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篇1

1．項目建設(shè)背景

2．項目概況

（1）項目名稱：___________________________

（2）建設(shè)地點：___________________________

（3）建設(shè)單位：___________________________

（4）企業(yè)性質(zhì)：___________________________

（5）經(jīng)營范圍：___________________________

（6）公司類別：___________________________

（7）資質(zhì)等級：___________________________

（8）企業(yè)概況：___________________________

（9）工程概況：___________________________

（10）資金來源：__________________________

3．可行性研究報告編制依據(jù)

4．可行性研究報告研究范圍

5．研究結(jié)論及建議

6．主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)

項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)見表1。

表1 項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)

序號

項目名稱

單位

指標(biāo)

1

總占地面積

平方米

2

總建筑面積

平方米

3

建筑容積率

4

小區(qū)綠化率

％

5

戶均面積 多層住宅

平方米／戶

聯(lián)排低層住宅

平方米／戶

6

地下停車庫車位

平方米／車位

7

綜合售價 多層住宅

元／平方米

聯(lián)排低層住宅

元／平方米

8

地下停車庫

元／位

9

建設(shè)投資

萬元

10

每平方米建設(shè)投資

元

11

投資利潤率

％

12

全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率(稅前)

％

13

全部投資財務(wù)凈現(xiàn)值(稅前)

萬元

14

全部投資投資回收期(稅前)

年

二、住宅市場分析與營銷戰(zhàn)略

1．當(dāng)前住宅市場現(xiàn)狀

2．商品房市場現(xiàn)狀與市場需求

3．商品房的市場需求及發(fā)展

4．當(dāng)前住宅市場面臨的矛盾和問題

5．營銷戰(zhàn)略

三、項目選址及建設(shè)條件

1．項目選址

2．建設(shè)條件

2．1 位置優(yōu)越

2．2 交通方便

2．3 建設(shè)場區(qū)“五通”條件具備

供水：____________________________

供電：____________________________

煤氣：____________________________

通訊：____________________________

場地：____________________________

2．4 住宅小區(qū)商業(yè)及文化教育配套設(shè)施齊全

2．5 土地征用情況

四、建設(shè)規(guī)模及功能

1．建筑面積的內(nèi)容

2．功能設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)

2．1 建筑使用功能

2．2 設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)

（1）住宅裝飾及設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)

（2）小區(qū)配套設(shè)施

2．3 住宅戶型規(guī)劃

3．工程項目一覽表

依據(jù)初步規(guī)劃方案，主要工程項目見表2。

表2 主要工程量一覽表

序號

項目名稱

說明

1

土建工程

建筑面積 ㎡

1．1

1．2

1．3

多層住宅

聯(lián)排低層高檔住宅

地下停車庫

建筑面積 ㎡

建筑面積 ㎡

建筑面積 ㎡

2

給排水工程

水箱、水池、水泵機房

3

普通消防系統(tǒng)

住宅區(qū)

4

變配電工程(強電)

配電房變配電設(shè)備

5

照明工程

小區(qū)照明

6

通訊工程

普通電話配線(端子接單元口)

7

火災(zāi)報警及安全監(jiān)視 公共場所火災(zāi)報警，可視防盜門

8

通風(fēng)工程

地下停車庫通風(fēng)

9

閉路電視

住宅區(qū)

10

室外工程

室外綠化及部分道路場地

五、建設(shè)方案

1．建設(shè)場地環(huán)境

1．1 地形

1．2 場地自然條件

（1）地貌：____________________

（2）水文地質(zhì)：________________

（3）地震裂度：________________

（4）地基土工程地質(zhì)評價：

2．總體規(guī)劃布局

2．1 片區(qū)規(guī)劃

2．2 小區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計原則

2．3 總平面布局

2．4 交通組織

2．5 規(guī)劃指標(biāo)

根據(jù)項目初步方案及建設(shè)規(guī)模，規(guī)劃指標(biāo)見表3。

表3 項目建筑技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)

序號

項目

指標(biāo)

1

總用地面積

平方米

2

總建筑面積

平方米

3

地下建筑面積(地下停車場)

平方米

4

地上建筑面積

平方米

其中：多層住宅

平方米

聯(lián)排低層高檔住宅

平方米

5

建筑層數(shù) 地上

層

地下

層

6

建筑總高

米

7

建筑層高 地上

米

地下

米

8

建筑容積率

9

綠地率

％以上

10

停車 地上

不停車

地下

輛

3．建筑方案設(shè)計

3．1 建筑方案總體構(gòu)思

3．2 平面設(shè)計

（1）住宅。住宅經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)見表4。

表4 項目住宅經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)

序號

指標(biāo)名稱

單位

指標(biāo)

1

套內(nèi)使用面積

平方米／套

2

住宅標(biāo)準(zhǔn)層總使用面積

平方米

3

住宅標(biāo)準(zhǔn)層總建筑面積

平方米

4

住宅標(biāo)準(zhǔn)層使用系數(shù)

％

5

套內(nèi)建筑面積

平方米

5．1

5．2

5．3

多層住宅 a型

多層住宅 b型

聯(lián)排低層高檔住宅 c型

平方米／套

平方米／套

平方米／套

6

戶內(nèi)平均居住人數(shù)

人／戶

7

居住戶數(shù)

戶

8

居住人數(shù)

人

（2）公用建筑。

3．3 立面設(shè)計

4．結(jié)構(gòu)設(shè)計

4．1 基礎(chǔ)造型及處理

4．2 上部結(jié)構(gòu)

5．公用設(shè)施方案

5．1 供水排水

5．2 供電

（1）供配電系統(tǒng)。

（2）照明及電力設(shè)備。

5．3 供氣

5．4 中央空調(diào)

5．5 弱電設(shè)計

6．消防

7．環(huán)境保護

六、項目實施進度安排

本項目計劃在左右的時間內(nèi)建成。建設(shè)進度計劃如下：

______年______月______日：項目建議書批復(fù)。

______年______月______日——______年______月______日：編制可行性研究報告并報批。

______年______月______日——______年______月______日：建筑方案設(shè)計。

______年______月______日：綜合管網(wǎng)設(shè)計。

______年______月——______年______月：施工圖設(shè)計。

______年______月：報建、領(lǐng)取建設(shè)規(guī)劃許可證。

______年______月______日：工程開工。

______年______月：完成投資的25%，開始預(yù)售。

______年______月：主體工程斷水。

______年______月——______年______月：單體工程驗收。

______年______月——______年______月：分項工程驗收。

______年______月：正式入住。

七、投資估算與資金籌措

1．投資估算

總投資造價見表5和附表1

表5 項目投資估算

單 位：萬元

序號

項目

開發(fā)產(chǎn)品

成 本

分期計劃進度

1

2

3

4

1

土地費用

2

前期工程費

3

基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費

4

建筑安裝工程費

5

公共配套設(shè)施建設(shè)費

6

開發(fā)間接費

7

管理費用

8

銷售費用

9

開發(fā)期稅費

10

其他費用

11

不可預(yù)見費

合計

2．資金籌措

詳見附表2

八、經(jīng)濟效益分析

1．住宅銷售價格

2．銷售進度及付款計劃

本項目計劃在_____年內(nèi)完成銷售，各年銷售計劃見表6。

表6 各類建筑銷售計劃表（%）

項目

合計

1

2

3

多層住宅

聯(lián)排低層高檔住宅

地下停車場

3．稅費率

本報告采用的各種稅費率見表7。

表7 稅費率表（%）

稅費項目

稅費率

稅費項目

稅費率

營業(yè)稅

土地增值稅

城市維護建設(shè)稅

公益金

教育費附加費

法定盈余公積金

企業(yè)所得稅

任意盈余公積金

房產(chǎn)稅(按租金)

不可預(yù)見費

項目盈利能力詳見附表3~~附表7。

表8 敏感性分析表

序號

項目

變動幅度

(％)

全部投資(所得稅前)

內(nèi)部收益率

(％)

凈現(xiàn)值

(萬元)

投資回收期

(年)

基本方案

1

開發(fā)產(chǎn)品投資

2

售房價格

3

預(yù)售款回籠進度

4

租房價格

5．清償能力分析

6．資金平衡分析和資產(chǎn)負(fù)債分析

資金平衡分析詳見附表3-8，資產(chǎn)負(fù)債分析詳見附表3-9。

7．敏感性分析

將開發(fā)產(chǎn)品投資、售房價可選擇、租房價格和預(yù)售款回籠進度等因素作為不確定性因素進行敏感性分析，分析結(jié)果表明開發(fā)產(chǎn)品投資和售房價格兩個因素對項目的效益最為敏感。詳見表8及敏感性分析圖（略）。

8．臨界點分析

詳見表9

表9　 臨界點分析表

敏感因素

基本值

臨界點

全部投資稅前內(nèi)部收益率

期望值

開發(fā)產(chǎn)品投資(萬元)

最高值

售房價格(元／平方米)

最低值

土地費用(萬元)

最高值

售房面積(平方米)

最低值

9．主要經(jīng)濟指標(biāo)

項目的主要經(jīng)濟指標(biāo)見表10。

表 10 主要經(jīng)濟指標(biāo)表

序號

名稱

單位

數(shù)據(jù)

備注

ⅰ

1

1．1

1．2

建設(shè)規(guī)模

房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品總建筑面積

商品房銷售

其中：多層住宅

聯(lián)排低層高檔住宅

地下停車場

出租房

地下停車場

平方米

平方米

平方米

平方米

平方米

平方米

平方米

ⅱ

1

2

3

4

5

6

7

8

9

經(jīng)濟數(shù)據(jù)

總投資

資金籌措

其中：資本金

使用預(yù)售房款

經(jīng)營收入

經(jīng)營稅金及附加

總成本費用

利潤總額

所得稅

稅后利潤

土地增值稅

萬元

萬元

萬元

萬元

萬元

萬元

萬元

萬元

萬元

萬元

萬元

年平均

年平均

年平均

年平均

年平均

年平均

年平均

ⅲ

1

2

3

4

5

6

7

8

財務(wù)評價指標(biāo)

商品房投資利潤率

商品房投資利稅率

商品房資本金凈利潤率

全部投資內(nèi)部收益率(所得稅前)

全部投資投資回收期(所得稅前)

全部投資內(nèi)部收益率(所得稅后)

全部投資投資回收期(所得稅后)

資本金內(nèi)部收益率

％

％

％

％

年

％

年

％

九、風(fēng)險分析及對策

1．市場風(fēng)險分析

篇2

第一部分，房地產(chǎn)開發(fā)公司的準(zhǔn)備工作

在報行政機關(guān)審批之前，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計院對待建項目進行研究并制作報告書,應(yīng)附有詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計參數(shù)和效果圖，并落實足夠的開發(fā)資金。

第二部分，行政審批部分

根據(jù)我國當(dāng)前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產(chǎn)建設(shè)項目的行政許可程序一般共分六個階段：1)選址定點;2)規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計條件;3)初步設(shè)計及施工圖審查;4)規(guī)劃報建圖審查;5)施工報建;6)建設(shè)工程竣工綜合驗收備案。

一、選址定點階段。此階段一般辦理以下事項：

1、計委審查可行性研究報告和進行項目立項。

2、國土資源局進行土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)方式的審查。

3、建委辦理投資開發(fā)項目建設(shè)條件意見書。

4、環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項目環(huán)保意見書(表)。

5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。

6、規(guī)劃部門辦理項目選址意見書。

二、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計條件階段，此階段辦理以下一般事項：

1、人防辦進行人防工程建設(shè)布局審查。

2、國土資源局辦理土地預(yù)審。

3、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。

4、規(guī)劃部門對規(guī)劃總圖進行評審，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。

5、規(guī)劃部門確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計條件。

三、初步設(shè)計和施工圖設(shè)計審查，此階段辦理以下一般事項：

1、規(guī)劃部門對初步設(shè)計的規(guī)劃要求進行審查。

2、公安消防支隊對初步設(shè)計的消防設(shè)計進行審查。

3、公安局交警支隊對初步設(shè)計的交通條件進行審查。

4、人防辦對初步設(shè)計的人防設(shè)計進行審查。

5、國土資源局進行用地預(yù)審。

6、市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關(guān)部門對初步設(shè)計的相關(guān)專業(yè)內(nèi)容進行審查。

7、建委制發(fā)初步設(shè)計批復(fù)，并對落實初步設(shè)計批準(zhǔn)文件的要求進行審查。

8、建委對施工圖設(shè)計文件進行政策性審查，根據(jù)業(yè)主單位意見，核發(fā)技術(shù)性審查委托通知單。

9、建委根據(jù)施工圖設(shè)計文件審查機構(gòu)發(fā)出的《建設(shè)工程施工圖設(shè)計文件審查報告》，發(fā)放《建設(shè)工程施工圖設(shè)計文件審查批準(zhǔn)書》。

四、規(guī)劃報建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項：

1、公安消防支隊進行消防設(shè)計審查。

2、人防辦進行人防設(shè)施審查。

3、建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責(zé)劃分對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。

4、規(guī)劃部門對變更部分的規(guī)劃設(shè)計補充核準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計條件，在建設(shè)單位繳納有關(guān)規(guī)費后，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》(副本)。

五、施工報建階段，此階段辦理以下一般事項：

1、建設(shè)單位辦理施工報建登記。

2、建設(shè)方對工程進行發(fā)包，確定施工隊伍。招標(biāo)類工程通過招標(biāo)確定施工隊伍，非招標(biāo)類工程直接發(fā)包。

3、建委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發(fā)《建筑工程施工許可證》。

六、商品房預(yù)售許可階段，此階段辦理以下一般事項：

由房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》。

開發(fā)企業(yè)申請辦理《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當(dāng)提交下列證件(復(fù)印件)及資料：

1、以下證明材料：

(1)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書;

(2)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;

(3)按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。

2、開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級證書;

3、工程施工合同;

4、商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖。

七、建設(shè)工程竣工綜合驗收備案階段，此階段辦理以下一般事項：

1、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站(機構(gòu))對建設(shè)單位提供的竣工驗收報告進行備案審查。

2、財政部門對建設(shè)項目應(yīng)繳納的行政事業(yè)性收費和基金進行核實驗收。

3、規(guī)劃部門、市政部門、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局、公安消防支隊、園林局以及其他需要參加驗收的部門，按照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行驗收。規(guī)劃部門根據(jù)上述部門和本部門驗收情況核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》(正本)。

4、建委綜合各部門驗收、審查意見，對符合審核標(biāo)準(zhǔn)和要求的，出具建設(shè)工程項目竣工綜合驗收備案證明;不符合標(biāo)準(zhǔn)或要求的，作退件處理并要求限期整改。

第三部分 房地產(chǎn)項目權(quán)屬初始登記階段

1、由房管局核準(zhǔn)新建商品房所有權(quán)初始(大產(chǎn)權(quán)證)登記。

2、開發(fā)商應(yīng)提交材料：

(1)申請書;

(2)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照;

(3)用地證明文件或者土地使用權(quán)證;

(4)建設(shè)用地規(guī)劃許可證;

(5)建設(shè)工程規(guī)劃許可證;

(6)施工許可證;

(7)房屋竣工驗收資料

篇3

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；投資項目；可行性研究

房地產(chǎn)投資項目的可行性研究是在房地產(chǎn)投資項目決策階段，對項目的投資環(huán)境和條件等內(nèi)容進行較為深入的調(diào)查研究，制定、分析和評價各種投資方案的可能性、技術(shù)性和經(jīng)濟合理性。房地產(chǎn)投資項目可行性研究是投資決策、資金籌措、實施操作、立項審批的重要依據(jù)之一。房地產(chǎn)投資項目一般具有投入多、風(fēng)險大等特點，對房地產(chǎn)投資項目進行科學(xué)合理的可行性研究，是控制投資風(fēng)險、確保合理開發(fā)的基礎(chǔ)性條件，甚至關(guān)系到房地產(chǎn)投資項目的盈虧成敗。

一、房地產(chǎn)投資項目可行性研究的作用

（1）作為項目投資方的決策依據(jù)?？尚行匝芯渴欠康禺a(chǎn)投資項目開發(fā)的第一個環(huán)節(jié)，根據(jù)可行性研究的研究分析結(jié)論，項目投資方會進行研讀并最終決定是否投資該項目和投資規(guī)模等事項。（2）作為項目主管方的審批依據(jù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)就擬投資的房地產(chǎn)項目編制申請報告，報送項目審批核準(zhǔn)機關(guān)申請審核批準(zhǔn)。項目申請報告中所含最重要的文件之一就是項目可行性研究報告。項目審批核準(zhǔn)機關(guān)是否批準(zhǔn)該項目，很大程度在于項目可行性研究是否科學(xué)、合法、合理，是否具有理想的經(jīng)濟和社會效益。（3）作為項目籌資的重要參考資料。房地產(chǎn)投資項目一般是高投入高風(fēng)險，不進行深入的可行性分析研究，一般很難對外籌資。銀行等金融企業(yè)、投資公司等財務(wù)戰(zhàn)略投資者是在承擔(dān)的風(fēng)險較小、項目具有足夠的還款能力的情況下，才可能給予項目貸款。（4）作為項目進行前期工作的依據(jù)。項目的前期工作包括規(guī)劃設(shè)計、人員招聘、施工準(zhǔn)備等，在房地產(chǎn)投資項目的可行性研究中，都會提及各項工作安排的時間表。如無其他情況的改變，一般應(yīng)根據(jù)該計劃行事。

二、房地產(chǎn)投資項目可行性研究階段的劃分

（1）投資機會研究。投資機會研究是指對項目投資者選擇投資機會和方向提出輪廓性建議，目的是在特定的地區(qū)內(nèi)，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)和政策，同時結(jié)合資源條件和市場供求等條件尋找并選擇合適有利的房地產(chǎn)投資項目。投資機會研究一般依靠粗略的估計而不是依靠詳細(xì)的分析，主要是從投資收益等角度研究投資的可能性，進行投資機會的選擇和鑒別，引起高層決策者的投資意向。投資機會研究的結(jié)果允許誤差在30%之內(nèi)，研究費用占投資總額的0.1%～0.2%。如果初步證明項目投資的設(shè)想是盈利并且可行的，則可以再進行更深入細(xì)致的研究分析。（2）初步可行性研究。初步可行性研究是指對房地產(chǎn)項目投資中一些重要環(huán)節(jié)和關(guān)鍵問題進行專題研究，進一步說明投資項目的價值所在。研究分析的關(guān)鍵問題主要包括：分析投資機會研究的結(jié)論；有哪些關(guān)鍵問題需要進行輔助研究；在擁有詳盡資料的基礎(chǔ)上進行測算并作出是否進一步研究的決定等等。初步可行性研究階段的結(jié)果允許誤差在20%之內(nèi)，研究費用占投資總額的0.25%～1.25%。通過初步可行性研究，可以對項目的盈利和前景做進一步的分析和判斷。（3）詳細(xì)可行性研究。詳細(xì)可行性研究是項目投資決策的基礎(chǔ)和關(guān)鍵步驟。其主要是對項目從技術(shù)和財務(wù)等方面進一步探討可能性和合理性，對項目提出結(jié)論性意見并最終形成正式的可行性研究報告。詳細(xì)可行性研究的結(jié)果允許誤差在10%之內(nèi)，研究費用占投資總額的比例根據(jù)項目大小不同而有所不同，一般在投資總額的0.2%～3%之內(nèi)。另外，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，對于限額以上的大、中型項目及重要的小型項目，須經(jīng)有權(quán)審批的單位委托有資質(zhì)的咨詢評估公司就項目可行性研究報告進行充分的分析論證和評價。未經(jīng)該程序的項目，任何單位不準(zhǔn)審批和組織建設(shè)。其主要內(nèi)容包括：全面審核報告中反映的各項情況是否真實存在；全面審核各項指標(biāo)計算、參數(shù)選擇是否正確；從企業(yè)、社會和國家等方面綜合分析和判斷項目的經(jīng)濟和社會效益；分析并最終判斷項目可行性研究的可靠性和客觀性，對項目作出最終的投資決策提供專業(yè)的評價意見。

三、房地產(chǎn)投資項目可行性研究的基本內(nèi)容

根據(jù)房地產(chǎn)投資項目的性質(zhì)、規(guī)模和復(fù)雜程度的不同，可行性研究的內(nèi)容各有側(cè)重，不盡相同。本文以廣東省DQ房地產(chǎn)投資項目為例，具體探討可行性研究基本內(nèi)容的以下幾個方面：第一部分是介紹DQ當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r。具體可從當(dāng)?shù)氐牡乩砦恢?、交通情況、人口數(shù)量、生產(chǎn)總值、固定資產(chǎn)投資額、社會消費品零售總額等方面進行資料和數(shù)據(jù)的收集，以作為項目開發(fā)的基礎(chǔ)背景資料。第二部分是DQ當(dāng)?shù)氐牡禺a(chǎn)行業(yè)市場分析。具體可從房地產(chǎn)市場宏觀的政策法規(guī)和市場行情，結(jié)合DQ當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的供給和需求進行理論和數(shù)據(jù)分析，以作為項目研究的重要決策資料。第三部分是項目概述。具體包括項目名稱、項目地塊的權(quán)屬人及相關(guān)方、項目的地理位置和現(xiàn)狀、土地面積、土地成本、主要建設(shè)條件和規(guī)劃要點（包括容積率、建筑密度、綠化率等）。第四部分是規(guī)劃設(shè)計及建設(shè)方案的選擇。根據(jù)上述當(dāng)?shù)氐牡禺a(chǎn)行業(yè)市場分析、項目概述和規(guī)劃要點，進行市場供求現(xiàn)狀分析及預(yù)測，服務(wù)對象分析，房地產(chǎn)產(chǎn)品價格預(yù)測并最終制定規(guī)劃設(shè)計方案，選擇并確定商住、商業(yè)或其他建設(shè)方案，制定租售計劃，確定擬建項目建設(shè)規(guī)模、項目構(gòu)成及平面布置和建筑方案選擇。第五部分是經(jīng)濟及社會效益評價。一是根據(jù)規(guī)劃要點，預(yù)算項目的投資總額，并計算出項目的稅后利潤、總投資回報率、自有資金投資回報率等多項指標(biāo)；如規(guī)劃要點尚不確定，可選擇幾個最接近的規(guī)劃要點，計算出多個方案。二是投資效益評價，財務(wù)評價指標(biāo)主要有投資回報率（ROI），內(nèi)含報酬率（IRR），凈現(xiàn)值（NPV），投資回收期（PP）等等，可根據(jù)項目的不同，選取其中的幾項指標(biāo)作為評價項目經(jīng)濟效益的依據(jù)?？蓮膰窠?jīng)濟評價、項目環(huán)境效益等進行社會及綜合效益評價。第六部分是項目風(fēng)險評估，采取定量和定性兩種分析方法。定量分析主要采取臨界點分析，一般以內(nèi)部收益率10%為限來確定最低銷售價格和最高建安費用。定性分析則需要對經(jīng)營風(fēng)險、政策風(fēng)險和市場風(fēng)險等進行分析，并得出相應(yīng)的具體對策及預(yù)案。第七部分是現(xiàn)金流量以及資金籌措。主要包括：現(xiàn)金流量年度流入和流出的具體安排計劃、資金的籌集方案和籌集成本、項目的還貸能力分析等。第八部分是開發(fā)思路和項目實施進度。主要包括開發(fā)項目的管理模式、機構(gòu)設(shè)置、管理人員的配備方案、人員聘用及培訓(xùn)計劃、項目管理費用預(yù)算等等。項目實施進度主要前期開發(fā)進度和工程建設(shè)進度計劃，具體包括各個單項工程的開工和竣工時間，施工進度安排，建設(shè)場地布置，施工隊伍選擇等等。第九部分是研究結(jié)論及建議。根據(jù)上述研究分析結(jié)果，對投資項目是否具有可行性作出明確的結(jié)論性意見，同時針對投資項目存在的一些關(guān)鍵問題提出具體的建議供高層決策。一份優(yōu)秀的房地產(chǎn)投資項目可行性研究報告應(yīng)是編制依據(jù)真實可靠、結(jié)構(gòu)內(nèi)容豐富完整；報告文本格式要規(guī)范嚴(yán)謹(jǐn)，附圖、附表、附件齊全；報告表述形式盡量圖文并茂，具有數(shù)字化、圖表化和直觀化的特點；報告的深度和廣度能夠滿足投資決策的需要。

四、房地產(chǎn)投資項目可行性研究中的關(guān)鍵問題

1.市場定位。房地產(chǎn)投資項目最重要的關(guān)鍵問題之一就是市場定位，應(yīng)以適量的超前意識，對項目進行合理的規(guī)劃和定位。一個房地產(chǎn)投資項目一般需要兩年以上，這段時間內(nèi)的法律政策、市場環(huán)境和消費行為觀念可能會有變化，有時甚至變化甚大。如何適應(yīng)變化，這就需要掌握變化的走勢，找準(zhǔn)項目準(zhǔn)確的市場定位。房地產(chǎn)投資項目的市場定位就是需要在深入細(xì)致的房地產(chǎn)市場調(diào)查、研究、分析的基礎(chǔ)上，選定目標(biāo)市場，確定項目檔次，圈定消費群體。市場定位要與企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展方向保持一致，企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略包括品牌戰(zhàn)略、管理戰(zhàn)略和經(jīng)營戰(zhàn)略等。房地產(chǎn)投資項目必須以企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略為基礎(chǔ)，進行準(zhǔn)確的市場定位，發(fā)揮企業(yè)核心競爭力，體現(xiàn)企業(yè)競爭優(yōu)勢，構(gòu)建并發(fā)揚壯大所屬企業(yè)和產(chǎn)品的品牌，以實現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)。市場定位要具有實實在在的可行性，其中項目實施的可行性是指由于房地產(chǎn)市場處在不斷地變化之中，房地產(chǎn)投資項目的市場定位必須充分考慮項目實施的可行性，以免開發(fā)后賣不出去、租不出去形成資金回籠壓力；同時要根據(jù)所在區(qū)域、地塊特性、項目規(guī)模和優(yōu)勢來分析開發(fā)和入市的好時機，設(shè)計好項目的實施進度。而所謂的經(jīng)濟評價的可行性則是要運用定量與定性分析、動態(tài)與靜態(tài)分析、微觀效益與宏觀效益分析等多種分析相結(jié)合的方法，準(zhǔn)確分析項目各種經(jīng)濟評價指標(biāo)并確定項目的可行性。

2.風(fēng)險管理。房地產(chǎn)投資項目開發(fā)是一個動態(tài)的過程，它具有開發(fā)周期長、資金投入量大等特點，難以在項目研究階段即對開發(fā)過程中的有關(guān)費用和收益情況作出精確的測定。在經(jīng)濟評價中的數(shù)據(jù)有很大一部分來自對未來的估算，使得依據(jù)這些數(shù)據(jù)計算出的經(jīng)濟評價指標(biāo)存在某種不確定性，這可能給房地產(chǎn)投資項目帶來一些風(fēng)險。因此，有必要對各種不確定性因素的變化情況，以及這些變化對投資者的收益的影響進行詳細(xì)分析。風(fēng)險管理是一個完整的過程。項目全面風(fēng)險管理是指用系統(tǒng)的、動態(tài)的方法進行風(fēng)險控制，以減少項目開發(fā)過程中的不確定因素，按邏輯順序可以分為風(fēng)險識別、風(fēng)險評估、風(fēng)險回避與轉(zhuǎn)移、風(fēng)險控制和風(fēng)險損失的處理等五個步驟。房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險分析的方法一般有敏感性分析和盈虧平衡分析等。敏感性分析是指從眾多的不確定性因素中找出對投資項目經(jīng)濟效益指標(biāo)有重要影響的敏感性因素，并分析和測算其對項目經(jīng)濟效益指標(biāo)的敏感性程度，進而判斷項目承受風(fēng)險能力的一種不確定性分析方法。盈虧平衡分析是通過盈虧平衡點分析項目成本與收益的平衡關(guān)系的一種方法。各種各樣的不確定因素（投資、成本、銷售量、產(chǎn)品價格、項目期間等）的變化會影響投資方案的經(jīng)濟效果，當(dāng)這些因素的變化達到某一臨界值時，就會影響方案的取舍。售價和租金是房地產(chǎn)項目最主要的不確定性因素，能否實現(xiàn)預(yù)定的租售價格，是房地產(chǎn)投資項目的關(guān)鍵。

3.財務(wù)效益評價。財務(wù)效益評價是指根據(jù)國家的財務(wù)、稅收等制度，對房地產(chǎn)投資項目的盈利、償債能力等項目財務(wù)狀況進行分析和評價。財務(wù)評價是定性和定量分析相結(jié)合，以定量計算為主。房地產(chǎn)投資項目財務(wù)狀況具體通過財務(wù)評價指標(biāo)反映，如以是否考慮時間因素分類，可以將其分為靜態(tài)評價指標(biāo)和動態(tài)評價指標(biāo)兩種。靜態(tài)評價指標(biāo)是指在不考慮資金的時間價值的情況下，考察項目盈利能力的一種財務(wù)效益評價指標(biāo)，在分析工期短的小型項目投資時有一定程度的使用價值，而對于大中型的房地產(chǎn)投資項目，則只在投資機會研究和初步可行性分析階段有所應(yīng)用?，F(xiàn)在比較常見的靜態(tài)分析指標(biāo)主要有：投資利潤率、靜態(tài)投資回收期等。動態(tài)評價指標(biāo)則是考慮到了資金的時間價值，它能夠更加科學(xué)全面地反映房地產(chǎn)投資項目的財務(wù)效益指標(biāo)，因而在房地產(chǎn)投資項目分析的應(yīng)用較為普遍。現(xiàn)在比較常用的動態(tài)評價指標(biāo)主要有：凈現(xiàn)值、內(nèi)部回報率、動態(tài)投資回收期和盈利指數(shù)等。

參 考 文 獻

[1]譚術(shù)魁.房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營[M].上海：復(fù)旦大學(xué)出版社，2006

[2]陳弘.房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析[J].經(jīng)濟評論.2004（2）

篇4

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資；可行性研究；風(fēng)險控制

1 項目可行性研究的重要性

項目可行性研究的重要性主要包括以下幾方面：

1.1 房地產(chǎn)項目可行性研究要求預(yù)期明確

項目可行性研究主要包括對行業(yè)資料的分析匯總、對社會經(jīng)濟環(huán)境的研究和對未來房地產(chǎn)市場供需的預(yù)期，從而對房地產(chǎn)投資的收益進行正確估算。

1.2 房地產(chǎn)項目可行性研究必須客觀嚴(yán)謹(jǐn)

“實事求是”是貫穿房地產(chǎn)項目可行性研究始終的最基本要求，也是最明確的要求，在尊重事實數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，尊重社會規(guī)律和經(jīng)濟規(guī)律的前提下，對房地產(chǎn)開發(fā)項目投資收益進行科學(xué)的預(yù)估和評判。

1.3 房地產(chǎn)項目可行性研究的可靠性特征

房地產(chǎn)項目可行性研究要求區(qū)別對待具體的案例并給予具有針對性的、明確的、可實現(xiàn)的執(zhí)行方案，以求達到投資利用率最高、成本回收和利潤收入最大化的根本目的。

1.4 房地產(chǎn)項目可行性研究的科學(xué)性特征

房地產(chǎn)項目可行性研究要求運用先進的計算技術(shù)和科技方案，按照房地產(chǎn)項目和社會經(jīng)濟發(fā)展的基本規(guī)律，對每個房地產(chǎn)項目的市場預(yù)期和盈利情況進行準(zhǔn)確的計算預(yù)估，并以此為房地產(chǎn)項目能否開展的重要評判依據(jù)。

2 房地產(chǎn)項目可行性研究的步驟和注意事項

（1）資料策劃準(zhǔn)備階段，房地產(chǎn)項目可行性研究要求一定數(shù)量的專門人員來進行設(shè)計和組織。要明確房地產(chǎn)項目可行性研究團隊，討論房地產(chǎn)項目運行的可行性研究方案，并劃撥這個決策團隊需要的設(shè)計經(jīng)費。

（2）房地產(chǎn)項目可行性研究的資料整理階段，房地產(chǎn)項目可行性研究要求整理匯總與要開發(fā)土地有關(guān)的客觀地理環(huán)境條件、社會經(jīng)濟條件和政策標(biāo)準(zhǔn)法規(guī)。資料搜集必須要做到全面、準(zhǔn)確、科學(xué)、相關(guān)、嚴(yán)謹(jǐn)。

（3）房地產(chǎn)項目可行性研究方案的預(yù)期和討論階段，這個階段是要在前期工作都準(zhǔn)備完成，基本掌握完整的房地產(chǎn)項目可行性研究資料基礎(chǔ)上才可以開展，需要綜合考慮地理水文資料、政策法規(guī)、開發(fā)商投資能力等情況，最后制定出初步的房地產(chǎn)項目可行性開發(fā)方案草稿。

（4）對房地產(chǎn)項目可行性研究方案進行論證，運用先進的數(shù)學(xué)分析方法，結(jié)合財務(wù)情況、自然環(huán)境、社會國情等選擇可以保證各方利益盡可能最大化的方案。

（5）匯總房地產(chǎn)項目可行性研究方案并形成報告，房地產(chǎn)項目可行性研究報告必須內(nèi)容完整，切覆蓋房地產(chǎn)項目可行性研究的整個周期，內(nèi)容要詳實。按照報告篇幅的大小可將報告分為如下幾種：房地產(chǎn)項目投資可能研究報告、房地產(chǎn)項目概述可行性研究報告和房地產(chǎn)項目全面可行性研究報告。這三種報告的核心內(nèi)容基本一致，都需要保證真實、客觀，科學(xué)。準(zhǔn)確，但是隨著報告的精細(xì)程度不同，一般情況下應(yīng)包含房地產(chǎn)項目的財務(wù)可行性分析和項目重要性、必要性分析。

在房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性的研究中也有一些普遍問題的存在，由于可行性研究過程中涉及到許多的數(shù)據(jù)與調(diào)研結(jié)果，所以一些共性問題經(jīng)常出現(xiàn)且不容易被提起重視。

（1）調(diào)研不全面、不深入、論據(jù)不充分，在房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告書中，某些企業(yè)貪圖方便，未作全面調(diào)研，對負(fù)責(zé)項目的地理水文環(huán)境、環(huán)境氣候、名勝古跡、法規(guī)政策等平鋪直敘，不求深入。技術(shù)論述部分不清晰，主次不分，讓人看后看不出該文的核心內(nèi)容所在。有些立場不公正，為了迎合領(lǐng)導(dǎo)或業(yè)主的需求，對建設(shè)方推薦方案優(yōu)點講得多，缺點講得少，甚至不講，故意陪襯方案。

（2）立場不中立。僅作表面文章，比如工程質(zhì)量、投資估算、拆遷面積等數(shù)據(jù)表格。有的科研單位畏懼承擔(dān)風(fēng)險，盲目遵照業(yè)主要求，不拿事實數(shù)據(jù)說話，不進行投資概算，基本起不到比對多個方案選優(yōu)的目的。

（3）經(jīng)濟指標(biāo)不客觀，經(jīng)濟、財務(wù)評價是每個房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告的核心內(nèi)容，是決策階段項目擇優(yōu)排序的主要數(shù)據(jù)依據(jù)。正因為這樣，一些負(fù)責(zé)經(jīng)濟評價可行性的人員為了達到業(yè)主期望的房地產(chǎn)開發(fā)項目投資收益，人為的對財務(wù)凈現(xiàn)值、投資收益率和項目回收期等數(shù)據(jù)進行調(diào)整，有的甚至修改調(diào)研數(shù)據(jù)，偏離客觀事實。使研究結(jié)論發(fā)生偏離。

（4）房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究數(shù)量問題、投資概算偏差大會造成房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確、費用概算偏差大的原因主要是有些科研單位現(xiàn)場勘查不認(rèn)真，個別技術(shù)人員責(zé)任心問題，技術(shù)不扎實，導(dǎo)致獲得的工程數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確，使得房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究結(jié)果出現(xiàn)很大的偏移。

針對當(dāng)前項目可行性研究存在的主要問題文章給出如下幾點解決方法：

（1）可行性研究工作的理論與實踐結(jié)合。可行性研究工作是要求長期耐心細(xì)致的市場調(diào)研和數(shù)據(jù)整理計算工作，這些工作都要求工作人員能夠做到微觀經(jīng)濟效益核算與宏觀經(jīng)濟效益核算相結(jié)合，動態(tài)數(shù)據(jù)分析與靜態(tài)數(shù)據(jù)分析相結(jié)合，定量分析與定性分析相結(jié)合。

（2）建立精確科學(xué)的指標(biāo)評價系統(tǒng)。房地產(chǎn)開發(fā)項目評價系統(tǒng)是可行性報告的重要組成部分，它主要包括評價規(guī)劃、市場前瞻、設(shè)計草案、經(jīng)濟效益預(yù)期等。

（3）政策引導(dǎo)規(guī)范房地產(chǎn)項目可行性研究。培育相當(dāng)數(shù)量的專業(yè)房地產(chǎn)可行性研究人員，推進房地產(chǎn)項目可行性分析行業(yè)的進一步發(fā)展。

參考文獻

篇5

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項目全程策劃課程教學(xué)方法　改革

【中圖分類號】G　【文獻標(biāo)識碼】A

【文章編號】0450-9889（2012）09C-0054-02

隨著我國的城市化發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸成為我國國民經(jīng)濟的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，而與之密切相關(guān)的房地產(chǎn)策劃行業(yè)也取得了長足的進展，并且已經(jīng)形成了一個產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)策劃在社會經(jīng)濟生活中的作用越來越大。而社會對房地產(chǎn)策劃人才的要求也越來越高，面對越來越高的人才要求，如何提高學(xué)生的實際操作能力以提高其就業(yè)率及競爭能力尤顯重要。

一、房地產(chǎn)項目全程策劃課程教學(xué)方法改革的必要性

房地產(chǎn)項目全程策劃是我校房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)（房地產(chǎn)策劃方向）的重要的專業(yè)課程之一，也是培養(yǎng)房地產(chǎn)策劃人才綜合能力的重要課程。該課程的教學(xué)目的就是通過本課程的教學(xué)使學(xué)生熟悉房地產(chǎn)策劃的基本理論，較好把握房地產(chǎn)及房地產(chǎn)市場的特點，掌握房地產(chǎn)項目前期策劃、房地產(chǎn)項目可行性分析、房地產(chǎn)項目投資策劃、房地產(chǎn)項目營銷策劃、房地產(chǎn)廣告策劃、房地產(chǎn)金融策劃、物業(yè)管理策劃等基本技能，是對學(xué)生的實踐操作能力要求較高的一門課程。傳統(tǒng)的教學(xué)模式是以教師為中心的單向的課堂講授方式，教師根據(jù)自己對課程理論的認(rèn)知進行課堂講授，學(xué)生根據(jù)教師授課內(nèi)容的生動程度被動的選擇性接受這種方式很不利于培養(yǎng)學(xué)生主動學(xué)習(xí)、獨立學(xué)習(xí)、思考及解決問題的能力，而房地產(chǎn)策劃崗位對從業(yè)者的要求不但有扎實的理論知識，更要有市場調(diào)查的能力、市場細(xì)分及市場定位的能力、實施4P營銷策略的能力以及具備多方面的基本素質(zhì)：包括獨立思考的素質(zhì)、團結(jié)協(xié)作的素質(zhì)，與人溝通的素質(zhì)及表達自己見解的素質(zhì)等等。

經(jīng)驗表明，即便非常精彩的課堂講授，學(xué)生聽了大都會在幾天后遺忘，直到考試之前才會重新翻開書本，照著教師講課中劃出的重點內(nèi)容，臨時抱佛腳地死記硬背。而一旦應(yīng)付完考試，便又全部忘掉。而畢業(yè)班的學(xué)生經(jīng)常流露出大學(xué)什么也沒有學(xué)到的失落情緒，這種情緒直接影響到了他們找工作和面試時的自信心。為了改變這種現(xiàn)狀，對房地產(chǎn)項目全程策劃課程的教學(xué)改革勢在必行。

二、房地產(chǎn)項目全程策劃課程教學(xué)方法改革做法初探

（一）擇本地房地產(chǎn)項目，模擬實戰(zhàn)

為了讓學(xué)生切實提高學(xué)習(xí)興趣，主動學(xué)習(xí)，教師需要創(chuàng)設(shè)相應(yīng)的學(xué)習(xí)情境，讓學(xué)生有實戰(zhàn)的感覺。在教學(xué)準(zhǔn)備環(huán)節(jié)，任課教師先在學(xué)生方便到達調(diào)查的范圍內(nèi)選好一塊處于擬出讓或掛牌階段的地塊，并詳細(xì)了解、記錄（如拍照）該地塊的情況包括土地面積、規(guī)劃容積率、限制高度等用地指標(biāo)，分析項目流程。在本門課程的前兩節(jié)課，任課教師以該地塊為例（把該地塊的基本情況通過多媒體的形式直觀地展示給學(xué)生）通過與學(xué)生討論的方式，把房地產(chǎn)開發(fā)流程的各個環(huán)節(jié)分解成不同的任務(wù)目標(biāo)，以任務(wù)為驅(qū)動，全面提高學(xué)生技能學(xué)習(xí)。在此過程教師要注重引導(dǎo)、啟發(fā)學(xué)生，提高學(xué)生對問題的分析、判斷等職業(yè)能力。針對具體的項目，一切從實際出發(fā)，結(jié)合學(xué)生較為熟悉的房地產(chǎn)市場環(huán)境，展開有針對性的后續(xù)內(nèi)容的教學(xué)要比經(jīng)典案例更能引起學(xué)生的興趣，教學(xué)效果自然不會差。

（二）讓學(xué)生“動”起來，在“動”中學(xué)

1　動口。作為房地產(chǎn)策劃人員需要進行市場調(diào)查、需要與合作團隊溝通、需要向客戶陳述方案的可行性等等，這些都需要有較好的溝通能力和表達能力，而一路從應(yīng)試教育的獨木橋上走來的學(xué)生無疑這幾方面的能力是比較欠缺的，所以為了畢業(yè)后能盡快適應(yīng)崗位的要求，必須加強訓(xùn)練。

一是課前鍛煉。每節(jié)課課前按學(xué)號順序，由兩位同學(xué)依次上臺脫稿講一條有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)行政策法規(guī)、新聞、柳州某在售樓盤開盤的信息（開盤、促銷）或某房地產(chǎn)行業(yè)的招聘信息等，并加以簡短評論，時間一般以1～2分鐘為宜。通過重復(fù)鍛煉，不但提高了學(xué)生表達能力，同時增加了學(xué)生對房地產(chǎn)市場的認(rèn)識。房地產(chǎn)項目全程策劃是與房地產(chǎn)市場結(jié)合非常緊密的一門課程，對當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場不熟悉就不可能進行準(zhǔn)確的市場定位，開發(fā)出滿足客戶需求的產(chǎn)品。因此，教學(xué)過程必須讓學(xué)生學(xué)會密切關(guān)注房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及國家現(xiàn)行的政策法規(guī)。所以這樣的課前鍛煉，一舉兩得。

二是課上鍛煉。課上盡可能根據(jù)教學(xué)內(nèi)容設(shè)置問題，增加學(xué)生討論、小組交流的機會；案例討論是學(xué)生相互學(xué)習(xí)、培養(yǎng)合作精神的有效手段?？梢試@一個具體案例讓學(xué)生在教師的引導(dǎo)下運用已學(xué)的專業(yè)策劃知識結(jié)合自己的思維對一個房地產(chǎn)項目的主題策劃、市場策劃或其他方面策劃展開討論。請學(xué)生上講臺是真正形成討論的先決條件，這樣既能鍛煉自身膽量，極大地提高反應(yīng)敏捷性，也是檢驗其運用課外閱讀、社會觀察等來分析問題、解決問題的一個標(biāo)尺。教師可以從中更多地了解學(xué)生的知識面，更深地把握教材，更好地對學(xué)生予以引導(dǎo)。另外，市場調(diào)研報告以及其他模塊的作業(yè)、課程實習(xí)報告要求均做成PPT上講臺匯報。這看似平常的課堂“動口”卻在無形中激活了學(xué)生的思維細(xì)胞，鍛煉了學(xué)生的口頭表達能力，也加強了學(xué)生的團隊合作能力。討論過程中，教師應(yīng)注意引導(dǎo)，使討論不脫離主題。所選案例要基本反映當(dāng)前的房地產(chǎn)市場環(huán)境和房地產(chǎn)企業(yè)狀現(xiàn)狀，如果案例時間久遠(yuǎn)不能反映當(dāng)前實際情況，案例就失去了意義。

三是課外鍛煉?？梢孕〗M為單位進行市場調(diào)研，包括在人流量比較大的地方進行問卷調(diào)查和進售樓處對置業(yè)顧問進行深度訪談，能培養(yǎng)學(xué)生人際交流與團隊協(xié)作等能力。同時，可舉辦相關(guān)比賽，以賽促學(xué)。如舉辦房地產(chǎn)廣告媒體策劃方案比賽、房地產(chǎn)置業(yè)顧問比賽，比賽環(huán)節(jié)的設(shè)置除考查學(xué)生理論知識的扎實程度外，更重要的是鍛煉學(xué)生的表達能力，分析判斷能力。通過一定的激勵措施，調(diào)動學(xué)生學(xué)專業(yè)、愛專業(yè)的積極性，經(jīng)過初賽、決賽等環(huán)節(jié)，使參賽學(xué)生的表達、解決問題、應(yīng)變等能力及團隊協(xié)作等基本素質(zhì)得到提升。

2　動腦。對于習(xí)慣了被動接受知識的大部分學(xué)生來說，分析問題、解決問題的能力是弱項。現(xiàn)代教育應(yīng)該改變教學(xué)方法，教師和學(xué)生互換角色，學(xué)生只有學(xué)會了分析問題、解決問題的能力和具有團結(jié)協(xié)作、百折不撓等基本素質(zhì)才能在未來的職場上具有較強的競爭力，受到用人單位的歡迎。所以教師根據(jù)教學(xué)目的，先讓學(xué)生在課下通過查資料、小組成員之間討論等形式準(zhǔn)備好在課堂上的對問題的解析發(fā)言，然后由老師進行歸納總結(jié)。為了得到一個比較理想的答案，學(xué)生會自覺地利用各種手段查找資料，并運用所學(xué)的概念、原理和知識來解決問題，通過不斷接收新的信息，獲得新的知識，同時獲得分析問題，解決問題的能力和團結(jié)協(xié)作等職業(yè)素質(zhì)的提高。

3　動手。房地產(chǎn)策劃崗位要求具有較強的文案寫作能力，而寫作能力提高的重要途徑就是多動手練。教師應(yīng)安排學(xué)生進行市場調(diào)查問卷設(shè)計、市場調(diào)研報告、廣告文案撰寫等作業(yè)。完成作業(yè)過程是對所學(xué)知識的應(yīng)用，在這個過程中不但有利于提高學(xué)生的書面表達能力，學(xué)生自己可視化的成果也有利于增強學(xué)生的成就感，避免到畢業(yè)時有什么也沒有學(xué)到的感覺。讓學(xué)生勤于動手“做”的同時，教師也要對于學(xué)生的報告或文案勤于指導(dǎo)，勤于批改。并根據(jù)每次作業(yè)情況講解一些修改要點、修改方法及注意事項等，逐步引領(lǐng)學(xué)生學(xué)會修改文案，提高撰寫文案水平。不斷修改，才能不斷進步。

三、房地產(chǎn)項目全程策劃課程教學(xué)方法改革中應(yīng)注意的事項

（一）注重賞識激勵，提高學(xué)生“多動”的興趣

心理學(xué)家詹姆斯曾說過：“在人類所有的情緒中，最強烈的莫過于渴望被人重視”。在不被重視、得不到激勵的環(huán)境中，人往往會受到負(fù)面信息的左右，對自己做出較低的評價。而在充滿信任和贊賞的環(huán)境中，人則容易受到啟發(fā)和鼓勵，行動也會變得積極，最終取得成就。在教學(xué)中，特別是在學(xué)生“動”起來時，我們不應(yīng)當(dāng)吝嗇對贊美的使用，哪怕他們只有一點點進步。強化學(xué)生的長處，弱化學(xué)生的短處，久而久之定然會達到期望的效果。

（二）認(rèn)真設(shè)置討論問題，重在啟發(fā)，及時引導(dǎo)

課上的動口、動腦訓(xùn)練的主要途徑是采取討論式教學(xué)。在進行討論式教學(xué)時，任課教師一定要認(rèn)真設(shè)置學(xué)生討論的問題。如帶學(xué)生對在同一區(qū)域的樓盤調(diào)研后，可以在課堂上讓學(xué)生分組對調(diào)研對象進行SWOT分析，并對他們現(xiàn)有的和今后營銷措施提出各自的意見和建議。這樣的問題因?qū)W生曾身臨其境，且具有實戰(zhàn)性，故學(xué)生有積極性參與討論。在學(xué)生討論時教師應(yīng)注意觀察每個組的討論情況，并及時地進行引導(dǎo)。應(yīng)促使每個學(xué)生都積極參與其中，積極思考、主動探索、認(rèn)真參與案例討論，大膽發(fā)表自己的觀點，以充分調(diào)動學(xué)生的積極性、主動性。

（三）加強實訓(xùn)場地建設(shè)，提供實踐教學(xué)平臺

篇6

1.1人才培養(yǎng)機制不靈活，結(jié)構(gòu)不盡合理當(dāng)前漁業(yè)科研院所在科研人才上雖然劃分了層級，由高層次的學(xué)科首席、學(xué)科帶頭人到一般的科研人員，在人才引進上也有些力度，但總體進展不良，各層次人才的培養(yǎng)上往往只有方案，不見實質(zhì)內(nèi)容，使得年輕一代的科研人員只能“熬著”、“混著”，等待上一級退休才能“撥云見日”、“施展手腳”。同時，隨著社會高學(xué)歷人才越來越多，大多科研院所不管實際需求，招人必選博士，這使得人才結(jié)構(gòu)越來越不合理，也使得有些實驗室的基礎(chǔ)工作，如熟練掌握實驗、養(yǎng)殖操作和管理等人才嚴(yán)重缺乏。此外，科研管理人員的晉升渠道有限，在職稱評審上很難與科研人員相比較，且未得到必要的尊重，必然會影響其工作熱情和創(chuàng)新能力［2］。

1.2科研組織架構(gòu)不適應(yīng)科研創(chuàng)新的發(fā)展要求目前漁業(yè)科研院所一般是按學(xué)科領(lǐng)域劃分不同的研究方向，并且根據(jù)研究方向、內(nèi)容的不同設(shè)置研究室，以研究室為管理的基本架構(gòu)，這一方面使得科研人員不愿意跨界、聯(lián)合，導(dǎo)致科研思維單一，另一方面使得科研組織管理上受限，難以組織跨學(xué)科、方向的課題，這樣出來的科研成果也難以有效轉(zhuǎn)化和推廣。

2加強漁業(yè)科研院所科研管理創(chuàng)新的對策與措施

2.1思路創(chuàng)新科研管理創(chuàng)新的思路首先源于科研創(chuàng)新的主體和方向。當(dāng)前，大多數(shù)漁業(yè)科研機構(gòu)科研管理偏重上項目，輕過程管理和成果的實際應(yīng)用。而新時期科研的導(dǎo)向是盡量避免唯論文和成果至上，要以產(chǎn)業(yè)需求為導(dǎo)向。這就意味著在立項前要有充分的論證，凝練產(chǎn)業(yè)發(fā)展所需的共性關(guān)鍵技術(shù)。對于市場導(dǎo)向類的項目，要主動加強與企業(yè)在立項前的結(jié)合，同時要加強項目的過程管理，夯實成果的轉(zhuǎn)化和應(yīng)用。

2.2人才培養(yǎng)創(chuàng)新漁業(yè)科研機構(gòu)人才包含科學(xué)研究人員、技術(shù)支撐人員、科技推廣與服務(wù)人員、科技管理人員等四類人員，因此嚴(yán)格意義上人才的培養(yǎng)應(yīng)該是多方位的、涵蓋四類人才的培養(yǎng)。應(yīng)結(jié)合科研機構(gòu)的定位有計劃、有意識地加以培養(yǎng)。對于定位基礎(chǔ)研究的應(yīng)加強科學(xué)研究人員的培養(yǎng)，而對于應(yīng)用基礎(chǔ)和應(yīng)用研究的機構(gòu)應(yīng)統(tǒng)籌，各有側(cè)重，特別不能忽視二、三類人員的培養(yǎng)，使人才的結(jié)構(gòu)盡量合理、科學(xué)。對于科研管理人員，不僅要加強業(yè)務(wù)知識的培養(yǎng)，也要強化管理知識的培訓(xùn)，使其成為科研業(yè)務(wù)管理專家，能夠從頂層設(shè)計上引領(lǐng)單位的科研創(chuàng)新。

2.3科研組織形式創(chuàng)新過去我們一般按研究方向或內(nèi)容劃分不同研究室為基本構(gòu)架，難以適應(yīng)跨學(xué)科發(fā)展的需要。因此，在科研機構(gòu)內(nèi)部建立跨課題組、研究室、試驗基地、經(jīng)營實體的學(xué)科體系或工作組，能夠促進交叉學(xué)科的發(fā)展和基于產(chǎn)業(yè)全過程研究鏈條的提升。如環(huán)境監(jiān)測、病害防控、漁藥殘留與水產(chǎn)品質(zhì)量安全的結(jié)合，有利于從根源上開展質(zhì)量安全的研究。

2.4科研平臺創(chuàng)新平臺建設(shè)是學(xué)科發(fā)展建設(shè)、能力提升的重要標(biāo)志，同時通過學(xué)科科研創(chuàng)新的發(fā)展能夠帶動整體科研平臺的建設(shè)，對于建立以產(chǎn)業(yè)為導(dǎo)向的科研組織架構(gòu)來說，推動水產(chǎn)重點實驗室、工程技術(shù)研究中心、工程研究中心、重點科研合作龍頭企業(yè)等的培育和建設(shè)是系統(tǒng)化科研創(chuàng)新的必然要求和目標(biāo)。