導(dǎo)語：如何才能寫好一篇住房公積金貸款要求，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

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[關(guān)鍵詞]住房公積金貸款互用公積金機制跨區(qū)域

經(jīng)過二十多年的改革和發(fā)展，我國住房產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟新的增長點，同時，由于現(xiàn)時國內(nèi)住房價格和其他因素等問題，住房公積金貸款成為一個熱點關(guān)注問題，人們選擇使用住房公積金貸款來進行購房融資，在使用過程中，住房公積金貸款的優(yōu)劣逐漸暴露出來。

一、我國住房公積金貸款的現(xiàn)狀

住房公積金貸款是指有住房公積金賬號并符合申請資格的人，按照相關(guān)規(guī)定，向住房公積金管理中心申請貸款購房。

就目前全國而言，住房公積金的歸集呈現(xiàn)快速增長趨勢，1998年～2002年，全國住房公積金的累計金額分別達到1231億元、1610億元、2400億元、3326億元、4011億元。2003年3季度末，全國累計歸集公積金2016億元。2005年底，中國約有6330萬人繳納住房公積金，累計金額約6260億元人民幣。2006年底，全國累計歸集住房公積金總額12687.37億元。2007年底，全國累計歸集住房公積金總額為16230.30億元。從以上數(shù)據(jù)可以看出，我國住房公積金歸集有效地促進了我國住房改革的順利實施，而住房公積金貸款完善了我國住房金融體系的建設(shè)。

二、我國住房公積金貸款存在的問題

住房公積金貸款在可貸金額利率、風險、申請難度和應(yīng)還總利息方面存在著優(yōu)勢，但并不是說住房公積金貸款沒有缺陷。經(jīng)過十幾年的發(fā)展，盡管住房公積金貸款也做過多次的修改和完善，但依然存在不少的問題。

1.公積金貸款跨區(qū)域使用受限制?，F(xiàn)在全國各地的住房公積金貸款一般都是由各個地方的住房公積金管理部門負責管理。住房公積金貸款缺乏跨區(qū)域使用的功能，造成了許多購房者沒有辦法把其購買的住房公積金用到實處，浪費了大量資源。

2.公積金購買及使用缺乏靈活性。住房公積金，是一種強制儲蓄的住房金融模式。只要工作單位都會強制要求購買。而在住房公積金使用的過程中，住房公積金貸款必須是本人買房才可以申請住房公積金貸款，首次買方和二次買房對公積金的使用有嚴格的規(guī)定，缺乏靈活性。

3.沒有優(yōu)惠低收入群體。各個城市房價大漲的今天，就全國而言，申請住房公積金貸款的借款人多位是具有一定經(jīng)濟實力的家庭，屬于收入中等或高收人人群，低收入者申請住房公積金的家庭較少，造成大多數(shù)中低收入者用自己的公積金儲蓄為少數(shù)中高收入者購房提供補貼的局面。4.申請手續(xù)煩瑣。在住房公積金貸款在申請過程中，需要填寫和提供的材料比較多，貸款過程要輾轉(zhuǎn)住房公積金管理中心、工作單位、銀行三地，表格和手續(xù)很多，辦理過程中需占用較長時間，對于申請人造成諸多的不便。

5.貸款資金來源單一。就目前而言，住房公積金貸款的資金來源只有單位和職工共同繳納的住房公積金。除此之外，沒有其他的住房公積金貸款的來源。這在某種程度上影響住房公積金可貸資金金額。

三、我國住房公積金貸款的改進構(gòu)想

針對本文上面對住房公積金貸款的問題探討，筆者提出幾個改進構(gòu)想。

1.完善住房公積金制度。要想住房公積金貸款真正對人們產(chǎn)生優(yōu)惠就要有相關(guān)的制度約束，就要逐步完善住房公積金制度。住房公積金貸款缺乏跨區(qū)域使用和公積金購買缺乏靈活性以及貸款手續(xù)繁瑣都可以通過改善住房公積金制度來實現(xiàn)。

2.建立互用公積金機制。全國住房公積金管理部門可以嘗試允許直系親屬或者是具有合同保證的人們之間互用住房公積金。即只要是直系親屬或者是人們愿意自己的住房公積金借給另外一個人使用，并簽訂了合同，住房公積金管理部門就可以考慮他們互用住房公積金。這樣大大縮短購房所需要的時間，同時不用負擔長期的應(yīng)還利息。

3.鼓勵政府積極參與。通過研究國外住房公積金貸款的成功例子，得到世界上任何國家住房公積金貸款的順利實施離不開政府的積極支持幫助。各地政府對其所在地的住房公積金貸款要起到指導(dǎo)作用，提高相關(guān)的制度保證。

4.豐富住房公積金貸款資金來源。住房公積金貸款的資金來源只有單位和職工共同繳納的住房公積金，資金來源單一，要發(fā)展成為一個強大的住房金融工具，單靠這一資金來源是遠遠不夠的。其實可根據(jù)我國的實際情況，拓寬資金來源渠道。比如可以把人們的低利率的儲蓄資金引入到住房公積金中。

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摘要：隨著我國城市化進程的加快，大量的人口進入城市，而對于新進入城市的人口來說，面臨最重要的問題就是購置房屋。本文通過對住房公積金個人貸款的詳細分析，然后和商業(yè)銀行貸款進行比較，找出了前者相對于對后者的基本優(yōu)勢，希望可以為廣大的購房者提供有益的參考。

關(guān)鍵詞 ：住房公積金；貸款購房；商業(yè)貸款；優(yōu)勢

住房公積金貸款，是指由各地住房公積金管理中心，運用職工以其所在單位所繳納的住房公積金，委托商業(yè)銀行向繳存住房公積金的在職職工發(fā)放的房屋按揭抵押貸款。住房公積金是指國家機關(guān)、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位及其在職職工繳存的長期住房儲金。

一、基本類別介紹

從現(xiàn)階段來看，我國的住房公積金貸款主要存在以下幾類：新房貸款、二手房貸款、自建住房貸款，住房裝修貸款、商業(yè)性住房貸款轉(zhuǎn)公積金貸款等。當然可能會有地區(qū)差異，還需要到當?shù)刈》抗e金管理單位咨詢清楚。

二、住房公積金個人貸款的申請條件

根據(jù)現(xiàn)行的住房公積金管理辦法，申請住房公積金購房貸款的條件主要包含下面三個：貸款對象、貸款用途、住房貸款的基本條件

1.對住房公積金貸款對象的基本條件要求

第一，從住房公積金制度的參與與否確定資格，按照現(xiàn)在的住房公積金管理辦法，申請住房公積金貸款的對象，只能是參加住房公積金制度的成員。從當前的實際情況來看，盡管國家有相關(guān)規(guī)定，要求用人單位在職工達到一定條件時，給予其參與住房公積金的資格，但是在具體執(zhí)行過程中，一些企業(yè)為了降低用人成本，并沒有給職工繳納住房公積金。這種情況，在二三線城市的企業(yè)中，尤為多見。企業(yè)有時甚至故意不給職工繳納，影響了購房者的申請使用，也在很大程度上增加了購房者的負擔。

第二，對于參加住房公積金制度的購房貸款者，其在申請住房公積金個人購房貸款時，還需要滿足以下基本條件，就是任何申請者必須連續(xù)繳存住房公積金的時間多余6個月。這就意味著沒有達到繳存時間的購房者不能夠申請。對于這一要求，其主要目的還是住房公積金管理單位，為了降低貸款風險，增加對購房者正常繳納公積金的時間約束，穩(wěn)定的的公積金繳納，才能保證購房者的還款能力。

第三，對于已婚的住房公積金貸款申請者，如果夫妻雙方當中其中一方申請了住房公積金貸款，那么在在其未還清貸款本息之前，夫妻雙方均都不可以再繼續(xù)申請住房公積金貸款。這一條的約束，主要是考慮了住房公積金的設(shè)立目標，是為了保障性住房的金融支持，而對于保障性住房之外的需要，暫不在其考慮范圍之內(nèi)，也是一種社會公平的體現(xiàn)。

第四，對于住房公積金貸款申請人的基本經(jīng)濟條件約要求，一是貸款申請人必須具備較穩(wěn)定的經(jīng)濟收入來源和以及償還相應(yīng)額度貸款的基本能力，二是申請者不能有較大數(shù)額，尚未還清的，可能影響住房公積金貸款償還能力的其他性質(zhì)債務(wù)。其實這兩點的規(guī)定，也是從貸款者的個人還款能力考慮，只有在個人收入穩(wěn)定，且在還款期間內(nèi)沒有其他性質(zhì)數(shù)額較大的債務(wù)情況下，其貸款的風險就相對較小。

2.住房公積金貸款的用途必須是專款專用

目前在一些城市出現(xiàn)了，住房公積金貸款挪作他用的情況，這一點其實是違反住房公積金管理辦法規(guī)定的，因為住房公積金的管理辦法規(guī)定其貸款必須是用于購買具有所有權(quán)的自住住房，并且所購買的住房要求滿足所在地區(qū)公積金管理中心的具體規(guī)定標準。而對于職工購買的使用權(quán)住房，則不能申請住房公積金貸款。

3.住房公積金個人貸款貸款額度

從當前住房公積金貸款的實際運行情況來看，很多地區(qū)對單筆住房公積金貸款的最高額度都做了一定的限制。相關(guān)地區(qū)的額度沒有統(tǒng)一口徑約束，例如廣州地區(qū)的市住房公積金貸款個人最高額度為50 萬元，而成都地區(qū)則為40萬元。還有就是對住房公積金貸款額度占房屋總價款的比例做了約束，一般不超過房款總額的70%。

三、住房公積金個人貸款較商業(yè)銀行貸款優(yōu)勢分析眾所周知，住房公積金貸款在新房的購買過程中使用很多，然而住房公積金貸款在二手房購買方面仍然具有一定的優(yōu)勢。根據(jù)現(xiàn)階段的標準，住房公積金貸款年利率五年以上僅為4.5%，這個貸款利率要比現(xiàn)行的商業(yè)銀行貸款利率6.55%低了2 個多百分點，因此，在很多購房者印象中，總以為使用公積金貸款會比使用商業(yè)貸款優(yōu)惠很多。其實住房公積金貸款的優(yōu)勢存在很多方面，而不只是利率方面的優(yōu)惠，比如使用住房公積金貸款，相較于單純商業(yè)銀行貸款，可以提高貸款的額度，增加還款年限，多種方式靈活還款等優(yōu)勢。

1.住房公積金個人貸款貸款利率優(yōu)勢

普遍來看，使用住房公積金貸款的購房者，相較于商業(yè)銀行貸款，可以享受到比較低的貸款利率，在和商業(yè)貸款同樣的擔保方式下，在貸款過程中的費用花費也較低。對于有資格申請住房公積金貸款的人來說，在相同的條件下，還是盡可能使用住房公積金貸款。

2.住房公積金個人貸款期限優(yōu)勢

根據(jù)住房公積金管理中心的相關(guān)管理規(guī)定，在確定貸款期限時，要綜合考慮申請者的貸款總數(shù)額、還款能力、借款人達到退休年齡的工作年限和借款人意愿。一般來說，最長不超過30年。而對于臨近退休年齡的申請者，如果其具備較好的貸款償還能力，可以酌親適當放寬貸款年限1~3年。而商業(yè)銀行對個人住房按揭貸款的期限最長不超過30 年，一般規(guī)定貸款最終到期日的借款人年齡小于65 周歲。

3.住房公積金個人貸款首付比例優(yōu)勢

通過比較發(fā)現(xiàn)，商業(yè)貸款額度占房價總額的比重要低于住房公積金貸款，一般情況下，商業(yè)銀行貸款的額度為住房價值的70％～80%，而使用住房公積金貸款最高可以到90%。這就意味著，住房公積金貸款的收付比例要低于商業(yè)銀行貸款，這對于有著住房剛性需求，而資金又不寬裕的青年群體購房者而言，有著比較大的吸引力。

4.住房公積金個人貸款還款方式優(yōu)勢

公積金貸款的還款方式十分靈活，在自由還款方式下，借款人只要每月的還款額不低于“最低還款額”，就可以隨意確定月還款數(shù)額；商業(yè)貸款提前還款，如果是非一次性提前還款，其數(shù)額必須為1 萬或5 萬的倍數(shù)。商業(yè)貸款對于提前還款次數(shù)有明確規(guī)定，而公積金貸款則是每月都有三次提前還款機會，貸款人甚至可按月隨時調(diào)整自己的提前還款額。借款人可提前歸還部分或全部公積金所貸本金和利息，目前不需要支付違約金。商業(yè)貸款提前還款，所沖金額包括部分本金及部分利息；而公積金貸款提前還款，其金額全部沖抵貸款本金。

5.住房公積金個人貸款的擔保方式優(yōu)勢

商業(yè)銀行貸款，通常是在房產(chǎn)證抵押登記前，采用開發(fā)商階段性連帶責任保證的擔保方式，在房產(chǎn)證抵押登記后采用抵押的擔保方式；公積金貸款擔保方式主要是地方政府住房貸款擔保中心所提供的連帶責任擔保，其還款風險相對更小一些。

參考文獻：

[1]李小瑩.公積金個人住房貸款結(jié)構(gòu)分析[J].財經(jīng)界(學術(shù)版)，2011(05).

[2]龐琳琳.淺談個人住房公積金貸款存在的問題及對策[J].黑龍江科技信息，2010(36).

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【關(guān)鍵詞】公積金貸款；存在問題；解決對策

我國住房公積金政策始于上世紀90年代初，是深化住房制度改革的產(chǎn)物。我國住房公積金貸款是指由各地住房公積金管理中心運用職工以其所在單位所繳納的住房公積金，委托商業(yè)銀行向繳存住房公積金的在職職工和在職期間繳存住房公積金的離退休職工發(fā)放的房屋抵押貸款。個人住房公積金貸款的主要目的是為中、低收入家庭提供資金支持，在實施過程中確實對解決職工家庭住房困難方面發(fā)揮了極其重要的作用。

一、我國住房公積金貸款的現(xiàn)狀

發(fā)放個人住房貸款是體現(xiàn)住房公積金制度改善職工居住水平的最主要方式。住房公積金貸款利率低的特點是公積金貸款最主要的優(yōu)勢，職工從公積金中心取得貸款后，享受低于商業(yè)貸款的低利率。以2012年末的利率為例，5年以下公積金貸款年利率為4.0%，6-30年公積金貸款年利率為4.5%，比商業(yè)貸款七折后的利率還要低，而且沒有商業(yè)貸款關(guān)于享受七折利率的高門檻。同時，銀行七折優(yōu)惠利率不是終身制的規(guī)定，目前，各大銀行已取消這一優(yōu)惠政策，執(zhí)行基準利率，這使得公積金貸款和商業(yè)貸款的利率差進一步加大了，公積金貸款利率低的優(yōu)勢進一步凸顯出來。但是，目前住房公積金在貸款方面還暴露出分配不公、手續(xù)繁瑣等問題。找尋公積金貸款存在的問題，如何解決這些問題是我們亟待探討解決的問題。

二、我國住房公積金貸款存在的問題

1、公積金貸款覆蓋范圍窄

目前，我國個人住房公積金貸款的覆蓋范圍僅限繳納住房公積金的職工，它是繳存公積金的職工才享有的一種貸款權(quán)利。只有公積金繳存的職工，才能按公積金貸款的有關(guān)規(guī)定申請公積金貸款，這就限制了公積金貸款的覆蓋范圍。像城鎮(zhèn)集體企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)等企業(yè)的職工由于單位不給職工繳交公積金，這就使他們不能使用公積金貸款。同時，城鎮(zhèn)個體工商戶、自由職業(yè)者等目前也沒有明確的政策將此類人員納入公積金繳存范圍。因此，這類人群也不能享受公積金低息貸款。

2、公積金貸款使用分配不公，低收入群體受益少

辦理個人住房公積金貸款，申請的貸款額度和貸款年限的都有一定的要求。以大連市公積金貸款為例，確定貸款額度要滿足以下三個條件：（1）不得高于根據(jù)公積金繳交情況計算的可貸額度，其公式為：貸款額度=（借款人月繳存住房公積金總額/住房公積金繳存比例*45%+住房公積金月繳存總額）*12*貸款期限；（2）不得高于購房所在區(qū)的最高貸款額度；（3）不得高于規(guī)定的貸款成數(shù)。

從以上條件我們不難看出在辦理貸款過程中職工能否按最高額度貸款和職工個人繳存公積金的基數(shù)和比例，以及貸款的年限都有關(guān)系。

在繳存公積金的人群中我們可以發(fā)現(xiàn)，很多地區(qū)出現(xiàn)效益好的單位繳存基數(shù)和繳存比例也普遍偏高，而效益差的單位繳存基數(shù)和繳存比例也都偏低。這種差距就直接影響了職工貸款的額度?？梢哉f收入中等或高收人人群其貸款額度較高，低收入者貸款的額度較少。這就違背了個人住房公積金貸款的初衷，造成大多數(shù)中低收入者用自己的公積金儲蓄為少數(shù)中高收入者購房提供補貼的局面。

3、公積金貸款跨區(qū)域使用受限制

現(xiàn)在全國各地的住房公積金貸款一般都是由各個地方的住房公積金管理部門負責管理。由于住房公積金貸款的地域局限性，部分職工跨省市購房的要求不能滿足，住房公積金貸款缺乏跨區(qū)域使用的功能，造成了許多購房者沒有辦法把其住房公積金用到實處，浪費了大量資源。

4、公積金申請手續(xù)相對繁瑣，擔保費用較高

首先，在住房公積金貸款在申請過程中，需要填寫和提供的材料比較多，辦理過程中需占用時間較長，有時會給申請人造成諸多的不便。其次，公積金貸款要求擔保公司擔保。公積金貸款擔保是指在借款人無法滿足貸款人要求提供擔保的情況下，擔保公司為借款人申請個人住房貸款而與貸款人簽訂保證合同并提供連帶償還責任的保證擔保行為，其目的是減少貸款風險，保證公積金資金的安全性。此舉對公積金中心來說是減少了風險，但是擔保費對一些低收入家庭也是一筆不小的開支，無形中加重了購房人的負擔。

三、針對我國住房公積金貸款存在問題的解決對策

1、發(fā)揮公積金制度強制性，繼續(xù)擴大公積金覆蓋范圍

目前，我國公積金制度覆蓋面相對較窄，公積金政策應(yīng)該發(fā)揮其強制性的特點，無論單位是否自愿，都應(yīng)該給職工建立住房公積金賬戶，為其繳納公積金。同時由于城鎮(zhèn)個體工商戶、自由職業(yè)者等人群未納入公積金覆蓋范圍，使其無法享受公積金貸款的優(yōu)惠利率。將大多數(shù)人群覆蓋其中，保障職工的合法權(quán)益，使不同層次的職工都能享受公積金制度帶來的利益。

2、縮小不同人群公積金貸款使用差距，提高低收入群體公積金使用率

住房公積金是專項用于解決職工住房問題的長期互助儲蓄資金。其目的是取之于民，用之于民，幫助職工，尤其是低收入職工實現(xiàn)住房夢想。一方面，限定公積金貸款的最高額度，一個職工一生只能使用該額度，不能超額使用。這就對高收入群體貸款起到一定的限制作用，同時對一些已經(jīng)擁有個人住房的高收入者申請公積金貸款購買第二套房產(chǎn)時應(yīng)適當提高門檻，例如：使用較高的住房公積金貸款利率等。另一方面，對于低收入者應(yīng)適當降低貸款門檻，在其還貸能力允許的范圍內(nèi)適當增加其貸款額度，減少其為購房付出的貸款利息，使改善居住條件最為迫切的中低收入職工從住房公積金制度中獲得更大的收益。

3、適當放寬貸款地域范圍，增加異地貸款城市

由于住房公積金貸款的地域局限性，導(dǎo)致部分職工跨市購房的要求不能滿足，使很多職工在異地無法享受到公積金貸款政策，針對這一情況適當放寬貸款地域范圍，增加異地貸款城市，為異地職工解決實際困難。

4、簡化貸款手續(xù)，降低貸款擔保費用

我國現(xiàn)行的住房公積金管理條例規(guī)定住房公積金管理中心是直屬于城市人民政府，不以營利為目的的獨立的事業(yè)單位。在這種體制下，公積金中心和銀行之間的工作不能很好地協(xié)調(diào)起來，雙方根據(jù)各自的職責、利益情況制定相應(yīng)的工作規(guī)范，極大地影響了貸款效率。公積金管理中心、受委托銀行及其他中介機構(gòu)應(yīng)建立個人住房貸款各個環(huán)節(jié)的聯(lián)合辦公制度，實行一條龍服務(wù)，提高貸款工作效率，依據(jù)個人申請貸款的客觀實際，放低貸款“門檻”，簡化貸款條件和程序，滿足職工對住房需求的愿望。

同時，應(yīng)該引入政府補貼制度，努力降低個人住房公積金貸款的擔保、評估等各種費用，減輕職工負擔，真正發(fā)揮公積金作為政策性貸款的優(yōu)勢。

綜上所述，個人住房公積金貸款政策的推出在推進我國住房制度改革，促進城鎮(zhèn)住房建設(shè)，提高職工住房水平能力等方面都發(fā)揮了極其重要的作用。雖然我國住房公積金貸款政策目前還存在部分問題，但只要針對政策中的不同問題，采取合理有效的調(diào)整措施，進一步細化和完善公積金貸款政策，必將繼續(xù)發(fā)揮住房公積金貸款在我國保障事業(yè)中的重要作用。

參考文獻：

[1]文雅靜.住房公積金個人貸款存在的問題與對策[J].合作經(jīng)濟與科技，2010（20）.

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第一條為規(guī)范住房公積金個人貸款行為，維護借貸雙方的合法權(quán)益，根據(jù)《住房公積金管理條例》等有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

第二條本市行政區(qū)域內(nèi)住房公積金的貸款管理，應(yīng)遵循本辦法。

住房公積金貸款是指以住房公積金為資金來源，向繳存住房公積金的職工發(fā)放的，用于購買、建造、翻建、大修自住住房的政策性貸款。自住住房包括商品住房、經(jīng)濟適用住房、二手房、集資建造住房、房改房。

第三條住房公積金貸款實行存貸結(jié)合、先存后貸、貸款擔保和自愿的原則。

第四條*住房公積金管理中心為*地區(qū)個人住房公積金貸款的管理機構(gòu)。

第五條個人住房公積金貸款由*市住房公積金管理委員會按有關(guān)規(guī)定指定、并由公積金中心委托的商業(yè)銀行辦理。

公積金中心承擔個人住房公積金貸款的風險。受托銀行違規(guī)辦理個人住房公積金貸款除追究責任外，其風險由受托銀行承擔。

第二章貸款對象和條件

第六條凡在本市行政區(qū)域內(nèi)購買、建造、翻建、大修自住房并按規(guī)定繳納住房公積金的本省職工，均可申請個人住房公積金貸款。

第七條借款人申請住房公積金貸款應(yīng)當同時具備下列條件：

（一）具有本省常住戶口或有效居留身份，且具有完全民事行為能力；

（二）有穩(wěn)定收入，信用良好，有償還貸款本息能力；

（三）購買住房的，必須有合法的購房合同或協(xié)議，建造、翻建、大修自住住房的，必須有規(guī)劃、土地管理部門的批準文件；

（四）有購買、建造、翻建、大修自住住房總價30％以上的自籌資金；

（五）同意按照公積金中心和受托銀行認可的擔保方式進行擔保；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

公積金繳存不在本市公積金中心的職工，申請住房公積金貸款時，除應(yīng)具備前款規(guī)定的條件外，還應(yīng)提供繳存住房公積金所在地公積金管理部門出具的公積金繳存證明。

第八條借款人還清住房公積金貸款本息前，借款人及其配偶不應(yīng)再次申請住房公積金貸款。

第三章貸款額度、期限和利率

第九條個人住房公積金貸款額度根據(jù)購建住房價格、借款人還款能力及其住房公積金帳戶存儲余額等情況綜合確定，但不得高于所購建房價格的70％。

第十條住房公積金貸款期限一般不超過借款人法定退休年齡的剩余工齡，但最長期限不得超過20年。但對臨近法定退休年齡在5年以內(nèi)有貸款償還能力的，其貸款期限可延長1-5年。

第十一條住房公積金貸款利率執(zhí)行中國人民銀行公布的個人住房公積金貸款利率。貸款期內(nèi)如遇國家利率調(diào)整則按規(guī)定作相應(yīng)調(diào)整。

貸款期限在1年以內(nèi)（含1年）的，實行合同利率，不分段計息；貸款期限在1年以上的，遇法定利率調(diào)整時，于次年*月*日開始按相應(yīng)利率檔次執(zhí)行新的利率規(guī)定。

第四章貸款程序

第十二條借款人申請個人住房公積金貸款需向公積金中心提出申請，填寫個人住房公積金貸款申請表并如實提供下列資料：

（一）合法的身份證明；

（二）住房公積金繳存證明；

（三）借款人婚姻證明；

（四）家庭經(jīng)濟收入狀況證明；

（五）購買、建造、翻建、大修自住住房不低于30％的首期付款證明或自籌資金證明；

（六）購買住房合同及相關(guān)資料，建造、翻建、大修自住住房合同或協(xié)議及相關(guān)資料；

（七）他需提供的相關(guān)資料。

第十三條借款人應(yīng)將個人住房公積金貸款申請表和前款規(guī)定的資料交公積金中心委托的受托銀行，受托銀行在收到申請及符合要求的各種資料后及時轉(zhuǎn)送公積金中心。

公積金中心應(yīng)當對借款人有關(guān)情況進行貸前審查，并在受托銀行收到貸款材料后的15個工作日內(nèi)做出準予貸款或者不準貸款的決定。15日內(nèi)未辦完手續(xù)的，經(jīng)公積金中心負責人批準的，可以延長5個工作日，并應(yīng)當將延長期限的理由告知申請人。

第十四條經(jīng)公積金中心審核并準予貸款的，由借款人與受托銀行簽訂借款合同及相關(guān)協(xié)議。

第十五條用房屋作抵押或有價證券質(zhì)押的，還需簽訂抵押合同，辦理房產(chǎn)抵押或有價證券凍結(jié)手續(xù)。

抵押房產(chǎn)的《他項權(quán)證》及有價證券的有效憑據(jù)由受托貸款銀行收押保管。

第十六條貸款手續(xù)辦理完畢后，公積金中心根據(jù)受托銀行出具的證明，開具貸款劃撥通知書。受托銀行憑貸款劃撥通知并按照借款合同的時間、金額和帳戶，發(fā)放貸款。

第五章貸款擔保

第十七條借款人申請住房公積金貸款的，必須向公積金中心提供住房抵押或質(zhì)押擔保。

第十八條借款人可用自有、共有或第三人房產(chǎn)進行抵押，也可用國債、銀行定期存單等公積金中心和受托銀行認可的有價證券進行質(zhì)押。

（一）用現(xiàn)房抵押的，借款人應(yīng)持房屋所有權(quán)證到房產(chǎn)管理部門辦理《房屋他項權(quán)證》交貸款銀行收押；

（二）用期房抵押的，借款人應(yīng)到房產(chǎn)管理部門辦理《期房抵押證明》和經(jīng)注冊的房屋預(yù)售許可證確認書交受托銀行保管。

（三）抵押房產(chǎn)的現(xiàn)值，必須經(jīng)過有資格的評估機構(gòu)評估，并經(jīng)公積金中心和受托銀行確認，抵押值最高不得超過抵押房產(chǎn)現(xiàn)值的70％；

（四）借款人以共有或第三人房產(chǎn)抵押的，須征得共有人或第三人的同意，并簽訂抵押合同；

（五）在房產(chǎn)抵押期間，抵押人有義務(wù)妥善保管好抵押物，但無權(quán)出租、拆毀、轉(zhuǎn)讓、變賣、饋贈、再抵押或以其他任何形式處分抵押物，并負有維修、保管、保證抵押物完好無損的責任；

（六）借款人用有價證券質(zhì)押的，有價證券的金額不得低于借款金額本息。有價證券交由受托銀行保管，并辦理質(zhì)押凍結(jié)手續(xù)，借款人不得以任何理由掛失或提前支取。借款人按照借款合同還清本息后，貸款銀行將質(zhì)押的有價證券解凍，退還給借款人；

（七）借款人以房產(chǎn)作抵押或以有價證券作質(zhì)押的，抵押、質(zhì)押期間，公積金中心和受托銀行作為抵押物、質(zhì)押物全部權(quán)益的第一受益人。

第十九條借款人以家庭其他成員、親屬的住房公積金進行擔保質(zhì)押的，須具備下列條件：

（一）擔保人自愿提供屬于自己的住房公積金為借款人擔保，并簽訂擔保書；

（二）擔保人的住房公積金應(yīng)按規(guī)定連續(xù)繳納，擔保人未辦理住房公積金借款，也未向他人提供擔保；

（三）擔保人只能為一名借款人提供擔保，擔保人帳戶內(nèi)的公積金在借款人未償清借款之前，不得申請公積金貸款、支取或再擔保；

（四）借款人不能按時償還借款本息時，公積金中心有權(quán)從擔保人的住房公積金帳戶內(nèi)依法劃扣。

第二十條住房公積金貸款房屋保險，由借款人自主決定是否辦理。

第二十一條借款合同需要變更，經(jīng)公積金中心、受托銀行、借款人及有關(guān)各方協(xié)商同意后，方可辦理合同變更手續(xù)。

借款人死亡、被宣告失蹤的，由財產(chǎn)繼承人或代管人應(yīng)當履行借款人所簽訂的借款合同。

第六章貸款償還

第二十二條借款人應(yīng)按照借款合同約定，按期償還住房公積金貸款本息。貸款期限在1年以內(nèi)的，實行到期一次性還本付息；貸款期限在1年以上的，采用等額本息還款方式按月等額償還貸款本息。

第二十三條借款人可在按月還貸的基礎(chǔ)上，可提前償還全部或部分貸款，提前還貸時，按合同約定的利率和實際用款天數(shù)計算利息。

第二十四條借款人逾期償還貸款本息的，按照中國利率管理的有關(guān)規(guī)定加收利息。

第二十五條借款人還清貸款本息后，受托銀行將質(zhì)押的有價證券退還借款人或到房地產(chǎn)抵押登記部門辦理注銷抵押手續(xù)。

第七章貸款監(jiān)督

第二十六條售房人出具虛假購房合同騙取住房公積金貸款的，公積金中心和受托銀行有權(quán)提前收回住房公積金貸款，并追究售房人相關(guān)法律責任。

第二十七條借款人提供虛假證明騙取住房公積金貸款的，公積金中心和受托銀行有權(quán)解除借款合同，追回發(fā)放的貸款，并追究借款人相關(guān)法律責任。

篇5

關(guān)鍵詞：住房公積金貸款;市場供需;風險;靈活性;公平性

中圖分類號：F83 文獻標識碼：A

收錄日期：2015年2月5日

近幾年來，我國的房地產(chǎn)市場熱度一直居高不下，隨著住房公積金政策的出臺，個人住房公積金貸款應(yīng)運而生，不僅拓寬了住房金融業(yè)的業(yè)務(wù)渠道，也憑借它特有的低利息而靈活的貸款方式，在一定程度上有效解決了中低收入者的住房問題。不過，住房公積金貸款作為新興金融工具，在具體使用過程中出現(xiàn)了一些問題。從2008年末至2009年金融危機及危機后的一系列救市政策使得住房公積金貸款資金一度緊張，到2012年實施限購政策后的又一輪市場井噴，致使住房公積金貸款資金再度緊張。在2013年“國五條”出臺前后，市場的又一次井噴導(dǎo)致一些住房公積金管理中心積壓很多貸款業(yè)務(wù)受理量而無法放貸，最嚴重的時候，不僅引發(fā)了流動性不足的問題，而且還出現(xiàn)貸款輪候的現(xiàn)象。

住房公積金貸款不管是作為一種融通資本的金融工具，還是實現(xiàn)政策需要的“購房救濟糧”，在當下具有很強的理論和實踐意義。從理論方面來說，公積金貸款是近年來銀行推出的一種創(chuàng)新性貸款品種。通過研究公積金貸款的資金來源、發(fā)放對象、利率等，可以分析公積金貸款對貸款市場資金流動的影響，為進一步發(fā)展房地產(chǎn)金融和實施相關(guān)調(diào)控政策提供理論支撐;從實踐方面來說，在我國，自房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展以來，伴隨著“炒房熱”的高溫，有大部分中薪階層因此淪為“房奴”。研究公積金貸款現(xiàn)狀及探究“福利陷阱”背后的原因，有利于認識和解決我國中低收入者“貸款難”的問題，并進一步改善住房公積金貸款市場的不均衡，實現(xiàn)效率和公平的平衡。

一、我國住房公積金貸款

根據(jù)國家的政策和市場定位，住房公積金貸款是為滿足大部分中低階層買房的需求，不過實際操作中，由于經(jīng)濟、社會發(fā)展的差異性以及公積金貸款機制的疏漏，使得公積金貸款在具體發(fā)放和使用中受限，并沒有達到良好的政策效果。具體分析如下：

（一）公積金貸款的地區(qū)差異性很大。一方面在東西部和南北部經(jīng)濟發(fā)展的差距下，各地區(qū)的工薪水平也有很大的差異;另一方面由于各地環(huán)境、社會文化的不同，也影響了各地的公積金中心政策的執(zhí)行標準。在這樣的情況下，現(xiàn)行的住房公積金貸款機制具有很大的不適用性，大大降低了住房公積金的使用效率。

（二）住房公積金的相關(guān)規(guī)定模糊。住房公積金作為一種長期住房儲金，相關(guān)條例中規(guī)定應(yīng)當用于職工購買、建造和大修自住住房，然而，“自住住房”的定義卻很模糊。地區(qū)、文化、收入不同的人們對這種模棱兩可的概念的理解也不盡相同。像這樣的制度缺陷，很容易造成一些投機的人“免費占用”公積金貸款的情況。

（三）住房公積金“兩性”失衡。在一定程度上是“共有基金”，即所有繳存人共同出資建立的，故在考慮差別性的基礎(chǔ)上，還應(yīng)顧及到互的要求。這也是住房公積金貸款相關(guān)制度不斷完善和規(guī)模不斷擴大下的必然要求。現(xiàn)階段，二者的失衡也從一定意義上阻礙了一部分中低薪階層利用公積金貸款的渠道。

二、住房公積金貸款存在現(xiàn)狀根源分析

（一）市場均衡。由上述住房公積金貸款市場的供求情況可知，現(xiàn)階段，該市場處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。由于短期內(nèi)公積金貸款的資金來源不會大幅度增加（供給方），而中低薪階層對住房以及公積金貸款的需求會大規(guī)模地增加，故從定性上來說，住房公積金貸款的供給彈性要小于需求彈性。如圖1所示，目前市場狀況如點O1，公積金貸款需求和供給之間存在一個差額，要達到市場的供求均衡（O2點），理論上來說，應(yīng)不斷增加公積金貸款資金來源或是調(diào)整貸款方式使得整體需求下降。在實際情況中，造成市場不均衡的原因很復(fù)雜，且各個因素相互影響，現(xiàn)具體分析如圖1所示。（圖1）

1、在需求方面，目前人們對住房的需求是剛性需求，即需求收入彈性較大而價格彈性較小。短時間內(nèi)，中低薪階層的收入不可能快速提高，因而僅依靠自己的力量無法完全滿足自身的住房需求。然而，在進行公積金貸款時，由于公積金的繳存與工資掛鉤，這樣收入較低的中低薪階層無法享受公積金低利率貸款的好處。這種“低存低貸”在一定程度上促使一些人過度借貸，“奪取”了真正需要住房貸款的低收入者的貸款資金，反過來又影響收入分配，引發(fā)社會不公平等問題的發(fā)生。

2、在供給方面，應(yīng)盡可能地擴大住房公積金貸款的資金來源。然而，由于管理公積金的公積金中心的融資渠道很窄，利用金融工具進行保值增值的方式受限;另外，公積金貸款的市場化程度不高，其流動性較差，不能及時將貸款資金變現(xiàn)，資金利用率低。

3、在其他方面，如政策性因素也是影響公積金貸款市場均衡的原因之一。根據(jù)有關(guān)條例規(guī)定，目前公積金貸款的最高限額必須為職工本人申請，金額是50萬，職工及其配偶申請貸款的金額是70萬，這個數(shù)字遠低于現(xiàn)在按市價算出的購房資金差額，在這種情況下，很多職工只能辦理住房公積金（組合）貸款或按鞔款，從而減少了住房公積金貸款的市場份額。

（二）住房公積金貸款存在的風險。據(jù)調(diào)查，近年來全國平均住房公積金使用率穩(wěn)步上升，已經(jīng)達到并超過了商業(yè)銀行存貸比為75%的臨界點，這意味著資金流向開始出現(xiàn)入不敷出的情況。此外，住房公積金貸款也有可能面臨著較大的支付風險。因而，控制和防范住房公積金貸款過程中的風險是很有其現(xiàn)實性和必要性的。目前，我國在住房公積金貸款過程中的主要風險分為：信用風險、操作風險、制度風險和稽核風險、抵押物風險等。

1、信用風險。據(jù)有關(guān)研究，貸款支出占家庭收入的比重對違約風險有著一定的影響。即在還款期內(nèi)，貸款額占家庭收入的比例越高，購房者的還款壓力越大，違約概率也隨之提高;若所貸款項期限長、額度大，則當借款人的收入或其家庭狀況包括離婚、重大疾病等發(fā)生變化時，貸款償還壓力增大，相應(yīng)地，其違約的幾率也會增大;借款人采取各種手段故意欺詐，偽造個人信用資料騙取貸款等。

2、操作風險。在辦理公積金貸款時，由于貸款管理員的風險防范意識不強，不認真審核保證人的資格及借款人的收入、信用和貸款用途，也忽略了對借款人、保證人身份證明的仔細核對;貸款后期管理的跟進，對借款人歸還貸款情況的掌握以及對逾期貸款的及時催收與否，都會影響貸款風險。

3、制度風險和稽核風險。造成制度風險和稽核風險的因素主要包括銀行和公積金中心內(nèi)部管理制度不健全、崗位設(shè)置不合理、內(nèi)部銜接監(jiān)控不到位、人情貸款的發(fā)放以及與房地產(chǎn)開發(fā)商勾結(jié)。

4、抵押物風險。抵押風險主要是由抵押物的市場價格變化所帶來的風險。貸款房價比是衡量抵押風險的一個比率。當社會經(jīng)濟不景氣、房地產(chǎn)市場蕭條，抵押房屋的市場價格就會下跌，故此時貸款市場價值大于房屋抵押市場價值，貸款房價比大于1，在這種情況下，若忽略交易成本和其他因素，借款人傾向于違約的可能性增大。

（三）住房公積金貸款的福利陷阱問題。通過上述分析，不難發(fā)現(xiàn)這樣一個怪像：一方面大量資金處于閑置狀態(tài)，而另一方面真正有購房需求的中低薪階層卻申請不到公積金貸款，無法享受低利率貸款的政策優(yōu)惠。這便是住房公積金貸款中的“福利陷阱”。

對于中低收入家庭來說，住房公積金的難提取導(dǎo)致它有一個很流行的別名――養(yǎng)老金。這是“低存低貸”的作用效果。由于上述現(xiàn)行公積金條例規(guī)定的限制，很難取得公積金貸款，使其在很長一段時間內(nèi)成為閑置資金，只能等退休后領(lǐng)取成為養(yǎng)老金。而另一方面，盡管不能獲取公積金貸款買房，卻還要強制性地每月繳納一些款項，造成大多數(shù)中低收入者變相為少數(shù)中高收入者購房提供補貼的局面。此外，這些存在公積金賬戶里的款項遠比同期存在銀行里的資金要大大縮水。這無疑對中低收入者是雪上加霜的打擊。

三、相關(guān)政策與建議

（一）在政策和制度方面

1、切實注重社會公平。從這一角度出發(fā)修改相關(guān)條例;改革住房公積金貸款制度，取消單方面與工資掛鉤的貸款條件，解決“福利陷阱”的問題，并簡化和完善貸款程序，增強住房公積金貸款的保障性。

2、靈活利用住房公積金?？蓪嵭凶》抗e金貸款資金信托和住房公積金貸款證券化，也可向?qū)I(yè)的SPV公司轉(zhuǎn)讓住房公積金貸款債權(quán)，增強貸款資金的流動性，也從一定程度化解了由非專業(yè)的公積金管理中心投資所帶來的風險;將地方的住房公積金統(tǒng)一納到國家的金融監(jiān)管體系上來，在有關(guān)監(jiān)管的同時，防止住房公積金的過度貶值。

（二）在住房公積金貸款市場方面

1、完善住房公積金貸款機制，加強政策調(diào)整力度。住房公積金管理中心應(yīng)建立健全控制市場風險的評估機制，根據(jù)市場風險及時調(diào)整公積金貸款政策，從宏觀調(diào)控方面保證住房公積金貸款市場平穩(wěn)運行，并使其效用最大化。當市場出現(xiàn)資金流動性緊張時，應(yīng)迅速調(diào)整公積金貸款政策，增加資金來源渠道，緩解資金緊張;當市場出現(xiàn)資金流動冗余時，可以從宏觀上適當調(diào)度部分資金用于投資，并請專業(yè)人員進行操作，實現(xiàn)資金的保值增值。

2、完善住房公積金信貸程序。（1）實現(xiàn)“存貸掛鉤”制度個人化。近年來，業(yè)內(nèi)推行將住房公積金“存貸掛鉤”、“以存定貸”，即根據(jù)住房公積金的繳存總量來決定發(fā)放的貸款總量。在此基礎(chǔ)上，應(yīng)該將“存貸掛鉤”等方針具體到個人賬戶上，根據(jù)個人繳存的住房公積金額度和年限來決定其貸款額度，這種微觀化的預(yù)算管理方式使得每個人會根據(jù)自身情況獲得貸款，減少了公積金貸款的浪費，促進了社會公平;（2）將消費貸款壓縮，部分轉(zhuǎn)型為發(fā)債定向支持建設(shè)的貸款或增加其他的資金使用和增值渠道，形成渠道多樣化、余度可調(diào)節(jié)化的局面，在一定程度上解決資金隨市場“時緊時松”的流動性現(xiàn)狀。

3、挖掘住房公積金貸款需求。從制度上增強住房公積金的互助，允許以一個家庭作為貸款單位，家庭成員可以共享公積金貸款，這樣以組合的形式從一定程度上“降低”了整體的需求，有效整合公積金資源，促進公積金貸款市場的均衡。在設(shè)定貸款限額上，應(yīng)充分考慮人們的需求，即除了買房貸款的需要，還要顧及到人們的支付能力。支付能力由很多因素綜合影響，其中房屋的市場價格和人們的收入占主導(dǎo)地位。因此，貸款限額應(yīng)與市價和收入相適應(yīng)。

（三）在控制公積金信貸風險方面。應(yīng)切實建立有效的內(nèi)部控制制度，實現(xiàn)貸款工作的規(guī)范化、流程化和制度化。做好“加強貸前調(diào)查，防范源頭風險;加強貸中審查，嚴格控制風險;加強貸后管理，有效化解風險”的工作。其中，提高住房公積金的安全性是住房公積金管理工作中的首要任務(wù)。

1、加強控制信用風險。（1）提高借款人信息的收集和分析能力。增加對借款人及配偶個人信息的收集量，提升信息收集的質(zhì)量，提高信息分析結(jié)果的準確度，嚴格把好個人貸款審核審批關(guān)，及時預(yù)防和控制貸款中可能出現(xiàn)的信用風險。（2）完善對借款人資格和償債能力的審查機制。①在了解和掌握借款人收支狀況、學歷水平和專業(yè)技能等方面的基礎(chǔ)上，結(jié)合借款人家庭的實際狀況如家庭成員構(gòu)成、從事的職業(yè)類型，來綜合評估借款人的貸款償還能力和信用;②可以采取將月工資收入與住房公積金繳存額相結(jié)合的辦法，強制性地將借款人月還本息額控制在家庭月收入的50%以內(nèi)，這樣可以為借款人劃定合理的貸款額度和年限;③加強對所了解的借款人信息核實的能力，對借款人提供的工資收入證明的真實性向工作單位或人力資源部門進行核實，同時要注意審查借款人及配偶是否有其他未還清的貸款或債務(wù)。（3）建立健全借款人資信管理動態(tài)系統(tǒng)。根據(jù)借款人住房公積金的繳存變化情況來判斷其個人工資收入情況并進行實時評估，及時預(yù)測借款人由于還款能力下降可能出現(xiàn)的信用風險。

2、防范操作風險。根據(jù)貸款的流程，分別從貸前、貸中和貸后等環(huán)節(jié)入手防范，檢查和控制相關(guān)風險點，并制定具體的管理職責和實施細則，實行貸款審核、發(fā)放、管理、回收等各個環(huán)節(jié)業(yè)務(wù)操作流程的規(guī)范化;建立健全貸款首接責任制、貸款內(nèi)部管理規(guī)定、貸款業(yè)務(wù)操作規(guī)程和貸款檔案，實現(xiàn)科學化、規(guī)范化和制度化管理;建立健全審貸程序分離和風險監(jiān)管分離機制，保證貸款審核審批和風險控制的獨立性;建立健全風險預(yù)警制度和逾期貸款催收辦法，實現(xiàn)動態(tài)管理，使貸款風險降到最低。

3、注意控制制度風險和稽核風險。一方面住房公積金管理中心應(yīng)完善內(nèi)部管理機制，實現(xiàn)制度的規(guī)范性和約束性;另一方面也要加強激勵機制的完善，調(diào)動職工的積極性，使其嚴守崗位，互相監(jiān)督。另外，要注意加強業(yè)務(wù)人員尤其是稽核人員業(yè)務(wù)素養(yǎng)和專業(yè)技能，實行競爭上崗，明確業(yè)務(wù)人員的權(quán)利和義務(wù)，從根本上控制風險源。

主要參考文獻：

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篇6

【論文關(guān)鍵詞】　公積金貸款 準備金提取 風險管理

前言：

住房公積金個人貸款風險準備金是抵御風險的最有效途徑之一，當前對其準備金的金額總數(shù)是否完備、提取的方式和使用是否合理的這些方面的問題還是有很多的不同意見。可想而知這些問題處理的妥善與否直接關(guān)系著貸款風險管理的合理與否。所以，本文就是基于住房公積金貸款需要面臨的風險和其機構(gòu)當前擁有的風險管理的系統(tǒng)問題考慮，分析研究合理的準備金提取的辦法，從而找到貸款風險管理的相應(yīng)策略和辦法。

1.　住房公積金業(yè)務(wù)發(fā)展狀況及風險分析

1.1住房公積金當前發(fā)展情況

自1992年以來，住房公積金制度在全國設(shè)區(qū)城市陸續(xù)建立起來，不僅深受廣大城鎮(zhèn)職工的歡迎，而且逐漸顯示出強大的生命力。截至2008年底，全國住房公積金繳存職工達11184.05萬人，繳存總額20699.78億元，累計為961.17萬戶職工發(fā)放個人住房貸款10601.83億元，住房公積金使用率達到72.81%。住房公積金制度已經(jīng)成為關(guān)系國計民生、構(gòu)建和諧社會的重要制度。隨著住房公積金使用率的不斷提高、個人貸款業(yè)務(wù)的不斷發(fā)展，其風險也不斷加大。

1.2住房公積金個人住房貸款風險分析

《住房公積金管理條例》（以下簡稱《條例》）規(guī)定，住房公積金本金用于繳存職工的提取、個人住房貸款和購買國債。因此，住房公積金在運作過程中面臨的風險主要有個人貸款風險、利率原因造成的國債投資虧損風險、住房公積金管理中心在進行資金操作時的違規(guī)形成的損失及具體操作人員工作失誤產(chǎn)生的損失等運行風險。因為住房公積金這樣的貸款還貸款的時間較長，所以隨著時間的逐漸推進，貸款人的實際收入、還款金額的出處和房產(chǎn)市場這些多方面的因素的變化，都是使住房公積金貸款面臨的風險更加的多樣和復(fù)雜化的因素。所以做好這些方面問題的處理，找到更好的規(guī)避風險的處理策略才是住房公積金貸款管理風險系統(tǒng)需要做的，需要面對的問題。

第一，住房公積金有其自身的政策特性，這就制約了其發(fā)放貸款的人員不可能像商業(yè)性的銀行那樣可以隨便的選擇，它依靠的是那些繳納住房公積金的廣大職工，更加重要的是很多職工收入不多，伴隨著經(jīng)濟的發(fā)展和企業(yè)用工制度的發(fā)展，職工的工作調(diào)動變化逐漸的加快，工資的收入自然也就不能穩(wěn)定，在加上其貸款的時間很長，還款人員在此期間有著不能預(yù)想的變化，這樣勢必會影響貸款的安全和質(zhì)量。

可見正是因為住房公積金貸款這樣的特征，其貸款人員特殊的類型，以及還款方式的不同造成了很多不確定的因素影響著住房貸款管理的成果和貸款質(zhì)量的提高，那么這就需要相應(yīng)的策略和計劃做好這方面的工作，盡量減少這些不確定因素對住房公積金個人貸款風險管理的影響。

第二，住房公積金抵押貸款中，比較嚴重的風險就是信用，那是因為當前國內(nèi)沒有對職工個人建立一個完善的資信情況的研究，估計組織，這樣在具體的借款中就只能依靠借款人提供的具體信息作為資信的情況來實行檢查，這樣對于借款人真正的收入情況沒有一個確切的評估，即便是合同簽訂之時借款人是有還款的能力的，但是正是因為住房公積金規(guī)定還款的時間較長，那么這樣期間還款人的收入變化和信用情況是不能估計的，所以對于住房公積金管理機構(gòu)來說是不能對貸款的具體內(nèi)容予以說明和控制的。

第三，住房公積金必須嚴格按照《條例》的規(guī)定運作，貸款業(yè)務(wù)單一、動作范圍狹窄，不能像銀行那樣可以根據(jù)自己的資產(chǎn)狀況及風險水平設(shè)計相應(yīng)的貸款品種，以分散風險。房地產(chǎn)市場的波動直接影響住房公積金貸款的風險，房地產(chǎn)業(yè)直接受宏觀經(jīng)濟和政策的影響，因此，住房公積金個人住房貸款也是一種宏觀性的、系統(tǒng)性的風險。他的產(chǎn)生是按照時間不同來分布的，這就是說有可能某一個時間段內(nèi)什么都不會發(fā)生，這個時間段甚至可以是十年，但是在其他的時間內(nèi)發(fā)生了。正是因為整個系統(tǒng)存在這樣的不穩(wěn)定的發(fā)生危險的概率，所以對于將要發(fā)生的風險的可能和具體損失的情況都是很難進行估計的，從而對于這樣的系統(tǒng)存在的風險沒有比較合適的辦法進行防范。

第四，很多不能夠預(yù)見的災(zāi)害或者意外事故所造成的傷病殘疾或者人員的失蹤、死亡等這些不能控制的因素都是會影響住房公積金個人貸款的那些不確定因素不斷增加的。

2.　住房公積金個人住房貸款風險管理的研究分析

現(xiàn)在住房公積金管理部門很重視公積金的使用和安全問題，加強對貸款人員的嚴格的審查，做好貸款之后的全面資產(chǎn)管理，建立完善了全逾期貸款方面催收的制度等等這些方式，在一定的程度上對風險管理的工作提供了幫助，但是因為住房公積金管理機構(gòu)建立的時間不長，所以還沒有建立一套系統(tǒng)的完善的風險管理制度，對于個人貸款方面風險的防范管理能力不是很強，這些問題主要表現(xiàn)在下面兩個地方。

2.1沒有建立起完善的住房公積金個人住房貸款損失準備計提制度

根據(jù)《條例》的規(guī)定，住房公積金管理機構(gòu)是不以盈利為目的的事業(yè)單位，沒有任何自有資本金，缺乏資金保障。住房公積金管理機構(gòu)作為住房公積金的責任主體，承擔了較金融機構(gòu)更大的的風險。提取的風險準備金僅限于貸款風險準備金的一種，沒有像金融機構(gòu)那樣計提貸款損失準備。當前金融機構(gòu)對個人住房貸款損失準備嚴格按照《貸款損失準備計提指引》（以下簡稱《指引》）的規(guī)定計提?！吨敢芬?guī)定貸款損失準備包括一般準備、專項準備和特種準備。一般準備主要用于尚未識別的可能性損失準備，應(yīng)按季計提，其年末余額應(yīng)不低于年末貸款余額的1%。專項準備是根據(jù)《貸款風險分類指導(dǎo)原則》，對貸款進行風險分類后，按每筆貸款損失的程度計提，用于彌補專項損失，即按照正常、關(guān)注、次級、可疑和損失五級分類法計提。關(guān)注類貸款計提比例為2%；次級類貸款計提比例為25%；可疑類貸款計提比例為50%；損失類貸款計提比例為100%。其中，次級和可疑類貸款的損失準備，計提比例可以上下浮動20%。特種準備由銀行根據(jù)不同類型（如行業(yè)等）貸款的特殊風險情況、風險損失概率及歷史經(jīng)驗，自行確定計提比例。因此，借鑒西方國家成功經(jīng)驗，及早制定完善的住房公積金個人住房貸款損失準備計提制度顯得尤為重要。

2.2缺乏完善、統(tǒng)一的風險管理體系

要研究住房公積金個人住房貸款風險，首先應(yīng)識別貸款風險，新巴塞爾協(xié)議的核心內(nèi)容就是準備的識別、計量和控制風險。從目前全國各住房公積金管理機構(gòu)運行情況來看，住房公積金貸款缺乏一套完整、統(tǒng)一、規(guī)范的業(yè)務(wù)操作流程和科學、嚴謹?shù)馁J款管理模式。風險識別系統(tǒng)、計量和控制系統(tǒng)不完善，放出去的貸款沒有相金融機構(gòu)那樣實行分類式的管理，再加上不同地方的住房公積金的管理都是各自管各自的，沒有形成一個強大的統(tǒng)一的資金鏈條，這樣假設(shè)某個地方出現(xiàn)大型的風險問題，想要在其他住房公積金管理部門得到資金的幫助是困難的。所以這就需要住房公積金的管理中心逐步的完善管理，做好貸款分類管理，各地區(qū)即便不能有效統(tǒng)一，也不能各自為政，只有相互的合作扶持才能更好的規(guī)避貸款管理的風險。

3.　住房公積金個人住房貸款風險管理對策分析

住房公積金管理機構(gòu)肩負著住房公積金管理的職責，安全性是第一位的，是不以盈利為目的的實現(xiàn)保值、增值。就貸款風險準備金而言，目前按照財政部《關(guān)于住房公積金財務(wù)管理補充規(guī)定的通知》，建立住房公積金貸款風險準備金的比例，按不低于住房公積金增值收益60%核定，或按不低于年度住房公積金貸款余額的1%核定，從住房公積金增值收益中分配的規(guī)定，截至2008年年底，全國已建立了住房公積金貸款風險準備金285.67億元，數(shù)額不小，但是全國各地分布不均衡。貸款風險準備金是抵御風險最重要的方式，其提取比例及提取基數(shù)的確定，需要經(jīng)過大量的考察、論證以及準確的計量，不能僅根據(jù)目前已經(jīng)建立的貸款風險準備金的多少來判斷是否足以抵御未來發(fā)生的風險。為保障住房公積金繳存人的合法權(quán)益，建議目前貸款風險準備金按不低于年度住房公積金貸款余額的1%提取，以期能達到抵抗風險的目的。

3.1研制符合住房公積金特殊性的呆賬準備提取及核銷管理機制

建立審慎合理的貸款風險分類標準對制定風險管理政策、揭示信貸資產(chǎn)質(zhì)量至關(guān)重要。按照住房公積金貸款風險程度的高低將貸款分為正常、資級、關(guān)注、可疑和損失五類。按照財務(wù)制度的要求制定壞賬核銷辦法，發(fā)現(xiàn)那些是壞賬且符合核銷條件的貸款，就要遵照相關(guān)的程序和流程進行核銷，這是有效的解決貸款風險的一種必要的手段，在規(guī)定的程序?qū)徟?，按照五級分類的辦法已計提的呆賬準備金進行核銷，而且要對那些已經(jīng)核銷的壞賬保留追求索賠權(quán)利，進一步的實行催收策略。這樣可以保證系統(tǒng)內(nèi)部風險的解除，也可以為利益的回收繼續(xù)努力。

3.2研究貸款逾期風險管理的指標體系，建立住房公積金貸款運行和還貸情況量化預(yù)警機制

針對借款人、開發(fā)商以及不同房屋物性的各種風險源，通過對住房公積金貸款數(shù)據(jù)的研究分析，探索從住房公積金貸款的不良貸款總額與風險基金余額的比率、房產(chǎn)市值與貸款余額的綜合成數(shù)、住房公積金保證貸款總額與擔保公司注冊資本金等多方面選取指標，從中把握住與風險相關(guān)的內(nèi)外部因素，將數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)化為對業(yè)務(wù)風險的正確描述，正確評估住房公積金貸款的資產(chǎn)安全性，并為采取措施防范風險提供量化的客觀依據(jù)，建立起系統(tǒng)化、科學化的貸款風險防范預(yù)警體系。

篇7

根據(jù)《中華人民共和國住房公積金管理條例》（中華人民共和國國務(wù)院第350號令）、《四川省住房公積金貸款管理辦法》（川建發(fā)[2007]108號）、《阿壩藏族羌族自治州住房公積金貸款管理辦法》（阿府發(fā)[2007]28號）文件精神，結(jié)合我州經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀及由于特殊的地理環(huán)境、氣候因素影響，大量職工將在內(nèi)地購買自住住房的實際，為進一步提高住房公積金的使用效率，讓廣大職工充分享受公積金貸款政策的優(yōu)越性，滿足州內(nèi)職工異地購房貸款的需要，結(jié)合我州的實際，特制定《***住房公積金異地購房直貸實施方案》。

一、總體目標

切實解決廣大繳存職工異地購買自住住房申請住房公積金貸款中的困難，讓廣大職工充分享受公積金貸款政策的優(yōu)越性，實現(xiàn)其退休后住有所居、住所宜居的目標。

二、基本原則

（一）堅持自愿原則。在自愿申請的基礎(chǔ)上，嚴格執(zhí)行“個人申請、資格審查、嚴格擔保、即報即審、按期歸還”，依規(guī)審批，嚴格管理的原則。

（二）堅持便民原則。充分考慮繳存職工異地購房的實際情況，簡化辦事程序、提高辦事效率、公開貸款程序，確保貸款辦理快捷高效，為繳存職工異地購房提供良好的服務(wù)環(huán)境。

（三）堅持嚴把擔保公司準入關(guān)原則。嚴格參照委托銀行對擔保公司的準入條件進行依法審核，確保繳存職工異地購房后階段性擔保落到實處。

（四）堅持資金安全的原則。嚴格按照政策規(guī)定，嚴格操作流程，加強風險防控，確保資金流動性、效益性和安全性。

三、主要內(nèi)容

（一）貸款對象。具有完全民事權(quán)利能力的職工個人，且不超過國家規(guī)定的法定退休年齡；具有***城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份證明的職工；申請時已連續(xù)一年以上正常繳存住房公積金，并沒有支取公積金用于支付購房首付款，同時無公積金貸款余額；具有合法有效的購買自住住房的備案合同，且首期付款不低于所購住房價值的規(guī)定比例；借款人有穩(wěn)定的經(jīng)濟收入，信用良好，具備相應(yīng)的貸款償還能力。

（二）貸款購房范圍。經(jīng)***住房公積金管理中心認可，能夠在成都市市轄行政區(qū)域范圍內(nèi)的房產(chǎn)管理部門辦理房屋銷售備案、分戶產(chǎn)權(quán)辦理及抵押的房屋且與中心認可的擔保公司簽訂協(xié)議的項目樓盤。

（三）貸款擔保方式。異地購房個人住房公積金貸款采用的擔保方式為：1、抵押擔保，抵押物為所購房屋本身。2、階段性擔保。在異地購買自住住房期房房屋所有權(quán)證未辦理之前，由與中心合作的融資擔保公司提供階段性連帶責任保證擔保，保證時間為自每筆借款合同簽訂之日起至正式抵押辦理完畢并由中心委托銀行及中心復(fù)核止，保證期間內(nèi)借款人以其所購房屋權(quán)益向中心合作擔保公司提供抵押反擔保；擔保公司可根據(jù)貸款金額的一定比例向借款人收取擔保服務(wù)費，收取擔保服務(wù)費的執(zhí)行標準為：（1）擔保服務(wù)費為貸款金額的3‰；（2）擔保手續(xù)費為每戶100元。

（四）經(jīng)辦金融機構(gòu)。異地購房個人住房公積金貸款業(yè)務(wù)經(jīng)辦金融機構(gòu)為***住房公積金管理中心合作委托銀行：中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司阿壩分行、中國建設(shè)銀行股份有限公司阿壩分行、中國工商銀行阿壩直屬支行。

（五）貸款額度、期限。對符合異地購房個人住房公積金貸款的繳存職工單筆住房公積金貸款最高額度為40萬元，貸款期限最長不超過30年，且不能超過借款申請人在法定退休年齡前剩余的工作年限（法定退休年齡男職工 60周歲，女職工55周歲）。

可貸額度和期限的確定還必須同時具備以下條件：

1、單筆住房公積金貸款最高額度為40萬元。

2、貸款成數(shù)最高不超過8成。

3、月還款額不能超過家庭月平均收入的50%。

4、公積金貸款期限最長不超過30年，且不能超過借款申請人在法定退休年齡前剩余的工作年限。

（六）貸款利率。異地購房個人住房公積金貸款利率統(tǒng)一按照中國人民銀行規(guī)定執(zhí)行?，F(xiàn)行利率為1---5（含5年）年4.0%，5年以上4.50%。還款期間如遇利率調(diào)整，于次年1月1日起按相應(yīng)利率檔次執(zhí)行新的利率規(guī)定。

四、貸款流程

（一）咨詢

對于向管理中心（管理部）提出異地購房個人公積金意向貸款的借款人，咨詢?nèi)藛T須完成以下工作內(nèi)容：

1、向借款申請人告知異地購房個人公積金貸款的購房范圍和所需材料，發(fā)放《異地購房個人公積金貸款申請所需材料清單》。

2、咨詢?nèi)藛T通過系統(tǒng)調(diào)取借款申請人的公積金信息，審核其公積金繳存情況是否符合有關(guān)政策規(guī)定的要求及審核借款申請人夫妻雙方有無尚未還清的住房公積金貸款。

3、借款人根據(jù)貸款需要到委托銀行查詢申請人及配偶的個人信用情況，申請人（配偶）累計逾期次數(shù)不能超過6次，最高連續(xù)逾期次數(shù)不能超過3次。

4、咨詢?nèi)藛T根據(jù)借款申請人提供的信息及個人信用情況測算借款申請人的最高貸款額度和最長貸款年限，并出具《異地購房公積金貸款證明》。

5、告知借款申請人***住房公積金管理中心認可的項目樓盤明細。

（二）選房

有選房意向的借款人本著自愿的原則到公積金中心認可且與中心合作的擔保公司簽訂協(xié)議的購房范圍內(nèi)選定所購房屋，并需完成以下事項：

1、給開發(fā)商說明將申請***異地公積金貸款。并說明備案信息第5條的房屋按揭信息約定為：公積金貸款由中心認可的擔保公司提供階段性連帶責任保證擔保。

2、按照公積金貸款規(guī)定比例交首付款。

（1）購買首套自住房且建筑面積在90平方米以下（含90平方米）的，住房公積金貸款首付款比列不得低于20%；對購買首套自住房且建筑面積在90平方米以上的，住房公積金貸款首付款比例不得低于30%。

（2）對申請住房公積金貸款購買第二套自住房的，首付款比例不得低于50%。

對“第二套住房”的認定按照國家相關(guān)部門規(guī)定執(zhí)行。

3、簽訂正式購房合同并備案。

4、借款人將持個人基本資料（身份證、戶口簿、婚姻證明原件及復(fù)印件2份）、購房合同、備案表原件2份到中心合作擔保公司辦理擔保相關(guān)手續(xù)。

（三）辦理擔保

根據(jù)***住房公積金管理中心與擔保公司的合作協(xié)議，借款人可提前到擔保公司簽訂《擔保合同》及抵押相關(guān)文件。簽訂上述合同的同時，擔保公司將收取擔保費，并代房產(chǎn)登記管理機關(guān)向借款人收取所購房屋的預(yù)購商品房預(yù)告登記費、預(yù)購商品房抵押預(yù)告登記及抵押登記相關(guān)費用。代收費用標準以辦理上述登記時房產(chǎn)登記管理機關(guān)的規(guī)定為準。

（四）中心審核

公積金管理中心（管理部）收到由中心合作擔保公司出具的加蓋公司或授權(quán)分支機構(gòu)蓋有公章或業(yè)務(wù)專用章的《擔保承諾書》及抵押相關(guān)資料后，將對借款申請人的相關(guān)資料進行審核。

審核人員對借款申請人的貸款申請進行審核。主要包括貸款材料的合規(guī)性、合法性、材料填寫的完整性，以及借款申請人的貸款條件是否滿足中心的有關(guān)要求。

1、申請人再次提供有效身份證明、材料，由審核人員按照中心規(guī)定復(fù)核有關(guān)材料。

2、審核人員審查借款申請人所提交的貸款材料是否齊備、完整，材料規(guī)格、份數(shù)是否符合有關(guān)規(guī)定，所提交的材料復(fù)印件需與原件一致，并在復(fù)印件上加蓋“與原件核對無誤”及審核人員印章。

3、審核人員對借款申請人個人信息進行復(fù)核：

（1）對借款人提供的原件進行審核并核對各個原件上所載有關(guān)信息是否一致，借款申請人的所有證件是否在有效期內(nèi)。

（2）核對借款申請人的姓名、身份證號碼是否與住房公積金系統(tǒng)中的一致。

（3）查詢住房公積金繳存明細及繳存狀態(tài)，審核借款申請人住房公積金的繳存情況是否符合有關(guān)政策規(guī)定。

（4）查詢住房公積金貸款信息，審核借款申請人夫妻雙方有無尚未還清的住房公積金貸款。

（5）審核借款人申請人個人信用調(diào)查報告。

4、審核人員對借款申請人的購房行為進行審核：

（1）審核借款申請人所購房屋是否在中心規(guī)定的異地購房范圍內(nèi)。

（2）審核購房合同原件，是否已正式備案并對購房合同原件上的姓名、身份證件號碼與身份證件進行核對，確認借款申請人為貸款所購房屋的買受人之一。

（3）審核合同原件上的主要標的是否有涂改，如有涂改，須買賣雙方在涂改處簽字、蓋章。

（4）購房合同原件及相關(guān)補充文件上不得有所購住房項目土地或在建工程原抵押權(quán)人拒絕解除抵押等內(nèi)容的條款。

（5）審核購房首付款收據(jù)（發(fā)票）與購房合同原件中的售房人名稱及簽章上使用的名稱是否一致；首付款是否達到中心規(guī)定比例。

（6）對由擔保公司出具的《擔保承諾書》的真實性進行審核。

5、審核人員指導(dǎo)借款申請人填寫《***住房公積金個人住房貸款申請書》。

6、審核人員再次確定借款申請人的貸款金額、貸款期限，并指導(dǎo)借款申請人、配偶在《***住房公積金個人住房貸款申請書》相關(guān)內(nèi)容上簽名并加蓋手印。

7、審核人員按要求整理客戶資料并簽發(fā)委托貸款通知書。

8、由中心領(lǐng)導(dǎo)審批，符合條件的，予以放貸；對不符合條件的，告知理由，并將相關(guān)材料退還客戶。

（五）放貸

1、委托行根據(jù)《個人住房公積金委托貸款通知書》與借款申請人面談、面簽《借款合同》等資料并完成復(fù)審簽章工作。

2、委托行及時將借款合同及抵押相關(guān)資料返回中心，合作擔保公司以便及時辦理預(yù)告登記和商品房預(yù)抵押登記相關(guān)手續(xù)。

3、委托行擬定貸款發(fā)放日后，委托行向管理中心信貸科（管理部）辦理貸款劃撥手續(xù)，并遞送《***住房公積金管理中心住房公積金貸款撥款明細單》，管理部通過書面形式向管理中心信貸科申請劃撥資金、并附《撥款明細單》，由業(yè)務(wù)科辦理撥款。

4、委托行在貸款發(fā)放后5個工作日內(nèi)，將貸款檔案資料返回前臺受理人員（管理部前臺受理人員）進行歸檔。

（六）還款、結(jié)清

1、借款人從發(fā)放貸款的次月起，按借款合同的約定每月應(yīng)按時償還貸款本息。

2、貸款滿一年以后借款人可以提前還款，應(yīng)提前5個工作日內(nèi)向公積金管理中心（管理部）提出特殊業(yè)務(wù)申請，經(jīng)管理中心（管理部）和委托銀行同意后，可采用以下方式提前還款。

（1）提前一次性償還全部本息。

（2）提前歸還部分本金。（歸還額度以萬元為單位、限三次）

3、在擔保公司承擔保證責任期間內(nèi)，如借款人發(fā)生主合同所規(guī)定違約情形導(dǎo)致***住房公積金管理中心提前終止借款合同的，公積金中心將書面通知委托銀行，由委托銀行根據(jù)公積金中心書面通知向借款人發(fā)出《 銀行個人住房公積金貸款終止合同通知書》，在委托銀行向借款人發(fā)出《 銀行個人住房公積金貸款終止合同通知書》后，借款人未在通知書規(guī)定的還款期限內(nèi)還款的，委托銀行向中心合作擔保公司發(fā)出《 銀行個人住房公積金貸款履行保證責任通知書》，由中心合作擔保公司一次性代為清償借款人所欠公積金中心全部款項。

4、結(jié)清最后一次貸款時，借款人應(yīng)親自前往貸款銀行并在柜面辦理還貸結(jié)清手續(xù)。

（七）注銷抵押

借款人結(jié)清全部貸款本息后，憑委托貸款銀行出具的貸款結(jié)清證明和撤銷房屋抵押證明等相關(guān)材料，到原房屋抵押登記部門辦理抵押注銷手續(xù)。

五、工作要求

（一）提高認識，加強領(lǐng)導(dǎo)。州中心及全州各縣管理部要高度重視異地購房個人公積金貸款工作，要將此項工作作為有效解決我州繳存職工退休后住有所居，老有所養(yǎng)的堅強資金保障，充分認識用足用好用活公積金貸款政策的重要意義，來推動我州異地購房公積金貸款的全面開展，實現(xiàn)“圓職工安居夢、住房公積金在行動”的工作目標。

（二）加強宣傳，營造氛圍。通過媒體宣傳、發(fā)放資料、辦培訓(xùn)班等形式，加大對異地購房公積金貸款對象、購房范圍、擔保方式、貸款額度、期限、利率和操作流程等政策的宣傳力度，提高政策的知曉率。

（三）密切配合，規(guī)范運作。公積金中心要全面負責異地公積金貸款相關(guān)工作，主動加強各部門的協(xié)調(diào)，認真做好政策宣傳、貸款流程培訓(xùn)及審批工作；委托銀行積極配合公積金中心做好貸款發(fā)放、貸款回收及正式抵押相關(guān)資料的交接保存工作；中心合作擔保公司按相關(guān)規(guī)定做好預(yù)告登記和商品房預(yù)抵押登記及正式抵押登記手續(xù)并將正式抵押相關(guān)手續(xù)交予委托銀行。

篇8

央行連續(xù)兩次降息之后，住房貸款利率進一步下調(diào)。相比起商業(yè)住房貸款利率來說，經(jīng)過兩次利率調(diào)整的公積金住房貸款利率更加具有優(yōu)勢。原因就在于，商業(yè)住房貸款的利率高于公積金貸款的利率，但在兩次降息中，商業(yè)與公積金貸款的利率進行了同幅度調(diào)整，均下調(diào)了0.36％。如五年期以上公積金貸款的利率由5.22％下降到4.86％，下調(diào)的比例接近了7％，而商業(yè)住房貸款利率下調(diào)的比例為5％左右。因此，按照下調(diào)比例來計算，公積金貸款利率調(diào)整的程度更大。10月22日，央行再次對公積金貸款利率進行了單獨調(diào)整，所有檔次利率下調(diào)0.27％，五年期以下利率為4.05％，五年期以上貸款利率調(diào)整為4.59％。作為目前來說最為優(yōu)惠的一種住房貸款資源，降息之后，公積金貸款成本優(yōu)惠的優(yōu)勢得到了進一步顯現(xiàn)。

與此同時，在上海等城市也進一步提高了公積金貸款的額度，這就意味著將有更多的人從這種優(yōu)惠的貸款中受益。但是，不同的城市對于公積金貸款有著不同的規(guī)定，如何能夠獲得最高額度的公積金貸款，也有著不同的要求。

上海提高至80萬元

近期，上海公積金管理中心宣布，對住房公積金貸款的最高上限進行了調(diào)整，符合條件的家庭在購房時，最高可以獲得80萬元的住房公積金貸款。對于上海的購房家庭來說，這一貸款上限的調(diào)整，無疑意味著可以通過組合貸款中公積金貸款比例的提高，降低由于貸款購房所產(chǎn)生的利息成本。

上海公積金管理中心對于基本公積金貸款額度和補充住房公積金額度分別進行了相應(yīng)提高。其中，對第一次購買自住普通住房的家庭，在符合貸款條件的情況下，每一借款人基本公積金最高可貸額度從20萬元提高到30萬元，每戶家庭最高貸款限額為60萬元。同時，補充住房公積金貸款額度，由原有10萬元的最高額度提高到20萬元。以此來計算，家庭購房時每戶可以申請的公積金貸款最高額度為80萬元。

那么什么樣的貸款人可以獲得80萬元的公積金最高貸款額度?在公積金可貸款額度的計算中，分作基本公積金可貸款額度和補充公積金可貸額度兩個部分。其中基本公積金貸款部分內(nèi)，按照上海的公積金政策，是以戶作為基礎(chǔ)，配偶、參貸人將分別計算額度，并進行累加，但最高不得超過40萬元。一般只要連續(xù)繳存基本住房公積金6個月以上，基本公積金賬戶的繳存余額達到了7500元，就可以獲得30萬元的基金公積金可貸額度。如果繳存余額小于7500元，則按繳存余額的40倍作為可貸款的額度。分別計算出的可貸款額度累加起來，不超過40萬元的部分就是基本公積金的可貸額度。舉個例子來說，丈夫與妻子屬于符合條件的第一次購房貸款人，丈夫的基本住房公積金賬戶上余額為3萬元，而妻子由于公積金繳存較少，目前的賬戶上余額為4000元。那么夫妻倆的可貸額度就是46萬元，其中丈夫的可貸額度為30萬元，妻子的可貸額度為4000元×40=160000元。

補充住房公積金貸款額度的計算，方法也基本類似。目前上海公積金管理中心規(guī)定，將貸款人補充公積金賬戶的余額乘以15，那么不高于10萬元的部分就是個人可以獲得的補充公積金貸款額度。貸款人和配偶、參貸人的補充公積金貸款額度均可以累加，同時按照此次調(diào)整的要求，累加后額度上限可以提高到20萬元。

也就是說，要想申請到住房公積金貸款的最高額度，首先需要滿足的條件是購房家庭的首次置業(yè)；其次，也是最重要的一點是，要有兩個或者兩個以上的共同貸款人，他們需要分別擁有各自的基本公積金賬戶和補充公積金賬戶，并且賬戶上的余額能夠滿足一定額度的要求，只有這樣，才有可能獲得最高為80萬元的住房公積金貸款額度。

那么，如果屬于個人獨立置業(yè)，可以獲得的住房公積金貸款額度也有所提高，按照相關(guān)規(guī)定，只有一個人參與貸款的家庭：仍按現(xiàn)有計算規(guī)則，也就是說基本公積金可貸款額度上調(diào)至30萬元，補充公積金可貸款額度不超過10萬元?？傆嫴怀^40萬元。

北京貸款額度由評級決定

在北京，住房公積金貸款的最高額度可以達到78萬元，但是與相對固定的貸款額度確定方法所不同的是，北京公積金管理中心引入了貸款評級的方式，根據(jù)一定的標準對于貸款人的條件進行審核，從而在基本額度的基礎(chǔ)上，再確定可以上浮的貸款額度，讓購房人可以獲得更多的優(yōu)惠貸款。

目前北京住房公積金單筆貸款的最高基本額度為60萬元，在此基礎(chǔ)上個人信用評估機構(gòu)評定的信用等級為AA級的可上浮15％，即69萬元；AAA級的借款申請人，貸款金額可上浮30％，即78萬元，這也是個人可以獲得的最高公積金貸款額度。

而具體到貸款額度的確定，北京也采用了完全不同的計算方式。北京公積金管理中心規(guī)定，借款人夫妻雙方均無尚未還清的住房公積金貸款和住房公積金政策性貼息貸款的人，只要按照規(guī)定建立住房公積金賬戶12個月以上，同時，足額正常繳存住房公積金12個月以上的，且申請貸款時處于繳存狀態(tài)的人均可以申請公積金貸款。但公積金貸款的可貸額度由多個因素來確定。包括貸款人公積金繳存額、申請借款年限、首付款金額、所購房屋建筑面積等等。

北京市住房公積金貸款中心給出的測算方法是：首先計算本人及共同申請人的月收入：月收入=個人住房公積金月繳存額／住房公積金繳存比例；在此基礎(chǔ)上，以申請人的家庭收入(指通過上述計算方式計算出的借款申請人及共同申請人的月收入之和)留足40％生活費后所剩余額，再除以申請貸款年限等額本息還款的每萬元貸款月均還款額的所得，就是最高可貸款額。

舉個例子來說，方先生與太太共同申請住房公積金貸款，目前嚴先生每個月住房公積金繳存額為500元，嚴太太為600元。以12％作為統(tǒng)一的繳存比例，可以計算出方先生和太太的月收入分別為4166元和5000元，月收入之和為9166元。扣除40％的月生活費后，每月可供還款的最高金額為5500元。假設(shè)他們想申請的是15年期的住房公積金貸款，其利率為4.59％，每萬元貸款等額本息法下的月還款額為76.96元。那么他們可以申請的最高額度就可以通過5500除以76.96得到，大約為71.5萬元。當然，測算出來的貸款額度是一個供參考的額度，最終的貸款額度還要同時考慮單筆貸款最高額度60萬元限制、最低首付款要求及個人信用評估等多重因素。

廣州越晚退休額度越高

根據(jù)現(xiàn)行的計算方法，公積金貸款中的可貸額度主要是由貸款人公積金賬戶余額、月繳存額以及距離法定退休年齡的時間來確定的，具體的計算公式是：個人住房可貸額度=(公積金賬戶當前余額+當前月繳存額×2×當前至法定離退休年齡總月數(shù))×2。

篇9

通知中稱，為積極支持職工解決自住住房問題，進一步減輕職工還貸壓力，推進住房公積金異地貸款政策的落實，福州住房公積金管理委員會近日下文，將于2016年3月1日起調(diào)整福州住房公積金個人貸款政策。一是調(diào)高住房公積個貸額度。雙職工繳存的家庭，可最高申請80萬元的住房公積金貸款，單職工可申請最高50萬元的貸款，同時確定貸款最低額度為20萬元。

據(jù)了解，政策調(diào)整前，夫妻雙方在福州地區(qū)繳存住房公積金的職工，個人購房貸款最高額度為60萬元；單方繳存住房公積金的職工，個人購房貸款最高額度為45萬元。

同時，開展住房公積金異地個人住房貸款業(yè)務(wù)。福州市鼓勵福州戶籍在福州以外的地區(qū)繳存住房公積金的職工，到福州七縣（市）購買自住住房。

所謂異地住房公積金貸款，是指：福州戶籍（指戶口本上地址為福州市的鼓樓區(qū)、臺江區(qū)、倉山區(qū)、晉安區(qū)、馬尾區(qū)和福清市、長樂市、閩侯縣、連江縣、閩清縣、羅源縣、永泰縣）、在福州以外的地區(qū)繳存（以下簡稱異地繳存）住房公積金的職工在福州七縣（市）購買自住住房的，按照福州住房公積金貸款政策的規(guī)定和要求，可向福州各住房公積金管理機構(gòu)申請住房公積金貸款。

另外，通知中稱，加強資金流動性緊張的調(diào)配和風險防控。在住房公積金個貸使用率達到90%以上時，各住房公積金管理機構(gòu)可通過向當?shù)刎斦⑸虡I(yè)銀行借款，試行資產(chǎn)證券化等方式進行融資、開展貼息貸款業(yè)務(wù)等。

按照央行的的通知，目前個人住房公積金五年期以上貸款的利率為3.25%；五年以下（含五年）的貸款利率為2.75%。

中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，2016年1月，福州新建商品住房均價顯示為12151元/平方米。

篇10

關(guān)鍵詞：住房公積金；管理制度；完善措施

現(xiàn)階段，由于住房公積金管理制度缺失，導(dǎo)致住房公積金貸款存在較大風險，覆蓋范圍相對較小，部分地區(qū)資金利用率較低。這就要求必須對住房公積金管理制度缺失導(dǎo)致的問題進行分析，并采取針對性的措施進行完善。因此，本文針對住房公積金管理制度的缺失與完善措施的研究具有非常重要的現(xiàn)實意義。

一、住房公積金管理制度缺失導(dǎo)致的問題分析

（一）缺乏風險管理，存在較大的貸款風險

現(xiàn)階段，我國住房公積金管理制度尚未創(chuàng)建關(guān)于抵押物評估、貸款者信用評估、償貸能力、內(nèi)控機制以及監(jiān)管機制等方面制度，導(dǎo)致住房公積金管理過程中存在極大的貸款風險，主要包括以下三個方面：其一，借貸者抵押物風險。如果借款者無法順利償債，則貸款者根據(jù)相關(guān)法律可以采用對貸款者的資產(chǎn)進行拍賣、變賣的方式進行償債，但是，如果對貸款者的抵押物或者資產(chǎn)評估不準確，當出現(xiàn)借款者無力償還現(xiàn)象時，通過拍賣或者變賣抵押物所得依然無法償還所欠款項；其二，職工信用風險，根據(jù)相關(guān)法律，住房公積金貸款需要提供擔保，以起到約束借款者的作用，但是，我國尚未創(chuàng)建完善的信用體制，信用問題頻頻發(fā)生；其三，借款者償債能力風險。因為不同地區(qū)、行業(yè)的發(fā)展水平不同，由于職工個人原因或者區(qū)域發(fā)展不平衡原因不具備償債能力，或者由于突發(fā)狀況，不能夠如期償還貸款，導(dǎo)致住房公積金存在貸款風險。

（二）住房公積金覆蓋范圍相對較小

現(xiàn)階段，住房公積金繳存對象大部分地區(qū)尚未將個體經(jīng)營戶、自由職業(yè)者以及進城務(wù)工人員等納入繳存范圍，尤其是進城務(wù)工人員群體，根據(jù)我國的基本國情，進城務(wù)工人員占據(jù)非常大的比例，住房公積金繳存范圍未覆蓋進城務(wù)工人員群體，主要是因為進城務(wù)工人員群體的收入水平相對較低，人員流動性大。由于制度設(shè)計缺陷，目前未完全將上述群體納入覆蓋范圍，在購買、修建或者翻建住房時未享受到住房公積金政策紅利，需要以高額的利率貸款購房。

（三）缺乏統(tǒng)一的資金融通體制，導(dǎo)致公積金利用效率較低

由于我國各地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展水平不平衡，并且缺乏統(tǒng)一的資金融通機制，經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)公積金繳存相對有限，經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)公積金繳存正常。部分地區(qū)住房消費熱度較高，積極的申請公積金，特別是公積金利率上調(diào)之后，公積金越來越受到廣大購房者的青睞。相反，部分地區(qū)居民住房消費觀念較差，很少使用公積金購房，這就導(dǎo)致全國范圍出現(xiàn)公積金流動過剩與不足的矛盾現(xiàn)狀，公積金綜合利用率相對較低。

二、完善住房公積金管理制度的有效措施

（一）強化住房公積金貸款風險管控

由于我國住房公積金貸款規(guī)模不斷的擴大，貸款呆壞賬數(shù)量不斷增加，給住房公積金管理帶來了很大的貸款風險。針對該種現(xiàn)象，如何做好住房公積金貸款風險管理工作，并實現(xiàn)“有貸必應(yīng)、貸出必還”，已經(jīng)成為住房公積金管理中心首要解決的問題之一。為了提高住房公積金貸款風險管控水平，需要對導(dǎo)致貸款風險的原因進行分析，并采取針對性的措施進行處理，具體表現(xiàn)為如下三個方面：其一，借貸者抵押物風險管控措施，對借款者的抵押物進行科學、準確的評估，建立評估專家小組或者隊伍，并加強培訓(xùn)，以此提高對抵押物的評估能力。及時將存量公積金住房貸款的“預(yù)抵押”轉(zhuǎn)為“轉(zhuǎn)持證抵押”管理，當出現(xiàn)借款者無力償還貸款時，通過拍賣或者變賣抵押物的方式，確保公積金住房貸款得到優(yōu)先清償；其二，職工信用風險管控措施，對職工信用狀況進行強化管理，在借款者提出貸款申請時，需要和員工所在單位進行溝通交流，了解借款者的信用狀況和償債能力，并以此為依據(jù)，最終確定是否給予貸款，或者確定貸款的額度；其三，借款者償債能力風險管控措施，對借款者的償債能力進行實地調(diào)查和分析，并根據(jù)借款者的償債能力，最終確定相應(yīng)的貸款金額，從而防范貸款風險，確保資金安全。

（二）擴大住房公積金覆蓋范圍

通過擴大住房公積金制度的覆蓋范圍，能夠有效提高住房公積金覆蓋率。隨著城市化進程的加快，許多外來務(wù)工人員進入城市，對城市建設(shè)和發(fā)展做出了巨大的貢獻，但是其居住環(huán)境非常惡劣，完善對進城務(wù)工人員、個體經(jīng)營戶、自由職業(yè)者等群體繳存、使用住房公積金相關(guān)制度措施，提高其可適用性。將外來務(wù)工人員納入住房公積金覆蓋范圍，保證外來務(wù)工人員能夠與城市居民享有同等水平的住房保障優(yōu)惠政策，體現(xiàn)社會分配的公平性，這對于實現(xiàn)社會的穩(wěn)定與和諧發(fā)展具有至關(guān)重要的作用。

（三）創(chuàng)建完善的資金融通機制，不斷提高住房公積金的利用率

為了提高住房公積金的利用率，需要不斷的完善資金融通機制，具體包括如下方面：其一，擴大住房公積金的使用范圍，職工可以提取住房公積金用于物業(yè)管理費、房屋維裝修以及住房租金支付、重大疾病支取等方面；其二，降低住房公積金提取條件，通過降低住房公積金提取要求，使更多低收入家庭能夠使用住房公積金，保證經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)和經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)，購房者都能利用公積金購房，解決全國范圍公積金流動性過剩以及不足的矛盾現(xiàn)狀；其三，對住房公積金的提取程序進行簡化，充分利用“互聯(lián)網(wǎng)+公積金”發(fā)揮公積金綜合服務(wù)平臺，能夠方便、快捷的提取與使用住房公積金，顯著的提高住房公積金利用率。

三、結(jié)束語

針對住房公積金管理制度缺失導(dǎo)致的問題，應(yīng)該強化住房公積金貸款風險管控，擴大住房公積金覆蓋范圍，提高住房公積金的利用率，進而保證住房公積金制度能夠更好的發(fā)揮自身政策優(yōu)勢，惠及更多人。

參考文獻：

[1]胡彥.對我國住房公積金管理制度的思考[J].現(xiàn)代商業(yè)，2014（18）：116-117.