導語：如何才能寫好一篇不動產規(guī)章制度，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

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不動產統一登記要求登記機構、登記簿冊、登記依據和信息平臺實現“四統一”。而這一目標的實現，難點不在技術，而在于要打通長期以來部門分割的阻礙，結束職責分散的局面。由于我國長期實行不動產分散登記的體制，各自形成了一套獨立的登記體系，而《不動產登記暫行條例》制定的前提和基礎是需要全面摸清涉及各類不動產登記的機構、人員、規(guī)章制度、技術規(guī)范等情況。各種原因造成的情況極為復雜，不是短時間內所能掌握的。這是影響不動產統一登記制度推進的一大障礙。關于登記機構的統一，目前從中央層面已明確由國土資源部門主導，但各地由于歷史原因造成的情況比較復雜，還需要結合實際情況綜合考慮。

再有，部門職能劃分不清，也是不動產統一登記不能繞開的一大關口。過去對于不動產的登記，實際上是采取條塊分割的方式，多頭管理、分頭管理，登記信息的口徑不一致，信息采集標準不統一。在這種狀況下，統一登記首先需要厘清職能，統一標準。

此外，不動產統一登記的法律體系還需健全和完善?！恫粍赢a登記暫行條例》的出臺只是一個開始，與之相關的《物權法》、《土地管理法》等法律法規(guī)也需要及時修改或制定，建立起完備的法律體系，才能盡快推進不動產統一登記的進程。

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【摘要】本文以不動產登記工作實際為出發(fā)點，結合相關概念分析當前推進不動產統一登記工作中存在的問題，并剖析問題產生的原因，以順利實施不動產統一登記制度為目標，最后針對性的提出解決建議。

【關鍵詞】不動產登記制度 問題 建議

一、不動產登記制度概述

不動產是指土地、海域以及房屋、林木等定著物。2014年公布的《不動產登記暫行條例》（以下簡稱《暫行條例》）中說明，不動產登記是指不動產登記機構依法將不動產權利歸屬和其他法定事項記載于不動產登記簿的行為。

不動產登記在本質上是國家證明行為，行政機關通過對相對人的財產狀態(tài)客觀記錄從而確認權利人合法權益。建立不動產登記制度，實際上是建立系統性的官方設立的不動產檔案，來確保不動產物權這種社會最基本的財產權利的安全和秩序，提高交易效率與交易安全。有利于國家對不動產的管理、進行宏觀調控和征收賦稅。并以此穩(wěn)定社會基本秩序。

二、不動產統一登記實施中的問題

（一）統一登記信息標準不明確

目前我國不動產統一登記體系建設還不夠完善，沒有明確的信息統計標準，沒有清晰的劃分概念，引起統計工作中大量的沖突，甚至有錯誤信息出現。對于進一步整合登記職責與化構和對不動產權利人合法財產權保護很難真正落實。

（二）統一登記信息平臺不完善

我國目前不動產統一登記信息平臺沒有建設起來完善的共享信息資源系統，一方面政府各部門之間不能實現共享信息資源，導致工作效率低下；另一方面不動產信息目前較為分散，原有的登記機關之間信息互通不能實現，存在違規(guī)違法鉆空子的現象，市場秩序和當事人不動產合法權益都將會受到威脅。

（三）統一登記信息監(jiān)管不到位

我國信息登記監(jiān)督體工作不到位，在不動產信息登記方面尤其突出。一些不法官員借機謀取私利，出現腐敗現象。不動產登記信息機構分散是導致監(jiān)督管理不到位的重要原因。

（四）統一登記機構設置不合理

目前我國進行不動產統一登記信息機構設置不合理，機構職能重疊交叉和部分職能真空現象存在。一方面機構冗雜增加了不必要的財政開支，導致行政效率低下；另一方面需要的職能卻出現真空，導致不動產登記體系部分缺失，制約社會經濟發(fā)展。有些基層單位對不動產登記機構的不夠重視，將登記職能歸并到其他部門內，制約了不動產登記應有的作用的發(fā)揮。

三、不動產統一登記存在問題分析

（一）不動產登記依據不統一

由于各類不動產登記歸屬于各行業(yè)部門獨自管理，長期以來相關各部門對口了一系列規(guī)章制度指導本部門不動產信息登記，都是基于本部門本行業(yè)角度考慮[4]。如《房屋登記辦法》和《±地登記辦法》等就是具有強烈部門行業(yè)特色的管理辦法，從國家層面的高度進行信息整合這些法律法規(guī)不僅沒有協調各部門信息整合發(fā)揮作用，反而成為了不動產統計登記的阻礙。因此，適當修改甚至廢除現行規(guī)范性文件是迫切之舉。

（二）機構職能整合存在人為阻力

在統一不動產登記機構與機構職能過程中，勢必涉及到相關部門原有利益和人事調整，那么人為阻力障礙重重。在理順過程中缺乏站在整體的高度統一協調各部門存在問題，導致各個管理機構信息溝通不暢，可能影響到絕大多數人的利益而加大了機構職能整合的難度。

（三）技術標準存在差異

在過渡階段不動產信息登記時，所采用的的技術標準沒有統一。如可能會對同一不動產頒發(fā)不同權利證書，且因為測量依據標準不一致登記的信息也不兼容。增加了日后不動產信息平臺建設整合難度與工作量，很難實現信息共享。

（四）信息系統差異較大

在建立不動產登記大數據時，實現高度信息化為重點內容。由于目前依托不同的平臺，平臺建設信息水平有著較大差異，臺賬資料和數據圖形對接聯系不暢，實現數據傳導和共享時需要大量人力物力進行補充完善，致使轉換登記成果和共享資源難度加大。信息系統的建設水平參差不齊，數據差異多樣對于不動產統一登記信息平臺建設是最大障礙。

四、做好不動產統一登記的建議

（D）統一整合不動產辦證機構

建設不動產統一信息登記機構便于提高工作質量與效率，降低行政支出，同時體現了便民利民的服務宗旨。整合統一的不動產辦證機構要注意一下兩個方面：一是堅持服務優(yōu)先兼顧管理的出發(fā)點。不動產統一登記機關要明確以提供給市場公平、便捷的服務為目的，行政管理服務并不是其工作重點；二是注重效率與成本控制間達到平衡。遵循低成本和高效率，體現改革是楦好的服務市場的宗旨。

（二）協調相關部門完善登記體系

在目前不動產登記建設過程中，各個部口協同配合設計相關程序是重要的環(huán)節(jié)，盡力做好有機銜接不動產管理和登記之間的工作。以房地產交易管理市場來看，國土資源部與住房和城鄉(xiāng)建設部需共同出臺的相關規(guī)定，成為不動產統一登記過程中房屋交易管理的有力指導，實現交易登記業(yè)務流程無縫對接，為交易安全提供保證。

（三）優(yōu)化登記技術流程

各類不動產登記相關的事項存在五花八口的狀況，給辦證群眾帶來極大不便。統一登記機構后，統一登記程序的執(zhí)行就是至關重要的。登記機構應制度上為登記及時、準確地完成創(chuàng)造有利的條件，行動上依法規(guī)范對各環(huán)節(jié)權限與辦理時限進行進一步的明確，統一的申請材料和登記要求。不僅有利于提高登記效率，而且相同程序與技術操作會對加強登記結果公平合法性。

（四）建設功能全面信息共享的平臺

國土資源部應對不動產登記信息系統平臺統一進行構建，相關部門配合對各類登記檔案資料進行移交與整整理。第一，實現不動產登記信息共享，運用數據交換接口等方式相關部門實時互通共享不動產權屬變動狀況等相關信息；第二，建立和推行不動產登記信息依法公開查詢制度，為公眾信息知情權提供保障，并使不動產交易的風險降低，但維護權利人隱私也是應該充分考慮的必要因素。

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要回答這個問題，還得從商業(yè)銀行授信的源頭說起。

從公開的、可以查閱到的資料看，國務院金融主管部門規(guī)定的授信規(guī)范，主要有中國人民銀行《商業(yè)銀行授權、授信管理暫行辦法》（銀發(fā)〔1996〕403號）、《商業(yè)銀行實施統一授信制度指引（試行）》（銀發(fā)〔1999〕31號）、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會《商業(yè)銀行授信工作盡職指引》（銀監(jiān)發(fā)〔2004〕5l號），等等。

中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會公告（2004年第20號）附件2中序號41、42規(guī)定，《商業(yè)銀行實施統一授信制度指引（試行）》和《商業(yè)銀行授權、授信管理暫行辦法》為中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會監(jiān)督實施的規(guī)章和規(guī)范性文件。前述公告的規(guī)定說明，中國人民銀行早年制定的授信規(guī)范，得到了后來成立的中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會的認可。

《商業(yè)銀行授權、授信管理暫行辦法》第四十二條規(guī)定，商業(yè)銀行應根據本辦法及中國人民銀行的有關規(guī)定，制定本行的授權、授信管理辦法?！渡虡I(yè)銀行實施統一授信制度指引（試行）》第十七條規(guī)定，商業(yè)銀行應圍繞統一授信制度，完善業(yè)務規(guī)章制度建設，制定統一授信管理辦法及實施細則，以及相關的業(yè)務管理制度和風險管理辦法。商業(yè)銀行制定的統一授信管理辦法和制度應報中國人民銀行備案?！渡虡I(yè)銀行授信工作盡職指引》第五十四條規(guī)定，商業(yè)銀行應根據本指引制定相應的實施細則并報中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會或其派出機構備案。

根據中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會的以上授權，各商業(yè)銀行都制定了本銀行的授信制度。由于各商業(yè)銀行表述各自授信制度條文的用語不盡相同，各商業(yè)銀行表述各自授信制度條文的用語與中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會的授信規(guī)范不盡相同，不動產登記機構辦理因商業(yè)銀行的授信申請的不動產抵押權登記時，對授信人、受信人根據表述不盡相同的授信制度簽訂的主債權合同和抵押合同的理解，有時會不著邊際。

好在《商業(yè)銀行授權、授信管理暫行辦法》第四十四條規(guī)定，商業(yè)銀行各項規(guī)章制度中有關授權、授信規(guī)定與本辦法相抵觸的，以本辦法為準。不動產登記機構應當努力熟悉、掌握中國人民銀行和中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會制定的授信規(guī)范，依據中國人民銀行和中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會制定的授信規(guī)范，厘清各商業(yè)銀行各自制定的浩繁的授信制度條文（見圖1）。

商業(yè)銀行的授信，是指商業(yè)銀行對其業(yè)務職能部門和分支機構所轄地區(qū)及其客戶所規(guī)定的內部控制信用高限額度，具體范圍包括貸款、貼現、承兌和擔保。商業(yè)銀行的授信當事人，包括授信人（即施事主體）和受信人（即受事主體）。授信人為商業(yè)銀行業(yè)務職能部門及分支機構，受信人為商業(yè)銀行業(yè)務職能部門和分支機構所轄地區(qū)及其客戶。商業(yè)銀行授信分為基本授信和特別授信兩種方式?；臼谛攀侵干虡I(yè)銀行根據國家信貸政策和每個地區(qū)、客戶的基本情況所確定的信用額度；特別授信是指商業(yè)銀行根據國家政策、市場情況變化及客戶特殊需要，對特殊融資項目及超過基本授信額度所給予的授信。授信按期限分為短期授信和中長期授信。短期授信指不超過一年的授信，中長期授信指一年以上的授信。

商業(yè)銀行應根據國家貨幣信貸政策、各地區(qū)金融風險及客戶信用狀況，規(guī)定對各地區(qū)及客戶的最高授信額度。在授信實施過程中，如果受信地區(qū)發(fā)生或潛伏重大金融風險、受信企業(yè)發(fā)生重大經營困難和風險、市場發(fā)生重大變化、貨幣政策發(fā)生重大調整、企業(yè)機制發(fā)生重大變化（包括分立、合并、終止等）、企業(yè)還款信用下降，貸款風險增加、其他應改變授信額度的情況，商業(yè)銀行應調整直至取消授信額度。在授權、授信有效期內，商業(yè)銀行對授權、授信進行調整或授權、授信終止，應及時報中國人民銀行備案，并同時將新的授權書或授信書報中國人民銀行備案。涉及外匯業(yè)務授權、授信的調整或終止時，應同時報外匯管理局同級機構備案。商業(yè)銀行的授信，源于商業(yè)銀行的授權。

商業(yè)銀行的授權，是指商業(yè)銀行對其所屬業(yè)務職能部門、分支機構和關鍵業(yè)務崗位開展業(yè)務權限的具體規(guī)定。商業(yè)銀行授權既分為基本授權和特別授權兩種方式，又分為直接授權和轉授權兩個層次?；臼跈嗍侵笇Ψǘń洜I范圍內的常規(guī)業(yè)務經營所規(guī)定的權限。特別授權是指對法定經營范圍內的特殊業(yè)務，包括創(chuàng)新業(yè)務、特殊融資項目以及超過基本授權范圍的業(yè)務所規(guī)定的權限。直接授權是指商業(yè)銀行總行對總行有關業(yè)務職能部門和管轄分行的授權。轉授權是指管轄分行在總行授權權限內對本行有關業(yè)務職能處室（部門）和所轄分支行的授權。商業(yè)銀行應在法定經營范圍內對有關業(yè)務職能部門、分支機構及關鍵業(yè)務崗位進行授權。商業(yè)銀行的授權不得超過中國人民銀行核準的業(yè)務經營范圍，轉授權不得大于原授權。商業(yè)銀行法定代表人變更或任免分支機構主要負責人時，如果授權范圍等內容不變，原授權書及轉授權書繼續(xù)有效。

商業(yè)銀行的授權、授信，應有書面形式的授權書和授信書。授權書（含轉授權書）應包括授權人全稱和法定代表人姓名、受權人全稱和主要負責人姓名、授權范圍、授權期限、對限制越權的規(guī)定及授權人認為需要規(guī)定的其他內容。授信書應包括授信人全稱、受信人全稱、授信的類別及期限、對限制超額授信的規(guī)定及授信人認為需要規(guī)定的其他內容。授權人與受權人應當在授權書上簽字和蓋章。

商業(yè)銀行的授權書和授信書應報中國人民銀行同級管轄行備案。涉及外匯業(yè)務的授權書和授信書，應報外匯管理局同級管轄局備案，轉授權還應同時報商業(yè)銀行總行備案。

不難看出，授權，是相對于商業(yè)銀行內部（業(yè)務職能部門、分支機構及關鍵業(yè)務崗位）的職權而言；授信，是相對于商業(yè)銀行所轄地區(qū)及客戶的信用而言。必須注意的是，商業(yè)銀行的授信，不得超過商業(yè)銀行的授權范圍。

不動產登記機構辦理因商業(yè)銀行的授信申請的不動產抵押權登記時，應當注意以下問題：

第一，《商業(yè)銀行授權、授信管理暫行辦法》第十條第四項規(guī)定，授信額度不是計劃貸款額度，也不是分配的貸款規(guī)模，而是商業(yè)銀行為控制地區(qū)和客戶風險所實施的內部控制貸款額度。商業(yè)銀行應在確定的授信額度內，根據當地及客戶的實際資金需要、還款能力、信貸政策和銀行提供貸款的能力，具體確定每筆貸款的額度和實際貸款總額。也就是說，商業(yè)銀行確定授信額度時，并沒有具體確定每筆貸款的額度和實際貸款總額。不動產登記機構不可輕意將授信額度，當做主債權合同的主債權種類和數額，辦理不動產的抵押權登記。

第二，《商業(yè)銀行授權、授信管理暫行辦法》第十四條，僅僅規(guī)定授權人與受權人應當在授權書上簽字和蓋章，沒有規(guī)定授信人與受信人應當在授信書上簽字和蓋章。該辦法第十六條第四項規(guī)定的授信書應包括的內容為“授信人認為需要規(guī)定的其他內容”，而非“授信人、受信人雙方認為需要規(guī)定的其他內容”，這說明，該辦法第十四條規(guī)定的“授信書”，僅僅是授信人（即商業(yè)銀行）的單方意思表示。單方意思表示的授信書，不能作為申請不動產抵押權登記的主債權合同。

第三，《商業(yè)銀行授權、授信管理暫行辦法》第十八條規(guī)定，商業(yè)銀行業(yè)務職能部門和各級分支機構與客戶簽訂業(yè)務合同時，須向其出示授權書或授信書，雙方應按授權書和授信書規(guī)定的授權、授信范圍簽訂合同。該辦法第十八條規(guī)定的合同，如果是包括了當事人的名稱或者姓名和住所、債權的種類和數額、履行期限、履行地點和方式、違約責任、解決爭議的方法等條款的書面合同的話，該合同可以作為申請不動產抵押權登記的主債權合同。

第四，《商業(yè)銀行授權、授信管理暫行辦法》第十四條規(guī)定的授信書和該辦法第十八條規(guī)定的合同，是互相聯系又互相區(qū)別的兩種文本。在各商業(yè)銀行制定的本銀行的授信制度中，對前述兩種文本的稱謂，表述可能會有不同。不動產登記機構不能僅僅從《授信業(yè)務總協議》《授信協議書》《綜合融資授信合同》 《授信額度合同》《最高額授信合同》等文本的名稱上，去判斷申請人提交的文本究竟屬于授信書還是屬于主債權合同，而是要細讀文本條文，從內容上作出判斷。

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關鍵詞：物權法 信貸管理 法律風險 影響

中圖分類號：F831 文獻標識碼：B 文章編號：1006-1770(2007)11-051-03

《中華人民共和國物權法》（下稱《物權法》）對物權制度的共性問題和現實生活中迫切需要規(guī)范的問題作出了規(guī)定，明確物的歸屬，保護權利人的物權；鼓勵物的利用，有利于發(fā)揮物的效用。《物權法》的出臺是深化改革開放、進一步發(fā)展社會主義市場經濟的必然要，標志著我國經濟、政治、文化、社會建設進入了新階段。就商業(yè)銀行而言，《物權法》在擔保物權等方面有著較大的變化和突破，給銀行業(yè)務帶來重大影響。

一、《物權法》的出臺終結了當前我國擔保物權法律規(guī)范不統一、內容不完善、甚至相互矛盾的現象，有利于減少銀行業(yè)務的法律風險和操作風險

《物權法》出臺前，我國有關擔保物權的法律制度散落于《擔保法》、《城市房地產管理法》、《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》等法律、行政法規(guī)，甚至一些部門規(guī)章、地方規(guī)定也對擔保物權制度作出規(guī)定。出現同一種擔保制度在各地操作流程、模式不統一，甚至發(fā)生糾紛后，不同地方的司法機關對同一問題的認定和裁判結果也不盡相同的現象。在降低了銀行業(yè)務效率，增加交易成本的同時，給銀行業(yè)務帶來很大的法律風險和操作風險?！段餀喾ā吩诳偨Y現有的擔保物權法律制度的基礎上，對擔保物權制度作出了統一規(guī)定，并明確《擔保法》的規(guī)定與《物權法》規(guī)定不一致的，適用《物權法》的規(guī)定。這必將大大減少由于法律規(guī)范自身不統一帶來的法律和操作風險。

二、完善了擔保物權種類、擴大了擔保物的范圍，提供了更多擔保工具，有利于銀行拓寬客戶群，調整客戶結構，豐富產品線，進而促進業(yè)務增長

物權法定原則決定了擔保物權的種類只能由法律規(guī)定，當事人只能在法律規(guī)定的物權種類間作出選擇。在這一理念下，擔保物權的種類越多，當事人可以選擇的擔保手段也就越多，交易也就越容易達成。與《擔保法》相比，《物權法》不僅完善了現有的擔保物權種類，如承認最高額質押，允許當事人將最高額抵押權設立前已存在的債權轉入最高額抵押擔保的債權范圍。還借鑒國外的先進做法，創(chuàng)設了集合抵押和浮動抵押兩種新的擔保類型。準許當事人將現有的財產一并抵押設立集合抵押擔保，或將現有的及將有的生產設備、原材料、半成品、產品抵押設立浮動抵押擔保。物權擔保種類的豐富，拓寬了銀行與當事人間的融資渠道。

在拓寬物權擔保種類的同時，《物權法》還大大豐富了擔保物的范圍。這主要表現在：一是在《擔保法》規(guī)定的擔保物種類基礎上，新增了“以招標、拍賣、公開協商等方式取得的荒地等土地承包經營權”、“現有的以及將來的生產設備、原材料、半成品、產品”、“正在建造的建筑物、船舶、航空器”、“應收賬款”以及“依法可以轉讓的基金份額”等新的擔保物種類。二是規(guī)定“法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他財產”均可抵押，體現了“法不禁止即為允許”的的法制理念，極大地擴展了抵押物的范圍。這有利于解決立法滯后于經濟生活發(fā)展的矛盾，有助于發(fā)揮物盡其用的功能，鼓勵交易和銀行業(yè)務的創(chuàng)新。

三、完善了擔保物權的設立和實現方式，有利于防范信貸風險，降低交易成本

這方面的規(guī)定，主要體現在以下幾方面：

（一）確立了統一的不動產登記制度，明確了登記機構的職責。長期以來，由于對不動產抵押登記機構及其職責缺少明確統一的規(guī)定，導致實踐中，各地確定的有關不動產登記機關五花八門，有的地方規(guī)定由同一部門承擔抵押登記職責，有的地方規(guī)定房地分別在不同的部門登記；有的地方是由承擔房地管理職能的土地管理部門或房屋管理部門辦理登記，有的地方規(guī)定由房地產交易中心等等中介部門承擔登記職能，有的地方甚至規(guī)定由工商部門承擔抵押登記職能。這種規(guī)定的不統一，再加上缺少對登記機構職能的明確規(guī)定，導致各地在辦理抵押登記所需文件資料、登記費用等方面差異很大，不僅加大了交易成本，而且導致出現重復抵押等現象時有發(fā)生，甚至影響到抵押權的效力?！段餀喾ā丰槍ΜF行不動產抵押登記中存在的問題，明確規(guī)定國家對不動產施行統一登記制度。統一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。同時規(guī)定了登記機構應當履行的職責、不得從事的行為及其違反職責的責任。這些規(guī)定必將有利于規(guī)范不動產抵押登記，降低抵押設定成本，減少因登記機構不統一帶來的風險。

（二）設立不動產預告登記制度，有利于降低不動產重復抵押貸款風險。當事人間簽訂的買賣房屋或其他不動產物權的協議，在當事人間成立的是債權關系，是將來取得物權的原因關系，在未依法辦理有關物權過戶或登記手續(xù)前，買方等權利人享有的只是請求賣方等義務人履行協議的請求權，屬債權范疇。如果賣方等義務人在辦理過戶等手續(xù)前，將不動產再次出售或重復抵押給他人的，將可能損害先與賣方等義務人簽訂協議的權利人的利益。不動產預告登記制度的確立，賦予了預告登記對抗主義的效力，有效地防止出現 “一房多賣”和“重復抵押”等問題。為保護銀行信貸業(yè)務安全，特別是個貸業(yè)務安全將起到很好的作用。

（三）完善了擔保物權實現方式。根據現行的《擔保法》規(guī)定，擔保權人只有在債務履行期限屆滿未受清償的情形下，可以與擔保人協議抵債或拍賣，協商不成的，通過向法院，確認擔保物權。債務人不履行判決時，擔保物權人需向法院申請強制執(zhí)行。在強制執(zhí)行程序中，人民法院需先委托評估機構對擔保物進行評估。這樣，擔保物權的實現需繳納訴訟費、執(zhí)行費、評估費和拍賣費等費用，擔保物處置成本極高，在某些情形下，擔保物處置所得尚不足以支付有關費用，這種規(guī)定對擔保權人極為不利。在既有人保和物保時，特別是債務人自身提供物保時，規(guī)定“物保先于人保,需先處置擔保物“，這更限制了擔保物權人的選擇權，有悖于擔保權人設置擔保的初衷?！段餀喾ā穼ι鲜鲆?guī)定進行了修正，這主要表現在：一是在擔保物權的實現條件上，該法允許當事人自行約定實現擔保物權的情形并不僅限于債務人不履行到期債務；在實現途徑方面，該法規(guī)定當事人不能就實現方式達成一致時，權利人可以直接請求法院拍賣、變賣擔保財產而非必須通過訴訟程序。二是在既有人保，又有物保時，《物權法》規(guī)定，當事人可以自行約定擔保實現順序，縮小了保證人的先履行抗辯權。

四、確立了不動產物權的善意取得制度，有利于穩(wěn)定財產流轉過程中的法律關系，維護銀行擔保權人等善意第三人利益，有利于遏制物的擔保人與第三人惡意串通損害銀行權益的行為，防范信貸風險

善意取得，亦稱即時取得，是指無處分權人擅自處分財產權于第三人，如第三人在有償取得該財產權時出于善意，即依法取得該財產權。善意取得制度作為民法物權中的一項重要制度，為各國立法所普遍接納。我國現行民事立法尚未建立完整的善意取得制度，嚴重影響了財產流轉的穩(wěn)定性，及善意第三人的合法權益，甚至成為一些人惡意詐騙的工具。從銀行的角度看，善意取得制度的缺失，直接影響到銀行擔保物權的穩(wěn)定性及依據其取得的優(yōu)先受償權。這主要表現在：一是無處分權人設定抵押、質押等行為一旦被認定無效，將直接導致擔保物權被認定無效，致使銀行等擔保權人對擔保物喪失優(yōu)先受償權，設置擔保的目的落空。二是在一些擔保人或擔保物涉嫌犯罪的經濟糾紛案件中，存在著對銀行等善意第三人和刑事追贓間誰的效力優(yōu)先的問題。由于現行法律對此缺乏規(guī)定等多方面因素的影響，往往導致影響等善意第三人的權利得不到保護。

《物權法》第106條明確規(guī)定了物權的善意取得制度，根據該條的規(guī)定，動產或不動產的所有權的第三人可以善意取得；其他物權，當事人也可以善意取得。這意味著與銀行信貸業(yè)務密切相關的擔保物權，只要符合《物權法》第106條規(guī)定條件，銀行等擔保權人是可以依法善意取得的，銀行可以據此來主張無處分權人處分行為的有效性，對抗刑事追贓行為，主張優(yōu)先受償權或所有權，維護銀行的合法權益。

我們在看到《物權法》的進步和創(chuàng)新的的同時，也要看到其一些規(guī)定給銀行業(yè)務帶來的風險，需要我們特別關注：

（一）擔保物權種類和擔保物范圍的擴大提供了業(yè)務增長機會，也伴生了新的風險。以各方關注的動產浮動抵押為例，該制度被視為極大地拓寬了中小企業(yè)的融資渠道，促進銀行信貸投放，但應當注意的是，該制度下的抵押標的物具有變動、不特定的特征，銀行現行的授前風險評估及授后風險控制都需要調整以適應其特點，防范風險。

(二)在建立健全一系列配套的制度規(guī)則之前，《物權法》尚不能有效發(fā)揮其作用。如，該法規(guī)定了不動產統一登記制度，有利于簡化擔保手續(xù)、有效公示物權，但短時間內尚不能實現該制度而仍將持續(xù)目前多頭登記、手續(xù)繁復的局面。又如，該法允許以法律行政法規(guī)未禁止抵押的財產設定抵押，但在相應登記制度未建立完善的情況下，銀行接受這些財產抵押仍有相當的風險。再如，該法簡化了擔保物權的實現程序而有利于銀行，但在民事訴訟程序未相應修改前，該制度并無實施之可能。

(三)要充分注意《物權法》對債權人權利的限制。該法總體上來說是加強了對債權人的保障，但在具體規(guī)則上，仍有一些限制債權人權利的新規(guī)定，如，縮短了抵押權的行使期間。根據擔保法司法解釋的規(guī)定，擔保權人可以在主債權訴訟時效屆滿后兩年內行使抵押權，而《物權法》規(guī)定，抵押權人應當在主債權訴訟時效期間行使抵押權。又如，有關物權歸屬和內容以不動產登記薄為準的規(guī)定，這就要求，銀行在確認擔保物權屬內容時，不能僅依靠擔保人提供的有關不動產權屬證明記載的內容，而是需向登記機關了解核實有關物權的歸屬和內容，避免因不動產權屬證書與登記薄記載內容不一致帶來的風險。再如，在有關質押擔保財產范圍的規(guī)定方面，規(guī)定“法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他財產權利可以出質”，這就意味著能夠質押的財產必須有明確的法律、行政法規(guī)的規(guī)定依據。目前實踐中一些地方性規(guī)定中允許質押的財產，如“出租車牌照經營權”質押等存在質押無效的風險。等等。

(四)要及時調整完善規(guī)章制度及合同文本。順應法律對擔保形式、擔保財產范圍的創(chuàng)新規(guī)定，比如動產浮動抵押、最高額質押、應收賬款質押、可轉讓的基金份額質押等，銀行要積極開發(fā)新產品，盡早制定業(yè)務辦法、操作規(guī)程及合同文本。針對《物權法》對現行擔保法律制度的修改，要及時修訂內部流程及合同文本，適應新的要求，切實防范風險。

篇5

雖然房屋轉讓合同網簽工作已在許多城市開展，但對于轉讓合同網簽的必要性和重要性，房產管理部門及工作人員的認識仍未達成普遍性的共識。但筆者認為，房屋轉讓合同網簽作為房屋交易管理手段，在促進房產市場公平、誠信交易方面發(fā)揮著重要的作用，其存在有著充足的法理依據和現實依據。

一、合同網簽具有法理上的正當性

房屋轉讓合同網簽包含兩個最基本的功能：房源核驗以及防止“一房多賣”。房源核驗是對轉讓房屋的自然狀況、權利狀況、有無查封等限制交易情形在簽約前進行核實、驗證；經過房源核驗，房屋轉讓雙方通過交易管理機構提供的網絡平臺簽署房屋轉讓合同后，該套房屋在該平臺中不得再次進行轉讓合同網簽或者抵押合同網簽等交易行為，即防止“一房多賣”或者“一房多次交易”。

1.房源核驗功能為交易的真實性提供保障

房源核驗是由房屋交易管理部門提供平臺及數據，供轉讓雙方對房屋的自然現狀和權利現狀進行核實和確認。房屋交易管理部門的基礎數據來源于法定權威部門（不動產登記部門共享提供的不動產登記數據以及商品房預售許可部門的商品房許可銷售數據），房屋交易管理部門履行職責所產生的政府公信力，以及轉讓房源的權威數據核驗確保了交易標的物的真實性，節(jié)省了交易雙方的成本。特別是在房源核驗時可以讓受讓人及時了解該房源是否存在限制交易等權利瑕疵，其交易知情權得到了較為充分的保護。

2.防止“一房多賣”功能是“誠實信用”法律原則的具體體現

首先應當明確的是“一房多賣”不是房屋所有權人的當然性正當權利。我國《民法通則》規(guī)定了民事活動應遵循“誠實信用”和“權利不得濫用”原則，《合同法》也規(guī)定了“誠實信用”和“依合同履行義務”原則。按照法理界的共識，合同是當事人之間的法律，房屋轉讓合同一旦簽訂，雙方當事人應當誠信履行相關權利義務，違背合同義務，將房屋再售他人，與法律規(guī)范的價值追求相悖，不能視其為具有正當性。因此，房屋轉讓合同網簽利用技術手段，防止在交易系統平臺內“一房多賣”，其正當性契合民事法律規(guī)范的價值追求，是民事法律中帝王條款“誠實信用原則”的具體體現，而非前述觀點所認為的沒有上位法依據。

二、合同網簽是維護房產市場交易秩序的重要手段

就合同網簽的現實功能而言，其維護房產交易市場秩序的作用主要體現在：

1.防止利用虛假房產進行欺詐

在房屋交易特別是存量房市場中，房源信息為出售方所控制，交易信息樂夭歡猿疲不法所有權人利用交易慣例將不能交易的房屋借轉讓之名詐取購房款項，購房人往往面臨“錢、房”兩失，維權艱難的局面。轉讓合同網簽以房源核驗為前提，特別是在存量房轉讓中，購房人能夠在簽約之前充分了解房源狀況，特別是有無限制交易情形存在，這樣可以有效改變其在交易中的不利地位，有利于防止欺詐。

2.防止利用房產多次交易，保護購房人合法權益

房屋轉讓合同網簽后，其交易的房源在系統內鎖定，維護了購房人的合法權益，同時也減少了因合同雙方任意違約給市場造成的不確定因素，有利于維護房產市場交易秩序的整體穩(wěn)定。

3.合同網簽可以成為政府綜合管理、分析房產市場的有效載體

借助轉讓合同網簽技術手段，政府部門可以通過房屋轉讓合同簽約將房產經紀機構及人員管理納入房產交易市場一體化管理，及時搜集、獲取并分析房產市場較為真實的原始交易數據，判斷市場走向及趨勢，為政府宏觀管理房產市場提供扎實的基礎。

篇6

關鍵詞：房地產；稅收調控；定位；稅收體系

中圖分類號：F810.42 文獻標識碼：B 文章編號：1008-4428（2012）09-41 -02

引言

當前，在全球經濟逐漸回暖的背景下，我國的房地產的價格也呈現出攀升態(tài)勢，這就潛藏著泡沫風險。房地產稅收成為調控我國房地產行業(yè)的重要手段之一，針對稅制存在著“重流轉、輕持有”等問題，應進行房地產稅收的改革，保證我國房地產行業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展。近幾年，我國城市的房地產價格超出了市民的承受能力，出現了宏觀調控的失靈現象，引發(fā)了一些社會問題。如何將房地產價格回歸到正常的市場承受范圍，成為政府的宏觀調控目標。因此，我國的房地產宏觀調控比較密集，但是，仍然難以抑制房價的上漲速度，這成為國內的熱點問題。房地產的稅收調控應成為有效調控房地產市場的重要手段，以防范經濟風險，促進國民經濟的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

一、我國現行房地產稅收的現狀及面臨的主要問題

（一）我國現行房地產稅制的現狀

房地產稅收主要是房產稅和契稅。根據房地產稅收是房地產交易通過取得、保有和流轉環(huán)節(jié)進行納稅。在取得環(huán)節(jié)方面的房地產稅收包括營業(yè)稅、城市維護建設稅、、契稅、印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地出讓金等等稅費；在保有環(huán)節(jié)方面的房地產稅收包括有土地使用稅、房產稅；在流轉環(huán)節(jié)方面的房地產稅收包括營業(yè)稅、契稅、個人所得稅、土地增值稅等等。這就是我國現行房地產稅制的現狀，取得環(huán)節(jié)和流轉環(huán)節(jié)存在過多的稅費，相對于此，保有環(huán)節(jié)的房地產稅收的稅費比較少，說明房地產存量稅源還有待積極開發(fā)。

（二）我國現行房地產稅收面臨的主要問題

1、我國房地產稅收種類過多，不利于監(jiān)管

當前，我國房地產稅收的稅費有十幾種之多，這遠超出了實際征收稅種。這種情況下就造成了稅費結構復雜，出現了反復交叉的繁瑣征稅的現象。由此導致稅收征收的困難和政府監(jiān)管的難題。這對房地產稅收的理論方面的研究帶來麻煩，給會計制度的完善造成了阻礙。繁多的房地產稅種造成了重復征稅，再加上土地出讓金價格的上漲，給房地產開發(fā)企業(yè)帶來了沉重的開發(fā)成本，這些稅費最終還是轉嫁到了購房者身上，并且房地產開發(fā)企業(yè)盡量地采取合理避稅和逃稅的手段，對房地產稅收的征管帶來了難度。房地產稅費出現了互相混淆的現象，以費代稅、以稅代費，這樣弱化了房地產稅收的嚴肅性和規(guī)范性，從而導致了稅收調整能力的下降。

2、房地產稅收在持有和流轉環(huán)節(jié)比重的不合理

我國房地產稅收顯著的特點就是重流轉，輕持有。一旦將房地產出售，就產生各種稅費，比重非常大。但是，對房地產的保有方面的稅負就比較輕。目前的房地產稅收對交易稅收有著明顯的調控，但是，非經營性的房地產稅收比較低，就不能調節(jié)購買多處高價位的住宅，難以進行調節(jié)房地產供需關系及其結構。這種流轉環(huán)節(jié)的房地產稅收要高于其他國家的稅負，嚴重抑制了房地產的良好發(fā)展，容易出現偷逃稅的不良行為，危害了房地產市場和社會。造成房地產稅收在持有和流轉環(huán)節(jié)比重的不合理的背后原因主要包括，我國的房地產持有環(huán)節(jié)的稅種比流轉環(huán)節(jié)少，并且持有環(huán)節(jié)稅率也比流轉環(huán)節(jié)的房地產稅率低。這樣帶來的房地產市場反應就是：房地產流轉環(huán)節(jié)成本比較高，引發(fā)了房價的高速增長；而房地產持有環(huán)節(jié)的成本低，使得投機性購房而持有房地產，待價高而售。

3、房地產的稅收不合理，造成了稅收征管困難

一方面我國房地產稅收在計稅的依據方面存在著不科學，還沒有健全房地產的評估制度，造成了稅收征管困難。房地產的評估稅種多，操作上面很不規(guī)范，難以有效地使房地產各種環(huán)節(jié)進行科學合理的計稅。另一方面，我國房地產企業(yè)的預收賬款稅金的會計處理不符合會計費用配比原則，在房地產所有權未發(fā)生變更的情況下，就不能進行收入的確認；并且前期將房地產稅費繳納，減少了企業(yè)的流動資金，影響了房地產企業(yè)的正常運營。

二、我國房地產稅收完善的有效措施

（一）合并房地產稅種，開征不動產稅

為了簡化我國房地產繁雜的稅種，可以將房產稅、土地使用稅費等性質的稅費，統一為不動產稅。這樣就能夠將房屋、土地地上建筑物都進行納稅依據。這樣能夠有效增大房地產稅收的征稅范圍，使免征對象更加明確，能夠改變我國房地產稅收的重流轉輕持有的不合理狀況。應將持有環(huán)節(jié)征稅范圍包括非普通住宅，使得個人所有非營業(yè)性住房進行征稅，這包括了城鄉(xiāng)的房產和土地，并將經濟組織的用房納入房地產持有稅收當中。同時，根據不動產的類型，制定不同的房地產稅率，如個人住宅的類型不同，采取超額累進稅率制。對于開征的不動產稅，根據分稅制財政的政策，應對稅收權限進行下放，按照省級政府制定的不動產稅收政策，根據當地經濟狀況，縣級政府可以選擇適用的稅率，培育地方的房地產稅收。

（二）開征不動產閑置稅和設立土地年租金制度

我國房地產市場供給不均衡，存在著大量閑置的土地和房產，造成了資源的浪費。很多房產的囤積的目的就是投機，攪亂了房地產行業(yè)的發(fā)展。為此，開征不動產閑置稅能夠抑制房產的投機行為，降低房地產泡沫風險。對于房地產的保有環(huán)節(jié)征稅方面應設立土地年租金制度，這樣才能有效降低房產的開發(fā)成本，降低房價。

（三）改變預收賬款會計處理方法

房地產開發(fā)應在每月根據預收款確認稅金，及時申報，在計提稅金時在會計上作為借記遞延稅款，在收入實現時統一向稅務機關匯算清繳。這樣就能夠有效提高房地產稅收監(jiān)管和征收，也保證了房地產開發(fā)企業(yè)的流動現金。

（四）完善房地產稅收法律體系

為了加強房地產稅收調控的功能，應加強我國房地產稅收法律體系的建設，制定一部專門的適合我國國情的房地產稅收法律，從而統領各單行稅法。并針對房地產稅征收規(guī)章制度及暫行條例進行補充、完善及改進，從而形成一套完善的關于房地產稅收的法律體系。這樣為房地產稅收提供法律的保證。

三、結論

通過對我國房地產稅收調控存在的問題及其完善措施研究，得出房地產稅收調控手段具有很好的獨立性和較高的調控效果。房地產稅收調節(jié)方式能發(fā)揮較高效率，緩解當前的房地產市場的供需矛盾，控制房價的上漲態(tài)勢。在房地產稅制完善方面，應實施房地產流轉稅及房地產不動產稅，消除房屋的套利現象，壓縮非住房的市場需求，降低房地產價格，保護市民正常的住房需要，維護好房地產市場的供需平衡。要不斷健全房地產稅收體制，發(fā)揮房地產稅收調控的杠桿功能，切實推動房地產市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，更好地滿足廣大市民的合理住房需求。

參考文獻：

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作者簡介：

篇7

關鍵詞：物業(yè)稅  房地產  改革

        0 引言

        物業(yè)稅，又稱財產稅或不動產稅，主要針對土地，房屋等不動產，要求承租人或所有者在保有階段每年按照要求繳納一定比例的稅款，而所應繳納的稅款會隨著不動產市場價值的變化而變化。例如，地鐵、公路、花園等公共設施的完善，必然會帶動周邊房產價格的提升，從而對應的物業(yè)稅也要提高。

        1 開征物業(yè)稅的背景分析

        目前，世界上大多數市場經濟比較成熟的國家都有面向房地產課稅的稅種。特別是在歐美發(fā)達國家，物業(yè)稅作為一項重要稅種已存在很長的發(fā)展歷史。在美國，并沒有單獨征收的物業(yè)稅，其物業(yè)稅是包含在財產稅里面的，其中對土地和房產等不動產所征收的一般財產稅即相當于我們所講的物業(yè)稅。美國的一般財產稅是地方稅的一種，通常由州政府和地方政府共同分享。雖然物業(yè)稅在州政府財政收入中占很小比例，但卻是地方政府最重要的收入來源。

        我國現行房地產稅制相對完整但比較復雜，分布于房地產開發(fā)建設、交易和保有等各個環(huán)節(jié)，從廣義上講，房地產稅包括土地增值稅、契稅、耕地占用稅、印花稅、營業(yè)稅等十幾個稅種，它們對于統籌房地產市場管理，提高房地產使用效率，貫徹國家房地產政策和控制固定資產投資規(guī)模等方面發(fā)揮了積極作用。但毋庸置疑的是，目前房地產稅制體系的設計也存在著缺陷和不足，特別是開發(fā)與交易環(huán)節(jié)稅種偏多，稅負偏重，存在著因稅種交織而導致重復征稅的現象。而針對保有環(huán)節(jié)則稅種較少，致使其調節(jié)職能和統籌職能未能隨著我國社會和經濟的發(fā)展而加強，呈現出弱化的趨勢。

        我國自2003年以來便出現了征收物業(yè)稅的提法及相關研究。以國家財稅部門為主的多個部門以及社會各界專家、學者及研究機構都給予高度關注并就進一步深化房地產稅制改革進行了深入廣泛的研究。到2009年，國務院公布了《國務院批轉發(fā)展改革委關于2009年深化經濟體制改革意見的通知》。《通知》中提到，要加快推進財稅體制改革，建立有利于科學發(fā)展的財稅體制。與以前物業(yè)稅在北京、深圳等地“空轉”不同，此次是國務院首度將物業(yè)稅提到政府r的議事日程，表明了中央決策層對物業(yè)稅的關注。

        2 開征物業(yè)稅的必要性

        2.1 簡化稅制，規(guī)范房地產市場。物業(yè)稅的開征可以實現現有稅種的有效整合，有利于推動我國內外稅制統一的進程。目前，我國涉及房地產的稅種有十多種，而開征的物業(yè)稅主要是把現行的房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產稅合并，建立統一的物業(yè)稅，減并稅種，合理收費，降低稅負，拓展稅基，壯大稅源。并且把相應的征收環(huán)節(jié)后移，將開發(fā)建設、交易等環(huán)節(jié)承擔的費用轉為房地產擁有或使用人承擔，降低初始階段的成本，增加保有階段的稅收，進而降低購買者買房的“門檻”，更好的激活房地產業(yè)的發(fā)展。

        2.2 調節(jié)收入分配，緩解貧富差距，促進社會公平。公平和效率，是我們在經濟領域常常關注的重要問題。物業(yè)稅作為一個與廣大公民個人利益息息相關的重要稅種，如何能夠在經濟生活中體現效率，又在最大程度上體現社會公平，是我們在構架物業(yè)稅制時所必須考慮的問題。我國現行的房地產稅收體系中，土地和房屋一旦增值，開發(fā)商和業(yè)主將獲得更多的利益，而政府無法參與增值價值的再分配，從而使得財富流向物業(yè)保有者。誰擁有的物業(yè)越多，誰的財富增值的就越快。買房已經不是為了滿足日常居住需求的消費而成為投資賺錢的手段，使高收入者和低收入群體之間的貧富差距進一步拉大。物業(yè)稅制度實施后，將會對增值的房地產價值重新進行分配，通過稅收杠桿，調節(jié)個人收入，平衡社會財富。一方面，對擁有不動產多者征收高稅率的稅費，并且根據不動產增值情況年年課稅，達到遏制其財富膨脹的目的。另一方面，物業(yè)稅收增加了地方財政收入，有利于當地公共福利事業(yè)的發(fā)展，通過財政轉移支付手段，調節(jié)社會公平。

        2.3 進一步遏制投機行為，提高土地資源的利用率。我國房地產稅費制度目前不能很好的限制房地產市場的投機行為?！俺礃恰薄ⅰ俺捶俊?、“圈地”等行為掩蓋了市場的真實需求，導致供求關系失衡，容易引起市場的不穩(wěn)定,同時政府的宏觀調控也容易失位。物業(yè)稅的開征會使自用需求者傾向于購買面積較小的房地產，并在一定程度上抵制房地產投資和投機需求，減少在消費端的不合理的需求，減少房地產資源閑置，引導房價回歸到穩(wěn)定理性的價格區(qū)間，促進房地產市場的健康發(fā)展。

        2.4 穩(wěn)定城市財政收入來源，促進社會整體利益實現。物業(yè)稅的另一重要意義主要在于財政管理體制的完善和地方稅收體系的變革。目前土地出讓金占地方政府預算收入的60%到90%。自從實行分稅制以來中央財政通過擴大中央稅和共享稅的范圍不斷侵占地方稅源，導致“中央富地方窮”的局面，迫使很多地方不得不“賣地求財”，變相的造成了“房地產劫持地方政府”的局面。而物業(yè)稅作為地方的主體稅種，以其持續(xù)、穩(wěn)定的特點保證地方財政收入的增長，進而改變目前地方政府“以土地批租生財”的短期行為，抵制不理性投資，擺脫地方財政對于土地的依賴，促進政府通過改善公共建設，提高公共服務，提高資金使用效率等措施達到公共產品的供給滿足社會各階層的需求。

        3 開征物業(yè)稅的難點及對策

        2006年以來，物業(yè)稅在全國多個省市實行“空轉”，但過程并不順利，成果并不顯著。“簡稅制、寬稅基、低稅率、嚴征管”的物業(yè)稅方案的實現仍面臨著眾多的難題。

        3.1 稅基的科學劃定 從物業(yè)稅的財產稅性質來看，應統一以物業(yè)所體現的價值作為課稅的依據，而現階段我國城鎮(zhèn)大多數居民的住房僅是維持生存基本需要的消費品，不能純粹作為財產。目前困擾的問題是物業(yè)稅僅對二處住房以上的物業(yè)或高檔物業(yè)征收？還是所有物業(yè)同一標準征收？根據國外通行的做法，在采用房地產市場評估價值的時候，對不同類型的不動產可以采取不同比例。如普通住宅適用于較低的比例，而別墅適用于較高的比例。設立人均（或戶均）物業(yè)價值的最低起征點，對于超過一定面積的居民住宅要采用較高的征收比例，從而解決現行房地產稅制中存在的計稅依據不合理的問題。

        3.2 房地產評估制度需進一步完善 物業(yè)稅開征的基礎是定期對房地產進行價值評估工作。但目前我國沒有建立起完善權威的房地產價值評估體制機制，房地產評估行業(yè)內部存在著良莠不齊的現象，經常出現在對同一不動產評估時，不同的評估機構可得出不同甚至相差很大的價值量。在這種情況下，很難為物業(yè)稅提供科學合理的稅基基礎。發(fā)達國家的做法是國家制定規(guī)章制度，社會和市場評估機構具體實施，行政主管部門進行有效監(jiān)督，依據公開、透明、規(guī)范、動態(tài)、易操作的標準，在總體上降低綜合稅率，突出物業(yè)稅作為單一稅種的調節(jié)作用。

        3.3 土地出讓制度何去何從 我國實行的土地制度是“批租制”，即土地使用權歸國家，用地者可以購買一定期限的土地使用權。土地使用權出讓金是土地批租時一次性收取的費用，等價于土地使用有效年限在經濟上的價值體現。土地批租制給各級政府帶來了豐厚的財源，但也進一步導致了土地濫用和房價上漲。開征物業(yè)稅會把土地出讓金歸并入物業(yè)稅按年收取，好處是顯而易見的：一方面，降低了城鎮(zhèn)居民購房置業(yè)的門檻；另一方面也為地方政府帶來穩(wěn)定的稅源。但這樣做也會大大減少當前地方政府的財政收入，影響政府提供公共服務的能力。因此，物業(yè)稅的開征會遇到來自當地政府的阻力。

        3.4 如何避免舊房的重復征稅 至今土地批租制已實行20多年，相當數量的房地產已經一次性繳納了土地稅費。如果這些房地產同樣開征物業(yè)稅就意味了重復征稅，導致此類房地產業(yè)主承受額外的稅收負擔，違反了社會公平的準則。但如果對擁有房產甚至大量房產的人不征稅，則必然會帶來新的不公平。

        總之，完善、科學、合理的稅收體系，是衡量市場經濟體制是否成熟的重要指標，也是社會公正、公開、公平的具體體現。開征物業(yè)稅對于國家而言，能擴大稅基，抵制投機，緩解貧富差距，但如果措施不當，則不會給老百姓帶來直接的好處，甚至會影響社會的和諧穩(wěn)定。綜合各方面因素，物業(yè)稅的實施將會有利于房地產業(yè)健康發(fā)展，但如何制定執(zhí)行則需要政府借鑒參考他國經驗，廣泛聽取人民群眾意見，真正做到有的放矢，穩(wěn)步推進。

參考文獻：

[1]黃朝曉.土地增值稅去留之我見.稅務研究，2008，（4）：64-65.

[2]張青，薛剛，李波，蔡紅英.牧業(yè)稅研究[m].北京：中國財政 經濟出版社，2006.

篇8

（一）成品油銷售企業(yè)資產管理的特征

在整個國內石油行業(yè)上下游一體化的產業(yè)鏈條中，成品油銷售企業(yè)處于石油勘探開發(fā)、煉化、成品油銷售整個產業(yè)鏈的末端，是實現整個行業(yè)價值的關鍵所在，是實現成品油收益的最終環(huán)節(jié)。成品油銷售企業(yè)的資產主要表現為以成品油倉儲庫、加油站零售終端等為載體的資產組合，具有空間位置分布廣、管理使用層級多、種類繁多、更新替換頻繁，不同資產更新周期不同步等分散性特征。

在成品油銷售企業(yè)的資產管理實踐中，由于管理理念、管理制度和管理工具的缺失，資產管理主要存在以下問題：

第一，資產管理偏重于價值管理，資產實物管理與價值管理脫節(jié)，對資產新增到退出各環(huán)節(jié)監(jiān)管不到位，造成資產信息缺失，資產動態(tài)未及時更新，資產賬實不符；租入資產、低值耐耗品等資產管理由于未建立配套的實物管理規(guī)范使得其在實物管理上存在缺位，賬外資產的存在使得資產毀損流失游離于監(jiān)管之外，極易觸發(fā)道德風險。

第二，資產使用和管理脫節(jié)，資產使用效率不高，資產達不到最大效能。管理職責不明確，資產管理、使用、鑒定、維修等部門職責劃分不清晰，人員職責不明確，部門間缺乏有效溝通，資產管理缺乏主觀能動性。比如資產購建部門與財務部門溝通不順暢，造成新增資產轉資不及時、不準確；資產使用部門、運營管理部門與財務部門溝通不順暢，資產調撥處置相關處理不及時；運營管理部門、維修管理部門與財務部門之間溝通不順暢，導致資產不能得到及時維修，維修預算資金不能及時到位等，出現資產帶病運行的情況；閑置資產信息缺乏有效披露平臺，資產需求單位更傾向于購建新的資產而不會選擇資產調撥。

第三，信息傳遞不順暢、信息化手段滯后，各職能部門根據自身管理職能開發(fā)信息系統，缺乏部門間整體協調，資產購建價值鏈上同時存在多個系統，不但未能大幅提升管理效率，反而增加了員工的工作量，多系統間的協同及員工培訓等大幅增加了管理成本。

第四，固定資產后續(xù)支出缺乏科學的統籌規(guī)劃，后續(xù)支出的決策者和執(zhí)行者缺乏全局觀念，由于未受績效及決策考核約束，加之管理跨度大、現場勘察困難以及出于安全風險防控考慮，更傾向于采取寬松的成本控制政策，節(jié)約成本一般不會作為首要的考慮因素。

（二）成品油銷售企業(yè)固定資產后續(xù)支出的特點

固定資產的后續(xù)支出，是指固定資產在使用過程中發(fā)生的更新改造支出、修理費用等。成品油銷售企業(yè)固定資產后續(xù)支出主要包括對存量固定資產的改造、改擴建、維修維護等。

此外，由于成品油銷售企業(yè)實行嚴格的全口徑預算管理模式，資本性支出納入投資計劃管理，收益性支出納入費用預算管理。企業(yè)自身管理缺乏規(guī)范和有效銜接，出于資本性支出計劃整體平衡的需要，很多規(guī)模較小，無法落實下達投資計劃項目存在資本性支出費用化風險。這種情況下，資產運營單位一方面受到嚴格的資本性支出投資計劃的嚴格限制，另一方面面臨著生產經營及安全風險防控的現實要求，?魍車陌肴斯せ?的改造維修項目管理模式造成資本性支出預算與現實需要存在不匹配，此時，由于資本性支出更為嚴格的預算控制，執(zhí)行者就有了將原本屬于資本性支出的支出項目劃分為收益性支出的沖動。

二、資本性支出與收益性支出劃分的理論探討

根據《企業(yè)會計準則第四號―固定資產》第六條和《企業(yè)會計準則第四號―固定資產》應用指南的規(guī)定，固定資產的更新改造、裝修修理等后續(xù)支出，與該固定資產有關的經濟利益很可能流入企業(yè)或該固定資產的成本能可靠的計量，如延長了固定資產的使用壽命，或者使產品質量實質性提高、產品成本實質性降低，則應當將后續(xù)支出資本化計入固定資產成本，如有被替換的部分，應扣除其賬面價值。不滿足上述規(guī)定的后續(xù)支出，應當將后續(xù)支出費用化在發(fā)生時計入當期損益。

對于固定資產的后續(xù)支出，稅務上與會計處理上并不一致，而是存在一些差異?！镀髽I(yè)所得稅稅前扣除辦法》（國稅發(fā)〔2000〕084號）第三十一條規(guī)定，納稅人的固定資產修理支出可在發(fā)生當期直接扣除。納稅人的固定資產改良支出，如有關固定資產尚未提足折舊，可增加固定資產價值；如有關固定資產已提足折舊，可作為遞延費用，在不短于5年的期間內平均攤銷。

符合下列條件之一的固定資產修理，應視為固定資產改良支出：

“（一）發(fā)生的修理支出達到固定資產原值20%以上； （二）經過修理后有關資產的經濟使用壽命延長二年以上； （三）經過修理后的固定資產被用于新的或不同的用途”。

新實施的企業(yè)所得稅法，將固定資產的后續(xù)支出分為費用化的一般修理支出和資本化的支出，其中資本化的支出又分為固定資產的改建支出及大修理支出。

新稅法將不動產的資本化后續(xù)支出視為改建支出，將動產的資本化后續(xù)支出視為大修理支出，均作為長期待攤費用，按照規(guī)定攤銷準予稅前扣除。

《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》第十三條規(guī)定，在計算應納稅所得額時，企業(yè)發(fā)生的下列支出，作為長期待攤費用，按照規(guī)定攤銷的，準予扣除：

“（一）已足額提取折舊的固定資產的改建支出； （二）租入固定資產的改建支出； （三）固定資產的大修理支出； （四）其他應當作為長期待攤費用的支出”。

對于第（一）項和第（二）項所稱固定資產的改建支出，《企業(yè)所得稅法實施條例》第六十八條明確指出，“是指改變房屋或者建筑物結構、延長使用年限等發(fā)生的支出”，顯然這是指不動產的改建支出。該條同時規(guī)定，對于已經足額提取折舊的不動產固定資產的改建支出，按照固定資產預計尚可使用年限攤銷；對于租入不動產固定資產的改建支出，按照合同約定的剩余租賃期攤銷；對于其他不動產固定資產的改建支出，延長固定資產使用年限的，應當適當延長折舊年限，并相應調整計算折舊。需要注意的是，對于不屬于足額提取折舊的不動產和租入的不動產的資本化后續(xù)支出，不作為長期待攤費用，按照實施條例第五十八條規(guī)定，要計入資產的計稅基礎，按調整后的計稅基礎計算折舊稅前扣除。

三、資本性支出與收益性支出劃分的實踐探索

在成品油銷售企業(yè)的資產管理實踐中，固定資產資本性支出預算受到投資計劃的剛性控制，后續(xù)支出決策者不受效益考核約束，加之管理跨度大、現場勘察困難、安全風險防控等因素，成本控制和準確劃分后續(xù)支出類型成為次要考慮因素，資本性支出費用化形成賬外資產成為可能。不僅為企業(yè)帶來內部資產管理問題，同時增加了企業(yè)稅務風險。為有效解決成品油銷售企業(yè)固定資產后續(xù)支出中資本性支出與收益性支出劃分不準確的管理難題，根本途徑是從固定資產管理特點及存在的問題著手，建立一套完整的資產管理理念與體系，強化基礎管理，借助系統工具，運用條碼技術，強化約束激勵機制，同時建立符合企業(yè)自身特征的后續(xù)支出定性與定量標準。

（一）強化固定資產基礎管理

從資產購建、資產轉資、資產調撥、資產改造維修、資產處置的資產全生命周期動態(tài)跟蹤管理，建立定期與不定期資產盤點制度，保證資產增加及時入賬、資產要素信息完整準確、資產狀態(tài)及時更新、資產賬實相符。強化資產購建部門、資產運營管理部門與財務部門的銜接配合，及時準確維護資產增減變動及狀態(tài)變更等動態(tài)信息，有效推進資產基礎工作，為其他各項資產管理奠定堅實基礎。

（二）打造資產管理信息系統

建立貼合實際、功能齊全、操作簡易、界面友好的項目管理（含固定資產后續(xù)支出項目）與資產管理一體化信息共享平臺。通過現代化的信息系統工具，及時掌握資產總體狀況、資產明細等信息，準確記錄資產名稱、規(guī)格型號、使用單位、增加日期、保管責任人等要素信息，及?r反映資產改造維修、閑置、待報廢、待處置等信息。通過將資產卡片信息電子化，實現對資產要素信息和狀態(tài)信息實時監(jiān)控。

（三）借助資產編碼與條碼技術

充分利用條碼識別技術，為每項資產建立唯一的資產條碼標簽，粘貼在固定資產明顯位置，通過條碼掃描工具實現資產盤點信息采集操作，系統自動比對資產臺賬信息與盤點采集的資產信息，實現資產盤點信息化。通過條碼技術的應用，為每項資產建立一個資產身份證，成為其他各項資產管理工作的信息識別基礎。

（四）建立有效的約束激勵機制

建立有效的管理約束與激勵機制，將資產管理及決策事項納入績效考核，嚴格開展項目后評價工作，將項目后續(xù)支出實施前后相關指標客觀比對，獎優(yōu)罰劣，激勵相容，有效提升各級資產管理人員的責任感和工作積極性。

（五）制定固定資產后續(xù)支出劃分標準

首先，將成品油庫、加油站固定資產按設施設備及位置分區(qū)分類，如將加油站房屋建筑物、加油棚、罐區(qū)基礎、地坪場地、圍墻、供配電系統等劃分為設施類資產，將加油機、加氣機、油罐、輸油管線、發(fā)電機機組、油氣回收系統、液位儀、站級管理系統、視頻監(jiān)控系統等劃分為設備類資產。

其次，針對不同資產制定不同構成部件的維修改造管理標準。特殊資產制定計量單位和費用支出雙重上限標準，如地坪場地設定面積標準和維修支出雙重標準，資產后續(xù)支出發(fā)生時套用對應標準，超過相應標準之一的，劃分為資本性支出并履行相關報批手續(xù)，未超過相應標準的劃分為收益性支出。

此外，在資產管理上應當按照成本效益原則，依據不同資產管理風險，抓大放小，一類一策，關注重點風險領域。在后續(xù)支出項目管理上，應當加強規(guī)范管理，有效防范管理風險，在避免預算松弛風險、平衡管理成本前提下，對于不具有計劃性、隨機發(fā)生的設備設施資本性支出項目，可嘗試建立資本性支出項目計劃池制度，疏堵結合，適度放權，解決必要的資本性支出項目無計劃預算可用的困局。對于后續(xù)支出劃分標準，應當按照稅法和企業(yè)會計準則相關規(guī)定，結合企業(yè)實際，建立企業(yè)自身標準，為資本性支出與收益性支出的劃分提供更為清晰的參照標準。

篇9

一、基本情況

金昌市公證處2002年以來共辦理各類公證6349件，其中證據保全、不動產事務、遺囑繼承贈與等民事、強制執(zhí)行、涉外涉港澳臺等五類公證1561件。在本次公證質量檢查中，重點檢查民事經濟類公證共526件，其中民事公證425件，經濟公證101件，經統計：合格證為521件，占總數的95.3％；基本合格證25件，占總數的4.7％；未發(fā)現不合格證。重點檢查涉外涉港澳臺公證共262件，合格證257件，占總數的98.1％；基本合格證5件，占總數的1.9％；未發(fā)現不合格證。另外，該處還在全處集中評查中通過民主評議評出優(yōu)秀卷4件，對承辦公證員給予了獎勵。

永昌縣公證處2002年以來共辦理各類公證373件，其中民事類117件，經濟類256件。本次公證質量檢查全面檢查了所有辦結案卷。經統計，合格證為373件，占總數的100％；未發(fā)現不合格證。

在檢查中，市司法局和兩級公證處采取承辦公證員匯報自查結果、填寫“質量檢查閱卷筆錄”、座談檢查體會等多種方式，找出實踐工作中存在的問題，大家?guī)椭岢龈倪M意見。公證員們還利用這次檢查提供的交流機會，研究和探討了一些公證理論熱點和實踐難點，如能否提供刑事訴訟證據保全公證、遺囑公證如何達到保密要求等等，從而提高了自身的業(yè)務水平。

綜上，本次公證質量檢查通過全面自查和地區(qū)互查，重點檢查了市、縣兩級公證處各類公證事項辦結案卷1161件，合格與基本合格率達到100％。我市公證人員確能堅持真實、合法、程序、規(guī)范的公證原則，辦理公證時嚴格審查、認真把關，保證了公證質量。

二、存在的問題

1．存在輕視實體與程序其中一方的工作誤區(qū)。一些公證員在辦證時，或因事項簡單而不仔細詢問、理順法律關系，或一味追求事實準確無誤而忽視公證程序要求。

2．談話筆錄制作水平有待進一步提高。如談話不能緊扣主題、切準要害，談話內容缺乏“告知義務”內容，談話針對性不強，談話文字書寫不規(guī)范等。

3．個別公證卷宗制作有瑕疵，如缺乏次要證據、《受理通知書》，公證書無頁碼，公證書出證日期與審批日期不一致等。

4．具體辦證中把關不嚴的問題時有出現，特別是現場監(jiān)督類公證，由于申請單位的原因，往往導致先公證后補相關材料。

5．檔案管理方面存在安全隱患，沒有專用保險柜，遺囑等保密卷宗存放不安全，安全措施不完備。

6．限于實踐操作困難，大部分案卷無法做到收費憑證入卷，公證處一般采用變通辦法，僅將發(fā)票號碼抄錄在案卷中。

三、改進措施

新晨

針對檢查中發(fā)現的問題和不足，我們爭取能糾正的，及時糾正；對目前無法補救的，如大量案卷缺少受理通知書等，將之納入公證處內部制度建設解決，在今后工作中注意改進。同時，還提出一些具體的改進措施：

1．進一步加強政治理論和業(yè)務知識的學習，充分認識公證工作的重要作用，提高公證人員的素質。

2．堅持高標準、嚴要求，嚴格執(zhí)行公證質量標準，落實各項規(guī)章制度，及時查漏補缺，力爭今后公證質量實現新的突破。

3．完善工作制度、健全工作程序，要抓緊制訂檔案管理等業(yè)務制度。

篇10

［關鍵詞］ 動產質押 課程設置

一、動產質押的含義

質押監(jiān)管是近年來出現的一種金融服務與物流服務的創(chuàng)新，質押監(jiān)管業(yè)務中主要模式之一是動產質押監(jiān)管。

動產質押是指債務人或者第三人將其動產移交債權人占有，將該動產作為債權的擔保。債務人不履行債務時，債權人有權依照中國《擔保法》的規(guī)定以該動產折價或者以拍賣、變賣該動產的價款優(yōu)先受償。前款規(guī)定的債務人或者第三人為出質人，債權人為質權人，移交的動產為質物。設定動產質押，出質人和質權人應當以書面形式訂立質押合同。根據中國《物權法》的規(guī)定，質押合同是諾成合同，并不以質物占有的移轉作為合同的生效要件。

“動產”是指不動產（土地和土地上的定著物，如建筑物、植物等）以外的財產，如機器設備、原材料、車輛、動物、各種用品等等。不動產的特點是不能隨意移動、變動，其市場價格的變動也相對較慢，變現較慢；而動產則相反，易于移動和流通，變現較為快速。由于不動產的上述特點，使到不動產在金融借貸領域更容易被接受為貸款的抵押物（通常為土地和房產）。而動產也因其容易移動等特點，很難被接受為貸款的抵押物。

對于擁有動產卻不擁有不動產的個人或者企業(yè)來說，想從銀行處獲得貸款又難以用動產作抵押；銀行是靠貸出款項賺取利息為主要營利手段的，作為銀行方，都希望多貸出款項，賺取更多的利息收入。由于雙方都有需求，于是就采用了“質押”這種形式來解決這個矛盾，使到沒有不動產的人也能從銀行借到錢?！皠赢a”被“質押”出去后，這些動產的“占有”人就變成銀行了，由于“質押”的占有權歸了銀行，銀行借出去的錢就比較有保障了。如果借錢的人不能如約還錢，銀行由于是該動產的占有者，就可以優(yōu)先處置，把該動產變現抵債。

由于銀行要成為動產的“占有”者才能有效保證債權的安全，才肯貸出款項，銀行貸出款項給企業(yè)后，占有大量動產需要保管，銀行本身也不具備相應的的人力物力到企業(yè)實施這些資產的保管。于是一個稱職的第三方物流企業(yè)就利用自己的行業(yè)優(yōu)勢―對物資的專業(yè)管理、現成的倉庫、設備、人力等資源，受雇于銀行來完成這項對物流企業(yè)來說是駕輕就熟的工作。這就形成“動產質押”這種參與三方都有利的業(yè)務。缺少流動資金又沒有足夠土地、房產作抵押的企業(yè)可以利用自有的機器設備、原材料、半成品、成品等動產質押給銀行，向銀行借到錢，解決了資金困難；銀行也在貸款更有保障的前提下，擴大了自己的業(yè)務；物流企業(yè)則只需利用現成的資源，無需太多新投入的情況下，找到了新的利潤源泉。

二、動產質押是物流企業(yè)新的利潤源泉

動產質押可以說是一種三方共贏的模式。動產質押給中小企業(yè)獲得流動資金提供了有效快捷的途徑；銀行利用這項業(yè)務找到新的營利方式，同時把部分風險轉嫁給第三方；物流企業(yè)也利用現有資源的情況下得到新的利潤源泉，監(jiān)管工作也做得比銀行更專業(yè)。

對于物流企業(yè)來說，提供動產質押服務首先拓展了服務領域，有助于爭取新的潛在客戶，贏得更大市場份額，對原有的業(yè)務有拉動作用；其次，這一服務可以視為第三方物流企業(yè)的一項增值業(yè)務，為物流企業(yè)找到新的利潤源泉，物流企業(yè)主觀上具有參與動力。物流企業(yè)可利用現有的資源如倉庫、運輸設備、人力資源、管理經驗等，通過收取監(jiān)管服務費、出租場地及提供信息服務等形式增加收益。

目前我國物流企業(yè)正從傳統物流向現代物流轉換，涌現出一大批高素質的物流企業(yè)。物流服務物流企業(yè)除了自身傳統業(yè)務的優(yōu)勢外，還廣泛地利用現代信息技術和網絡技術，及時準確對信息進行采集、分析、處理?？陀^條件上具備了開展動產質押監(jiān)管這一業(yè)務的能力。

借助物流企業(yè)的參與，物流企業(yè)借助其良好的倉儲、配送和物資管理條件和管理經驗，還可以建立第三方倉儲中心，為多家企業(yè)提供統一的倉儲服務，并幫助企業(yè)以存放于倉儲中心的動產獲得金融機構的質押貸款。物流企業(yè)不僅為金融機構提供了可信賴的質物監(jiān)管，還可以給質押貸款主體雙方在質物價值評估、拍賣等問題上提供幫助，并可以有效融入中小企業(yè)的產銷供應鏈中，為其提供良好的第三方物流服務。

三、動產質押監(jiān)管與倉儲保管的區(qū)別和聯系

“監(jiān)管”中的“監(jiān)”，在漢語字典中的意思就是從旁察看。監(jiān)管，通常含有監(jiān)督和管理的內容，但并不是監(jiān)督與管理兩個詞的內涵的簡單疊加，監(jiān)管有其特定涵義。國內學者對“監(jiān)管”的表述為“是由監(jiān)管者為實現監(jiān)管目標而利用各種監(jiān)管手段對被監(jiān)管者所采取的一種有意識的和主動的干預和控制活動”。從這一定義可以看出，監(jiān)管是一種干預和控制活動，而不是直接介入的活動。

1.監(jiān)管和保管在義務上的不同

我國《合同法》中，將保管合同與倉儲合同分開列舉，保管合同和倉儲合同中實施保管、倉儲的一方均指稱為“保管人”。倉儲合同中保管的主要義務和責任有：

（1）給付倉單的義務。保管人應當向存貨人給付倉單。倉單是保管人應存貨人的請求而簽發(fā)的一種有價證券，是提取倉儲物的憑證。倉單與我們目前倉儲企業(yè)的提單是有本質區(qū)別的。倉單具有以下兩方面效力：一是受領倉儲物的效力，二是移轉倉儲物的效力。存貨人或者倉單持有人在倉單上背書并經保管人簽字或者蓋章的，可以轉讓提取倉儲物的權利。而傳統意義上的提單，則只是受領倉儲物，而沒有移轉倉儲物的效力。

（2）接收、驗收義務。若因驗收發(fā)生倉儲物不符合的品種、數量、質量不符合約定的，保管人應當承擔損害賠償責任。

（3）妥善保管義務。儲存期間，因保管人保管不善而非不可抗力、自然因素或貨物(包括包裝)本身的性質而發(fā)生倉儲物毀損、滅失的，保管人應當承擔損害賠償責任。

與保管的上述三項重要義務相比，監(jiān)管方側重的是在一旁的監(jiān)督、督促保管方是否切實履行了諸如給付倉單、接收和驗收、妥善保管倉儲物(質物)等工作，并不直接從事保管事務。其次，倉儲合同的一個重要的法律特征就是保管人須為有倉儲設備并專事倉儲保管業(yè)務的主體。而監(jiān)管則不同。目前，我國對于從事動產質押監(jiān)管業(yè)務的企業(yè)并沒有明確要求，只要在經營范圍中核定倉儲之類的經營內容就可以了。當然，委托方在選擇監(jiān)管方時，會更多地選擇有倉儲設備等實際資產的企業(yè)，這樣做也是出于一種資產保證。

2.監(jiān)管和保管在責任上的不同

在現實的動產質押監(jiān)管過程中，無論是出質人，還是質權人，乃至介入的第三方，都在有意無意間模糊了監(jiān)管與保管的界限。所以，首先第三方有必要明確自己所扮演的角色，不要發(fā)生錯位。作為監(jiān)管方，應該是相對超脫的，無須承擔應由保管方負擔的責任，監(jiān)管方僅就防控監(jiān)管風險，承擔監(jiān)管責任。

其次，由于監(jiān)管與保管承擔的責任和后果不同，其收益也是大不相同的。在實際操作中，應該注意的是“等價服務”原則：對于監(jiān)管方來說，只需承擔監(jiān)管責任，不須承擔保管責任，得到的是監(jiān)管的收益;對于委托人(質權人)來說，取得的是監(jiān)管的服務，只需支付監(jiān)管的費用，不需支付給予保管的成本（如倉租等）。

另外，除出質人和質權人之外，第三方會出現監(jiān)管和保管兩種角色重合的情況。這是業(yè)務的發(fā)展趨勢，即第三方逐步由純粹的監(jiān)管責任向監(jiān)管、保管責任相混合的方向演化了，倉儲方和監(jiān)管方合為一方，其責任也合二為一。

從該業(yè)務的發(fā)展趨勢看，第三方扮演監(jiān)管、保管雙重角色，與質權人、出質人也有合同約定。但在實際操作中，第三方往往會以倉庫或場地租賃、委托倉儲保管作業(yè)等方式，向第四方轉嫁這種義務和責任，但對于質權人(委托人)來說，雙重角色的第三方始終是唯一的責任人。

四、動產質押監(jiān)管員崗位要求和職責

1.動產質押監(jiān)管員的崗位要求：

（1）有高度的忠誠度和誠信度，能吃苦耐勞并且具有高度的責任心和職業(yè)精神，認同公司的企業(yè)文化、經營理念；

（2）工作仔細，認真負責，具有團隊合作精神；

（3）具備良好的語言表達能力及判斷能力；

（4）高中及以上學歷，能熟練操作辦公軟件和熟練進行電腦上網等基本操作；

（5）有倉庫保管員工作經驗者及相關學歷優(yōu)先；

（6）身體健康（視力、聽力正常），能長期駐倉，關注倉庫出質人經營動態(tài)，收集風險信息。

2.動產質押監(jiān)管員的崗位職責：

（1）負責與出質人共同辦理質物的入庫手續(xù)，審核質物的質量證明，清點質物入庫數量；

（2）每日做好質押物的進、出庫登記，并做好監(jiān)管工作日志；

（3）按照公司的規(guī)程監(jiān)督客戶倉庫的進出數量、批次、單證及操作；對異常情況及時處理；

（4）按照銀行和公司要求，確保客戶存貨量滿足需要；

（5）每天向公司和銀行發(fā)送監(jiān)管倉庫的進出量變化狀況；

（6）嚴格執(zhí)行監(jiān)管義務，并接受公司和銀行的巡查；

（7）按要求做好質押物的置換、替代、釋放，做好監(jiān)管區(qū)的監(jiān)管工作；

（8）負責對有進出庫變動的質物隨時進行動態(tài)盤點，定期將監(jiān)管的質物進行全面盤點；

（9）負責對監(jiān)管的質物進行標示或者根據監(jiān)管場所平面圖進行標號，按要求做好對質押物監(jiān)管牌的放置與保管；

（10）嚴格遵守監(jiān)管工作操作規(guī)范和監(jiān)管紀律，做好質押物的風險防范，及時收集、上報被監(jiān)管企業(yè)的信息；

（11）負責定期按照時間順序整理、裝訂相關單據；

（12）遵守被監(jiān)管企業(yè)的規(guī)章制度，做好與合作企業(yè)的溝通、協調，為企業(yè)和銀行提供優(yōu)質服務。

五、動產質押課程教學目標和內容

根據動產質押監(jiān)管員工的崗位職責要求以及動產質押監(jiān)管企業(yè)的特點和實際情況，動產質押課程的培養(yǎng)目標和內容應為：

1.課程的培養(yǎng)目標：

提高動產質押監(jiān)管從業(yè)人員的整體素質，培養(yǎng)造就一支具有專業(yè)知識、安全知識、法律知識及文明服務意識的動產質押監(jiān)管隊伍。使學員能夠達到提高對監(jiān)管行業(yè)的認識、安全意識和風險防范能力、相關法律知識水平、文明服務意識和水平、提高自身的監(jiān)管專業(yè)知識、自我發(fā)展規(guī)劃能力、業(yè)務管理能力，更好地成為團隊成員，提高工作質量，適應工作變革。

2.課程的教學內容

（1）動產質押監(jiān)管行業(yè)認識

認識動產質押監(jiān)管的參與方的利益和風險關系，了解監(jiān)管的整個工作過程。深入認識工作的性質和抓住工作的關鍵。

（2）動產質押相關法律知識

動產質押所涉及的基礎法律概念如動產、不動產、抵押、質押、占有權等等；監(jiān)管和保管的區(qū)別；民法、合同法和物權法涉及動產質押的相關法律條文；實踐中常見的法律疑問。使學員能使用法律規(guī)范防范和處理可能出現的糾紛，清楚權利和責任。

（3）開倉過程

開倉的流程；開倉中涉及的合同、清單和表格。使學員能夠熟練填寫和使用各種單據進行開倉的工作。

（4）風險控制和安全保障的實施

案例的討論和經驗教訓的總結；實施風險控制和安全保障的幾大要素；安全巡檢制度。

（5）監(jiān)管人員的工作任務

監(jiān)管工作的程序；監(jiān)管員交接班制度；監(jiān)管員工作指引；監(jiān)管員工作手冊。使學員能夠具備進行監(jiān)管工作的能力。

（6）信息技術平臺的應用

監(jiān)管員使用信息技術平臺的操作方法；銀行方使用信息技術平臺的操作方法；信息技術平臺的工作原理、優(yōu)勢。

六、開設動產質押課程的必要性分析

1.行業(yè)發(fā)展的需要

在我國，動產資源豐富。據統計，我國企業(yè)擁有存貨約5.5萬億元，擁有應收賬款約5.5萬億元，中小企業(yè)資產中60%以上是以應收賬款、存貨等形式存在的動產，中小企業(yè)擁有的存貨和應收賬款占所有企業(yè)的60%左右。由于動產質押擔保尚未被社會充分認識，商業(yè)銀行習慣于貸款保證擔保和貸款抵押擔保，動產質押擔保方式應用很少，這塊資源基本上處于原始狀態(tài)，豐富的動產資源意味著動產質押擔保市場擁有巨大潛力。動產質押擔保方式正在被越來越多的銀行和企業(yè)所認識和接受，動產質押貸款絕對額不斷擴大，占全部擔保貸款的比重也呈明顯的上升趨勢。從我國目前情況看，動產質押發(fā)展前景較為廣闊：

第三方企業(yè)的發(fā)展提高了動產質押方式的可操作性。動產質押管理包含質押的合法性審核、質物流轉管理、質物變現處理等內容，它涉及權屬認定、價格評估、物流管理、商品信息、物資經營等許多方面的問題，是一整套系統的管理工程。資產管理過程的復雜性，往往使商業(yè)銀行望而卻步。而專業(yè)性資產管理公司和物流企業(yè)的出現有效地彌補了銀行在這方面的不足，其通過對動產質押業(yè)務的全過程整合，以多功能、全方位的資產管理，實現動產質押管理的社會化和專業(yè)化。目前，我國已有多家專業(yè)的資產管理公司和物流企業(yè)，它們的存在提高了動產質押擔保方式的可操作性，有利于推動該擔保方式的發(fā)展。

法律制度漸趨完善為動產質押擔保方式推廣應用提供了法律保障。1995年之前，我國并未確定質押制度。1995年出臺的《擔保法》對動產質押、權利質押的一些基本問題做了規(guī)定，確立了我國動產質押法律制度，而2007年出臺的《物權法》使動產質押制度進一步完善。根據《擔保法》和《物權法》的規(guī)定，在出質人無法按時償還債務時，質權人可以直接拍賣、變賣質物，并以所得價款優(yōu)先受償，確保質權得以實現，從而避免了商業(yè)銀行債權實現過程中存在的訴訟難、執(zhí)行難等問題，動產質押擔保方式的現實適用性優(yōu)于其他擔保方式。

2.市場對動產質押監(jiān)管員的需求

近年來，動產質押的迅猛發(fā)展勢頭使銀行與相關企業(yè)在在動產質押監(jiān)管、第三方融資、商品信息共享等方面展開廣泛合作。通常一個銀行分行中小企業(yè)客戶近兩百戶，貸款余額五到十億元，其中動產質押貸款占比達30%-50%。以每個監(jiān)管點2名監(jiān)管員的最低配置計，則受雇于每個分行的動產質押監(jiān)管公司所需的監(jiān)管員最少也要400人，而且每個動產監(jiān)管公司每年都會有十到二十個監(jiān)管點的增長，故市場對動產質押監(jiān)管員的需求的缺口很大，每個物流公司每年新招收的質押監(jiān)管員的人數就數以十計。市場需要職業(yè)技術學校提供動產質押監(jiān)管技能人才的保障。

3.中職學生就業(yè)和職業(yè)生涯成長優(yōu)勢

動產質押監(jiān)管的崗位要求、職責、薪酬待遇較適合中職學生對就業(yè)的定位，動產質押監(jiān)管行業(yè)更愿意接收中職學生作為質押監(jiān)管員。由于動產質押監(jiān)管的特點，倉庫類型多樣，包括黑色金屬、有色金屬、汽車、紙品、橡膠輪胎、電子產品等，動產質押監(jiān)管公司每隔一段時間要調一次監(jiān)管倉庫，學生可以學到不同類型倉庫的倉儲管理方法，比一般的倉管更能擴大知識面；在工作過程中可以和銀行、客戶公司和本公司三者溝通，培養(yǎng)溝通協調能力，積累人脈，成為綜合性人才。成長上升空間大，可以晉升途徑片區(qū)主任、數據分析員、業(yè)務管理員、業(yè)務經理等崗位。

4.專業(yè)建設的需要

中職學校物流專業(yè)人才培養(yǎng)必須符合市場需要,有一定的行業(yè)、職業(yè)發(fā)展的前瞻性,以經濟的發(fā)展規(guī)劃和目標、產業(yè)結構及其變動趨勢、人才市場的需求信息來確定人才培養(yǎng)方向、專業(yè)調整方向與職業(yè)教育特色,把握教學中知識與技能的有機組合,注重培養(yǎng)學生自我學習和自我發(fā)展的能力,使學生具有后續(xù)學習、自我擇業(yè)的基礎與潛能,培養(yǎng)社會、企業(yè)所急需的技術型、技能型應用人才。以企業(yè)需求導向和地方經濟特點為依據是各中職院校專業(yè)課程設置考慮的必要關鍵因素。

中職學校物流專業(yè)設立動產質押課程，為市場培養(yǎng)動產質押監(jiān)管人才，具有很大的必要性。

七、開設動產質押課程的可行性分析

動產質押監(jiān)管的崗位要求和崗位職責與職業(yè)技術學校物流專業(yè)學生的培養(yǎng)目標是相一致的，物流專業(yè)的倉儲課程其中的入庫、出庫、盤點、信息化管理等內容與動產質押監(jiān)管在操作層面上有很多共性，教學中只需著重加進與動產質押相關的專業(yè)知識、法律知識和案例分析等內容；而動產質押監(jiān)管實訓也可充分利用倉儲實訓的設備、設施和實訓軟件；結合實際的教學素材、教學案例等在當地的銀行和有動產質押業(yè)務的物流公司進行調研就可得到，同時也可與相關企業(yè)建立長期的校企合作關系，為企業(yè)源源不斷輸送人才，校企的互動也有利于課程的建設和發(fā)展。所以，中職學校物流專業(yè)為動產質押監(jiān)管企業(yè)培養(yǎng)質押監(jiān)管員也是切實可行的。

中職學校在適應經濟和市場需求辦學的過程中必須充分考慮市場因素，掌握人才市場供給情況，把握經濟結構的調整,加強與有關行業(yè)和用人部門的聯系，綜合分析社會需求情息，并以此作為專業(yè)結構調整和課程建設的重要依據?；谝陨蠈赢a質押監(jiān)管行業(yè)發(fā)展前景、人才需求以及質押監(jiān)管員培訓內容的分析，在中職物流專業(yè)中開設動產質押監(jiān)管課程有較強的可行性及必要性,并且在動產質押監(jiān)管人才的培養(yǎng)中,還必須突出課程特色，進行“訂單式教學”，使人才培養(yǎng)與企業(yè)需求得到良好的結合。

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