導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)開發(fā)會(huì)計(jì)核算辦法，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā) 會(huì)計(jì)核算 問題 有效措施

與它類型的企業(yè)相比，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算具有特殊的地方，如有著較為復(fù)雜的產(chǎn)品成本核算，相關(guān)稅金與經(jīng)營(yíng)收入具有不同核算方式等；由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算本身的特殊性，在核算的過程中容易出現(xiàn)許多問題，如不對(duì)出現(xiàn)的問題加以解決，則可能會(huì)對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)的健康穩(wěn)定與公共財(cái)務(wù)的監(jiān)管效力與效率造成嚴(yán)重影響，也會(huì)損害到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的參與者等其他相關(guān)部門參與者的利益。因此，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算問題進(jìn)行研究，并找出相關(guān)的弊病，提出針對(duì)性的解決方法，有著十分重要的意義。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算中的突出問題

我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以經(jīng)營(yíng)土地和出售商品房為目的的生產(chǎn)企業(yè)，具有投入資金量大、投資周期長(zhǎng)、承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)，所以，必須要求在會(huì)計(jì)核算上事先做好謀劃和精打細(xì)算的前提工作，從而有效的配合項(xiàng)目的成功開發(fā)。另外，就產(chǎn)品角度而言，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的特點(diǎn)是價(jià)值高，在銷售方面，一般采用預(yù)售和分期付款的銷售辦法，與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算工作中的收入確認(rèn)比一般企業(yè)更具特殊性。一旦其業(yè)績(jī)浮動(dòng)變化比較大，加之信息披露不足時(shí)，就會(huì)采用不同的業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)指標(biāo)，來誤導(dǎo)投資者，這些特點(diǎn)都體現(xiàn)了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的特殊性。隨之房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重點(diǎn)問題也暴漏了出來。

（一）不全面的現(xiàn)金信息

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中現(xiàn)金的流量與其他類型的企業(yè)存在顯著性的差異，其特殊現(xiàn)金流量主要表現(xiàn)為因經(jīng)營(yíng)時(shí)間的不同，現(xiàn)金流量單位也不相同。當(dāng)投資與籌措資金時(shí)，現(xiàn)金流量的單位是企業(yè)；當(dāng)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行時(shí)，現(xiàn)金流量的單位則成為了開發(fā)項(xiàng)目。在完成產(chǎn)品的開發(fā)期后，銷售建設(shè)項(xiàng)目流入的資金即為現(xiàn)金流入；而進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)時(shí)，所需物資、工資的費(fèi)用則為現(xiàn)金流出。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)時(shí)間很長(zhǎng)，造成其資金流出與流入相比較于其他企業(yè)耗費(fèi)的時(shí)間會(huì)更長(zhǎng)。所以目前，大部分企業(yè)的現(xiàn)金流量單位都會(huì)以企業(yè)為主，但就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，缺乏足夠完整的信息，會(huì)對(duì)其本身長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的能力影響很大，并且也法給投資者提供完整的現(xiàn)金流量信息。所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流量狀況無法全面反映，這就成為了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的主要問題之一。

（二）收入確認(rèn)隨意性

房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)時(shí)間比較長(zhǎng)，其產(chǎn)品一般分為預(yù)售、分期付款等多種銷售模式，由于會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中的主要問題是確認(rèn)某個(gè)環(huán)節(jié)為收入，因此部分房地產(chǎn)企業(yè)就利用收入和成本不配比跟比較長(zhǎng)的建設(shè)時(shí)間來調(diào)節(jié)利潤(rùn)，進(jìn)而達(dá)到少納稅或推遲納稅的目的。甚至某些房地產(chǎn)企業(yè)拿預(yù)收房款做為“借資款”，其實(shí)只是掛在“其他應(yīng)付款”科目?jī)?nèi)，還有部分房地產(chǎn)企業(yè)采取“體外循環(huán)”的模式，把售房收入存放在其他公司的賬目上，然后假借其他項(xiàng)目來進(jìn)行資金周轉(zhuǎn)，進(jìn)而達(dá)到收入較為隱秘的目的。還有部分的房地產(chǎn)企業(yè)竣工之后，房屋也已經(jīng)全部售出，由于某些方面的問題的制約，不能及時(shí)有效地進(jìn)行竣工核算和會(huì)計(jì)核算等工作，以上種種現(xiàn)象，造成房地產(chǎn)企業(yè)的收入比較隨意。

（三）會(huì)計(jì)信息的風(fēng)險(xiǎn)披露不完善

伴隨著信息技術(shù)的高速發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在產(chǎn)品開發(fā)過程中將會(huì)遇到各種風(fēng)險(xiǎn)，其中包括政策風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)、土地風(fēng)險(xiǎn)、工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)等一系列風(fēng)險(xiǎn)。這些風(fēng)險(xiǎn)更加使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)比其他企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)性更為突出。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須嚴(yán)格要求披露質(zhì)量保證金的核算方法，按時(shí)披露還未結(jié)清的擔(dān)保金額，并注明風(fēng)險(xiǎn)程度，保證會(huì)計(jì)信息風(fēng)險(xiǎn)披露的完善性。

二、強(qiáng)化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的有效措施

（一）建立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算規(guī)范體系

現(xiàn)行法規(guī)對(duì)于會(huì)計(jì)成本核算不具備太強(qiáng)的引導(dǎo)力，因其沒有對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的方式制定出嚴(yán)格的規(guī)定；不一樣的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)采用不一樣的會(huì)計(jì)核算方式進(jìn)行核算，因?yàn)闃?biāo)準(zhǔn)的不統(tǒng)一，不僅對(duì)會(huì)計(jì)核算質(zhì)量造成了影響，也給企業(yè)之間的比較造成了不便。建立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算規(guī)范體系，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算按照具體的準(zhǔn)則進(jìn)行處理，可將決策力度提高，并提供更準(zhǔn)確的財(cái)務(wù)信息給財(cái)務(wù)報(bào)告機(jī)構(gòu)。我國(guó)的會(huì)計(jì)法中明確規(guī)定，權(quán)責(zé)發(fā)生應(yīng)作為會(huì)計(jì)核算的基礎(chǔ)，但是用此標(biāo)準(zhǔn)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本進(jìn)行衡量，則是存在一定的缺陷。因其容易發(fā)生人為的利潤(rùn)調(diào)節(jié)，導(dǎo)致信息失真；且權(quán)責(zé)發(fā)生的制度與我國(guó)的國(guó)情不符，因此，在其開發(fā)成本中統(tǒng)一現(xiàn)金收付與權(quán)責(zé)發(fā)生是很有必要的。

（二）借款費(fèi)用合理化

房地產(chǎn)企業(yè)一般發(fā)生的借款費(fèi)用問題，歸屬于符合資本化條件的資產(chǎn)購(gòu)建或生產(chǎn)，符合資本化條件，應(yīng)計(jì)入相關(guān)資產(chǎn)成本；而相對(duì)于其他借款費(fèi)用，則必須要在發(fā)生時(shí)按照發(fā)生額來確認(rèn)為費(fèi)用，并要?dú)w于當(dāng)期損益。但如果要符合資本化條件的資產(chǎn)，則需要經(jīng)過長(zhǎng)時(shí)間的購(gòu)建或生產(chǎn)活動(dòng)，從而達(dá)到預(yù)定可使用或者可以進(jìn)行銷售的固定資產(chǎn)、投資性房地產(chǎn)和存貨等資產(chǎn)。房地產(chǎn)商品的要求非常嚴(yán)格，預(yù)定可銷售狀態(tài)的存貨商品是需要經(jīng)過較長(zhǎng)時(shí)間的購(gòu)建才能達(dá)到，一定要將其達(dá)到預(yù)定可銷售狀態(tài)之前發(fā)生的借款費(fèi)用，一起計(jì)入開發(fā)成本。不僅如此，全新的制度還對(duì)借款費(fèi)用資本化的范圍進(jìn)行擴(kuò)大，新制度中的借款費(fèi)用不但是為購(gòu)建或者生產(chǎn)符合資本化條件的資產(chǎn)專門借入的借款，而且也是為購(gòu)建或者生產(chǎn)符合資本化條件的資產(chǎn)而占用的一般借款。因此，必須對(duì)會(huì)計(jì)核算中的借款費(fèi)用核算進(jìn)行充分的配比。一旦借款費(fèi)用在減去存款利息或臨時(shí)投資帶來的收益后，按照實(shí)際占用金額計(jì)算房地產(chǎn)項(xiàng)目成本，也可以先將未完工的成本累計(jì)發(fā)生額作為分?jǐn)偨杩钯M(fèi)用的成本對(duì)象，合理有效地處理借款費(fèi)用。

（三）收入確認(rèn)完善化

在進(jìn)行房地產(chǎn)的建筑物和土地使用權(quán)核算時(shí)，必須同時(shí)滿足一些條件方可得到充分的確認(rèn)。首先是企業(yè)必須取得與該項(xiàng)房地產(chǎn)有關(guān)的租金收入和增值收入；然后是該房地產(chǎn)的成本必須可靠的計(jì)入會(huì)計(jì)核算之中；最后是對(duì)房地產(chǎn)的建筑物和土地使用權(quán)而言，采取單獨(dú)計(jì)量和售出進(jìn)行會(huì)計(jì)核算，就會(huì)使房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行單獨(dú)劃分和交割。與此同時(shí)，企業(yè)也可采取排除法來確認(rèn)房地產(chǎn)的投入情況，企業(yè)在進(jìn)行生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理時(shí)所持有的房地產(chǎn)和存貨的房地產(chǎn)皆不屬于投資性房地產(chǎn)，企業(yè)出租給本企業(yè)職工居住的宿舍，即使是根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格來收取房租租金，一樣也不屬于投資性房地產(chǎn)。但是如果總公司是以經(jīng)營(yíng)租賃的方式向子公司進(jìn)行房地產(chǎn)出租，這樣就被稱之為投資性房地產(chǎn)。這樣的房地產(chǎn)也稱之為總公司的投資性房地產(chǎn)，而在會(huì)計(jì)核算的過程中，應(yīng)當(dāng)作為企業(yè)的自用型房地產(chǎn)。

（四）提高信息披露質(zhì)量

會(huì)計(jì)核算中的信息披露問題也是重點(diǎn)問題，為了保證信息披露質(zhì)量的完善性，必須增加土地儲(chǔ)備量和成本構(gòu)成信息。由于房地產(chǎn)開發(fā)公司的土地成本占有量較大，無法滿足土地儲(chǔ)備量及土地儲(chǔ)備量的成本現(xiàn)狀，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)未來的發(fā)展動(dòng)向產(chǎn)生不穩(wěn)定性，因此，必須嚴(yán)格要求披露土地質(zhì)量和儲(chǔ)備量。通過增加房地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)金流量信息披露的方法，以開發(fā)項(xiàng)目作為企業(yè)的基本單位，客觀上披露其在企業(yè)開發(fā)過程中形成經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的所有現(xiàn)金流量，其中包括銷售房地產(chǎn)商品所取得的現(xiàn)金和購(gòu)買工程物資及支付工人工資所支出的現(xiàn)金等等。最后必須加強(qiáng)產(chǎn)品的質(zhì)量保證和風(fēng)險(xiǎn)信息的披露。使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)性在會(huì)計(jì)信息披露環(huán)節(jié)中得到充分的揭示，這樣在很大程度上提高了現(xiàn)金流量信息的實(shí)用性。

三、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)做好會(huì)計(jì)核算的工作，完善信息披露質(zhì)量，對(duì)于房產(chǎn)企業(yè)的深入改革意義重大。而科學(xué)合理的會(huì)計(jì)核算工作可以提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平，改善企業(yè)經(jīng)營(yíng)理念，增加企業(yè)收入和利潤(rùn)；重視房產(chǎn)開發(fā)會(huì)計(jì)核算，是我國(guó)現(xiàn)代企業(yè)經(jīng)濟(jì)的市場(chǎng)需求，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的逐漸完善，全新的會(huì)計(jì)制度和準(zhǔn)則也得到了廣泛的與應(yīng)用，受房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特殊性的制約，現(xiàn)有會(huì)計(jì)核算方法無法滿足正常的房地產(chǎn)企業(yè)的核算需求，因此，只有充分的發(fā)揮會(huì)計(jì)職能，才能確保房地產(chǎn)開發(fā)會(huì)計(jì)核算工作的順利進(jìn)行。

參考文獻(xiàn)：

[1]邊霞，趙業(yè)猛. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算問題初探[J].江蘇科技信息，2011，（02）：33-34

篇2

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn) 會(huì)計(jì)核算 科目設(shè)置 會(huì)計(jì)信息

近年來，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)得到了超高速的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)工作作為房地產(chǎn)業(yè)的重要組成部分也受到了各方的密切關(guān)注。我國(guó)所獨(dú)有的房地產(chǎn)生產(chǎn)及銷售形式，使房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算不可能和一般商品一樣進(jìn)行。因此，在市場(chǎng)逐步走向成熟的情況下，房地產(chǎn)公司會(huì)計(jì)核算中的一些問題得到了暴露。在這樣的情況下，如何規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算工作的健康發(fā)展，是相關(guān)從業(yè)人員都在認(rèn)真思考的問題，筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)采取以下對(duì)策加強(qiáng)會(huì)計(jì)核算。

1. 合理設(shè)置會(huì)計(jì)科目

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)本公司開發(fā)項(xiàng)目的數(shù)量、規(guī)模和內(nèi)部管理的要求來開展成本核算。例如:公司的下屬單位如不進(jìn)行獨(dú)立核算，就可以不單獨(dú)設(shè)立開發(fā)間接費(fèi)用賬，只需在成本項(xiàng)目欄目?jī)?nèi)增加管理費(fèi)用及利息欄，由于管理費(fèi)用、利息系間接費(fèi)用的主體，為更加有利于開展核算，可適時(shí)取消開發(fā)成本一級(jí)賬，把房屋開發(fā)、土地開發(fā)和代建工程開發(fā)等設(shè)為一級(jí)賬，然后再設(shè)置明細(xì)項(xiàng)目。在實(shí)際操作中，企業(yè)完全可以設(shè)立開發(fā)成本明細(xì)臺(tái)賬，根據(jù)核算對(duì)象的不同情況設(shè)立不同的成本卡片，全面記錄項(xiàng)目從立項(xiàng)起至驗(yàn)收結(jié)束的所有成本費(fèi)用。到了年末，只需將本年度已竣工結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目歸檔即可。成本卡片主要可分為兩個(gè)部分，即抬頭部分和賬表部分。抬頭主要是列舉施工合同的主要內(nèi)容，比如開工日期、竣工日期、施工單位、建筑面積和變更情況等。正文主要是多欄式明細(xì)賬，全面記錄成本開支情況。運(yùn)用成本卡片開展成本核算的主要優(yōu)勢(shì)在于:成本卡片不僅能全面反映一個(gè)項(xiàng)目的整體面貌，以利于開展投資分析，而且將項(xiàng)目具體情況作為抬頭，便于開展監(jiān)督分析，同時(shí)又免除了結(jié)賬和建賬之苦。

2. 實(shí)施現(xiàn)金收付實(shí)現(xiàn)制

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以在會(huì)計(jì)核算中實(shí)施現(xiàn)金收付實(shí)現(xiàn)制。因?yàn)闀?huì)計(jì)期間的存在，可能導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的實(shí)現(xiàn)和貨幣資金實(shí)際支付及其變動(dòng)發(fā)生的時(shí)間出現(xiàn)不一致的情況，所以會(huì)產(chǎn)生有權(quán)責(zé)發(fā)生制和現(xiàn)金收付實(shí)現(xiàn)制這兩種方式。根據(jù)我國(guó)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，企業(yè)的會(huì)計(jì)核算應(yīng)當(dāng)以權(quán)責(zé)發(fā)生制為主體。但是，通過多年來的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)工作實(shí)踐，筆者認(rèn)為，由于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的特殊特點(diǎn)，更加適合采取現(xiàn)金收付實(shí)現(xiàn)制。因?yàn)椴扇?quán)責(zé)發(fā)生制核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)收入，存在一定的缺陷和不足:一是容易出現(xiàn)人為調(diào)節(jié)利潤(rùn)的情況。權(quán)責(zé)發(fā)生制的實(shí)施，從客觀上為房地產(chǎn)企業(yè)提供了用應(yīng)收賬款、待攤費(fèi)用等會(huì)計(jì)賬戶進(jìn)行處理的機(jī)會(huì)，簡(jiǎn)而言之，就是便于人為調(diào)節(jié)利潤(rùn)，導(dǎo)致會(huì)計(jì)信息的失真，進(jìn)而導(dǎo)致國(guó)有資產(chǎn)的流失。二是權(quán)責(zé)發(fā)生制無法準(zhǔn)確地反映出企業(yè)的實(shí)際收入情況，從而影響到企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)，導(dǎo)致企業(yè)簽訂的購(gòu)銷合同越多，其應(yīng)收賬款的余額也就越大，那么資金不足的問題也就更為明顯，由此看來，一味采取權(quán)責(zé)發(fā)生制，并不符合我國(guó)的實(shí)際國(guó)情。另一方面，實(shí)施現(xiàn)金收付實(shí)現(xiàn)制可以大大降低上述危害，有利于會(huì)計(jì)核算工作的開展。它不僅符合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的謹(jǐn)慎性原則，還能夠準(zhǔn)確地反映房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金情況，實(shí)現(xiàn)在以直接法編制現(xiàn)金流量表的過程中，不影響現(xiàn)金收入與費(fèi)用以及營(yíng)業(yè)外各項(xiàng)收支的調(diào)整，可見，現(xiàn)金收付實(shí)現(xiàn)制有利于現(xiàn)金流量表的編制。鑒于此，對(duì)于房地產(chǎn)公司而言，在經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)及收入的會(huì)計(jì)核算中，應(yīng)當(dāng)允許權(quán)責(zé)發(fā)生制與收付實(shí)現(xiàn)制這兩種方式并存，并根據(jù)國(guó)際通行的慣例，在分期銷售的情況下采取收付實(shí)現(xiàn)制以確認(rèn)收入情況，而對(duì)一般賒銷收入和貸款利息收入等，采取權(quán)責(zé)發(fā)生制進(jìn)行確認(rèn)的，在特定條件下應(yīng)采取兼容收付實(shí)現(xiàn)制的辦法來具體實(shí)施。

3. 擴(kuò)大企業(yè)信息披露范圍

改進(jìn)房地產(chǎn)公司的會(huì)計(jì)核算工作，應(yīng)擴(kuò)大房地產(chǎn)企業(yè)的信息披露范圍，主要應(yīng)抓好以下三個(gè)方面:一是注重土地儲(chǔ)備量及成本構(gòu)成信息的披露。對(duì)于擁有大批量?jī)?yōu)質(zhì)低價(jià)土地的房地產(chǎn)企業(yè)來說，土地成本較低就意味著巨大的利潤(rùn)。隨著土地出讓市場(chǎng)確定為招標(biāo)拍賣形式，相對(duì)于其他同類企業(yè)來說具有更大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，從而在今后幾年內(nèi)保持很好的發(fā)展勢(shì)頭，進(jìn)而具有更好的投資價(jià)值。信息使用者僅僅通過房地產(chǎn)公司披露的土地使用權(quán)總額，根本無法掌握土地儲(chǔ)備的相關(guān)信息?？梢姡诜康禺a(chǎn)公司的財(cái)務(wù)報(bào)告附注中，增加土地儲(chǔ)備量和成本情況的內(nèi)容，是很有必要的。二是注重分項(xiàng)目現(xiàn)金流量信息的披露。企業(yè)要在財(cái)務(wù)報(bào)告的附注中加入分項(xiàng)目的現(xiàn)金流量信息，也就是說，要以企業(yè)的具體項(xiàng)目為基本單位，披露本公司在開發(fā)過程中所產(chǎn)生的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量，主要包括銷售房產(chǎn)所收到的現(xiàn)金、購(gòu)買工程物資和支付工資等所支付的現(xiàn)金等，這樣就能提高現(xiàn)金流量信息的有效性。三是注重質(zhì)量保證金及風(fēng)險(xiǎn)信息的披露。高風(fēng)險(xiǎn)性是房地產(chǎn)業(yè)的突出特點(diǎn)，需要在會(huì)計(jì)信息披露中得到充分顯示。為此，應(yīng)建立起質(zhì)量保證金制度，保障房地產(chǎn)商品質(zhì)量，由于房地產(chǎn)商品還具有長(zhǎng)期、高價(jià)值等特點(diǎn)，企業(yè)要按照所開發(fā)項(xiàng)目的具體情況來提取相應(yīng)的質(zhì)量保證金，以提升應(yīng)付風(fēng)險(xiǎn)的能力。同時(shí)，要在企業(yè)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告中充分闡述各種風(fēng)險(xiǎn)，也就是要在房地產(chǎn)企業(yè)的報(bào)表附注中增加風(fēng)險(xiǎn)披露的相關(guān)內(nèi)容，對(duì)公司還在開發(fā)中的土地、項(xiàng)目等風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行充分說明，以提高抗擊風(fēng)險(xiǎn)的力度。

4. 結(jié)語(yǔ)

在實(shí)施新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則之后，會(huì)計(jì)規(guī)范體系建設(shè)越來越趨于完善，全社會(huì)的法律意識(shí)也在逐步增強(qiáng)，有關(guān)監(jiān)管部門的執(zhí)法力度也在不斷提高，這就對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的規(guī)范提出新的更高的要求。在這一新形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)企業(yè)實(shí)際特點(diǎn)，進(jìn)一步分析如何加強(qiáng)和改進(jìn)本企業(yè)的會(huì)計(jì)核算工作，為企業(yè)帶來更好的經(jīng)濟(jì)效益。

參考文獻(xiàn)

[1]郭公民，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的幾個(gè)問題[J]. 浙江金融，2006(11).

篇3

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)；開發(fā)；會(huì)計(jì)核算；財(cái)務(wù)管理；投資性房地產(chǎn)的計(jì)量。一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的會(huì)計(jì)核算工作

1.1 會(huì)計(jì)核算中存在的問題

會(huì)計(jì)核算制度標(biāo)準(zhǔn)較多，會(huì)計(jì)科目不完整?，F(xiàn)有的會(huì)計(jì)核算制度較多，在房地產(chǎn)行業(yè)中可以執(zhí)行的制度有新準(zhǔn)則、《小企業(yè)會(huì)計(jì)制度》、《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》、行業(yè)會(huì)計(jì)制度《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》，但是房地產(chǎn)行業(yè)中沒有明確規(guī)定統(tǒng)一的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核算方式較多，不利于會(huì)計(jì)核算的準(zhǔn)確性，同時(shí)在這些制度里面，只有房地產(chǎn)會(huì)計(jì)制度給出了專門使用在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的會(huì)計(jì)科目和核算方法，由于房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)品的特殊性，其他制度中的簡(jiǎn)單會(huì)計(jì)科目對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)中的會(huì)計(jì)要素不能進(jìn)行全面的核算，影響了企業(yè)核算的準(zhǔn)確性。

企業(yè)業(yè)績(jī)不能通過收益評(píng)價(jià)指標(biāo)真實(shí)體現(xiàn)。由于房地產(chǎn)生產(chǎn)投入產(chǎn)出周期較長(zhǎng)，反映在會(huì)計(jì)年報(bào)上往往會(huì)出現(xiàn)大幅度業(yè)績(jī)波動(dòng)，建設(shè)期內(nèi)業(yè)績(jī)較差，而當(dāng)房屋進(jìn)行驗(yàn)收出售后，預(yù)收款項(xiàng)計(jì)人收入，這便導(dǎo)致凈利潤(rùn)指標(biāo)不能真實(shí)反映其經(jīng)營(yíng)情況。即使房地產(chǎn)開發(fā)公司經(jīng)營(yíng)較好，但是其凈利潤(rùn)仍舊可能很小或?yàn)樨?fù)數(shù)：而一個(gè)在建工程較多且預(yù)期出售狀況良好、現(xiàn)金流狀況極佳、盈利能力強(qiáng)的房地產(chǎn)公司也可能正面臨倒閉的危險(xiǎn)，如施工質(zhì)量問題導(dǎo)致的賠償、資金鏈的斷裂等。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)績(jī)除了會(huì)計(jì)核算指標(biāo)，表外風(fēng)險(xiǎn)也比較重要。

1.2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的重要性

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與一般的施工企業(yè)不同，它同時(shí)從事房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)兩項(xiàng)業(yè)務(wù)，通過進(jìn)行土地征用、建設(shè)房屋、完善基礎(chǔ)設(shè)施、進(jìn)行房屋銷售來獲取利潤(rùn)。一方面，從利潤(rùn)獲取來看，由于現(xiàn)在的建筑市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)比較激烈，企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本日益增加，企業(yè)的利潤(rùn)逐年降低，對(duì)于工程項(xiàng)目投資進(jìn)行有效核算、對(duì)建筑工程建造進(jìn)行有效核算，有助于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有效地降低成本獲取最大利潤(rùn)。另一方面，從風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避來看，由于房地產(chǎn)企業(yè)的工程投資項(xiàng)目資金投入比較大，且房地產(chǎn)企業(yè)同時(shí)進(jìn)行土地征用、房屋建設(shè)招標(biāo)建造、成品房銷售的業(yè)務(wù)，整個(gè)資金回籠周期較長(zhǎng)，涉及核算環(huán)節(jié)多，一旦會(huì)計(jì)核算出現(xiàn)任何問題，企業(yè)必然要承受重大的經(jīng)濟(jì)損失，甚至?xí)o企業(yè)帶來滅頂之災(zāi)。因此，完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算工作，提高會(huì)計(jì)核算質(zhì)量，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)工作的重點(diǎn)

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)的具體表現(xiàn)

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是財(cái)務(wù)系統(tǒng)由于內(nèi)外環(huán)境的各種難以預(yù)測(cè)或無法估計(jì)和控制的因素作用。使得財(cái)務(wù)系統(tǒng)運(yùn)行偏離預(yù)期目標(biāo)而形成的經(jīng)濟(jì)損失或額外收益，從房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)分析，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)一般分為籌資活動(dòng)、投資活動(dòng)、資金營(yíng)運(yùn)和收益分配四個(gè)方面。相應(yīng)地，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也就包括籌資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、資金營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)、收益分配風(fēng)險(xiǎn)。具體來說，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在以下幾方面

2.1 再籌資風(fēng)險(xiǎn)

再籌資通常是現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目滾動(dòng)開發(fā)最常用的辦法，由于負(fù)債經(jīng)營(yíng)使公司負(fù)債率增大，相應(yīng)地對(duì)債權(quán)人的債權(quán)保證程度降低，這一點(diǎn)在很大程度上限制了房地產(chǎn)企業(yè)從其他渠道增加負(fù)債的籌資的能力。對(duì)此，一些大型房產(chǎn)商，往往還會(huì)出現(xiàn)連鎖籌資擔(dān)保鏈，一旦鏈中的一環(huán)斷裂，再籌資風(fēng)險(xiǎn)的效應(yīng)會(huì)放大從而給企業(yè)經(jīng)營(yíng)帶來致命的威脅長(zhǎng)期以來房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資本市場(chǎng)的了解還比較匱乏，對(duì)資本市場(chǎng)的運(yùn)轉(zhuǎn)、資本市場(chǎng)的理論缺乏研究，在籌資時(shí)較少考慮資本結(jié)構(gòu)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等，具有一定的盲目性，資金結(jié)構(gòu)中負(fù)債資金比例過高，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)沉重，償付能力嚴(yán)重不足。

2.2 投資風(fēng)險(xiǎn)

在投資方面，部分房地產(chǎn)企業(yè)投資決策隨意性大。在房地產(chǎn)企業(yè)中，不顧自身能力和發(fā)展目標(biāo)，熱衷于鋪新攤子，盲目投資，造成嚴(yán)重?fù)p失的例子比比皆是。開發(fā)企業(yè)雖然也實(shí)行資本金制度，但大部分開發(fā)企業(yè)在初級(jí)階段均以負(fù)債開發(fā)為主，自有資金比例相當(dāng)?shù)?，大量的開發(fā)資金來源于借貸，如果公司用負(fù)債進(jìn)行的投資不能按期收回并取得預(yù)期收益，那么公司必將面臨無力償還債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)，其結(jié)果不僅導(dǎo)致資金的緊張，也會(huì)影響公司的信譽(yù)度，甚至還可能因不能支付而導(dǎo)致公司倒閉

2.3 利率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)在負(fù)債經(jīng)營(yíng)期間，由于通貨膨脹等的影響，貸款利率發(fā)生增長(zhǎng)變化，利率的增長(zhǎng)必然增加公司的資金成本，從而抵減了預(yù)期的收益，特別是在經(jīng)濟(jì)過熱時(shí)期，通貨膨脹月月攀高，為抵制經(jīng)濟(jì)過熱現(xiàn)象，央行會(huì)采用多次加息手段，從而使企業(yè)的利息負(fù)擔(dān)不斷加重，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也隨之加大，因此高額的利息負(fù)擔(dān)必將成為房地產(chǎn)企業(yè)的沉重的包袱。

2.4 收益分配風(fēng)險(xiǎn)

收益分配政策對(duì)企業(yè)的生存和發(fā)展有很大的影響。分配方法的選擇會(huì)影響投資者對(duì)企業(yè)狀況的判斷和企業(yè)的聲譽(yù)，從而影響企業(yè)資金的來源，也可能影響企業(yè)潛在投資者的投資決策收益分配政策方面，股利分配政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展有很大的影響。分配方法的選擇會(huì)影響投資者對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)狀況的判斷和房地產(chǎn)企業(yè)的聲譽(yù)，從而影響房地產(chǎn)企業(yè)資金的來源，也可能影響房地產(chǎn)企業(yè)潛在投資者的投資決策。如果房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)分配政策缺乏控制制度，不結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)現(xiàn)情況，不進(jìn)行科學(xué)的分配決策，必將影響房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，從而形成間接的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

三、投資性房地產(chǎn)的計(jì)量

3.1 投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量

投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照成本進(jìn)行初始計(jì)量。外購(gòu)?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本，包括購(gòu)買價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構(gòu)成。以其他方式（債務(wù)重組、非貨幣性資產(chǎn)交換等）取得的投資性房地產(chǎn)的成本，按照相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定確定。

3.2 投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量

投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量有兩種模式：成本模式和公允價(jià)值模式。相對(duì)而言，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則更傾向于采用成本模式計(jì)量，對(duì)后者限制使用。同一企業(yè)只能采用一種模式對(duì)所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不得同時(shí)采用兩種模式計(jì)量。

采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)。應(yīng)當(dāng)按照固定資產(chǎn)（建筑物的計(jì)量）或無形資產(chǎn)（土地使用權(quán)的計(jì)量）的有關(guān)規(guī)定，對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷；存在減值跡象的，還應(yīng)當(dāng)按照資產(chǎn)減值的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。

采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)。有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。采用公允價(jià)值模式計(jì)量的1）投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)；所在地，通常是指投資性房地產(chǎn)所在的城市。對(duì)于大中型城市，應(yīng)當(dāng)為投資性房地產(chǎn)所在的城區(qū)。企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)。采用公允價(jià)值模式計(jì)量時(shí)，不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益（公允價(jià)值變動(dòng)損益）.投資性房地產(chǎn)取得的租金收入，確認(rèn)為其他業(yè)務(wù)收入。

參考文獻(xiàn)：

篇4

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)企業(yè)；會(huì)計(jì)核算；問題；對(duì)策

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的特殊性

1.開發(fā)周期長(zhǎng)，環(huán)節(jié)多。房地產(chǎn)開發(fā)從選址立項(xiàng)、征地拆遷、勘探設(shè)計(jì)、報(bào)建招標(biāo)、施工建設(shè)，到正式驗(yàn)收直至銷售移交、售后服務(wù)，短則幾個(gè)月，長(zhǎng)則幾年，前后十幾道環(huán)節(jié)，需要同規(guī)劃局、土地局、設(shè)計(jì)院、施工單位、材料供應(yīng)商、客戶等打交道，其間還需要不同的工種協(xié)同作業(yè)，屬于多步驟生產(chǎn)。各生產(chǎn)步驟之間并無明確的時(shí)間或地點(diǎn)界限，因此在會(huì)計(jì)核算上，不需要也不可能計(jì)算各步驟開發(fā)產(chǎn)品的成本，成本的結(jié)轉(zhuǎn)期以開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)周期為準(zhǔn)。

2.開發(fā)投入大，風(fēng)險(xiǎn)高。房地產(chǎn)開發(fā)動(dòng)輒需要幾百萬、上千萬甚至上億元的資金。開發(fā)過程中可能出現(xiàn)種種風(fēng)險(xiǎn)：由于市政規(guī)劃調(diào)整、地價(jià)變化導(dǎo)致土地風(fēng)險(xiǎn)；由于產(chǎn)業(yè)政策、銀行貸款政策變化導(dǎo)致籌資風(fēng)險(xiǎn)；由于設(shè)計(jì)、施工質(zhì)量問題導(dǎo)致成本加大風(fēng)險(xiǎn)等。房地產(chǎn)開發(fā)的高投入、高風(fēng)險(xiǎn)，要求在會(huì)計(jì)工作上做好謀劃，精打細(xì)算，以配合項(xiàng)目開發(fā)成功。

3.從產(chǎn)品角度而言，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品具有高價(jià)值性，銷售往往采用預(yù)售和分期付款銷售的辦法，在會(huì)計(jì)核算時(shí)，收入的確認(rèn)同一般生產(chǎn)企業(yè)相比具有一定的特殊性。房地產(chǎn)企業(yè)投入產(chǎn)出比例階段性不合理，業(yè)績(jī)波動(dòng)較大，信息披露容易不足，若運(yùn)用一般的公司業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)指標(biāo)，則可能誤導(dǎo)投資者。

二、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算存在的問題

1.房地產(chǎn)企業(yè)沒有獨(dú)立的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則。在新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中，有針對(duì)保險(xiǎn)業(yè)、石油天然氣行業(yè)的特殊會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，卻沒有針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的專門獨(dú)立的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則。而“投資性房地產(chǎn)”準(zhǔn)則只對(duì)各企業(yè)出租的房地產(chǎn)作出了相應(yīng)的會(huì)計(jì)規(guī)定，雖然帶有普遍性，但在房地產(chǎn)會(huì)計(jì)中既不占主要地位，占的比重也不大。何況“投資性房地產(chǎn)”也存在著不盡如人意之處。如準(zhǔn)則將“資本增值”僅限于土地使用權(quán)上，這是頗令人費(fèi)解的。有些開發(fā)商囤積土地，并不進(jìn)行房屋建造，而是待價(jià)而沽，以轉(zhuǎn)賣土地牟利，這本是比炒賣房產(chǎn)更不利于房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的投機(jī)行為，準(zhǔn)則卻把“投資性”界定于此，也是使人質(zhì)疑的。

2.房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)復(fù)雜。房地產(chǎn)企業(yè)商品的銷售主要是自行開發(fā)并銷售，由于其開發(fā)的房地產(chǎn)商品周期長(zhǎng)，耗資大，房地產(chǎn)商品銷售往往采用預(yù)售、分期收款銷售等方式。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行預(yù)售時(shí)，企業(yè)僅僅與購(gòu)房者簽訂了購(gòu)房合同，商品房還沒有完成建造，不能同時(shí)滿足收入確認(rèn)的條件。同時(shí)，新準(zhǔn)則對(duì)不同房地產(chǎn)類型進(jìn)行明細(xì)劃分，要求企業(yè)的會(huì)計(jì)人員必須對(duì)不同類型的房地產(chǎn)進(jìn)行分類確認(rèn)，在某種程度上增加了企業(yè)會(huì)計(jì)核算的工作量。

3.借款費(fèi)用資本化不規(guī)范。由于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)，投資回收期長(zhǎng)，資金投入相對(duì)集中，通常會(huì)利用債務(wù)資本籌集開發(fā)資金。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則擴(kuò)大了借款費(fèi)用資本化的范圍，但規(guī)定借款費(fèi)用同時(shí)滿足資產(chǎn)支出已經(jīng)發(fā)生、借款費(fèi)用已經(jīng)發(fā)生、為使資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)所必要的購(gòu)建或者生產(chǎn)活動(dòng)已經(jīng)開始這4個(gè)條件時(shí)，才能予以資本化。但對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，很難準(zhǔn)確確定借款費(fèi)用資本化的條件，即使能確定，房地產(chǎn)公司長(zhǎng)期未開發(fā)的土地儲(chǔ)備所包含的借款費(fèi)用也不能再資本化，若將其計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用，將會(huì)在很大程度上影響當(dāng)期利潤(rùn)。

4.房地產(chǎn)企業(yè)的收益評(píng)價(jià)指標(biāo)并不能真實(shí)的反映企業(yè)的業(yè)績(jī)。房地產(chǎn)企業(yè)投入產(chǎn)出的特殊性，在其會(huì)計(jì)報(bào)表中就表現(xiàn)為業(yè)績(jī)的大幅度波動(dòng)。如果只是憑類似于凈利潤(rùn)的指標(biāo)來評(píng)價(jià)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況的話就可能誤導(dǎo)企業(yè)會(huì)計(jì)信息的使用者，擁有負(fù)的凈利潤(rùn)的企業(yè)有可能其經(jīng)營(yíng)狀況良好，其在建工程數(shù)量可能很大，開發(fā)商品的預(yù)售情況也可能很好，其盈利能力可能很強(qiáng)，相反，盈利的房地產(chǎn)企業(yè)也可能是危機(jī)四伏：大筆的銀行借款即將到期卻無法償還，政府對(duì)原來的市政規(guī)劃進(jìn)行調(diào)整帶來的地價(jià)變化的風(fēng)險(xiǎn)、由于施工質(zhì)量問題導(dǎo)致的工程賠償?shù)取Ｋ?，現(xiàn)行的企業(yè)業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)指標(biāo)并不能夠全面、客觀的反映房地產(chǎn)企業(yè)的綜合業(yè)績(jī)，在對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)時(shí)，除了分析相關(guān)的指標(biāo)之外，還應(yīng)該仔細(xì)分析企業(yè)的現(xiàn)金流量、資質(zhì)信譽(yù)以及資產(chǎn)質(zhì)量等，同時(shí)，報(bào)表以外的風(fēng)險(xiǎn)也不容忽視。

三、完善房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的對(duì)策

1.制定一個(gè)專門的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則。既然新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中，有針對(duì)保險(xiǎn)業(yè)、石油天然氣行業(yè)的特殊會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，就說明企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則是允許存在行業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的。另一方面，考慮到房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要性及其核算內(nèi)容的特殊性，從房地產(chǎn)會(huì)計(jì)的角度，制定一個(gè)專門的房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則是必要的。此外，就現(xiàn)行投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定來說，投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。準(zhǔn)則將投資性房地產(chǎn)規(guī)范為：已出租的土地使用權(quán)；持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)；已出租的建筑物。其實(shí)尋求資本增值本是投資的目的與特征，也體現(xiàn)這項(xiàng)資產(chǎn)的投資性。如果摒除“資本增值”的投資，就只有出租房地產(chǎn)的單一性質(zhì)了，又何來投資呢?反觀原房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)制度，本有出租房地產(chǎn)這項(xiàng)業(yè)務(wù)的規(guī)定，不如參照一下，將“投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則”改為“出租房地產(chǎn)準(zhǔn)則”更為合適。

2.完善房地產(chǎn)企業(yè)收入核算。正確確定和應(yīng)用收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)商品銷售一般要經(jīng)過簽訂預(yù)售合同并預(yù)收房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗(yàn)收合格并交付買方驗(yàn)收、辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)4個(gè)環(huán)節(jié)。由于房地產(chǎn)購(gòu)銷合同在開發(fā)產(chǎn)品竣工驗(yàn)收前后均可能簽訂，從法律意義上講只是一種合約，房屋未經(jīng)買方驗(yàn)收認(rèn)可，商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬尚未轉(zhuǎn)移給買方，不論是否收取了款項(xiàng)，均不符合收入確認(rèn)條件。因此，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收、辦妥移交手續(xù)前，所收到預(yù)售房地產(chǎn)款，只能作為暫收款、預(yù)收款處理，不能確認(rèn)為收入。只有房地產(chǎn)企業(yè)與客戶簽訂了正式的商品房銷售合同，并履行了相關(guān)法律手續(xù)；房屋已竣工并經(jīng)有關(guān)部門驗(yàn)收合格；房屋經(jīng)驗(yàn)收后，客戶對(duì)房屋的結(jié)構(gòu)、面積、付款方式均已確認(rèn)，買賣雙方辦妥房屋移交手續(xù)；收入的金額能夠可靠計(jì)量時(shí)，才能確認(rèn)銷售收入，即只能等到商品房全部完工并交付購(gòu)房者后，再?gòu)念A(yù)收賬款轉(zhuǎn)入主營(yíng)業(yè)務(wù)收入。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)在某些促銷方式下達(dá)成的交易，必須判斷其真正的交易實(shí)質(zhì)，如售后回租、售后回購(gòu)方式的房地產(chǎn)銷售。

3.完善房地產(chǎn)企業(yè)借款費(fèi)用核算。為開發(fā)房地產(chǎn)而發(fā)生的借款費(fèi)用與項(xiàng)目成本之間存在直接聯(lián)系，根據(jù)歷史成本原則和費(fèi)用配比原則，應(yīng)將其劃歸開發(fā)間接費(fèi)用的范疇，并構(gòu)成房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的一部分。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)借款費(fèi)用的核算應(yīng)充分考慮配比原則，將未完工的且成本累計(jì)發(fā)生額大于本項(xiàng)目預(yù)收款的各房地產(chǎn)項(xiàng)目確定為分?jǐn)偨杩钯M(fèi)用的成本對(duì)象，在減去存款利息或臨時(shí)投資帶來的收益后，按實(shí)際占用資金計(jì)算計(jì)入建設(shè)項(xiàng)目的成本。各項(xiàng)目應(yīng)分?jǐn)偟慕杩钯M(fèi)用=(借款費(fèi)用總額存款利息臨時(shí)投資帶來的收益)×(該工程項(xiàng)目賬面累計(jì)余額

篇5

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；拆遷補(bǔ)償；會(huì)計(jì)核算；稅務(wù)處理

政府或房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)對(duì)居民的拆遷補(bǔ)償是指政府或房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)根據(jù)當(dāng)?shù)卣鞘姓w規(guī)劃或建設(shè)單位自身的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)發(fā)展需要對(duì)被拆除房屋的產(chǎn)權(quán)所有人，依照《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（國(guó)務(wù)院令〔2011〕第590號(hào)）的有關(guān)規(guī)定，采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換（房屋補(bǔ)償）或作價(jià)補(bǔ)償（貨幣補(bǔ)償）或房屋補(bǔ)償和貨幣補(bǔ)償相結(jié)合的方式給予一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)貼和價(jià)值抵償。

對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)來說，能否對(duì)各種拆遷補(bǔ)償方式進(jìn)行正確核算，不但關(guān)系到開發(fā)產(chǎn)品（土地或房屋）的總成本與單位成本，而且還涉及各項(xiàng)稅款的計(jì)算與繳納，倘若處理不好可能帶來涉稅風(fēng)險(xiǎn)。因此，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)必須重視對(duì)拆遷補(bǔ)償?shù)臅?huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理。一般情況下，當(dāng)被拆遷補(bǔ)償戶選擇的是貨幣補(bǔ)償形式時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)應(yīng)將該項(xiàng)拆遷補(bǔ)償支出借記“開發(fā)成本——土地（土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)）”科目中；當(dāng)被拆遷補(bǔ)償戶選擇的是產(chǎn)權(quán)調(diào)換（房屋補(bǔ)償）形式時(shí)，視同房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)先向被拆遷補(bǔ)償戶支付了一筆貨幣現(xiàn)金，然后被拆遷補(bǔ)償戶再?gòu)姆康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)購(gòu)入等額房屋（居民住宅），對(duì)這種產(chǎn)權(quán)調(diào)換（房屋補(bǔ)償），房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)要以按公平交易的市場(chǎng)價(jià)格或者是當(dāng)?shù)赝?、同類房屋（居民住宅）的公允價(jià)值或?qū)嶋H市場(chǎng)交易價(jià)格測(cè)算的金額，借記“開發(fā)成本——土地（土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)）”科目中。特別注意，對(duì)產(chǎn)權(quán)調(diào)換（房屋補(bǔ)償）形成的回遷房，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)應(yīng)按公平交易的市場(chǎng)價(jià)格或者是當(dāng)?shù)赝?、同類房屋（居民住宅）的公允價(jià)值或?qū)嶋H市場(chǎng)交易價(jià)格測(cè)算的金額確定視同銷售收入額，同時(shí)按照相同期間、相同類別房屋（居民住宅）的實(shí)際開發(fā)成本（房屋）結(jié)轉(zhuǎn)視同銷售成本額。

下面結(jié)合典型案例，具體說明房地產(chǎn)企業(yè)拆遷補(bǔ)償采用產(chǎn)權(quán)調(diào)換（房屋補(bǔ)償）形式時(shí)，有關(guān)回遷補(bǔ)償（房屋補(bǔ)償）所得、會(huì)計(jì)核算和稅務(wù)處理問題。

案例：

第一種情況：假設(shè)AB房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱AB房地產(chǎn)企業(yè)）2009年8月開發(fā)某住宅小區(qū)項(xiàng)目，計(jì)劃占用土地面積約為20000平方米，實(shí)際建筑面積為35090平方米，可供對(duì)外銷售面積為31900平方米（其中：用于被拆遷補(bǔ)償戶的視同銷售面積為8000平方米，用于AB房地產(chǎn)企業(yè)自由銷售的住宅面積23900平方米）。

第二種情況：假設(shè)該住宅小區(qū)項(xiàng)目于2011年8月完工，同年10月AB房地產(chǎn)企業(yè)開始與各被拆遷戶辦理房屋交接手續(xù)。2012年3月1日AB房地產(chǎn)企業(yè)正式開始向社會(huì)公開銷售該住宅小區(qū)的房屋，假如在當(dāng)年3月30日將該住宅小區(qū)的房屋全部售罄，該住宅小區(qū)的房屋的每平方米平均售價(jià)為7000元，共計(jì)應(yīng)確認(rèn)銷售收入總額為16730萬元（0.7萬元/平方米×23900平方米）。

第三種情況：假設(shè)2012年2月末該住宅小區(qū)的房屋建設(shè)項(xiàng)目工程已經(jīng)竣工決算，開發(fā)成本（房屋）總計(jì)為7040萬元。其中，土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)5600萬元【均為被拆遷戶的拆遷補(bǔ)償費(fèi)（房屋補(bǔ)償），若不考慮拆遷補(bǔ)償因素，土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)為零】，前期工程費(fèi)770萬元，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)1760萬元，建筑安裝工程費(fèi)3520萬元，公共配套設(shè)施費(fèi)220萬元，開發(fā)間接費(fèi)770萬元（其中包括銀行借款凈利息支出及手續(xù)費(fèi)440萬元）。

一、AB房地產(chǎn)企業(yè)回遷補(bǔ)償（房屋補(bǔ)償）所得的計(jì)算過程

第一，前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)用等開發(fā)成本7040萬元。

第二，土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)5600萬元（0.7萬元/平方米×8000平方米）。

需要說明的是：這里的5600萬元不僅僅是拆遷戶8000平方米的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，而應(yīng)該是歸屬于該住宅小區(qū)項(xiàng)目31900平方米的，需要在總可售面積31900平方米中進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

第三，視同銷售收入為5600萬元（0.7萬元×8000平方米）。

第四，單位可售面積計(jì)稅成本為3962.38元/平方米【（7040萬元+5600萬元）÷31900平方米】。

需要說明的是：在計(jì)算單位可售面積計(jì)稅成本時(shí)，應(yīng)該以總可售面積31900平方米作為分母，而不能以23900（31900-8000）平方米作為分母，否則就會(huì)虛增單位可售面積計(jì)稅成本，增加企業(yè)所得稅的納稅風(fēng)險(xiǎn)。

第五，視同銷售成本為3169.90萬元（0.396238元/平方米×8000平方米）。

第六，視同銷售所得為2430.10萬元（5600-3169.90）。

二、AB房地產(chǎn)企業(yè)回遷補(bǔ)償（房屋補(bǔ)償）的會(huì)計(jì)核算

第一，AB房地產(chǎn)企業(yè)該住宅小區(qū)項(xiàng)目完工時(shí)，根據(jù)回遷時(shí)該住宅項(xiàng)目同期同類平均銷售價(jià)格，開具銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票5600萬元，并做視同銷售收入處理：

借：開發(fā)成本——土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 5600萬元

貸：應(yīng)付賬款——回遷戶5600萬元

借：應(yīng)付賬款——回遷戶 5600萬元

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 5600萬元

第二，各被拆遷戶（亦即回遷戶）向AB房地產(chǎn)企業(yè)出具拆遷補(bǔ)償費(fèi)收據(jù)（共計(jì)5600萬元，是AB房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)與被拆遷戶辦理回遷手續(xù)時(shí)開具給各回遷戶的《銷售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票》第一聯(lián)）時(shí)，結(jié)轉(zhuǎn)視同銷售成本：

借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 3169.90萬元

貸：開發(fā)產(chǎn)品——房屋3169.90萬元

第三，AB房地產(chǎn)企業(yè)回遷補(bǔ)償（房屋補(bǔ)償）的稅務(wù)處理

回遷補(bǔ)償（房屋補(bǔ)償）業(yè)務(wù)主要涉及企業(yè)所得稅、土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅和城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加等。

一是企業(yè)所得稅。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品（房屋或土地）用于對(duì)外捐贈(zèng)、贊助支出、廣告宣傳、樣品、集資、職工福利、職工獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、利潤(rùn)分配、抵償債務(wù)、非貨幣性資產(chǎn)交換等行為，應(yīng)視同銷售開發(fā)產(chǎn)品（房屋或土地），應(yīng)于開發(fā)產(chǎn)品（房屋或土地）所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移（或者于實(shí)際取得利益權(quán)利）時(shí)，確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)收入（或者利潤(rùn)）的實(shí)現(xiàn)?！尽秶?guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)）第七條和《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第二十五條】因此，AB房地產(chǎn)企業(yè)2011年10月開始與被拆遷戶辦理回遷房屋交接相關(guān)手續(xù)時(shí)，計(jì)算確認(rèn)的視同銷售所得2430.10萬元，需繳納企業(yè)所得稅額607.53萬元。即視同銷售應(yīng)納企業(yè)所得稅額=2430.1×25%=607.53（萬元）

借：所得稅費(fèi)用 607.53萬元

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交所得稅607.53萬元

需要說明：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)用于安置被拆遷戶的回遷房，應(yīng)根據(jù)確認(rèn)的“視同銷售所得”計(jì)算繳納企業(yè)所得稅款。實(shí)踐中，許多企業(yè)是以預(yù)計(jì)毛利率計(jì)算所得并繳納企業(yè)所得稅的，這是不對(duì)的，也可能給企業(yè)帶來納稅風(fēng)險(xiǎn)。

二是土地增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)用建造的房地產(chǎn)（開發(fā)產(chǎn)品——房屋）項(xiàng)目安置回遷戶的，安置回遷戶的房地產(chǎn)項(xiàng)目（住房）視同銷售處理，并按國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)第三條第一款規(guī)定確認(rèn)收入，同時(shí)將此確認(rèn)為開發(fā)項(xiàng)目的“開發(fā)成本——土地（拆遷補(bǔ)償費(fèi)）?！尽秶?guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》國(guó)稅函〔2010〕220號(hào)】

需要說明：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)在與被拆遷戶辦理回遷房交接相關(guān)手續(xù)時(shí)，需要預(yù)征土地增值稅（與企業(yè)所得稅不同，不需要立即進(jìn)行土地增值稅清算）。假定當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的預(yù)征率為2%，則AB房地產(chǎn)企業(yè)2011年10月應(yīng)該預(yù)繳土地增值稅112萬元（5600×2%）。

借：營(yíng)業(yè)稅金及附加 112萬元

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅112萬元

借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅112萬元

貸：銀行存款 112萬元

由于2012年3月30日已經(jīng)將該住宅小區(qū)的房屋全部售罄（銷售完畢），因此，AB房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該對(duì)該住宅小區(qū)項(xiàng)目的土地增值稅進(jìn)行清算。

扣除利息后開發(fā)成本：5600+7040-440=12200（萬元）

扣除項(xiàng)目金額：12200×130%+16170×5.5%=16749.35（萬元）

土地增值額：16170+5600-16749.35=5020.65（萬元）

土地增值率：5020.65÷16749.35=29.98%

應(yīng)繳土地增值稅：5020.65×30%-0=1506.2（萬元）

應(yīng)補(bǔ)繳土地增值稅：應(yīng)繳土地增值稅-已預(yù)征土地增值稅=1506.2-112=1394.2（萬元）

借：營(yíng)業(yè)稅金及附加 1394.2萬元

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅1394.2萬元

借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅1394.2萬元

貸：銀行存款 1394.2萬元

三是營(yíng)業(yè)稅。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)，按照《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》和《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)征收營(yíng)業(yè)稅問題的批復(fù)》（國(guó)稅函[1995]549號(hào)）的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)按照其取得的營(yíng)業(yè)額計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅；對(duì)補(bǔ)償拆遷戶面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當(dāng)?shù)刂鞴艿胤蕉悇?wù)機(jī)關(guān)按照同期同類住宅房屋的成本價(jià)核定計(jì)算征收其營(yíng)業(yè)稅。

拆遷補(bǔ)償面積（回遷房）應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅=3169.90×5%=158.495（萬元）。

借：營(yíng)業(yè)稅金及附加 158.495萬元

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅158.495萬元

四是城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加。假如，AB房地產(chǎn)企業(yè)所在地的主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加的征收率為11.5%（城市維護(hù)建設(shè)稅7%，國(guó)家征收教育費(fèi)附加3%，地方征收教育費(fèi)附加1.5%），則拆遷補(bǔ)償面積應(yīng)納城建稅及教育費(fèi)附加=158.495×11.5%=18.237（萬元）。

參考文獻(xiàn)：

1.國(guó)家稅務(wù)總局.房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法[DB/OL].國(guó)稅發(fā)（2009）31號(hào).

篇6

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生產(chǎn)的最終產(chǎn)品――開發(fā)產(chǎn)品生產(chǎn)周期較長(zhǎng)，最少數(shù)月，多則數(shù)年，而且要等每一單體工程或一組單體工程甚至整個(gè)項(xiàng)目竣工辦理決算后才能計(jì)算確定其建造成本，但房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品一般按分戶分套局部分割銷售，而且可以預(yù)售。從財(cái)務(wù)上講，預(yù)售不等于銷售成立，而要等房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品竣工，產(chǎn)權(quán)移交購(gòu)房業(yè)主，同時(shí)隨同房產(chǎn)的使用權(quán)、收益權(quán)和風(fēng)險(xiǎn)也轉(zhuǎn)移購(gòu)房業(yè)主后才能確定銷售成立。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都要等到后期，待房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品竣工決算，可以計(jì)算單體工程總成本和分戶分套的局部成本，并向購(gòu)房業(yè)主移交房產(chǎn)，可以確認(rèn)銷售收入實(shí)現(xiàn)時(shí)，才能將銷售收入與銷售成本對(duì)比，計(jì)算確定企業(yè)的盈虧。這使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算涉及面廣，核算環(huán)節(jié)多，核算對(duì)象繁雜，客觀上為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售收入作假創(chuàng)造了條件，本文擬就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售收入審計(jì)做些探討。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售收入常見的作假方法

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金投入大，銷售時(shí)資金流入大，其對(duì)銷售收入作假通常反映在隱瞞銷售收入上。

1、將預(yù)收售房款長(zhǎng)期掛賬，延遲確認(rèn)收入。

根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》，銷售商品的收入確認(rèn)須同時(shí)滿足四個(gè)條件：(1)企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購(gòu)貨方；(2)企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)有關(guān)的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對(duì)售出商品實(shí)施控制；(3)與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)；(4)相關(guān)的收入和成本能夠可靠計(jì)量。根據(jù)上述規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在工程決算并與購(gòu)房業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)移交手續(xù)后，確認(rèn)銷售收入的實(shí)現(xiàn)。但現(xiàn)實(shí)中，有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)人為推遲工程決算，從而達(dá)到延遲確認(rèn)銷售收入。

2、利用房地產(chǎn)銷售專用發(fā)票管理漏洞隱瞞收入。

房地產(chǎn)銷售專用發(fā)票是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售產(chǎn)品的主要原始憑證，也是稅務(wù)機(jī)關(guān)計(jì)稅的主要依據(jù)。但實(shí)際工作中，有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不按發(fā)票管理辦法嚴(yán)格管理發(fā)票，在發(fā)票的使用和保管過程中存在著許多問題，主要表現(xiàn)在開“陰陽(yáng)票”，甚至不開發(fā)票。這樣便給企業(yè)偷稅、漏稅、私設(shè)“小金庫(kù)”留有了余地。

3、延遲開具房地產(chǎn)銷售專用發(fā)票，調(diào)整銷售收入入賬時(shí)間。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在工程竣工驗(yàn)收合格、工程決算后，購(gòu)房業(yè)主交清房款并辦理了移交手續(xù)后，向購(gòu)房業(yè)主開具房地產(chǎn)銷售專用發(fā)票。而實(shí)際中，有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)借用種種理由，延遲向購(gòu)房業(yè)主開具房地產(chǎn)銷售專用發(fā)票，從而達(dá)到了調(diào)整銷售收入入賬時(shí)間的目的。

4、將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、分配利潤(rùn)、償債及以房換地不作視同銷售收入入賬。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》及《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)，以及單位將不動(dòng)產(chǎn)無償贈(zèng)與他人，視同銷售不動(dòng)產(chǎn)。有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品捐贈(zèng)與他人、償債及以房換地時(shí)以“營(yíng)業(yè)外支出”、“應(yīng)付賬款”、“無形資產(chǎn)”直接沖減“開發(fā)產(chǎn)品”，不按視同銷售計(jì)提相應(yīng)的稅金，這造成了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)減少了當(dāng)期的計(jì)稅基數(shù)，從而少計(jì)了稅金。

5、將出租房、周轉(zhuǎn)房銷售收入直接沖減出租房、周轉(zhuǎn)房的改裝修飾支出。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品在待售期間用于出租即成出租房，用于安置拆遷戶則成為周轉(zhuǎn)房。出租房與周轉(zhuǎn)房對(duì)外銷售前往往要發(fā)生改裝修復(fù)支出。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品、出租房、周轉(zhuǎn)房三者之間變化頻繁，在銷售出租房、周轉(zhuǎn)房時(shí)，故意不作銷售核算，而將出租房與周轉(zhuǎn)房銷售收入沖減相關(guān)的改裝修復(fù)費(fèi)用支出，從而達(dá)到隱瞞收入的目的。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售收入作假的審計(jì)策略與方法

針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)上述種種的作假手段，注冊(cè)會(huì)計(jì)師應(yīng)憑借專業(yè)知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)和所掌握的信息、資料作出正確的判斷，選擇高效率的審計(jì)策略和方法。

1、從管理當(dāng)局的誠(chéng)信度及能力分析。

管理當(dāng)局肩負(fù)著建立和健全完善的內(nèi)部控制制度并監(jiān)督其得到合理有效執(zhí)行的責(zé)任，故管理當(dāng)局的品行、閱歷、經(jīng)驗(yàn)、能力及其管理的觀念、方式、風(fēng)格和對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)與控制方法都會(huì)影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運(yùn)行的規(guī)范性。注冊(cè)會(huì)計(jì)師應(yīng)首先對(duì)管理當(dāng)局的誠(chéng)信度和能力進(jìn)行評(píng)價(jià)，并關(guān)注其待遇是否與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)績(jī)掛鉤、是否遭受異常壓力、財(cái)務(wù)人員是否穩(wěn)定等因素，以便從整體上判斷房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作假的可能性。

2、對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)收售房款長(zhǎng)期掛賬，延遲確認(rèn)收入；延遲開具房地產(chǎn)銷售專用發(fā)票，調(diào)整銷售收入入賬時(shí)間的審計(jì)策略與方法。

針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過推遲工程決算、延遲開具房地產(chǎn)銷售專用發(fā)票從而達(dá)到隱瞞收入的行為手段。注冊(cè)會(huì)計(jì)師在外勤審計(jì)中，可以通過對(duì)長(zhǎng)期掛賬的往來賬款實(shí)施審計(jì)，核查其相應(yīng)的已在房產(chǎn)管理部門備案購(gòu)房合同，并親臨房地產(chǎn)座落地進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)核查，了解購(gòu)房業(yè)主是否與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理了移交手續(xù)、是否已入住。在查實(shí)了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已與購(gòu)房業(yè)主辦理了移交手續(xù)并入住的情況下，注冊(cè)會(huì)計(jì)師可以根據(jù)會(huì)計(jì)核算的基本原則中經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)重于法律形式原則確認(rèn)此項(xiàng)售房銷售收入已實(shí)現(xiàn)：，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將長(zhǎng)期掛賬的往來款項(xiàng)結(jié)轉(zhuǎn)銷售收．入。

3、對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用房地產(chǎn)銷售專用發(fā)票管理漏；洞隱瞞收、入的審計(jì)策略與方法。

針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用房地產(chǎn)銷售發(fā)票管理漏洞達(dá)到隱瞞收入行為手段。注冊(cè)會(huì)計(jì)師在審計(jì)時(shí)，首先，可以通過分析性復(fù)核程序測(cè)算其銷售毛利率、銷售利潤(rùn)率、銷售成本率、存貨周轉(zhuǎn)率等指標(biāo)，并將其與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)前期及同行類似規(guī)模的指旨標(biāo)進(jìn)行比較，若存在較大差異，注冊(cè)會(huì)計(jì)師應(yīng)將其作為風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域進(jìn)行重點(diǎn)審計(jì)；其次，注冊(cè)會(huì)計(jì)師可以通過將房地產(chǎn)銷售專用發(fā)票存根聯(lián)與相應(yīng)已備案的購(gòu)房合同進(jìn)行相互核對(duì)，甚至，對(duì)于有較大疑慮的房地產(chǎn)銷售發(fā)票存根聯(lián)，注冊(cè)會(huì)計(jì)師可以將發(fā)票存根聯(lián)與業(yè)主取得的相應(yīng)房地產(chǎn)銷售專用發(fā)票聯(lián)進(jìn)行相互核對(duì)；最后，注冊(cè)會(huì)計(jì)師可以通過將房地產(chǎn)銷售發(fā)票存根聯(lián)所載的售房?jī)r(jià)與同地段類似的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行比較，這也可以從中發(fā)現(xiàn)其中所存在的問題。經(jīng)審計(jì)，若房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在上述問題，注冊(cè)會(huì)計(jì)師可以根據(jù)會(huì)計(jì)核算原則中重要性原則要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行賬務(wù)調(diào)整或在審計(jì)報(bào)告中作為保留意見披露或解除業(yè)務(wù)約定。

4、對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、分配利潤(rùn)、償債及以房換地不作視同銷售收入入賬的審計(jì)策略與方法。

針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品捐贈(zèng)、分配利潤(rùn)、償債及以房換地不作視同銷售收入入賬達(dá)到少計(jì)當(dāng)期的計(jì)稅基數(shù)，從而少計(jì)繳稅金之行為手段。注冊(cè)會(huì)計(jì)師在審計(jì)時(shí)，首先，可以結(jié)合對(duì)與捐贈(zèng)、分配利潤(rùn)、償債及土地相關(guān)的會(huì)計(jì)科目審計(jì)，如：“營(yíng)業(yè)外支出”、“應(yīng)付利潤(rùn)”、“應(yīng)付賬款”、“其他應(yīng)付款”、“無形資產(chǎn)――土地使用權(quán)”，發(fā)現(xiàn)是否存在此類業(yè)務(wù)；其次，注冊(cè)會(huì)計(jì)師還可以通過上述分析性復(fù)核程序確定是否應(yīng)將其作為風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域進(jìn)行重點(diǎn)審、計(jì)以發(fā)現(xiàn)問題。若審計(jì)中發(fā)現(xiàn)上述問題存在，注冊(cè)會(huì)計(jì)師可以要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行相應(yīng)的賬務(wù)調(diào)整，計(jì)提相應(yīng)的房地產(chǎn)涉稅稅金。

5、對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將出租房、周轉(zhuǎn)房銷售收入直接沖減出租房、周轉(zhuǎn)房的改裝修飾支出，不作收入入賬的審計(jì)策略與方法。

篇7

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 成本核算 問題 解決方案

近年來，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的不斷發(fā)展，以及城市住房制度的改革，房地產(chǎn)業(yè)有了突飛猛進(jìn)的發(fā)展，逐漸成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)中一種重要的產(chǎn)業(yè)，為城市建設(shè)作出了巨大的貢獻(xiàn)。但房地產(chǎn)業(yè)建設(shè)周期長(zhǎng)，資金投入大，成本環(huán)節(jié)多等特點(diǎn)，決定了房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的特殊性和復(fù)雜性。目前我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算仍處于進(jìn)一步改革和完善中，合理確定房地產(chǎn)企業(yè)的成本，不但是房地產(chǎn)企業(yè)管理控制、準(zhǔn)確計(jì)算利潤(rùn)的需要，還是房地產(chǎn)企業(yè)計(jì)算土地增值稅和企業(yè)所得稅的重要基礎(chǔ)和依據(jù)。因此，合理計(jì)算房地產(chǎn)企業(yè)的成本是房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)鍵。

一、房地產(chǎn)開發(fā)成本的內(nèi)容

房地產(chǎn)開發(fā)成本指房地產(chǎn)開發(fā)過程中所支付的全部金額包括管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用及財(cái)務(wù)費(fèi)用。具體可分為以下幾部分：

（1）土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)：主要指支付的土地使用權(quán)出讓金、土地征用費(fèi)，耕地占用稅，勞動(dòng)力安置及有關(guān)地上地下附著物搬遷補(bǔ)償?shù)膬糁С龅龋?/p>

（2）前期工程費(fèi)：主要指取得土地開發(fā)權(quán)之后，項(xiàng)目開發(fā)前期所發(fā)生的費(fèi)用，包括三通一平，規(guī)劃、設(shè)計(jì)、測(cè)繪及勘探，臨時(shí)設(shè)施支出等；

（3）建筑安裝工程費(fèi)：主要是指企業(yè)以出包方式支付給施工單位的建筑安裝工程費(fèi)或以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。建筑安裝具體包括土建水電安裝等方面的人工費(fèi)、材料費(fèi)、施工單位按約定取費(fèi)及稅金；

（4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：主要是指開發(fā)小區(qū)內(nèi)的道路設(shè)施支出、供水、供電、供氣、排污、綠化、消防等的設(shè)施支出；

（5）公共配套設(shè)施費(fèi)；主要是指開發(fā)小區(qū)內(nèi)不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施發(fā)生的支出，如小區(qū)內(nèi)學(xué)校、幼兒園、會(huì)所、鍋爐房等；

（6）開發(fā)間接費(fèi)：主要是指與項(xiàng)目開發(fā)直接相關(guān)，在施工現(xiàn)場(chǎng)發(fā)生的，但不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出，主要包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)用、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)等；

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算特點(diǎn)

（一）開發(fā)周期長(zhǎng)

和一般企業(yè)性質(zhì)不一樣，房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)的會(huì)計(jì)周期都比較長(zhǎng)，都需要經(jīng)過取得土地使用權(quán)部分、規(guī)劃設(shè)計(jì)勘探、工程施工、竣工驗(yàn)收等，總計(jì)時(shí)間大約需要三年左右。因此，作為房地產(chǎn)企業(yè)在這么長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)進(jìn)行開發(fā)成本的成本核算成為很多房地產(chǎn)企業(yè)要認(rèn)真面對(duì)的一個(gè)問題。

（二）成本計(jì)算方法存在差異

一般的制造類企業(yè)成本核算方法可以分為品種法、分批法以及分步法等，而房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)方式只分為自營(yíng)和發(fā)包兩種，并且在具體成本核算時(shí)只能夠根據(jù)具體單個(gè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行施工；費(fèi)用分配方式傳統(tǒng)上制造類企業(yè)一般有約當(dāng)產(chǎn)量法、定額成本法、定額比例法等，這些方法的共同特點(diǎn)是生產(chǎn)成本在一次會(huì)計(jì)時(shí)點(diǎn)上分?jǐn)傊撩總€(gè)品項(xiàng)的產(chǎn)品，而房地產(chǎn)企業(yè)則不行，基本上不存在一個(gè)時(shí)點(diǎn)上分?jǐn)偹匈M(fèi)用的問題。

（三）具有較高的風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)上不確定因素相對(duì)于一般企業(yè)而言會(huì)比較多，房地產(chǎn)企業(yè)的成本投入金額都是比較巨大的，一旦房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)品銷售出現(xiàn)問題，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)必然面臨著生死抉擇。所以做好房地產(chǎn)企業(yè)的事前事中及事后的成本核算都具有十分重要的意義，一定程度上可以降低其經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)性。

三、房地產(chǎn)開發(fā)成本核算中存在的主要問題

（一）成本核算對(duì)象不確定

房地產(chǎn)項(xiàng)目用地一般范圍都比較大，屬于整片開發(fā)，分期進(jìn)行開發(fā)，產(chǎn)品形態(tài)有多層、小高層、別墅、商業(yè)地產(chǎn)等。因?yàn)轫?xiàng)目范圍大，確定成本核算對(duì)象是以整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目還是分期、分片或分類型為成本核算對(duì)象，在核算過程中不確定。

（二）成本費(fèi)用的歸集和分配方法不確定

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過程中發(fā)生的建安工程費(fèi)合同造價(jià)比較清晰，可以直接記入開發(fā)成本。而土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)均屬于間接開發(fā)成本，它是一個(gè)總計(jì)的金額，屬于總個(gè)項(xiàng)目的成本需要進(jìn)行歸集和分配。但如何進(jìn)行分配和歸集不確定。

（三）成本核算周期不確定

房地產(chǎn)開發(fā)因?yàn)殚_發(fā)周期長(zhǎng)，只能按期核算開發(fā)成本。它核算的最終目的是計(jì)算出項(xiàng)目的總成本和單位可銷售面積的開發(fā)成本，企業(yè)就可以準(zhǔn)確核算企業(yè)的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。房地產(chǎn)開發(fā)中的公共基礎(chǔ)配套部分往往不能及時(shí)結(jié)算，會(huì)影響整個(gè)項(xiàng)目的核算。

（四）虛增建安成本

有些房地產(chǎn)企業(yè)為了壓縮利潤(rùn)，特別是為了應(yīng)對(duì)匯算清繳時(shí)少繳納稅金及決算土地增值稅時(shí)少繳納稅金，房地產(chǎn)企業(yè)往往在建安成本上會(huì)想辦法，故意偽造建安合同，自己花錢去開工程票，這樣虛列并結(jié)算工程成本。

（五）任意調(diào)換不同項(xiàng)目間的成本

房地產(chǎn)企業(yè)一般有幾個(gè)不同項(xiàng)目同時(shí)開發(fā)，由于各項(xiàng)目所處位置、類型以及取得土地的價(jià)格等均不同，使得各項(xiàng)目利潤(rùn)空間也不盡相同，如有的是經(jīng)濟(jì)適用房，有的是普通商品房。房地產(chǎn)企業(yè)為了偷逃稅款或延遲納稅，會(huì)有意將不同項(xiàng)目間的成本任意調(diào)換。

（六）對(duì)成本管理的重視程度不夠

成本管理是一個(gè)由始至終的過程，不僅僅是對(duì)項(xiàng)目開發(fā)施工過程階段進(jìn)行事中和事后控制，更為關(guān)鍵的應(yīng)在于項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)階段。我國(guó)現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)絕大多數(shù)是由其他行業(yè)經(jīng)過初期資本積累后轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)行業(yè)的，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)過程中的成本控制的理解過多局限于具體施工過程的成本控制；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍存在成本意識(shí)薄弱，成本管理方法不夠先進(jìn)；以及對(duì)項(xiàng)目的決策、設(shè)計(jì)、招標(biāo)等階段重視程度不夠，管理水平低下等問題。

四、存在問題的原因分析

（一）房地產(chǎn)企業(yè)管理者素質(zhì)參差不齊

房地產(chǎn)企業(yè)在我國(guó)來說還是一個(gè)相對(duì)新興的行業(yè)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的高利潤(rùn)，讓越來越多的人進(jìn)入到這個(gè)行業(yè)中來，很多是由其他行業(yè)轉(zhuǎn)入的，但對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性卻又不太了解，整個(gè)的管理模式還是無法脫離原來的操作方法，這樣一定程度上會(huì)影響整個(gè)企業(yè)的發(fā)展，也不能適應(yīng)整個(gè)市場(chǎng)外部環(huán)境的變化，造成目前有許多房地產(chǎn)企業(yè)成本管理落后，成本核算水平低。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)成本核算體制不適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的需要

原有的房地產(chǎn)企業(yè)成本管理，一般是根據(jù)財(cái)務(wù)部門的決算報(bào)告，這種決算一般都是事后的一種決算，但這種決算因?yàn)榫哂袝r(shí)效性滯后而根本不能發(fā)揮成本管理的作用了。當(dāng)成本已經(jīng)反映在財(cái)務(wù)賬面上了，想要再來調(diào)整，根本是不可能了。

五、存在問題的解決方案

（一）成本歸集對(duì)象的確定問題

確定成本歸集對(duì)象，對(duì)于規(guī)模比較小的開發(fā)，如只有幾幢樓或一次性的開發(fā)的，這個(gè)問題比較容易解決，可以將全部開發(fā)成本作為成本歸集對(duì)象，核算出單位成本。但是對(duì)大規(guī)模的開發(fā)，就必須合理地確定成本歸集對(duì)象。應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的全部成本進(jìn)行分塊，比如土地購(gòu)置費(fèi)、前期費(fèi)等要按面積進(jìn)行分?jǐn)?，但?duì)建安成本一般根據(jù)造價(jià)可以直接確定成本就不需要進(jìn)行分?jǐn)?，這樣才能充分發(fā)揮成本核算的作用。

（二）成本費(fèi)用的歸集和分配方法的明確問題

在房地產(chǎn)企業(yè)同時(shí)有幾個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)的同時(shí)，成本費(fèi)用的歸集和分配方法一直是房地產(chǎn)企業(yè)中成本核算的一個(gè)重點(diǎn)。很多財(cái)務(wù)人員在實(shí)際操作中將成本進(jìn)行分配一直是難題。根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào)規(guī)定：建造過程中發(fā)生的各項(xiàng)支出，當(dāng)期實(shí)際發(fā)生的，應(yīng)按權(quán)責(zé)發(fā)生制的原則計(jì)入成本對(duì)象；當(dāng)期尚未發(fā)生但應(yīng)由當(dāng)期負(fù)擔(dān)的，除稅收規(guī)定可以計(jì)入當(dāng)期成本對(duì)象的外，一律不得計(jì)入當(dāng)期成本對(duì)象。開發(fā)產(chǎn)品完工前發(fā)生的直接成本、間接成本和共同成本，應(yīng)按配比原則將其分配至各成本對(duì)象。其中，直接成本和能夠分清成本負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本，直接計(jì)入成本對(duì)象中；共同成本以及因多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)開發(fā)或先后滾動(dòng)開發(fā)而不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本，應(yīng)按各個(gè)成本對(duì)象（項(xiàng)目）占地面積、建筑面積或工程概算等方法計(jì)算分配。

（三）成本核算周期的不確定問題

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的特殊性，在公共基礎(chǔ)設(shè)施等開發(fā)過程中會(huì)因核算時(shí)間的延遲性會(huì)影響整個(gè)項(xiàng)目的成本核算。這時(shí)可以先通過所有的已簽訂的合同或造價(jià)通過“預(yù)提費(fèi)用”科目將尚未實(shí)施的工程預(yù)算計(jì)入成本，沒有合同或造價(jià)的可以根據(jù)同類型的開發(fā)過程中發(fā)生的成本進(jìn)行估計(jì)，使項(xiàng)目決算能按計(jì)劃進(jìn)行，待以后工程完工后再按實(shí)際支出調(diào)整項(xiàng)目成本。這樣做對(duì)項(xiàng)目的總成本和單位成本就不會(huì)造成較大的影響。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)建安成本虛增問題

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建安成本虛增是很多企業(yè)操控利潤(rùn)的一種方法。如何來查證成本的真實(shí)度呢？

（1）可以要求房地產(chǎn)企業(yè)提供建安合同，如有不在合同內(nèi)的新增零散工程要查證工程中的各項(xiàng)簽證和造價(jià)清單，并和對(duì)方施工企業(yè)的合同進(jìn)行比對(duì)，了解有無合同的更改。

篇8

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；土地增值稅；納稅籌劃；策略

稅收籌劃（英文TaxPlanning）,稅收籌劃是指，納稅人在一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)發(fā)生以前，在遵守法律的前提下，運(yùn)用相應(yīng)的稅收法律法規(guī)，以節(jié)稅為目的，對(duì)其進(jìn)行事先的籌劃，以達(dá)減少納稅、延期納稅的目的。隨著我國(guó)稅收法律制度的不斷完善與進(jìn)步的同時(shí)，政府為了更進(jìn)一步的促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，擺脫經(jīng)濟(jì)下行壓力，不斷的出臺(tái)相應(yīng)稅收優(yōu)惠政策，為企業(yè)提供稅收籌劃的政策上的支持；另一方面，金稅三期、四期的不斷完善、稅收征管體系的日臻健全，進(jìn)一步地規(guī)范了稅收征納關(guān)系，并因此而堵住了稅收征管方面的漏洞，使得納稅違法行為無處遁形?？梢哉f，未來的稅收籌劃工作具有雙重目的，既要節(jié)約納稅成本，又要有效地降低納稅風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，營(yíng)改增以后，增值稅、企業(yè)所得稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅、印花稅等稅種都有相應(yīng)的稅收籌劃空間，但是客觀地講，土地增值稅的稅收籌劃空間更大。原因在于，一方面，土地增值稅實(shí)施四級(jí)超率累進(jìn)稅率，其稅負(fù)率較高；另一方面，土地增值稅的納稅籌劃貫穿于開發(fā)項(xiàng)目的始終，納稅籌劃時(shí)間較長(zhǎng)、納稅籌劃環(huán)節(jié)較多，其技術(shù)性也是最強(qiáng)的。因而，做好土地增值稅籌劃工作，可以有效的降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的綜合納稅成本，并能夠有效地規(guī)避納稅風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃概述

據(jù)統(tǒng)計(jì)，稅收我國(guó)整體財(cái)政收入的90%以上?？梢哉f，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、國(guó)防建設(shè)、醫(yī)療衛(wèi)生、教育事業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)都方面都離不開稅收作為支持。同時(shí)，新時(shí)期下，隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的愈發(fā)完善，我國(guó)政府已經(jīng)基本上摒棄了計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代利用行政手段來干預(yù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的方式，逐步變成了運(yùn)用經(jīng)濟(jì)杠桿來調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)。而稅收杠桿作為重要的經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)手段，起到了至關(guān)重要的作用。國(guó)家可以利用稅收杠桿來調(diào)整產(chǎn)業(yè)政策，從而優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)良性發(fā)展。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，受到國(guó)家宏觀政策的影響，其各類成本日益提升，鑒于此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過土地增值稅優(yōu)惠政策開展稅收籌劃，能夠有效的節(jié)約納稅成本。

1.土地增值稅及納稅籌劃的概述土地增值稅概述。納稅人在轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)過程中，就取得的相關(guān)收入（貨幣、非貨幣）減去稅收法規(guī)規(guī)定可以扣除部分后的增值額就繳納的稅金。土地增值稅的關(guān)鍵在于有償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)。土地增值稅納稅籌劃概述。土地增值稅是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所繳納稅種中稅負(fù)率較高的，其最高稅率將達(dá)到增值額的60%。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，開展土地增值稅的稅收籌劃，將起到節(jié)約一大部分納稅成本的作用。土地增值稅納稅籌劃的方法較多，總結(jié)起來包括：收入分散、適當(dāng)?shù)睦⒖鄢⒃黾涌鄢?xiàng)目金額、合理的延后土地增值稅清算時(shí)點(diǎn)。其中：收入分散，對(duì)合同內(nèi)容進(jìn)行分拆，在總價(jià)不變的情況下，適度提高高增值物業(yè)的成本，根據(jù)部分城市政策，按毛坯房取得預(yù)售證產(chǎn)品的精裝修業(yè)務(wù)和地下無單獨(dú)產(chǎn)權(quán)車位不納入清算范圍。在這種精裝業(yè)務(wù)或車位銷售等業(yè)務(wù)中，將銷售毛坯房與出售家電、家具和裝修工程分開簽訂合同，這樣土增稅將僅就銷售毛坯房征收；利息扣除，關(guān)于利息扣除問題，土地增值稅相關(guān)法規(guī)規(guī)定，凡符合規(guī)定的貸款利息（亦即能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的）可以按利息+（土地出讓金+開發(fā)成本）X5%之內(nèi)扣除，凡不符合規(guī)定的貸款利息則按（土地出讓金+開發(fā)成本）x10%以內(nèi)扣除，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，可以很好的運(yùn)用上述兩點(diǎn)來自我掌握利息扣除方式；增加扣除項(xiàng)目金額，首先要明確的一點(diǎn)是增加扣除項(xiàng)目不等于虛開發(fā)票沖抵成本，而是指開發(fā)商可以適當(dāng)?shù)膶?duì)于小區(qū)內(nèi)的一些公共配套設(shè)施，如，綠地、植樹、園林、道路等方面加大投資，以取得加計(jì)20%的扣除優(yōu)惠；合理延后土地增值稅清算時(shí)點(diǎn)。如區(qū)域內(nèi)有未彌補(bǔ)虧損公司的，用原公司摘牌獲取新項(xiàng)目，在涉及補(bǔ)繳的情況下可以與稅務(wù)爭(zhēng)取原開發(fā)項(xiàng)目土增稅延期清算。對(duì)于能實(shí)行以預(yù)征代清算的項(xiàng)目，應(yīng)主動(dòng)爭(zhēng)取以預(yù)征代清算。

2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃意義有效提升企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的最終目的是實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的最大化。對(duì)于企業(yè)來說，如何能夠通過不斷的經(jīng)營(yíng)管理、降低各類成本費(fèi)用從而實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的最大化，是每個(gè)地產(chǎn)企業(yè)管理層、財(cái)務(wù)人員都要考慮的問題。以萬科為例，該公司2019年整體稅負(fù)率6.83%，亦即100元收入，需要繳納稅費(fèi)為6.83元，而當(dāng)年的凈利潤(rùn)率不到15%，客觀地講，房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)率還是較高的。而房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅屬于價(jià)內(nèi)稅，即所繳納的土地增值稅稅金將計(jì)入“稅金及附加”會(huì)計(jì)科目，并直接沖減本年利潤(rùn)。因而，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，加強(qiáng)土地增值稅的納稅籌劃，將會(huì)為企業(yè)創(chuàng)造更大的利潤(rùn)。提升企業(yè)財(cái)務(wù)人員業(yè)務(wù)水平。新時(shí)期下，隨著稅制改革的不斷深入，要求企業(yè)財(cái)務(wù)人員具備較為過硬的業(yè)務(wù)水平及高水平的綜合業(yè)務(wù)能力。土地增值稅所涉及的內(nèi)容較多，其基本上涵蓋了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的整個(gè)過程中，與企業(yè)所得稅有許多近似之處。與此同時(shí)，土地增值稅還涉及到稅負(fù)臨界點(diǎn)、稅收優(yōu)惠政策等方面，這就要求企業(yè)的財(cái)務(wù)人員在充分了解企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)狀況的前提下，還要對(duì)于稅收制度、稅收優(yōu)惠政策有所了解。以上的要求，自然需要財(cái)務(wù)人員提升自身的業(yè)務(wù)水平才能實(shí)現(xiàn)。

3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)施土地增值稅稅收籌劃的著眼點(diǎn)稅收優(yōu)惠政策角度。稅收優(yōu)惠政策的使用對(duì)于土地增值稅的稅收籌劃工作將起到重要作用。原因在一地，稅收優(yōu)惠政策是稅收法規(guī)所給定的，允許納稅人合法利用的政策，也是最為安全的。土地增值稅中對(duì)于建筑標(biāo)準(zhǔn)普通住宅出售且增值額超過扣除項(xiàng)目低于20%的免于繳納土地增值稅。然而，標(biāo)準(zhǔn)普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)是由各省、市、自治區(qū)確定的。因而，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，若想合理的應(yīng)用該稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行土地增值稅的納稅籌劃，應(yīng)該以充分了解開發(fā)項(xiàng)目所在地的地方規(guī)定以后進(jìn)行。收入角度。收入是土地增值稅發(fā)生的源頭，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，如何能夠合理的謀劃收入，顯得十分重要。首先，可根據(jù)市場(chǎng)定價(jià)適度調(diào)節(jié)普通住宅的價(jià)格，以滿足普通住房土地增值稅的免稅條件。其次，對(duì)有銷售或渠道銷售模式的，可要求渠道費(fèi)用和費(fèi)用不得開進(jìn)購(gòu)房款發(fā)票中，做為其它業(yè)務(wù)收入或非房收入，減少可售部分增值率，繼續(xù)降低土地增值稅。開發(fā)成本角度。除了收入以外，開發(fā)成本的高低也將決定著土地增值額的多少。開發(fā)成本不僅可以直接抵減收入，更為重要的是能夠?yàn)橄乱徊降?0%加計(jì)扣除、三項(xiàng)期間費(fèi)用的扣除標(biāo)準(zhǔn)提供計(jì)算依據(jù)。因而，應(yīng)該重視開發(fā)成本的核算與支出。比如產(chǎn)業(yè)性拿地時(shí)，盡可能與政府和國(guó)土部門溝通，在總土地價(jià)格不變的情況下，將產(chǎn)業(yè)用地和可售部分土地成本進(jìn)行區(qū)分。產(chǎn)業(yè)用地土地成本低，可售部分土地成本高，降低可售部分的增值率，繼而降土地增值稅。或者從提升小區(qū)品質(zhì)的角度出發(fā)，通過加大公共配套設(shè)施的投入，加大綠化、植被、園區(qū)方面的投入力度，來增加開發(fā)成本。還可以將一些可以計(jì)入開發(fā)間接費(fèi)用的成本支出，按照建筑面積法分?jǐn)偦蛑苯託w集法計(jì)算，以最有利的方法有效增加開發(fā)成本。另外，還可以通過合理增加關(guān)聯(lián)方定價(jià)的方式增加一些成本。然而，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增加的開發(fā)成本應(yīng)該是本著客觀、真實(shí)的原則進(jìn)行，切不可為了增加成本而盲目的加大投入，而不計(jì)整體成本。同時(shí)，對(duì)于房開企業(yè)來說，更不能以稅收籌劃為由虛開發(fā)票，落入偷稅陷井。利息支出角度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)屬于資本密集型企業(yè)，項(xiàng)目開發(fā)過程中，尤其是項(xiàng)目開發(fā)前期需要資金作為支撐，許多企業(yè)選擇債務(wù)性融資方式融入資金。土地增值稅法規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除的標(biāo)準(zhǔn)有二：一方面，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利息支出能夠準(zhǔn)確計(jì)算分?jǐn)傞_發(fā)項(xiàng)目，并能夠提供金融機(jī)構(gòu)證明，同時(shí)利率不超過同期商業(yè)銀行貸款利率的前提下，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=利息支出+（土地價(jià)款+開發(fā)成本）x5%，另一方面，如果利息支出無法滿足上述規(guī)定，則房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=（土地價(jià)款+開發(fā)成本）x10%。因而，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，應(yīng)該根據(jù)上述稅收制度規(guī)定，負(fù)債融資方式盡量提供金額機(jī)構(gòu)證明，權(quán)益資本籌資，可不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偫?，達(dá)到多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的目的。合作方式角度。合作建房不屬于土地增值稅征收范圍，一般來講，合作雙方，一方出地、一方出錢，雙方合作建設(shè)房屋，然后按比例分配房屋。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)公司來說，可以結(jié)合公司實(shí)際運(yùn)營(yíng)狀況選擇合作建房。另外，關(guān)于合作建房的問題，許多地產(chǎn)企業(yè)也在不同程度的應(yīng)用，之所以其可以不征收土地增值稅，是因?yàn)槠渌盏降氖杖霝閯趧?wù)收入，不屬于土增稅征稅范圍。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃中的風(fēng)險(xiǎn)

1.稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不足“意識(shí)決定行為，行為導(dǎo)致結(jié)果”。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，自2016年5月營(yíng)改增稅制改革以來，由于增值稅的特性關(guān)系，許多房地開發(fā)企業(yè)將稅收籌劃工作的重點(diǎn)轉(zhuǎn)移至土地增值稅方面?？梢哉f對(duì)于，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，土地增值稅的稅收籌劃是具備一定技術(shù)含量的，若能夠成功其獲利空間還是較大的。然而，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開展土地增值稅稅收籌劃過程中，對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)認(rèn)識(shí)不足，沒有將稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)控制在可控范疇內(nèi)；部分地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雖然在稅收籌劃過程中注重了風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，但是沒有將其常態(tài)化、系統(tǒng)化，僅停留在就事論事?？傊康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于對(duì)土地增值稅稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)沒有加以關(guān)注，為后期的土增稅清算及未來的稅收稽查埋下了隱患，從而導(dǎo)致稅收風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

2.稅收政策掌握不透相關(guān)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅稅收籌劃中，首要遵循的原則便是合法性原則，合法性原則缺失的稅收籌劃基本上可以視同為偷稅。然而，實(shí)務(wù)中許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅稅收籌劃過程中，參與籌劃的人員雖然具備了一定的專業(yè)財(cái)稅知識(shí)，在處理一般性業(yè)務(wù)過程中，能夠予以應(yīng)對(duì)。但是，若進(jìn)行深度的、綜合性的稅收籌劃工作則有些力不從心，其問題出在對(duì)于稅收政策掌握的不到位上。另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與稅收籌劃人員若不能非常深入、透徹的研究土地增值稅政策，也容易在具體的日常財(cái)務(wù)核算、稅務(wù)處理過程中引發(fā)政策性風(fēng)險(xiǎn)，將給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3.稅收籌劃思路不清晰房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅稅收籌劃過程中，稅收籌劃思路的不清晰，是導(dǎo)致該業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的另一重要因素。原因在于，在進(jìn)行該稅種的稅收籌劃來說，無論是收入方面還是成本費(fèi)用方面都是具有較強(qiáng)的操作性的。納稅籌劃一定要從“業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)流程”入手來做前瞻性規(guī)劃而不是單純的從“財(cái)務(wù)處理環(huán)節(jié)”來做事后諸葛亮。但是，相關(guān)人員在具體操作過程中，由于其思路不清晰，介入時(shí)點(diǎn)延后，無形中給稅收籌劃增加了一定的難度。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策

1.提升相關(guān)人員稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)目前，我國(guó)的稅收征管體系日臻健全，企業(yè)在開展稅收籌劃過程中，若不能很好的提升稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，將會(huì)為其帶來無盡的納稅風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在實(shí)施土地增值稅稅收籌劃過程中，同樣應(yīng)該提升相關(guān)人員的稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，以不至于因?yàn)槎愂栈I劃工作而平添不必要的麻煩。具體來說，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該結(jié)合自身所處的行業(yè)特點(diǎn)，并在充分了解自身項(xiàng)目開發(fā)狀況的基礎(chǔ)上，搜尋所能夠利用的優(yōu)惠政策，為其所用。另一方面，可以成立稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)控制部門，配備一些具有稅收籌劃經(jīng)驗(yàn)的人員，也可以定期聘請(qǐng)注冊(cè)會(huì)計(jì)師、稅務(wù)師來企業(yè)指導(dǎo)，以期達(dá)到有效規(guī)避土地增值稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)、增強(qiáng)稅收風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)之目的。

2.進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)于政策法規(guī)的研究土地增值稅納稅籌劃首先離不開對(duì)于稅收政策法規(guī)的研究，如果離開了對(duì)于相關(guān)稅收政策的研究，稅收籌劃工作很容易偏離軌道。如，營(yíng)改增以后，要求房地產(chǎn)企業(yè)所取得的涉及開發(fā)成本的發(fā)票，要求其在備注項(xiàng)寫明項(xiàng)目名稱、所在地區(qū)，否則不可以作為土地增值稅扣除依據(jù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在從事該稅種的稅收籌劃過程中，要對(duì)于土地增值稅及其所關(guān)聯(lián)財(cái)稅政策進(jìn)行相應(yīng)的研究?？梢酝ㄟ^網(wǎng)絡(luò)、與稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通、聘請(qǐng)專業(yè)人員講解方式進(jìn)行。同時(shí)，建議房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)于其所制訂的稅收籌劃方案，聘請(qǐng)一些專家給予評(píng)價(jià)，以確保其具備合法性、合理性及可操作性。以期實(shí)現(xiàn)降低稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)的目的。

篇9

【關(guān)鍵詞】建筑業(yè)房地產(chǎn)業(yè)價(jià)稅分離稅會(huì)差異分級(jí)結(jié)轉(zhuǎn)

【中圖分類號(hào)】F235.91

一、價(jià)稅分離的對(duì)象

增值稅的最大特點(diǎn)是價(jià)外稅，即一般計(jì)稅方法下增值稅本身不參與到損益計(jì)算，不進(jìn)入利潤(rùn)表，而是從收入和成本中各剝離出一部分，作為銷項(xiàng)稅額和進(jìn)項(xiàng)稅額進(jìn)行單獨(dú)計(jì)算，直接計(jì)入資產(chǎn)負(fù)債科目及資產(chǎn)負(fù)債表。因此，增值稅下會(huì)計(jì)處理要解決的首要問題即是在會(huì)計(jì)核算中如何體現(xiàn)價(jià)稅分離。

從普遍意義上講，價(jià)稅分離的對(duì)象是“損益”，包括收益和費(fèi)用，其中的費(fèi)用概念是廣義的，既包括會(huì)計(jì)上的成本和期間費(fèi)用，也包括尚未轉(zhuǎn)化為成本費(fèi)用的購(gòu)進(jìn)資產(chǎn)。

（一）購(gòu)進(jìn)資產(chǎn)和費(fèi)用的價(jià)稅分離

納稅人購(gòu)進(jìn)資產(chǎn)（不含不動(dòng)產(chǎn)）和發(fā)生期間費(fèi)用（銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和管理費(fèi)用）時(shí)，應(yīng)將合規(guī)扣稅憑證上注明的進(jìn)項(xiàng)稅額計(jì)入“應(yīng)交稅費(fèi)――應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）”科目，并于認(rèn)證或勾選當(dāng)期進(jìn)行申報(bào)抵扣，基本會(huì)計(jì)分錄如下：

借：資產(chǎn)或期間費(fèi)用

應(yīng)交稅費(fèi)――應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）

貸：資產(chǎn)或負(fù)債

現(xiàn)行增值稅政策規(guī)定，納稅人2016年5月1日后取得以固定資產(chǎn)核算的不動(dòng)產(chǎn)（含外購(gòu)和自建），其對(duì)應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)分兩年抵扣，第一年抵扣60%，第二年抵扣40%。建筑及房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)進(jìn)或自建不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)將取得的合規(guī)扣稅憑證上注明的進(jìn)項(xiàng)稅額的60%部分于取得扣稅憑證當(dāng)期計(jì)入“應(yīng)交稅費(fèi)――應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）”科目，40%部分計(jì)入“應(yīng)交稅費(fèi)――待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額”科目，基本會(huì)計(jì)分錄如下：

借：固定資產(chǎn)或在建工程

應(yīng)交稅費(fèi)――應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）

應(yīng)交稅費(fèi)――待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額

貸：資產(chǎn)或負(fù)債

待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額達(dá)到可抵扣條件時(shí)，相關(guān)企業(yè)應(yīng)將“應(yīng)交稅費(fèi)――待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額”科目余額自貸方轉(zhuǎn)入“應(yīng)交稅費(fèi)――應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）”科目借方。

需要注意的是，上述不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額分年抵扣政策，僅限于納稅人2016年5月1日后取得并在會(huì)計(jì)制度上按固定資產(chǎn)核算的不動(dòng)產(chǎn)，以及2016年5月1日后發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)在建工程。對(duì)于納稅人取得并以投資性房地產(chǎn)核算的不動(dòng)產(chǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，以及建筑業(yè)企業(yè)在施工現(xiàn)場(chǎng)修建的臨時(shí)設(shè)施，盡管其形態(tài)上屬于不動(dòng)產(chǎn)，但其進(jìn)項(xiàng)稅額不適用分年抵扣的規(guī)定，可在取得扣稅憑證當(dāng)期一次性抵扣。

以上購(gòu)進(jìn)資產(chǎn)和費(fèi)用的價(jià)稅分離，各行業(yè)沒有本質(zhì)的區(qū)別，建筑業(yè)企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生購(gòu)進(jìn)資產(chǎn)或期間費(fèi)用業(yè)務(wù)，也應(yīng)根據(jù)上述思路進(jìn)行處理。

（二）產(chǎn)品成本的價(jià)稅分離

企業(yè)產(chǎn)品成本是指企業(yè)在生產(chǎn)產(chǎn)品過程中所發(fā)生的材料費(fèi)用、職工薪酬等，以及不能直接計(jì)入而按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入的各種間接費(fèi)用。

產(chǎn)品成本的價(jià)稅分離，具體到建筑業(yè)企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)分別定位于“工程施工”和“開發(fā)成本”科目。

建筑業(yè)企業(yè)發(fā)生材料、機(jī)械、分包等成本時(shí)，應(yīng)將取得的合規(guī)扣稅憑證上注明的進(jìn)項(xiàng)稅額計(jì)入“應(yīng)交稅費(fèi)――應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）”科目，并于認(rèn)證或勾選當(dāng)期進(jìn)行申報(bào)抵扣，基本會(huì)計(jì)分錄如下：

借：工程施工

應(yīng)交稅費(fèi)――應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）

貸：資產(chǎn)或負(fù)債

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生材料、建安等成本時(shí)，應(yīng)將取得的合規(guī)扣稅憑證上注明的進(jìn)項(xiàng)稅額計(jì)入“應(yīng)交稅費(fèi)――應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）”科目，并于認(rèn)證或勾選當(dāng)期進(jìn)行申報(bào)抵扣，基本會(huì)計(jì)分錄如下：

借：開發(fā)成本

應(yīng)交稅費(fèi)――應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）

貸：資產(chǎn)或負(fù)債

（三）營(yíng)業(yè)收入的價(jià)稅分離

營(yíng)業(yè)收入包括主營(yíng)業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)收入，營(yíng)業(yè)收入價(jià)稅分離的對(duì)象與其確認(rèn)模式相關(guān)，不同行業(yè)由于收入確認(rèn)的模式不同，價(jià)稅分離的對(duì)象也不同。

在我國(guó)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系中，除執(zhí)行《建造合同》準(zhǔn)則的行業(yè)（建筑業(yè)和長(zhǎng)期資產(chǎn)建造商）外，包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在內(nèi)，其收入確認(rèn)模式均為，一方面增加資產(chǎn)類科目，一方面增加收益類科目。對(duì)于這些行業(yè)，對(duì)收入進(jìn)行價(jià)稅分離的基本會(huì)計(jì)分錄為：

借：應(yīng)收賬款、預(yù)收賬款、貨幣資金等

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入或其他業(yè)務(wù)收入

應(yīng)交稅費(fèi)――應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）

（四）建筑業(yè)企業(yè)收入的價(jià)稅分離

建筑業(yè)企業(yè)的收入成本確認(rèn)模式比較特殊，可以說是成本、收入、資金三條線并行，一是通過“工程施工”科目歸集建造過程實(shí)際發(fā)生的合同成本；二是建造合同結(jié)果可以可靠估計(jì)的，在資產(chǎn)負(fù)債表日按照完工百分比法確認(rèn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入、主營(yíng)業(yè)務(wù)成本及合同毛利；三是施工過程中，根據(jù)業(yè)主或監(jiān)理對(duì)已完工程量的計(jì)量，通過“應(yīng)收賬款”和“工程結(jié)算”科目確認(rèn)階段性的價(jià)款結(jié)算。

在不考慮增值稅因素的情況下，其基本會(huì)計(jì)分錄分別為：

1.成本歸集

借：工程施工――合同成本

貸：資產(chǎn)或負(fù)債

2.收入確認(rèn)

借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本

工程施工――合同毛利（虧損為貸方）

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入

3.價(jià)款結(jié)算

借：應(yīng)收賬款

貸：工程結(jié)算可見，建筑業(yè)企業(yè)的收入及成本確認(rèn)模式不同于其他行業(yè)，“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”和“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”出現(xiàn)在同一筆分錄內(nèi)，且沒有對(duì)應(yīng)相應(yīng)的資產(chǎn)或負(fù)債科目，在收入成本確認(rèn)環(huán)節(jié)體現(xiàn)價(jià)稅分離不易操作。筆者主張，將建筑業(yè)收入價(jià)稅分離的對(duì)象確定為“工程結(jié)算”科目，將價(jià)稅分離的時(shí)間確定為工程價(jià)款結(jié)算環(huán)節(jié)。

從稅收政策上看，由于工程價(jià)款結(jié)算并不必然導(dǎo)致建筑業(yè)企業(yè)納稅義務(wù)發(fā)生，據(jù)此會(huì)產(chǎn)生稅會(huì)時(shí)間性差異，價(jià)款結(jié)算時(shí)發(fā)生納稅義務(wù)的，如已收款或向業(yè)主開具發(fā)票，對(duì)應(yīng)的現(xiàn)實(shí)納稅義務(wù)通過“應(yīng)交稅費(fèi)――應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額或簡(jiǎn)易計(jì)稅）”科目反映；價(jià)款結(jié)算時(shí)未發(fā)生納稅義務(wù)的，如僅為階段性驗(yàn)工計(jì)價(jià)，對(duì)應(yīng)的未來納稅義務(wù)通過“應(yīng)交稅費(fèi)――待轉(zhuǎn)銷項(xiàng)稅額”科目反映?；緯?huì)計(jì)處理分錄為：

借：應(yīng)收賬款

貸：工程結(jié)算

應(yīng)交稅費(fèi)――應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額或簡(jiǎn)易計(jì)稅）

應(yīng)交稅費(fèi)――待轉(zhuǎn)銷項(xiàng)稅額“應(yīng)交稅費(fèi)―待轉(zhuǎn)銷項(xiàng)稅額”科目對(duì)應(yīng)的未來納稅義務(wù)實(shí)際發(fā)生時(shí)，應(yīng)將本科目余額自借方轉(zhuǎn)入“應(yīng)交稅費(fèi)―應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額或簡(jiǎn)易計(jì)稅）”科目的貸方。

（五）建筑業(yè)企業(yè)的進(jìn)一步說明

建筑業(yè)企業(yè)的“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”和“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”科目，雖然從會(huì)計(jì)處理上，并沒有體現(xiàn)形式上的價(jià)稅分離，但由于當(dāng)期確認(rèn)金額是按照合同預(yù)計(jì)總收入和完工進(jìn)度計(jì)算得來的，因此，在合同總收入、預(yù)計(jì)總成本以及完工進(jìn)度均為不含稅口徑的情況下，“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”、“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”以及“工程施工――合同毛利”這三個(gè)科目對(duì)應(yīng)的數(shù)據(jù)自然也是不含稅金額，換言之，它們的價(jià)稅分離不是通過會(huì)計(jì)分錄，而是通過計(jì)算過程實(shí)現(xiàn)的。

因此，建筑業(yè)企業(yè)改為增值稅以后，在確定合同預(yù)計(jì)總收入、合同預(yù)計(jì)總成本以及完工進(jìn)度時(shí)，應(yīng)當(dāng)以不含稅口徑為依據(jù)，以徹底體現(xiàn)增值稅的價(jià)外稅特性。

二、稅會(huì)差異的處理

稅收與會(huì)計(jì)分屬不同的業(yè)務(wù)系統(tǒng)，其目標(biāo)、方法均不同，二者產(chǎn)生差異是不可避免的，也是正常的。由于稅收的特點(diǎn)之一即為強(qiáng)制性，納稅人必須按照稅法的規(guī)定，履行納稅義務(wù)，因此增值稅下會(huì)計(jì)核算的另一大主要任務(wù)就是要正確核算涉稅交易和事項(xiàng)，協(xié)調(diào)稅會(huì)差異。

增值稅下的稅會(huì)差異可以分為兩類，一是口徑上的差異，二是時(shí)間上的差異。

（一）口徑差異

口徑差異是指會(huì)計(jì)與稅法在收入確認(rèn)和銷售額確定方面存在的差異，此類差異的典型代表為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅時(shí)，會(huì)計(jì)上按照全額確認(rèn)收入，而現(xiàn)行增值稅政策允許以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款的余額計(jì)算銷售額。

在會(huì)計(jì)處理時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)仍應(yīng)以取得全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用作為計(jì)算銷項(xiàng)稅額的基數(shù)，允許扣除的土地價(jià)款對(duì)應(yīng)的增值稅額，通過“應(yīng)交稅費(fèi)――應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額抵減）”科目單獨(dú)反映，并將其對(duì)應(yīng)計(jì)入主營(yíng)業(yè)務(wù)收入，或沖減主營(yíng)業(yè)務(wù)成本，基本會(huì)計(jì)分錄如下：

借：應(yīng)交稅費(fèi)――應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額抵減）

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入或主營(yíng)業(yè)務(wù)成本

（二）時(shí)間性差異

1.稅法先于會(huì)計(jì)

稅法先于會(huì)計(jì)是指，根據(jù)稅收政策規(guī)定已經(jīng)發(fā)生納稅義務(wù)或者已取得合規(guī)扣稅憑證且認(rèn)證抵扣，但會(huì)計(jì)上尚未達(dá)到成本費(fèi)用或收入確認(rèn)條件。具體包括如下幾種情況：

（1）建筑業(yè)企業(yè)以預(yù)收款方式提供建筑服務(wù)，按稅收政策規(guī)定發(fā)生納稅義務(wù)，但會(huì)計(jì)上尚未達(dá)到收入確認(rèn)的條件。建筑業(yè)企業(yè)應(yīng)作兩筆會(huì)計(jì)分錄，一是按預(yù)收款總額借記“銀行存款”等科目，貸記“預(yù)收賬款”科目；二是根據(jù)應(yīng)確認(rèn)的銷項(xiàng)稅額或應(yīng)納稅額借記或赤字貸記“工程結(jié)算”科目，同時(shí)貸記“應(yīng)交稅費(fèi)――應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額或簡(jiǎn)易計(jì)稅）”科目。

待預(yù)收賬款經(jīng)業(yè)主計(jì)量后，按計(jì)量的價(jià)稅合計(jì)數(shù)，借記“預(yù)收賬款”、“應(yīng)收賬款”等科目，貸記“工程結(jié)算”科目。

之所以對(duì)建筑業(yè)企業(yè)預(yù)收款業(yè)務(wù)作如上“兩步式”處理，主要基于以下三點(diǎn)理由：

其一，實(shí)際收款金額是重要的會(huì)計(jì)信息，需要定期與業(yè)主對(duì)賬，因此必須按照價(jià)稅合計(jì)數(shù)反映。

其二，現(xiàn)行稅收政策規(guī)定，以預(yù)收款方式提供建筑服務(wù)，收到預(yù)收款的當(dāng)天發(fā)生納稅義務(wù)，因此，應(yīng)將相應(yīng)納稅義務(wù)通過“應(yīng)交稅費(fèi)――應(yīng)交增值稅”科目反映。

其三，建筑業(yè)企業(yè)收入價(jià)稅分離的對(duì)象應(yīng)確定為“工程結(jié)算”，因此，此類時(shí)間性差異只能通過本科目協(xié)調(diào)。實(shí)際上，通過上述處理，“工程結(jié)算”科目的余額最終實(shí)現(xiàn)了價(jià)稅分離。

（2）建筑業(yè)企業(yè)在提供建筑服務(wù)過程中或之后，未收款提前開具發(fā)票的，按稅法規(guī)定發(fā)生納稅義務(wù)，建筑業(yè)企業(yè)應(yīng)根據(jù)所開具的增值稅發(fā)票注明的增值稅額借記或赤字貸記“工程結(jié)算”科目，同時(shí)貸記“應(yīng)交稅費(fèi)――應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額或簡(jiǎn)易計(jì)稅）”科目。

（3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向建安企業(yè)，或者工程總承包企業(yè)向分包企業(yè)預(yù)付工程款時(shí)，已取得增值稅扣稅憑證且已認(rèn)證抵扣，但會(huì)計(jì)上尚未達(dá)到成本費(fèi)用確認(rèn)的條件，相關(guān)企業(yè)也應(yīng)作兩筆會(huì)計(jì)分錄，一是按預(yù)付款總額借記“預(yù)付賬款”科目，貸記“銀行存款”等科目；二是根據(jù)扣稅憑證上注明的稅額借記“應(yīng)交稅費(fèi)――應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）”科目，同時(shí)貸記或赤字借記“工程施工”或“開發(fā)成本”科目。

預(yù)付賬款經(jīng)計(jì)量達(dá)到成本確認(rèn)的條件時(shí)，應(yīng)按計(jì)量的價(jià)稅合計(jì)數(shù)，借記“工程施工”或“開發(fā)成本”科目，貸記“預(yù)付賬款”科目。

預(yù)付業(yè)務(wù)的處理理由與建筑業(yè)企業(yè)預(yù)收業(yè)務(wù)是一致的，茲不贅述。

（4）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及工程總承包企業(yè)未付款，提前取得上游企業(yè)開具的增值稅扣稅憑證且已認(rèn)證抵扣時(shí)，相關(guān)企業(yè)應(yīng)根據(jù)扣稅憑證上注明的增值稅額借記“應(yīng)交稅費(fèi)――應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）”科目，同時(shí)貸記或赤字借記“工程施工”或“開發(fā)成本”科目。

（5）建筑業(yè)企業(yè)及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采購(gòu)材料設(shè)備等，已取得增值稅扣稅憑證且已認(rèn)證抵扣，但相應(yīng)貨物尚未驗(yàn)收入庫(kù)的，應(yīng)根據(jù)扣稅憑證注明的進(jìn)項(xiàng)稅額，借記“應(yīng)交稅費(fèi)――應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）”科目，根據(jù)扣稅憑證上注明的價(jià)款金額，借記“在途物資”等科目，按應(yīng)付或已付的金額，貸記“銀行存款”、“應(yīng)付賬款”等科目。

貨物驗(yàn)收入庫(kù)后，應(yīng)將“在途物資”科目余額自貸方轉(zhuǎn)入“原材料”、“固定資產(chǎn)”等科目借方。

2.會(huì)計(jì)先于稅法

會(huì)計(jì)先于稅法是指，根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，相關(guān)交易和事項(xiàng)已符合會(huì)計(jì)要素的確認(rèn)條件，但根據(jù)稅法規(guī)定尚未發(fā)生納稅義務(wù)或者尚未達(dá)到認(rèn)證抵扣條件。具體包括如下幾種情況：

（1）建筑業(yè)企業(yè)完成的工程量已經(jīng)業(yè)主或監(jiān)理計(jì)量確認(rèn)，相關(guān)債權(quán)已符合會(huì)計(jì)確認(rèn)條件，但由于尚未收款或未達(dá)到合同約定的收款日期，從而導(dǎo)致納稅義務(wù)尚未發(fā)生，建筑業(yè)企業(yè)應(yīng)按驗(yàn)工計(jì)價(jià)單記載的金額，借記“應(yīng)收賬款”科目，按未來應(yīng)確認(rèn)的銷項(xiàng)稅額或應(yīng)納稅額貸記“應(yīng)交稅費(fèi)――待轉(zhuǎn)銷項(xiàng)稅額”科目，按計(jì)量的不含稅工程價(jià)款貸記“工程結(jié)算”科目。

待實(shí)際發(fā)生納稅義務(wù)時(shí)，按應(yīng)確認(rèn)的銷項(xiàng)稅額或應(yīng)納稅額借記“應(yīng)交稅費(fèi)――待轉(zhuǎn)銷項(xiàng)稅額”科目，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)――應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額或簡(jiǎn)易計(jì)稅）”科目。

（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的建安成本已經(jīng)達(dá)到成本確認(rèn)的條件，以及工程總承包企業(yè)發(fā)生的分包成本已經(jīng)達(dá)到成本確認(rèn)的條件，如已對(duì)上游企業(yè)完成驗(yàn)工計(jì)價(jià)，但由于尚未取得合規(guī)扣稅憑證或已取得合規(guī)扣稅憑證尚未認(rèn)證抵扣，相關(guān)企業(yè)應(yīng)按成本費(fèi)用的不含稅金額，借記“工程施工”、“開發(fā)成本”等科目，按未來可抵扣的增值稅額，借記“應(yīng)交稅費(fèi)――待認(rèn)證進(jìn)項(xiàng)稅額”科目，按應(yīng)付或?qū)嶋H支付的金額，貸記“應(yīng)付賬款”等科目。

待取得相關(guān)增值稅扣稅憑證并經(jīng)認(rèn)證后，借記“應(yīng)交稅費(fèi)――應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）”科目，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)――待認(rèn)證進(jìn)項(xiàng)稅額”科目。

三、預(yù)繳稅款的會(huì)計(jì)處理

根據(jù)現(xiàn)行稅收政策，建筑業(yè)企業(yè)跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)，以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)按規(guī)定向相關(guān)國(guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳增值稅款，向相關(guān)地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳附加稅費(fèi)。

（一）預(yù)繳增值稅的處理

根據(jù)財(cái)辦會(huì)〔2016〕27號(hào)文的規(guī)定，預(yù)繳的增值稅統(tǒng)一通過“應(yīng)交稅費(fèi)――預(yù)繳增值稅”科目反映。相關(guān)企業(yè)預(yù)繳增值稅時(shí)，應(yīng)按取得的完稅憑證上記載的稅款金額，借記“應(yīng)交稅費(fèi)――預(yù)繳增值稅”科目，貸記“銀行存款”科目。

（二）預(yù)繳附加稅的處理

根據(jù)現(xiàn)行政策規(guī)定，城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加等附加稅費(fèi)以實(shí)際繳納的增值稅為計(jì)稅依據(jù)，以增值稅的繳納地點(diǎn)為繳納地點(diǎn)，為簡(jiǎn)便核算，筆者建議，隨增值稅主稅預(yù)繳的附加稅，統(tǒng)一通過“應(yīng)交稅費(fèi)”下屬“應(yīng)交城建稅”、“應(yīng)交教育費(fèi)附加”、“應(yīng)交地方教育費(fèi)附加”等明細(xì)科目核算。

期末應(yīng)將上述科目余額轉(zhuǎn)入“營(yíng)業(yè)稅金及附加”科目。

（三）預(yù)繳稅款的抵減

納稅人實(shí)際預(yù)繳的稅款，在納稅申報(bào)時(shí)可以抵減其當(dāng)期應(yīng)納稅額，月末抵減時(shí)，相關(guān)企業(yè)應(yīng)按照當(dāng)期應(yīng)納增值稅額借記“應(yīng)交稅費(fèi)――應(yīng)交增值稅（轉(zhuǎn)出未交增值稅）”及“應(yīng)交稅費(fèi)――應(yīng)交增值稅（簡(jiǎn)易計(jì)稅）”科目，按照當(dāng)期允許抵減的預(yù)繳稅款金額，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)――預(yù)繳增值稅”科目，按其差額，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)――未交增值稅”科目。

四、分級(jí)管理模式下增值稅的結(jié)轉(zhuǎn)

絕大多數(shù)的建筑業(yè)企業(yè)和部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)行分級(jí)管理分級(jí)核算的模式，亦即一個(gè)納稅主體之下存在多個(gè)會(huì)計(jì)主體。在分級(jí)管理模式下，為使納稅人能夠準(zhǔn)確完整的核算其涉稅事項(xiàng)，保證稅務(wù)管理與會(huì)計(jì)核算的協(xié)調(diào)一致性，有必要將各管理主體的增值稅應(yīng)納稅額逐級(jí)向上結(jié)轉(zhuǎn)。為維護(hù)會(huì)計(jì)核算的簡(jiǎn)潔性，筆者不主張?jiān)僭鲈O(shè)會(huì)計(jì)科目，通過現(xiàn)有會(huì)計(jì)科目體系解決結(jié)轉(zhuǎn)問題。

日常，各項(xiàng)目部核算本會(huì)計(jì)主體發(fā)生的所有涉稅事項(xiàng)，簡(jiǎn)易計(jì)稅方法下，其當(dāng)期應(yīng)納稅額體現(xiàn)在“應(yīng)交稅費(fèi)―應(yīng)交增值稅（簡(jiǎn)易計(jì)稅）”科目貸方；一般計(jì)稅方法下，其應(yīng)納稅額由“應(yīng)交稅費(fèi)――應(yīng)交增值稅”科目下屬“銷項(xiàng)稅額”、“進(jìn)項(xiàng)稅額”、“進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出”等專欄余額共同決定；涉及到異地提供建筑服務(wù)需要預(yù)繳增值稅的，當(dāng)期預(yù)繳的增值稅，不分計(jì)稅方法，統(tǒng)一體現(xiàn)在“應(yīng)交稅費(fèi)――預(yù)繳增值稅”科目借方余額。

期末，項(xiàng)目部應(yīng)將構(gòu)成本期應(yīng)納稅額的科目余額，通過“應(yīng)交稅費(fèi)”和“內(nèi)部往來”科目全部結(jié)轉(zhuǎn)至上級(jí)機(jī)構(gòu)，后者做相反分錄。直屬于總機(jī)構(gòu)的項(xiàng)目部，結(jié)轉(zhuǎn)至公司總部，隸屬于分支機(jī)構(gòu)的項(xiàng)目部，結(jié)轉(zhuǎn)至分支機(jī)構(gòu)，總機(jī)構(gòu)與項(xiàng)目部之間設(shè)有二級(jí)管理主體的，也應(yīng)進(jìn)行逐級(jí)結(jié)轉(zhuǎn)。

結(jié)轉(zhuǎn)后，項(xiàng)目部賬套內(nèi)涉稅科目余額全部為零，相關(guān)數(shù)據(jù)反映在總機(jī)構(gòu)賬套的相應(yīng)科目?jī)?nèi)，為了明確責(zé)任，維護(hù)各管理主體的稅收利益，需要將“應(yīng)交稅費(fèi)”和“內(nèi)部往來”科目按管理主體進(jìn)行明細(xì)或輔助核算，目前主流財(cái)務(wù)軟件均設(shè)有“輔助核算”功能，該功能足以滿足內(nèi)部涉稅事項(xiàng)清算的需要。

主要參考文獻(xiàn)：

[1]財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局.關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）

[2]財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局.關(guān)于納稅人異地預(yù)繳增值稅有關(guān)城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加政策問題的通知（財(cái)稅〔2016〕74號(hào)）

[3]國(guó)家稅務(wù)總局.不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額分期抵扣暫行辦法（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第15號(hào)）

[4]國(guó)家稅務(wù)總局.納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第17號(hào)）

[5]國(guó)家稅務(wù)總局.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)）

篇10

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì) 收入 成本

一、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中存在的主要問題

會(huì)計(jì)核算主要是反映會(huì)計(jì)主體資金的運(yùn)轉(zhuǎn)情況。雖然我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過這一時(shí)期飛速的發(fā)展,已經(jīng)達(dá)到了一定的水平,到目前也制定了一系列相關(guān)的法律法規(guī),但是由于我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)起步晚,存在的問題也很多,相關(guān)的法律法規(guī)不是十分的健全,因此,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入的確認(rèn)、竣工驗(yàn)收后成本結(jié)轉(zhuǎn)的會(huì)計(jì)核算中還存在許多問題。限于篇幅,本文主要從以下幾個(gè)方面進(jìn)行闡述。

(一)房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)存在的問題

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)方式呈多元化特點(diǎn),其企業(yè)的收入確認(rèn)存在其自身的特點(diǎn)。在房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)中成本費(fèi)用要大于當(dāng)前確認(rèn)的收入,房地產(chǎn)企業(yè)一般采用預(yù)售和分期付款的辦法。房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)方面,在會(huì)計(jì)務(wù)實(shí)中,針對(duì)不同的房地產(chǎn)企業(yè),基本對(duì)于收入的確認(rèn)有以下幾個(gè)方法:①在簽訂預(yù)售合同后收預(yù)售房款確認(rèn)收入;②在簽訂預(yù)售合同后以合同金額確認(rèn)收入;③在房地產(chǎn)項(xiàng)目驗(yàn)收后,開具銷售發(fā)票確認(rèn)收入;這樣就造成了房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)務(wù)實(shí)中收入確認(rèn)的隨意性較大。大部分房地產(chǎn)企業(yè)在銷售收入確認(rèn)原則問題上,被注冊(cè)會(huì)計(jì)師出具保留意見審計(jì)報(bào)告,這樣就造成了房屋所有權(quán)報(bào)酬是否轉(zhuǎn)移的風(fēng)險(xiǎn)。

(二)地產(chǎn)企業(yè)成本結(jié)轉(zhuǎn)存在的問題

土地的經(jīng)營(yíng),開發(fā)、房屋的經(jīng)營(yíng),開發(fā)、城市基礎(chǔ)設(shè)施公共設(shè)施的開發(fā)等都是房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)的范圍。所以,土地購(gòu)置、土地開發(fā),房屋建筑,安裝工程等的成本,以及管理費(fèi)用,銷售費(fèi)用等等都是房地產(chǎn)業(yè)成本核算的內(nèi)容。

總所周知,房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的周期長(zhǎng),投資的風(fēng)險(xiǎn)大,所需要的資金非常多。所以,對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)成本的管理非常重要。由于房地產(chǎn)企業(yè)在成本核算上存在很多問題:①?zèng)]有形成完整的成本控制體系。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益加大的情況下,企業(yè)在成本控制上沒有明確的體系,缺乏戰(zhàn)略指導(dǎo)性,從而造成了成本管理的盲目性,有些情況下,甚至使得管理目標(biāo)難以實(shí)現(xiàn)。②房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)率很高,對(duì)于成本核算以靜態(tài)成本管理方式為主,缺乏競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)。一般情況下,財(cái)務(wù)人員根據(jù)合同控制款項(xiàng)的支付,卻很少關(guān)注對(duì)成本的控制,從而造成了大量的浪費(fèi)現(xiàn)象,加大了成本的投資

二、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)存在問題的原因分析

(一)房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)存在的問題分析

商品所有權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬依據(jù)轉(zhuǎn)移給買方,由買方對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行控制,并同時(shí)擁有對(duì)商品的管理權(quán),而賣方不在對(duì)商品產(chǎn)生影響,這是房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)的原則和條件。

實(shí)際上,房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算收入的關(guān)鍵是收入的確認(rèn)和計(jì)量。確定確認(rèn)收入以及入賬金額的時(shí)間。在房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)務(wù)實(shí)中,在房地產(chǎn)企業(yè)竣工并通過驗(yàn)收以后,辦理了移交手續(xù),此時(shí)確定房地產(chǎn)收入。在某些房地產(chǎn)企業(yè)中,預(yù)售款是一種暫收款,因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)沒有轉(zhuǎn)移,成本沒有最后核算,因此預(yù)售款只作為企業(yè)的預(yù)收賬款,在完全竣工后,才確認(rèn)收入;某些房地產(chǎn)企業(yè)在竣工前的銷售款作為確認(rèn)收入,在竣工并收到部分房款后確認(rèn);對(duì)于分期房款方式來說,按照合同規(guī)定的時(shí)間確認(rèn)收入,實(shí)際上也是分期結(jié)轉(zhuǎn)成本的過程;有些房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移時(shí),已經(jīng)按照回收或可能回收的價(jià)款確認(rèn);某些房地產(chǎn)企業(yè)收取的房款代表已發(fā)生銷售業(yè)務(wù),按預(yù)售合同價(jià)款中己經(jīng)收取的價(jià)款分期確認(rèn)收入。

(二) 房地產(chǎn)企業(yè)成本的問題分析

在我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)成本問題中存在一定的問題,由于房地產(chǎn)企業(yè)需要資金多,開發(fā)周期長(zhǎng),使得其風(fēng)險(xiǎn)較大,那么房地產(chǎn)企業(yè)成本的問題顯得十分重要。

造成這些問題的原因有以下幾個(gè)方面:①伴隨著中國(guó)城市化建設(shè)的不斷深入,經(jīng)濟(jì)水平的不斷提高,人們對(duì)生活質(zhì)量的要求越來越高,中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)也越來越激烈。某些房地產(chǎn)企業(yè)搶市場(chǎng)和工期,在過程中造成了一定的盲目性;②在我國(guó)傳統(tǒng)觀念中,房地產(chǎn)企業(yè)是高利潤(rùn)回報(bào)的企業(yè),受此影響,忽視了成本的動(dòng)態(tài)管理和控制,造成了不必要的浪費(fèi);而房地產(chǎn)企業(yè)本身開發(fā)中周期長(zhǎng),造成了管理人員對(duì)成本缺乏控制的意識(shí)。③房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目做規(guī)劃的時(shí)候,有些房地產(chǎn)企業(yè)事先并沒有對(duì)成本進(jìn)行認(rèn)真的估計(jì)和預(yù)測(cè),在經(jīng)營(yíng)過程中,對(duì)成本的控制重視不夠,或者即使進(jìn)行了成本預(yù)測(cè),但是不夠規(guī)范,不夠系統(tǒng),不夠全面,僅僅是對(duì)事后進(jìn)行控制核算,沒有進(jìn)行全程的跟蹤控制和管理。

三、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)存在問題的解決方案

(一) 建立和完善的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)制度,尤其是會(huì)計(jì)規(guī)范體系。

房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)務(wù)實(shí)活動(dòng),如成本結(jié)算,收入確認(rèn)等都有著自身的特性。但是還存在著不夠系統(tǒng)和完整的問題,目前房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)的自身特點(diǎn)還沒有相應(yīng)的會(huì)計(jì)制度進(jìn)行指導(dǎo)和規(guī)范,這樣,會(huì)計(jì)核算就不一致,影響了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況。房地產(chǎn)企業(yè)缺乏規(guī)范的制度的指引,使得房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)人員按照需要做出處理。因此,在目前實(shí)行的會(huì)計(jì)相關(guān)的規(guī)范和制度的基礎(chǔ)上,不斷完善房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)制度,制定的這些房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則,為房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)的發(fā)展提供了制度依據(jù)和基礎(chǔ)。

(二) 建立和完善房地產(chǎn)企業(yè)收入與成本費(fèi)用確認(rèn)原則

房地產(chǎn)企業(yè)收入的隨意性比較大,因此,房地產(chǎn)企業(yè)可以延遲和提前確認(rèn)收入。建立針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則,使得所有的房地產(chǎn)企業(yè)有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)作為收入的確認(rèn)準(zhǔn)則。房地產(chǎn)企業(yè)的成本要有明確的規(guī)定,并應(yīng)該細(xì)化到有可操作性。收入和成本費(fèi)用的差是利潤(rùn),細(xì)化成本費(fèi)用和確認(rèn)收入的準(zhǔn)則可以減少房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)確認(rèn)的隨意性,可以減少房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)政策的自由,這樣可以大大提高會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性。

(三)完善房地產(chǎn)企業(yè)的公司治理,提高會(huì)計(jì)人員的素質(zhì)

完善房地產(chǎn)企業(yè)的公司治理結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)企業(yè)從所有者入手,形成對(duì)經(jīng)營(yíng)者的監(jiān)督機(jī)制,通過對(duì)公司各個(gè)相互利益相關(guān)之間相互協(xié)調(diào),合理分配權(quán)力,形成完善科學(xué)的公司治理結(jié)構(gòu),這樣可以減少房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息失真問題。

對(duì)于會(huì)計(jì)信息的技術(shù)規(guī)范就是會(huì)計(jì)制度。不管是會(huì)計(jì)制度或是會(huì)計(jì)規(guī)范,都是面向會(huì)計(jì)人員的,其實(shí)施的對(duì)象就是會(huì)計(jì)人員。所以,會(huì)計(jì)人員是不是能夠正確了解熟悉運(yùn)用會(huì)計(jì)制度或者規(guī)范,是非常重要的。提高房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)人員的素質(zhì),既包括專業(yè)素質(zhì),文化修養(yǎng),也包括房地產(chǎn)會(huì)計(jì)人員的誠(chéng)信和職業(yè)道德。提高房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)人員的專業(yè)素質(zhì),可以提高房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性,可靠性。如果房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)人員的專業(yè)素質(zhì)不夠,那么會(huì)造成會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的下降。做好房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)工作的前提是會(huì)計(jì)人員的職業(yè)誠(chéng)信,提高會(huì)計(jì)人員的道德素質(zhì),使得會(huì)計(jì)人員盡職盡責(zé),做好本職工作。

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