diǎn)以及置業(yè)特點(diǎn)等進(jìn)行了較為分析和研究。以此作為我司常平項(xiàng)目下階段銷售的市場依據(jù)。

二、宏觀規(guī)劃對常平房地產(chǎn)的影響

1、高水平的城市化目標(biāo)，常平房地產(chǎn)業(yè)成為僅次于制造、物流為主的第三大支柱產(chǎn)業(yè)。

東莞市政府關(guān)于常平（2001~2020）經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略預(yù)測：2005年、2010年和2020年常平鎮(zhèn)國內(nèi)生產(chǎn)總值分別為82.16億元、165.25億元、428.61億元；2005年、2010年和2020年城鎮(zhèn)化水平分別為70%、75%和80%左右。

2、常平的城市定位及重心南移的決策，使鎮(zhèn)區(qū)南部迎來了前所未有的發(fā)展機(jī)遇，必將成為常平房地產(chǎn)市場的熱點(diǎn)。

根據(jù)常平鎮(zhèn)新的城市規(guī)劃城市性質(zhì)為“珠江三角洲東部地區(qū)的鐵路樞紐、客流、物流中心、東莞市東部經(jīng)濟(jì)、文化中心、華南商貿(mào)重鎮(zhèn)”。規(guī)劃常平鎮(zhèn)2005年、2010年和2020年的城鎮(zhèn)總?cè)丝诜謩e為47.5萬人、52萬人、60萬人左右；2005年、2010年和2020年基礎(chǔ)設(shè)施配套人口分別按31萬人、36萬人和45萬人計(jì)算。規(guī)劃2005年、2010年和2020年城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模分別為31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建設(shè)用地發(fā)展方向?yàn)橹饕蚰希⑦m當(dāng)向東發(fā)展，采取生活內(nèi)聚、產(chǎn)業(yè)外延的拓展方式。

3、生態(tài)住宅將成為開發(fā)商及消費(fèi)者共同關(guān)注的投資亮點(diǎn)。

常平鎮(zhèn)城市綠地景觀規(guī)劃將其中2020年常平鎮(zhèn)建成區(qū)綠化覆蓋率不小于50%，人均公共綠地面積達(dá)到12平方米以上，城市綠地系統(tǒng)結(jié)構(gòu)為“一軸、兩帶、三心、五點(diǎn)”。規(guī)劃常平城市景觀體系為“一點(diǎn)十廊，五軸十六節(jié)點(diǎn)，三區(qū)七門戶”，以“新城、碧水、綠脈”作為城市總體形象特征，將常平建設(shè)成為“水在城中，城在綠中，綠在陽光中，綠、水、城共生共融”的生態(tài)城市。

三、房地產(chǎn)市場分析

1、常平各個(gè)區(qū)域分析：

1)常平中元街及中心地段

沿中元街分布聯(lián)邦大廈、星匯大廈、建匯大廈、好運(yùn)廣場、廣裕中心，中心地段分布常陽花園、金地利、天鵝湖花園、麗景新園、明珠廣場等，其座落于常平商圈區(qū)，整個(gè)區(qū)域以小戶型，小面積為主，綠化率低，配套設(shè)施少，其成功銷售的主要原因來自地段，地段決定它的價(jià)值，此區(qū)域樓盤極具投資性，投資價(jià)值高，回報(bào)快，出租率高，購買以香港本地投資客較多，部分買來住家，其交通購物方便，周邊配套設(shè)施齊全，是常平最繁華的商業(yè)圈。

2)西北面區(qū)域

西北面零星分布金美花園、藍(lán)月灣、豪苑廣場，北面為碧湖花園，并期主要以外銷為主，開發(fā)以大戶為主，大面積。主要針對香港人，新樓盤藍(lán)月灣前期目標(biāo)客源定位以港人為主。一期銷售總結(jié)，本地人購買占80%，本地人購房以三戶為主，面積要求在大，對住戶要求舒適、寬敞。作為住家，香港人以二房面積小購買較多，作為旅游渡假的落腳點(diǎn)，北面碧湖花園是居家、渡假的好去處，空氣清新、環(huán)境污染小、配套設(shè)施齊全，注重環(huán)境，以中心湖為賣點(diǎn)，至力打造常平明星樓盤，該區(qū)域樓盤銷售一直看好。

3)常平南面，常黃公路沿線區(qū)域

住宅空置嚴(yán)重，原有“外銷”住宅的設(shè)計(jì)與需求日趨“內(nèi)銷”的矛盾越來越明顯。南南零星分布金碧花園、紫荊花園、陽光山莊，產(chǎn)品有別墅，洋房售價(jià)不等，以中小戶型為主，早期針對長香港業(yè)主，如紫荊花園購買者98%為香港人，其產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)針對港人設(shè)計(jì)，目前港人購房所占比例僅僅20%左右，而陽光山莊2004年購房80%為內(nèi)地人，常黃公路沿線區(qū)域銷售很不樂觀，目前處于滯銷局面，目前購買客戶向本地內(nèi)地市場延伸，其產(chǎn)品已不適應(yīng)消費(fèi)者需求。

4)常平東門區(qū)域，

常平房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢向東門聚集，鎮(zhèn)政府全力打造文化新城，一大批基礎(chǔ)設(shè)施相繼施工，如：鐵路公園、廣電中心、文化廣場、中心廣場、高爾夫球場、常平大劇院，因市場配套的大力支持，成為常平市場新地?zé)狳c(diǎn)區(qū)域。加之政府全力扶植該區(qū)域的房地產(chǎn)，如東田麗園，旺角新城，04年一經(jīng)推出就受消費(fèi)者的相當(dāng)大的關(guān)注，這與常平的規(guī)劃是分不開的，成為常平打造文化新城的有力依托。

5)麗城開發(fā)商住居區(qū)，依托于隱賢山莊風(fēng)景區(qū)的人文底蘊(yùn)與自然景觀為價(jià)值支撐，早期居家型物業(yè)的主要開發(fā)地。

位于常平東面鐵路旁邊分布有麗城隱賢山莊、麗景、麗都、聚福，規(guī)劃新建落成的世紀(jì)康城，相鄰新天美地，以東莞四大旅游景點(diǎn)之一隱賢山莊，為文化背景，集居所、餐飲、商貿(mào)、娛樂、渡假、旅游為一體，其區(qū)域開發(fā)的商品房，配套設(shè)施較為齊全，綠化率高，環(huán)境優(yōu)美，交通便利空氣清新，遠(yuǎn)離工業(yè)區(qū)，污染小，戶型設(shè)計(jì)超前，購買者都以早期港人居住渡假為主，投資客較小，一般自住。其購買的主要原因，來自周邊環(huán)境，空氣新鮮，其戶型設(shè)計(jì)符合早期港人需求，現(xiàn)區(qū)域內(nèi)以香港人居多?，F(xiàn)今推出的新樓盤如新天美地5期、世紀(jì)康城都以精美裝修突出個(gè)性化特點(diǎn)，以優(yōu)質(zhì)的管理服務(wù)，新穎的產(chǎn)品設(shè)計(jì)為基礎(chǔ)，銷售均價(jià)在3600元/平方米左右，目前片區(qū)內(nèi)香港人購房呈下降趨勢，本地與內(nèi)地呈現(xiàn)上升趨勢，且該區(qū)域出租率不高。

2、本區(qū)域競爭樓盤分析

針對本案麗都花園附近幾個(gè)樓盤市調(diào)分析。

麗城鹿兒島早期以風(fēng)景區(qū)，大環(huán)境為賣點(diǎn)，在售戶型有二戶至三戶。早期以香港人為主，后期購房以外地人和本地人為主，占比例的80%，其戶型方正實(shí)用，樓價(jià)適中，各方面配套齊全，03、04年銷售不是很樂觀，現(xiàn)仍然有部分空置房，導(dǎo)致現(xiàn)暫停原因來自發(fā)展商，根據(jù)調(diào)查其空置房是作為抵扣工程款所用；

山水雅居現(xiàn)主打休閑地段，主要宣傳推廣其配套齊全，戶型設(shè)計(jì)新穎超前，戶型選擇的多樣性。根據(jù)我司前期的調(diào)研，該項(xiàng)目原定于05年3月開盤正式發(fā)售，由于工程資金的原因推遲至5月開始認(rèn)籌?，F(xiàn)樓體已近封頂，由于近年常平的房地產(chǎn)市場供給相對大于需求的情況，本地的消化能力弱的客觀原因，山水雅居的客戶訪問量也較少，我司預(yù)測導(dǎo)致該盤遲遲未能發(fā)售的原因也就是由于認(rèn)籌客戶量的不足造成；

新天美地，其地理位置不理想，但走品牌個(gè)性化，特設(shè)7.5米的高入口大堂，裝修材料采用頂級材料，名廠潔具及廚具，新盤推出特價(jià)單位毛胚房，造成過一時(shí)搶購熱潮，但經(jīng)過購房者的一段時(shí)間理性思考，其銷售也逐步回落，作為新推樓盤其推廣力度是相當(dāng)大的，幾乎涵蓋了常平的所有媒體渠道。其產(chǎn)品中兩房購買中80%為香港人，三戶及四房購買為本地人，外地商人，銷售情況在本區(qū)域內(nèi)相對較好。

相鄰樓盤分析表僅供參考

案名

世紀(jì)康城

山水雅居

新天美地

戶型

二房

三房

二房

三房

二房

三房

面積

77.2

103

77

128

75.37

137

均價(jià)

3500元

3800元

3400元

總價(jià)

27萬

36萬

29.3萬

48.6萬

25.6萬

46.6萬

20年供樓

1600元

1850元

1700元

2600元

1400元

2500元

30年供樓

1300元

1500元

1400元

2100元

1150元

2000元

租金

無家具1500元/月

無家具

1800元/月

未定

未定

帶家具

2500元/月

帶家具

3500元/月

總結(jié)

園林景觀

戶型不實(shí)用

價(jià)格偏高

出入方便

戶型較好

周邊休閑配套

方正實(shí)用

尊貴豪華

單價(jià)易接受

總價(jià)較高

市場結(jié)論：

1、常平房地產(chǎn)市場前程看好，但其競爭也是日趨激烈，品牌競爭無論從開發(fā)經(jīng)營，到施工設(shè)計(jì)，還是物業(yè)管理，銷售服務(wù)越來越注重品牌的效應(yīng)。

2、常平市場正從過去的外銷主導(dǎo)向內(nèi)銷轉(zhuǎn)變，由于港人（含其它外銷需求部）與大陸與內(nèi)銷置業(yè)者的消費(fèi)習(xí)慣不同，新開發(fā)樓盤的規(guī)劃更注重對內(nèi)銷市場的偏好。

篇2

從各月商品房銷售均價(jià)的走勢來看，07年南京商品房銷售均價(jià)呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲態(tài)勢，但是07年末到08年初房價(jià)有略微的下降。

南京各區(qū)域主要在售樓盤

根據(jù)搜房網(wǎng)提供的信息，南京各行政區(qū)域主要在售樓盤情況如圖表9所示。

玄武、白下、鼓樓三大區(qū)域的樓盤銷售均價(jià)位居全市前三位。玄武區(qū)的樓盤售價(jià)在9000元/平方米25000元/平方米之間，白下區(qū)普遍在9000元/平方米15000元/平方米左右，鼓樓的房價(jià)普遍在10000元/平方米以上，位置較偏的蘇寧千秋情緣在7000元/平方米左右。建鄴區(qū)的樓盤大多集中在河西板塊，該板塊環(huán)境比較好，樓盤質(zhì)量也比較高，知名地產(chǎn)開發(fā)商如中海地產(chǎn)、萬科、棲霞建設(shè)等都在該板塊開發(fā)項(xiàng)目，老南京和新南京都喜歡在此安家落戶，目前該板塊的銷售均價(jià)都在10000元/平方米以上。

篇3

敬麗華（1971-），女，碩士，副教授，研究方向：經(jīng)濟(jì)管理。

摘要：當(dāng)前，隨著城市化進(jìn)程加快，房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈，為了適應(yīng)復(fù)雜多變的市場需求動(dòng)態(tài)發(fā)展形勢，開發(fā)適銷對路的產(chǎn)品，就要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過市場調(diào)研了解開發(fā)項(xiàng)目的市場情況，對產(chǎn)品及營銷策略進(jìn)行評估。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目市場調(diào)研如何實(shí)施就成為值得關(guān)注的課題。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；公寓；市場調(diào)研；實(shí)施房地產(chǎn)市場調(diào)研,是對以某個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目為特定的調(diào)研對象,對相關(guān)的市場信息進(jìn)行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和統(tǒng)計(jì)分析,進(jìn)而對房地產(chǎn)項(xiàng)目市場進(jìn)行研究與預(yù)測，把握市場的脈搏，從而保障項(xiàng)目的順利運(yùn)轉(zhuǎn)。下面以南京幸福萬象公寓項(xiàng)目為例具體闡述市場調(diào)研的實(shí)施過程。

一、項(xiàng)目簡介

南京幸福萬象項(xiàng)目總建筑面積100214；其中公寓面積37237；綠地面積5458、容積率4.1、建筑密度50%、建筑高度60m、建筑層數(shù)12層，其中1-5層為商業(yè)，6-12層為公寓、共有743戶、主力戶型40-60平米、層高4.8米、另有車位549個(gè)。該項(xiàng)目北接永樂路，西臨龍?bào)茨下犯呒芗半p橋門管養(yǎng)基地，南面是貨運(yùn)鐵路及柏麗廚具倉儲地，東面毗鄰龍翔雅苑小區(qū)，項(xiàng)目唯一的臨街面在北面，周邊小區(qū)聚集，人流、車流量大；西面目前人流、車流無法通達(dá)，難以引入西面消費(fèi)者；南面有圍墻阻擋，無車行道路，該區(qū)域人流與車流無法到達(dá)；東面無通行道路，小區(qū)無圍墻，項(xiàng)目建成后小區(qū)人流可直接到達(dá)。

項(xiàng)目的開發(fā)商是花樣年控股集團(tuán)有限公司，該公司起步于1998年，總部設(shè)立于深圳，2009年11月，花樣年控股在香港聯(lián)交所主板成功上市，股份代號為HK1777。至2012年，花樣年控股資產(chǎn)規(guī)模超過人民幣245億元，擁有員工7500多名，業(yè)務(wù)已涵蓋金融服務(wù)、社區(qū)服務(wù)、物業(yè)國際、地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)管理、酒店管理、文化旅游、養(yǎng)生養(yǎng)老等服務(wù)領(lǐng)域。

二、項(xiàng)目分析

（一）項(xiàng)目政策環(huán)境分析

2013年2月20日舉行的國務(wù)院常務(wù)會議出臺了樓市調(diào)控“國五條”。會議再次重申堅(jiān)決打擊抑制投機(jī)投資性購房，并提出；“對出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征”，但南京細(xì)則并未提及更未實(shí)施。反觀南京房地產(chǎn)市場銷量不減反增，讓人感到房地產(chǎn)市場陷入：“行政干預(yù)屢敗屢戰(zhàn)；政府越調(diào)控、房價(jià)漲的越厲害“的怪圈。

（二）項(xiàng)目周邊人口分析

項(xiàng)目輻射超過50個(gè)社區(qū)，直接輻射人口近200萬；周邊集中性市場包括大明路科技產(chǎn)業(yè)園、雨花軟件園、大明路汽車市場、卡子門家具建材市場、南京南站。

（三）項(xiàng)目周邊交通狀況

項(xiàng)目四周道路多為雙向2-4車道道路，非城市主干道，但可連接至卡子門大街、大明路等重要干道；周邊公交站點(diǎn)豐富，可連結(jié)至市中心新街口、中華門等區(qū)域；在建的地鐵3號線將沿項(xiàng)目西側(cè)通過，距離卡子門站點(diǎn)最近距離約400米；地鐵的開通將為項(xiàng)目賦予巨大商業(yè)投資潛力；龍?bào)锤呒艿缆愤B接南京繞城高速與與九龍山隧道，可連接南京市中心各個(gè)區(qū)域。

（四）周邊在售同類項(xiàng)目分析

項(xiàng)目所在區(qū)域周邊房地產(chǎn)項(xiàng)目較少，目前主要是兩個(gè)項(xiàng)目。贊成領(lǐng)尚，項(xiàng)目共一棟樓，25層，1-2層為商業(yè)，3-25層為公寓。公寓產(chǎn)權(quán)為70年，該項(xiàng)目2010年入市銷售，但去化不佳，目前仍在銷售中。該項(xiàng)目是由南京贊成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的，位于秦淮區(qū)雙橋門宏光路（宏光機(jī)械廠北側(cè)），占地4593 平方米，總建面積26412平方米，容積率為4.8，綠化率35%，以兩房、一房為主力戶型，面積為44、57、60、93平米，層高為3米，每層18戶，4部電梯，民用水電，無燃?xì)狻Ｊ状伍_盤時(shí)間是2010.11.29，累計(jì)上市量是414套；目前已售184套，還剩余230套，均價(jià)17000-22000元/平方米，裝修標(biāo)準(zhǔn)1000元/平方米。由于該項(xiàng)目僅一棟高層，自身的內(nèi)部配套不完善，也沒有規(guī)模性效應(yīng)。此外，項(xiàng)目附近有高架橋和鐵路，存在一定的噪音污染。周邊環(huán)境不佳，并且缺少足夠人氣，這都影響了銷售，入市三年去化率僅有45%。

紫荊廣場，為公寓+商業(yè)的產(chǎn)品組合，目前尚未入市，此項(xiàng)目也是本案在區(qū)域市場最主要的競爭對手。該項(xiàng)目位于南京市雨花臺區(qū)養(yǎng)回紅村158號（宜家家居斜對面）；是由南京康益房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資開發(fā)，占地面積3.9萬平米，總建面積為9.5萬平米，其中公寓6.7萬平米， 容積率1.99，綠化率35%，擁有600個(gè)左右停車位，產(chǎn)權(quán)年限為40年，民用水電，主力戶型是兩房的45、50平米，其中8樓為3.6米層高，其余均為4.8米挑高，共計(jì)590套，價(jià)格預(yù)計(jì)20000-22000元/平米(精裝修)。目前已開始蓄客，蓄客情況較好，客群主要為秦淮區(qū)、市區(qū)其它地區(qū)及部分江寧的中青年客戶，投資自住均有。

(五)項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析

項(xiàng)目的優(yōu)勢和機(jī)會：品牌開發(fā)商，較強(qiáng)的招商能力，地段位于市區(qū)、江寧交通核心樞紐，6個(gè)島型規(guī)劃增加項(xiàng)目沿街面，小面積、挑高，退臺式設(shè)計(jì)，增加公寓價(jià)值；南京南站飛速發(fā)展機(jī)遇，青奧會推動(dòng)了南京商業(yè)發(fā)展，三號線規(guī)劃開建，卡子門站商業(yè)潛力，目前宏觀政策對于住宅市場投資抑制。

項(xiàng)目的劣勢和威脅?？蛻魞H依靠永樂路導(dǎo)入，單面靠近龍?bào)绰犯呒?，周邊老小區(qū)，商業(yè)形象較差，客戶對高層商業(yè)銷售抗性，商業(yè)噪音對公寓銷售有影響；南站商圈商業(yè)競爭激烈，區(qū)域內(nèi)同類項(xiàng)目的競爭威脅。

三、項(xiàng)目客戶定位分析

根據(jù)南京具有代表性公寓項(xiàng)目調(diào)研得出的信息顯示，公寓目標(biāo)客戶有以下主要特點(diǎn)：本地客戶是客戶群主力，周邊區(qū)域占比70%以上；年齡集中在30-40歲之間；職業(yè)多為企事業(yè)單位人員；客戶購買公寓置業(yè)的目的以投資和自住為主。

四、項(xiàng)目價(jià)格定位分析

該項(xiàng)目位于城南片區(qū)，因此，城南同類產(chǎn)品的在售和預(yù)售項(xiàng)目價(jià)格可作為定價(jià)的重要參考。目前，該區(qū)域在售的項(xiàng)目有三個(gè)：德盈國際廣場，贊成零尚，藍(lán)岸3G，其定價(jià)情況分別為：20000元/、18000元/、20000元/；準(zhǔn)備上市紫荊廣場項(xiàng)目，預(yù)計(jì)報(bào)價(jià)22000元/左右。同時(shí)，該項(xiàng)目是精裝修，建議裝修標(biāo)準(zhǔn)為2000元/，鑒于項(xiàng)目4.8m挑高，對于項(xiàng)目挑高分割，面積可擴(kuò)容1.6~1.8倍，即裝修費(fèi)用按面積擴(kuò)容標(biāo)準(zhǔn)對外報(bào)價(jià)3500元/。因此，該項(xiàng)目的價(jià)格定位為精裝公寓22000~23000元/較為合適。

篇4

近年來，隨著國民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城鎮(zhèn)居民生活水平的不斷提高，人們對住房條件改善的需求越來越高，房地產(chǎn)業(yè)日漸成為地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，隨之而來的是一些大中城市出現(xiàn)的房價(jià)“爆漲”現(xiàn)象，針對這一情況，國家出臺了一系列宏觀調(diào)控措施對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)整，本文就**市房地產(chǎn)市場的發(fā)展?fàn)顩r及趨勢進(jìn)行分析預(yù)測。

一、房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀

**市位于**中部，地處經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，是**自治區(qū)最大的工業(yè)城市，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展起步較晚，但近年來隨著投資環(huán)境改善及城市改造建設(shè)步伐的加快，房地產(chǎn)業(yè)得以迅速發(fā)展。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)情況

目前，**市共有各類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)231家，其中有資質(zhì)等級企業(yè)85家，暫定資質(zhì)企業(yè)146家，有資質(zhì)等級企業(yè)中二級企業(yè)10家，三級企業(yè)23家，四級企業(yè)52家。開發(fā)企業(yè)以內(nèi)資和民營為主，國有企業(yè)數(shù)量逐年減少。外阜開發(fā)商加快進(jìn)入**市場步伐，這加劇了市場競爭，同時(shí)也抬高了本地企業(yè)參與競爭的準(zhǔn)入門檻。開發(fā)企業(yè)注冊資金總額達(dá)到22.51億元，從業(yè)人員達(dá)到4808人，人均占用資金量達(dá)到46.83萬元。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)投資情況

房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長。20xx年，房地產(chǎn)開發(fā)投資首次突破50億元，達(dá)到59.29億元，與20xx年全年相比同比增長91.3%，是“十五”期間房地產(chǎn)開發(fā)累計(jì)投資的1/3。

在房地產(chǎn)開發(fā)總投資中住宅建設(shè)完成的投資為47.8億元，同比增長136.6%。其它用途房屋的投資共11.49億元。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資增幅明顯。

（三）20xx年新開工項(xiàng)目情況

在全部施工面積中，20xx年新開工面積為404.4萬平方米，同比增長125%；其中住宅新開工面積約為354.4萬平方米，同比增長151.2%;房屋竣工面積194.8萬平方米，其中住宅竣工面積151萬平方米。

（四）房地產(chǎn)交易市場情況

1、新建商品房交易情況

20xx年，新建商品房成交14413套，同比增長17.97%，成交面積125.91萬平方米，同比增長18.38%，其中住宅9995套，同比增長11.40%，成交面積104.04萬平方米，同比增長17.67%；非住宅4418套，同比增長36.15%，成交面積21.87萬平方米，同比增長21.91%，其中商業(yè)營業(yè)用房成交3748套，成交面積20.11萬平方米。20xx年**市新建商品住宅平均價(jià)格為1526.5元/平方米，較20xx年上漲7.5%。

2、新建商品房供求情況

20xx-20xx年，**市房屋竣工面積分別為91.5萬平方米、78.64萬平方米、133.6萬平方米、139.01萬平方米、204.15萬平方米、194.8萬平方米，6年間商品房竣工面積840.7萬平方米。而同期房屋銷售面積分別是67.95萬平方米、75.21萬平方米、114.04萬平方米、137.52萬平方米、217.49萬平方米、262.03萬平方米，6年間銷售面積904.27萬平方米。

3、存量房交易情況

20xx年，**市存量房成交套數(shù)11692套，成交面積104.37萬平方米，同比增長2.01%、9.08%。其中：住宅成交10688套，成交面積88.83萬平方米，成交金額7.67億元，平均成交價(jià)格863.1元/平方米；商業(yè)營業(yè)用房成交877套，成交面積11.67萬平方米，成交金額1.76億元，平均成交價(jià)格1508元/平方米。

二、房地產(chǎn)市場的分析

1、房屋價(jià)格上漲及成本分析。

20xx年**市住房價(jià)格受土地供應(yīng)、建筑材料價(jià)格、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用等影響，住房價(jià)格有所上漲，但低于全國平均水平，除住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不盡合理導(dǎo)致房價(jià)上漲外，其他因素也影響著房價(jià)。

首先，旺盛的市場需求是房價(jià)上漲的根本原因。隨著工業(yè)化和城鎮(zhèn)化發(fā)展，城市常住人口增加，考慮房屋拆遷，住房新增需求也在不斷增加；國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展，人民收入水平不斷提高，改善住房需求不斷增加。20xx年，共核準(zhǔn)預(yù)售住宅項(xiàng)目60個(gè)，預(yù)售面積178.83萬平方米，可銷售房屋共計(jì)18747套，目前已銷售10425套，已銷售了55.6%。

其次，房地產(chǎn)信貸市場活躍，土地交易價(jià)格上漲是重要原因。隨著房地產(chǎn)金融支持力度的逐年加大，在商業(yè)貸款和公積金貸款的雙重支持下，潛在需求變成現(xiàn)實(shí)需求。當(dāng)大量儲蓄資金及閑散資金找不到更好的投資渠道時(shí)，紛紛流入房地產(chǎn)市場。從土地角度來看，實(shí)行“經(jīng)營性土地使用權(quán)招牌掛”政策后，土地市場交易活躍，土地購置價(jià)格逐年上漲。

第 三，房地產(chǎn)開發(fā)成本增加是房價(jià)上漲的直接原因。拆遷成本增加，平均每平方米建筑面積增加成本437元。住宅單體造價(jià)上漲，鋼材、水泥、沙石等建筑材料受市場影響價(jià)格漲幅較大。行政事業(yè)性收費(fèi)有所調(diào)整（如人防費(fèi)已由25元/平方米漲至80元/平方米），使得住宅單體建設(shè)成本增加150元/平方米左右。其次，普通外墻節(jié)能保溫材料每平方米建筑面積增加成本40元，住宅小區(qū)配套設(shè)施隨著住宅品質(zhì)的提高，每平方米建筑面積的成本也在提高。

第四，住房供應(yīng)渠道不完善，住房梯級消費(fèi)沒有完全形成。房地產(chǎn)二級市場發(fā)展緩慢，二手房供給短缺，由于中介不成熟、房地產(chǎn)交易稅費(fèi)過多等原因影響，特別是包鋼等大企業(yè)近6萬戶職工住房在企業(yè)內(nèi)部流轉(zhuǎn)，沒有進(jìn)入市場，**市二手房市場沒有發(fā)展起來；房屋租賃市場還不夠完善，大多數(shù)居民還只能通過買房解決居住問題；房地產(chǎn)一級市場中，中低檔住房比重偏低，住房超前消費(fèi)現(xiàn)象十分突出，這些因素造成了房價(jià)的上漲。

2、住房供給結(jié)構(gòu)局部失衡。在市場繁榮、供銷兩旺的形勢下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在利益的驅(qū)動(dòng)下過分集中于中高檔商品房的建造，中低價(jià)位商品住房供應(yīng)呈現(xiàn)明顯不足，**地處中、西部偏遠(yuǎn)地區(qū)，中、低收入家庭較多，目前，開發(fā)的高檔住宅基本上供求平衡，但中、低價(jià)位的住宅所占比重相對較少，無法滿足中低收入群體改善住房的強(qiáng)烈愿望，現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)適用房根本滿足不了中低收入家庭對住房的需求，導(dǎo)致住宅供給結(jié)構(gòu)局部失衡。

3、房地產(chǎn)貸款增勢不減。在各類消費(fèi)貸款中，房地產(chǎn)貸款發(fā)展較快，而且已成為發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的主要資金來源。20xx年，**市個(gè)人商業(yè)住房貸款余額205933萬元，較年初增加47562萬元，同比多增18710萬元，全年累計(jì)發(fā)放80583萬元，收回33021萬元；商用房貸款余額59285萬元，比年初增加9260萬元，全年累計(jì)發(fā)放23269萬元，收回14009萬元。

三、房地產(chǎn)市場預(yù)測

1、房價(jià)近期內(nèi)將保持小幅震蕩的發(fā)展態(tài)勢。20xx年房地產(chǎn)市場仍是宏觀調(diào)控的重點(diǎn)所在，如果房價(jià)過高或房地產(chǎn)市場收益過高，必然吸引社會上人力、物力、和財(cái)力等各種資源涌入房地產(chǎn)市場，勢必形成房地產(chǎn)開發(fā)投資新的熱潮，引發(fā)房地產(chǎn)泡沫。為此，調(diào)控房地產(chǎn)市場，確保房價(jià)穩(wěn)定仍是宏觀調(diào)控的重點(diǎn)之 重，房地產(chǎn)業(yè)將會保持穩(wěn)定發(fā)展的態(tài)勢。

2、成本提升。房地產(chǎn)開發(fā)的主要成本包括土地成本、建安成本和項(xiàng)目經(jīng)營期間的費(fèi)用、稅金及附加等內(nèi)容，再加上開發(fā)利潤就形成了商品房或樓盤的銷售價(jià)格，據(jù)調(diào)查資料顯示，土地成本占房價(jià)的30%多，建筑安裝工程成本占28.8%，項(xiàng)目管理費(fèi)用、稅金及附加占17.3%，開發(fā)利潤占21.9%。隨著土地獲取方式的改變，土地在房價(jià)中的比重會有所提高，造成建房成本增加；建安人工費(fèi)、材料費(fèi)價(jià)格的上漲，也將導(dǎo)致建安工程成本增加。

篇5

一、存在的問題

（一）企業(yè)之間合作建房不按規(guī)定申報(bào)納稅。目前房地產(chǎn)行業(yè)己形成多種開發(fā)形式，有一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價(jià)，換取部分土地的使用權(quán)，形成所謂的合作建房或名義上的代建房。按照稅法規(guī)定，合作建房的雙方均發(fā)生了銷售行為，應(yīng)分別交納銷售房地產(chǎn)和轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的相關(guān)稅收，應(yīng)該申報(bào)納稅。但在實(shí)際生活中，合作雙方常常不申報(bào)納稅。瞞報(bào)了這部分銷售收入，偷逃了稅款。

（二）以開發(fā)房屋抵頂所欠建筑商款項(xiàng)，不入帳，不做收入。只在企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)報(bào)表中體現(xiàn)，致使企業(yè)少計(jì)了應(yīng)稅收入，少繳納了企業(yè)所得稅。以房屋抵頂拆遷戶補(bǔ)償費(fèi)、銀行借款本息、支付工程款、獲取土地使用權(quán)等不計(jì)收入，偷逃企業(yè)所得稅。

（三）銷售款長期不結(jié)轉(zhuǎn)或少結(jié)轉(zhuǎn)收入。房地產(chǎn)開發(fā)商長期將銷售款、預(yù)收定金、房屋配套費(fèi)等掛在“其他應(yīng)收款”、“其他應(yīng)付款”等往來帳上，不與帳面的成本、費(fèi)用配比結(jié)算，造成帳面無應(yīng)稅所得或虧損，或者以實(shí)際收到款項(xiàng)確定收入實(shí)現(xiàn)，偷逃企業(yè)所得稅。分期收款銷售，不按照合同約定的時(shí)間確認(rèn)收入，以未清算、未決算為由拖延繳納企業(yè)所得稅。

（四）無正當(dāng)理由以明顯偏低的價(jià)格銷售開發(fā)產(chǎn)品，從而達(dá)到少繳營業(yè)稅和企業(yè)所得稅的目的。虛開發(fā)票減少計(jì)稅依據(jù)，實(shí)現(xiàn)“雙偷”。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票開具金額確定售房收入繳納營業(yè)稅，土地增值稅所得稅等稅收，購房者以銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票開具金額繳納契稅后，辦理《房屋所有權(quán)證》，可見銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票開具金額是雙方繳納稅款的計(jì)稅依據(jù)，故雙方協(xié)議少開或不開銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票，實(shí)現(xiàn)所謂“雙贏”，實(shí)則是實(shí)現(xiàn)應(yīng)納稅款的“雙偷”。

（五）代收款項(xiàng)偷逃稅。將在銷售房產(chǎn)時(shí)一起收取的管道燃?xì)獬跹b費(fèi)、有線電視初裝費(fèi)不按價(jià)外費(fèi)用申報(bào)繳納營業(yè)稅，所得稅。將收取的拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)列“其他應(yīng)付款”，年末不申報(bào)納稅。

（六）“收入實(shí)收不轉(zhuǎn)”直接抵減應(yīng)付工程款，偷逃稅款。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因施工方延誤工期等原因收取的罰款收入及投資方對應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)付施工方優(yōu)良工程及提前竣工獎(jiǎng)勵(lì)收入不通過“營業(yè)外收入”科目核算，而直接抵減應(yīng)付工程款，從而減少會計(jì)利潤偷逃企業(yè)所得稅。

（七）與關(guān)聯(lián)方企業(yè)之間互轉(zhuǎn)收入和費(fèi)用。與關(guān)聯(lián)方企業(yè)之間，特別是同一地址辦公的關(guān)聯(lián)企業(yè)之間，由于業(yè)務(wù)往來頻繁，利益關(guān)系密切，互轉(zhuǎn)收入和費(fèi)用存在著很強(qiáng)的可操作性和隱蔽性，導(dǎo)致企業(yè)最終多計(jì)費(fèi)用或少計(jì)收入，偷逃稅款。

（八）多列預(yù)提費(fèi)用。一些企業(yè)采用“預(yù)提費(fèi)用”、“待攤費(fèi)用”帳目調(diào)整當(dāng)期利潤。特別是預(yù)提“公共配套”費(fèi)用數(shù)額大，在配套工程完工驗(yàn)收之后不及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)配套工程成本，對多提費(fèi)用的余額不及時(shí)調(diào)整、沖減商品房成本，而是長期滾動(dòng)使用，減少應(yīng)納稅所得額，甚至有的企業(yè)在配套工程完工驗(yàn)收之后仍繼續(xù)計(jì)提或重復(fù)計(jì)提“預(yù)提費(fèi)用”，借以偷逃稅款。

（九）虛列或者虛增成本費(fèi)用，偷逃企業(yè)所得稅。具體表現(xiàn)為：（1）將完工與未完工的項(xiàng)目混在一起，造成完工項(xiàng)目成本虛增；（2）將開發(fā)項(xiàng)目之外的道路鋪設(shè)、小區(qū)綠化等工程成本列入開發(fā)成本。自用房產(chǎn)開發(fā)成本不從“開發(fā)產(chǎn)品”轉(zhuǎn)到“固定資產(chǎn)”，而是計(jì)入對外銷售商品房成本，偷逃企業(yè)所得稅。（3）多列利息支出和經(jīng)營費(fèi)用。（4）擴(kuò)大拆遷安置補(bǔ)償面積，減少可售面積，多結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營成本。

二、加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理的對策和建議

（一）摸清與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的相關(guān)信息。有針對性的對房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)項(xiàng)目、開發(fā)地段、完工情況、銷售情況等進(jìn)行的調(diào)查摸底。并對其售樓處進(jìn)行調(diào)查，向售樓處的工作人員了解被調(diào)查企業(yè)整個(gè)樓座的建筑總面積、已售數(shù)量、最低售價(jià)、預(yù)付款比例等內(nèi)容，推算出企業(yè)的銷售收入和應(yīng)預(yù)繳的所得稅數(shù)額。

（二）建立涉稅信息傳遞和協(xié)作機(jī)制，全面掌握房地產(chǎn)企業(yè)的第一手基礎(chǔ)信息資料。一是建立與房管、規(guī)劃、建設(shè)、金融等部門信息溝通制度，全面掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的立項(xiàng)、開工日期、預(yù)計(jì)完工日期、建筑面積、銷售進(jìn)度、現(xiàn)金流量和預(yù)收房款情況、已交付產(chǎn)權(quán)情況等各種信息，力求通過信息交換和分析比對，最大限度地掌握有關(guān)涉稅信息。二是加強(qiáng)信息分析比對，對差異戶進(jìn)行實(shí)地核查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決漏征漏管問題。三是加強(qiáng)信息交換，進(jìn)一步了解掌握房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的經(jīng)營規(guī)律，進(jìn)而準(zhǔn)確審核納稅申報(bào)資料，強(qiáng)化控管。

篇6

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì) 市場經(jīng)濟(jì) 協(xié)調(diào)發(fā)展

隨著我國經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)取得了突出的進(jìn)步，在發(fā)展過程中需要將其和市場經(jīng)濟(jì)相結(jié)合，發(fā)揮不同經(jīng)濟(jì)體系的最大化作用，禁止出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)不協(xié)調(diào)的情況。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)隸屬于市場經(jīng)濟(jì)，因此市場經(jīng)濟(jì)的變化對房地產(chǎn)行業(yè)有重要的作用，如果存在干預(yù)機(jī)制不合理的情況，則必然會增加管理難度。因此在實(shí)踐過程中必須強(qiáng)化市場管理力度，保證房地產(chǎn)行業(yè)的有序發(fā)展。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和市場經(jīng)濟(jì)不協(xié)調(diào)的原因

針對經(jīng)濟(jì)發(fā)展形式的特殊性和復(fù)雜性，在整個(gè)干預(yù)過程中必須及時(shí)對影響因素進(jìn)行分析，明確后續(xù)干預(yù)形式的要求，進(jìn)而探究切實(shí)可行的發(fā)展措施。以下將對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和市場經(jīng)濟(jì)不協(xié)調(diào)的原因進(jìn)行分析。

（一）價(jià)格和價(jià)值出現(xiàn)不協(xié)調(diào)

根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格形式和價(jià)值形式的變化，必須及時(shí)對價(jià)值形式進(jìn)行分析，基于已有控制機(jī)制的特殊性，如果出現(xiàn)價(jià)格過高的情況，則必然會擾亂市場秩序。近些年來隨著房地產(chǎn)價(jià)格變化比較明顯，甚至出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì)的情況，和市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向是相反的，因此很難保證房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的有效發(fā)展，減少經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）干預(yù)形式不合理

基于已有發(fā)展形式的特殊性，要制定合理的宏觀調(diào)控形式，避免出現(xiàn)控制機(jī)制不合理的情況。在后續(xù)干預(yù)過程中政府的干預(yù)形式有重要的作用，必須制定合理有效的干預(yù)機(jī)制。在實(shí)踐過程中，存在干預(yù)機(jī)制不健全的情況，無法在第一時(shí)間對市場發(fā)展形式進(jìn)行了解，進(jìn)而出現(xiàn)控制形式不健全的情況。

（三）資源應(yīng)用不合理

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)處于開放式管理形式，在實(shí)踐過程中必須靈活應(yīng)用資源，體現(xiàn)出資源應(yīng)用形式的要求。在具體控制過程中存在土地規(guī)劃形式不合理、開發(fā)形式不合理的情況。由于我國資源比較少，人均占有量少，必須根據(jù)實(shí)際情況，及時(shí)處理能源矛盾的問題，使其適應(yīng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展形式的要求。

二、如何保證房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和市場經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展

基于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和市場經(jīng)濟(jì)之間的關(guān)系，在發(fā)展過程中必須及時(shí)對經(jīng)濟(jì)形式進(jìn)行調(diào)整，使其適應(yīng)協(xié)調(diào)發(fā)展形式的要求，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和市場經(jīng)濟(jì)的有序發(fā)展。以下將對如何保證房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和市場經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展進(jìn)行分析。

（一）調(diào)整房地產(chǎn)商品價(jià)格

根究房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展形式的要求，在后續(xù)控制階段，如果不及時(shí)對其進(jìn)行控制，則會出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)泡沫的情況，增加市場經(jīng)濟(jì)的風(fēng)險(xiǎn)。在實(shí)踐過程中必須及時(shí)對房地產(chǎn)商品價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，強(qiáng)化控制機(jī)制?？刂瓶刂坪梅康禺a(chǎn)商品價(jià)值決定價(jià)格市的價(jià)格并不說一定要強(qiáng)制性將房產(chǎn)價(jià)格降下去，應(yīng)該按照房地產(chǎn)商品的價(jià)值制定相應(yīng)的商品價(jià)格。房地產(chǎn)價(jià)格過高成為制約市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要因素，要明確價(jià)格變化形式，調(diào)整工序矛盾，及時(shí)對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)整，保證房地產(chǎn)市場處于穩(wěn)步發(fā)展的狀態(tài)。

（二）強(qiáng)化金融監(jiān)督形式

在市場經(jīng)濟(jì)的影響下，相關(guān)部門的管理和控制機(jī)制對整體發(fā)展有一定的影響，在整個(gè)干預(yù)過程中，要及時(shí)對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行調(diào)整。金融監(jiān)督管理形式采用的是大規(guī)模發(fā)展形式，為了避免出現(xiàn)價(jià)格控制不合理的情況，必須做好監(jiān)督管理工作。相關(guān)部門要及時(shí)對房地產(chǎn)企業(yè)的信息進(jìn)行了解，提升監(jiān)控管理力度，及時(shí)對貸款機(jī)制進(jìn)行調(diào)整，進(jìn)而保證資源的合理應(yīng)用。在干預(yù)過程中，要及時(shí)對存貸形式進(jìn)行分析，靈活應(yīng)用資產(chǎn)形式，降低高風(fēng)險(xiǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)，保證市場經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的有序發(fā)展。

（三）進(jìn)行經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型

當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和市場經(jīng)濟(jì)之間存在必然的聯(lián)系，如果控制不當(dāng)必然會出現(xiàn)轉(zhuǎn)型機(jī)制不協(xié)調(diào)的情況。政府在發(fā)展過程中需要發(fā)揮主導(dǎo)性作用，應(yīng)用杠桿經(jīng)濟(jì)原理，鼓勵(lì)相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用智能化發(fā)展形式，此外對購買的住宅區(qū)進(jìn)行環(huán)保設(shè)置。如果存在控制不合理或者經(jīng)濟(jì)發(fā)展機(jī)制不明顯的情況，則必然會經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成消極影響。此外房地產(chǎn)建設(shè)形式必須以低碳環(huán)保為建設(shè)目標(biāo)，和市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展保持一致的步調(diào)。如果房地產(chǎn)建設(shè)不能以低碳環(huán)保為建設(shè)目標(biāo)，則必然會出現(xiàn)控制機(jī)制不合理的情況。

（四）合理應(yīng)用激勵(lì)政策

基于房地產(chǎn)設(shè)計(jì)形式的特殊性，在后續(xù)干預(yù)過程中，則必須從現(xiàn)有發(fā)展形式入手，結(jié)合后續(xù)控制形式的要求，合理應(yīng)用激勵(lì)政策。市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展必須樹立戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)，制定合理有效的經(jīng)濟(jì)發(fā)展形式。政府在發(fā)展過程中，要及時(shí)調(diào)整貸款形式，吸收更多的購房群體對這種住宅的關(guān)注。實(shí)踐證明，政策的激勵(lì)政策勢必會帶動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)向著低碳經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型，工作人員必須在已有設(shè)計(jì)基礎(chǔ)上，調(diào)整經(jīng)濟(jì)發(fā)展形式和干預(yù)機(jī)制，使其適應(yīng)整個(gè)發(fā)展形式的要求。

三、結(jié)束語

近些年來我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)取得了突出的進(jìn)步，為了調(diào)整房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展形式和市場經(jīng)濟(jì)干預(yù)形式，必須立足于市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展現(xiàn)狀，對控制機(jī)制進(jìn)行分析，控制經(jīng)濟(jì)發(fā)展形式，采取合理有效的宏觀調(diào)控形式，必須發(fā)揮房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的最大化作用，帶動(dòng)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展，重視轉(zhuǎn)型發(fā)展機(jī)制的要求，及時(shí)對其進(jìn)行總結(jié)，對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)加以控制，這樣才能發(fā)揮出房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的積極作用，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和市場經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)同步發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]侯偉，張志宇，蔣愛華，張國棟.房地產(chǎn)市場良性發(fā)展與國家宏觀調(diào)控[J].品牌（理論月刊），2010，10（12）：120-123

篇7

Wang Chen； Jing Jin

（①江蘇國信象山地產(chǎn)有限公司，南京 210000；②南京建設(shè)發(fā)展集團(tuán)有限公司，南京 210000）

（①Jiangsu Guoxin Xiangshan Real Estate Co.，Ltd.，Nanjing 210000，China；②Nanjing Urban Construction & Development Co.，Nanjing 210000，China）

摘要： 房地產(chǎn)前期定位策劃作為房地產(chǎn)策劃的核心內(nèi)容之一，在理論和實(shí)踐中都得到了一定的發(fā)展。目前，隨著房地產(chǎn)市場從擴(kuò)張型向精細(xì)型轉(zhuǎn)變過程中，對成本控制的作用越來越明顯，本文在理論研究的基礎(chǔ)上，對重視項(xiàng)目前期定位策劃的成本進(jìn)行了研究。

Abstract: Location planning of real estate in the earlier stage as one of the core contents of a real estate planning has developed in both theory and practice. At present, along with the change of the real estate market from extensive to intensive, its role in cost control is more and more apparent. Based on theoretical research, this paper studies about paying attention to the cost of pre-project location planning.

關(guān)鍵詞： 成本控制 項(xiàng)目前期定位 成本研究

Key words: cost control；pre-project positioning；cost studies

中圖分類號：TU723.3文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：1006-4311（2011）32-0073-01

0引言

在我國經(jīng)濟(jì)飛速增長和城市化步伐的加快現(xiàn)狀下，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展取得了前所未有提升，房地產(chǎn)行業(yè)已成為國民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)部門之，近十年來，中國被置入上市公司的房地產(chǎn)越來越多。房地產(chǎn)是相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈長，關(guān)聯(lián)度高的一個(gè)行業(yè)，與各種行業(yè)都有著較高的關(guān)聯(lián)，房地產(chǎn)行業(yè)也在很大程度上促進(jìn)著社會經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定增長。在房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展的同時(shí)，房地產(chǎn)策劃伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的繁榮也取得了長足的發(fā)展。房地產(chǎn)前期定位策劃作為房地產(chǎn)咨詢行業(yè)的重要業(yè)務(wù)，對于房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展起到了積極的意義。面對房地產(chǎn)市場的競爭加劇，通過項(xiàng)目前期定位策劃，可以使房地產(chǎn)成本控制從源頭做起，有利于幫助房地產(chǎn)企業(yè)科學(xué)的決策，進(jìn)而增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的競爭能力?；诖耍疚脑诶碚撽U述的基礎(chǔ)上，對項(xiàng)目前期定位策劃的成本進(jìn)行了研究，以期共同商榷。

1項(xiàng)目成本控制概念

項(xiàng)目成本控制是指在項(xiàng)目實(shí)施過程中盡量使項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本控制在項(xiàng)目預(yù)算范圍之內(nèi)的一項(xiàng)項(xiàng)目管理工作。一般來說項(xiàng)目的成本控制主要包括了事前控制、事中控制與事后控制。事前控制也既是一種成本預(yù)算的方法，通過事前的預(yù)算將成本開支情況進(jìn)行事前的規(guī)劃，以指導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)的成本開支活動(dòng)。而事中成本控制也既房地產(chǎn)企業(yè)成本的運(yùn)營控制，是指房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際開發(fā)中對成本的管理與控制，通過對各項(xiàng)生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)按照一定的原則進(jìn)行控制，以使事前預(yù)算成本可以落實(shí)。事后成本控制也既糾正控制，是指對房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際的成本開支情況進(jìn)行監(jiān)督檢查，以發(fā)現(xiàn)偏差，進(jìn)行及時(shí)的糾正，以指導(dǎo)和修正下一年度的房地產(chǎn)預(yù)算成本的制定。成本的發(fā)生和形成是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過程，這就決定了成本控制也應(yīng)該是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過程。但一般來說，成本控制事前控制可以有效指導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)的成本開支，確保企業(yè)能夠從源頭重視起來成本控制，以達(dá)到控制效應(yīng)的最大化。

2房地產(chǎn)前期策劃的主要內(nèi)容及作用

房地產(chǎn)前期策劃主要包括房地產(chǎn)市場調(diào)研、土地定位策劃、以及房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃。房地產(chǎn)市場調(diào)研是房地產(chǎn)成本研究中的一個(gè)重要內(nèi)容，也是前期策劃中的一個(gè)重要內(nèi)容。通過前期的調(diào)研有助于獲得市場的銷售，項(xiàng)目建設(shè)材料以及人力成本等信息，為房地產(chǎn)開發(fā)提供詳實(shí)的參考信息。土地定位策劃是房地產(chǎn)開發(fā)的前提與基礎(chǔ)，由于近幾年來，房地產(chǎn)呈現(xiàn)開發(fā)過熱的局面，購置土地成本已經(jīng)成本房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的最主要成本，土地的儲備與競拍形式使得土地的獲得成本相對過去更高，開發(fā)商在獲得土地時(shí)肯定會更加謹(jǐn)慎，也更需要考慮相對成本的高低，同時(shí)還需要考慮資金回籠情況以及資金的利息成本高低等因素。房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃從產(chǎn)品構(gòu)建的各個(gè)方面進(jìn)行研究，以提高客戶滿意度的目的，也是房地產(chǎn)企業(yè)一種讓渡價(jià)值的體現(xiàn)，通過產(chǎn)品建筑形象策劃，可以給客戶留下好的感覺，通過產(chǎn)品配套及其他策劃，可以提高客戶的滿意度，可以說房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃雖然需要一些成本投入，但可以大幅度提高房地產(chǎn)企業(yè)的形象，進(jìn)而能獲得好的銷售業(yè)績，是一種后曲成本。

3房地產(chǎn)項(xiàng)目前期定位策劃的成本研究

3.1 房地產(chǎn)市場調(diào)研成本研究做好市場材料及市場工藝價(jià)格的詢價(jià)是進(jìn)行房地產(chǎn)市場調(diào)研的主要目的，現(xiàn)階段，由于土地拍賣價(jià)格的不斷提高，導(dǎo)致地價(jià)成本不斷攀升，工程材料費(fèi)在房地產(chǎn)開發(fā)成本中明顯下降，但作為內(nèi)部可以控制的成本，其成本的高低企業(yè)通過優(yōu)化管理來實(shí)現(xiàn)不斷的降低。所以，進(jìn)行房地產(chǎn)市場調(diào)研意義重大。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要關(guān)注機(jī)構(gòu)公布的價(jià)格，與社會咨詢機(jī)構(gòu)保持聯(lián)系。

3.2 土地定位策劃成本研究由于購置土地成本已經(jīng)成本房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的最主要成本，所以對土地定位策劃成本研究成為房地產(chǎn)項(xiàng)目前期定位策劃的最主要內(nèi)容。每塊地可以生產(chǎn)的房地產(chǎn)產(chǎn)品都有無數(shù)可能性，這就導(dǎo)致平均開發(fā)成本的不同，在在特定的條件下，由于時(shí)間、市場走勢、開發(fā)公司操盤水平、資金準(zhǔn)備情況等都會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)土地的獲得成本不同。成本分析還需要結(jié)合地塊、區(qū)域和產(chǎn)品幾個(gè)方面展開。對地塊的分析包括地塊物理和文化屬性的分析和判斷，區(qū)域分析主要是根據(jù)在成熟區(qū)域找尋產(chǎn)品的差異化，在未成熟區(qū)域進(jìn)行可行性產(chǎn)品的推斷，找尋解決問題的方法。

3.3 房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃成本研究房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃成本主要包括與項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)、產(chǎn)品銷售以及物業(yè)管理相關(guān)聯(lián)的成本，由于房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃成本是一種潛性成本，其成本控制往往和數(shù)額的高低沒有直接關(guān)系。通過房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃成本開支來提高企業(yè)形象，進(jìn)而增加企業(yè)的銷售收入，在這種情況下，多開支成本費(fèi)用往往是有利的，但房地產(chǎn)企業(yè)需要均衡成本收入比，以獲取最大的收益。項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃主要是在前期定位策劃中根據(jù)企業(yè)自身的資源條件，對項(xiàng)目建設(shè)的建設(shè)時(shí)序、工程招標(biāo)采購以及工程管理方案等進(jìn)行預(yù)先的安排?？茖W(xué)的項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃可以減少企業(yè)后續(xù)的開發(fā)成本，而不合理的項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃不但增加了后續(xù)的開發(fā)成本，甚至能導(dǎo)致一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的失敗，可見其成本投入的必要性。項(xiàng)目產(chǎn)品銷售成本主要是在前期定位策劃中考慮怎樣對產(chǎn)品的銷售進(jìn)行預(yù)安排的問題，如果采用直銷形式可能要增加企業(yè)的前期宣傳推介費(fèi)用，如果選擇代銷形式，又需要增加固定的代銷成本費(fèi)用。所以，需要房地產(chǎn)企業(yè)在直銷成本費(fèi)用和代銷成本費(fèi)用之間進(jìn)行收入成本比的均衡。物業(yè)管理前期介入是指物業(yè)公司在接管物業(yè)以前的項(xiàng)目可行性階段、建筑規(guī)劃方案設(shè)計(jì)、施工階段等就參與決策、制定出物業(yè)方案。

4結(jié)論

總之，在市場日益規(guī)范、競爭日趨激烈的背景下，解決房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制問題是企業(yè)蓄積發(fā)展優(yōu)勢的持久動(dòng)力。只有從源頭控制做起，重視成本控制的全過程管理，才能不斷降低項(xiàng)目成本，在市場競爭中立于不敗之地。

參考文獻(xiàn)：

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[2]任民主.價(jià)值工程在工程設(shè)計(jì)階段費(fèi)用控制的應(yīng)用[J].2010，（1）.

篇8

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；項(xiàng)目開發(fā)；營銷策劃

房地產(chǎn)市場營銷策劃以整合營銷概念為指導(dǎo)，以市場調(diào)研預(yù)測為載體，整合整個(gè)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目。目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)的市場還沒有成熟的發(fā)展起來，對實(shí)行房地產(chǎn)開發(fā)的營銷策劃還沒有一個(gè)成熟的體系，需要進(jìn)行深入的探究。

一、房地產(chǎn)開發(fā)市場營銷策劃存在的問題分析

（一）目標(biāo)市場不明

就目前來看，在房地產(chǎn)開發(fā)市場營銷策劃中，諸多房地產(chǎn)開發(fā)商面臨的主要問題是目標(biāo)市場不明。原因在于，在建設(shè)房地產(chǎn)時(shí)，開發(fā)商和策劃者沒有考慮到當(dāng)?shù)貙?shí)際的消費(fèi)水平，把消費(fèi)的人群盲目地定位為高檔的消費(fèi)者，然后大肆興建一些高檔的商品，無法滿足當(dāng)?shù)鼐用駥Ψ康禺a(chǎn)水平的需求，使很多人支付不起高昂的費(fèi)用，導(dǎo)致許多房地產(chǎn)賣不出去，市場地位不明。

（二）營銷主線不清

使得房地產(chǎn)開發(fā)市場營銷策劃陷人困境之一的原因就是營銷主線不清。整個(gè)營銷活動(dòng)的主線就是主題定位。在房地產(chǎn)開發(fā)市場營銷策劃中，出現(xiàn)定位偏差的原因就是沒有清楚的判斷房地產(chǎn)形勢，使得在推廣時(shí)也不能很好的給消費(fèi)者一個(gè)清晰的介紹，滿足不了實(shí)際消費(fèi)居民的需要，營銷主線不清會使消費(fèi)者對整個(gè)房地產(chǎn)的定位不清楚，無法看到整個(gè)樓盤的亮點(diǎn)，無法吸引到消費(fèi)者購買，這樣的話就降低了樓盤在整個(gè)房地產(chǎn)市場的競爭力。

（三）網(wǎng)絡(luò)營銷不佳

互聯(lián)網(wǎng)的開發(fā)應(yīng)用為房地產(chǎn)開發(fā)市場營銷策劃提供了新的平臺，為了順應(yīng)時(shí)代的發(fā)展，在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)市場營銷活動(dòng)時(shí)，網(wǎng)絡(luò)平臺必不可少。為了擴(kuò)大營銷效果，許多房地產(chǎn)開發(fā)商在網(wǎng)絡(luò)上建立網(wǎng)站。然而，這種方式暫時(shí)沒有取得預(yù)期的效果。原因在于利用互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)行市場營銷的體制還不成熟，房地產(chǎn)企業(yè)不能有效的評估網(wǎng)絡(luò)營銷活動(dòng)的手段，所以在達(dá)到的效果上面并不盡如人意。

二、解決房地產(chǎn)開發(fā)市場營銷策劃問題的措施

（一）認(rèn)清消費(fèi)需求，強(qiáng)調(diào)市場調(diào)研

獲得真實(shí)信息的基礎(chǔ)和依據(jù)是市場調(diào)研，進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)市場營銷策劃的準(zhǔn)備就是要認(rèn)清消費(fèi)需求，強(qiáng)調(diào)市場調(diào)研，要在調(diào)研前就要準(zhǔn)備好問題，確定好調(diào)研人群。這樣的話才能正確的做出營銷策劃方案，然后進(jìn)行結(jié)果的論證。認(rèn)清消費(fèi)者的消費(fèi)需求，找到市場方向是制定房地產(chǎn)開發(fā)市場營銷策劃的前提。

（二）明確目標(biāo)市場，做好市場細(xì)分

要在房地產(chǎn)市場中提高自己的競爭力的前提是要做好市場細(xì)分工作。房地產(chǎn)開發(fā)市場營銷策劃的重要環(huán)節(jié)就是要明確目標(biāo)市場，做好市場細(xì)分。消費(fèi)者的構(gòu)成涉及到各階層，各領(lǐng)域，市場對其不是很好把控，所以應(yīng)以消費(fèi)者購買行為的不同為依據(jù)做好市場細(xì)分，把需求類似的消費(fèi)者整合到一起，對需求不同的消費(fèi)者進(jìn)行劃分，盡力的了解消費(fèi)者的需求，好提高市場的占有率，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展做出貢獻(xiàn)。

（三）把握產(chǎn)品賣點(diǎn)，合理定位營銷

主體定位是房地產(chǎn)開發(fā)市場營銷中的重要環(huán)節(jié)。能否掌握產(chǎn)品的優(yōu)勢，然后做出合理的定位進(jìn)行營銷是房地產(chǎn)開發(fā)市場營銷策劃能否成功的決定性因素。另外，在制定房地產(chǎn)開發(fā)市場營銷時(shí)，要有一個(gè)明確的主題，這個(gè)主題應(yīng)該一直貫穿整個(gè)策劃方案，這樣的話才可以明確的實(shí)行這個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)市場營銷策劃。

三、營銷策劃對于房地產(chǎn)銷售的重要性

（一）房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行房地產(chǎn)營銷策劃，可以提高市場占有率，為整個(gè)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展起到重要作用

由于中央和政府對房地產(chǎn)一直實(shí)行調(diào)控政策，使得房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展一直處于低迷狀態(tài)，很多中小型房地產(chǎn)企業(yè)由于缺少資金而面臨破產(chǎn)，整個(gè)行業(yè)的發(fā)展可能會有一些變化。另外，總是時(shí)不時(shí)的推出一些新奇的營銷手段，抓住消費(fèi)者好奇的心里，再提出符合產(chǎn)品定位的營銷，這樣的話會吸引消費(fèi)者，銷售成功的可能性大大提高，市場受到歡迎，企業(yè)也會獲得高回報(bào)。所以說營銷策劃能促進(jìn)房地產(chǎn)的銷售水平，尤其是有創(chuàng)意的市場營銷，是企業(yè)在房地產(chǎn)市場上提高競爭力的有效手段。

（二）房地產(chǎn)營銷策劃能增強(qiáng)企業(yè)的管理創(chuàng)新能力

房地產(chǎn)策劃與企業(yè)管理在某些方面也是類似的，進(jìn)行房地產(chǎn)策劃也是提高企業(yè)管理創(chuàng)新能力的方法之一。策劃人以策劃程序?yàn)橐罁?jù)，創(chuàng)新管理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，通過考察房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的問題，對解決管理問題進(jìn)行探索。才會更長遠(yuǎn)的發(fā)展，在這種嚴(yán)峻的大背景下生存下來。

四、結(jié)語

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場；宏觀調(diào)控；制度建設(shè)

1 我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀

1.1 房地產(chǎn)市場過熱

據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2006-2009年我國房地產(chǎn)開發(fā)投資分別為19382、25280、30580、36232億元，比上年同比增長分別為21.8％、30.2％、20.9％、16.1％。雖然增長幅度相對有所下降，但以2009年為例，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資占當(dāng)年GDP的10.8％，仍遠(yuǎn)高于國際公認(rèn)5％合理水平。在我國GDP增速保持在7％-10％水平的經(jīng)濟(jì)高速增長大背景環(huán)境下。加上流動(dòng)性過剩的影響和房地產(chǎn)市場暴利吸引，我國房地產(chǎn)市場投資熱度持續(xù)上升，房價(jià)持續(xù)大幅上漲，超出了多數(shù)人的經(jīng)濟(jì)承受能力。房地產(chǎn)商品已經(jīng)失去其最初滿足居住需求的目標(biāo)，日益成為投機(jī)的手段以獲得炒房利潤和規(guī)避通脹。

1.2 房地產(chǎn)市場規(guī)范性有待加強(qiáng)

當(dāng)前，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展正處在由房地產(chǎn)開發(fā)為主的階段向房地產(chǎn)投資為主的階段的過渡階段，不規(guī)范性主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)、交易、中介等各環(huán)節(jié)。一是開發(fā)肓目，無序發(fā)展，導(dǎo)致土地資源和國有資產(chǎn)的流失嚴(yán)重。二是作為市場主體的房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)缺乏經(jīng)驗(yàn)，企業(yè)在設(shè)計(jì)、行銷、管理、品牌等方面的核心競爭力嚴(yán)重不足。市場運(yùn)作層次低，操作規(guī)范性欠缺。三是房地產(chǎn)交易市場虛假信息、廣告泛濫，詐騙案件頻發(fā)。房地產(chǎn)行銷活動(dòng)不規(guī)范，捂盤惜售、囤積房源等手段，抬高房價(jià)，違規(guī)收取費(fèi)用。

1.3 房價(jià)過高，群眾壓力大

房地產(chǎn)市場的相關(guān)問題關(guān)注度如此之高，一個(gè)重要原因在于我國房價(jià)高居不下。我國房價(jià)過高已經(jīng)催生出如蝸居、蟻?zhàn)宓刃迈r詞匯。2009年，甚至出現(xiàn)部分城市、地區(qū)房價(jià)暴漲的局面，迭創(chuàng)新高的房價(jià)讓住房問題更加凸顯。作為生活必需品，實(shí)現(xiàn)居者有其屋的理想局面還需加大力氣?？偟恼f來，房地產(chǎn)價(jià)格體系尚未理順，價(jià)格秩序混亂，房價(jià)偏高。房價(jià)過高，限制了購房者在其他生活和發(fā)展方面的支出，成為擴(kuò)大內(nèi)需方針政策和轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式的絆腳石。再者，當(dāng)前，我國基尼系數(shù)已超國際警戒線，房價(jià)過高造成中低收入者買房難上加難，住房需求難以得到滿足，另一方面，部分富人通過房地產(chǎn)投資行為增加其資產(chǎn)，社會貧富差距進(jìn)一步提高，加劇市場的動(dòng)蕩和社會的不穩(wěn)定因素。

2 我國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控應(yīng)加強(qiáng)制度建立

2.1 法規(guī)手段 ①土地使用體系，是房地產(chǎn)運(yùn)作的基礎(chǔ)，土地的使用方式直接影響地價(jià)與房價(jià)。一是土地使用權(quán)退出市場，以年地租的形式出現(xiàn)，土地使用權(quán)不進(jìn)行出讓，委托物業(yè)公司向業(yè)主收取地租。這種方式，實(shí)行土地所有權(quán)與房屋所有權(quán)分離，便于開征物業(yè)稅，因?yàn)槲飿I(yè)稅是一種財(cái)產(chǎn)稅，土地所有權(quán)是國家的，購買的商品房只是70年的土地使用權(quán)。商品是一種買賣，“一種物品連同物品所有權(quán)發(fā)生讓渡，則是買賣；物品不隨所有權(quán)讓渡，則為租賃”。二是改革現(xiàn)行分稅制，增加地方稅種，加大中央財(cái)政的轉(zhuǎn)移支付。因?yàn)榈胤揭l(fā)展，必須解決地方財(cái)政來源，地方才能實(shí)現(xiàn)土地“政府利益退出”。②稅收杠桿體系。稅收是宏觀調(diào)控的重要手段，但我國沒有充分利用。稅收調(diào)控包括營業(yè)稅、所得稅、土地增值稅、交易稅等。我國在抑制投機(jī)方面，稅收杠桿缺位，加之保有環(huán)節(jié)稅收偏低，使得投機(jī)性資本不斷流入住房市場，炒房成了獲利手段。

在這方面，外國的經(jīng)驗(yàn)值得借鑒。韓國對出售第二套房產(chǎn)的賣主征收50％的轉(zhuǎn)讓稅，對于擁有第三套住房的賣主征收60％的轉(zhuǎn)讓所得稅，這就抑制房地產(chǎn)的投機(jī)。而我國對單純炒地皮者的獲利基本上沒有開征累進(jìn)的增值稅。投機(jī)轉(zhuǎn)讓的稅負(fù)也很低，甚至黑市交易。③住房社會保障及行政管理法規(guī)體系?！蹲》糠ā窇?yīng)是住房建設(shè)和交易的基本法規(guī)，《住房法》應(yīng)包括住房社會保障的法律規(guī)范，但至今我國的住房法尚未出臺，不能不說是個(gè)遺憾，應(yīng)加快制定。行政管理法規(guī)體系包括依照我國房地產(chǎn)發(fā)展相關(guān)的法律，進(jìn)行行政執(zhí)法管理。如依據(jù)土地管理法、對違規(guī)用地的管理、超期未用的土地的收回管理；依據(jù)城市房地產(chǎn)法對房地產(chǎn)市場的管理及城市規(guī)劃法和城市項(xiàng)目審批開發(fā)的管理等都屬于城市法規(guī)管理。就目前講，我國的諸項(xiàng)管理都不到位。這與社會風(fēng)氣不正，尋租、****嚴(yán)重有關(guān)。必須增強(qiáng)執(zhí)法觀念，對有法不依，執(zhí)法不嚴(yán)要進(jìn)行追究，并形成制度。 轉(zhuǎn)貼于

2.2 經(jīng)濟(jì)手段 在市場經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，主要依靠法規(guī)和經(jīng)濟(jì)手段，而行政管理只是輔助手段。經(jīng)濟(jì)手段主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面。一是利用信貸利率杠桿；二是利用稅收杠桿進(jìn)行調(diào)控。應(yīng)該說，這兩個(gè)方面我國都已啟動(dòng)，但還沒有形成制度，也很不完善。有的稅種尚未開發(fā)，即便有的，執(zhí)行力度也不夠，所以效果不明顯。分析其原因，除了在房地產(chǎn)領(lǐng)域“官商”勾結(jié)外，我國還沒有執(zhí)法的追究制度，對于有法不依和執(zhí)法不嚴(yán)的應(yīng)給與追究，并給與嚴(yán)厲制裁，才能取得效果。

2.3 行政手段 我國的市場經(jīng)濟(jì)是由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)過渡而來的，領(lǐng)導(dǎo)習(xí)慣于行政命令高于一切。同時(shí)，由于對市場經(jīng)濟(jì)本質(zhì)及它的“逐利性”認(rèn)識不足，對問題缺乏防備措施。所以，近十年的房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，出現(xiàn)的問題多數(shù)靠行政指令去管理，臨時(shí)頒布一些政策，而有些政策既缺乏慎重研究，也缺乏長遠(yuǎn)眼光，給人一種朝令夕改的感覺，使執(zhí)行者無所事從。政策模糊和政策執(zhí)行錯(cuò)位是常見的。如90/70政策中的套內(nèi)面積，還是建設(shè)面積之爭，營業(yè)稅的金額減免還是差額之議等等，都說明了這個(gè)問題。

3 結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控制度的建立與完善，主要應(yīng)依靠法律，依法行政。并利用金融信貸制度和稅收杠桿進(jìn)行調(diào)節(jié)，并形成制度。改革開放以來，我國頒布了數(shù)百部法規(guī)，但真正認(rèn)真執(zhí)行得不多，在一些地方以行政指令代替法律的事件屢見不鮮，上有政策，下有對策的事也常見。所以，改變傳統(tǒng)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)管理觀念是建立宏觀調(diào)控制度的前提。

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篇10

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；可行性分析

中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）06-0-01

一、引言

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究，主要是指在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策前，對項(xiàng)目進(jìn)行系統(tǒng)而全面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、論證，綜合研究開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)合理性、技術(shù)先進(jìn)性、適用性以及開發(fā)的可能性，來確定項(xiàng)目是否具有可行性。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性分析是投資決策的重要依據(jù)，也是環(huán)保部門對項(xiàng)目環(huán)境審查的重要依據(jù)和項(xiàng)目后的評估的最終依據(jù)。

二、我國房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究中存在的問題

在我國，房地產(chǎn)的實(shí)際開發(fā)中，可行性研究方面仍存在著很多不足的地方，這些問題的存在為項(xiàng)目帶來了相當(dāng)大的風(fēng)險(xiǎn)，具體則表現(xiàn)在以下的幾個(gè)方面：

（一）可行性分析缺乏完善的理論指導(dǎo)

目前，我國的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究仍然是根據(jù)建設(shè)部于2000年所實(shí)施的《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法》。該規(guī)定雖然對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性提出了相應(yīng)的研究方法和框架。但是，由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目和其他一般工業(yè)建設(shè)項(xiàng)目有著很大的不同之處，所以，難以直接套用《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》。因此，許多研究分析人員只能根據(jù)個(gè)人的理解，對于計(jì)算機(jī)評價(jià)的指標(biāo)有選擇性的適應(yīng)，房地產(chǎn)決策缺少指導(dǎo)和參考價(jià)值，導(dǎo)致許多房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告存在質(zhì)量低下的問題。

（二）可行性分析只注重經(jīng)營分析

雖然房地產(chǎn)開放項(xiàng)目可行性研究分析報(bào)告在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中具有十分重要的作用，但是一些房地產(chǎn)開發(fā)商并未對此有足夠的重視，經(jīng)常存在忽視可行性分析，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)失敗的現(xiàn)象。毫無疑問，經(jīng)驗(yàn)是很寶貴的財(cái)富，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究中具有十分重要的作用，但是也會出現(xiàn)經(jīng)驗(yàn)與市場不符合的問題，如果在這樣的條件下，仍然依靠經(jīng)驗(yàn)來對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性進(jìn)行分析，有可能就會導(dǎo)致決策和市場脫節(jié)甚至出現(xiàn)背離的問題，這樣只會增加房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的市場風(fēng)險(xiǎn)性。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性分析的市場地位不準(zhǔn)確

市場定位是開發(fā)商賦予一個(gè)項(xiàng)目的文化精髓，決定了項(xiàng)目的營銷方向。在許多房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性分析的過程中，市場定位是十分重要的。例如，某集體公司在江南地區(qū)開發(fā)休閑廣場項(xiàng)目成功以后，決定在相鄰城市另外一個(gè)更大的房地產(chǎn)項(xiàng)目，主要是用于餐飲和百貨經(jīng)營方面。但是后來開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目收益一般，遠(yuǎn)不如之前的休閑廣場的收益，其主要原因就在于對該項(xiàng)目的市場定位不準(zhǔn)確，在該房地產(chǎn)項(xiàng)目的周圍已經(jīng)有了類似的經(jīng)營業(yè)態(tài)，并且也已經(jīng)形成了品牌，新開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目與其就存在了經(jīng)營范圍重疊的問題。

（四）會先入為主進(jìn)行開發(fā)

在許多失敗的大型房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策中，許多都是因?yàn)橐恍┛深A(yù)測的因素所導(dǎo)致的。例如，一些高級別墅由于坐落在大型工業(yè)園區(qū)，導(dǎo)致別墅周圍風(fēng)景被破壞，經(jīng)常發(fā)生別墅無人問津的現(xiàn)象。一些房地產(chǎn)項(xiàng)目由于是位于規(guī)劃失控的農(nóng)民居住區(qū)內(nèi)，在回遷房和廉租房的沖擊下，導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目半途而廢。3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究完善的對策

三、完善路徑

在國家加大對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控力度的背景下，房地產(chǎn)市場陷入了低迷的狀態(tài)，那種“只要把房子建起來就不愁沒人買”的房地產(chǎn)市場的緊俏時(shí)代已經(jīng)一去不復(fù)返了。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)更加需要重視對可行性研究的分析。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性分析主要從市場、技術(shù)、效益三方面對項(xiàng)目進(jìn)行全面技術(shù)、經(jīng)濟(jì)方面的分析，具體而言，我們可以從以下幾個(gè)方面加以完善：

（一）要嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的審批程序

在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的過程中，要對可行性研究的審批嚴(yán)格管理。近年來，房屋建筑物質(zhì)量問題一直是黨和國家關(guān)注重點(diǎn)，連續(xù)多次發(fā)文要求加強(qiáng)房屋建筑物質(zhì)量管理。特別是國務(wù)院在1999年了《加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施工程質(zhì)量管理的通知》以后，又在2000年頒布了《建設(shè)項(xiàng)目質(zhì)量管理?xiàng)l例》因此，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究中，首先要重視質(zhì)量問題，要嚴(yán)格加強(qiáng)項(xiàng)目建設(shè)前期質(zhì)量，切實(shí)執(zhí)行房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)基本程序，各類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目必須要做好可行性研究，任何單位和個(gè)人都不得將可行性研究程序簡化，對于初步設(shè)計(jì)、可行性研究報(bào)告、項(xiàng)目建議書等文件不達(dá)到規(guī)定，評估單位堅(jiān)決不予評估，審批單位更不得進(jìn)行批準(zhǔn)立項(xiàng)。

（二）要重視市場調(diào)研

房地產(chǎn)項(xiàng)目市場影響因素較多，專業(yè)較廣，行業(yè)較多，以及房屋建筑物不可移動(dòng)性，投資風(fēng)險(xiǎn)較高等特點(diǎn)。市場調(diào)研主要包括房地產(chǎn)市場供給、房地產(chǎn)需要的調(diào)查、房地產(chǎn)市場價(jià)格調(diào)查、客戶調(diào)查等。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究中，市場調(diào)研在整個(gè)環(huán)節(jié)中具有十分重要的作用，甚至可以說直接影響到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成敗。無數(shù)個(gè)失敗的案例已經(jīng)使開發(fā)商成人認(rèn)識到市場調(diào)研的重要性，但是他們對于市場急于了解的心態(tài)和他們對市場的膚淺認(rèn)識和軟弱行動(dòng)之間形成了鮮明對比。

（三）要不斷更新經(jīng)營理念

目前，針對我國房地產(chǎn)市場不景氣的情況，許多房地產(chǎn)開發(fā)商都把眼光瞄準(zhǔn)了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)方面。但是房地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)屬于不同領(lǐng)域，房地產(chǎn)開發(fā)商雖然對于房地產(chǎn)開發(fā)較為了解，但未必對商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營熟悉。房地產(chǎn)開發(fā)商不應(yīng)盲目建設(shè)開發(fā)，要對經(jīng)營理念進(jìn)行更新，特別是要采用先招商的方式，讓更多深諳商業(yè)經(jīng)營的人士參與到房地產(chǎn)開發(fā)前期市場調(diào)研中，使項(xiàng)目更加符合商業(yè)需求，更加符合市場需要，唯有如此，才能夠促使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目得以成功。

（四）對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)評價(jià)

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評價(jià)是指依據(jù)前期總體策劃所制定的投資方案、進(jìn)度計(jì)劃、資金籌措計(jì)劃、營銷計(jì)劃所編制的財(cái)務(wù)報(bào)表，計(jì)算、分析出項(xiàng)目的成本、費(fèi)用、效益，從而判斷和評價(jià)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)濟(jì)收益狀況。因此，仔細(xì)、謹(jǐn)慎的做好財(cái)務(wù)評價(jià)，才能有效的控制和降低財(cái)務(wù)開支，減少經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，從而達(dá)到利益最大化。

四、結(jié)論

為了降低和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，我們必須做好房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性分析，對項(xiàng)目要進(jìn)行全面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，從而為投資決策提供科學(xué)的、客觀的、正確的依據(jù)，最終可以取得良好的投資效果，獲得良好的效益。

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