導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫(xiě)好一篇房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)管理，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)管理；概念；內(nèi)容；策略；現(xiàn)狀

1 房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的概念

房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)是市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的一個(gè)重要分支。房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)與其他市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)一樣，也是個(gè)人和集體通過(guò)一系列的活動(dòng)，特別是某些創(chuàng)造性的活動(dòng)，同別的個(gè)人和集體交換產(chǎn)品和價(jià)值，以實(shí)現(xiàn)其經(jīng)營(yíng)目的的一種社會(huì)過(guò)程?？梢?jiàn)，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的實(shí)質(zhì)是以消費(fèi)者對(duì)各類(lèi)房地產(chǎn)商品的需求為出發(fā)點(diǎn)，企業(yè)通過(guò)有效地提供住宅，辦公樓，商業(yè)樓宇，廠房等建筑物及相關(guān)服務(wù)來(lái)滿足消費(fèi)者生產(chǎn)或生活，物質(zhì)和精神等的需求，以獲取一定利潤(rùn)的一種商務(wù)活動(dòng)。與一般商品市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)相比，房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的主要特點(diǎn)是其交換對(duì)象的特殊性，房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的客體是房地產(chǎn)物質(zhì)實(shí)體和依托、物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益等。

2 房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征

1）房地產(chǎn)市場(chǎng)是權(quán)益交易市場(chǎng)。

2）房地產(chǎn)市場(chǎng)是區(qū)域性市場(chǎng)。

3）房地產(chǎn)市場(chǎng)是不完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)。

3 房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的內(nèi)容

3.1 房地產(chǎn)市場(chǎng)研究分析

3.1.1 市場(chǎng)需求分析

通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查和預(yù)測(cè)，了解房地產(chǎn)市場(chǎng)近期或未來(lái)需求是什么。

3.1.2 房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境分析

分析房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)面臨哪些宏觀環(huán)境的影響，有利因素和不利因素各有哪些。

3.2 確定房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)目標(biāo)

在研究和分析市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，作出經(jīng)營(yíng)決策，包括選擇和確定房地產(chǎn)投資規(guī)模、投資方向、投資地區(qū)和地點(diǎn)以及投資方式。

3.3 項(xiàng)目決策

3.3.1 產(chǎn)品策略

確定和開(kāi)發(fā)滿足市場(chǎng)需求的房地產(chǎn)商品。

3.3.2 價(jià)格策略

根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求分析的情況，制定房地產(chǎn)價(jià)格，受?chē)?guó)家調(diào)控的房地產(chǎn)價(jià)格的確定應(yīng)符合國(guó)家規(guī)定。

3.3.3 銷(xiāo)售渠道選擇

選擇房地產(chǎn)租售的基本方式和途徑，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自行租售與委托房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)租售各有特點(diǎn)，要進(jìn)一步結(jié)合項(xiàng)目情況決定經(jīng)營(yíng)方式。

3.4 促進(jìn)銷(xiāo)售

確定和使用有效的信息傳遞促進(jìn)銷(xiāo)售的手段，如房地產(chǎn)廣告，房地產(chǎn)交易會(huì)等，提供售前咨詢(xún)服務(wù)，吸引租客或買(mǎi)家，促成房地產(chǎn)交易。

3.5 信息反饋和物業(yè)管理

提供售后服務(wù)和良好的物業(yè)管理，并搜集反饋信息，擴(kuò)大顧客群。

4 房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的基本過(guò)程

4.1 分析市場(chǎng)機(jī)會(huì)

4.2 研究和選擇目標(biāo)市場(chǎng)

4.3 制定營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略，包括產(chǎn)品定位，建筑設(shè)計(jì)

4.4 制定市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略，包括定價(jià)，銷(xiāo)售渠道選擇，促銷(xiāo)的策劃和計(jì)劃

4.5 執(zhí)行和控制市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)工作

5 我國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策略的現(xiàn)狀

目前，我國(guó)常用的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策略主要有房地產(chǎn)企業(yè)直接銷(xiāo)售、委托銷(xiāo)售和網(wǎng)絡(luò)銷(xiāo)售三種。

6 加強(qiáng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)管理的對(duì)策思考

6.1 對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確定位

房地產(chǎn)企業(yè)在每一個(gè)具體項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前就必須明確市場(chǎng)概念定位、形象定位、品牌定位、競(jìng)爭(zhēng)定位、價(jià)格定位、銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)與方式定位，并將其整合化形成整合定位。

6.2 采取合理的定價(jià)與付款方式

價(jià)格是房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃中直接影響盈虧狀況的決定因素，而付款方式又決了項(xiàng)目銷(xiāo)售后資金回籠的速度。因此，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的核心就是價(jià)格及付款方式制定。

6.3 價(jià)格的制定

價(jià)格的制定要考慮以下因素：一是心理價(jià)格的影響。二是在一定銷(xiāo)售周期內(nèi)的價(jià)格調(diào)整及控制。價(jià)格的調(diào)整幅度要視項(xiàng)目的具體情況而定。三是和同類(lèi)型競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的價(jià)格相比較。

6.4 付款方式

付款方式的著重點(diǎn)在于三個(gè)地方：一是用盡量寬松的付款方式吸引更多的人買(mǎi)得起并產(chǎn)生實(shí)際的購(gòu)買(mǎi)。二是使更多的對(duì)象選擇有利于發(fā)展商的付款方式購(gòu)樓，保證資金回籠的速度。三是通過(guò)付款方式的設(shè)計(jì)吸引買(mǎi)家早入場(chǎng)、早落定金。

6.5 采取有效地促銷(xiāo)策略

促銷(xiāo)策略可以達(dá)到如下作用：①傳遞信息②突出特點(diǎn)③擴(kuò)大銷(xiāo)售。總之，房地產(chǎn)促銷(xiāo)的目的就是刺激或增加消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)。

6.7 注重物業(yè)管理的保值增值作用

所謂物業(yè)管理，其根本宗旨是為全體業(yè)主和用戶提供及保持良好的生活、工作環(huán)境，并盡可能滿足他們的合理要求。物業(yè)管理是房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)素的重要組成部分，也是房地產(chǎn)項(xiàng)目整體銷(xiāo)售的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。

6.8 培養(yǎng)一支高素質(zhì)的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)管理隊(duì)伍

如何培養(yǎng)一支高素質(zhì)的營(yíng)銷(xiāo)管理隊(duì)伍，是我國(guó)每個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司必須面對(duì)的課題。首先，要提高營(yíng)銷(xiāo)決策者的分析能力，營(yíng)銷(xiāo)決策者要善于分析問(wèn)題；其次，要提高營(yíng)銷(xiāo)決策者的決斷能力。決策者要具備多謀善斷的能力；最后，要提高風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和控制風(fēng)險(xiǎn)的能力，要敢于承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。

7 加強(qiáng)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)管理的對(duì)策思路

7.1 品牌營(yíng)銷(xiāo)

目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，房地產(chǎn)品牌的作用日益凸現(xiàn)。品牌不僅是企業(yè)或產(chǎn)品標(biāo)識(shí)，更是寶貴的無(wú)形資產(chǎn)，能強(qiáng)化企業(yè)在市場(chǎng)和行業(yè)中的地位，并且在企業(yè)的兼并收購(gòu)、投融資等對(duì)外合作中發(fā)揮重要的作用，從而為企業(yè)創(chuàng)造更加良好的經(jīng)營(yíng)效益。

要建立良好的品牌，必須要以?xún)?yōu)良的品質(zhì)，適合的價(jià)格提高品牌美譽(yù)度；同時(shí)，兼以完善的售后服務(wù)提高品牌忠誠(chéng)度以及適當(dāng)?shù)臉?shù)立品牌形象的手段提高品牌影響力，以及參加各類(lèi)大型的房地產(chǎn)展銷(xiāo)會(huì)展示公司形象，推銷(xiāo)公司的樓盤(pán)等。

7.2 人文營(yíng)銷(xiāo)

房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)應(yīng)該是以人為本的，為顧客創(chuàng)造良好的環(huán)境，體現(xiàn)人文情懷。文化是人文的重要組成部分，深厚的文化底蘊(yùn)或高品位文化景觀和樓盤(pán)的結(jié)合可以給顧客以享受。人文的另一個(gè)方面體現(xiàn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與顧客的關(guān)系建立上。人文營(yíng)銷(xiāo)的第三個(gè)方面體現(xiàn)在為買(mǎi)主提供最大便利上。所以，從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)到售后的過(guò)程完整貫徹以人為本的原則，是提升銷(xiāo)售量的重要手段之一。

7.3 知識(shí)營(yíng)銷(xiāo)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)本著誠(chéng)實(shí)的原則定期開(kāi)展相關(guān)知識(shí)的宣講會(huì)，在宣講會(huì)前可以進(jìn)行問(wèn)卷調(diào)查，了解消費(fèi)者在此方面的困惑，在宣講會(huì)上可以針對(duì)調(diào)查結(jié)果要求相關(guān)專(zhuān)業(yè)人員先進(jìn)行房地產(chǎn)行業(yè)概況介紹，然后認(rèn)真耐心地回答消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)或有關(guān)樓盤(pán)的任何問(wèn)題，最后總結(jié)以上的內(nèi)容，達(dá)到讓消費(fèi)者獲得知識(shí)的目的。

7.4 綠色營(yíng)銷(xiāo)

居住環(huán)境的質(zhì)量已經(jīng)成為人們購(gòu)房時(shí)考慮的重要因素，企業(yè)紛紛提出以環(huán)境保護(hù)為營(yíng)銷(xiāo)理念，以綠色文化為價(jià)值觀，以綠色營(yíng)銷(xiāo)為核心的營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略。

在綠色營(yíng)銷(xiāo)上，對(duì)于單純的綠地的規(guī)劃是十分必要的。而針對(duì)目前能源緊缺而提出的綠色節(jié)能住宅的概念，同樣要運(yùn)用到綠色營(yíng)銷(xiāo)中，增加社會(huì)效應(yīng)。

7.5 合作營(yíng)銷(xiāo)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與很多單位存在利益關(guān)系。

首先，應(yīng)該積極與下游供應(yīng)商進(jìn)行聯(lián)系；第二，開(kāi)發(fā)商積極與金融信貸部門(mén)進(jìn)行聯(lián)合；第三，與其他開(kāi)發(fā)商進(jìn)行聯(lián)合造勢(shì)，形成雙贏的格局。

7.6 服務(wù)營(yíng)銷(xiāo)

對(duì)于房地產(chǎn)產(chǎn)品的服務(wù)也分為售前、售中、售后三個(gè)服務(wù)階段。在售前服務(wù)階段，首先應(yīng)該向每位潛在的消費(fèi)者提供真實(shí)的關(guān)于樓盤(pán)的資料，熱情地接受他們的咨詢(xún)，讓他們對(duì)所感興趣的樓盤(pán)有全方位地了解，從而有了初步的認(rèn)知和傾向；售中服務(wù)是開(kāi)發(fā)商必須提供符合協(xié)議規(guī)定質(zhì)量合格的商品房給用戶，并協(xié)助他們辦理相關(guān)手續(xù)；同時(shí)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)注意商品房產(chǎn)品的售后服務(wù)，對(duì)業(yè)主提出的問(wèn)題給予及時(shí)地反饋與維修，并自己成立物業(yè)公司或委托第三方物業(yè)管理，為業(yè)主提供安全、舒適、美觀的理想人居環(huán)境。

7.7 社會(huì)營(yíng)銷(xiāo)

社會(huì)營(yíng)銷(xiāo)觀念是隨著現(xiàn)在流行的可持續(xù)發(fā)展觀念提出來(lái)的，主張企業(yè)提供的產(chǎn)品和服務(wù)，不僅要滿足消費(fèi)者的市場(chǎng)需求或短期欲望，而且要符合消費(fèi)者的長(zhǎng)期利益，不忽視社會(huì)利益。

8 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策略的創(chuàng)新

在房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策略的創(chuàng)新中，需要注意幾個(gè)關(guān)鍵的因素。第一，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前的市場(chǎng)調(diào)查工作。第二，強(qiáng)化產(chǎn)品策略在營(yíng)銷(xiāo)組合中的地位。第三，突出企業(yè)差異。第四，合理利用價(jià)格策略。第五，積極拓寬營(yíng)銷(xiāo)理念。

篇2

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)；精細(xì)化管理

前言

房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用一般包括營(yíng)銷(xiāo)基建費(fèi)、營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu)運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)、銷(xiāo)售推廣費(fèi)、合同交易費(fèi)、銷(xiāo)售費(fèi)和策略營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)六個(gè)部分。

（1）營(yíng)銷(xiāo)基建費(fèi)——主要是指售樓部以及樣板房的基建。

（2）營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu)運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)——指維持房地產(chǎn)專(zhuān)職營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)開(kāi)支。

（3）營(yíng)銷(xiāo)推廣費(fèi)——指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了使開(kāi)發(fā)項(xiàng)目順利達(dá)到銷(xiāo)售目標(biāo)盡快回籠資金而投入的廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)費(fèi)、策劃顧問(wèn)費(fèi)等。

（4）合同交易費(fèi)——指預(yù)售合同或出售合同交易時(shí)開(kāi)發(fā)公司所需交納的交易手續(xù)費(fèi)用，而非代收代付客戶部分的交易費(fèi)。

（5）銷(xiāo)售費(fèi)——指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司委托公司進(jìn)行銷(xiāo)售所支付的傭金。

（6）策略營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)——指采取非常營(yíng)銷(xiāo)手段進(jìn)行促銷(xiāo)所產(chǎn)生的費(fèi)用。

1.營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用總額的精細(xì)化管理方法

這是對(duì)全部營(yíng)和銷(xiāo)的過(guò)程進(jìn)行協(xié)調(diào)和整合，避免從單一角度考慮所造成的重復(fù)投入。尤其是要強(qiáng)化預(yù)算控制，通過(guò)預(yù)算來(lái)統(tǒng)一協(xié)調(diào)費(fèi)用投入。營(yíng)銷(xiāo)環(huán)節(jié)包含了政府、市場(chǎng)投入、銷(xiāo)售和售后四個(gè)環(huán)節(jié)，每個(gè)環(huán)節(jié)都會(huì)耗用費(fèi)用資源，且呈現(xiàn)網(wǎng)狀式結(jié)構(gòu)。

1.1營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用精細(xì)化管理方法

對(duì)應(yīng)貫徹市場(chǎng)戰(zhàn)略的營(yíng)銷(xiāo)實(shí)施方案，擬訂投入計(jì)劃后，制定完整的預(yù)算方案，以保證其投入的整體效益；對(duì)日常市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)投入，通過(guò)流程來(lái)核定費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，并在此基礎(chǔ)上，通過(guò)費(fèi)用投入和市場(chǎng)效果雙向目標(biāo)實(shí)施控制；建立完善營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用控制管理責(zé)任制度，明確營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中每一個(gè)環(huán)節(jié)上的投入責(zé)任人和責(zé)任落實(shí)方式，以保證任何一個(gè)環(huán)節(jié)上的投入都有人為之負(fù)責(zé)；營(yíng)銷(xiāo)實(shí)施過(guò)程進(jìn)行跟蹤，并對(duì)照計(jì)劃和預(yù)算進(jìn)行調(diào)控，以保證營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的投入控制在計(jì)劃和預(yù)算的范圍內(nèi)；對(duì)照計(jì)劃和預(yù)算，確定獎(jiǎng)懲辦法，并兌現(xiàn)，以構(gòu)建營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用控制激勵(lì)機(jī)制。

1.2營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用精細(xì)化管理的步驟

①執(zhí)行計(jì)劃預(yù)算；②完善管理制度；③建立激勵(lì)機(jī)制；④強(qiáng)化財(cái)務(wù)分析；⑤跟蹤監(jiān)控指標(biāo)。這些指標(biāo)有：a.營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用率即市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用占銷(xiāo)售額的比例；b.銷(xiāo)售隊(duì)伍效率：每個(gè)銷(xiāo)售人員平均每天進(jìn)行接待訪問(wèn)的次數(shù)、每次銷(xiāo)售人員接待訪問(wèn)平均所需的時(shí)間、每次銷(xiāo)售人員接待訪問(wèn)的招待費(fèi)、每100次接待訪問(wèn)的簽約百分比等；c.廣告效率：每一種媒體類(lèi)型、每一個(gè)媒介工具觸及每千人的廣告成本；注意、看到，聯(lián)想和閱讀印刷廣告的人在其受眾中所占的百分比；調(diào)查分析針對(duì)企業(yè)的產(chǎn)品或服務(wù)最有效的廣告方式的成本；消費(fèi)者對(duì)廣告內(nèi)容和有效性的意見(jiàn)；接觸廣告前后對(duì)于產(chǎn)品態(tài)度的變化；由廣告所激發(fā)的詢(xún)問(wèn)次數(shù)，廣告投入對(duì)企業(yè)收入增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率等。d.促銷(xiāo)效率：促銷(xiāo)前后項(xiàng)目銷(xiāo)售額的增長(zhǎng)狀況；與相鄰樓盤(pán)項(xiàng)目相比市場(chǎng)份額有何變化；促銷(xiāo)費(fèi)用在銷(xiāo)售額增長(zhǎng)中所占的比例；促銷(xiāo)結(jié)束后樓盤(pán)的銷(xiāo)售量、銷(xiāo)售額及市場(chǎng)份額的變化等.e.渠道效率即銷(xiāo)售以何種方式到達(dá)受眾的效率。

2.營(yíng)銷(xiāo)基建費(fèi)的精細(xì)化管理方法

2.1售樓部的規(guī)劃與費(fèi)用控制，從投入、產(chǎn)出及時(shí)間三方面進(jìn)行

投入方面，要進(jìn)行工程前控制和工程過(guò)程控制，前期控制要使計(jì)劃總投資額符合項(xiàng)目規(guī)劃和預(yù)算，財(cái)務(wù)部門(mén)對(duì)由規(guī)劃部門(mén)、工程部門(mén)牽頭的對(duì)外工程合同以及由采購(gòu)部門(mén)主持的采購(gòu)合同的簽訂和談判簽署意見(jiàn)；在工程施工過(guò)程中，重點(diǎn)對(duì)工程款和材料采購(gòu)款的支付進(jìn)行審核控制，要審核累計(jì)工程投資額與工程進(jìn)度是否與計(jì)劃與合同相符，視情況采取預(yù)警、做出詳細(xì)說(shuō)明、分析原因、拒付、停工整改、重新規(guī)劃等措施。產(chǎn)出方面，要使投入與產(chǎn)出相匹配。時(shí)間方面，要使售樓部建造進(jìn)度與項(xiàng)目進(jìn)度相匹配，竣工結(jié)算與啟用時(shí)間符合項(xiàng)目銷(xiāo)售需要，通過(guò)合同履行審核、工程款支付審核等方面把握售樓部的建設(shè)節(jié)奏，調(diào)控項(xiàng)目的建設(shè)步伐。

2.2樣板房的控制從幾個(gè)方面著手

①樣板房的裝修費(fèi)用總量控制。②樣板房的裝修檔次控制。③樣板房的裝修風(fēng)格控制。④樣板房電器設(shè)備、家具飾品檔次品味的控制。3營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu)運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)的精細(xì)化管理方法

營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu)運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)分為固定費(fèi)用和變動(dòng)費(fèi)用。固定費(fèi)用包含經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地租金、折舊攤銷(xiāo)、工資、五險(xiǎn)一金、交通費(fèi)、差旅費(fèi)、通訊費(fèi)、福利等，變動(dòng)費(fèi)用包含客戶返利、銷(xiāo)售傭金、業(yè)務(wù)員提成等，都可以通過(guò)政策來(lái)進(jìn)行管理控制。其管理步驟為：①政策評(píng)估：分析和評(píng)估項(xiàng)目及開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的內(nèi)部資源、外部環(huán)境、歷史數(shù)據(jù)和競(jìng)爭(zhēng)狀況；通過(guò)建立開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)值鏈的方式來(lái)明確，從設(shè)計(jì)、建安、營(yíng)銷(xiāo)、售后服務(wù)（物業(yè)管理）各個(gè)環(huán)節(jié)來(lái)分析開(kāi)發(fā)產(chǎn)品整個(gè)價(jià)值鏈，分析和評(píng)估每個(gè)環(huán)節(jié)的資源合理配置，從而從全局角度來(lái)明確政策標(biāo)準(zhǔn)。②實(shí)施手段：固定費(fèi)用的政策在公司費(fèi)用制度中明確；變動(dòng)費(fèi)用政策在商務(wù)政策、產(chǎn)品政策、激勵(lì)政策中明確。③分項(xiàng)落實(shí)。

4.營(yíng)銷(xiāo)推廣費(fèi)的精細(xì)化管理方法

4.1廣告費(fèi)的精細(xì)化管理，有六個(gè)步驟

①做好產(chǎn)品定位；②明確廣告目標(biāo)；③預(yù)試廣告信息；④利用電腦指導(dǎo)廣告媒體的選擇；⑤尋找和運(yùn)用較佳的媒介；⑥進(jìn)行廣告后效果測(cè)定等。精細(xì)化管理方法有：a.目標(biāo)達(dá)成法：根據(jù)項(xiàng)目的市場(chǎng)戰(zhàn)略和銷(xiāo)售目標(biāo)，具體確立廣告的目標(biāo)，再根據(jù)廣告目標(biāo)要求所需要采取的廣告戰(zhàn)略，制定出廣告計(jì)劃，再進(jìn)行廣告預(yù)算，廣告費(fèi)=目標(biāo)人數(shù)×平均每人每次廣告到達(dá)費(fèi)用×廣告次數(shù)；b.銷(xiāo)售額百分比法：以銷(xiāo)售額的一定比率計(jì)算出廣告費(fèi)總額；c.銷(xiāo)售單位法：以每套房產(chǎn)廣告費(fèi)攤分來(lái)計(jì)算廣告預(yù)算方法，廣告預(yù)算=（上年廣告費(fèi)/上年商品房銷(xiāo)售套數(shù)）×本年商品房計(jì)劃銷(xiāo)售套數(shù)。

4.2業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)的精細(xì)化管理方法

①對(duì)各種市場(chǎng)活動(dòng)進(jìn)行敏感度和有效性分析，對(duì)敏感度高、有效性強(qiáng)的活動(dòng)適當(dāng)增加，費(fèi)用從寬控制，對(duì)于敏感度不高，有效性不強(qiáng)的活動(dòng)從嚴(yán)控制。②按照項(xiàng)目進(jìn)度及市場(chǎng)形勢(shì)確定業(yè)務(wù)活動(dòng)費(fèi)用年度預(yù)算總額以及初步執(zhí)行計(jì)劃。包括市場(chǎng)策劃、區(qū)域經(jīng)營(yíng)活動(dòng)方案、營(yíng)銷(xiāo)政策、費(fèi)用政策、人力資源政策、人員編制、銷(xiāo)售預(yù)算、回款預(yù)算、推廣指標(biāo)、費(fèi)用指標(biāo)、發(fā)出、回款、市場(chǎng)與銷(xiāo)售活動(dòng)計(jì)劃、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用計(jì)劃。③設(shè)置費(fèi)用項(xiàng)目作業(yè)內(nèi)容，即做什么事步驟的精細(xì)化。

5.合同交易費(fèi)的精細(xì)化管理方法

合同交易費(fèi)的精細(xì)化管理的重點(diǎn)是憑證。主要進(jìn)行憑證審核，費(fèi)用憑證要與實(shí)際銷(xiāo)售單位、合同單位相對(duì)應(yīng)，防止出現(xiàn)虛報(bào)或渾水摸魚(yú)。

6.銷(xiāo)售費(fèi)的精細(xì)化管理方法

（1）銷(xiāo)售費(fèi)如果嚴(yán)格按照銷(xiāo)售收入計(jì)算支付，審核項(xiàng)目當(dāng)期銷(xiāo)售額和累計(jì)銷(xiāo)售額是否和當(dāng)期所支付的傭金和累計(jì)支付的傭金相匹配，兩者之一不符的，都應(yīng)該拒付。

（2）銷(xiāo)售費(fèi)如果按照銷(xiāo)售收入款回籠進(jìn)度計(jì)算支付，審核項(xiàng)目當(dāng)期銷(xiāo)售額和累計(jì)銷(xiāo)售額的進(jìn)度是否和當(dāng)期所支付的傭金進(jìn)度和累計(jì)支付的傭金進(jìn)度相匹配，四者之一不符的，都應(yīng)該拒付。

（3）銷(xiāo)售費(fèi)如果按照銷(xiāo)售收入超額累進(jìn)計(jì)算支付，審核項(xiàng)目銷(xiāo)售收入的時(shí)間是否正確，防止“串期”多拿超額費(fèi)。

（4）銷(xiāo)售費(fèi)如果按照銷(xiāo)售價(jià)超額累進(jìn)計(jì)算支付，要嚴(yán)格審核項(xiàng)目每一銷(xiāo)售單位每期推盤(pán)價(jià)與實(shí)銷(xiāo)價(jià)，以確定費(fèi)計(jì)算是否正確，防止多付費(fèi)。

7.策略營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)的精細(xì)化管理方法

房地產(chǎn)的策略營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)指的是采取非常手段進(jìn)行促銷(xiāo)所產(chǎn)生的費(fèi)用，這些非常手段即營(yíng)銷(xiāo)策略包括：贈(zèng)送房屋面積、贈(zèng)送車(chē)位、贈(zèng)送裝修、贈(zèng)送物品、贈(zèng)送旅游、贈(zèng)送物業(yè)管理費(fèi)、返還現(xiàn)金、捆綁銷(xiāo)售、老帶新獎(jiǎng)勵(lì)、承諾回購(gòu)、承租等。策略營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)的精細(xì)化管理主要是策略的選用，方法是，先對(duì)所有的營(yíng)銷(xiāo)策略按照效率和成本進(jìn)行排序，第二步是策略的選用，先選效率高成本低的策略，其次是效率高成本高的策略，謹(jǐn)慎使用效率低成本低的策略，避免使用效率低成本高的策略。

房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用的投放效果難評(píng)估，投入本身也不好把控。原因：①營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用的投放政策制定缺乏科學(xué)評(píng)估，主要由業(yè)務(wù)制定；②營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用的計(jì)劃和執(zhí)行只有業(yè)務(wù)人員負(fù)責(zé)，業(yè)務(wù)缺乏必要的監(jiān)督；③業(yè)務(wù)人員未能按要求或如實(shí)上報(bào)營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用的投入情況，造成信息不對(duì)稱(chēng)，營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用投入完全由業(yè)務(wù)掌控；④營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用投入與銷(xiāo)售產(chǎn)出建立配比關(guān)系比較復(fù)雜，很難準(zhǔn)確評(píng)估營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用投入的有效性；⑤營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用增量投入?yún)s產(chǎn)生不了相應(yīng)銷(xiāo)售增量，造成營(yíng)銷(xiāo)資源投入邊際效益遞減。房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用精細(xì)化管理是解決上述問(wèn)題的性質(zhì)有效的措施。當(dāng)然，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用精細(xì)化管理的目的不是為了節(jié)省開(kāi)支，而是合理分析、評(píng)估、配置營(yíng)銷(xiāo)資源費(fèi)用，依據(jù)過(guò)去、現(xiàn)在以及預(yù)測(cè)未來(lái)的數(shù)據(jù)，為公司管理層和內(nèi)部提供價(jià)值分析報(bào)告，為公司未來(lái)的決策提供客觀準(zhǔn)確的決策依據(jù)。通過(guò)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用精細(xì)化管理，建立了營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用投入的事前、事中和事后的全過(guò)程管理，解決了房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用主動(dòng)投放機(jī)制以及業(yè)務(wù)與財(cái)務(wù)信息對(duì)稱(chēng)的問(wèn)題，提升營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用投放的效率與效益，為公司創(chuàng)造價(jià)值。

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篇3

摘要:隨著信息技術(shù)的飛速發(fā)展，地理信息系統(tǒng)在高校房地產(chǎn)管理中發(fā)揮著越來(lái)越重要的作用，并不同程度地提高房地產(chǎn)管理的效率。然而，高校房地產(chǎn)的信息管理是一項(xiàng)涉及面廣、復(fù)雜、系統(tǒng)的工程,其所需要的數(shù)據(jù)量巨大,給房地產(chǎn)管理人員帶來(lái)許多困難。本文主要是對(duì)我國(guó)地理信息系統(tǒng)在高校房地產(chǎn)管理中的應(yīng)用現(xiàn)狀進(jìn)行探討分析，從中找出問(wèn)題所在并提出相應(yīng)的解決措施。

關(guān)鍵詞:地理信息系統(tǒng) 高校房地產(chǎn)管理 應(yīng)用

所謂地理信息系統(tǒng)，指的是通過(guò)借助當(dāng)今先進(jìn)計(jì)算機(jī)技術(shù)，并形成具有強(qiáng)大的地理空間分析和空間數(shù)據(jù)處理能力的體系,該系統(tǒng)能夠?yàn)楦咝７康禺a(chǎn)信息管理提供了可靠的數(shù)據(jù)保障和有力的技術(shù)支持。在我國(guó)高校擴(kuò)招以來(lái)，由于教育事業(yè)的迅速發(fā)展和辦學(xué)規(guī)模的日益增大，從而使得學(xué)校房產(chǎn)、土地以及設(shè)備等迅速增加，傳統(tǒng)的高校資產(chǎn)管理軟件、管理模式早已不能滿足社會(huì)發(fā)展的需求。因此，為了使高校房地產(chǎn)管理能夠更好地跟上信息時(shí)展的步伐，建立高校房產(chǎn)管理和地理信息系統(tǒng)已刻不容緩。只有這樣才能最終實(shí)現(xiàn)地理信息系統(tǒng)在高校房地產(chǎn)管理中發(fā)揮其應(yīng)有的作用，進(jìn)而提高高校房地產(chǎn)的管理效率和信息化管理水平。

1 地理信息系統(tǒng)的特點(diǎn)

研究表明，地理信息系統(tǒng)根據(jù)其設(shè)計(jì)要求，通常將空間數(shù)據(jù)信息及社會(huì)屬性信息有機(jī)結(jié)合起來(lái),進(jìn)而實(shí)現(xiàn)地圖和數(shù)據(jù)庫(kù)的協(xié)調(diào)工作，達(dá)到共同處理和查詢(xún)分析地理信息,給人以直觀、清晰、完整的圖文信息。主要有以下幾方面的體現(xiàn):①該信息系統(tǒng)主要是將地理決策和地理研究作為出發(fā)點(diǎn),以地理模型方法為手段,具有多要素綜合分析、空間分析和動(dòng)態(tài)預(yù)測(cè)的能力,并能產(chǎn)生高層次的地理信息；②具有管理、采集、分析、輸出多種地理空間信息的能力,并使信息呈現(xiàn)出動(dòng)態(tài)性和空間性，給人以清晰、直觀的感覺(jué)；③地理信息系統(tǒng)不僅包括計(jì)算機(jī)軟硬件系統(tǒng),其內(nèi)部還包含著復(fù)雜的計(jì)算機(jī)程序和地理數(shù)據(jù)庫(kù)，可以稱(chēng)得上是信息集成度高、數(shù)據(jù)庫(kù)完整的一個(gè)邏輯地理系統(tǒng)。

2 地理信息系統(tǒng)在高校房地產(chǎn)管理中存在的問(wèn)題分析

2.1 系統(tǒng)技術(shù)有待提高:研究表明，目前我國(guó)的地理信息系統(tǒng)與世界先進(jìn)技術(shù)尚有一定的差距，其中絕大部分地系統(tǒng)仍然停留在傳統(tǒng)GIS和組件式GIS階段。隨著計(jì)算機(jī)技術(shù)的發(fā)展，該系統(tǒng)已經(jīng)不能滿足社會(huì)發(fā)展的基本需求，并且該技術(shù)已經(jīng)處于淘汰階段。盡管有些地理信息系統(tǒng)已建成的WEB GIS體系，但是其技術(shù)也不夠成熟，存在眾多的缺陷，例如屬性數(shù)據(jù)庫(kù)和空間數(shù)據(jù)庫(kù)的整合程度不夠好,交互功能差以及空間數(shù)據(jù)的可視性差等。

2.2 沒(méi)有建成一個(gè)統(tǒng)一的數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn):在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上，地理信息系統(tǒng)繁多，房地產(chǎn)數(shù)據(jù)的編碼體系雖有標(biāo)準(zhǔn),但不規(guī)范，不利于市場(chǎng)的管理和規(guī)范化。因?yàn)?，不同的地理信息系統(tǒng)平臺(tái)所使用的數(shù)據(jù)庫(kù)不同，并且所采用的數(shù)據(jù)格式也不盡相同，從而當(dāng)人們?cè)趯?duì)原始的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)進(jìn)行轉(zhuǎn)換時(shí),容易出現(xiàn)信息丟失的現(xiàn)象，因此，不統(tǒng)一的數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)將會(huì)直接影響到高校房地產(chǎn)的管理工作。

2.3 數(shù)據(jù)的更新較慢:處于信息時(shí)代的今天，各行各業(yè)的信息系統(tǒng)與數(shù)據(jù)更新?lián)Q代加快，誰(shuí)掌握了信息誰(shuí)就掌握了未來(lái)，由此可見(jiàn)，數(shù)據(jù)信息的更新速度將在高校房地產(chǎn)地管理進(jìn)程中發(fā)揮重要的作用。然而，目前我國(guó)地理信息管理系統(tǒng)普遍存在數(shù)據(jù)更新較慢的現(xiàn)象，因而系統(tǒng)中陳舊、過(guò)時(shí)的系統(tǒng)往往降低了數(shù)據(jù)的使用價(jià)值,不利于房地產(chǎn)的管理。因此，這就要求相關(guān)部門(mén)務(wù)必在地理信息系統(tǒng)建設(shè)的過(guò)程中更要重視系統(tǒng)數(shù)據(jù)的更新,使之更能體現(xiàn)系統(tǒng)的價(jià)值。

3 地理信息系統(tǒng)在高校房地產(chǎn)管理中的應(yīng)用前景

3.1 高校房地產(chǎn)管理與分析評(píng)價(jià):

3.1.1 在高校房地產(chǎn)管理過(guò)程中，可以通過(guò)地理信息系統(tǒng)直接對(duì)學(xué)校的地塊和建筑等的環(huán)境狀況進(jìn)行全面、詳細(xì)的分析評(píng)價(jià),例如對(duì)學(xué)校里的基礎(chǔ)設(shè)施、交通條件、綠化面積、教學(xué)樓區(qū)和宿舍區(qū)、公用設(shè)施以及娛樂(lè)設(shè)施等進(jìn)行分析。從而為接下來(lái)如何做出該配套設(shè)施、住宅位置是否科學(xué)、合理以及該采用什么的改善措施等提供可靠保障。

3.1.2 地理信息系統(tǒng)可實(shí)現(xiàn)各種房地產(chǎn)信息管理中的查詢(xún)、顯示和統(tǒng)計(jì)功能。例如,可以準(zhǔn)確地查詢(xún)校園里面沒(méi)有電梯的宿舍樓、體育館、上個(gè)世紀(jì)五六十年代建設(shè)的樓房、公用電話亭以及校醫(yī)院等的分布情況。此外,還可以采用不同的顏色和標(biāo)示來(lái)區(qū)分綠化區(qū)和住宅區(qū)等，以便實(shí)現(xiàn)高校房地產(chǎn)信息的有效管理，并能夠及時(shí)地為相關(guān)部門(mén)提供學(xué)校規(guī)劃信息和危舊房的分布狀況,從而大大提高了高校房地產(chǎn)的管理效率。

3.2 房地產(chǎn)管理和輔助投資決策：采用地理信息系統(tǒng)，在高校房地產(chǎn)管理中可將校園區(qū)域內(nèi)的所有地塊信息納入動(dòng)態(tài)地圖管理。并且還可以為每一地塊標(biāo)注相關(guān)的空間信息坐標(biāo)，為每一塊的加上例如土地類(lèi)型、地塊面積以及地塊編號(hào)等描述性信息,從而為高校房地產(chǎn)的投資與決策提供可靠的數(shù)據(jù)依據(jù)。此外，實(shí)際的房地產(chǎn)管理工作中,還可以添加例如地塊開(kāi)發(fā)指標(biāo)、地塊的招投標(biāo)信息等。這樣,不僅能夠讓投資者方便地進(jìn)行多種統(tǒng)計(jì)和查詢(xún),還將有利于高校房地產(chǎn)管理者對(duì)土地資源實(shí)行有效的管理。

3.3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)劃的制定：通過(guò)地理信息系統(tǒng)提供地高校房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)和土地利用現(xiàn)狀的分析,因此，高校房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)劃部門(mén)可以結(jié)合校園人口的數(shù)據(jù),得出地理信息系統(tǒng)可產(chǎn)生該地區(qū)居住密度分布地圖。因此,方便開(kāi)發(fā)商列校園中人口密集程度不同的區(qū)域,再根據(jù)校園所允許得容積率列出需改善地區(qū)和應(yīng)該進(jìn)行規(guī)劃的區(qū)域,從而有利于校園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)劃的制定與實(shí)施，并能夠?yàn)橛嘘P(guān)部門(mén)提供可靠的規(guī)劃數(shù)據(jù)，以便于他們更好地進(jìn)行土地供應(yīng)規(guī)劃,也可為開(kāi)發(fā)商提供相關(guān)數(shù)據(jù)與規(guī)劃要求信息的咨詢(xún)。

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篇4

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理主要側(cè)重于物業(yè)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，而物業(yè)管理則側(cè)重于物業(yè)的維護(hù)，具有長(zhǎng)期性與服務(wù)性，主要從事物業(yè)的維護(hù)、 保養(yǎng)以及對(duì)環(huán)境的綠化和物業(yè)所有人的服務(wù)。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的工作性質(zhì)是開(kāi)發(fā)物業(yè)，物業(yè)管理的主要任務(wù)則是售后服務(wù)。物業(yè)管理與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈中相互關(guān)系的不同環(huán)節(jié)，是兩個(gè)關(guān)系密切、分工合作的行業(yè)。物業(yè)管理作為一個(gè)新興的、朝陽(yáng)的行業(yè)，與房地產(chǎn)行業(yè)相比，更有發(fā)展?jié)摿?。可以預(yù)見(jiàn)，物業(yè)管理無(wú)論在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前期項(xiàng)目定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)，還是在施工建設(shè)、交房入住、品牌支撐等方面，都將扮演越來(lái)越重要的角色，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的影響力也會(huì)越來(lái)越大，社會(huì)及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也將越來(lái)越重視物業(yè)管理的作用。

良好的物業(yè)管理是安居樂(lè)業(yè)與物業(yè)保值增值的長(zhǎng)久保障，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理是確保物業(yè)保值增值的關(guān)鍵，也是促使物業(yè)經(jīng)濟(jì)壽命延長(zhǎng)的有效保障。優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理對(duì)房地產(chǎn)樓盤(pán)的銷(xiāo)售也有著巨大的促進(jìn)作用，要激活房地產(chǎn)銷(xiāo)售，必須重視物業(yè)管理。

一、優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理能有效地促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展，有利于房地產(chǎn)的銷(xiāo)售推廣

房地產(chǎn)是一種不同于一般消費(fèi)品的特殊商品，具有空間的固定性、供應(yīng)的有限性、使用的長(zhǎng)期性和價(jià)格的高額性。隨著改革開(kāi)放的不斷深入，社會(huì)經(jīng)濟(jì)持續(xù)平穩(wěn)發(fā)展，但從總體上來(lái)講，群眾的生活水平還不是很高，絕大多數(shù)居民買(mǎi)房要花掉相當(dāng)大比重的積蓄，甚至還得負(fù)債或貸款。其買(mǎi)房的目的，一是為了居住與生活，安居才能樂(lè)業(yè)，二是為了保值與增值，拓展投資價(jià)值。房地產(chǎn)保值增值能否實(shí)現(xiàn)，除了必要的建筑設(shè)計(jì)與配套外，在很大程度上取決于物業(yè)管理。其原因在于物業(yè)管理提供的是房屋售后服務(wù)，通過(guò)提供細(xì)致的專(zhuān)業(yè)管理和全方位的服務(wù)，為業(yè)主創(chuàng)造出整潔、優(yōu)美、舒適、方便、安全、稱(chēng)心的生活環(huán)境，通過(guò)良好的房屋與配套設(shè)施設(shè)備的管理與維修養(yǎng)護(hù)，延長(zhǎng)物業(yè)的使用年限，使房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于自然壽命。

目前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的同質(zhì)化傾向明顯，為促進(jìn)房地產(chǎn)銷(xiāo)售，優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理已突出地顯示出其生命力。當(dāng)今房地產(chǎn)市場(chǎng)，客觀存在著重建設(shè)、輕管理的問(wèn)題，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)是一個(gè)相當(dāng)長(zhǎng)的過(guò)程，牽涉到較多的部門(mén)，是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)管理工程，后續(xù)管理則維系著房地產(chǎn)價(jià)值的持續(xù)釋放。與快速發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè)相比，物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展明顯呈現(xiàn)滯后的現(xiàn)象。其源頭在于開(kāi)發(fā)商只重視房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、銷(xiāo)售等環(huán)節(jié)，而對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的后續(xù)服務(wù)及物業(yè)管理卻不夠重視。大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)創(chuàng)新意識(shí)不夠，自我完善的意識(shí)動(dòng)力不足，沒(méi)能對(duì)房地產(chǎn)后續(xù)的物業(yè)管理給予足夠的重視與支持。

物業(yè)管理是房地產(chǎn)業(yè)售后服務(wù)的一種體現(xiàn)，它關(guān)系到千家萬(wàn)戶的安居樂(lè)業(yè)和社會(huì)穩(wěn)定。優(yōu)秀的物業(yè)管理不僅能創(chuàng)造良好的生活居住環(huán)境，還有利于房地產(chǎn)的銷(xiāo)售。在一些大城市，優(yōu)秀的物業(yè)管理越來(lái)越成為商品住宅特別是品牌樓盤(pán)的熱賣(mài)點(diǎn)，大部分消費(fèi)者早已把物業(yè)管理水平的高低當(dāng)作購(gòu)買(mǎi)樓盤(pán)時(shí)關(guān)心的重要因素之一。隨著人們生活水平的提高，工作環(huán)境和生活居住環(huán)境越來(lái)越受到人們的關(guān)注與重視。一個(gè)管理有序、服務(wù)規(guī)范的物業(yè)，能給人們帶來(lái)舒適、優(yōu)美、安全的居住生活環(huán)境，反之則會(huì)讓人感到難受甚至“覺(jué)得買(mǎi)房在買(mǎi)氣受”，必然影響到房地產(chǎn)的銷(xiāo)售。

二、優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理能有效地提升房地產(chǎn)價(jià)值，有利于房地產(chǎn)的保值增值

房屋作為一種特殊的商品，與其他普通商品相比，具有自己的特點(diǎn)：如使用周期長(zhǎng)、價(jià)值大，房地產(chǎn)商品不僅具有消費(fèi)性，同時(shí)也具有投資性，這對(duì)房地產(chǎn)的保值增值提出了較高的要求。要使價(jià)值量巨大的房地產(chǎn)商品在較長(zhǎng)時(shí)間里實(shí)現(xiàn)保值和增值，重要的因素除地價(jià)與區(qū)位外，房地產(chǎn)所在樓盤(pán)的物業(yè)管理水平的高低也占有較大分量。相關(guān)調(diào)查顯示，在相當(dāng)?shù)囟闻c區(qū)位，有良好物業(yè)管理的樓盤(pán)可以使物業(yè)價(jià)值增加20%以上。這是因?yàn)槲飿I(yè)管理解決的問(wèn)題正是維護(hù)好房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)施、設(shè)備，延長(zhǎng)物業(yè)的使用壽命，通過(guò)良好的物業(yè)管理來(lái)開(kāi)發(fā)物業(yè)的潛在功能，充分體現(xiàn)和提升物業(yè)的價(jià)值。

從財(cái)富積累的角度來(lái)看，良好的物業(yè)管理可延長(zhǎng)物業(yè)的使用壽命，充分發(fā)揮物業(yè)的使用價(jià)值。反之，低層次的物業(yè)管理常常會(huì)導(dǎo)致物業(yè)小區(qū)內(nèi)部設(shè)備運(yùn)行不良，加速物業(yè)物理性能的損耗速度，使物業(yè)使用價(jià)值超前消耗，加大物業(yè)價(jià)值貶值速度，造成財(cái)富的巨大浪費(fèi)。

三、優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理能有效地提升房地產(chǎn)品牌，有利于提高房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)企業(yè)的聲譽(yù)

物業(yè)管理的優(yōu)劣不僅關(guān)系到業(yè)主的生活品質(zhì)和切身利益，而且關(guān)系到開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成功以否?？陀^事實(shí)與經(jīng)驗(yàn)表明，凡重視物業(yè)管理的房地產(chǎn)企業(yè)，都能從優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理上獲得相應(yīng)的價(jià)值回報(bào)。一方面擴(kuò)大影響，有效地促進(jìn)了房地產(chǎn)的銷(xiāo)售，使房地產(chǎn)企業(yè)較快地回收投資成本，另一方面增加了房地產(chǎn)價(jià)格的附加值，所售出的物業(yè)價(jià)格將會(huì)高于同類(lèi)型的價(jià)格，并產(chǎn)生一定的品牌效應(yīng)。

縱觀國(guó)內(nèi)住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)的歷程可以發(fā)現(xiàn)，住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)經(jīng)歷了五個(gè)階段的發(fā)展：第一階段，以區(qū)位優(yōu)勢(shì)為賣(mài)點(diǎn)；第二階段，以大面積為賣(mài)點(diǎn)；第三階段，以戶型為賣(mài)點(diǎn)；第四階段，以小區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)為賣(mài)點(diǎn)；第五階段，以物業(yè)管理為賣(mài)點(diǎn)。從開(kāi)發(fā)商走過(guò)的競(jìng)爭(zhēng)歷程可以看出，從區(qū)位―面積―戶型―環(huán)境―物業(yè)管理，開(kāi)發(fā)商為購(gòu)房者準(zhǔn)備的產(chǎn)品越來(lái)越軟性化。雖然房地產(chǎn)項(xiàng)目本身具有位置固定的特點(diǎn)，但是單從建筑產(chǎn)品本身來(lái)看，各開(kāi)發(fā)企業(yè)之間所能產(chǎn)生的核心產(chǎn)品與形式產(chǎn)品的水平已經(jīng)越來(lái)越同質(zhì)化，附加產(chǎn)品越來(lái)越成為企業(yè)間競(jìng)爭(zhēng)的焦點(diǎn)。

篇5

所謂“跳蛙原理”，指某些自然科學(xué)家曾經(jīng)做過(guò)一個(gè)試驗(yàn)，將一只青蛙放入沸水中，它會(huì)本能地跳將出來(lái)；如果把它放入一種感到很舒服溫度的水中，然后慢慢加熱，此青蛙則根本沒(méi)有什么要跳出來(lái)的意識(shí)，于是慢慢地被煮熟。

對(duì)過(guò)于激烈的某種事物敏感地做出反應(yīng)是它的內(nèi)在本能，而對(duì)漸變著的事物卻往往是熟視無(wú)睹，忽視了個(gè)中要害。所以，我們把這種現(xiàn)象和道理稱(chēng)做是“跳蛙原理”。

一、問(wèn)題的提出

（一）購(gòu)房戶或經(jīng)商者的心理因素分析

對(duì)于房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的購(gòu)房戶、市場(chǎng)經(jīng)商戶來(lái)講，他們的目的很明確，購(gòu)房作為一個(gè)投資平臺(tái)，將購(gòu)房用于投資或直接用于經(jīng)商，如何能獲取利潤(rùn)的最大化，就是他們的最終目的。

對(duì)于購(gòu)房戶和市場(chǎng)經(jīng)商者來(lái)說(shuō)，其在購(gòu)房、經(jīng)商的前期自己心中都是有一個(gè)“小九九”，要對(duì)開(kāi)發(fā)商出售的房?jī)r(jià)預(yù)期、租金定價(jià)、管理費(fèi)收取、優(yōu)惠政策的落實(shí)以及經(jīng)商的盈利指標(biāo)等進(jìn)行認(rèn)真的分析。這些要素分析如在自己心中預(yù)算承受范圍之內(nèi)，那么，開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房戶、經(jīng)商者最終就能會(huì)促成這個(gè)生意。否則，就會(huì)導(dǎo)致交易失敗。

（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售中存在的一些問(wèn)題

1.房產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格的制定與調(diào)價(jià)存在隨意性

有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)店面營(yíng)銷(xiāo)和招商初期，樓盤(pán)銷(xiāo)售、招商很旺市，經(jīng)商戶進(jìn)駐市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)后也很順意；部分開(kāi)發(fā)商就認(rèn)為之前樓盤(pán)銷(xiāo)售以及認(rèn)租定價(jià)過(guò)低，白白損失了企業(yè)收益。有了這個(gè)片面的認(rèn)識(shí)后，就隨意性地調(diào)高了房屋銷(xiāo)售價(jià)格，或調(diào)高了市場(chǎng)租賃費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)，再加上市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)后續(xù)管理的措施不力等因素，最終直接造成客戶流失，房源滯銷(xiāo)，市場(chǎng)招商不到位，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)效益急劇下降，這種案例，并不鮮見(jiàn)。

2.政府的一些優(yōu)惠政策得不到兌現(xiàn)落實(shí)

政府部門(mén)為了招商引資項(xiàng)目，當(dāng)?shù)卣块T(mén)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簽訂的招商合同，有一些政府承諾的優(yōu)惠政策在實(shí)施的過(guò)程中得不到很好地落實(shí)和到位，結(jié)果給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的營(yíng)銷(xiāo)與后續(xù)管理帶來(lái)了一定的負(fù)面影響。

3.銀行的惜貸給房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)資金困難

房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的正常營(yíng)運(yùn)和維護(hù)，在后期還需要不斷的資金投入，要有長(zhǎng)遠(yuǎn)的戰(zhàn)略目標(biāo)才能做好市場(chǎng)。但是，銀行現(xiàn)在懼怕給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商貸款，由此帶來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金緊張或斷裂，這勢(shì)必影響開(kāi)發(fā)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)。

二、“跳蛙原理”應(yīng)用及解難之道

筆者認(rèn)為“跳蛙原理”，可用于現(xiàn)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)和招商經(jīng)營(yíng)等各項(xiàng)事務(wù)之管理活動(dòng)。

水的溫度之于蛙，猶如商品的價(jià)格之于消費(fèi)者。因此，對(duì)于開(kāi)發(fā)商的房屋銷(xiāo)售價(jià)格、市場(chǎng)租賃定價(jià)、物業(yè)管理費(fèi)、稅收的高低、相關(guān)優(yōu)惠政策的落實(shí)和業(yè)態(tài)分布等要素的確定上，要有一個(gè)明智的做法和正確的決策。

（一）要運(yùn)作好房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)廣告宣傳工作

營(yíng)銷(xiāo)廣告宣傳是房地產(chǎn)銷(xiāo)售工作和市場(chǎng)運(yùn)作的第一生命線。營(yíng)銷(xiāo)廣告宣傳工作要結(jié)合實(shí)際并靈活多樣，除了媒體上消息、傳單、條幅標(biāo)語(yǔ)廣告、圍墻標(biāo)語(yǔ)等傳統(tǒng)形式外，還要有創(chuàng)新的廣告宣傳形式。比如制作微電影進(jìn)行宣傳；采取走街串巷對(duì)客戶進(jìn)行面對(duì)面的宣傳，并承諾購(gòu)房成功或招商成功者給予一定的物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)；通過(guò)摸彩給予一定的回饋；在一定的時(shí)間段范圍內(nèi)對(duì)于購(gòu)房和招商成功者，進(jìn)行集體聚餐（或其他形式）增加營(yíng)銷(xiāo)氣氛，進(jìn)一步宣傳開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)前景和遠(yuǎn)期目標(biāo)，等等。

房地產(chǎn)廣告宣傳工作實(shí)際上隱含著一個(gè)學(xué)習(xí)的全過(guò)程，所謂“習(xí)以為?！?。因此，房地產(chǎn)廣告宣傳要結(jié)合實(shí)際情況不定期開(kāi)展，采取虛實(shí)相結(jié)合的方法，廣告宣傳工作做到有的放矢，使購(gòu)房者和經(jīng)商者樹(shù)立起信心，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)廣告宣傳效應(yīng)為市場(chǎng)銷(xiāo)售服務(wù)，最終拉動(dòng)和影響一大片，達(dá)到預(yù)期的目的。

（二）對(duì)房地產(chǎn)銷(xiāo)售定價(jià)或調(diào)整不能過(guò)于隨意

要從購(gòu)房戶和市場(chǎng)經(jīng)商戶的利益角度出發(fā)，在確定房屋銷(xiāo)售價(jià)格上要中性一點(diǎn)；在市場(chǎng)管理措施和服務(wù)上也要平和一些。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的相關(guān)要素，應(yīng)認(rèn)真考慮采取購(gòu)房者和經(jīng)商戶在心理上更能接受認(rèn)同的形式，這是一個(gè)基本的法則。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)要素等內(nèi)容大致相同和既定的情況下，不同的形式所帶來(lái)的效果是不一樣的。因此，要讓購(gòu)房戶和經(jīng)商戶認(rèn)同并接受你的價(jià)格或管理服務(wù)，就不要隨心所欲對(duì)房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格、市場(chǎng)租賃費(fèi)、后期的市場(chǎng)管理費(fèi)等隨意調(diào)整，不能急于求成。

對(duì)于已確定的房?jī)r(jià)、市場(chǎng)租賃費(fèi)等確實(shí)非要調(diào)整不可的一些項(xiàng)目，調(diào)整的次數(shù)也不要太多，金額幅度更不要過(guò)高，要學(xué)會(huì)循序漸進(jìn)。中性的價(jià)格與和諧的服務(wù)管理，要比畢其功于一役的急躁效果好得多。這就是借鑒 “跳蛙原理”的啟發(fā)和實(shí)際運(yùn)用。

（三）當(dāng)?shù)卣兄Z的優(yōu)惠政策要給予兌現(xiàn)，銀行的惜貸不能搞一刀切

篇6

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理，房地產(chǎn)，銷(xiāo)售價(jià)格，影響

Abstract: This paper discusses the meaning of property management, discussed the influences of property management on the price of real estate, property management as one of the factors to consider, to formulate a reasonable price.

Key words: property management, real estate, sales price, influence

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.33

在物業(yè)管理公司早已遍布全國(guó)各大社區(qū)的今天，住宅小區(qū)與高端物業(yè)公司的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合也已經(jīng)成為社會(huì)常態(tài)。好的物業(yè)管理公司除了要提供日常維修、園林綠化、保安保潔等基本服務(wù)，更應(yīng)該在創(chuàng)新的基礎(chǔ)上滿足業(yè)主的全方位需求，積極營(yíng)造一個(gè)安全、文明、溫馨、和諧的生活環(huán)境。隨著諸多品質(zhì)樓盤(pán)開(kāi)發(fā)興起，曾不被關(guān)注的物業(yè)服務(wù)，悄然進(jìn)入人們的視線。不管是高檔小區(qū)或普通住宅，業(yè)主不僅在意居住品質(zhì)，也在意房子的升值空間。雖然影響一套房屋價(jià)值的因素有很多，在越來(lái)越重視樓盤(pán)的軟實(shí)力——物業(yè)公司的今天，好的物業(yè)管理作為住宅產(chǎn)業(yè)鏈條的最后關(guān)鍵一環(huán)，不僅發(fā)揮著應(yīng)有的使用價(jià)值，更為樓盤(pán)創(chuàng)造著極大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。

房地產(chǎn)的價(jià)格具有雙重實(shí)體價(jià)格的基本特征。房地產(chǎn)價(jià)格只有在市場(chǎng)中才能體現(xiàn)到具體的價(jià)值，房地產(chǎn)不進(jìn)入市場(chǎng)，我們是無(wú)法對(duì)其價(jià)格定位的，市場(chǎng)是商品住房的價(jià)格真實(shí)的反映。目前，房地產(chǎn)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)相當(dāng)激烈，優(yōu)良的物業(yè)管理，越來(lái)越成為商品住宅特別是品牌樓盤(pán)的熱賣(mài)點(diǎn)，已為業(yè)內(nèi)外人士所共識(shí)。老百姓在買(mǎi)房時(shí)把物業(yè)管理的服務(wù)范圍、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，特別是在現(xiàn)場(chǎng)選房時(shí)所見(jiàn)所聞的物業(yè)管理情況作為選房的重要條件之一。良好的物業(yè)管理對(duì)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售起了重要的支持作用。

我國(guó)《物業(yè)管理?xiàng)l例》中所稱(chēng)的物業(yè)管理是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理、維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。就是要通過(guò)一系列的管理與服務(wù)，保證房屋正常、方便而舒適地使用，保證配套的設(shè)施設(shè)備安全高效而持續(xù)地運(yùn)轉(zhuǎn)，最終達(dá)到房地產(chǎn)本身保值增值的目的。因此，物業(yè)管理的好壞無(wú)論是對(duì)一級(jí)市場(chǎng)上房地產(chǎn)的銷(xiāo)售價(jià)格還是對(duì)二級(jí)市場(chǎng)上房地產(chǎn)的客觀合理價(jià)格都有著較為重要的影響，也成為對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)需要考慮的重要因素。開(kāi)發(fā)商的口碑是人們購(gòu)買(mǎi)物業(yè)的信譽(yù)保證，物業(yè)管理則是人們未來(lái)生活質(zhì)量的保證。購(gòu)房是短暫的行為，而住房是一輩子的事，所以物業(yè)管理對(duì)物業(yè)銷(xiāo)售所起的作用越來(lái)越大，良好的物業(yè)管理品牌已經(jīng)成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商品牌延續(xù)和有效的傳播。

1物業(yè)管理對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響

1．1物業(yè)管理對(duì)一級(jí)市場(chǎng)上房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格的影響

在一級(jí)市場(chǎng)上房地產(chǎn)的銷(xiāo)售價(jià)格受到位置、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工質(zhì)量、周?chē)h(huán)境、自身品牌等多種因素的影響，由于房地產(chǎn)自身價(jià)值量大，流動(dòng)性差的特點(diǎn)，加之目前一級(jí)市場(chǎng)上大多采用期房銷(xiāo)售的方式，使得購(gòu)買(mǎi)者在選擇項(xiàng)目時(shí)十分注重開(kāi)發(fā)商、建筑商與服務(wù)商(物業(yè)管理公司)的品牌，因?yàn)槠放谱鳛橐环N無(wú)形資產(chǎn)，是良好信譽(yù)的集中體現(xiàn)。通常一個(gè)在市場(chǎng)上知名度和美譽(yù)度高的物業(yè)管理公司對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的品質(zhì)及價(jià)格的提升具有很大幫助，往往可以形成一個(gè)賣(mài)點(diǎn)，而且其對(duì)銷(xiāo)售價(jià)格的影響相對(duì)開(kāi)發(fā)商和建筑商而言，其特殊性在于：開(kāi)發(fā)商和建筑商只有經(jīng)過(guò)一定程度的投入，并達(dá)到法規(guī)的要求后才能制訂價(jià)格對(duì)外銷(xiāo)售，而且對(duì)銷(xiāo)售價(jià)格的影響絕大部分都可以量化；而作為服務(wù)商的物業(yè)管理公司卻在沒(méi)有開(kāi)始服務(wù)的時(shí)候已經(jīng)對(duì)銷(xiāo)售價(jià)格產(chǎn)生了影響，并且很難予以量化。由此可見(jiàn)，物業(yè)管理對(duì)一級(jí)市場(chǎng)上房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格的影響主要是通過(guò)企業(yè)的品牌，樹(shù)立購(gòu)買(mǎi)者對(duì)項(xiàng)目的信心，產(chǎn)生對(duì)項(xiàng)目今后使用的良好預(yù)期來(lái)實(shí)現(xiàn)的，因此在制訂銷(xiāo)售價(jià)格時(shí)應(yīng)該充分考慮物業(yè)管理因素，對(duì)其影響進(jìn)行正確地評(píng)估。

1．2 物業(yè)管理對(duì)二級(jí)市場(chǎng)上房地產(chǎn)客觀合理價(jià)格的影響

與一級(jí)市場(chǎng)不同，物業(yè)管理是通過(guò)大量、具體和持續(xù)地管理及服務(wù)來(lái)影響房地產(chǎn)價(jià)格的。影響二級(jí)市場(chǎng)上房地產(chǎn)成交價(jià)格的因素往往比一級(jí)市場(chǎng)多且復(fù)雜，為了能夠更清楚地說(shuō)明問(wèn)題，文中只是從房地產(chǎn)估價(jià)的角度出發(fā)，來(lái)分析物業(yè)管理對(duì)房地產(chǎn)客觀合理價(jià)格的影響，指出房地產(chǎn)估價(jià)過(guò)程中在哪些方面應(yīng)該考慮物業(yè)管理的因素，從而使估價(jià)結(jié)果更為貼近估價(jià)對(duì)象真實(shí)的價(jià)值。

現(xiàn)在很多購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)新房都偏向由品牌物業(yè)公司服務(wù)的項(xiàng)目。但在選購(gòu)二手房時(shí)，考慮的就較少。但實(shí)際上，購(gòu)買(mǎi)二手房，衡量物業(yè)管理水平更為重要。二手房的物業(yè)管理水平相對(duì)新房更加容易評(píng)價(jià)，因?yàn)樾^(qū)整體已經(jīng)成熟，物業(yè)管理是否到位一目了然，通過(guò)與業(yè)主的交流就可以了解。另外，從市場(chǎng)成交情況看，物業(yè)管理水平不僅影響房屋價(jià)格的增長(zhǎng)，同時(shí)對(duì)于租金收益也有一定影響，好的物業(yè)管理會(huì)為業(yè)主帶來(lái)更大的升值空間及租金收益。

1．2．1 估價(jià)原則

《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》中指出：“房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)遵循下列原則：合法原則；最高最佳使用原則；替代原則；估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。”文中僅對(duì)前兩個(gè)原則進(jìn)行簡(jiǎn)單分析：

1)遵循合法原則：應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的合法使用、合法處分為前提估價(jià)，我認(rèn)為這里面的“合法”不僅指相關(guān)的法律法規(guī)，而且應(yīng)該包含業(yè)主公約及業(yè)主與物業(yè)管理公司簽訂的物業(yè)服務(wù)合同。因?yàn)闃I(yè)主公約是全體業(yè)主共同承諾遵守的，其中或多或少都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的使用和處分有一定的限制，而物業(yè)服務(wù)合同對(duì)業(yè)主的權(quán)利義務(wù)也有明確的規(guī)定和約束，若不考慮這些限制、規(guī)定和約束，就談不上遵循了合法原則，也會(huì)使估價(jià)結(jié)果產(chǎn)生偏差。

2)遵循最高最佳使用原則：應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提估價(jià)，在考慮最高最佳使用原則時(shí)，我認(rèn)為應(yīng)該本著可持續(xù)發(fā)展的思路，在分析估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用方式時(shí)，要結(jié)合物業(yè)管理水平充分研究該方式與周?chē)h(huán)境的協(xié)調(diào)關(guān)系。

1．2．2 估價(jià)方法

選用特定的估價(jià)方法對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行評(píng)估時(shí)，也應(yīng)該充分考慮物業(yè)管理的影響，下面就以成本法舉例說(shuō)明：

成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重新購(gòu)建的價(jià)格，然后扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。由此可見(jiàn)，采用成本法估價(jià)的關(guān)鍵是求取重新購(gòu)建的價(jià)格和折舊，而物業(yè)管理的優(yōu)劣對(duì)折舊額的影響非常大。估價(jià)上的折舊與會(huì)計(jì)上的折舊是有本質(zhì)區(qū)別的，在實(shí)際估價(jià)中，考慮建筑物的折舊包括三個(gè)方面：物質(zhì)折舊、功能折舊、經(jīng)濟(jì)折舊。就物質(zhì)折舊而言，物業(yè)管理的目的就是要通過(guò)一系列的管理與服務(wù)，保證房屋正常使用，設(shè)施設(shè)備安全、高效而持續(xù)地運(yùn)轉(zhuǎn)，最終達(dá)到房地產(chǎn)自身的保值增值，因此好的物業(yè)管理會(huì)減少意外的破壞毀損，杜絕延遲維修的損壞殘存，降低物質(zhì)折舊；就功能折舊而言房地產(chǎn)功能方面的相對(duì)殘缺、落后和不適用所造成的價(jià)值損失是可以通過(guò)良好的物業(yè)管理進(jìn)行彌補(bǔ)的，從在天津市場(chǎng)持續(xù)熱銷(xiāo)的小戶型項(xiàng)目就充分說(shuō)明了這個(gè)問(wèn)題。有的小戶型設(shè)計(jì)臥室與起居廳是敞開(kāi)式的，廁所較小，廚房往往只是概念性的，有的甚至只有一個(gè)給微波爐供電的插座，其功能不足于老式住宅，就是這樣的產(chǎn)品，卻憑借選用良好的酒店式物業(yè)管理，把會(huì)客和餐飲的需求通過(guò)社區(qū)服務(wù)的方式加以滿足，彌補(bǔ)了功能的殘缺，不但沒(méi)有造成價(jià)值的損失，反而相對(duì)于同地段的其他住宅創(chuàng)造了較高的單價(jià)，可見(jiàn)好的物業(yè)管理對(duì)功能折舊的彌補(bǔ)是顯而易見(jiàn)的，有時(shí)甚至是決定性的。就經(jīng)濟(jì)折舊而言，物業(yè)管理不到位除會(huì)加速物質(zhì)折舊外，通常還會(huì)造成環(huán)境惡化、噪聲和空氣污染等經(jīng)濟(jì)折舊，因此物業(yè)管理往往通過(guò)負(fù)面的影響引起房地產(chǎn)價(jià)值的損失。

篇7

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè) 成功經(jīng)營(yíng)手段 企業(yè)管理模式 品牌美譽(yù)

一、加強(qiáng)提高房地產(chǎn)企業(yè)的成功經(jīng)營(yíng)管理所需要的根本競(jìng)爭(zhēng)力

伴隨目前經(jīng)濟(jì)全球化的趨勢(shì)不斷加強(qiáng)，各類(lèi)企業(yè)間在發(fā)展過(guò)程中的競(jìng)爭(zhēng)力也因此逐漸增強(qiáng)了，但是同時(shí)任何一個(gè)企業(yè)都要想要立于不敗之地，那么其就要一定要具備在該行業(yè)內(nèi)部的核心競(jìng)爭(zhēng)力。所謂企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，也就是說(shuō)該企業(yè)本身就具有，與此同時(shí)企業(yè)同行的企業(yè)不易效仿與其所具有的競(jìng)爭(zhēng)有點(diǎn)與競(jìng)爭(zhēng)水平。房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過(guò)程非常關(guān)鍵的核心競(jìng)爭(zhēng)力就包括了三大主要資源、三大主要能力以及四種經(jīng)營(yíng)管理意識(shí)。三大主要的資源就是指人力資源、資金費(fèi)用資源以及土地的資源。三大基本能力就是指企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策劃的能力、規(guī)劃設(shè)計(jì)的能力以及產(chǎn)品推廣創(chuàng)新的能力。四種經(jīng)營(yíng)管理意識(shí)就是指品牌的意識(shí)、服務(wù)的意識(shí)、文化的意識(shí)以及信用的意識(shí)。下圖就為中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)成功經(jīng)營(yíng)管理模式體系。

二、培養(yǎng)房地產(chǎn)企業(yè)成功經(jīng)營(yíng)所需的兩個(gè)基本素質(zhì)

優(yōu)秀的進(jìn)步的企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營(yíng)管理素質(zhì)是房地產(chǎn)企業(yè)的第一基本素質(zhì)。房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部管理素質(zhì)大體上可以總結(jié)為一個(gè)根本、兩個(gè)側(cè)重點(diǎn)和三個(gè)建設(shè)。一個(gè)根本就是指在管理上，房地產(chǎn)企業(yè)要做到以人為本；兩個(gè)側(cè)重點(diǎn)就是指房地產(chǎn)企業(yè)要做到標(biāo)準(zhǔn)化管理并且實(shí)施好1509000質(zhì)量保證體系；而三個(gè)建設(shè)是指房地產(chǎn)企業(yè)要不斷地進(jìn)行進(jìn)步的制度建設(shè)、先進(jìn)的企業(yè)文化建設(shè)和有競(jìng)爭(zhēng)能力的組織建設(shè)。

建立企業(yè)獨(dú)特的企業(yè)經(jīng)營(yíng)觀念和企業(yè)文化。中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)一定要具有其本身獨(dú)特的企業(yè)經(jīng)營(yíng)觀念和企業(yè)文化，在企業(yè)發(fā)展過(guò)程中要更加尊重人性，應(yīng)該盡可能全面地考慮企業(yè)中員工與客戶的根本性利益，能夠?yàn)樯鐣?huì)做盡更多的善事，將以人為本的這一核心理念作為領(lǐng)導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過(guò)程中核心的行為準(zhǔn)則。

貫徹實(shí)施好1509000的質(zhì)量保證體系。目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)貫徹實(shí)施好1509000的質(zhì)量保證體系是相當(dāng)迫切以及必要的任務(wù)，那么它是一個(gè)企業(yè)獲得成功經(jīng)營(yíng)的根本。但是1509000的質(zhì)量保證體系是目前世界頂級(jí)專(zhuān)家經(jīng)過(guò)了對(duì)于全球中成千上萬(wàn)已經(jīng)獲得了企業(yè)的質(zhì)量管理工作進(jìn)行研究，并且經(jīng)過(guò)了全面、科學(xué)周密的研究詞論而進(jìn)一步形成企業(yè)管理質(zhì)量的管理體系。

做好企業(yè)發(fā)展制度的建設(shè)、改革工作。房地產(chǎn)企業(yè)若想要取得經(jīng)營(yíng)管理的成功，就一定要進(jìn)行與時(shí)俱進(jìn)的制度改革、建設(shè)、先進(jìn)的企業(yè)文化建設(shè)、有競(jìng)爭(zhēng)水平的管理組織建設(shè)，這項(xiàng)工作也可說(shuō)是目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)能夠獲得成功經(jīng)營(yíng)的必要條件。

三、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理還需要提高的環(huán)節(jié)

房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理需要制定核心產(chǎn)品。在我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過(guò)程中，需要制定比較長(zhǎng)遠(yuǎn)企業(yè)規(guī)劃，采用科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓芾響B(tài)度尋求和開(kāi)發(fā)適合本企業(yè)銷(xiāo)售的核心產(chǎn)品。作為我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)類(lèi)型的企業(yè)，自從其成立至今，在制定最根本的經(jīng)營(yíng)管理規(guī)劃時(shí)，就需要具有比較長(zhǎng)遠(yuǎn)企業(yè)發(fā)展規(guī)劃，并且需將這種企業(yè)發(fā)展的規(guī)劃和當(dāng)前的社會(huì)發(fā)展形式緊密地結(jié)合起來(lái)，在房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)劃之中，需要具有前瞻性，應(yīng)該時(shí)刻把握社會(huì)宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展形式。

徹底貫徹企業(yè)產(chǎn)品的各項(xiàng)管理標(biāo)準(zhǔn)。在規(guī)劃企業(yè)的前進(jìn)方案過(guò)程中對(duì)于產(chǎn)品的設(shè)計(jì)確定之后，就可以真正進(jìn)人規(guī)劃企業(yè)產(chǎn)品的施工圖設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)，那么在企業(yè)產(chǎn)品的施工圖設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)中，相關(guān)人員一定要要認(rèn)真并且完全貫徹該項(xiàng)目的規(guī)劃方案確立中的各項(xiàng)指標(biāo)，謹(jǐn)慎處理好該產(chǎn)品的安全性、經(jīng)濟(jì)性以及舒適性這三方面的關(guān)系，也就是在確保建筑產(chǎn)品安全質(zhì)量的基礎(chǔ)上，還需要從結(jié)構(gòu)、建筑的設(shè)計(jì)一直到水電的配套設(shè)計(jì)工作都需要完善表現(xiàn)出規(guī)劃方案的產(chǎn)品定位以及各項(xiàng)指標(biāo)，切忌任意進(jìn)行刪減或者增加。

科學(xué)制定企業(yè)產(chǎn)品的銷(xiāo)售價(jià)格。在企業(yè)的銷(xiāo)售方案中最為關(guān)鍵的就是項(xiàng)目產(chǎn)品銷(xiāo)售的定價(jià)，定價(jià)工作中除了需要考慮并參考本地區(qū)的同類(lèi)產(chǎn)品價(jià)格以外，還需要宏觀把握現(xiàn)吐會(huì)的經(jīng)濟(jì)走勢(shì)、銀行關(guān)于存貸款的政策，還有稅務(wù)的相關(guān)政策，另外一方面管理者還需要結(jié)合著本項(xiàng)目的自身情況來(lái)最終確定其銷(xiāo)售價(jià)位，并且在工作的執(zhí)行過(guò)程中，應(yīng)該輔以靈活性，真正做到定價(jià)符合該市場(chǎng)實(shí)際需求。

進(jìn)行手段改革以及管理創(chuàng)新?，F(xiàn)階段我國(guó)的房屋產(chǎn)品同質(zhì)化的趨勢(shì)突出，因此開(kāi)展手段改革以及產(chǎn)品創(chuàng)新已經(jīng)非常必要，需要不斷提高企業(yè)之間產(chǎn)品的差異化，提高企業(yè)核心產(chǎn)品的附加值，這些工作都是目前房地產(chǎn)企業(yè)急需提高的競(jìng)爭(zhēng)力的。

四、結(jié)束語(yǔ)

伴隨我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中所占的比重越來(lái)越大，因此房地產(chǎn)企業(yè)本身需要健康發(fā)展，因?yàn)槠浜艽蟪潭壬夏軌蛴绊懼鴩?guó)民經(jīng)濟(jì)的健康增長(zhǎng)，成為目前國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)基本生產(chǎn)要素。在這個(gè)發(fā)展基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)企業(yè)中應(yīng)該對(duì)經(jīng)營(yíng)管理進(jìn)一步加強(qiáng)，才能取得良好社會(huì)效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益，取得在同行業(yè)中的核心競(jìng)爭(zhēng)力，從根本上提升本企業(yè)的綜合實(shí)力。

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篇8

[論文關(guān)鍵詞]消費(fèi)者行為理論；SPSS；因素分析

經(jīng)過(guò)十幾年的發(fā)展，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷成熟，競(jìng)爭(zhēng)也日益加劇。面對(duì)日益激烈的競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)問(wèn)題變得至關(guān)重要。隨著社會(huì)的發(fā)展?？沙掷m(xù)發(fā)展理念的進(jìn)一步深入人心。房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展綠色營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略是大勢(shì)所趨。綠色營(yíng)銷(xiāo)理論較多，但如何將其科學(xué)合理地運(yùn)用到房地產(chǎn)業(yè)，并結(jié)合消費(fèi)者理論形成具有特色的房地產(chǎn)綠色營(yíng)銷(xiāo)理論，有待于進(jìn)一步研究。

一、消費(fèi)者行為理論

(一)消費(fèi)者行為

關(guān)于消費(fèi)者行為(consumerbehavior)，許多學(xué)者曾由不同的角度加以界定。Demby對(duì)消費(fèi)者行為的定義為：人們?cè)u(píng)估、取得及使用具有經(jīng)濟(jì)性商品或服務(wù)時(shí)的決策程序與行動(dòng)。Schifmam&Kanuk則定義消費(fèi)者行為是：消費(fèi)者為了滿足需求，所表現(xiàn)出的對(duì)產(chǎn)品、服務(wù)、構(gòu)想需求、購(gòu)買(mǎi)、使用、評(píng)價(jià)與處置等行為。Engel、Miniard&Blackwell對(duì)消費(fèi)者行為的定義為：消費(fèi)者在取得、消費(fèi)與處置產(chǎn)品與服務(wù)時(shí)，所涉及的各項(xiàng)活動(dòng)，并且包括在這些活動(dòng)之前與之后所發(fā)生的決策過(guò)程。Hawkins更進(jìn)一步指出：消費(fèi)者行為是針對(duì)特定的產(chǎn)品而發(fā)生的，若是購(gòu)買(mǎi)不同的產(chǎn)品，消費(fèi)者的消費(fèi)行為會(huì)有所不同，甚至是對(duì)相同的產(chǎn)品．其消費(fèi)行為也會(huì)因購(gòu)買(mǎi)情境的改變而有所不同。因此，探討消費(fèi)者行為就是對(duì)消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)特定產(chǎn)品或服務(wù)時(shí)，為了滿足自身需求而進(jìn)行的消費(fèi)活動(dòng)以及決策過(guò)程加以了解．此即消費(fèi)者行為學(xué)的意義與目的。

(二)EKB消費(fèi)者行為模式

EKB模式是由Engel，Kona4Blackwell三人于1968年提出，歷經(jīng)7次修訂而成的理論。此模式對(duì)消費(fèi)者行為的決策程序以及影響決策程序的因素來(lái)源均有詳細(xì)的探討。在目前的消費(fèi)者行為理論模式之中，EKB模式是發(fā)展完整、立論清晰的一個(gè)，同時(shí)也是最常被引用的，尤其是在購(gòu)房行為方面的研究。EKB模式是以消費(fèi)者決策過(guò)程為基礎(chǔ)骨干，包括4大部分：信息輸入、信息處理、決策過(guò)程和影響決策過(guò)程的變量，其中又以決策過(guò)程中的5個(gè)階段為EKB模式的核心。

1．信息輸入

是指通過(guò)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)所得的信息被消費(fèi)者知道．而進(jìn)入信息處理階段的部分。這些信息在進(jìn)入消費(fèi)者的記憶之后，將影響決策過(guò)程的需求認(rèn)知。若這些信息仍不足，消費(fèi)者會(huì)通過(guò)外部情報(bào)尋求，進(jìn)一步搜集相關(guān)的信息。

2信息處理

消費(fèi)者接觸到信息后，經(jīng)由消費(fèi)者注意、理解、接受的過(guò)程，最后決定消費(fèi)者是否保留這些信息．形成長(zhǎng)期記憶，進(jìn)而使用這些信息。

3．決策過(guò)程

EKB模式認(rèn)為消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)決策過(guò)程是一種問(wèn)題解決(problem-solv．ing)的過(guò)程，同時(shí)也是EKB模式的核心，依序可分為5部分：需求認(rèn)知、信息搜集、方案評(píng)估、購(gòu)買(mǎi)決策與購(gòu)買(mǎi)結(jié)果

4．影響決策過(guò)程的變量

Kotler認(rèn)為。消費(fèi)者行為的研究即是一個(gè)了解消費(fèi)者黑箱的過(guò)程。消費(fèi)者從外在的刺激來(lái)源——營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)與環(huán)境兩項(xiàng)因素接受刺激，經(jīng)由黑箱的而處理產(chǎn)生購(gòu)買(mǎi)決策。因此，欲了解消費(fèi)者的黑箱作業(yè)。就必須了解消費(fèi)者的決策過(guò)程與消費(fèi)者的背景特征兩部分。消費(fèi)者的決策過(guò)程如圖1所示

二、問(wèn)卷設(shè)計(jì)和數(shù)據(jù)整理

(一)自變量和因變量

1．自變量

(1)房地產(chǎn)的綠色營(yíng)銷(xiāo)因子

即EKB模式中“信息輸入”下的“外界刺激：營(yíng)銷(xiāo)策略”所輸入的信息。可通過(guò)案例分析法，歸納出實(shí)際上切實(shí)可行的房地產(chǎn)綠色營(yíng)銷(xiāo)因子。陳列于調(diào)查問(wèn)卷之中。在本文的調(diào)查問(wèn)卷中．通過(guò)對(duì)20個(gè)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)廣告案例的分析，總結(jié)出23個(gè)綠色營(yíng)銷(xiāo)因子(分為基地項(xiàng)目、住宅空間和設(shè)備項(xiàng)目以及對(duì)房地產(chǎn)商的評(píng)價(jià)項(xiàng)目)，具體見(jiàn)表1。

(2)消費(fèi)者特征因子

即EKB模式中的“營(yíng)銷(xiāo)決策過(guò)程的變量”。依據(jù)市場(chǎng)調(diào)查所需的人口統(tǒng)計(jì)變量，加上消費(fèi)者購(gòu)屋傾向的變量，在調(diào)查問(wèn)卷中設(shè)計(jì)相應(yīng)的問(wèn)項(xiàng)。以取得相關(guān)的調(diào)查數(shù)據(jù)。具體見(jiàn)表2。

2．因變量

消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)綠色營(yíng)銷(xiāo)因子的重視程度。具體分為以下3項(xiàng)：①由調(diào)查問(wèn)卷被訪者按個(gè)人認(rèn)定的重要程度為這些因子勾選權(quán)重。在本研究中“消費(fèi)者對(duì)購(gòu)房的綠色營(yíng)銷(xiāo)因子的重視程度”也就是“權(quán)重”．由非常重要到非常不重要共分為5級(jí)．以李克特量表五點(diǎn)尺度衡量，即非常重要為5分，重要為4分，普通為3分，不重要為2分．非常不重要為1分?！爸匾暢潭取笔侵窫KB模式中消費(fèi)者準(zhǔn)則項(xiàng)目間的分?jǐn)?shù)加權(quán)權(quán)重。通過(guò)對(duì)203個(gè)有效樣本資料的收集．采用SPSS統(tǒng)計(jì)軟件進(jìn)行整理．可以得到消費(fèi)者的重視程度。②消費(fèi)者對(duì)應(yīng)用綠色營(yíng)銷(xiāo)的房地產(chǎn)商形象的看法。

在該部分中．“看法”是圖1中EKB模式中的“個(gè)人因素”。③消費(fèi)者對(duì)比較自然健康的住宅的偏好態(tài)度，如圖1中EKB模式中的“個(gè)人因素”?！捌脩B(tài)度”在EKB模式中代表消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品的喜愛(ài)與否，可以反映于愿付價(jià)格上。上述3項(xiàng)因變量會(huì)直接影響到消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)意愿，但是由于對(duì)購(gòu)買(mǎi)意愿的衡量必須考慮消費(fèi)時(shí)全部的情況，否則預(yù)測(cè)購(gòu)買(mǎi)的能力就相當(dāng)薄弱，因此不在本研究討論范圍之內(nèi)。

(二)統(tǒng)計(jì)整理

1．分析方法

(1)敘述性統(tǒng)計(jì)

本研究使用SPSS中的敘述性統(tǒng)計(jì)過(guò)程．對(duì)自變量和因變量分別進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，得出消費(fèi)者所選的每個(gè)因素的頻數(shù)，進(jìn)行加工整理可得到有效樣本的人口統(tǒng)計(jì)變量結(jié)構(gòu)分析結(jié)果、消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)綠色營(yíng)銷(xiāo)因子的重視程度分析結(jié)果，以及消費(fèi)者對(duì)應(yīng)用綠色營(yíng)銷(xiāo)的房地產(chǎn)商的評(píng)價(jià)分析結(jié)果。

(2)因素分析——主成分分析法

因素分析是用來(lái)縮減變量維度的技術(shù)。而主成分分析也稱(chēng)為主分量分析，是一種通過(guò)降維來(lái)簡(jiǎn)化數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)的方法，即如何把多個(gè)變量(指標(biāo))化為少數(shù)幾個(gè)綜合變量(綜合指標(biāo))．而這幾個(gè)綜合變量可以反映原來(lái)多個(gè)變量的大部分信息。本研究從23項(xiàng)綠色營(yíng)銷(xiāo)因子中，歸結(jié)出6項(xiàng)因素構(gòu)面，借此構(gòu)面得到主要的、可能的營(yíng)銷(xiāo)上的訴求。

2．具體操作

(1)共同性檢定與綠色營(yíng)銷(xiāo)因子選取

在因素分析中，共同性(communality)為一項(xiàng)重要指標(biāo)．可以從其大小判斷問(wèn)卷中量表項(xiàng)目與共同因素間的關(guān)系程度。只要共同性達(dá)到0.5以上，在量表的建構(gòu)效度上即達(dá)到高效度。因此．本研究首先針對(duì)23項(xiàng)綠色營(yíng)銷(xiāo)因子進(jìn)行共同性檢定，檢定結(jié)果見(jiàn)表3。通過(guò)問(wèn)卷可看出，本問(wèn)卷在“消費(fèi)者對(duì)各綠色營(yíng)銷(xiāo)因子的重視程度”上解釋能力頗高，所以本研究選取了共同性在0.55以上的項(xiàng)目．剔除了兩個(gè)項(xiàng)目，它們分別是：建立小區(qū)公園和贊助或提供小區(qū)巴士。這樣，所剩下的21個(gè)綠色營(yíng)銷(xiāo)因子進(jìn)入后續(xù)的分析。

(2)因素分析檢定與因素構(gòu)面數(shù)決定

進(jìn)行因素分析前．應(yīng)先經(jīng)由KMO(Kaiser-Meyer-Olkin)取樣適切性檢定，KMO值最大不超過(guò)1，當(dāng)KMO值越大時(shí)，表示變量間的共同因素越多．越適合進(jìn)行因素分析，根據(jù)Kaiser的觀點(diǎn)，如果KMO值小于0-5．則不宜進(jìn)行因素分析。本研究KMO檢定結(jié)果值為0．831．再經(jīng)由Bartlett球形檢定，結(jié)果為：卡方值1925．761，P值0．000，達(dá)顯著水平。表示本研究的綠色營(yíng)銷(xiāo)因子適合進(jìn)行因素分析。因素構(gòu)面數(shù)的確定以“特征值大于1”作為考慮基礎(chǔ)，共提取出6個(gè)因素構(gòu)面，累積解釋變異量達(dá)66．925％(參見(jiàn)表4)。

(3)因素分析結(jié)果與綠色營(yíng)銷(xiāo)因素構(gòu)面命名

本研究采用主成分分析法(pirncipalcomponentanal—ysis)，并以最大變異法(Varimax)進(jìn)行轉(zhuǎn)軸．以得到轉(zhuǎn)軸后的因素成分矩陣，轉(zhuǎn)軸后在因素成分矩陣的顯示表中(見(jiàn)表5)，所有的因素符合量均高于0.5。

通過(guò)表5，可以得出以下結(jié)論：

①因素構(gòu)面1：節(jié)能環(huán)保生活。因素構(gòu)面1包含的綠色營(yíng)銷(xiāo)因子，多與居家節(jié)能環(huán)保生活有關(guān)。②因素構(gòu)面2：舒適的物理環(huán)境。因素構(gòu)面2包含的綠色營(yíng)銷(xiāo)因子，最多考慮的是能給人體帶來(lái)舒適感覺(jué)的自然因素。③因素構(gòu)面3：開(kāi)放空間高綠覆率。所包含的3個(gè)因子，是消費(fèi)者密切關(guān)注的購(gòu)房因素，擁有一處高綠覆率、低密度開(kāi)發(fā)和超寬棟距的房產(chǎn)，是每個(gè)消費(fèi)者的心愿。④因素構(gòu)面4：永續(xù)經(jīng)營(yíng)管理。從包含的4個(gè)因素進(jìn)行分析，這都是和永續(xù)經(jīng)營(yíng)理念相關(guān)。維護(hù)環(huán)境，風(fēng)格簡(jiǎn)樸，在指定地點(diǎn)放傳單，主要是為了節(jié)約資源，可以永續(xù)發(fā)展。⑤因素構(gòu)面5：保持生態(tài)平衡。保留原有的水系和原有的綠地．能夠減少在建房的過(guò)程中對(duì)大自然造成的直接破壞。⑥因素構(gòu)面6：網(wǎng)絡(luò)電纜E化美化。在當(dāng)今社會(huì)中，生活節(jié)奏日益加快．隨著網(wǎng)絡(luò)的普及，網(wǎng)絡(luò)給人們帶來(lái)了很多生活上的便利，同時(shí)也在一定程度上解決了道路擁擠帶來(lái)的麻煩，減少了交通廢棄物排放。

(4)因素構(gòu)面的得分隋況

通過(guò)SPsS軟件中的數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換功能．對(duì)所得到的6個(gè)因素構(gòu)面的權(quán)重求平均值，再對(duì)203個(gè)樣本進(jìn)行匯總后．可得到6個(gè)因素構(gòu)面的得分排名情況(見(jiàn)表6)：第一是舒適的物理環(huán)境，第二是網(wǎng)絡(luò)電纜E化美化，第三是開(kāi)放空間高綠覆率，第四是節(jié)能環(huán)保生活，第五是永續(xù)經(jīng)營(yíng)管理，最后是保持生態(tài)平衡。

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DOI：10.14163/j.cnki.11-5547/r.2016.21.183

切口感染是剖宮產(chǎn)術(shù)后的常見(jiàn)的并發(fā)癥， 對(duì)孕婦的術(shù)后傷口愈合具有嚴(yán)重的影響， 甚至?xí)＜暗缴?。剖宮產(chǎn)中加強(qiáng)針對(duì)性的護(hù)理對(duì)改善患者的母嬰結(jié)局具有重要的作用， 常規(guī)護(hù)理已經(jīng)越來(lái)越滿足不了患者的需求[1]。本次研究重點(diǎn)探討剖宮產(chǎn)孕婦實(shí)施循證護(hù)理對(duì)預(yù)防術(shù)后切口感染的臨床效果， 為預(yù)防孕婦剖宮產(chǎn)術(shù)后切口感染提供參考， 分析報(bào)告如下。

1 資料與方法

1. 1 一般資料 選取本院2015年1～6月收治的 120例剖宮產(chǎn)孕婦， 且所有的對(duì)象均知情同意， 愿意參加此次臨床研究。依據(jù)隨著數(shù)字表法分為研究組與對(duì)照組， 各60例。研究組孕婦年齡20～35歲， 平均年齡（28.4±2.3）歲；孕周28～42周， 平均孕周（38.6±4.5）周；初產(chǎn)婦40例， 經(jīng)產(chǎn)婦20例；剖宮產(chǎn)指征：胎兒窘迫24例， 頭盆不對(duì)稱(chēng)18例， 臀足位18例。對(duì)照組孕婦年齡21～36歲， 平均年齡（29.5±2.1）歲；孕周29～42周， 平均孕周（39.1±4.1）周；初產(chǎn)婦44例， 經(jīng)產(chǎn)婦16例；剖宮產(chǎn)指征：胎兒窘迫26例， 頭盆不對(duì)稱(chēng)20例， 臀足位14例。兩組患者一般資料比較差異無(wú)統(tǒng)計(jì)學(xué)意義（P>0.05）， 具有可比性。

1. 2 方法 對(duì)照組孕婦剖宮產(chǎn)中實(shí)施常規(guī)護(hù)理， 適當(dāng)?shù)氖褂每股兀?其他的護(hù)理均按照產(chǎn)科的一般護(hù)理要求進(jìn)行實(shí)施。研究組孕婦實(shí)施循證護(hù)理， 具體方法如下。

1. 2. 1 建立循證護(hù)理小組 建立循證護(hù)理小組， 由本科室護(hù)士長(zhǎng)進(jìn)行擔(dān)任循證小組的組長(zhǎng)， 責(zé)任護(hù)士作為成員。首先， 由護(hù)士長(zhǎng)確保循證護(hù)理方案的順利實(shí)施， 而護(hù)理人員需要熟練的掌握護(hù)理流程與操作方法， 并積極的主動(dòng)參與其中， 通過(guò)不同的學(xué)習(xí)方式或者資料來(lái)源進(jìn)行尋找最佳的臨床護(hù)理方案， 并為患者制定仔細(xì)的循證護(hù)理方案， 確保護(hù)理方案的可行性。

1. 2. 2 循證護(hù)理的具體實(shí)施 ①心理疏導(dǎo)：剖宮產(chǎn)之前護(hù)理人員應(yīng)對(duì)孕婦的心理進(jìn)行疏導(dǎo)， 從而緩解其恐懼心理和壓力， 減輕其心理壓力。同時(shí)， 每天應(yīng)與孕婦進(jìn)行全面的溝通， 時(shí)間至少在半個(gè)小時(shí)以上， 注意用詞通俗易懂， 穩(wěn)定孕婦的產(chǎn)前情緒。應(yīng)在手術(shù)前手術(shù)室空氣消毒， 使得剖宮產(chǎn)在無(wú)菌的條件下進(jìn)行實(shí)施。②宣教指導(dǎo)：護(hù)理過(guò)程中由專(zhuān)業(yè)的人員講解或者采取視頻播放相關(guān)知識(shí)對(duì)孕婦進(jìn)行產(chǎn)后的教育， 從而提高孕婦對(duì)產(chǎn)后生活注意事項(xiàng)的掌握情況。同時(shí)， 需要保證孕婦產(chǎn)后病房的環(huán)境舒適衛(wèi)生， 并按時(shí)消毒處理。另外， 著重對(duì)孕婦進(jìn)行產(chǎn)后飲食飲水的護(hù)理， 并糾正其傳統(tǒng)禁食禁飲的觀念。③疼痛指導(dǎo)：臨床中針對(duì)產(chǎn)婦手術(shù)切口引起的疼痛護(hù)理人員應(yīng)引起足夠的重視， 并采取相應(yīng)措施分散進(jìn)行孕婦的注意力， 從而減輕疼痛。告訴患者以正確的姿勢(shì)進(jìn)行臥床休息， 從而減輕腹肌張力， 減輕傷口的疼痛。對(duì)于疼痛比較嚴(yán)重的孕婦應(yīng)給予鎮(zhèn)痛藥物， 從而緩解其疼痛， 并避免哺乳期藥物的攝入。④舒適護(hù)理：護(hù)理人員應(yīng)對(duì)孕婦進(jìn)行適當(dāng)?shù)陌茨μ幚恚?從而提高孕婦的舒適度， 并指導(dǎo)家屬進(jìn)行協(xié)助孕婦進(jìn)行適當(dāng)?shù)幕顒?dòng)， 從而滿足孕婦的合理要求。與此同時(shí)， 要確保孕婦可以隨時(shí)見(jiàn)到嬰兒， 緩解孕婦的焦慮情緒， 更好的促進(jìn)傷口愈合。

1. 3 觀察指標(biāo)及評(píng)定標(biāo)準(zhǔn) 對(duì)比兩組患者的產(chǎn)后切口感染率、臨床護(hù)理滿意度、傷口愈合時(shí)間、住院時(shí)間、不良反應(yīng)發(fā)生率。臨床護(hù)理滿意度依據(jù)醫(yī)院自行設(shè)計(jì)的臨床護(hù)理滿意度調(diào)查量表， 滿分為100分， 主要分為：評(píng)分≥90分判定為非常滿意， 評(píng)分80～89分判定為滿意， 評(píng)分60～79分判定為一般， 評(píng)分

1. 4 統(tǒng)計(jì)學(xué)方法 采用SPSS18.0統(tǒng)計(jì)學(xué)軟件對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析。計(jì)量資料以均數(shù) ± 標(biāo)準(zhǔn)差（ x-±s）表示， 采用t檢驗(yàn)；計(jì)數(shù)資料以率（%）表示， 采用χ2檢驗(yàn)。P

2 結(jié)果

2. 1 兩組術(shù)后切口感染率比較 研究組孕婦術(shù)后切口感染率為5.0%（3/60）， 對(duì)照組為16.7%（10/60）， 研究組術(shù)后切口感染率明顯低于對(duì)照組， 差異有統(tǒng)計(jì)學(xué)意義（χ2=4.227， P

2. 2 兩組臨床護(hù)理滿意度比較 研究組護(hù)理滿意度為91.7%， 高于對(duì)照組的75.0%， 差異有統(tǒng)計(jì)學(xué)意義（P

2. 3 兩組傷口愈合時(shí)間和住院時(shí)間比較 兩組傷口愈合時(shí)間、住院時(shí)間比較差異均有統(tǒng)計(jì)學(xué)意義（P

2. 4 兩組不良反應(yīng)發(fā)生率比較 對(duì)照組不良反應(yīng)發(fā)生率為25.0%， 明顯高于研究組的10.0%， 差異有統(tǒng)計(jì)學(xué)意義（P

3 討論

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[關(guān)鍵詞]工業(yè)4.0；產(chǎn)業(yè)鏈管理；速度營(yíng)銷(xiāo)

[DOI]10.13939/ki.zgsc.2015.46.088

1 工業(yè)4.0時(shí)代與速度營(yíng)銷(xiāo)

1.1 工業(yè)4.0的概念

工業(yè)4.0在2015年4月舉行的漢諾威工業(yè)博覽會(huì)上被提出，亦指實(shí)體物理世界與虛擬網(wǎng)絡(luò)世界的相互融合第四次工業(yè)革命。隨著一輪又一輪金融危機(jī)，實(shí)體制造業(yè)的重要性得以凸顯，在移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)為依托的今天，以大數(shù)據(jù)推動(dòng)制造工業(yè)4.0的時(shí)代已經(jīng)來(lái)臨。工業(yè)4.0的核心在于以信息技術(shù)網(wǎng)絡(luò)為依托，實(shí)現(xiàn)智能工廠和智能生產(chǎn)。

以2014年為例，中國(guó)紡織服裝生產(chǎn)299億件服裝，售出90億件，60億件低價(jià)出口，剩余庫(kù)存149億件，產(chǎn)能?chē)?yán)重過(guò)剩。不了解消費(fèi)者需求盲目生產(chǎn)是目前中國(guó)紡織服裝業(yè)的主要弊病，中國(guó)紡織服裝業(yè)需借助工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)的潮流加快改革，否則將是毀滅性的打擊。

1.2 速度營(yíng)銷(xiāo)（Marketing of Speed）的概念

速度營(yíng)銷(xiāo)是指企業(yè)快速滿足顧客的各種需求進(jìn)而為企業(yè)帶來(lái)的超額利潤(rùn)，其本質(zhì)在于企業(yè)要對(duì)環(huán)境變化做出敏銳的反應(yīng)。在移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，速度成為企業(yè)間競(jìng)爭(zhēng)的主流因素，也成為企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的主要核心力。企業(yè)除了“做正確的事”、“正確地做事”還要“快速的做事”。速度營(yíng)銷(xiāo)有著重要意義：一是擴(kuò)大市場(chǎng)占有率。調(diào)查顯示：首家進(jìn)入企業(yè)平均約有29%的占有率；早期跟進(jìn)者有21%；較晚進(jìn)入的企業(yè)只有15%。二是提高企業(yè)收益效率。麥肯錫研究表示：如果新產(chǎn)品在預(yù)算經(jīng)費(fèi)內(nèi)開(kāi)發(fā)完成，但比計(jì)劃時(shí)間晚6個(gè)月出售，在開(kāi)始的5年內(nèi)，利潤(rùn)大概減少33%；若在計(jì)劃時(shí)間及時(shí)推向市場(chǎng)，即使超出預(yù)算經(jīng)費(fèi)50%，利潤(rùn)也不受影響。三是降低新產(chǎn)品開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。

喬布斯的速度營(yíng)銷(xiāo)法則讓世界震驚，但速度營(yíng)銷(xiāo)并不局限于電子產(chǎn)業(yè)，在競(jìng)爭(zhēng)激烈的服裝行業(yè)，在大數(shù)據(jù)的幫助下，流行趨勢(shì)、消費(fèi)者喜好迅速被服裝企業(yè)捕捉，并服務(wù)于企業(yè)的設(shè)計(jì)、生產(chǎn)、營(yíng)銷(xiāo)各個(gè)環(huán)節(jié)。

2 中國(guó)紡織服裝業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈管理的困境

2.1 中國(guó)紡織服裝業(yè)處在全球產(chǎn)業(yè)鏈低端，需完善延伸產(chǎn)業(yè)鏈

中國(guó)紡織服裝業(yè)處在全球價(jià)值鏈（GVC）的低端，目前以O(shè)EM代工模式為主，需向ODM產(chǎn)品設(shè)計(jì)和OBM自有品牌模式升級(jí)。紡織服裝產(chǎn)業(yè)鏈的上游為研發(fā)和設(shè)計(jì)、紡織設(shè)備、新材料開(kāi)發(fā)，屬高科技產(chǎn)業(yè)，附加值高；中游為組裝加工和制造等附加值較低；下游為品牌、物流、銷(xiāo)售等高附加值。附加值形成高―低―高的微笑曲線（Smiling Curve）。紡織服裝業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈屬于購(gòu)買(mǎi)者驅(qū)動(dòng)型價(jià)值鏈，不像以飛機(jī)、計(jì)算機(jī)等資本技術(shù)密集型的制造商驅(qū)動(dòng)型產(chǎn)業(yè)鏈，他們有能力進(jìn)行供應(yīng)商后向合并和銷(xiāo)售商前向合并。而對(duì)于購(gòu)買(mǎi)者驅(qū)動(dòng)型產(chǎn)業(yè)鏈，大的零售商、營(yíng)銷(xiāo)者、品牌制造商在生產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)中起到關(guān)鍵作用。

中國(guó)制造的服裝普遍存在質(zhì)量差、款式老、缺乏品牌意識(shí)等問(wèn)題。以國(guó)產(chǎn)絲襪為例，大部分國(guó)貨質(zhì)量穩(wěn)定性差，以超薄隱形、燃脂加熱、速干高彈等功能性服裝研發(fā)和制造跟不上潮流，同款高質(zhì)量產(chǎn)品國(guó)貨售價(jià)遠(yuǎn)高于國(guó)外品牌等。因此，大部分中國(guó)服裝制造企業(yè)出路在于加大上游設(shè)計(jì)研發(fā)和下游品牌、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的打造，完善延伸產(chǎn)業(yè)鏈。完整的產(chǎn)業(yè)鏈有助于市場(chǎng)反應(yīng)的聯(lián)動(dòng)性，制造生產(chǎn)出符合市場(chǎng)需求的高端、高功能的產(chǎn)品。

2.2 中國(guó)紡織服裝業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈整合能力差，市場(chǎng)反應(yīng)速度慢

從紡織服裝產(chǎn)品本身屬性來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)需求逐漸有消費(fèi)者追求個(gè)性化、樣式要求高、市場(chǎng)流行趨勢(shì)變化快、產(chǎn)品使用周期縮短的趨勢(shì)。產(chǎn)品的更新?lián)Q代速度之快和品種款式要求繁多，另外需求預(yù)測(cè)也變得難以掌控。面對(duì)“同廠同品海內(nèi)外不同價(jià)”，主要原因在于中國(guó)紡織服裝業(yè)市場(chǎng)預(yù)測(cè)和產(chǎn)業(yè)整合能力差，制造商與銷(xiāo)售商各自為戰(zhàn)。國(guó)外紡織服裝業(yè)市場(chǎng)反應(yīng)快，庫(kù)存周期短，利潤(rùn)空間足夠大，因此定價(jià)可以低于中國(guó)。

時(shí)刻引領(lǐng)和緊跟潮流是紡織服裝業(yè)的出路，任何產(chǎn)品和服務(wù)都要符合消費(fèi)者的品位和要求。傳統(tǒng)工業(yè)2.0和3.0時(shí)代，中國(guó)因不接地氣的生產(chǎn)導(dǎo)致產(chǎn)能?chē)?yán)重過(guò)剩，主要原因在于產(chǎn)業(yè)鏈生產(chǎn)速度慢，無(wú)法滿足消費(fèi)者需求及時(shí)生產(chǎn)銷(xiāo)售。大部分工廠提前1年預(yù)測(cè)流行，提前半年備料，提前3個(gè)月發(fā)貨，先大批量生產(chǎn)，再小批量補(bǔ)貨。因此，服裝前導(dǎo)時(shí)間（設(shè)計(jì)到成衣擺到柜臺(tái)的出售時(shí)間）一般為6～9個(gè)月，導(dǎo)致預(yù)測(cè)設(shè)計(jì)和實(shí)際流行需求因?yàn)闀r(shí)間相差過(guò)長(zhǎng)而產(chǎn)生偏差，成品服裝不符合大眾品位而滯銷(xiāo)。在工業(yè)4.0大數(shù)據(jù)時(shí)代，通過(guò)大數(shù)據(jù)保駕護(hù)航，可以通過(guò)控制銷(xiāo)售數(shù)量來(lái)制定產(chǎn)量、調(diào)整產(chǎn)品樣式和價(jià)格，實(shí)現(xiàn)速度營(yíng)銷(xiāo)，這是國(guó)內(nèi)企業(yè)所欠缺的。

3 大數(shù)據(jù)背景下中國(guó)紡織服裝企業(yè)的出路

3.1 工業(yè)4.0背景下中國(guó)紡織服裝業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈整合的速度營(yíng)銷(xiāo)

3.1.1 完善整合產(chǎn)業(yè)鏈

中國(guó)需要基于自身比較優(yōu)勢(shì)，奠定我國(guó)在世界紡織服裝產(chǎn)業(yè)鏈的制造基礎(chǔ)，雖然低端價(jià)值鏈的利潤(rùn)低，但也是我國(guó)的勞動(dòng)力密集的基本國(guó)情。所以，中國(guó)要在鞏固基礎(chǔ)的前提下繼續(xù)加強(qiáng)上下游的技術(shù)創(chuàng)新和品牌塑造以及營(yíng)銷(xiāo)策略。

加強(qiáng)上、中、下游產(chǎn)業(yè)鏈的緊密結(jié)合，加強(qiáng)制造商和銷(xiāo)售商的聯(lián)系，使其形成利益相關(guān)者緊密合作伙伴，完善關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)，避免各自為戰(zhàn)的情況。同一批中國(guó)制造的產(chǎn)品，跨海運(yùn)輸?shù)矫绹?guó)比銷(xiāo)往國(guó)內(nèi)市場(chǎng)還便宜，值得國(guó)內(nèi)銷(xiāo)售終端的反思。國(guó)內(nèi)大部分紡織服裝企業(yè)還未形成統(tǒng)一的品牌一體化產(chǎn)業(yè)鏈。以西班牙ZARA企業(yè)為例，ZARA斥巨資設(shè)計(jì)一體化靈敏供應(yīng)鏈，將生產(chǎn)基地設(shè)在西班牙，少量基本款式在亞洲等低成本地區(qū)生產(chǎn)。設(shè)立20個(gè)高度自動(dòng)化染色、剪裁中心，將人力工作外包給周邊小工廠。為了完善物流系統(tǒng)，加快傳送速度，ZARA在地下架設(shè)了方圓200英里的傳送帶。根據(jù)訂單，每天將最時(shí)興布料準(zhǔn)時(shí)送達(dá)終端廠，保證前導(dǎo)時(shí)間的縮短要求。這種制售一體化的效率化經(jīng)營(yíng)值得其他企業(yè)學(xué)習(xí)。

3.1.2 工業(yè)4.0背景下產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)化進(jìn)程

工業(yè)4.0背景下產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)化將分為3個(gè)過(guò)程，從傳統(tǒng)制造業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈到優(yōu)化制造業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈再到最終工業(yè)4.0制造業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈，詳見(jiàn)下圖。

工業(yè)4.0背景下產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)化過(guò)程圖

傳統(tǒng)制造業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈經(jīng)過(guò)產(chǎn)品設(shè)計(jì)、原料采購(gòu)等7個(gè)步驟，存在產(chǎn)業(yè)鏈反應(yīng)速度慢、被動(dòng)生產(chǎn)、存貨易滯銷(xiāo)等情況?；诖髷?shù)據(jù)時(shí)代背景的工業(yè)4.0時(shí)代，制造業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈得以?xún)?yōu)化，將產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)化為產(chǎn)品設(shè)計(jì)、原料采購(gòu)、訂單處理、制造、終端零售5個(gè)步驟，產(chǎn)業(yè)鏈反應(yīng)整合速度得到提升，但依然不能快速滿足消費(fèi)者需求；最終優(yōu)化后的工業(yè)4.0制造業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈以訂單處理為第一環(huán)節(jié)，緊接著產(chǎn)品設(shè)計(jì)制造，此環(huán)節(jié)節(jié)省50%成本，然后原料處理到最終的終端零售，將提升60%的利潤(rùn)空間。

3.2 工業(yè)4.0背景下中國(guó)紡織服裝業(yè)以銷(xiāo)售終端為主導(dǎo)的速度營(yíng)銷(xiāo)

產(chǎn)業(yè)鏈要實(shí)現(xiàn)速度營(yíng)銷(xiāo)，能夠獲得市場(chǎng)大數(shù)據(jù)的銷(xiāo)售端企業(yè)適合主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)鏈整合。通過(guò)網(wǎng)聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)的快速發(fā)展，企業(yè)可以通過(guò)迅速接受訂單處理，縮短采購(gòu)時(shí)間，產(chǎn)業(yè)鏈變成小訂單推貨，因需生產(chǎn)，生產(chǎn)組織和節(jié)奏如同上述工業(yè)4.0產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)生顛覆性變化。此外，通過(guò)大數(shù)據(jù)的有力依托，銷(xiāo)售終端可以收集分析每天每時(shí)每刻、每款每色每碼的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)，制定產(chǎn)量、調(diào)整庫(kù)存、降低成本，形成快速營(yíng)銷(xiāo)體系。最后，工業(yè)4.0互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代可以幫助企業(yè)開(kāi)拓藍(lán)海市場(chǎng)。企業(yè)可以根據(jù)每位顧客的年齡、喜好、購(gòu)買(mǎi)習(xí)慣等各種信息進(jìn)行數(shù)據(jù)分析，及時(shí)開(kāi)發(fā)和預(yù)測(cè)市場(chǎng)需求，尋找新商機(jī)。

繼續(xù)以ZARA為例，作為世界排名第三的服裝零售商，ZARA建設(shè)了自己的工廠和物流體系，整合了從生產(chǎn)到銷(xiāo)售的產(chǎn)業(yè)鏈，將品牌定位為“買(mǎi)得起的快速時(shí)裝”。ZARA在每間門(mén)店設(shè)置一部定制聯(lián)網(wǎng)PDA，通過(guò)PDA門(mén)店可以直接向總部下訂單，經(jīng)合理評(píng)估后傳到工廠，將庫(kù)存降低到20%以?xún)?nèi)?？偛恳部梢哉莆彰考议T(mén)店的銷(xiāo)售情況控制生產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)、生產(chǎn)、交付在15天內(nèi)完成，實(shí)現(xiàn)了“快速、少量、多款”的品牌管理模式。通過(guò)靈敏的產(chǎn)業(yè)鏈體系和市場(chǎng)的快速捕捉，ZARA實(shí)現(xiàn)了最快7天交付、門(mén)店每周一上新、每隔三周商品全部換新的速度營(yíng)銷(xiāo)。

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