導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)營銷策劃方案，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；營銷策劃方案；方案設(shè)計；方案踐行

中圖分類號：G642文獻(xiàn)標(biāo)識碼：B文章編號：1002-7661（2015）01-001-01

房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)中的支柱，與民眾的日常生活息息相關(guān)。而房地產(chǎn)營銷工作則是將商品房等房產(chǎn)的價值直接體現(xiàn)出來的一種方式，以便于讓更多人購買到自己所中意的居所。一般房地產(chǎn)的營銷工作包括了非常繁多的步驟，如市場調(diào)研、項目定位、營銷策劃方案設(shè)計、方案踐行等。其中營銷策劃方案的設(shè)計與踐行有著十分重要的作用，需要在設(shè)計環(huán)節(jié)以及踐行過程均考慮到多方面的因素。

一、房地產(chǎn)營銷策劃方案設(shè)計內(nèi)容

1、風(fēng)格上的設(shè)計

房屋建筑可以給人留下非常深刻的第一印象，其風(fēng)格類型如果能夠符合客戶的喜好，那么營銷成果也就會更加突出。在進(jìn)行風(fēng)格方面的營銷設(shè)計時，營銷人員可以針對不同的客戶人群推薦相應(yīng)的建筑風(fēng)格。比如從現(xiàn)今我國的文化潮流階層構(gòu)成來看，大多數(shù)中年客戶更喜歡歐洲西式建筑，一些愛好中國風(fēng)的年輕人卻熱衷中式田園風(fēng)格建筑，這需要在設(shè)計方案中進(jìn)行區(qū)分。

2、環(huán)境上的設(shè)計

這里所指的環(huán)境主要為除房屋主體建筑以外部分的環(huán)境，包括了綠化帶、小樹林、水景、亭臺等，這類環(huán)境因素可以為一個房地產(chǎn)區(qū)域內(nèi)帶來良好的景觀生成作用，從而讓客戶從內(nèi)心深處感受到愉悅。在環(huán)境方面，營銷設(shè)計方案可以抓住當(dāng)代客戶對青山綠水的需求，重點介紹環(huán)境中的生態(tài)部分，同時也突出表現(xiàn)環(huán)境中的一些名貴花鳥、魚水，讓客戶感受到更加強烈的自然氣息、藝術(shù)氣息以及高貴氣息。

3、戶型上的設(shè)計

在房地產(chǎn)營銷過程中，戶型往往是客戶最為關(guān)心的問題，因為戶型直接決定了住戶日常的生活類型以及生活需求。對于不同的客戶，需對應(yīng)不同的戶型，比如中年客戶可能一家人口較多，對活動空間也要求較大，就需要通風(fēng)、光照良好的大戶型。另外，一些客戶可能本身的活動比較不便，這樣就比較適合臥室與衛(wèi)生間距離較近的戶型，從而方便日常生活。

4、物業(yè)上的設(shè)計

物業(yè)屬于房地產(chǎn)營銷中的“售后服務(wù)”部分，物業(yè)的服務(wù)質(zhì)量對客戶產(chǎn)生的感受影響極其深遠(yuǎn)。特別是近年來，房地產(chǎn)行業(yè)非常熱門，客戶更為關(guān)心物業(yè)的質(zhì)量，因此營銷方案就需要從多個方面設(shè)計物業(yè)的特點，使客戶能夠較為直觀地感受到物業(yè)服務(wù)的水平。比如物業(yè)服務(wù)工作的效率、物業(yè)服務(wù)的態(tài)度、物業(yè)服務(wù)人員的構(gòu)成以及物業(yè)服務(wù)的亮點等，均是可以在物業(yè)設(shè)計上突出的特色，多管齊下，讓客戶對物業(yè)放心。

二、房地產(chǎn)營銷策劃方案踐行要點

1、注意以營銷策劃方案為基礎(chǔ)

在方案設(shè)計完成之后，營銷人員就需要遵循詳細(xì)的設(shè)計方案實施具體的營銷工作。在一般情況下，營銷方案的踐行需要嚴(yán)格按照設(shè)計中所涉及到的內(nèi)容，這樣更能夠讓營銷工作具有科學(xué)性與條理性，保證營銷質(zhì)量。特別是對于一些設(shè)計質(zhì)量非常高的營銷方案來說，只有充分踐行，才能夠體現(xiàn)出方案中的優(yōu)點，為營銷工作帶來獨特的優(yōu)勢。通常營銷人員只要能夠遵循設(shè)計方案中的基本原則以及內(nèi)容，那么營銷質(zhì)量的“最低標(biāo)準(zhǔn)”則可以得到保證。

2、注意適當(dāng)調(diào)整營銷方案

房地產(chǎn)的營銷工作因市場行情的波動而瞬息萬變，很有可能前一段時間較為適用的營銷方案，到了現(xiàn)在就不再適用了。對于這種情況，在營銷策劃方案的踐行過程中，需要及時反饋到設(shè)計階段，對營銷方案進(jìn)行設(shè)計調(diào)整，使其能夠跟上市場變化的節(jié)奏。特別是在一些大型的樓盤營銷中，客戶人群跨度大、戶型風(fēng)格差別大，更需要在實際踐行中根據(jù)具體情況調(diào)整更多類型的營銷方案。比如說針對于年輕客戶的營銷方案，在指導(dǎo)針對于老年年客戶的營銷工作時可能就不再適用，如果依照固有的營銷方案，那么很有可能使得營銷工作產(chǎn)生負(fù)面效應(yīng)，甚至給客戶留下不良印象。

3、注意豐富營銷措施

房地產(chǎn)的營銷工作是一門高深的學(xué)問，依據(jù)設(shè)計方案踐行工作或者根據(jù)工作反饋調(diào)整方案，僅僅是營銷工作的最基本內(nèi)容，在此基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)開發(fā)商要提升營銷工作質(zhì)量，還需要進(jìn)一步豐富營銷措施，實現(xiàn)營銷手段的多元化。多樣化的營銷措施在目前的許多地方得到了較為成功的應(yīng)用，比如建立針對客戶的溝通渠道，讓客戶能夠方便通過網(wǎng)絡(luò)、電話、短信等方式提出意見，以便于找出營銷工作中存在的不足。另外，也可以加入針對于每一個客戶的人性化關(guān)懷，比如在對客戶來說具有重大意義的日子，為客戶送上營銷組精心準(zhǔn)備的禮物，這樣可以最有效地讓客戶感受到溫暖，提升營銷質(zhì)量的效果十分顯著。

結(jié)束語：

篇2

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)；營銷策略；問題分析

[中圖分類號]F270[文獻(xiàn)標(biāo)識碼]B

一、營銷策劃

房地產(chǎn)營銷策劃是一項系統(tǒng)工程，它統(tǒng)籌所有房地產(chǎn)銷售及宣傳推廣工作。是房地產(chǎn)開發(fā)商為了取得理想的銷售推廣效果，在進(jìn)行環(huán)境分析的基礎(chǔ)上，利用其可動用的各種外部及內(nèi)部資源進(jìn)行優(yōu)化組合，制定計劃并統(tǒng)籌執(zhí)行的過程。一個新的樓盤的營銷工作一般可以分為前、中、后三個時期，每一個過程與環(huán)節(jié)都很重要。一個樓盤想要搞得成功，必須具備全局性的營銷觀念，進(jìn)行所謂“整體營銷”、“全程營銷”。因此房地產(chǎn)營銷策劃不但包括房地產(chǎn)營銷戰(zhàn)略與戰(zhàn)術(shù)分析，還在在此基礎(chǔ)上確立投資地點、物業(yè)主題、規(guī)劃設(shè)計，處理殘局以及物色好策劃人員等一系列策劃工作。

二、房地產(chǎn)營銷策劃的必要性

隨著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，各企業(yè)之間把競爭力主要放在了市場營銷上。一個正確的營銷策略不僅需要對自身企業(yè)的充分認(rèn)識，還需要對外部市場及客戶進(jìn)行足夠的調(diào)查與分析，從而提高企業(yè)的競爭能力。

一個好的營銷策劃對開發(fā)商的在經(jīng)營和決策方面有以下作用：

1.可以幫助開發(fā)商明確目標(biāo)市場和客戶群體，確定投資方向

不同的客戶對商品有不同的要求，不同的要求決定著商品的等級、規(guī)格、形式、特點，我們通過房地產(chǎn)營銷策劃的前期市場調(diào)研，確定房地產(chǎn)商品的投資方向與設(shè)計目標(biāo)。

2.有利于房地產(chǎn)銷售困難的解決

房地產(chǎn)商開發(fā)商品最終都是以銷售商品來獲取利益，但在銷售過程中還是需要一些銷售技巧，這就利用到了銷售策劃方案。銷售策劃方案可以給地產(chǎn)商提供如何定價，如何宣傳等方面的知識，幫助地產(chǎn)商更好的銷售。

三、房地產(chǎn)市場營銷存在的問題

1.市場調(diào)研不足，對市場需求分析不足

市場調(diào)研方法單一，不論樓盤大小，取樣總是同一常量；缺乏項目規(guī)模、位置特點等與消費者的關(guān)系的整體了解；樣本數(shù)據(jù)不足，導(dǎo)致調(diào)查結(jié)果與實際差距很大。對市場實際需求分析不足導(dǎo)致房地產(chǎn)市場營銷停滯。

2.目標(biāo)市場與市場定位的混淆

目標(biāo)市場和市場定位這兩個概念是市場營銷的基礎(chǔ)，沒有明顯的目標(biāo)市場和清晰的市場定位，一切策劃和營銷就會變得無的放矢和搖擺不定。然而實踐中有時會混淆這兩個概念，對目標(biāo)市場的特征和偏好尚未明了，就直接做市場定位，使得市場定位缺乏實在可靠的支撐。目前多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品定位模糊，影響產(chǎn)品總體銷售。

3.宣傳過分依賴于廣告，且宣傳手段單一

房地產(chǎn)開發(fā)商為了項目營銷，大量使用廣告宣傳，不僅成本較高且效果不好。目前房地產(chǎn)廣告過剩，虛假成分較高，干擾了房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展，損害了房地產(chǎn)行業(yè)的形象及信用，大量的消費者對廣告存在不信任的態(tài)度，影響產(chǎn)品銷售。

4.房地產(chǎn)營銷研究專業(yè)人員較少

目前，房地產(chǎn)營銷理論與實踐缺乏結(jié)合，主要是房地產(chǎn)營銷研究專業(yè)人員較少，多數(shù)房地產(chǎn)研究人員為有過幾個成功案例的商或者是學(xué)過市場營銷的學(xué)院派教授。前者注重的是經(jīng)驗且理論知識較少，后者注重的是理論缺乏實踐，能將理論與實踐結(jié)合起來的人少之又少。

5.商品賣點把握不準(zhǔn)確，過度炒作

賣點：無非就是產(chǎn)品與眾不同的特點、特色。這些特點、特色一方面是是產(chǎn)品自身與生俱來的，另一方面是通過營銷策劃人員的想象力、創(chuàng)造力產(chǎn)生的。一個房地產(chǎn)項目賣點有很多，例如：房型、規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施、物業(yè)等等，但是很多房地產(chǎn)商和營銷策劃人員會選擇概念炒作，以概念做為產(chǎn)品的賣點，例如：生態(tài)綠色，人文，歐美風(fēng)格等概念層出不窮。一味的只想制造轟動的傳播效果，造成消費者聽覺沖擊，反而忽略了消費者真正的需求。這種做法有時會讓消費者很迷茫。

四、解決房地產(chǎn)營銷問題的策略

1.加強市場調(diào)研，準(zhǔn)確分析市場需求

市場調(diào)研時，要有針對性的對項目規(guī)模、特點等，同消費對象的關(guān)系從整體上進(jìn)行了解及把握；準(zhǔn)確了解當(dāng)時的市場需求情況。調(diào)查結(jié)束后，應(yīng)科學(xué)全面地進(jìn)行分析與預(yù)測市場前景。確定企業(yè)投資方向。

調(diào)研流程：調(diào)研計劃撰寫——調(diào)研問卷設(shè)計——調(diào)研問卷實施——調(diào)研問卷收集、整理——數(shù)據(jù)分析——調(diào)研報告撰寫。

2.明確市場定位

應(yīng)該明確目標(biāo)市場與市場定位的分別，市場定位是企業(yè)及產(chǎn)品確定在目標(biāo)市場上所處的位置。明確的使企業(yè)的產(chǎn)品和形象在目標(biāo)顧客的心理上占據(jù)一個獨特、有價值的位置。明確產(chǎn)品定位及特點，從而使產(chǎn)品在今后的銷售中創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。

3.適度宣傳，拓寬宣傳渠道

不能過度的宣傳，使消費者出現(xiàn)疲勞，也不能過分依賴于廣告宣傳，應(yīng)拓寬宣傳渠道。拒絕虛假欺騙成分，做到以誠信為基礎(chǔ)?；蛘呖梢詣?chuàng)造出一個自己的品牌，通過品牌效應(yīng)增加消費者對產(chǎn)品的信任度。同時可以增加新穎的宣傳方式，吸引顧客的興趣，例如：宣傳短信，網(wǎng)絡(luò)營銷，網(wǎng)上論壇等。

4.加強對房地產(chǎn)營銷人員的培養(yǎng)

人們都說二十一世紀(jì)人才最重要，一個好的營銷人才可以為地產(chǎn)商帶來巨大的收益。所以，我們可以加強對營銷人員的培養(yǎng)，讓顧客可以看到我們的專業(yè)性，技術(shù)性，更重要的是誠信，從而吸引更多的消費者的目光。

對于銷售人才的培養(yǎng)我們可以通過定期組織銷售人員學(xué)習(xí)，為銷售人員提供互相學(xué)習(xí)，相互交流的機會等方法來實現(xiàn)。這樣才能讓房地產(chǎn)營銷的理論與實踐更好的結(jié)合。

5.了解商品賣點，實事求是，避免炒作

營銷人員應(yīng)該從客戶和市場需要出發(fā)，要了解特定的商品有特定的消費群體，所以要根據(jù)顧客的不同而不是通過商品的不同來細(xì)分商品。要及時把握客戶的需求，根據(jù)客戶的需求和商品自身的特色選取最能打動顧客的賣點，而不是在不了解顧客的需求的情況下就一味的將商品的全部賣點說出，讓顧客感到迷茫。

營銷人員在商品營銷策劃時也要做到實事求是，不夸大商品特點，避免概念銷售，不講大話、空話，謹(jǐn)慎銷售避免炒作，讓消費者更加了解商品特色，明確自己的購買目標(biāo)，從而使商品更好的銷售。

五、總結(jié)

篇3

一、事件營銷的定義

所謂的事件營銷就是通過策劃、組織以及利用一些社會熱點的人物和事件，引起社會媒體和團(tuán)體以及消費者的重視，從而提高企業(yè)的知名度、信譽度，在消費者心理樹立良好的可信度，最終讓消費者對企業(yè)產(chǎn)生信賴，促使企業(yè)的產(chǎn)品或者服務(wù)得到營銷。

企業(yè)在事件營銷的過程之中會涉及三個方面。第一個方面，營銷的過程和動機應(yīng)該符合法律的要求，不觸碰社會的道德底線，不欺騙消費者，同時還需要承擔(dān)一定的社會責(zé)任；第二個方面， 企業(yè)通過事件營銷，讓人們在聯(lián)想到事件的同時，會在腦海之中展現(xiàn)企業(yè)的品牌形象。事件營銷就是企業(yè)通過利用或者策劃、組織一些熱點新聞、名人、突發(fā)事件，把人們對事件的關(guān)注度巧妙地牽引到企業(yè)中去，達(dá)到企業(yè)營銷的目 的；第三個方面，事件營銷是基于整合營銷之上的一種新型的營銷方式，企業(yè)在營銷的過程中，借用多媒體的力量，向社會團(tuán)體以及消費者展示企業(yè)的品牌，從而實現(xiàn)企業(yè)的服務(wù)或者品牌推廣。

二、房地產(chǎn)市場的特點

1.具有權(quán)益交易市場特征

房地產(chǎn)具有權(quán)益交易市場的特征，它的這個特征致使房地產(chǎn)產(chǎn)品和其他的一般產(chǎn)品有著明顯的不同。對于一些特殊的產(chǎn)品，它的購買人群也比較特殊，這些人在年齡、性格、家庭構(gòu)成、文化程度、工作經(jīng)歷、愛好上面明顯相似。因此，企業(yè)在事件營銷之前，需要對市場進(jìn)行調(diào)查，從市場和客戶的需求出發(fā)，爭取更多的市場機會。

2.具有區(qū)域性特征

房地產(chǎn)區(qū)域性市場的特征決定了房地產(chǎn)的策劃方案不同于其他產(chǎn)品的策劃方案，因此，房地產(chǎn)在營銷的過程中，不能生硬地搬用其他消費產(chǎn)品的營銷策劃方案。房地產(chǎn)營銷應(yīng)該結(jié)合房地產(chǎn)自身的特征，保持市場區(qū)域環(huán)境的整體性，及時了解市場需求，從而運用合理科學(xué)的營銷方案推銷房產(chǎn)。

3.具有不完全競爭市場特征

房地產(chǎn)的另外一個特征就是沒有完全市場的特征，這個特征決定了房地產(chǎn)的營銷方案必須科學(xué)合理。第一，相關(guān)的營銷員要對市場做出調(diào)研，根據(jù)實際的市場需求，靈活地運用策劃方案，從而加強房地產(chǎn)的市場營銷，實現(xiàn)市場營銷的目的。第二，營銷人員在營銷的過程之中要注意區(qū)別簡單的促銷策劃和推廣策劃。

三、事件營銷在房地產(chǎn)之中的具體應(yīng)用

1.開拓市場方面

隨著社會經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，產(chǎn)品的豐富多樣化，使企業(yè)在市場之中越來越難生存。傳媒市場的普遍性，讓消費者對于企業(yè)的產(chǎn)品沒有過多的興趣。面對這種情況，企業(yè)如果想要在競爭激烈的市場之中占據(jù)一席之位，就必須要抓住時機，通過組織、策劃、利用熱點人物和事件，為企業(yè)開拓市場。這種事件營銷，一方面可以為企業(yè)節(jié)約大量的廣告和宣傳費用，另一方面節(jié)約了高額的媒體費用。所以，事件營銷在企業(yè)開拓市場方面起到了很大的作用。

2.提高產(chǎn)品和企業(yè)的知名度方面

任何企業(yè)在前期的發(fā)展之中都非常困難，房地產(chǎn)這個行業(yè)也是如此。房地產(chǎn)在發(fā)展的前期，在市場上的知名度和影響力上都不大，造成消費者在短時間之內(nèi)不能接受這種產(chǎn)品。因此，營銷人員要根據(jù)市場的需求，及時了解消費者的興趣，通過組織、策劃熱點人物和事件，提高企業(yè)在大眾之中的知名度；另外，企業(yè)再運用一些公關(guān)技巧，讓媒體對企業(yè)產(chǎn)生興趣，積極報道企業(yè)，從而影響消費者的心理。一個熱點事件只要成為大眾關(guān)心的話題，那么它傳播的速度會快得驚人，在大眾之間產(chǎn)生巨大的影響。

3.企業(yè)文化建設(shè)方面

房地產(chǎn)在營銷中，如果采用多種途徑進(jìn)行宣傳，那么房地產(chǎn)企業(yè)勢必會引起社會的關(guān)注，社會上的轟動效果必然會引起員工的關(guān)注，無形之中就改變企業(yè)員工的思維和價值觀，從而為企業(yè)的文化建設(shè)打好了基礎(chǔ)。

例如，柳工頤華城為了提高文化軟環(huán)境方面的建設(shè)，聯(lián)合紅豆今網(wǎng)建設(shè)了柳工微電影產(chǎn)業(yè)項目。這方面的營銷不僅促進(jìn)了頤華城文化的建設(shè)，也提高了新項目的文化實力。

篇4

目

錄

前言

導(dǎo)論歡迎來到精彩的營銷策劃世界

開篇案例 “超女”：營銷策劃創(chuàng)造的青春偶像與營銷神話

營銷策劃：精彩的世界

營銷策劃：競爭的利器

營銷策劃：目的與特點

營銷策劃：框架與內(nèi)容

相關(guān)鏈接　2005年中國十大營銷策劃案例

營銷策劃實戰(zhàn)

本章小結(jié)

基礎(chǔ)篇

第1章　感悟營銷策劃

開篇案例　娃哈哈與樂百氏的成長與競爭

1.1　中國營銷策劃人、策劃案

1.2　中國營銷策劃業(yè)的昨天、今天與明天

策劃案例　與文案百事可樂的經(jīng)典營銷策劃

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營銷策劃實戰(zhàn)

本章小結(jié)

第2章　鶯銷策劃的內(nèi)涵與流程

開篇案例　營銷策劃讓王老吉從l億到10億

2.1　策劃與營銷策劃

2.2　營銷策劃的原理與流程

2.3　營銷策劃的認(rèn)識誤區(qū)和影響因素

策劃案例　與文案烏江榨菜營銷策劃全程

相關(guān)鏈接　關(guān)于營銷策劃的兩個軟件介紹

營銷策劃實戰(zhàn)

本章小結(jié)

第3章　營銷策劃的組織與管理

開篇案例　一場失敗的營銷策劃

3.1　營銷策劃的組織

3.2　營銷策劃的營銷

3.3　營銷策劃的實施

3.4　營銷策劃的控制

3.5　營銷策劃的評估

策劃案例　與文案麥當(dāng)勞東北地區(qū)2003年營銷方案

相關(guān)鏈接 市場營銷策劃方案實施的五種基本模式

營銷策劃實戰(zhàn)

本章小結(jié)

第4章　營銷策劃的創(chuàng)意與方法

開篇案例　可口可樂與《魔獸世界》有何干系

4.1　認(rèn)識營銷策劃的創(chuàng)意

4.2　創(chuàng)意的一般步驟與方法

4.3　創(chuàng)意思維的技法

4.4　創(chuàng)意思維的培養(yǎng)與開發(fā)

策劃案例　與文案 “碧桂園”房產(chǎn)的經(jīng)典創(chuàng)意與策劃

相關(guān)鏈接 “水平營銷”與創(chuàng)造力的邏輯

營銷策劃實戰(zhàn)

本章小結(jié)

第5章　整合營銷策劃

開篇案例　史玉柱何以東山再起

5.1　整合營銷策劃的內(nèi)涵與類型

5.2　營銷策劃書的結(jié)構(gòu)與技巧

……

專題篇

第6章　市場調(diào)研策劃

第7章　營銷戰(zhàn)略策劃

第8章　品牌策劃

第9章　企業(yè)形象策劃

第10章　促銷策劃

第11章　廣告策劃

第12章　公共關(guān)系策劃

第13章　網(wǎng)絡(luò)營銷策劃

行業(yè)篇

第14章　房地產(chǎn)營銷策劃

第15章　醫(yī)藥保健品營銷策劃

第16章　快速消費品策劃

篇5

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)開發(fā) 市場調(diào)研 營銷策劃

中圖分類號：G421 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

1課程教學(xué)現(xiàn)狀

1.1課程目的和任務(wù)

通過本課程的學(xué)習(xí)，使學(xué)生系統(tǒng)的掌握房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)中的各種知識與技能，熟練房地產(chǎn)開發(fā)流程，并能完成某些房地產(chǎn)市場調(diào)研報告撰寫，為今后從事房地產(chǎn)市場分析、策劃、營銷、咨詢、開發(fā)等工作奠定基礎(chǔ)。

1.2課程教學(xué)內(nèi)容

包括房地產(chǎn)開發(fā)的程序與管理、房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律、房地產(chǎn)市場調(diào)查與市場分析、房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃、房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究、房地產(chǎn)開發(fā)的建設(shè)過程以及房地產(chǎn)市場營銷等。

1.3課程教學(xué)方法

理論部分主要采用講授法和案例分析法，實踐部分要求學(xué)生開展實地調(diào)研，進(jìn)行問卷設(shè)計和方案組織，并將采集信息和數(shù)據(jù)通過EXCLE等軟件進(jìn)行分析，根據(jù)分析結(jié)果撰寫市場調(diào)研報告和項目策劃報告等。

2《房地產(chǎn)開發(fā)》課程教學(xué)過程存在的問題

（1）不同學(xué)科知識綜合運用程度高。房地產(chǎn)開發(fā)過程涉及方方面面的專業(yè)知識，所以課程的相關(guān)學(xué)習(xí)需要其他學(xué)科和專業(yè)課程的支持。比如市場調(diào)研報告的撰寫需要運用應(yīng)用文寫作的相關(guān)知識；市場調(diào)研的方法和結(jié)果分析則涉及較多的統(tǒng)計學(xué)相關(guān)知識；項目管理和市場營銷方面也需要管理類和營銷類的學(xué)科知識予以輔助。

（2）實訓(xùn)項目缺少“真題真做”。由于學(xué)生尚未參加任何具體房地產(chǎn)項目，對房地產(chǎn)市場的了解僅限于書本，講授的市場知識難以和具體項目聯(lián)系，導(dǎo)致實施調(diào)研過程中沒有目標(biāo)，問卷設(shè)計重點問題不突出，策劃方案不具備可實施性。

（3）課程講解未能及時融入?yún)^(qū)域房地產(chǎn)市場的實時信息。房地產(chǎn)市場資料收集是開展市場調(diào)研、市場分析與市場營銷的重要前期工作，因此在教學(xué)講解過程中要結(jié)合房地產(chǎn)領(lǐng)域的重要政府網(wǎng)站、新聞媒體網(wǎng)站開展，且需要學(xué)生做一個較長時間段的資料收集和整理，而現(xiàn)有課程學(xué)習(xí)往往忽略了此塊內(nèi)容。

3規(guī)范和完善《房地產(chǎn)開發(fā)》教學(xué)市場化的措施

本門課程教學(xué)要以能夠促進(jìn)學(xué)生以熟悉市場動態(tài)、進(jìn)行市場分析、了解實際的開發(fā)流程，為具體的房地產(chǎn)開發(fā)項目分析市場價值為落腳點。為了規(guī)避過去教學(xué)過程中存在問題，將課程教學(xué)內(nèi)容與市場緊密結(jié)合，建議在以后的教學(xué)過程中采用以下教學(xué)方法。具體如下：

（1）夯實專業(yè)基礎(chǔ)知識。建議給學(xué)生增設(shè)經(jīng)濟(jì)學(xué)、財務(wù)分析、市場營銷等選修課程，從而讓學(xué)生掌握價值規(guī)律、因子分析、財務(wù)報表編制和財務(wù)分析、STP營銷等的相關(guān)知識與方法，幫助學(xué)生提前儲備未來開展市場分析與定位所需了解的基本內(nèi)容和方法。

（2）結(jié)合某一房地產(chǎn)項目的開發(fā)過程開展實地調(diào)研的情境教育。學(xué)生圍繞與某一房地產(chǎn)項目決策相關(guān)的整個情境、背景或環(huán)境開展房地產(chǎn)市場調(diào)研課程的學(xué)習(xí)，在該設(shè)定情境下分階段解決如何開展調(diào)研組織及出具報告的問題，具體操作模式分以下幾個步驟完成：

①和某一房地產(chǎn)開發(fā)公司或者公司聯(lián)系，組織學(xué)生赴項目實地調(diào)研，通過與公司營銷人員座談，了解現(xiàn)階段公司為輔助決策需要開展的市場調(diào)研內(nèi)容，促進(jìn)學(xué)生在實地調(diào)研過程中形成對項目規(guī)模、市場狀況、工程進(jìn)度、營銷推廣等方面的基本認(rèn)知。

②由學(xué)生分組組建市場調(diào)研小組，自行安排角色分別完成市場調(diào)查、資料收集、數(shù)據(jù)分析和營銷策劃等不同階段的工作。教師向?qū)W生進(jìn)行任務(wù)，包括項目開發(fā)定位、項目規(guī)劃設(shè)計建議、可行性分析以及營銷推廣策略等。請學(xué)生根據(jù)項目實際情況編制調(diào)查問卷、進(jìn)行市場調(diào)研并撰寫報告，教師定期檢查進(jìn)度，根據(jù)工作完成情況給予相應(yīng)的平時成績。

③各小組調(diào)研報告撰寫完成后，制作PPT，專門安排課程時間進(jìn)行各小組的匯報演講，通過此方式再次檢驗學(xué)生對房地產(chǎn)市場的了解程度和對報告撰寫的掌握程度。同時，各小組間的工作展示可以幫助學(xué)生反思工作過程，汲取他人優(yōu)點，以便開展下一次的再實踐和再認(rèn)知。

（3）規(guī)范學(xué)生學(xué)習(xí)方法

①課程開始之初就布置學(xué)生以小組為單位對本地的房地產(chǎn)市場按片區(qū)“跑盤”的作業(yè)。每周課程開始前5-10分鐘隨機詢問學(xué)生近一周的市場情況，并以此作為平時成績的考核之一，以便督促學(xué)生積極關(guān)注房地產(chǎn)市場動向，熟悉本地的房地產(chǎn)樓盤分布及在建在售項目。

②通過安排一整學(xué)期的資料搜集，培養(yǎng)學(xué)生對區(qū)域房地產(chǎn)市場變動信息的敏感度。在資料收集輔助市場調(diào)研過程中，學(xué)生將了解到近期的房地產(chǎn)相關(guān)政策、土地市場變化、建筑設(shè)計新技術(shù)等行業(yè)動態(tài)信息，從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場調(diào)研分析更加“接地氣”，具有針對性。課程學(xué)習(xí)結(jié)束時，學(xué)生行業(yè)背景知識的綜合積累也將比較豐厚。

綜上所述，《房地產(chǎn)開發(fā)》課程與市場化結(jié)合的教學(xué)方法探討還需要在充分實踐的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步細(xì)化和完善教學(xué)過程組織和教學(xué)方法的選用。結(jié)合情境教育的教學(xué)過程設(shè)計，提出針對學(xué)生學(xué)習(xí)特點的實施方案，以促進(jìn)該教學(xué)方法被更多學(xué)生接受，提高教學(xué)質(zhì)量，讓理論知識服務(wù)于將來的工作實踐。

參考文獻(xiàn)

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二十一世紀(jì)的網(wǎng)絡(luò)營銷將會繼上世紀(jì)網(wǎng)絡(luò)興起而深遠(yuǎn)地發(fā)展下去，這將會對房地產(chǎn)業(yè)的營銷行為帶來一種怎樣的變革?作為開發(fā)商，又應(yīng)如何做好“波瀾未動帆先動”的應(yīng)對方略?

上世紀(jì)突如其來的非典疫情，使房地產(chǎn)業(yè)所有傳統(tǒng)營銷渠道受阻，此時房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷的優(yōu)勢就逐漸顯現(xiàn)出來，在非常時期為發(fā)展商尋求突圍的同時，房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷其自身的真正價值得到了人們的重新認(rèn)識，從此上網(wǎng)開展網(wǎng)絡(luò)營銷成為房地產(chǎn)樓盤推廣的首選。

一、房地產(chǎn)企業(yè)上網(wǎng)宣傳需求分析

1、既是消費者的需要也是開發(fā)商的義務(wù)

互聯(lián)網(wǎng)正以迅雷不及掩耳之勢進(jìn)入到各行各業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)，這一關(guān)系到消費者切身利益——衣、食、住、行的行業(yè)，當(dāng)然也不例外。小區(qū)智能化、小區(qū)局域網(wǎng)、項目網(wǎng)站、開發(fā)商網(wǎng)站、專業(yè)門戶網(wǎng)等的紛紛出現(xiàn)，充分體現(xiàn)出房地產(chǎn)與互聯(lián)網(wǎng)或者網(wǎng)絡(luò)的有機結(jié)合已經(jīng)是大勢所趨。房地產(chǎn)項目上網(wǎng)，結(jié)合樓盤的特點，配合樓盤的銷售策劃工作，可以利用網(wǎng)絡(luò)技術(shù)在網(wǎng)上進(jìn)行互動式營銷，突出設(shè)計樓盤的賣點，及時介紹工程進(jìn)展情況，配合現(xiàn)場熱賣進(jìn)行網(wǎng)上互動、預(yù)售情況介紹、按揭情況介紹、網(wǎng)上預(yù)售、網(wǎng)上咨詢等服務(wù)，這是對消費者的一項便民服務(wù)，能為消費者提供更多的參考信息。

2、既是快速傳遞需要也是提升企業(yè)形象需求

房地產(chǎn)企業(yè)上網(wǎng)，可充分發(fā)揮現(xiàn)代網(wǎng)絡(luò)技術(shù)優(yōu)勢，突破地理空間和時間局限，及時企業(yè)樓盤動態(tài)、房產(chǎn)信息、宣傳企業(yè)形象并可在網(wǎng)上完成動態(tài)營銷業(yè)務(wù)。作為房地產(chǎn)企業(yè)，在互聯(lián)網(wǎng)上宣傳樓盤，能迅速建立起旗下項目在網(wǎng)上的知名度和美譽度，同時也能利用圖文并視形式吸引消費者目光，又可作為開發(fā)商的品牌宣傳，為公司后續(xù)開發(fā)項目的宣傳推廣奠定基礎(chǔ)。

二、房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷的優(yōu)勢分析

房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷由于其介質(zhì)自身的特點，隨著網(wǎng)絡(luò)的快速發(fā)展，使其擁有了與其他媒體無法比擬的優(yōu)勢。房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷具有以下七大優(yōu)勢：

1、有較為確定的目標(biāo)消費群，營銷的命中率高

與報紙、廣播、電視等傳統(tǒng)媒體相比，傳統(tǒng)媒體的受眾雖然多，但是分布過于廣泛，年齡、收入等參數(shù)的差距較大，導(dǎo)致房地產(chǎn)營銷的實際命中率很低，廣告的效能不高。而新的網(wǎng)絡(luò)營銷，卻由于上網(wǎng)人員的特征，使得目標(biāo)消費群較為集中。

中國互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)信息中心（CNNIC）在京《第21次中國互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)發(fā)展?fàn)顩r統(tǒng)計報告》。截至2007年12月31日，我國網(wǎng)民總?cè)藬?shù)達(dá)到2.1億人，僅以500萬人之差次于美國，居世界第二，預(yù)計在2008年初我國將成為全球網(wǎng)民規(guī)模最大的國家。上網(wǎng)的主力年齡是28—35歲。而在未來幾年內(nèi)，28—35歲的人群也將是房地產(chǎn)的主力消費群。

銅川房產(chǎn)網(wǎng)作為銅川的地方門戶,在目標(biāo)消費群相對集中的情況下，保證了廣告的命中率，廣告的投放才能做到“有的放矢”，實現(xiàn)真正的高效營銷。

2、低成本投入

下面以某知名報紙為例：其一個整版彩色廣告的價格為224000元人民幣，其全國發(fā)行量為65萬份，其是日報，假設(shè)其持續(xù)影響期限為3天，則廣告成本為：0．12元／人／天；某網(wǎng)站首頁頂端旗幟廣告價格為60000元／月，首頁頁面下載量為22．5萬頁／天，則開發(fā)商成本為：0．0089元／人/天，該報紙的人均成本為某網(wǎng)站的13倍。再加上報紙的讀者群非常寬泛。20個閱讀者之中大約只有1個有購房意向，而據(jù)調(diào)查某網(wǎng)站的瀏覽者之中83％的人有明確的住宅需求。如果該項目沒有特別的突出賣點(如超低價位、特別設(shè)計等)，其廣告創(chuàng)意為中等水平，則其在三天之內(nèi)大約會有50個來電來訪，則其成本為4480元／個；經(jīng)過測試，某網(wǎng)站網(wǎng)絡(luò)廣告一個月內(nèi)大約有270個來電來訪，其成本為222元／個，只有報紙的二十分之一。而且，隨著房地產(chǎn)項目的不斷開發(fā)，報紙上房地產(chǎn)廣告正日漸增多，人們對每個廣告的關(guān)注度日益下降。由此可見，網(wǎng)絡(luò)廣告與傳統(tǒng)廣告相比，不單止高效，而且低價。

3、多媒體展示

傳統(tǒng)的媒體表現(xiàn)手法單一，而網(wǎng)絡(luò)媒體則通過網(wǎng)絡(luò)，運用視頻展示、電子地圖、語音解說等技術(shù)向購房者展示項目的所有信息，信息量大而翔實，不受地域的限制，有的甚至超越了現(xiàn)場售樓人員講解的效果24小時不間斷，沒有時間和天氣的局限，讓購房者的選購有更大的自主性。

據(jù)不完全統(tǒng)計，購房者從決定買到最后簽約，平均到售樓處、現(xiàn)場看房的次數(shù)在3—5次左右。而網(wǎng)上大信息量的提供，就能讓購房者在家也能看到所關(guān)心的信息，從而大大提高了看房的現(xiàn)場成交率，也相應(yīng)降低了售樓現(xiàn)場的運作成本。

4、主動性與互動性強

與傳統(tǒng)營銷相比，它更強調(diào)互動式的信息交流，由強勢促銷轉(zhuǎn)為軟促銷。消費者可以通過網(wǎng)絡(luò)主動查詢分散在各處的、感興趣的房地產(chǎn)的價格、地理位置、品牌、咨詢有關(guān)信息。通過BBS提問并及時得到解答，房地產(chǎn)企業(yè)與消費者保持密集的雙向溝通和交流，大大提高了營銷過程中消費者的地位。企業(yè)也可以通過有效的溝通，充分了解消費者的需求，樹立企業(yè)及產(chǎn)品在消費者心目中的地位。有的網(wǎng)站或網(wǎng)頁還進(jìn)行了鏈接，為購房者提供及時的購房、貸款方面的法律咨詢。

5、提高附加值

許多人知道，買房子不僅是買鋼筋和水泥。買的還有環(huán)境、物業(yè)管理、社區(qū)文化等等。這一切也就是項目的附加值。項目的附加值越高，項目的保值、增值能力就越強，在市場上就越有競爭力，越受消費者歡迎。因此，發(fā)展商要贏得市場就要千方百計地提高項目的附加值，例如優(yōu)美的小區(qū)環(huán)境、體貼的物業(yè)服務(wù)、和諧的社區(qū)文化等方式。但發(fā)展到現(xiàn)階段，僅僅這些已不能滿足市場的要求。為項目建立自己的網(wǎng)站，為消費者提供個性化、互動化、有針對性的24小時網(wǎng)上服務(wù)，也正是一個全新體現(xiàn)項目附加值的方向。業(yè)主可以利用樓盤內(nèi)部網(wǎng)連接網(wǎng)站，隨時與外界保持緊密的聯(lián)系，進(jìn)行商務(wù)、生活、娛樂等各方面的活動。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和互聯(lián)網(wǎng)的不斷應(yīng)用，房地產(chǎn)項目網(wǎng)站將會日益成為優(yōu)秀房地產(chǎn)項目的必備硬件之一，這方面只要上銅川房產(chǎn)網(wǎng)，項目網(wǎng)站也就立即開通。

6、定向性強

按照購房者的具體IP地址、地理區(qū)域、城市等進(jìn)行精確定向查看，或按照時間、計算機平臺或瀏覽器類型進(jìn)行定向分析得出：對于房地產(chǎn)地方門戶性來講，來訪者十有八九是看房的，所以對銅川地區(qū)的房地產(chǎn)項目，選擇銅川房產(chǎn)網(wǎng)是較為理想的，精準(zhǔn)投放，效果顯著，定向性極強。

7、快捷性

由于網(wǎng)絡(luò)信息傳播的快捷性與“所見即所得”的制作特點，從材料的提交到，只需要數(shù)小時或更短的時間就能把信息出去。

三、房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷策劃方案

對房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷的研究要從其運作的機理談起。房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷與傳統(tǒng)營銷相比，最大的特點在于其本質(zhì)上是一種互動營銷，即樓盤的開發(fā)商利用互聯(lián)網(wǎng)，通過對樓盤展示平臺,結(jié)合視頻系統(tǒng)、廣告管理系統(tǒng)、專題新聞系統(tǒng)、項目網(wǎng)站、置業(yè)顧問欄目、在線交流系統(tǒng)的綜合應(yīng)用，分別對目標(biāo)消費群、業(yè)主等群體發(fā)生相互的信息交流。其信息流向是雙向而并非單向的。

我們以《銅川房產(chǎn)網(wǎng)》為例來說明房地產(chǎn)企業(yè)如何在網(wǎng)上展示樓盤項目，讓更多的潛在客戶成為您的真正消費者，其基本策劃方案如下：

1、樓盤展示平臺向客戶全方位展示

樓盤展示平臺主要為商品樓預(yù)售、開盤促銷、商業(yè)市場招商、商鋪租售等的網(wǎng)上促銷推廣,按客戶要求制作上網(wǎng),并在銅川房產(chǎn)門戶首頁圖片推薦。宣傳內(nèi)容包括：開發(fā)商簡介、企業(yè)專題報道、“全景圖”、“樣板間”、“戶型圖”板塊可以按要求顯示多幅圖片，每幅圖片配有標(biāo)題文字說明、銷售熱線和其他消費者需要的資料。

2、視頻看房系統(tǒng)讓客戶有身臨其境的感覺

網(wǎng)絡(luò)視頻廣告既具有平面媒體的信息承載量大的特點，又具有電波媒體的視、聽覺效果，可謂圖文并茂、聲像俱全。而且，廣告不需印刷，節(jié)省紙張，不受時間、版面限制，顧客只要需要點擊即可。嶄新的視頻時代已到來，我們力求幫助您把平面媒體滾動起來，實現(xiàn)立體動態(tài)，有線無線領(lǐng)域全方位展示！視頻看房系統(tǒng)為貴公司建立網(wǎng)上全景展示房屋和周邊環(huán)境的平臺，降低帶客戶看房的成本，增加您的客戶，并為您的客戶提供最好的服務(wù)。

3、動感橫幅廣告其藝術(shù)效果讓你過目不忘

房地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)通過自身建立的網(wǎng)站，或者通過其他網(wǎng)站廣告等手段，對產(chǎn)品進(jìn)行廣告宣傳。這是繼報紙、廣播、電視后，進(jìn)行房地產(chǎn)廣告投放的第四個媒體。房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)廣告有其自身的特點和優(yōu)勢，這一點在銅川房產(chǎn)網(wǎng)上全面實現(xiàn)，如此藝術(shù)的廣告讓你不看都覺得可惜。

4、專題新聞讓更多的客戶認(rèn)可

利用銅川房產(chǎn)網(wǎng)或?qū)ｉT設(shè)計的網(wǎng)頁，進(jìn)行項目相關(guān)信息的，例如項目的建設(shè)進(jìn)度、最新的房產(chǎn)快報、樓盤的促銷信息，項目某些方案的意見征集等都可以迅速地出去。與傳統(tǒng)的信息媒介相比，網(wǎng)絡(luò)營銷的信息平臺不但可以信息，而且可以通過評論、在線留言等及時地獲得信息反饋，例如購房者與業(yè)主既可及時得知開發(fā)企業(yè)的決策方案，又能及時地對諸如房型設(shè)計、裝修標(biāo)準(zhǔn)等提出自己的意見，實現(xiàn)真正的互動營銷。在信息交換的基礎(chǔ)上，建立了業(yè)主與業(yè)主之間的交流平臺，即所謂的網(wǎng)上社區(qū)，以促進(jìn)小區(qū)文化的形成。

5、項目網(wǎng)站全程為項目建設(shè)宣傳服務(wù)

銅川房產(chǎn)網(wǎng)具有功能強大的智能項目網(wǎng)站功能，開通企業(yè)項目網(wǎng)站的將會為企業(yè)內(nèi)部管理帶來一種全新的模式，可自行管理。通過項目網(wǎng)站可以及時自主樣板房、樓盤快報、招聘信息等，對提升企業(yè)形象具有重大意義，從而使企業(yè)上網(wǎng)宣傳效果達(dá)到最優(yōu)化。

更重要的是，網(wǎng)絡(luò)的海量資訊，讓您想告訴消費者的品牌理念可以毫無保留地告訴，其中信息平臺與交流平臺既服務(wù)于目標(biāo)消費群又服務(wù)于業(yè)主，這說明了小區(qū)的信息將會有很大的交互性，購房者不但可以從廣告宣傳中了解樓盤，而且可以從業(yè)主的口碑中了解，因此，對想了解樓盤的客戶會有目的地來了解更多信息。

四、整合互補，網(wǎng)絡(luò)營銷的成長之道

篇7

第一節(jié)：投身地產(chǎn)的沖動

生活在繼續(xù)，無聊在延伸。

大學(xué)里睡在我上鋪的兄弟也到上海工作了，他的女友是上海知青的女兒，想在上海定居，于是他急吼吼地想買房，拉著我一起看房，因為首付款所限，當(dāng)時我們只在浦東、楊浦、虹口和普陀轉(zhuǎn)悠。

我想買房的想法遭到朋友們的一致反對，你才畢業(yè)兩年，急什么？想想也是，兩年了也沒攢下什么錢，都揮霍光了，我也不想逼著父母幫我籌首付款，買房的事竟不了了之。

捫心自問，那時候的房價真的不高，3500－5000元單價的房子隨處可見，首付兩成8－10萬就可以買到100平米左右的房子。房地產(chǎn)的形勢好的出乎我們的意料，我們看的房子，往往猶豫幾天，再去看就賣光了。

我敏銳地意識到，這是一個前景廣闊的行業(yè)，開始蠢蠢欲動。

這個時候，另一個真實的案例推動我下了決心。

有朋友在長三角的另一個城市的一家房地產(chǎn)公司已經(jīng)做了兩年，他的部門經(jīng)理77年出生的，打工3年開始單干，一炮打響，獲利頗豐。朋友給我算了筆帳：

一個樓盤總銷金額通常要1個億以上，銷售周期幾乎全部在1年之內(nèi)，開發(fā)商給公司的傭金在1－3％左右，拋去人員薪酬、稅收等成本，一個樓盤做下來，凈利潤至少要4、50萬以上。

靠，竟然有這等好事，有這么好做的生意！

事實上，大凡在02、03、04年在長三角抓住機會的房地產(chǎn)公司，無不賺的盆滿缽滿，朋友的部門經(jīng)理創(chuàng)業(yè)2年，到04年年初，搖身一變成為開發(fā)商，如今身價數(shù)千萬，開上了奔馳600。

當(dāng)然，今天，如果還有誰再想遇到這樣的好事，已是天方夜談，原因很簡單：

一是公司的數(shù)量暴增，傭金狂瀉，0.5％的傭金也會有大批公司撲上去搶著做，房地產(chǎn)的利潤已經(jīng)很普通了；

二是大背景風(fēng)云變幻，受宏觀調(diào)控影響，房子不好賣了，銷售周期拉長，而公司的成本卻在增加，錢顯然難賺多了；

三是那位仁兄也非一般年輕人所能比擬，可謂膽識過人。

沒有想太多，我“撲通”一聲跳進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)，從此，我的地產(chǎn)人生開始了。

第二節(jié)：我做了一個月“房地產(chǎn)小中介”

做地產(chǎn)之前，我已經(jīng)想著跳槽，期間外服向我推薦了幾家跨國藥企、醫(yī)療器械公司，面試倒也順利，命中了兩家。但是，我已志不在此，我所鐘情的地產(chǎn)業(yè)的大門始終禁閉，針對營銷策劃職位投遞的幾份簡歷杳無音信。

唉，沒有從業(yè)經(jīng)驗，很難敲開房地產(chǎn)業(yè)的大門。怎么辦？我一邊開始在網(wǎng)上搜索資料，研究房地產(chǎn)營銷策劃案例，一邊絞盡腦汁，想破了腦袋，尋找擠進(jìn)地產(chǎn)業(yè)的方法。

最終，別無它法，我決定破釜沉舟，從最底層做起。看見一家香港公司招聘中介業(yè)務(wù)員，我投遞了簡歷。沒多久，打電話通知我面試，讓我郁悶的是，面試居然就在兩個門店中進(jìn)行，主考官分別是區(qū)域經(jīng)理和店長——兩個和我差不多大的上海小姑娘，大概那時候本科生做房地產(chǎn)中介的還不多，加之我的簡歷看上去很美，兩個女孩都對我為什么想做房地產(chǎn)中介有著濃厚的興趣，我厚著臉皮吹開了：

“一、我想多賺錢，據(jù)說做中介一個月做一、兩萬一點也不稀奇；二、中國的房地產(chǎn)發(fā)展波瀾壯闊，前景一片大好，我有著足夠的信心找到自己的坐標(biāo)……”

兩個小姑娘先后都給我逗樂了，捂著嘴巴想笑又不好意思笑出來。結(jié)果，我自然混進(jìn)去了，領(lǐng)導(dǎo)是兩個和我差不多大的小姑娘，還得管老業(yè)務(wù)員叫“師傅”，真是暈菜，名副其實的“房地產(chǎn)小中介”！

做中介的第一件事是做市調(diào)。炎炎酷暑，我和幾位新同事，跑遍了虹橋的大街小巷，對新老樓盤逐一調(diào)查售價、戶型及其它基本狀況，晚上回到店里畫地圖，逐一把樓盤的名稱、售價標(biāo)上去。幾天下來，就曬脫了一層皮，期間有人吃不了苦紛紛走人。

做中介的第二件事是發(fā)海報。天橋上，馬路邊，社區(qū)門口，都留下了我奔波的身影。還記得在淮海西路派發(fā)海報時，正好給以前的老同事撞見，一時感到極度羞愧，恨不得找個地縫鉆進(jìn)去。

做中介的第三件事是開發(fā)客戶，方式是掃樓。提著一包海報，在保安眼皮底下混進(jìn)小區(qū)，認(rèn)準(zhǔn)一幢樓，坐電梯到頂層，然后一層一層逐戶往門縫里塞海報。偏偏虹橋地區(qū)多為高檔社區(qū)，很多時候連大門都混進(jìn)不去，即使進(jìn)去了開始塞海報，往往讓保安從監(jiān)禁系統(tǒng)里發(fā)現(xiàn)，很快灰溜溜地給趕了出來。

那短短的一個禮拜，終身難忘，每天都為一種莫名的羞辱感所包圍，每天，我都不停地問自己，值得嗎？值得嗎？值得嗎？

幾年后，我看到資料有香港著名行老板也做過同樣的工作，心里平衡了許多。

經(jīng)過這三關(guān)，新人已經(jīng)濾去一半，不少人逃之夭夭。接下來，又面臨著的挑戰(zhàn)，沒有客戶，沒有可供出售或者出租的房源，因為通過上述方法想開發(fā)出客戶幾乎不可能。

沒有不可能完成的目標(biāo)，素來是我的信念。不同于其他同事，我另辟蹊徑，晚上回到住所，在上海熱線上搜索個人房源信息，先發(fā)郵件或者手機短信，真誠地告知房東，我想盡快幫他把房子租出去或者出售，保證為他提供最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，再電話聯(lián)絡(luò)，竟有不少人同意與我簽訂出租或出售委托書。僅僅3、4天，我的房源飆升，多的讓老同事眼紅，店長也格外關(guān)照我，優(yōu)先推薦我的房源上了公司統(tǒng)一刊登的《新聞晨報》廣告，自然有客戶來電來訪咨詢。

不出一周，我開單了，有個客戶在我這里買了套三房，三天后又通過我把正在居住的兩房賣了。第二筆生意成交后，他們?nèi)艺埼以诨春Ｂ访懒珠w吃了頓飯，我們成了很要好的朋友。

我又開始發(fā)簡歷，目標(biāo)職位：營銷公司策劃文案，并偷偷參加面試。

接下來的兩周陸續(xù)又成交了幾單，有租賃也有買賣。月末，結(jié)算傭金，我凈賺7000塊，在全公司幾十家門店的同期新人中遙遙領(lǐng)先。

第31天，我辭職了，結(jié)束了我的“房地產(chǎn)小中介”經(jīng)歷。

第三節(jié)：混在臺資房地產(chǎn)營銷公司

還在做中介的時候，我就瞄準(zhǔn)了××房地產(chǎn)營銷公司，臺資背景，在全國各地了不少樓盤，年銷售金額有數(shù)十億，業(yè)內(nèi)有一定知名度。有了這家公司的從業(yè)背景，在房地產(chǎn)界幾乎就是一張通行證，當(dāng)年我的同事如今分步于上海幾乎所有知名公司。

××公司招聘的職位是企劃文案，為了獲得面試機會，我寫了封極其煽情的《渴望擁抱我的地產(chǎn)人生》，直接寄給了老板，很快獲得了面試機會。

面試只有一輪，主考官是一個40多歲的臺灣男人老×，副總兼企劃總監(jiān)，典型的廣告人特質(zhì)，非常感性，我們一見如故，相見恨晚，溝通過程十分愉快。最后，他對我說：

“對基本工資有何要求？”

那一刻，我激動的有些眩暈，我早知道臺資公司普遍薪酬水平較低，但眼前的收入對我來說已經(jīng)無關(guān)緊要了，我從容答道：

“您看著辦，隨變給！”

“哈哈，我來大陸6年，你是唯一不在薪水上與我討價還價的年輕人，我決定錄用你！”

出了大門，我給最要好的同學(xué)打了個電話：

“兄弟，我趟進(jìn)了另一條河流，我的地產(chǎn)人生真正開始了！”

做著自己喜愛的工作，我如魚得水，每天，都下班很晚，常常深夜最后一個離開辦公室。我把公司登陸中國內(nèi)地市場6年來所有的項目策劃報告、執(zhí)行細(xì)案與提案全部借出來，研讀數(shù)遍。感謝網(wǎng)絡(luò)，有著無數(shù)的房地產(chǎn)營銷案例可供借鑒、學(xué)習(xí)。第2個月，我就升職了，被老板提為文案指導(dǎo)，開始執(zhí)行項目提案并帶新人。

這一待，就是一年多，為我打下堅實的房地產(chǎn)營銷基礎(chǔ)。

老×與我無話不說，常常一起喝酒，K歌，我成了他在大陸最投緣的好兄弟。 第七篇：陰差陽錯混進(jìn)咨詢公司，游歷全國

第一節(jié)：桃園三結(jié)義，兄弟情深

寫下這一節(jié)小標(biāo)題的時候，我在想，兩位兄弟，你們一定會有機會看到我的故事。我想對你們說，兄弟，謝謝，因為你們，我的人生才更加精彩。

早在2001年下半年，就與T、Z兩位兄弟相識了。他們的經(jīng)歷十分曲折，一直輾轉(zhuǎn)漂泊于全國各地，不懈追尋著自己的夢想。如今，他們創(chuàng)業(yè)已初步小成，公司搬到了陸家嘴，多年的努力得到了回報。

與他們第一次吃飯，在福州路上的一個飯店，我喝的酩酊大醉。盡管酒量很小，但是，我生性豪爽，酒逢知己千杯少，不醉不歸是我的風(fēng)格。

隨著交往的增多，我們驚喜的發(fā)現(xiàn)，三人十分的投緣，讓我有種錯覺，夢回古代，金戈鐵馬，兄弟三人，桃園結(jié)義，從此手足情深。我們都野心勃勃，都有著共同的目標(biāo)——創(chuàng)業(yè)，不惜一切代價，掃清一切障礙獲得成功。當(dāng)然，我也注意到，他們的關(guān)系更親密無間，很多方面我與他們的想法并不一樣，游離于外。

2003年下半年開始，我們?nèi)说慕煌宇l繁，開始籌劃一起創(chuàng)業(yè)。其時，T在一家著名的本土營銷咨詢公司×××已經(jīng)做了2年，深得老板賞識，Z則是一家著名快速消費品公司的大區(qū)銷售經(jīng)理。客觀的說，他們的市場營銷經(jīng)驗，要遠(yuǎn)勝于我，特別是社會經(jīng)驗，我更無法企及。

T認(rèn)為咨詢可以鍛煉很多，有助于創(chuàng)業(yè)，而且他非常享受做咨詢的快樂，在他的引薦下，Z與我先后去了×××。就這樣，迷迷糊糊，我一腳踏進(jìn)了咨詢業(yè)，看到不一樣的世界，體驗到不一樣的人生。

從臺資的房地產(chǎn)營銷公司離職的時候，我請老×喝酒，感謝他為我的人生開啟了一扇大門。一幫年輕的男女同事也參加了聚餐，氣氛有點傷感，那是一幫單純聰明的男孩、女孩，大家一直是很好的朋友。

第二節(jié)：拼命三郎、營銷菁英薈萃的團(tuán)隊

×××公司的老板×老師是一個傳奇人物，曾威名顯赫，創(chuàng)業(yè)數(shù)次，屢敗屢戰(zhàn)，最終在營銷咨詢業(yè)再次顯示出其與生俱來的商業(yè)天賦。

一大批優(yōu)秀的營銷菁英惺惺相惜，聚集到他的旗下，在一種激情彭湃和理想主義的企業(yè)文化背景下，公司上下，無不以加班為榮，無數(shù)個不眠之夜，一大幫同事在會議室吞云吐霧，熱烈地討論項目運營，毫無倦意。

短短幾年，×××公司迅速做大，躋身中國本土頂級營銷咨詢公司之列，服務(wù)了一大批全國性優(yōu)秀企業(yè)和知名品牌。

寫到這里，我想×××公司的老板和老同事極有可能看到我的故事，在此，我忠心祝福你們一路走好。

第三節(jié)：浦東源深路1155號，德隆上海總部

2003年底，德隆集團(tuán)創(chuàng)業(yè)17周年，正是這個民企帝國最輝煌的時期：

控股6家上市公司和12家金融機構(gòu)；

跨越14個產(chǎn)業(yè)；

搭建了一個1200億元之巨的金融和產(chǎn)業(yè)帝國；

管理著300多家子公司。

對于這家中國最大的民營企業(yè)之一，我神往已久，一直想親眼近距離看一看。

2003年底，機會終于來了。公司正在與德隆的某一個子公司有了合作，開展為期數(shù)年的營銷咨詢。我得以有機會親身到了浦東源深路1155號，德隆上?？偛俊?/p>

德隆大廈耗資3億之巨，雖然不高，但其內(nèi)部氣勢、開闊感遠(yuǎn)勝于許多五星級酒店，印象最深刻的是大廈內(nèi)部那顆參天大樹，感受只有兩個字：“震撼！”

我思考，是一種什么樣的力量，讓一家小企業(yè)在十幾年中，成長為龐然大物？

到今天為止，還沒有哪個民營企業(yè)的倒塌能夠像德隆一樣引起轟天巨響。唐氏兄弟的失敗，讓人唏噓，扼腕長嘆。

第四節(jié)：大連、溫州、義烏……一路走過

由于工作關(guān)系，常常出差，走在異鄉(xiāng)的街頭，每一個城市都是一道獨特的風(fēng)景。

在大連，走過星海廣場，走過俄羅斯風(fēng)情一條街，我見到了那位農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化民營企業(yè)老板，從養(yǎng)豬大戶起步，到身價幾個億，一路走過來，近距離接觸，能夠感受到他的從容、淡定與極其的自負(fù)。

對溫州，有著一種特殊感情，龍灣、柳市、龍港，一路走馬觀花，甌江上的帆影在眼前飄過……

這是，誕生了均瑤、正泰、德力西、莊吉、紅蜻蜓…….

這里，創(chuàng)造了多項中國第一乃至世界第一；

這里，有200多萬人走出去，分布于世界各地。

……

這是一方神奇的土地，我見到了幾位企業(yè)家、小商人，都自負(fù)而偏執(zhí)。

義烏，永不落幕的博覽會。

城市比我想象的干凈許多，小商品市場次序井然，銀行多于米鋪，奔馳寶馬等名車隨處可見…..

每天成億流動的真金白銀，占了浙江全省現(xiàn)金總流量的三分之一；

早在2001年左右，每1000個義烏人中就有一個人擁有一輛奔馳或者寶馬……

“嘆為觀止”是我真實的心里寫照。

東陽，義烏的近鄰，中國十大富豪郭廣昌的故鄉(xiāng)。

從車窗外張望橫店，這是一片什么樣的土地？孕育了郭廣昌、徐文榮那么聰明的人。在上海灘，郭廣昌這個出身寒門的農(nóng)家子弟用了10年時間，就一躍成為中國企業(yè)界的領(lǐng)軍人物。

2004年早春，桃花在風(fēng)中含苞欲放，走過橫店——美麗的江南小鎮(zhèn)，我思緒萬千，感慨良多…….

第五節(jié)：融不進(jìn)咨詢業(yè)

短短3年多的經(jīng)驗，不足以支撐我成為一名優(yōu)秀的咨詢師。

而且，最重要的是，我根本就不喜歡做咨詢師，個人觀點，總覺得咨詢師是為他人做嫁衣裳，有點像古代的門客或者師爺。

咨詢行業(yè)中許多從業(yè)者，非常聰明，也很在意自己專家的身份，喜歡不斷的在媒體上發(fā)表文章，剖析幾乎所有知名企業(yè)、知名品牌的成功、問題和困境，借勢提升話語權(quán)和知名度。這一點與郎咸平的做法，比較相似。

說到郎咸平，我個人不太欣賞其為人。三四年以前，郎咸平還偏居香港一隅，在一間四壁油漆斑駁的辦公室里湊著熒光燈工作，算不得是個很有名氣的大學(xué)教授。

如今，在公眾、媒體前郎教授是一個有良知的學(xué)者，風(fēng)光無限，成了電視節(jié)目主持人，每周直播自己的財經(jīng)評論。他毫不隱諱地表示“我喜歡做明星的感覺”。

在炮轟德隆、海爾、TCL、格林柯爾后，郎咸平公布了下一批“炮轟”的目標(biāo)：北大方正、清華紫光、三九集團(tuán)以及民企南京斯威特和上海的復(fù)星實業(yè)。一年過去了，為何未見動靜？迫于某種壓力？我不得而知，學(xué)者不能把企業(yè)家作為敵人，這種做法已超出了學(xué)術(shù)研究的范疇，這是不嚴(yán)謹(jǐn)?shù)?，是對企業(yè)的一種不負(fù)責(zé)任。

中國的企業(yè)發(fā)展異常艱辛，而公眾又缺乏理性，普遍存在“仇富心理”，郎咸平通過所謂的“爆炸性”的東西來引起轟動，對企業(yè)進(jìn)行打擊，德隆系、格林柯爾系先后倒塌。這些企業(yè)固然本身很脆弱，但是，出師未捷身先死，常使英雄淚滿襟，至少，唐氏兄弟、顧雛軍是有夢想的先行者。

扯遠(yuǎn)了，說到底，我個人并不喜歡咨詢業(yè)，一點感覺都找不到，很難融進(jìn)去。但是，并不妨礙我對咨詢行業(yè)及其從業(yè)者的尊重，短短幾個月中，近距離接觸許多著名企業(yè)、著名品牌的營銷實戰(zhàn)案例，甚至親身參與，對我來說，可謂大開眼界，收獲頗豐。

第六節(jié)：漸行漸遠(yuǎn)，兄弟分道揚鑣

2004年春節(jié)剛過，T、Z加緊了創(chuàng)業(yè)的步伐。這時候，我們與他們的矛盾、紛爭也開始爆發(fā)。

也許，我們的成長背景、工作經(jīng)歷太不一樣了。

也許，我們的理念、價值觀大相徑庭，很難磨合。

也許，他們太強勢，從來沒有真正把我看作平等對話的合作伙伴。

也許，我個性極強，根本就不能容忍自己屈于別人的思想體系之下。

也許，也許太多了……

總之，我們沒有走到一起，相互放棄，他們倆開創(chuàng)了自己的事業(yè)，我則選擇離開。

2004年5月初，我和T在上海龍華寺前的廣場上散步，相比Z，他和我的關(guān)系要更融洽，但我們的思想對抗也最激烈，對于我的離去，他或多或少有不小的遺憾。他感慨萬千：

“也許，對于我們來說，最好的選擇是，將來能夠在高爾夫球場上一起揮桿?！?/p>

我笑了，禪是一枝花。功名利祿，轉(zhuǎn)眼成空。成敗得失，其實于我并不重要，我只是在經(jīng)歷一種過程，如此而已。 第八篇：回歸地產(chǎn)，見證長三角地產(chǎn)風(fēng)云

2004年春，我回到了地產(chǎn)行業(yè)，在××地產(chǎn)公司擔(dān)任策劃部經(jīng)理，那是我第一次真正意義上單槍匹馬，帶兵打仗。

與臺灣公司不一樣的是，××公司的理念是策劃指導(dǎo)銷售，策劃部的職能幾乎囊括了市場研究、產(chǎn)品規(guī)劃、項目策劃、廣告創(chuàng)意、案場管理等房地產(chǎn)營銷體系中的整個鏈條。

公司在上海及附近的幾個城市，有7、8個項目同時操盤，有正在強銷的，也有做前期建筑規(guī)劃、產(chǎn)品建議的，忙的幾乎沒有一天休息時間，無休止的開會、討論、提案、寫報告、出差。盡管疲憊不堪，但我卻有一種從來沒有過的充實感，這是我這么多年來最喜愛的工作，就如同戀愛，尋尋覓覓多年，猛然遇到了意中人，一見鐘情，再難舍去。

2004年下半年，公司在上海一個項目開盤，讓我見識了前所未有的瘋狂，直看的心驚肉跳。那是一種什么樣的場景啊：

浩浩蕩蕩的人群通宵排隊，幾十個售樓員都忙不過來，銷控板上全線飄紅，一天就狂銷數(shù)百套。

豪情萬丈的上海樓市！

徹底瘋狂的上海樓市！

2004年夏天過后，長三角除上海以外的城市，已經(jīng)開始略顯寒意，公司異地項目，囊括了寫字樓、別墅和普通住宅，在售的銷售業(yè)績平平，前期的人力又跟不上。我主動向老板請命，常駐×城——我非常喜歡的一個城市。

在售項目的數(shù)次開盤，前期項目如何創(chuàng)造產(chǎn)品核心競爭力，在×城的日子，讓我對房地產(chǎn)營銷的認(rèn)第九篇：兄弟再度攜手，我踏上了創(chuàng)業(yè)不歸路

第一節(jié)：走還是不走？我又一次站到了人生的十字路口

2004年10月底，T、Z跟蹤了一年的房地產(chǎn)項目有了眉目，因為他們的團(tuán)隊無人有房地產(chǎn)營銷實戰(zhàn)經(jīng)驗，盛情邀請我作為操盤手加盟。

走還是不走？我又一次站到了人生的十字路口，深夜，我在梧桐大道上焦慮地來回渡步，這一走，有太多的顧慮：

于情感上，對不住公司總經(jīng)理的栽培，我是他新上任時招聘的，寄予厚望，所以盡管營銷總監(jiān)脾氣不好，較難相處，我一直忍了，因為我不想讓總經(jīng)理失望，這一走，讓他在董事長面前將十分的難堪；

于職業(yè)道德上，對不住公司，在×城的幾個項目正如火如荼，但人手嚴(yán)重短缺，當(dāng)?shù)匾粫r招不到合適的人，這一走，短期內(nèi)沒人頂上，公司將陷入被動；

于收入上，操盤了這么多項目，熬到春節(jié)，將會有相當(dāng)可觀的項目獎金進(jìn)帳，這一走，雞飛蛋打，損失慘重；

于未來，我無法預(yù)測，在我和T、Z之間，隱隱約約，總覺得缺乏一種信任，這一走，前途未卜。而且項目操盤也是用T、Z的公司品牌，利潤大頭歸他們，論賺錢，未必比我打工強，論品牌，我一無所獲。

4年來，我是第一次如此的猶豫。盡管有太多的顧慮，最終我還是毅然辭職，直奔項目所在地，一個北方小城。

第二節(jié)：力破單日售房記錄，項目成功了

到了北方小城，這才發(fā)現(xiàn)，T、Z的公司還沒有與開發(fā)商簽訂合同。

于是，馬上市調(diào)、收集資料，連夜撰寫策劃報告，第2天的提案讓那個北方小城開發(fā)商老總眼界大開，興奮的直鼓掌。作為簽訂營銷策劃合同的必要條件，我向開發(fā)商提供了建造售樓處的施工圖。后來，T、Z總覺得給了我莫大的恩惠，我想他們早已忘卻這些細(xì)節(jié)了，我的介入加快了合同的簽訂。

我一個人留在了北方小城，全程操盤項目。

針對小城市房地產(chǎn)市場特點，我有針對性的提煉出5大獨創(chuàng)性賣點，一舉擊中市場的興奮點。開盤當(dāng)天，人山人海，力破這個城市單日售房記錄。

開盤后，我又完全摒棄“假、大、空”形式，針對產(chǎn)品特點乘勝追擊，制作了一系列軟文，開發(fā)商的老總兼政府要員，看到軟文后，只說了一句話：

“好！很有才氣！”

這些新穎別致的軟文，再一次引爆市場，掀起銷售熱潮。

項目成功了。

第三節(jié)：青梅煮酒，一段江湖恩怨

遙想三國，曹孟德與劉玄德曾青梅煮酒論天下英雄。我萬沒想到，是是非非，竟與T、Z惹出一段江湖恩怨。

項目雖然成功了，但我與T的矛盾在加劇，兩個人就像火藥桶，一見面就吵架，甚至發(fā)展到幾乎無法當(dāng)面對話的地步，只能通過電子郵件溝通。

其實，現(xiàn)在回想起來，我和T似乎沒什么理由吵架，但是客觀分析，我們倆缺乏一種默契的信任，而且個性太強了，都極其自信甚至自負(fù)，誰也不服誰，當(dāng)然，還有非常關(guān)鍵的一點，T從來沒有在真正意義上和我平等對話，一再打擊我的自尊，徹底激怒了我。

此后，發(fā)生的事情更是不可收拾。T的公司在與開發(fā)商簽訂的合同中，要求必須派駐一名案場銷售經(jīng)理。T的公司在上海招聘了很久，也沒找到一個人愿意到距上海近千里之遙的北方小城，我也多方招聘未果。

作為項目總監(jiān)，我已經(jīng)一個人應(yīng)付了2個多月，開發(fā)商盼星星，盼月亮，一直等不來銷售經(jīng)理，盡管項目進(jìn)展很順利，盡管開發(fā)商很滿意項目策劃，但是開發(fā)商老總作為政府要員，覺得T的公司不尊重他，倍感面上無光，給我們下了最后通諜。無奈之中，等我到南京，招聘了一名銷售經(jīng)理再回到小城的時候，開發(fā)商告知我：

“你們未遵守合同，由于銷售經(jīng)理一直沒有出現(xiàn)，現(xiàn)終止合作！”

T、Z認(rèn)定我從中作梗，想搶單，矛盾就此激化。大半年下來了，我一直未作任何解釋。

今天，回首那段恩怨，對我來說，只是一種經(jīng)歷，一切的順風(fēng)逆流會相忘于江湖。 第十篇：創(chuàng)業(yè)一年間，如履薄冰，如臨深淵

關(guān)于創(chuàng)業(yè)，我不想說太多，這一年間深刻體會到：

就像我們學(xué)滑雪時往下跑一樣，稍不小心就會摔進(jìn)萬丈深淵。危機就在明天，危機可能幾個小時內(nèi)就會發(fā)生。

一年間，發(fā)生了很多事，粗略總結(jié)時間線條如下：

2004年11月5日，正式辭職，踏上了不歸創(chuàng)業(yè)路。

2005年2月5日，歷經(jīng)2個月，與他人合作項目運營成功，但也終止了與開發(fā)商的合同。

2005年2月－3月，開始自主創(chuàng)業(yè)，輾轉(zhuǎn)于幾個城市之間，完成了公司介紹撰寫，建起了公司網(wǎng)站。

2005年4月，發(fā)現(xiàn)“相戀半年的女友”周旋于數(shù)個男人之間，說了很多謊話，甚至連畢業(yè)學(xué)校、家庭住址都是假的，徹底失望，與其決裂，陷入迷茫與困惑之中。

2005年5月－6月，有了合作伙伴，統(tǒng)一了公司品牌，輾轉(zhuǎn)于上海、江蘇、山東、安徽的多個城市，不停地談判，被騙了很多策劃方案，盡管提案效果大多令人滿意，讓開發(fā)商興奮地鼓掌，但真正快簽約時，客戶往往退縮，一次次體會到開發(fā)商特別是爆發(fā)戶、土包子開發(fā)商的厚顏無恥與誠信缺失。期間拒絕了他人的投資意向，原因很簡單，他們想控股。

2005年7月，山東項目談判長達(dá)兩周，最終錯綜復(fù)雜的開發(fā)商、建筑商關(guān)系讓我退縮，功敗垂成。我立下誓言，如果項目拿不下來，今生我絕不登上泰山，直到今天，還沒有等來登上泰山，舉杯相慶的機會。

2005年8月－9月，簽訂S城、Y城兩個項目合同，長長松了口氣。

2005年10月，兵敗南京。在參加一個跟蹤長達(dá)3個月的商業(yè)項目競標(biāo)時，得票數(shù)遙遙領(lǐng)先，開發(fā)商卻出爾反爾，一瞬間變卦，從尋策劃公司變?yōu)檎夜竞献?，盡管預(yù)期利潤看上去很美，商業(yè)項目的巨大風(fēng)險不容忽視，權(quán)衡再三，決定放棄。心里非常不甘，這個項目是一年來，投入心血最多的，前前后后出差十幾趟，三個人一遍遍修改提案，這樣的結(jié)果實在難以接受。

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2005年11月，明確了下一步的發(fā)展戰(zhàn)略，決定暫時放棄上海、南京等大城市，專注于小城市，受宏觀調(diào)控影響，預(yù)計未來一年內(nèi)長三角大城市地產(chǎn)策劃、公司的日子將會很難過。

正如任正非所說：“失敗這一天是一定會到來，大家要準(zhǔn)備迎接，這是我從不動搖的看法，這是歷史規(guī)律?！眲?chuàng)業(yè)一年間，我所做的事便是先活下去，并延緩失敗、危機的到來，活的長一點。 后記：留不住的過去，看得見的未來

2005年11月5日，對我來說是一個值得紀(jì)念的日子，這一天，我創(chuàng)業(yè)整整一周年。

不知道為什么，這幾天，有一種沖動，想轉(zhuǎn)身審視一下過去，冥冥之中，有一種力量推動我一鼓作氣，在3、4天內(nèi)寫下了這5年半的故事。

未來的人生才是值得憧憬的美好，在短暫的休息調(diào)整后，我還是要鼓足勇氣面對未來，面對新的現(xiàn)實。從華為流傳出來的一段話一直激勵著我：

在沙漠里，在高原上，在繁華的都市，在貧瘠的農(nóng)村，等著我們的都是困難。我們的責(zé)任就是披荊斬棘，用生命、熱血去鋪筑我們未來的發(fā)展之路。勝則舉杯相慶，敗則拼死相救。狹路相逢勇者勝，燒不死的鳥就是鳳凰！當(dāng)我們的生命點燃成熊熊大火時，我們的企業(yè)已經(jīng)遍及全球。我可以驕傲地說：我今生無怨無悔！

借用一個相識多年老友的話紀(jì)念我5年半的故事：

我們的際遇不盡相同，相同的是漂泊的感覺，生存的艱辛，還有不滅的希望！

（完）

篇8

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；項目成本；控制

0引言

伴隨著我國城市建設(shè)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)入了蓬勃發(fā)展的階段。在我國，由于國家對土地市場以及房地產(chǎn)市場進(jìn)行了一系列的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須按照市場經(jīng)濟(jì)要求，通過投標(biāo)競拍的方式取得土地的使用權(quán)。一系列的措施使得房地市場的競爭更加激烈，因此加強房地產(chǎn)項目的開發(fā)成本控制，對于提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，增強企業(yè)的市場競爭力，合理利用土地資源，避免房地產(chǎn)市場泡沫以及避免國民經(jīng)濟(jì)的損失具有重要的意義。

1房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制概述

房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制是指通過一定的組織以及管理措施，確保房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制目標(biāo)得以實現(xiàn)。房地產(chǎn)開發(fā)項目成本主要是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了開發(fā)房地產(chǎn)所支出的全部費用的總和，主要包括項目準(zhǔn)備階段的土地使用權(quán)出讓金，征地以及拆遷補償，前期費用，建筑安裝工程費用，基礎(chǔ)設(shè)施費用，公共配套設(shè)施費用以及房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行組織和管理而產(chǎn)生的管理費用與財務(wù)費用以及房地產(chǎn)的銷售費用。房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制，就是在房地產(chǎn)項目的開發(fā)實施過程中，對于各種費用進(jìn)行管理，從而確保預(yù)先計劃的成本目標(biāo)得以實現(xiàn)，提高房地產(chǎn)企業(yè)的利潤收益。

2房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制影響因素

（1）土地成本。房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地成本主要是指土地使用權(quán)出讓金與拆遷及各項征地補償費用。隨著城市土地資源的不斷減少，以及國家土地紅線的有力控制，土地成本價格不斷上漲，已經(jīng)成為影響房地產(chǎn)開發(fā)項目的主要因素。根據(jù)相關(guān)資料統(tǒng)計，土地成本已經(jīng)達(dá)到了房地產(chǎn)企業(yè)項目成本的30%以上，因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須根據(jù)土地成本對開發(fā)項目成本進(jìn)行評估分析，并確定開發(fā)單位面積房產(chǎn)的土地成本，以此作為房地產(chǎn)項目實施的可行性分析參考依據(jù)。

（2）建筑安裝工程成本。建筑安裝費用主要是指建筑安裝工程建設(shè)的總，包括建筑工程建設(shè)費用，設(shè)備與安裝成本，室內(nèi)外的裝修工程成本。在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，建筑安裝工程成本占總成本的比例較大，隨著我國國內(nèi)建筑原材料價格的不斷上漲，建筑安裝成本也隨之增加，因此，建筑安裝工程費用也是房地產(chǎn)開發(fā)項目的重要影響因素。

（3）基礎(chǔ)設(shè)施及公共配套設(shè)施成本?；A(chǔ)設(shè)施以及公共配套設(shè)施成本是指房地產(chǎn)開發(fā)項目的輔助設(shè)施成本，主要包括水電暖氣的安裝成本，道路綠化以及排水環(huán)衛(wèi)等成本支出。

（4）財務(wù)以及管理費用。房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務(wù)費用主要是指為開發(fā)項目籌集資金進(jìn)行貸款所支付的利息以及各項手續(xù)費用，管理費用主要是指房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目管理以及經(jīng)營活動的各項費用支出。由于房地產(chǎn)開發(fā)項目投資的周期長，投資金額巨大，因此財務(wù)以及管理費用也是房地產(chǎn)開發(fā)項目成本一項重要組成，在制定成本控制目標(biāo)時必須加以考慮。

（5）房地產(chǎn)開發(fā)項目期間的各項稅費。我國房地產(chǎn)開發(fā)項目的主要稅費有耕地占用稅，城市土地使用稅，土地增值稅，城市維護(hù)建設(shè)稅，企業(yè)所得稅，印花稅以及營業(yè)稅等，稅費種類較多，因此，在開發(fā)項目的投資環(huán)節(jié)應(yīng)該充分考慮各項稅費，并制定相應(yīng)的稅務(wù)籌劃，并將其作為成本控制組成的一部分。

3房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制完善措施

（1）加強設(shè)計階段的成本控制管理。對于房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，設(shè)計對于項目的投資效益起到直接的影響作用，例如房地產(chǎn)建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，建設(shè)工程量以及招投標(biāo)的限額等工程設(shè)計直接關(guān)系到工程成本的高低，因此必須加強房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計階段的成本控制管理。在房地產(chǎn)項目設(shè)計階段，對于方案的設(shè)計以及工程設(shè)計實施招投標(biāo)方式，設(shè)計原則應(yīng)該遵循在保證工程設(shè)計安全合理實用的前提下，盡可能選擇施工成本較低，便于實施項目成本控制的方案。其次，應(yīng)該做好設(shè)計施工圖的審核工作，并采取一定的限額措施，在施工圖設(shè)計中，根據(jù)國家或者地方的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，對于建筑的外型，結(jié)構(gòu)等技術(shù)圖紙文件進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計，已盡可能的節(jié)省施工成本，提高施工作業(yè)效率。

（2）房地產(chǎn)開發(fā)項目施工階段的成本控制。首先，加強房地產(chǎn)項目的施工現(xiàn)場管理。優(yōu)化施工組織設(shè)計，結(jié)合施工現(xiàn)場的實際作業(yè)條件，統(tǒng)籌安排各項資源，做到施工組織設(shè)計的技術(shù)可行經(jīng)濟(jì)合理。對于重要的分部或者分項工程進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)可行性分析，盡可能的節(jié)省施工成本，提高工程投資的利用效率。其次，加強工程項目建設(shè)施工材料的管理。施工原材料作為房地產(chǎn)項目成本的重要生產(chǎn)性支出，在房地產(chǎn)項目施工成本中占有較大比例，因此，加強材料的成本管理，對于房地產(chǎn)項目的總體施工成本控制具有重要的作用。材料的采購以及加工運輸，結(jié)合房地產(chǎn)工程建設(shè)規(guī)模以及施工實際情況，確定材料采購總量以及供應(yīng)單位，必要情況下建立材料采購的招投標(biāo)制度。第三，加強施工階段的工程量簽證的監(jiān)督與管理。對于房地產(chǎn)項目的工程變更，必須建立完善的簽證管理制度，明確工程預(yù)算管理部門的職權(quán)責(zé)任分工，對于工程索賠，加強對工程索賠的預(yù)見性以及索賠的審查管理，做到工程量簽證的處理及時管理完善。

（3）房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工結(jié)算階段的成本控制管理。由于房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工階段的成本已經(jīng)發(fā)生，因此，竣工階段的成本控制應(yīng)該重點加強項目的審核階段，對于按照設(shè)計施工圖紙以及招投標(biāo)文件與合同規(guī)定完成的，必須開具竣工驗收單。對于材料的價格波動以及竣工調(diào)價的審定，應(yīng)該加強工程簽證以及預(yù)算的清理工作，嚴(yán)格按照合同規(guī)定，確定各項規(guī)費的的審查以及尾款會簽管理，確保結(jié)算質(zhì)量。

（4）完善房地產(chǎn)項目的銷售階段的成本控制。房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售階段的成本控制主要是針對各項銷售費用的控制管理。隨著市場競爭的激烈化，房地產(chǎn)廣告宣傳力度逐步加大，費用支出也呈現(xiàn)不斷增長的趨勢，對于房地產(chǎn)開發(fā)項目的整體成本也具有重要的影響作用。銷售階段的成本控制主要集中在選擇優(yōu)秀的銷售機構(gòu)，制定合理完善的營銷策劃方案以及媒體的選擇等方面。房地產(chǎn)銷售機構(gòu)的選擇必須熟悉項目所在地的市場，可以在短時間內(nèi)完成房地產(chǎn)項目的銷售計劃以降低銷售成本。房地產(chǎn)營銷方案的制定必須符合市場需求，可以通過建立體驗營銷模式，充分利用項目推廣宣傳費用。對于宣傳媒體的選擇，可以選擇網(wǎng)絡(luò)或者其他新型多媒體方式，以盡可能的節(jié)約宣傳廣告費用，對于實現(xiàn)房地產(chǎn)銷售項目成本控制也具有重要的意義。