導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫(xiě)好一篇不動(dòng)產(chǎn)登記操作流程，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

為規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)登記行為，根據(jù)國(guó)務(wù)院授權(quán)，國(guó)土資源部出臺(tái)了《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》（以下簡(jiǎn)稱《細(xì)則》），從登記程序、資料查詢以及法律責(zé)任等方面，細(xì)化了不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度?！都?xì)則》的出臺(tái)，為基層登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記提供了可操作性依據(jù)，有利于提高不動(dòng)產(chǎn)登記質(zhì)量，提升不動(dòng)產(chǎn)登記公示力和公信力，保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易安全與效率。

一、商業(yè)銀行應(yīng)關(guān)注的《細(xì)則》主要內(nèi)容

（一）完善登記程序，統(tǒng)一判斷標(biāo)準(zhǔn)

《細(xì)則》從以下幾方面對(duì)登記程序進(jìn)行了完善。一是確立登記原則，規(guī)定應(yīng)依當(dāng)事人申請(qǐng)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記，但法律、行政法規(guī)及《細(xì)則》另有規(guī)定的除外（第2條第一款）。二是完善申請(qǐng)?zhí)岢觯瑢?duì)轉(zhuǎn)讓（處分）共有財(cái)產(chǎn)（第10條第一款、第二款）、限制（無(wú)）民事行為能力人不動(dòng)產(chǎn)登記（第11條第一款）和委托他人代為不動(dòng)產(chǎn)登記的申請(qǐng)?zhí)岢觯ǖ?2條第一款）作出了進(jìn)一步規(guī)定。三是明確材料要求，規(guī)定申請(qǐng)人須填寫(xiě)申請(qǐng)書(shū)，規(guī)定申請(qǐng)材料原則上須為原件及復(fù)印件應(yīng)與原件保持一致（第9條），規(guī)定監(jiān)護(hù)人代為申請(qǐng)登記另須提供監(jiān)護(hù)人與被監(jiān)護(hù)人的身份證（或戶口簿）及有關(guān)監(jiān)護(hù)關(guān)系等材料，規(guī)定為被監(jiān)護(hù)人利益而處分不動(dòng)產(chǎn)須提供書(shū)面保證（第11條第二款、第三款），規(guī)定委托他人代為申請(qǐng)另須提供被人簽字（或蓋章）的授權(quán)委托書(shū)，規(guī)定代為處分不動(dòng)產(chǎn)須現(xiàn)場(chǎng)簽訂授權(quán)委托書(shū)以及境外申請(qǐng)人委托他人代辦須認(rèn)（公）證授權(quán)委托書(shū)（第12條第二款、第三款、第四款），規(guī)定因繼承、受遺贈(zèng)取得不動(dòng)產(chǎn)而申請(qǐng)登記須提交死亡證明材料、遺囑或全部法定繼承人關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)分配的協(xié)議及與被繼承人的親屬關(guān)系材料等，也可提交經(jīng)公證的材料或生效的法律文書(shū)（第14條）。四是細(xì)化查驗(yàn)內(nèi)容，規(guī)定登記機(jī)構(gòu)應(yīng)查驗(yàn)申請(qǐng)人（委托人）身份證明材料及授權(quán)委托書(shū)與申請(qǐng)主體是否一致，應(yīng)查驗(yàn)權(quán)屬來(lái)源材料或登記原因文件與申請(qǐng)登記的內(nèi)容是否一致，應(yīng)查驗(yàn)法律行政法規(guī)規(guī)定的完稅或繳費(fèi)憑證是否齊全，應(yīng)查驗(yàn)不動(dòng)產(chǎn)界址、空間界限、面積等權(quán)籍調(diào)查成果是否完備和權(quán)屬是否清楚、界址是否清晰、面積是否準(zhǔn)確（第15條）。五是明確實(shí)地查看重點(diǎn)，規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行實(shí)地查看時(shí)，若為房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)首次登記要重點(diǎn)查看房屋坐落及其建造完成等情況，若為在建建筑物抵押權(quán)登記要重點(diǎn)查看抵押的在建建筑物坐落及其建造等情況，若為因不動(dòng)產(chǎn)滅失導(dǎo)致的注銷登記要重點(diǎn)查看不動(dòng)產(chǎn)滅失等情況（第16條）。六是明確公告范圍內(nèi)容，規(guī)定對(duì)登記機(jī)構(gòu)依職權(quán)進(jìn)行更正登記、依職權(quán)進(jìn)行注銷登記和依法律行政法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行登記等情形，須在登記機(jī)構(gòu)門戶網(wǎng)站及不動(dòng)產(chǎn)所在地等指定場(chǎng)所進(jìn)行公告，公告期不少于15個(gè)工作日。七是界定直接登記范圍，對(duì)法院持生效法律文書(shū)及協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)要求不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理登記、對(duì)檢察院（公安機(jī)關(guān)）依據(jù)法律規(guī)定持協(xié)助查封通知書(shū)要求辦理查封登記、對(duì)政府依法做出征收（收回）不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利決定生效后要求登記機(jī)構(gòu)辦理注銷登記和對(duì)法律行政法規(guī)規(guī)定的其他情形，明確登記機(jī)構(gòu)能直接辦理不動(dòng)產(chǎn)登記（第19條）。八是明確證書(shū)證明核發(fā)，規(guī)定對(duì)辦理抵押權(quán)登記、地役權(quán)登記和預(yù)告登記、異議登記，向申請(qǐng)人核發(fā)不動(dòng)產(chǎn)登記證明，而對(duì)其他登記則向權(quán)利人核發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)，且證書(shū)證明上要加蓋登記專用章，并就共有財(cái)產(chǎn)的證書(shū)發(fā)放及記載作了特別規(guī)定（第20條、第21條）。這些規(guī)定的目的是統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記程序所需材料及其要求的判斷標(biāo)準(zhǔn)，以避免登記機(jī)構(gòu)、申請(qǐng)人出現(xiàn)認(rèn)識(shí)分歧，從而減少或杜絕材料補(bǔ)充次數(shù)，縮短登記辦理時(shí)間，提高登記工作效率。

（二）健全抵押登記，確保操作規(guī)范

《細(xì)則》健全了抵押登記制度，確保了登記機(jī)構(gòu)的操作有章可循、規(guī)范進(jìn)行。一是要求共同申請(qǐng)，規(guī)定以不動(dòng)產(chǎn)設(shè)定抵押須由抵押權(quán)人、抵押人共同申請(qǐng)辦理抵押登記（第66條第一款）。二是明確須提供主債權(quán)材料，以不動(dòng)產(chǎn)設(shè)定抵押須提供主債權(quán)合同（第66條第一款），以不動(dòng)產(chǎn)設(shè)定最高額抵押須提供一定期間內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生的債權(quán)的合同及最高額抵押權(quán)設(shè)立前已經(jīng)存在債權(quán)的合同和當(dāng)事人同意將該債權(quán)納入最高額抵押權(quán)擔(dān)保范圍的書(shū)面材料（第71條），被擔(dān)保主債權(quán)轉(zhuǎn)讓的須提供轉(zhuǎn)讓協(xié)議（第69條）。三是明確抵押合同形式，規(guī)定抵押合同可為單獨(dú)書(shū)面合同，也可為主債權(quán)合同中的抵押條款（第66條第二款）。四是明確變更登記范圍，規(guī)定一般抵押當(dāng)事人姓名（名稱）、被擔(dān)保的主債權(quán)數(shù)額、債務(wù)履行期限變更、抵押權(quán)順位等情形發(fā)生變更（第68條第一款），最高額抵押當(dāng)事人姓名（名稱）、債權(quán)范圍、最高債權(quán)額、債權(quán)確定的期間、抵押權(quán)順位等情形發(fā)生變更（第72條第一款），應(yīng)申請(qǐng)抵押權(quán)變更登記。五是明確其他抵押權(quán)人同意的情形，規(guī)定因被擔(dān)保債權(quán)主債權(quán)的種類及數(shù)額、擔(dān)保范圍、債務(wù)履行期限、抵押權(quán)順位發(fā)生變更申請(qǐng)一般抵押權(quán)變更登記（第68條第二款），或因最高債權(quán)額、債權(quán)范圍、債務(wù)履行期限、債權(quán)確定的期間發(fā)生變更申請(qǐng)最高額抵押權(quán)變更登記（第72條第二款），如果該變更將對(duì)其他抵押權(quán)人產(chǎn)生不利影響，還應(yīng)當(dāng)提交其他抵押權(quán)人書(shū)面同意的材料及身份證或戶口簿等材料。六是明確轉(zhuǎn)移登記范圍，規(guī)定因主債權(quán)轉(zhuǎn)讓導(dǎo)致抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓（第69條），或最高額抵押權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移（第74條第一款），應(yīng)申請(qǐng)抵押權(quán)的轉(zhuǎn)移登記。七是明確最高額抵押權(quán)部分轉(zhuǎn)讓登記要求，規(guī)定最高額抵押權(quán)隨同部分債權(quán)轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)移的，要根據(jù)當(dāng)事人約定，或進(jìn)行轉(zhuǎn)移登記，或進(jìn)行一般抵押權(quán)首次登記及最高額抵押權(quán)變更登記，或進(jìn)行最高額抵押權(quán)確定登記及一般抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記（第74條第二款）。八是明確在建建筑物（工程）抵押登記要求，規(guī)定在建建筑物（工程）抵押應(yīng)包括土地使用權(quán)，但不包括已經(jīng)辦理預(yù)告登記的預(yù)購(gòu)商品房和已經(jīng)辦理預(yù)售備案商品房，申請(qǐng)登記時(shí)還須提供建設(shè)工程規(guī)劃許可證，在建建筑物（工程）竣工后辦理建筑物所有權(quán)首次登記時(shí)還須申請(qǐng)將在建建筑物（工程）抵押權(quán)登記轉(zhuǎn)為建筑物抵押權(quán)登記，申請(qǐng)商品房預(yù)告登記應(yīng)一并申請(qǐng)?jiān)诮ńㄖ锏盅簷?quán)注銷登記（第75條、第76條、第86條）。九是明確預(yù)購(gòu)商品房抵押須辦兩次登記，規(guī)定預(yù)購(gòu)商品房辦理房屋所有權(quán)登記后還須申請(qǐng)將預(yù)購(gòu)商品房抵押預(yù)告登記轉(zhuǎn)為商品房抵押權(quán)首次登記（第78條）。十是明確可申請(qǐng)預(yù)告登記，規(guī)定抵押不動(dòng)產(chǎn)申請(qǐng)預(yù)告登記，應(yīng)當(dāng)提交抵押合同與主債權(quán)合同、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)、當(dāng)事人關(guān)于預(yù)告登記的約定和其他必要材料（第88條）。不過(guò)，需要特別指出，《實(shí)施細(xì)則》第73條雖然規(guī)定最高額抵押權(quán)轉(zhuǎn)為一般抵押權(quán)后須作登記，但是該要求值得商榷，因?yàn)闊o(wú)論《物權(quán)法》還是《暫行條例》均未有此要求，且在理論上站不住腳，在實(shí)務(wù)中因抵押人不配合也是缺乏可操作性。

（三）厘清查封登記，提升協(xié)助效果

《細(xì)則》設(shè)專節(jié)對(duì)查封登記的有關(guān)規(guī)定和要求予以厘清。一是明確審查材料，規(guī)定要對(duì)有權(quán)機(jī)關(guān)工作人員的工作證、協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)和其他必要材料進(jìn)行審查（第90條、第93條）。二是明確輪候查封登記，規(guī)定兩個(gè)以上有權(quán)機(jī)關(guān)查封同一不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)為最先送達(dá)協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)的有權(quán)機(jī)關(guān)辦理查封登記，再依協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)送達(dá)時(shí)間先后順序依次為其他有權(quán)機(jī)關(guān)辦理輪候查封登記（第91條、第93條）。三是明確查封登記的注銷與失效，規(guī)定在查封期間內(nèi)只有有權(quán)機(jī)關(guān)解除查封的，才能注銷查封登記，若查封期限屆滿未續(xù)封的，查封登記失效（第92條、第93條）。

（四）強(qiáng)化特殊登記，方便權(quán)利救濟(jì)

《細(xì)則》從以下幾方面對(duì)更正登記、異議登記的具體內(nèi)容、要求等作出了規(guī)定，強(qiáng)化了其可操作性，方便了權(quán)利人的權(quán)利救濟(jì)。一是確立職權(quán)發(fā)起更正登記，規(guī)定登記機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤，應(yīng)通知當(dāng)事人在30個(gè)工作日內(nèi)辦理更正登記，當(dāng)事人逾期不辦理，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)在公告15個(gè)工作日后，依法予以更正，但在錯(cuò)誤登記之后已經(jīng)辦理了涉及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利處分的登記、預(yù)告登記和查封登記的除外（第81條）。二是明確更正登記申請(qǐng)的處理，規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載事項(xiàng)確有錯(cuò)誤則應(yīng)予更正，但在錯(cuò)誤登記之后已經(jīng)辦理了涉及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利處分的登記、預(yù)告登記和查封登記的除外，若無(wú)誤則不予更正，并書(shū)面通知申請(qǐng)人（第80條第一款、第三款）。三是明確更正登記范圍，除不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤外，還規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)或不動(dòng)產(chǎn)登記證明填制錯(cuò)誤的，也可申請(qǐng)更正登記（第80條第二款）。四是明確應(yīng)提交材料，規(guī)定權(quán)利人申請(qǐng)更正登記應(yīng)提交不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)、證實(shí)登記確有錯(cuò)誤的材料和其他必要材料，利害關(guān)系人申請(qǐng)更正登記應(yīng)提交利害關(guān)系材料、證實(shí)不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載錯(cuò)誤的材料以及其他必要材料，申請(qǐng)異議登記應(yīng)提交證實(shí)對(duì)登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利有利害關(guān)系的材料、證實(shí)不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的材料和其他必要材料（第79條第二款和第三款、第82條第二款）。五是明確異議登記申請(qǐng)的處理，規(guī)定應(yīng)將異議事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿，并向申請(qǐng)人出具異議登記證明，且申請(qǐng)人應(yīng)在登記之日起15日內(nèi)提交法院、仲裁委受理通知書(shū)等材料，逾期不提交則異議登記失效，失效后就同一事項(xiàng)以同一理由再次申請(qǐng)異議登記則不予受理（第83條）。六是明確異議登記期間權(quán)利處分的申請(qǐng)登記，規(guī)定登記簿上記載權(quán)利人及第三人因處分權(quán)利申請(qǐng)登記，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)書(shū)面告知申請(qǐng)人已存在異議登記，若申請(qǐng)人申請(qǐng)繼續(xù)辦理則應(yīng)予以辦理，但應(yīng)讓其提供知悉異議登記存在并自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的書(shū)面承諾（第84條）。

（五）界定資料查詢，保障主體權(quán)益

《細(xì)則》從以下幾方面界定了資料查詢，以便各界掌握和操作，切實(shí)保障權(quán)利主體合法權(quán)益。一是明確資料范圍，規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記資料包括：不動(dòng)產(chǎn)登記原始資料（包括不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)書(shū)、申請(qǐng)人身份材料、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬來(lái)源、登記原因、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果等材料及不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)審核材料）和不動(dòng)產(chǎn)登記簿等不動(dòng)產(chǎn)登記結(jié)果（第94條第一款）。二是明確查詢范圍，規(guī)定權(quán)利人可查詢、復(fù)制其不動(dòng)產(chǎn)登記資料，因不動(dòng)產(chǎn)交易、繼承、訴訟等涉及的利害關(guān)系人可查詢、復(fù)制不動(dòng)產(chǎn)自然狀況、權(quán)利人及其不動(dòng)產(chǎn)查封、抵押、預(yù)告登記、異議登記等狀況，法院等有權(quán)機(jī)關(guān)可依法查詢、復(fù)制與調(diào)查和處理事項(xiàng)有關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)登記資料，其他有權(quán)機(jī)關(guān)可查詢、復(fù)制不動(dòng)產(chǎn)登記資料（第97條第三款）。三是明確應(yīng)提交材料，規(guī)定申請(qǐng)查詢、復(fù)制不動(dòng)產(chǎn)登記資料應(yīng)提交申請(qǐng)書(shū)、查詢目的的說(shuō)明（權(quán)利人查詢其不動(dòng)產(chǎn)登記資料除外）、申請(qǐng)人身份材料，利害關(guān)系人查詢另應(yīng)提交證實(shí)存在利害關(guān)系的材料，委托他人代為查詢還應(yīng)提交人身份證明材料、授權(quán)委托書(shū)，有權(quán)機(jī)關(guān)查詢應(yīng)提供本單位出具的協(xié)助查詢材料、工作人員工作證（第98條）。四是明確查詢處理，規(guī)定對(duì)符合規(guī)定的查詢申請(qǐng)應(yīng)在登記機(jī)構(gòu)設(shè)定的場(chǎng)所當(dāng)場(chǎng)提供查詢，如因情況特殊不能當(dāng)場(chǎng)提供查詢，應(yīng)在5個(gè)工作日內(nèi)提供查詢，而對(duì)申請(qǐng)查詢的不動(dòng)產(chǎn)不屬于不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)管轄范圍、查詢?nèi)颂峤坏纳暾?qǐng)材料不符合規(guī)定、申請(qǐng)查詢的主體或查詢事項(xiàng)不符合規(guī)定、申請(qǐng)查詢的目的不合法等情形，不予查詢并書(shū)面告知理由（第99條、第100條、第101條第一款）。五是明確查詢要求，規(guī)定登記原始資料不得帶離設(shè)定的場(chǎng)所，應(yīng)保持登記資料完好，嚴(yán)禁遺失、拆散、調(diào)換、抽取、污損登記資料，也不得損壞查詢?cè)O(shè)備（第101條第二款、第三款）。六是明確結(jié)果出具，規(guī)定查詢?nèi)丝刹殚?、抄錄、?fù)制登記資料，查詢?nèi)艘蟪鼍卟樵兘Y(jié)果證明，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)出具并在查詢結(jié)果證明上注明查詢目的、日期及加蓋登記機(jī)構(gòu)查詢專用章（第102條）。

（六）細(xì)化不當(dāng)行為，明確追責(zé)標(biāo)準(zhǔn)

《細(xì)則》從以下幾方面細(xì)化了相關(guān)人員不當(dāng)行為，從而明確了追究其法律責(zé)任的標(biāo)準(zhǔn)，以便實(shí)務(wù)中能夠準(zhǔn)確判斷與掌握。一是列明當(dāng)事人責(zé)任主體，規(guī)定當(dāng)事人有不當(dāng)行為應(yīng)追究其法律責(zé)任（第104條）。二是細(xì)化登記機(jī)構(gòu)工作人員不當(dāng)行為，明確將對(duì)符合登記條件的登記申請(qǐng)不予登記、對(duì)不符合登記條件的登記申請(qǐng)予以登記、擅自復(fù)制（篡改）不動(dòng)產(chǎn)登記簿、泄露不動(dòng)產(chǎn)登記資料（信息）、無(wú)正當(dāng)理由拒絕申請(qǐng)人查詢（復(fù)制）登記資料、強(qiáng)制要求權(quán)利人更換新的權(quán)屬證書(shū)等情形列為不當(dāng)行為（第103條）。三是細(xì)化當(dāng)事人不當(dāng)行為，明確將采用提供虛假材料等欺騙手段申請(qǐng)登記、采用欺騙手段申請(qǐng)查詢（復(fù)制）登記資料、違反國(guó)家規(guī)定泄露不動(dòng)產(chǎn)登記資料（信息）、擅自將不動(dòng)產(chǎn)登記資料帶離查詢場(chǎng)所或損壞查詢?cè)O(shè)備和查詢?nèi)诉z失、拆散、調(diào)換、抽取、污損登記資料等情形列為不當(dāng)行為（第104條）。

二、商業(yè)銀行適用《細(xì)則》應(yīng)注意的問(wèn)題

（一）及時(shí)梳理信貸業(yè)務(wù)，確保現(xiàn)有情況合規(guī)

銀行及其分支機(jī)構(gòu)要對(duì)照《細(xì)則》的規(guī)定，及時(shí)梳理本行信貸業(yè)務(wù)，以確保業(yè)務(wù)開(kāi)展符合《細(xì)則》規(guī)定：一是梳理規(guī)章制度，及時(shí)修訂完善不符合規(guī)定的內(nèi)部規(guī)章制度，明確要追責(zé)的不當(dāng)行為情形，促使分支機(jī)構(gòu)及其工作人員能依規(guī)定操作。二是梳理格式文本，及時(shí)修訂不符合規(guī)定的相關(guān)條款內(nèi)容，確保抵押合同形式、授權(quán)委托書(shū)、變更（轉(zhuǎn)讓）協(xié)議等符合規(guī)定，依法維護(hù)本行合同權(quán)利。三是梳理信貸流程，及時(shí)修訂不符合規(guī)定的流程，確保抵押登記共同申請(qǐng)、材料提交、查詢不動(dòng)產(chǎn)登記簿、變更（轉(zhuǎn)移）登記等流程環(huán)節(jié)符合規(guī)定。四是核查存量業(yè)務(wù)，要核查在建建筑物（工程）抵押貸款、按揭貸款是否符合規(guī)定，是否符合再次辦理抵押登記要求，如不符合的，要與抵押人協(xié)商加以完善，或及時(shí)辦理再次抵押登記，若被拒絕的，則要依法依合同約定啟動(dòng)提前收貸程序，要核查抵押登記記載是否有誤，如有誤要及時(shí)申請(qǐng)更正登記。

（二）嚴(yán)格遵照規(guī)定操作，全力維護(hù)本行權(quán)益

銀行及其分支機(jī)構(gòu)要從以下幾方面入手，嚴(yán)格遵照《細(xì)則》規(guī)定進(jìn)行操作，全力維護(hù)本行權(quán)益。一是認(rèn)真審查材料，對(duì)抵押人或代辦人身份證件、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證（或房產(chǎn)證、土地使用權(quán)證）、授權(quán)委托書(shū)等材料要認(rèn)真進(jìn)行審查，抵押權(quán)變更登記還要審查其他抵押權(quán)人書(shū)面同意材料及身份證（戶口簿）等材料，確保材料完備及內(nèi)容準(zhǔn)確無(wú)誤、相互一致，使登記能一次性成功辦理。二是正確選擇文本，要優(yōu)先選擇格式文本，與借款人、抵押人簽訂合同、變更協(xié)議等，非格式文本須經(jīng)法律審查通過(guò)，確保這些文本符合登記機(jī)構(gòu)要求。三是查詢權(quán)利現(xiàn)狀，應(yīng)要求抵押人在抵押登記前申請(qǐng)查詢不動(dòng)產(chǎn)登記簿，并提交登記機(jī)構(gòu)出具的查詢結(jié)果證明（須蓋章），以確保未發(fā)生更正登記、異議登記或查封登記，在建建筑物（工程）抵押要將土地使用權(quán)一并抵押，并確保土地使用權(quán)不存在抵押、更正登記、異議登記或查封登記等情況。四是共同提出申請(qǐng)，要與抵押人（或代辦人）共同到登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)抵押登記、填寫(xiě)申請(qǐng)書(shū)及遞交其他相關(guān)材料。五是查核證明記載，對(duì)登記機(jī)構(gòu)核發(fā)的不動(dòng)產(chǎn)登記證明，要現(xiàn)場(chǎng)查核記載是否準(zhǔn)確，如不準(zhǔn)確則要現(xiàn)場(chǎng)要求登記機(jī)構(gòu)更改，如現(xiàn)場(chǎng)未發(fā)現(xiàn)問(wèn)題而在日后又發(fā)現(xiàn)的，則要立即申請(qǐng)更正登記。六是配合實(shí)地查看，登記機(jī)構(gòu)實(shí)地查看抵押的在建建筑物坐落及其建造等情況時(shí)，銀行要協(xié)調(diào)抵押人共同作好配合工作。七是審慎變更登記，在貸款債權(quán)、抵押情況發(fā)生變更、轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)移后要及時(shí)申請(qǐng)變更（轉(zhuǎn)移）登記，若登記機(jī)構(gòu)難以出具反映變更（轉(zhuǎn)移）情況的證明，則要審慎變更登記，對(duì)最高額抵押權(quán)轉(zhuǎn)為一般抵押權(quán)要暫緩申請(qǐng)登記。八是善用法院力量，要積極申請(qǐng)法院查詢、查封不良貸款借款人、保證人的不動(dòng)產(chǎn)，在查封期限屆滿前要協(xié)調(diào)法院進(jìn)行續(xù)行查封，為勝訴執(zhí)行打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，在法院拍賣成功或裁定抵債的，可單方申請(qǐng)過(guò)戶登記，或協(xié)調(diào)法院持生效法律文書(shū)及協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)到登記機(jī)構(gòu)辦理過(guò)戶登記。九是嚴(yán)懲違規(guī)人員，各級(jí)行尤其是上級(jí)行要強(qiáng)化對(duì)本行辦理抵押登記情況的監(jiān)督檢查，對(duì)違反細(xì)則、本行規(guī)章制度及其抵押操作流程的人員要及時(shí)予以追責(zé)，以反向督促他們依規(guī)依流程辦理抵押登記。十是打擊不當(dāng)行為，如登記機(jī)構(gòu)及其工作人員對(duì)符合登記條件的登記申請(qǐng)不予登記，或有其他不當(dāng)行為，要立即向其上級(jí)機(jī)構(gòu)等部門反映，依法打擊不當(dāng)行為。

篇2

關(guān)鍵詞：低效不動(dòng)產(chǎn) 處置實(shí)踐 探索 問(wèn)題

一、低效不動(dòng)產(chǎn)的定義界定

所謂低效不動(dòng)產(chǎn)是指長(zhǎng)期處于閑置狀態(tài)、租金收益率低、存在安全隱患，不足以彌補(bǔ)企業(yè)折舊、人工、稅費(fèi)、維修等各類費(fèi)用支出，不能給企業(yè)帶來(lái)預(yù)期收益的一類不動(dòng)產(chǎn)。國(guó)有低效不動(dòng)產(chǎn)處置是指運(yùn)用公開(kāi)交易平臺(tái)轉(zhuǎn)移低效不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)或使用權(quán)的行為。筆者通過(guò)閱讀大量文獻(xiàn)，認(rèn)為資產(chǎn)占用——利潤(rùn)比重分析法 能夠更加形象的來(lái)界定企業(yè)的低效不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)。資產(chǎn)占用—利潤(rùn)比重分析法是通過(guò)對(duì)資產(chǎn)占用—利潤(rùn)結(jié)構(gòu)表的分析來(lái)實(shí)現(xiàn)的，這種分析方法的主要特點(diǎn)有：將企業(yè)內(nèi)部資產(chǎn)分為高效資產(chǎn)、低效資產(chǎn)和無(wú)效資產(chǎn)，通過(guò)個(gè)資產(chǎn)在總資產(chǎn)中所占的比重與其對(duì)應(yīng)創(chuàng)造的利潤(rùn)比重的比較來(lái)判斷其資產(chǎn)類型，一般分析周期為五年左右。通過(guò)這個(gè)分析方法，若在整個(gè)考察周期內(nèi)或大部分時(shí)間，企業(yè)內(nèi)部某項(xiàng)資產(chǎn)的資產(chǎn)占有比小于利潤(rùn)占比，但同時(shí)也創(chuàng)造企業(yè)利潤(rùn)的情況下，該項(xiàng)資產(chǎn)就可以界定為低效不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)。

二、低效不動(dòng)產(chǎn)處置的實(shí)踐

筆者所在公司低效不動(dòng)產(chǎn)主要來(lái)源于企業(yè)自行開(kāi)發(fā)建造或福利分房政策取消后的保留房產(chǎn)，由于絕大多數(shù)房產(chǎn)房齡在20～30年且年久失修、地段偏遠(yuǎn)分散、房型結(jié)構(gòu)不理想，管理不便且存在安全隱患等原因，總體租金收益偏低，不足以彌補(bǔ)企業(yè)折舊、人工、稅費(fèi)、維修等各類費(fèi)用支出。根據(jù)國(guó)資委加快處理低效無(wú)效資產(chǎn)的要求，本著推進(jìn)全面預(yù)算管理，優(yōu)化資源配置，減少低效不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，提升資產(chǎn)運(yùn)行效率，進(jìn)一步改善資產(chǎn)運(yùn)行質(zhì)量，提升有效不動(dòng)產(chǎn)的盈利能力，自2012年起開(kāi)始嘗試存量低效不動(dòng)產(chǎn)處置工作，嚴(yán)格按照集團(tuán)公司下發(fā)的《非股權(quán)性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》，以程序規(guī)范、效益提升、安全穩(wěn)定為基本工作準(zhǔn)則，邊實(shí)踐、邊總結(jié)、邊改進(jìn)、邊提高的工作思路，努力推進(jìn)低效不動(dòng)產(chǎn)處置工作，并取得了一定的成效。截止到目前，筆者公司共處置完成存量房產(chǎn)計(jì)152套、商辦用房4套，地下車位8個(gè)，合計(jì)處置面積達(dá)到1.35萬(wàn)平方米，資產(chǎn)處置收入達(dá)到2.99億元，超出評(píng)估總價(jià)1309.08萬(wàn)元，最終實(shí)現(xiàn)處置收益合計(jì)1.96億元，并打包解決了幾十套歷史占用遺留房產(chǎn)問(wèn)題。通過(guò)上述處置，將不利于公司管理且無(wú)法進(jìn)行改善的低效不動(dòng)產(chǎn)分離出來(lái)，為企業(yè)盤活資金，騰出來(lái)一定的成本空間，使企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益得以充分體現(xiàn)。為此，筆者公司在推進(jìn)低效不動(dòng)產(chǎn)處置工作上主要做到了以下幾點(diǎn)：

1.組織體系保證

成立低效資產(chǎn)處置辦公室，并配備專人負(fù)責(zé)，按項(xiàng)目化管理要求，堅(jiān)持PDCA+認(rèn)真的工作方式，全面推進(jìn)低效不動(dòng)產(chǎn)處置工作。由于此項(xiàng)工作涉及招商租賃、財(cái)務(wù)、法務(wù)、客服等多個(gè)專業(yè)，在公司成立跨部門虛擬團(tuán)隊(duì)，由公司分管領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)統(tǒng)一協(xié)調(diào)，以保證低效不動(dòng)產(chǎn)處置各項(xiàng)工作的有序開(kāi)展。

2.完善處置流程

低效不動(dòng)產(chǎn)處置采取事前、事中、事后全過(guò)程管理。事前策劃：通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)效率分析，年度處置計(jì)劃報(bào)經(jīng)理書(shū)記辦公會(huì)審核與董事會(huì)審議（二次審批）；事中管控：處置經(jīng)濟(jì)行為上報(bào)集團(tuán)公司審批備案和處置方案上會(huì)公示、集團(tuán)公司指定評(píng)估與備案；事后跟蹤：審計(jì)監(jiān)察部進(jìn)行階段性管理審計(jì)、公司紀(jì)檢參與全過(guò)程監(jiān)督，每次處置行為，上級(jí)審計(jì)監(jiān)察部、經(jīng)營(yíng)財(cái)務(wù)部及公司紀(jì)檢員均派員進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督。具體操作流程如下：

1）公司董事會(huì)審議年度低效不動(dòng)產(chǎn)處置計(jì)劃與方案；

2）按照處置授權(quán)權(quán)限分批上報(bào)集團(tuán)公司，取得同意處置經(jīng)濟(jì)行為批復(fù)；

3）按照國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估程序進(jìn)行指定評(píng)估，取得國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估備案表；

4）具體處置方案經(jīng)總部領(lǐng)導(dǎo)班子審核備案；

5） 公開(kāi)市場(chǎng)（平臺(tái)）上市掛牌交易。

3.健全處置制度

國(guó)有低效不動(dòng)產(chǎn)的處置過(guò)程，就是追求資產(chǎn)處置程序合規(guī)、效益最大化的過(guò)程。但其工作規(guī)則，必須符合國(guó)家法律法規(guī)及現(xiàn)行政策的規(guī)定。筆者公司在認(rèn)真學(xué)習(xí)領(lǐng)會(huì)《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)法》、《企業(yè)國(guó)有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓管理暫行辦法》、《上海市國(guó)有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易管理暫行條列》、《上海市國(guó)有產(chǎn)權(quán)交易規(guī)則》及集團(tuán)公司《非股權(quán)性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》等法律法規(guī)政策的基礎(chǔ)上，起草了公司《低效不動(dòng)產(chǎn)處置管理辦法》、《低效不動(dòng)產(chǎn)處置交易流程》等制度。目前，公司低效不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)處置制度體系基本確立，特別是依法依規(guī)規(guī)范了低效不動(dòng)產(chǎn)處置評(píng)估、信息公開(kāi)、定價(jià)（低價(jià)）流程、領(lǐng)導(dǎo)班子會(huì)議決策處置方案、公開(kāi)掛牌進(jìn)場(chǎng)交易等制度。

4.優(yōu)化處置方式

不斷優(yōu)化低效不動(dòng)產(chǎn)處置方式，實(shí)現(xiàn)低效不動(dòng)產(chǎn)處置價(jià)值最大化。根據(jù)地區(qū)差別、難易程度及相對(duì)優(yōu)劣差異，將存量房產(chǎn)打包捆綁處置，按每包標(biāo)的總價(jià)（以評(píng)估價(jià)計(jì)）不高于1500萬(wàn)元或總量不超過(guò)10 套為原則進(jìn)行處置。實(shí)踐證明，根據(jù)存量房產(chǎn)現(xiàn)狀和特點(diǎn)，采用集中交易、批量處置的方式，不僅讓有實(shí)力的集約競(jìng)買人參與競(jìng)價(jià)，還解決了許多歷史遺留問(wèn)題，有效提高了處置效率，確保和加快了資金的回籠，減少了處置過(guò)程中不必要的人力、物力和財(cái)力的支出。

5.注重資產(chǎn)調(diào)查

首先，履行盡職調(diào)查：包含資產(chǎn)權(quán)屬（抵押、擔(dān)保、訴訟），欠費(fèi)（水電煤、有線電視、物業(yè)管理、保安保潔費(fèi)），戶籍等情況；

其次，資產(chǎn)現(xiàn)場(chǎng)勘察與調(diào)研：對(duì)處置標(biāo)的物的層次、朝向、內(nèi)部結(jié)構(gòu)變化情況，以及對(duì)所處的區(qū)域內(nèi)同質(zhì)房屋進(jìn)行價(jià)值比較，并形成書(shū)面材料（重點(diǎn)揭示瑕疵情況）；

第三，資產(chǎn)現(xiàn)狀梳理：包含租賃狀況分析、處置事項(xiàng)或優(yōu)先購(gòu)買權(quán)書(shū)面告知、租賃到期或歷史遺留問(wèn)題清理、附屬設(shè)施設(shè)備清理、結(jié)構(gòu)改變恢復(fù)及裝修補(bǔ)償?shù)取?/p>

6.嚴(yán)控資金風(fēng)險(xiǎn)

近幾年，公司低效不動(dòng)產(chǎn)處置涉及資金量特別巨大。為此，處置資金及時(shí)安全到賬對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展具有十分重要的意義。根據(jù)國(guó)有資產(chǎn)處置相關(guān)規(guī)定，轉(zhuǎn)讓價(jià)款原則上應(yīng)當(dāng)在合同生效之日起5個(gè)工作日內(nèi)一次付清。所以，在處置合同中我們特別約定處置資金必須在5個(gè)工作日內(nèi)到帳。每次處置成交后，首要工作即為按日跟蹤資金到賬情況。特別是在今年第二批存量房處置中，出現(xiàn)了資金支付延遲的傾向，對(duì)方提出需要給予2個(gè)月的寬限期。為此，我們及時(shí)上報(bào)法律事務(wù)部并緊急發(fā)出催款函，按日跟蹤資金流向，確保公司利益不受損失，最終在拖延2周后全部到賬，并嚴(yán)格按照合同約定追究對(duì)方違約金1.4萬(wàn)元。此事件為后續(xù)資金到賬積累了經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)一步采取了預(yù)警防范措施，后續(xù)處置未再發(fā)生類似事件。

7.廉潔透明處置

國(guó)有低效不動(dòng)產(chǎn)處置工作十分敏感，涉及到方方面面不同的利益群體。公司每年初對(duì)于低效不動(dòng)產(chǎn)處置工作主要責(zé)任人員簽訂《敏感崗位廉潔自律承諾書(shū)》，自覺(jué)做好廉潔自律的表率，處處防微杜漸；此后，公司經(jīng)理書(shū)記辦公會(huì)再提出明確要求：公司領(lǐng)導(dǎo)、處置相關(guān)工作人員、職工實(shí)行回避制，不得參與低效不動(dòng)產(chǎn)處置的拍賣、買賣等事項(xiàng)；每次處置行為，均在解放日?qǐng)?bào)紙質(zhì)媒體及網(wǎng)絡(luò)上公開(kāi)處置信息；此外，針對(duì)個(gè)人或集團(tuán)內(nèi)部職工需求購(gòu)買房產(chǎn)的行為，還專門制定了個(gè)人參與購(gòu)買房產(chǎn)流程及風(fēng)險(xiǎn)須知制度，從源頭上為低效不動(dòng)產(chǎn)“陽(yáng)光處置”提供了堅(jiān)實(shí)的制度保障。

8.妥善化解歷史遺留問(wèn)題

近年處置的存量房產(chǎn)大多數(shù)為上世紀(jì)八十年代的老公房，涉及歷史遺留問(wèn)題較多。其中清理處置諸如浦東環(huán)龍?jiān)穭e墅、海事局、慶安路水泵房、區(qū)商委置換占用等各類占用房產(chǎn)共計(jì)幾十余套，無(wú)一發(fā)生不穩(wěn)定事件；努力化解房屋因年久失修漏水、房屋結(jié)構(gòu)人為改動(dòng)、租賃裝修補(bǔ)償及租戶到期占用不退等各類疑難雜癥達(dá)五十余起。

三、低效不動(dòng)產(chǎn)處置的探索

盤活國(guó)有低效不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)在政府的宏觀調(diào)控下，以企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃目標(biāo)為指導(dǎo)，解放思想、轉(zhuǎn)變觀念，以市場(chǎng)為導(dǎo)向，以資產(chǎn)效益最大化為目標(biāo)，進(jìn)而達(dá)到盤活資產(chǎn)的目的。

國(guó)有低效不動(dòng)產(chǎn)處置涉及資產(chǎn)權(quán)屬不清、清理難度大、情況復(fù)雜，并無(wú)先例可遵循。通過(guò)近幾年國(guó)有企業(yè)的不斷嘗試與實(shí)踐，目前對(duì)國(guó)有低效不動(dòng)產(chǎn)處置，筆者認(rèn)為基本有以下四種轉(zhuǎn)讓模式，現(xiàn)將四種模式實(shí)施路徑作以如下分析：

1.與個(gè)人交易（協(xié)議轉(zhuǎn)讓）

根據(jù)國(guó)家相關(guān)規(guī)定，企業(yè)國(guó)有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)不斷提高進(jìn)場(chǎng)交易比例，嚴(yán)格控制場(chǎng)外協(xié)議轉(zhuǎn)讓，經(jīng)相關(guān)機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)除外。2013年12月，國(guó)務(wù)院國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員進(jìn)一步下發(fā)《關(guān)于中央企業(yè)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓進(jìn)場(chǎng)交易有關(guān)事項(xiàng)的通知》國(guó)資廳發(fā)產(chǎn)權(quán)〔2013〕78號(hào)文件規(guī)定，中央企業(yè)及其各級(jí)控股企業(yè)一定金額以上的資產(chǎn)對(duì)外轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)在依法設(shè)立的企業(yè)國(guó)有產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)公開(kāi)進(jìn)行，只有涉及企業(yè)內(nèi)部或特定行業(yè)的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，確需在國(guó)有、國(guó)有控股企業(yè)之間協(xié)議轉(zhuǎn)讓的，由中央企業(yè)負(fù)責(zé)審核批準(zhǔn)。為此，與個(gè)人交易不可避免的涉嫌將產(chǎn)生國(guó)有資產(chǎn)外流和交易結(jié)算無(wú)法按時(shí)按額繳納的情況，不利于企業(yè)的管理和資金的使用，無(wú)法可靠穩(wěn)定的為企業(yè)提供有效不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)效率的必要資金流。

2.中介機(jī)構(gòu)掛牌交易

中介機(jī)構(gòu)掛牌交易的處置成本基本與拍賣成本相同，處置的方式及流程對(duì)于一般企業(yè)管理人員較為熟悉也容易操作，可以實(shí)現(xiàn)單項(xiàng)標(biāo)的處置效益最大化，但較難實(shí)現(xiàn)批量化處置，也無(wú)法保證在短期內(nèi)取得交易收入。同時(shí)，因市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)期的不同，也使交易很難完全按企業(yè)預(yù)期的成交價(jià)格達(dá)成交易。由于中介交易的過(guò)程中，客戶實(shí)地看房的需求，不可避免的將增加交易的隱性成本和風(fēng)險(xiǎn)，此方案無(wú)法成為國(guó)有低效不動(dòng)產(chǎn)處置的優(yōu)選。

3.整體拍賣轉(zhuǎn)讓

資產(chǎn)整體拍賣較多的應(yīng)用于企業(yè)的閑置資產(chǎn)；長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)不善，連續(xù)多年虧損或接近虧損的企業(yè)資產(chǎn)；以及不利于優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的企業(yè)資產(chǎn)。資產(chǎn)整體拍賣主要采用公開(kāi)招標(biāo)競(jìng)賣的形式，在平面媒體、互聯(lián)網(wǎng)等渠道拍賣信息，并通過(guò)專項(xiàng)推薦會(huì)的方式擴(kuò)大招商，最終將資產(chǎn)賣給出價(jià)最高的競(jìng)買人。這種交易模式 能滿足國(guó)家提高企業(yè)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓公開(kāi)透明度，較快的尋找到交易對(duì)象，滿足企業(yè)資金較快回籠的需求，特別是能夠解決整體資產(chǎn)包中存在的樓品質(zhì)量、房屋占用、欠費(fèi)等諸多隱性瑕疵，避免了可能產(chǎn)生的一些不穩(wěn)定因素。盡管拍賣機(jī)構(gòu)可以根據(jù)《拍賣法》和《工商監(jiān)管條例》對(duì)拍賣的委托手續(xù)、拍賣公告、拍賣程序、競(jìng)買合同、競(jìng)買人資格進(jìn)行控制管理，但目前尚不足以滿足國(guó)務(wù)院國(guó)資委的監(jiān)管要求。

拍賣機(jī)構(gòu)運(yùn)用其豐富的社會(huì)資源，可以向委托人提供下述服務(wù)，并取得較好的實(shí)際效果。

（1）平行關(guān)聯(lián)增值服務(wù)

①在簽訂委托拍賣合同前的提前介入制；

②拍賣前的策劃方案設(shè)計(jì)；

③通過(guò)拍賣預(yù)告、項(xiàng)目推薦會(huì)等方式擴(kuò)大受眾面、獲取市場(chǎng)信息，供委托人參考；

④積極配合委托人完善拍賣標(biāo)的物的手續(xù)。

（2）縱向延伸服務(wù)

①以拍賣前的摸底、接觸為基礎(chǔ)，在拍賣后協(xié)助委托人清場(chǎng)；

②協(xié)助買受人辦理按揭貸款、過(guò)戶等手續(xù)；

③代委托人協(xié)調(diào)或做好物業(yè)的修復(fù)工作；

④代委托人做好欠費(fèi)等調(diào)查工作；

⑤協(xié)助買受人聯(lián)系并指導(dǎo)訴訟工作，保證拍賣后期工作的有序開(kāi)展。

4.產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)掛牌交易

產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)的交易成本與直接委托拍賣相近，進(jìn)場(chǎng)交易流程與拍賣基本相似（交易方式可選用拍賣進(jìn)行），基本步驟為掛牌申報(bào)、信息披露、舉牌受讓、競(jìng)價(jià)和成交簽約。產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)能夠提供政策、法規(guī)咨詢和業(yè)務(wù)指導(dǎo)，確保國(guó)有低效不動(dòng)產(chǎn)處置符合國(guó)家法律法規(guī)及現(xiàn)行政策的規(guī)定，并能夠滿足政府相關(guān)部門對(duì)國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)管的要求。但產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)對(duì)申報(bào)材料審核較嚴(yán)，一般要求梳理干凈、權(quán)利清晰的資產(chǎn)進(jìn)場(chǎng)交易（在租賃期內(nèi)一般要求予以清場(chǎng)），且信息披露時(shí)間較長(zhǎng)（不低于10個(gè)工作日），難以滿足企業(yè)在較短時(shí)間內(nèi)達(dá)成交易意愿。

產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)作為一種交易平臺(tái)，目前在提供增值服務(wù)方面表現(xiàn)欠缺，成交后續(xù)工作一般也由轉(zhuǎn)讓方與受讓方自行辦理過(guò)戶手續(xù)，企業(yè)須投入大量的人力、物力、財(cái)力予以配合。為此，此種模式難以達(dá)到低效類資產(chǎn)進(jìn)行快速處置的目標(biāo)。

四、低效不動(dòng)產(chǎn)處置存在的問(wèn)題

1.缺乏評(píng)估價(jià)格的時(shí)效性

一般而言，評(píng)估報(bào)告的有效性通常為一年。若是年初評(píng)估年底交易，根據(jù)當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)性，資產(chǎn)的成交價(jià)格將與資產(chǎn)評(píng)估價(jià)格差異很大。評(píng)估價(jià)格對(duì)資產(chǎn)處置的實(shí)現(xiàn)起著至關(guān)重要的作用。若評(píng)估價(jià)格偏離市場(chǎng)價(jià)格（原則上不得低于評(píng)估價(jià)），特別是商辦房，將會(huì)嚴(yán)重影響資產(chǎn)的交易。為此，評(píng)估時(shí)需要全面披露資產(chǎn)瑕疵狀況，充分挖掘資產(chǎn)的內(nèi)在價(jià)值，體現(xiàn)一房一價(jià)的評(píng)估要求，并科學(xué)合理地掌握委托評(píng)估與處置計(jì)劃相匹配的節(jié)奏，確保評(píng)估與市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)相符合，提高資產(chǎn)價(jià)格的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)性與可操作性。

2.缺乏處置稅務(wù)工作的統(tǒng)籌策劃

國(guó)有低效不動(dòng)產(chǎn)處置稅務(wù)策劃，是一項(xiàng)系統(tǒng)性的工程。低效不動(dòng)產(chǎn)與其他物權(quán)資產(chǎn)存在一定的差別，按照其不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)屬性，低效不動(dòng)產(chǎn)交易成功后還需要進(jìn)行法律層面的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記。由此帶來(lái)的國(guó)有資產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)的稅務(wù)策劃與產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的稅務(wù)申報(bào)事項(xiàng)是否可以競(jìng)合，這還有待于今后的工作實(shí)踐；其次是低效不動(dòng)產(chǎn)處置與房地產(chǎn)交易過(guò)戶之間存在一定時(shí)間周期性，可直接導(dǎo)致過(guò)戶申報(bào)價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)格存在一定的差異性，如何對(duì)這部分差額進(jìn)行稅收調(diào)節(jié)，需要進(jìn)行系統(tǒng)性統(tǒng)籌策劃，合理節(jié)稅，從而減少處置成本。

3.缺乏低效不動(dòng)產(chǎn)的安全管理

在處置實(shí)踐中，一旦該低效不動(dòng)產(chǎn)被列入處置的范圍，往往會(huì)忽略該資產(chǎn)的安全性管理。為此，保持資產(chǎn)的安全性與完整性是處置工作的前提保證，需要進(jìn)一步加強(qiáng)處置資產(chǎn)在抵押、擔(dān)保、涉訴等方面的管理；加強(qiáng)資產(chǎn)處置的風(fēng)險(xiǎn)管理，特別是在資產(chǎn)成交后尚未完成產(chǎn)權(quán)過(guò)戶前的責(zé)任落實(shí)與風(fēng)險(xiǎn)管控，需要明確管理責(zé)任，確保資產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移前的穩(wěn)定性、安全性、完整性。

參考文獻(xiàn)：

篇3

據(jù)中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒2010統(tǒng)計(jì)，截至2009年底，全國(guó)規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)（年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入在500萬(wàn)元以上的企業(yè)）共434 364個(gè)，其中中小企業(yè)431 110個(gè)，占整個(gè)規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)數(shù)的99.25%。創(chuàng)造的工業(yè)產(chǎn)值為372 499億元，占整個(gè)規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)工業(yè)總產(chǎn)值的67.94%。創(chuàng)造的最終產(chǎn)品和服務(wù)價(jià)值相當(dāng)于國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的60%左右，繳稅額為國(guó)家稅收總額的50%左右，提供了近80%的城鎮(zhèn)就業(yè)崗位。中小企業(yè)已經(jīng)成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、市場(chǎng)繁榮和就業(yè)擴(kuò)大的重要基礎(chǔ)，并以其靈活的運(yùn)行機(jī)制和市場(chǎng)適應(yīng)能力，成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)變的推動(dòng)力量。近年來(lái)，政府出臺(tái)了一系列支持中小企業(yè)發(fā)展的政策，中央銀行和各類商業(yè)銀行也制定了若干支持中小企業(yè)的信貸措施，并加大對(duì)中小企業(yè)的金融服務(wù)，使得中小企業(yè)的融資渠道逐步拓寬，融資困難有所緩解，但是與中小企業(yè)發(fā)展中旺盛的資金需求相比，還是難以滿足需要。

一、以動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押緩解中小企業(yè)融資難問(wèn)題

由于在公開(kāi)資本市場(chǎng)上直接融資的政策限制，大多數(shù)中小企業(yè)無(wú)法通過(guò)直接融資渠道獲得資金來(lái)源。據(jù)中國(guó)人民銀行調(diào)查顯示，我國(guó)中小企業(yè)融資供應(yīng)的98.7%來(lái)自銀行貸款，由此推斷中小企業(yè)融資仍主要依賴銀行貸款。而中小企業(yè)能否取得銀行貸款，主要是看能否提供抵押物和抵押擔(dān)保。目前，國(guó)內(nèi)銀行一般偏好于房地產(chǎn)抵押，一方面是因?yàn)槲覈?guó)資產(chǎn)交易市場(chǎng)尚不發(fā)達(dá)，另一方面是因?yàn)殂y行缺乏對(duì)其他資產(chǎn)，諸如機(jī)器設(shè)備、存貨、應(yīng)收賬款的鑒別和定價(jià)能力，況且上述資產(chǎn)易損耗、價(jià)值波動(dòng)較大（余劍梅，2011）。因此，我國(guó)中小企業(yè)由于普遍缺乏合乎銀行標(biāo)準(zhǔn)的抵押資產(chǎn)而難以取得貸款。另外，相對(duì)于大企業(yè)來(lái)說(shuō)，中小企業(yè)由于經(jīng)營(yíng)管理不規(guī)范、財(cái)務(wù)制度不健全、信息不透明、抗風(fēng)險(xiǎn)能力差等原因，也導(dǎo)致其很難找到信用擔(dān)保人，不能提供銀行要求的有效擔(dān)保。如何通過(guò)金融創(chuàng)新方式解決銀行與中小企業(yè)之間的借貸矛盾，增大貸款力度，是緩解目前中小企業(yè)貸款難的關(guān)鍵所在。

所謂動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押融資，是指?jìng)鶆?wù)人或者第三人將其動(dòng)產(chǎn)移交債權(quán)人占有，將該動(dòng)產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保。當(dāng)債務(wù)人不履行其債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依照中國(guó)《擔(dān)保法》的規(guī)定以該動(dòng)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該動(dòng)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償。在實(shí)踐中，動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押融資是指貸款企業(yè)將動(dòng)產(chǎn)存放在商業(yè)銀行指定或認(rèn)可倉(cāng)庫(kù)中的動(dòng)產(chǎn)作為質(zhì)押物，作為質(zhì)押物的動(dòng)產(chǎn)在銀行的監(jiān)控下流動(dòng)，據(jù)此向銀行申請(qǐng)貸款（或辦理銀行承兌匯票）的一種特殊融資方式。這里作為“動(dòng)產(chǎn)”的質(zhì)押物是指不動(dòng)產(chǎn)以外的各類財(cái)產(chǎn)，如機(jī)器設(shè)備、原材料、車輛、各種用品等（劉如意，2009）。由于動(dòng)產(chǎn)比不動(dòng)產(chǎn)更易于移動(dòng)和流通，變現(xiàn)更為快速，從而決定了動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押融資具有自償性強(qiáng)、安全性高、流動(dòng)性快、盈利性大等特點(diǎn)。因此，動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押融資符合中小企業(yè)缺乏不動(dòng)產(chǎn)抵押物的特點(diǎn)，解決了中小企業(yè)貸款難的問(wèn)題，在我國(guó)具有廣泛的發(fā)展前景。

1.中小企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的需要

中小企業(yè)在市場(chǎng)擴(kuò)張和規(guī)?；\(yùn)作中面臨的最大威脅就是流動(dòng)資金不足，而存貨占用資金比重大、成本高也使得這種資金壓力顯得尤其突出。動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押融資充分利用中小企業(yè)暫時(shí)閑置的原材料、產(chǎn)品、庫(kù)存商品等存貨資產(chǎn)作為質(zhì)押，向銀行申請(qǐng)貸款，緩解了中小企業(yè)缺乏融資抵押與融資擔(dān)保的困難，有助于企業(yè)融通資金，擴(kuò)大生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，增加營(yíng)業(yè)利潤(rùn)，同時(shí)也有效地保障了中小企業(yè)質(zhì)押物的安全性與完整性。

2.降低銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)的需要

銀行通過(guò)與監(jiān)管方物流企業(yè)的合作，增強(qiáng)了對(duì)中小企業(yè)貸款風(fēng)險(xiǎn)的控制能力，從而也帶來(lái)了新的業(yè)務(wù)利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。銀行為了減少壞賬損失、加快資金周轉(zhuǎn)、控制貸款風(fēng)險(xiǎn)，需要了解質(zhì)押物的規(guī)格、型號(hào)、質(zhì)量、價(jià)格、銷售區(qū)域、承銷商等大量信息，要察看權(quán)力憑證原件，辨別真?zhèn)?，這些工作不僅增加了銀行貸款的成本，而且也超出了銀行的日常業(yè)務(wù)范疇。而第三方物流企業(yè)具有掌握企業(yè)存貨信息、配送情況、客戶資信等優(yōu)勢(shì)，作為擔(dān)保方，他們可以代替銀行作出風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和監(jiān)控，從而分散和降低銀行貸款的風(fēng)險(xiǎn)。

3.物流企業(yè)增值服務(wù)的需要

作為擅長(zhǎng)庫(kù)存管理和配送管理的第三方物流企業(yè)，由于掌握中小企業(yè)庫(kù)存變動(dòng)和充分的客戶信息，在融資活動(dòng)中成為借款企業(yè)與銀行之間的橋梁與紐帶，動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押融資幫助倉(cāng)儲(chǔ)物流企業(yè)找到了高利潤(rùn)的增值服務(wù)項(xiàng)目，以多功能、全方位的資產(chǎn)管理，提高了動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押融資的可操作性，實(shí)現(xiàn)動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押融資運(yùn)作的專業(yè)化、協(xié)作化與社會(huì)化。

二、動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押融資存在的主要風(fēng)險(xiǎn)

動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押融資在我國(guó)開(kāi)展時(shí)間不長(zhǎng)，中小企業(yè)、銀行、第三方物流企業(yè)在積極探索、拓展此類業(yè)務(wù)的同時(shí)，也應(yīng)該注意防范和規(guī)避相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，除了貸款業(yè)務(wù)本身存在的信用風(fēng)險(xiǎn)、道德風(fēng)險(xiǎn)等，還存在不容忽視的其他風(fēng)險(xiǎn)。

1.質(zhì)押物估價(jià)及價(jià)格波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)

首先，在放貸前，由于動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押物品種多，價(jià)格受市場(chǎng)波動(dòng)影響大，很難準(zhǔn)確估計(jì)其價(jià)值，貸款銀行僅憑借款人出具的進(jìn)貨合同、購(gòu)銷發(fā)票等憑據(jù)，難以判斷其真實(shí)的市場(chǎng)價(jià)值，甚至可能出現(xiàn)個(gè)別企業(yè)為了惡意騙取貸款而與不良評(píng)估公司串通，故意高估質(zhì)押物價(jià)值的情況，勢(shì)必會(huì)加大銀行貸款的風(fēng)險(xiǎn)。其次，由于動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押物涉及不同行業(yè)，銀行方如果對(duì)行業(yè)不熟悉、對(duì)質(zhì)押物的市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)難以預(yù)測(cè)，貸款發(fā)放出去以后，在跟蹤監(jiān)督不到位的情況下，可能會(huì)出現(xiàn)質(zhì)押物的變現(xiàn)價(jià)格低于已發(fā)放貸款本金加利息的情況，從而影響銀行貸款的足額回收。最后，如果出現(xiàn)債務(wù)人無(wú)法按期償還債務(wù)時(shí)，作為債權(quán)人的銀行有權(quán)依法處置質(zhì)押物，但是，若質(zhì)押物出現(xiàn)市場(chǎng)滯銷、大幅跌價(jià)甚至毀損時(shí)，根本無(wú)法實(shí)現(xiàn)足額變現(xiàn)，將會(huì)給銀行帶來(lái)較大的風(fēng)險(xiǎn)和損失。

2.質(zhì)押物監(jiān)管的風(fēng)險(xiǎn)

目前，動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押融資的實(shí)際操作模式中，多由中小企業(yè)向銀行申請(qǐng)貸款并以動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行質(zhì)押擔(dān)保，銀行委托第三方物流企業(yè)代為監(jiān)管質(zhì)押物，履行保管、倉(cāng)儲(chǔ)與監(jiān)督管理的責(zé)任，對(duì)貨物的數(shù)量、質(zhì)量負(fù)責(zé)，對(duì)貨物出入庫(kù)權(quán)利予以限制和約束，如有發(fā)現(xiàn)有害于銀行利益的情形及時(shí)通知銀行，降低銀行的風(fēng)險(xiǎn)和損失。在這種委托關(guān)系下，如出現(xiàn)物流企業(yè)監(jiān)管人員瀆職會(huì)造成監(jiān)管失控的風(fēng)險(xiǎn)。雖然物流企業(yè)作為監(jiān)管者要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，但實(shí)際上貨物價(jià)值損失的直接受害者仍是銀行。甚至可能出現(xiàn)未經(jīng)銀行同意的情況下擅自提取、處理質(zhì)物，給銀行債權(quán)的實(shí)現(xiàn)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)；或者銀行由于缺乏經(jīng)驗(yàn)，聘請(qǐng)的物流企業(yè)管理水平、硬件設(shè)施落后，配套監(jiān)管措施跟不上，不能有效履行第三方監(jiān)管職能。

3.相關(guān)法律制度不健全

動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押擔(dān)保雖然在最近幾年受到重視，得到了快速發(fā)展，但動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保制度尚不健全，有些法律規(guī)定還比較模糊，企業(yè)和銀行在實(shí)際操作中時(shí)常感到無(wú)法可依。特別是在質(zhì)押物監(jiān)管責(zé)任方面，相關(guān)法律法規(guī)中并沒(méi)有明確規(guī)定，銀行借款人和物流企業(yè)等合作方都是根據(jù)各自對(duì)動(dòng)產(chǎn)監(jiān)管業(yè)務(wù)的理解，簽訂三方協(xié)議，通過(guò)協(xié)議來(lái)約束責(zé)權(quán)利的劃分。在實(shí)際中，由于各個(gè)商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)管理獨(dú)立，并沒(méi)有形成全國(guó)范圍內(nèi)統(tǒng)一的業(yè)務(wù)模式和操作流程，也造成了動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押合同文本數(shù)量多且不規(guī)范的現(xiàn)狀。另外，社會(huì)信用監(jiān)控體系、質(zhì)押登記體系不健全，也給動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押融資業(yè)務(wù)的開(kāi)展帶來(lái)了極大的風(fēng)險(xiǎn)。

三、動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押融資的風(fēng)險(xiǎn)防范

1.加強(qiáng)對(duì)質(zhì)押物的風(fēng)險(xiǎn)控制

為了應(yīng)對(duì)質(zhì)押物估價(jià)及價(jià)格波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)，貸款銀行應(yīng)在貸前對(duì)質(zhì)押物做好詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查分析，并通過(guò)與物流企業(yè)的合作，形成信息共享機(jī)制，對(duì)質(zhì)押物的市場(chǎng)需求、品牌、質(zhì)量、競(jìng)爭(zhēng)力等影響質(zhì)押物價(jià)值的因素進(jìn)行分析，選擇合適的質(zhì)押物，防止質(zhì)押物價(jià)值的貶損。另外，準(zhǔn)確確定質(zhì)押率、質(zhì)押物價(jià)值，設(shè)立質(zhì)押物價(jià)值安全預(yù)警線。如果客戶不能及時(shí)按期歸還貸款，銀行應(yīng)當(dāng)委托第三方物流企業(yè)降低價(jià)格盡快銷售質(zhì)押物。

2.健全和完善動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押監(jiān)管機(jī)制

動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押融資模式的風(fēng)險(xiǎn)有很大一部分是對(duì)質(zhì)押物的監(jiān)管風(fēng)險(xiǎn)，健全和完善動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押監(jiān)管機(jī)制是控制風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵點(diǎn)。首先，人民銀行應(yīng)出臺(tái)統(tǒng)一的動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押操作規(guī)范細(xì)則，明確各環(huán)節(jié)的操作流程、風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)控制及監(jiān)管措施等，建立一套高效的動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押管理系統(tǒng)。其次，銀行與監(jiān)管方物流企業(yè)應(yīng)建立戰(zhàn)略合作關(guān)系，共同對(duì)質(zhì)押物實(shí)施監(jiān)控，形成嚴(yán)密的多方位監(jiān)控系統(tǒng)。銀行必須嚴(yán)格審查并篩選資質(zhì)高、信用和管理能力強(qiáng)的物流企業(yè)作為監(jiān)管方，并在合同中約定物流企業(yè)對(duì)客戶貸款額度進(jìn)行信用擔(dān)保、客戶按期歸還貸款后予以額外獎(jiǎng)勵(lì)等措施，激勵(lì)物流企業(yè)，與其形成利益共同體。第三，質(zhì)押物監(jiān)管過(guò)程中，銀行必須配備自己的專業(yè)監(jiān)管人員，定期及不定期巡視質(zhì)押物的保管與流動(dòng)情況，并在銀行信息系統(tǒng)中實(shí)時(shí)記錄，降低銀行操作風(fēng)險(xiǎn)和企業(yè)道德風(fēng)險(xiǎn)。

3.規(guī)范和完善相關(guān)法律制度

目前，動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押融資并沒(méi)有統(tǒng)一的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和操作規(guī)范，亟待最高人民法院出臺(tái)相關(guān)司法解釋，防止在動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押糾紛訴訟過(guò)程中出現(xiàn)無(wú)法可依的尷尬局面。例如關(guān)于動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押標(biāo)的物的范圍、轉(zhuǎn)質(zhì)問(wèn)題、動(dòng)產(chǎn)質(zhì)權(quán)的善意取得保護(hù)問(wèn)題等，法律宜作進(jìn)一步規(guī)定。二是完善中小企業(yè)征信系統(tǒng)。工商管理部門應(yīng)建立全國(guó)統(tǒng)一的企業(yè)資料網(wǎng)上查詢系統(tǒng)，將在工商部門注冊(cè)登記的中小企業(yè)的基本資料、財(cái)務(wù)狀況、納稅情況、信用狀況等進(jìn)行公布，便于銀行和監(jiān)管方了解借款企業(yè)的真實(shí)情況，緩解信息不對(duì)稱的矛盾。三是完善質(zhì)押登記公示制度。建立統(tǒng)一、規(guī)范的公示登記制度，明確動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押的優(yōu)先受償權(quán)，避免善意第三人遭受損害，規(guī)范不同登記機(jī)關(guān)各自的責(zé)任和義務(wù)，避免多頭登記和重復(fù)登記。

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篇4

論文關(guān)鍵詞 動(dòng)產(chǎn)浮動(dòng)抵押 抵押擔(dān)保 風(fēng)險(xiǎn)分析 防范措施 風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控

隨著社會(huì)的發(fā)展，動(dòng)產(chǎn)浮動(dòng)抵押擔(dān)保的方式已經(jīng)成為了當(dāng)今擔(dān)保領(lǐng)域的發(fā)展趨勢(shì)。它為企業(yè)拓寬了擔(dān)保方式，便于一些中小企業(yè)進(jìn)行融資。同時(shí)，動(dòng)產(chǎn)浮動(dòng)抵押擔(dān)保在我國(guó)的實(shí)踐應(yīng)用中，也取得了良好的成績(jī)，盡管如此，仍然存在著一些問(wèn)題，影響著整個(gè)的動(dòng)產(chǎn)浮動(dòng)抵押擔(dān)保的發(fā)展。

一、關(guān)于動(dòng)產(chǎn)浮動(dòng)抵押的相關(guān)概述以及現(xiàn)在的實(shí)行狀況

浮動(dòng)抵押是一種比較特別的抵押方式，指的是抵押人將自己現(xiàn)在以及將來(lái)的部分或者是所有財(cái)產(chǎn)都設(shè)定為擔(dān)保的抵押方式。主要有以下幾點(diǎn)特點(diǎn)：擔(dān)保物資是抵押人現(xiàn)在以及將來(lái)的所有財(cái)產(chǎn)；這些抵押物資一直處在不斷變動(dòng)的狀態(tài)；在沒(méi)有結(jié)束抵押關(guān)系之前，抵押人可以繼續(xù)經(jīng)營(yíng)。浮動(dòng)抵押的方式增加了擔(dān)保財(cái)產(chǎn)的分量，可以在進(jìn)行正常經(jīng)營(yíng)的同時(shí)，滿足融資的需要。盡管如此，浮動(dòng)抵押也存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)榈盅簶?biāo)不穩(wěn)定，導(dǎo)致債權(quán)人的利益不明顯，同時(shí)也不利于其利益的實(shí)現(xiàn)。

長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)銀行的擔(dān)?？偸沁^(guò)分依賴不動(dòng)產(chǎn)，嚴(yán)重的阻礙了我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，其主要表現(xiàn)在以下三個(gè)方面：第一，縮小了擔(dān)保資源范圍，使得信貸環(huán)境更加緊張；第二，由于銀行過(guò)分的依賴一些不動(dòng)產(chǎn)，例如房地產(chǎn)等，增加了金融風(fēng)險(xiǎn)；第三，增加了中小企業(yè)以及一些農(nóng)戶的貸款困難。因此，為了解決這種情況，一些銀行開(kāi)始實(shí)施動(dòng)產(chǎn)浮動(dòng)抵押擔(dān)保的方式，并且經(jīng)過(guò)實(shí)踐證明效果不錯(cuò)。動(dòng)產(chǎn)浮動(dòng)抵押擔(dān)保方式的出現(xiàn)，一方面豐富了銀行的業(yè)務(wù)品種，增加了銀行的信譽(yù)額度和受益率；另一方面增加了中小企業(yè)以及農(nóng)戶的融資和貸款方式。另外，因?yàn)閯?dòng)產(chǎn)浮動(dòng)抵押擔(dān)保主要設(shè)立的是變動(dòng)不易的財(cái)產(chǎn)，降低了信貸的風(fēng)險(xiǎn)。盡管如此，根據(jù)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)階段，動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保存在著嚴(yán)重的違約貸款行為，而且貸款的回收率很低，巨大的風(fēng)險(xiǎn)使得一些金融機(jī)構(gòu)對(duì)于動(dòng)產(chǎn)浮動(dòng)抵押貸款望而卻步，或則大多處于試點(diǎn)階段。實(shí)質(zhì)上，現(xiàn)階段的動(dòng)產(chǎn)浮動(dòng)抵押擔(dān)保已經(jīng)處于停止不動(dòng)的困境。

二、關(guān)于動(dòng)產(chǎn)浮動(dòng)抵押擔(dān)保的風(fēng)險(xiǎn)分析

由于動(dòng)產(chǎn)浮動(dòng)抵押擔(dān)保制度的自身屬性的原因，在對(duì)抵押物資進(jìn)行評(píng)估的時(shí)候，無(wú)法準(zhǔn)確預(yù)測(cè)和評(píng)估物資的價(jià)值。主要是因?yàn)楦?dòng)抵押的物資具有集合性、浮動(dòng)性以及流動(dòng)性。因此在進(jìn)行物資抵押的時(shí)候，就涉及到抵押品所有權(quán)、范圍和品種、價(jià)值判定、登記管理以及抵押人選擇等一系列的問(wèn)題。下面主要針對(duì)這些問(wèn)題進(jìn)行分析：

（一）關(guān)于抵押物資的所有權(quán)問(wèn)題

對(duì)于抵押物資，一定要明確其最基本的權(quán)屬問(wèn)題。分不清權(quán)屬的抵押物資，銀行不能夠進(jìn)行貸款抵押。但是，在現(xiàn)實(shí)中，存在著一些借款人利用已經(jīng)出售的物資抵押貸款，或者是利用預(yù)售的物資抵押貸款，還有一些借款人用來(lái)抵押貸款的物資沒(méi)有發(fā)票等，這些物資都不能夠作為銀行貸款的抵押。

（二）關(guān)于抵押物資范圍以及品種問(wèn)題

就目前的抵押擔(dān)保行為來(lái)看，它是還款行為的第二種有效方式，關(guān)于抵押品（抵押物）是否能夠變現(xiàn)的問(wèn)題和能力直接關(guān)系著能否收回貸款的行為?，F(xiàn)階段，從大多浮動(dòng)貸款業(yè)務(wù)的種類來(lái)看，其大部分都屬于存貨浮動(dòng)抵押。這些抵押品包含了原材料、半成品等，類似于蜜柚、竹膠板、茶葉等，這些抵押品具有很大的流動(dòng)性，企業(yè)可以進(jìn)行隨時(shí)消耗和出售；而且這些抵押品大多具有多個(gè)存放地點(diǎn)，同時(shí)存貨量很大；還有這些抵押品因?yàn)槠贩N繁多，導(dǎo)致保管和存放要求不同，增加了存放難度，而且這些抵押品容易貶值，不利于銀行監(jiān)管。這種種原因都導(dǎo)致無(wú)法準(zhǔn)確的進(jìn)行檢查核實(shí)。

（三）關(guān)于抵押物資的價(jià)值判定問(wèn)題

在銀行進(jìn)行發(fā)放貸款的時(shí)候，首先要對(duì)抵押品（抵押物）進(jìn)行價(jià)值評(píng)估，然后根據(jù)評(píng)估值確定貸款額度。關(guān)于存貨浮動(dòng)抵押，企業(yè)的存貨價(jià)值影響著銀行的貸款額度。同時(shí)，由于當(dāng)?shù)氐墓ど坦芾聿块T在對(duì)存貨進(jìn)行價(jià)值評(píng)估和登記的時(shí)候，沒(méi)有嚴(yán)格進(jìn)行價(jià)值評(píng)估，只是簡(jiǎn)單的依照企業(yè)的存貨清單進(jìn)行抽查，然后進(jìn)行估算，準(zhǔn)確率偏低。現(xiàn)階段，關(guān)于企業(yè)存貨評(píng)估有兩個(gè)重要問(wèn)題：第一，沒(méi)有規(guī)范的存貨評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)；第二，在進(jìn)行存貨評(píng)估的時(shí)候，沒(méi)有嚴(yán)格的評(píng)估程序。目前，在國(guó)內(nèi)外都沒(méi)有完善的存貨抵押品評(píng)估數(shù)據(jù)庫(kù)，導(dǎo)致銀行在進(jìn)行存貨評(píng)估的時(shí)候，沒(méi)有科學(xué)的評(píng)估程序和技術(shù)手段，只是依靠經(jīng)驗(yàn)和主觀判斷，最終使得評(píng)估不準(zhǔn)確。

（四）關(guān)于抵押物資登記管理的問(wèn)題

銀行在進(jìn)行浮動(dòng)抵押貸款業(yè)務(wù)的時(shí)候，由于浮動(dòng)抵押品的特點(diǎn)，使得容易出現(xiàn)一些多頭抵押的騙貸行為。在進(jìn)行存貨登記的時(shí)候，當(dāng)?shù)氐墓ど滩块T沒(méi)有進(jìn)行存貨核查和監(jiān)督，只是簡(jiǎn)單的填寫(xiě)《動(dòng)產(chǎn)抵押登記書(shū)》，使得一些企業(yè)存在重復(fù)抵押、騙貸的現(xiàn)象。另外，因?yàn)槠髽I(yè)存貨具有不穩(wěn)定性，處在不斷的變動(dòng)之中，有的抵押存貨被出售之后，企業(yè)沒(méi)有進(jìn)行及時(shí)的補(bǔ)充，造成空庫(kù)的現(xiàn)象，使得貸款缺少了物質(zhì)保證。同時(shí)，在貨款回籠之后，銀行很可能會(huì)因?yàn)闆](méi)有及時(shí)的收回貸款，而被擠占或者挪用信貸基金。

（五）關(guān)于抵押人的選擇問(wèn)題

使用動(dòng)產(chǎn)浮動(dòng)抵押擔(dān)保，關(guān)于抵押人的選擇要求十分重要，要考慮到抵押人的經(jīng)濟(jì)狀況、信譽(yù)狀況等。然而，在實(shí)際中，對(duì)于抵押人的判別情況常常會(huì)因?yàn)橐恍┘傧蠖幻杀?，這樣直接影響到抵押物的變現(xiàn)能力。以下是對(duì)于抵押物變現(xiàn)能力有影響的幾種情況：第一，企業(yè)的規(guī)模小，產(chǎn)品的銷售能力低；第二，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效果差，存在著原材料市場(chǎng)供給斷層的情況；第三，企業(yè)的資金流動(dòng)不足，存在著很嚴(yán)重的資產(chǎn)負(fù)債情況；第四，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)不合理等。所以，銀行在對(duì)企業(yè)辦理動(dòng)產(chǎn)浮動(dòng)抵押擔(dān)保業(yè)務(wù)的時(shí)候，一定要充分調(diào)查清楚企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況，避免選擇了不利的企業(yè)和抵押物資。

三、關(guān)于動(dòng)產(chǎn)浮動(dòng)抵押擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)的具體防范措施探討

（一）嚴(yán)格選擇抵押以及擔(dān)保對(duì)象和物資

首先，在進(jìn)行抵押以及擔(dān)保對(duì)象和物資選擇的時(shí)候，要利用之前一些有良好合作關(guān)系的老客戶，選擇那些經(jīng)濟(jì)規(guī)模、信用以及運(yùn)營(yíng)情況俱佳的客戶居委支持對(duì)象。其次，關(guān)于抵押物資的選擇，要確定物資的通用能力以及變現(xiàn)能力，同時(shí)也要考慮這些抵押物資的價(jià)值評(píng)估以及保存問(wèn)題，在進(jìn)行價(jià)值評(píng)估的時(shí)候，一定要規(guī)范抵押物資的評(píng)估登記。評(píng)估機(jī)構(gòu)要出示相關(guān)的資料，例如，資產(chǎn)評(píng)估資格證書(shū)以及評(píng)估報(bào)告等。還要規(guī)范評(píng)估程序以及評(píng)估的方法，清晰一些特定物資的進(jìn)貨地點(diǎn)、明確各種評(píng)估方式判定的物資價(jià)值和變現(xiàn)能力。最后，依照《物權(quán)法》的規(guī)定，在存貨抵押設(shè)立好之后，一定要及時(shí)辦理存貨抵押登記。

（二）簽訂抵押合同，實(shí)施優(yōu)先受償

簽訂抵押合同，可以避免在以后出現(xiàn)抵押物歸屬權(quán)的爭(zhēng)議問(wèn)題，因此，在進(jìn)行抵押合同簽訂的時(shí)候，要設(shè)置一些限制性條款，同時(shí)完善抵押人承諾條款。還有，要約定抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的條款，這樣銀行就可以利用該條款，清晰合同中的各種抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的狀況，確定抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)性質(zhì)和大小。在特殊的情況下，還可以利用約定條款進(jìn)行一些其他擔(dān)保方式的選擇。另外，在進(jìn)行浮動(dòng)抵押貸款的發(fā)放的時(shí)候，要利用多種擔(dān)保方式結(jié)合的手段，綜合運(yùn)用各種資產(chǎn)的抵押以及擔(dān)保。因?yàn)閯?dòng)產(chǎn)浮動(dòng)抵押與企業(yè)的賬款質(zhì)押之間有一定的銜接和利用，所以銀行可以通過(guò)賬款資金對(duì)企業(yè)的存貨情況進(jìn)行監(jiān)督和控制，切實(shí)做到“封存”管理。

（三）建立和完善各種制度和措施，實(shí)行風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控

現(xiàn)階段，我國(guó)大多的銀行都沒(méi)有具體的動(dòng)產(chǎn)浮動(dòng)抵押擔(dān)保的管理方法，同時(shí)隨著社會(huì)的發(fā)展和需求，越來(lái)越多的企業(yè)出現(xiàn)關(guān)于動(dòng)產(chǎn)抵押的一些細(xì)則和管理方法。因此，我們必須建立和完善一種標(biāo)準(zhǔn)的動(dòng)產(chǎn)浮動(dòng)抵押制度，監(jiān)督和規(guī)范動(dòng)產(chǎn)浮動(dòng)抵押方式，在進(jìn)行抵押時(shí)，除了要有雙方簽訂的具體協(xié)議，還要有第三方的監(jiān)管制度。保證銀行的利益，建立風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控機(jī)制，實(shí)行風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控。這就要求首先要嚴(yán)格進(jìn)行自力救濟(jì)試點(diǎn)的設(shè)定，這樣在沒(méi)有抵押人點(diǎn)頭同意的情況下，抵押權(quán)人可以不受任何控制的實(shí)施抵押權(quán)的處分行為，便于債權(quán)人實(shí)現(xiàn)債權(quán)；其次，對(duì)于動(dòng)產(chǎn)浮動(dòng)抵押擔(dān)保債權(quán)要具有自己的執(zhí)行力，并且能夠嚴(yán)格執(zhí)行。除了自力救濟(jì)之外，還要設(shè)立公力救濟(jì)，賦予其一定的強(qiáng)制執(zhí)行力，在執(zhí)行的過(guò)程中，如果收到限制，可以利用民事訴訟法，強(qiáng)制執(zhí)行動(dòng)產(chǎn)浮動(dòng)擔(dān)保的債權(quán)。

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【關(guān)鍵詞】 基礎(chǔ)資產(chǎn)；回購(gòu)；內(nèi)部收益率；債權(quán)轉(zhuǎn)讓收益

資產(chǎn)證券化就是將原始權(quán)益人不流通的存量資產(chǎn)或可預(yù)見(jiàn)的未來(lái)收入（即基礎(chǔ)資產(chǎn)）通過(guò)專項(xiàng)機(jī)構(gòu)（Special purpose vehicle，SPV），構(gòu)造和轉(zhuǎn)換為資本市場(chǎng)可銷售和流通的金融產(chǎn)品即證券的過(guò)程。這種由一組不連續(xù)的應(yīng)收賬款或其他資產(chǎn)組合產(chǎn)生的現(xiàn)金流量支持的證券，被稱之為資產(chǎn)支持證券（Asset－backed securities，即ABS），是通過(guò)在資本市場(chǎng)和貨幣市場(chǎng)發(fā)行證券籌資的一種直接融資方式。資產(chǎn)證券化作為近年來(lái)金融創(chuàng)新的重要工具，在我國(guó)得到了快速發(fā)展。

一、資產(chǎn)證券化融資的特點(diǎn)

（一）資產(chǎn)證券化是一種表外融資方式

原始權(quán)益人對(duì)證券化資產(chǎn)采取真實(shí)銷售的方式出讓給專項(xiàng)機(jī)構(gòu)，符合《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第23號(hào)――金融資產(chǎn)轉(zhuǎn)移》中關(guān)于終止確認(rèn)金融資產(chǎn)的規(guī)定，原始權(quán)益人應(yīng)當(dāng)終止確認(rèn)已經(jīng)轉(zhuǎn)讓的債權(quán)，并將該項(xiàng)債權(quán)從其賬戶和資產(chǎn)負(fù)債表內(nèi)予以轉(zhuǎn)銷。這種融資方式有利于保持原有負(fù)債比率，為企業(yè)再融資提供了便利。

（二）資產(chǎn)證券化是一種低成本的融資方式

由于信用增級(jí)技術(shù)的應(yīng)用，使ABS具有較高的信用等級(jí)，因此，票面利率一般較低。

（三）資產(chǎn)證券化有利于提高存量資產(chǎn)的質(zhì)量

可加速資產(chǎn)周轉(zhuǎn)和資金循環(huán)，提高資產(chǎn)收益率和資金使用效率。

二、資產(chǎn)證券化的意義

（一）政府可以利用市場(chǎng)資金進(jìn)行公共項(xiàng)目建設(shè)

政府可以通過(guò)BT、BOT等方式，將一些大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目委托給企業(yè)進(jìn)行籌資、建設(shè)，以分期付款的方式回購(gòu)已建成的項(xiàng)目。企業(yè)利用BT、BOT項(xiàng)目通過(guò)資產(chǎn)證券化的方式進(jìn)行融資，從而實(shí)現(xiàn)政府利用市場(chǎng)資金進(jìn)行公共項(xiàng)目建設(shè)的目的。

（二）減少對(duì)政府財(cái)政預(yù)算的影響

政府可以在自有資金不足的情況下，利用社會(huì)資金進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。政府可以集中資源，對(duì)那些不被投資者看好但又對(duì)國(guó)家有重大戰(zhàn)略意義的項(xiàng)目進(jìn)行投資。

（三）部分降低政府的風(fēng)險(xiǎn)

政府與項(xiàng)目公司共同分擔(dān)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，而且風(fēng)險(xiǎn)將通過(guò)項(xiàng)目評(píng)估時(shí)的定價(jià)而變得清晰，這樣降低了政府的風(fēng)險(xiǎn)。

（四）轉(zhuǎn)變政府職能，提高行政管理效能

政府將涉及公共項(xiàng)目中一些具體的事務(wù)如具體項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、融資、施工、維護(hù)等委托給具有豐富經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)去處理，政府可以集中對(duì)公共項(xiàng)目進(jìn)行整體的規(guī)劃與設(shè)計(jì)，并對(duì)公共項(xiàng)目實(shí)施有效的監(jiān)管。

（五）有利于提高公共項(xiàng)目建設(shè)效率和公共產(chǎn)品的質(zhì)量

把企業(yè)運(yùn)營(yíng)效率引入到基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，可以極大地提高項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量并加快項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度。企業(yè)作為盈利性組織，只有提高產(chǎn)品及服務(wù)的質(zhì)量才能夠贏得市場(chǎng)。

（六）加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，改善投資環(huán)境

資產(chǎn)證券化可以在短期內(nèi)在資本市場(chǎng)上籌集大量的資金，為快速建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施提供了資金支持。

三、資產(chǎn)證券化操作流程

外環(huán)二期總投資345,472萬(wàn)元，全部由新區(qū)財(cái)力出資建設(shè)，2002年注入浦發(fā)集團(tuán)，增加資本公積。該項(xiàng)資產(chǎn)證券化的方式為：集團(tuán)與新區(qū)政府簽訂回購(gòu)協(xié)議，由新區(qū)政府以年金支付的方式對(duì)該資產(chǎn)進(jìn)行回購(gòu)；集團(tuán)以其擁有的全部回購(gòu)款的債權(quán)作為基礎(chǔ)資產(chǎn)，委托證券公司作為管理人設(shè)立專項(xiàng)計(jì)劃向金融市場(chǎng)募集資金。

該項(xiàng)目的具體方案是：新區(qū)政府與集團(tuán)簽訂回購(gòu)協(xié)議，回購(gòu)基數(shù)以審計(jì)報(bào)告確認(rèn)的投資完成額345,472萬(wàn)元為基準(zhǔn)，新區(qū)政府按5.187%的內(nèi)部收益率計(jì)算，自2006年9月起分8年進(jìn)行回購(gòu)，回購(gòu)年金為51,201萬(wàn)元。按照發(fā)行6年期的受益憑證的方案，2006年10月專項(xiàng)計(jì)劃募集資金流入261,650萬(wàn)元。本項(xiàng)目8年累計(jì)現(xiàn)金流入364,052萬(wàn)元（現(xiàn)值345,472萬(wàn)元）。

資產(chǎn)證券化的具體操作流程如下圖：

四、資產(chǎn)證券化有關(guān)會(huì)計(jì)處理的說(shuō)明

由于資產(chǎn)證券化是一項(xiàng)新型的證券市場(chǎng)融資業(yè)務(wù)，現(xiàn)行會(huì)計(jì)法規(guī)對(duì)該業(yè)務(wù)所涉及的會(huì)計(jì)處理尚無(wú)明確、具體的規(guī)定。參照《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》和《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》關(guān)于長(zhǎng)期投資的規(guī)定，以及《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第23號(hào)――金融資產(chǎn)轉(zhuǎn)移》的規(guī)定，根據(jù)資產(chǎn)回購(gòu)協(xié)議和專項(xiàng)計(jì)劃方案，擬訂了該項(xiàng)業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)核算方法，并對(duì)資產(chǎn)負(fù)債表結(jié)構(gòu)及損益的影響作如下說(shuō)明。

（一）科目設(shè)置

1. 其他應(yīng)收款――外環(huán)二期回購(gòu)款：核算資產(chǎn)交付政府后（其所有權(quán)上的風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬均已轉(zhuǎn)移）應(yīng)收政府的回購(gòu)款。

2. 投資收益――債權(quán)轉(zhuǎn)讓收益：核算專項(xiàng)計(jì)劃支付的購(gòu)買債權(quán)的金額與債權(quán)成本之間的差額。

（二）會(huì)計(jì)處理

根據(jù)2006年2月財(cái)政部頒布的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，須按實(shí)際利率法計(jì)算每期的投資收益，即按回購(gòu)協(xié)議確定的內(nèi)部收益率計(jì)算每期利息收入。外環(huán)二期資產(chǎn)證券化項(xiàng)目利潤(rùn)結(jié)轉(zhuǎn)情況見(jiàn)表1：

1. 向新區(qū)政府出售外環(huán)二期資產(chǎn)：按照回購(gòu)協(xié)議確定的回購(gòu)基數(shù)記入“其他應(yīng)收款――外環(huán)二期回購(gòu)款”，同時(shí)減記固定資產(chǎn)。

借：其他應(yīng)收款――外環(huán)二期回購(gòu)款345,400萬(wàn)元

貸：固定資產(chǎn)――外環(huán)二期345,400萬(wàn)元

若回購(gòu)基數(shù)與資產(chǎn)成本不一致，則差額記入“營(yíng)業(yè)外收入――處置固定資產(chǎn)凈收益”或“營(yíng)業(yè)外支出――處置固定資產(chǎn)凈損失”。

2. 收到第一期回購(gòu)款51,201萬(wàn)元：

借：銀行存款51,201萬(wàn)元

貸：其他應(yīng)收款――外環(huán)二期回購(gòu)款 51,201萬(wàn)元

3. 向?qū)ｍ?xiàng)計(jì)劃管理人出售回購(gòu)合同債權(quán)：將2007年至2012年6年期的回購(gòu)本金自“其他應(yīng)收款――外環(huán)二期回購(gòu)款”科目轉(zhuǎn)出，其與專項(xiàng)計(jì)劃支付的購(gòu)買合同債權(quán)的差額確認(rèn)為投資收益。

根據(jù)方案，2006年10月，專項(xiàng)計(jì)劃的支付額為261,650萬(wàn)元

借：銀行存款 261,650萬(wàn)元

貸：其他應(yīng)收款――外環(huán)二期回購(gòu)款245,594萬(wàn)元

投資收益――債權(quán)轉(zhuǎn)讓收益16,056萬(wàn)元

4. 支付一次性相關(guān)費(fèi)用：支付給專項(xiàng)計(jì)劃管理人的費(fèi)用可在轉(zhuǎn)讓收益中扣除。

借：投資收益――債權(quán)轉(zhuǎn)讓收益4,500萬(wàn)元

貸：銀行存款4,500萬(wàn)元

5. 計(jì)提營(yíng)業(yè)稅及附加：對(duì)專項(xiàng)管理計(jì)劃的收益計(jì)提營(yíng)業(yè)稅及附加費(fèi)。

借：投資收益――債權(quán)轉(zhuǎn)讓收益891萬(wàn)元

貸：應(yīng)交稅費(fèi)――營(yíng)業(yè)稅及附加 891萬(wàn)元

（三）對(duì)資產(chǎn)負(fù)債表結(jié)構(gòu)的影響

對(duì)資產(chǎn)及流動(dòng)比率的影響：浦發(fā)集團(tuán)出售外環(huán)二期的資產(chǎn)，使固定資產(chǎn)減少、流動(dòng)資產(chǎn)增加，大大增強(qiáng)了資產(chǎn)的流動(dòng)性，流動(dòng)比率將大幅上升。

五、資產(chǎn)證券化所涉及的稅務(wù)問(wèn)題

（一）出售基礎(chǔ)資產(chǎn)

1. 營(yíng)業(yè)稅

根據(jù)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2003]16號(hào)）文件的規(guī)定：個(gè)人和單位銷售或轉(zhuǎn)讓其購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購(gòu)置或受讓原價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額。

另根據(jù)原始權(quán)益人與資產(chǎn)購(gòu)回方簽定的外環(huán)二期資產(chǎn)購(gòu)回協(xié)議約定，購(gòu)回價(jià)款為上海市審計(jì)局出具的審計(jì)報(bào)告確認(rèn)的投資完成額（即標(biāo)的資產(chǎn)原始入賬金額。）

參照上述規(guī)定，轉(zhuǎn)讓過(guò)程未產(chǎn)生溢價(jià)，無(wú)須計(jì)繳營(yíng)業(yè)稅。

但是，在原始權(quán)益人與資產(chǎn)購(gòu)回方簽定的《外環(huán)二期資產(chǎn)購(gòu)回協(xié)議》中，還約定了下述條款：標(biāo)的資產(chǎn)購(gòu)回價(jià)款分8年支付。由于標(biāo)的資產(chǎn)購(gòu)回價(jià)款支付時(shí)間跨度較長(zhǎng)，雙方確認(rèn)同意按內(nèi)部收益率5.187%來(lái)計(jì)算未付標(biāo)的資產(chǎn)購(gòu)回價(jià)款的資金占用成本。這部分收益為不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益，須全額計(jì)繳營(yíng)業(yè)稅。

2. 企業(yè)所得稅

原始權(quán)益人與資產(chǎn)購(gòu)回方簽定《外環(huán)二期資產(chǎn)購(gòu)回協(xié)議》，該項(xiàng)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓未產(chǎn)生溢價(jià)，不涉及企業(yè)所得稅。

（二）出售基礎(chǔ)資產(chǎn)對(duì)應(yīng)之應(yīng)收債權(quán)

1. 印花稅

根據(jù)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于信貸資產(chǎn)證券化有關(guān)稅收政策問(wèn)題的通知”》（財(cái)稅 [2006]5號(hào)）規(guī)定，投資者、發(fā)起機(jī)構(gòu)、受托機(jī)構(gòu)、資金保管機(jī)構(gòu)、證券登記托管機(jī)構(gòu)以及其他為證券化交易提供服務(wù)的機(jī)構(gòu)，因資產(chǎn)證券化產(chǎn)生的相關(guān)合同、發(fā)售和買賣資產(chǎn)支持證券暫免征收印花稅。因此，可推斷原始權(quán)益人因?qū)ｍ?xiàng)計(jì)劃所產(chǎn)生的相關(guān)合同暫無(wú)須繳納印花稅。

2. 營(yíng)業(yè)稅

根據(jù)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于奧伊爾投資管理有限責(zé)任公司從事金融資產(chǎn)處置業(yè)務(wù)有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2005]55號(hào)），奧伊爾投資管理有限責(zé)任公司出售、轉(zhuǎn)讓債權(quán)或?qū)⑵涑钟械膫鶛?quán)轉(zhuǎn)為股權(quán)不征收營(yíng)業(yè)稅。因此，可推斷按照現(xiàn)行營(yíng)業(yè)稅政策的有關(guān)規(guī)定，原始權(quán)益人依據(jù)與專項(xiàng)計(jì)劃管理人簽署的《債權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)收債權(quán)無(wú)須繳納營(yíng)業(yè)稅。

3. 企業(yè)所得稅

原始權(quán)益人因轉(zhuǎn)讓基礎(chǔ)資產(chǎn)取得的相關(guān)收益，應(yīng)按照現(xiàn)行企業(yè)所得稅的政策規(guī)定計(jì)繳企業(yè)所得稅。

在資產(chǎn)證券化這一金融創(chuàng)新工具得到快速發(fā)展的今天，我們期待著在會(huì)計(jì)和稅收領(lǐng)域有更明確的核算方法和更優(yōu)惠的稅收政策出臺(tái)，使更多的企業(yè)得以享受資產(chǎn)證券化帶來(lái)的收益。

【參考文獻(xiàn)】

篇6

[關(guān)鍵詞]非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；在建工程；抵押；登記

[中圖分類號(hào)]D923.3 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A [文章編號(hào)]1005-6432（2014）16-0114-02

在建工程從概念上理解是指經(jīng)過(guò)審批正在建設(shè)中的房屋及其他建筑物。從法律意義上講是未通過(guò)竣工驗(yàn)收之前都還屬于在建工程。根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的規(guī)定，在建工程抵押是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)抵押給貸款銀行的行為?！斗课莸怯涋k法》第五十九條，以在建工程設(shè)定抵押的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)?jiān)诮üこ痰盅簷?quán)設(shè)立登記。本文所指非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在建工程主要指工業(yè)企業(yè)項(xiàng)目的在建工程[1]。

1 非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在建工程抵押的現(xiàn)狀分析

1.1 土地使用權(quán)存在重復(fù)抵押的法律風(fēng)險(xiǎn)

由于目前我國(guó)大部分地方土地管理部門和房產(chǎn)登記部門還是相分離的，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理辦法》的規(guī)定，以出讓方式取得的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)，而土地使用權(quán)抵押在土地管理部門登記。根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的規(guī)定，以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用權(quán)隨之抵押，在建工程（含土地）抵押則是在房產(chǎn)登記部門登記，由于土地管理部門和房產(chǎn)登記部門信息不互通，如果抵押人的土地使用權(quán)抵押登記尚未注銷，而又申請(qǐng)辦理在建工程抵押登記，房產(chǎn)登記部門給予辦理了在建工程抵押登記，造成了同一宗土地辦理了兩次抵押登記，極有可能會(huì)造成重復(fù)抵押的法律風(fēng)險(xiǎn)。

1.2 存在再次申請(qǐng)?jiān)诮üこ痰盅旱怯浀那樾?/p>

例如一個(gè)工業(yè)項(xiàng)目的投入由于建設(shè)資金的原因存在建設(shè)一部分廠房未竣工驗(yàn)收即投入使用，致使整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)周期拉長(zhǎng)，而由于在建工程抵押期限相對(duì)較短，抵押期限到期后，抵押人會(huì)以其余在建的建筑物申請(qǐng)?jiān)诮üこ痰盅?，企業(yè)通過(guò)這種方式可以繼續(xù)從銀行獲取資金，然而從建設(shè)部門監(jiān)管角度來(lái)說(shuō)，會(huì)存在一定的隱患，整體項(xiàng)目無(wú)法按審批的要求及時(shí)竣工驗(yàn)收，而未竣工驗(yàn)收即投入生產(chǎn)，則涉及建筑工程安全的問(wèn)題。

2 非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在建工程抵押存在的問(wèn)題

2.1 抵押物評(píng)估價(jià)值給抵押權(quán)人帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)

抵押物的價(jià)值應(yīng)當(dāng)能確保抵押權(quán)人債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，而抵押物評(píng)估價(jià)值虛高的結(jié)果，給抵押權(quán)人收回債權(quán)帶來(lái)了不確定的風(fēng)險(xiǎn)。以下造成抵押物評(píng)估價(jià)值虛高的因素有：①由于評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)評(píng)估業(yè)務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)，評(píng)估人員往往會(huì)迎合抵押人想多貸款的要求，對(duì)抵押物價(jià)值進(jìn)行評(píng)估時(shí)人為造成評(píng)估價(jià)值虛高；②評(píng)估機(jī)構(gòu)在評(píng)估在建項(xiàng)目時(shí)由于對(duì)土地性質(zhì)、項(xiàng)目權(quán)屬、工程進(jìn)度等方面影響實(shí)際價(jià)值方面的因素考慮欠缺而影響了評(píng)估價(jià)值的準(zhǔn)確性；③如果抵押雙方以協(xié)議作價(jià)的方式確定抵押物的價(jià)值，由于銀行信貸人員缺乏房地產(chǎn)估價(jià)的專業(yè)知識(shí)，對(duì)抵押物價(jià)值的估算缺乏準(zhǔn)確性，極易出現(xiàn)協(xié)議作價(jià)的價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值有較大的誤差。

2.2 非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在建工程實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)存在一定的局限性

各地工業(yè)園區(qū)存在規(guī)劃及產(chǎn)業(yè)的限制，在建項(xiàng)目往往屬于工業(yè)用途，抵押人如到期無(wú)法償還債務(wù)，債權(quán)人實(shí)現(xiàn)債權(quán)處置抵押物時(shí)，由于用途、規(guī)劃條件的限制，處置該抵押物時(shí)受讓人會(huì)存在一定的局限性，無(wú)法確保抵押權(quán)人債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。

2.3 如何確定在建工程抵押登記的標(biāo)準(zhǔn)與條件

目前對(duì)在建工程較普遍的理解是指處于建設(shè)過(guò)程中，尚未完工并未交付使用的工程項(xiàng)目。筆者對(duì)在建工程的理解是，建筑工程未達(dá)到竣工驗(yàn)收條件或未通過(guò)竣工驗(yàn)收都屬于在建工程。對(duì)于在建工程抵押登記各地都有不同的規(guī)定，如北京對(duì)《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在建工程抵押登記有關(guān)問(wèn)題的通知》里，房屋已竣工或?qū)嶋H投入使用的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)依法抓緊辦理房屋初始登記，不得再按在建工程辦理登記手續(xù)。由于在建工程不確定因素較多以及工程建設(shè)者自身的原因致使工程施工期限的延期，這對(duì)抵押登記如何確定是否符合登記的標(biāo)準(zhǔn)與條件都存在現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題[2]。

3 解決與規(guī)范非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在建工程抵押及登記工作的難點(diǎn)及建議

3.1 明確在建工程抵押登記的標(biāo)準(zhǔn)與條件

為實(shí)際解決工業(yè)企業(yè)工程建設(shè)中的融資問(wèn)題，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)明確制定在建工程抵押登記的標(biāo)準(zhǔn)與條件。筆者認(rèn)為凡是未通過(guò)竣工驗(yàn)收并未實(shí)際投入使用的，符合規(guī)劃許可，未超過(guò)建筑施工許可證中的施工期限，抵押人首次或再次申請(qǐng)?jiān)诮üこ痰盅旱怯?，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)給予辦理。在建工程抵押登記必須具備的條件：①在建工程占用范圍內(nèi)的土地，必須依法取得國(guó)有土地使用權(quán)證；②投入工程的自有資金必須達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定工程施工進(jìn)度和工程竣工交付日期，可提供由貸款銀行確認(rèn)的工程進(jìn)度表等材料（或在抵押合同中載明相關(guān)內(nèi)容）；③在建工程不允許為第三方貸款提供擔(dān)保，借款人必須為抵押人。

3.2 抵押權(quán)人需嚴(yán)審抵押物的價(jià)值

《物權(quán)法》第十三條明確規(guī)定了登記機(jī)構(gòu)不得要求對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，抵押物的價(jià)值不是登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)審查的要件，是否超過(guò)抵押物價(jià)值是抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)注意的事項(xiàng)，與登記機(jī)構(gòu)無(wú)關(guān)。《物權(quán)法》進(jìn)一步明確了登記機(jī)構(gòu)的職責(zé)，同時(shí)根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的規(guī)定，抵押雙方申請(qǐng)抵押登記時(shí)只需提交可以證明抵押房地產(chǎn)價(jià)值的資料即可。抵押房地產(chǎn)可以委托評(píng)估公司評(píng)估，也可以雙方協(xié)議作價(jià)，因此抵押物的價(jià)值對(duì)抵押權(quán)人來(lái)說(shuō)是需要重點(diǎn)審查的。登記機(jī)構(gòu)在受理在建工程抵押登記時(shí)，則有義務(wù)提醒抵押權(quán)人注意抵押物價(jià)值的風(fēng)險(xiǎn)，筆者建議可以在抵押登記申請(qǐng)表上注明抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)注意抵押物價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)的提示。

3.3 登記機(jī)構(gòu)需要完善在建工程抵押登記的審查工作

首先，登記機(jī)構(gòu)審查的重點(diǎn)是所抵押的在建工程的合法性。登記人員應(yīng)認(rèn)真審查所抵押在建工程規(guī)劃審批的建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國(guó)有土地使用證以及施工許可證，一方面上述規(guī)劃許可的建設(shè)單位（即抵押人）需與土地使用權(quán)人及債務(wù)人須為同一人；另一方面抵押建筑物的建筑面積必須是規(guī)劃審批的面積，因此只有確保抵押人主體的一致性及抵押物的合法性，才能避免抵押物的權(quán)屬風(fēng)險(xiǎn)。

其次，根據(jù)《房屋登記辦法》第十九條規(guī)定，辦理在建工程抵押權(quán)登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)實(shí)地查看。實(shí)地查看的內(nèi)容為：①查看在建的建筑物與規(guī)劃審批是否一致，有無(wú)違章現(xiàn)象；②抵押的在建建筑物與提供的《國(guó)有土地使用證》的范圍是否一致；③在建工程的完工程度以及是否已投入使用的情況等。對(duì)在建工程實(shí)地情況以影像資料進(jìn)行留存，并出具實(shí)地查看記錄表，登記時(shí)同抵押人提交的材料一同存入檔案。

3.4 做好在建工程抵押轉(zhuǎn)為現(xiàn)房抵押的登記工作

《房屋登記辦法》第六十二條規(guī)定，在建工程竣工并經(jīng)房屋所有權(quán)初始登記后，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)將在建工程抵押權(quán)登記轉(zhuǎn)為房屋抵押權(quán)登記。各地實(shí)際操作中，可能存在從初始登記到在建工程抵押登記注銷，再到現(xiàn)房抵押登記這一過(guò)程中會(huì)產(chǎn)生脫節(jié)或存在一個(gè)短暫的時(shí)間間隙，由此極可能會(huì)損害在建工程抵押中抵押權(quán)人的合法權(quán)益。如果將房屋初始登記與在建工程抵押登記轉(zhuǎn)為現(xiàn)房抵押登記合并辦理，完善這一過(guò)程的操作流程，從而實(shí)現(xiàn)無(wú)縫對(duì)接[3]。

4 結(jié) 論

由于非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在建工程抵押的特殊性及復(fù)雜性，無(wú)論是房屋登記機(jī)構(gòu)還是抵押權(quán)人，都需要從制度上還有操作流程方面不斷去完善，既從服務(wù)的角度出發(fā)支持企業(yè)的融資需求，又能從管理制度方面不斷地去完善與健全。

參考文獻(xiàn)：

[1]住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策法規(guī)司、住宅與房地產(chǎn)業(yè)司、村鎮(zhèn)建設(shè)辦公室.房屋登記辦法釋義[M].北京：人民出版社，2008.

篇7

一、案例分析

(一)案例背景

永州地處湘南,瀟水和湘江在境內(nèi)匯合,有大小河流700余條,是典型的丘陵山區(qū),全市土地面積3366萬(wàn)畝,列全省第二。2006年末,全市人口577萬(wàn),在全省列第五,其中鄉(xiāng)村人口403萬(wàn),在全省列第3,全市轄9縣2區(qū),共188個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn),9個(gè)街道辦事處,5536個(gè)村委會(huì)和居委會(huì)。農(nóng)村經(jīng)濟(jì)占比較大,農(nóng)林牧漁業(yè)總產(chǎn)值為218億元,列全省第三,其中林業(yè)產(chǎn)值列全省第一,牧業(yè)產(chǎn)值列第三。主要農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)量居全省前列,糧食總產(chǎn)量占全省10.55%,列全省第三,肉類產(chǎn)量占全省10%,列全省第三。

當(dāng)前商業(yè)銀行為提高信貸資產(chǎn)質(zhì)量,有效防范信貸風(fēng)險(xiǎn),辦理貸款一般都要求借款人提供優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)項(xiàng)目做抵押或有大型的專業(yè)擔(dān)保公司提供保證擔(dān)保,這實(shí)際上與當(dāng)前農(nóng)村現(xiàn)實(shí)不符。因?yàn)樾枰☆~支農(nóng)貸款的家庭一般是經(jīng)濟(jì)上相對(duì)較為困難的家庭,他們多數(shù)居于社會(huì)的底層,要找一個(gè)有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的擔(dān)保人或有效擔(dān)保物并非易事。同樣對(duì)大多數(shù)農(nóng)村私營(yíng)企業(yè)或?qū)I(yè)戶來(lái)說(shuō),他們實(shí)力較弱,廠房簡(jiǎn)陋、機(jī)器設(shè)備落后,產(chǎn)品科技含量較低,可用于抵押的有效資產(chǎn)微乎其微,而且變現(xiàn)也相當(dāng)困難;同時(shí)辦理抵押擔(dān)保程序復(fù)雜,費(fèi)用較高,既浪費(fèi)時(shí)間,又增加了融資成本。由于缺乏有效擔(dān)保人或抵押物,實(shí)際上是將最需扶持的農(nóng)戶排除在商業(yè)銀行的大門之外,這樣形成了農(nóng)行在服務(wù)“三農(nóng)”時(shí)面臨兩難選擇的尷尬局面。

經(jīng)過(guò)多年發(fā)展和調(diào)整,永州的農(nóng)戶生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)呈現(xiàn)出一些新變化。一是種養(yǎng)加大戶不斷涌現(xiàn)。各級(jí)政府積極引導(dǎo)土地流轉(zhuǎn)和加快推進(jìn)山林經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn),對(duì)種糧、種林大戶給予資助。僅祁陽(yáng)縣涌現(xiàn)出種糧20畝以上的大戶2895個(gè)。2008年末,全市發(fā)展100畝以上造林大戶886戶,面積達(dá)26.6萬(wàn)畝,其中:500-999畝的94戶,面積6.24萬(wàn)畝,1000畝以上的36戶,面積5.47萬(wàn)畝,各類養(yǎng)殖大戶發(fā)展到6萬(wàn)戶。二是農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)帶動(dòng)效應(yīng)明顯。全市農(nóng)產(chǎn)品加工企業(yè)發(fā)展到2000多家,省級(jí)以上龍頭企業(yè)16家,通過(guò)公司+基地+農(nóng)戶的經(jīng)營(yíng)模式,共建萬(wàn)畝、萬(wàn)頭(只)龍頭企業(yè)加工原料基地173個(gè),面積260多萬(wàn)畝,聯(lián)結(jié)農(nóng)戶68萬(wàn)戶,占全市農(nóng)戶總數(shù)的44%。三是回鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。永州是勞務(wù)經(jīng)濟(jì)大市,農(nóng)村外出務(wù)工人員達(dá)到130萬(wàn)人,年實(shí)現(xiàn)勞務(wù)收入80億元。通過(guò)國(guó)實(shí)施引鳳還巢戰(zhàn)略,打工能人返鄉(xiāng)創(chuàng)辦企業(yè)7300多家,新增就業(yè)崗位59000多個(gè)。四是惠農(nóng)政策呈全方位式擴(kuò)展,進(jìn)一步落實(shí)農(nóng)資綜合補(bǔ)貼、糧食直補(bǔ)、退耕還林補(bǔ)貼、庫(kù)區(qū)移民補(bǔ)助、農(nóng)機(jī)具購(gòu)置補(bǔ)貼和母豬補(bǔ)貼和保險(xiǎn)等惠農(nóng)政策。五是農(nóng)村經(jīng)濟(jì)合作組織不斷涌現(xiàn)。全市組建農(nóng)民專業(yè)合作組織598個(gè),帶動(dòng)農(nóng)戶41萬(wàn)戶,實(shí)現(xiàn)了小生產(chǎn)與大市場(chǎng)的有效對(duì)接。農(nóng)民生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)的新變化,為創(chuàng)新農(nóng)戶貸款擔(dān)保方式提供了必要的條件。

(二)創(chuàng)新舉措及設(shè)想

農(nóng)行永州分行自2007年10月被定為全國(guó)農(nóng)行服務(wù)三農(nóng)首批試點(diǎn)行以來(lái),根據(jù)農(nóng)民生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)的新特點(diǎn),摸清金融有效需求,圍繞風(fēng)險(xiǎn)可控制和有效益的目標(biāo),大膽開(kāi)展了創(chuàng)新,主要是在信貸擔(dān)保上有所突破,主要表現(xiàn)在以下方面;

1.以信用為基礎(chǔ)創(chuàng)新農(nóng)村信貸產(chǎn)品。依托信用卡開(kāi)辦的農(nóng)村小額信貸創(chuàng)新產(chǎn)品,主要是“惠農(nóng)卡”和“惠農(nóng)信用卡”。通過(guò)對(duì)授權(quán)授信戶的評(píng)選,確定授信額度。隨用隨借、隨有隨還、一次授信、循環(huán)使用。持卡農(nóng)戶在有資金需要時(shí),就可憑卡辦理核定限額內(nèi)的貸款。它有效地解決了農(nóng)戶貸款中擔(dān)保難、抵押難、手續(xù)繁、審批環(huán)節(jié)多等問(wèn)題,提高了資金使用效率。

2.以擔(dān)保為基礎(chǔ)的農(nóng)村信貸產(chǎn)品。(1)農(nóng)戶聯(lián)保形式。借款人在其同村找5-10個(gè)有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的農(nóng)民相互之間提供擔(dān)保,對(duì)貸款相互之間承擔(dān)連帶擔(dān)保責(zé)任,以防范貸款風(fēng)險(xiǎn),實(shí)際上是多個(gè)自然人的相互擔(dān)保。(2)多方協(xié)議方式。永州素有“湘南天然溫室”之稱,是煙草種植的最佳適宜區(qū),被國(guó)家煙草局列為全國(guó)優(yōu)先發(fā)展的優(yōu)勢(shì)產(chǎn)區(qū)之一。全市每年種植面積達(dá)25萬(wàn)畝以上,年產(chǎn)60萬(wàn)擔(dān)以上,每年實(shí)現(xiàn)烤煙稅收1.2億元。為支持煙農(nóng)貸款時(shí),采取與其上下游之間簽定多方協(xié)議等方式的一些準(zhǔn)擔(dān)保手段減少風(fēng)險(xiǎn)。農(nóng)行與煙農(nóng)、煙草公司、當(dāng)?shù)剜l(xiāng)鎮(zhèn)府簽訂《煙農(nóng)貸款協(xié)議書(shū)》(即四方協(xié)議),根據(jù)煙葉專賣的特點(diǎn),由煙草公司承諾從煙農(nóng)售煙款中扣款還貸,不協(xié)助扣款承擔(dān)賠償責(zé)任;政府承諾保證煙農(nóng)將煙葉賣給煙草公司,從而更進(jìn)一步保證了貸款的安全性。(3)農(nóng)機(jī)具抵押擔(dān)保。近年來(lái),永州市大部分青壯年已外出務(wù)工,農(nóng)村留守人口多為無(wú)勞動(dòng)力的老少,導(dǎo)致大部分農(nóng)田荒廢或只種一季,田園化機(jī)械化生產(chǎn)已成為一種必然選擇,一些在外務(wù)工農(nóng)民又返鄉(xiāng)種糧,進(jìn)行稻田改造,承包幾十畝甚至上百畝稻田進(jìn)行規(guī)模化種植。在支持該類客戶時(shí),選擇用其購(gòu)買的大型農(nóng)機(jī)具作貸款抵押物,在當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)機(jī)部門和工商部門辦理抵押登記。(4)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)+農(nóng)戶模式。目前農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)大多實(shí)行“企業(yè)+基地+農(nóng)戶”的發(fā)展模式,農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化企業(yè)基本上將自己的基地發(fā)包給當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)民租賃經(jīng)營(yíng),與其簽訂農(nóng)產(chǎn)品收購(gòu)訂單合同,保證農(nóng)產(chǎn)品的銷售。在支持該類農(nóng)戶貸款時(shí)采取與農(nóng)民、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化企業(yè)簽訂四方協(xié)議,由農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)對(duì)農(nóng)戶貸款承擔(dān)連帶擔(dān)保責(zé)任,從而增進(jìn)了該類貸款的可抗風(fēng)險(xiǎn)性。(5)集體土地使用權(quán)上的房屋抵押。永州市農(nóng)村集鎮(zhèn)的房屋下的土地大都是集體土地使用權(quán),但整個(gè)房屋的確很有價(jià)值,選擇房產(chǎn)抵押足以防范貸款風(fēng)險(xiǎn)。辦理貸款時(shí)到房產(chǎn)部門辦理抵押登記。(6)林權(quán)抵押擔(dān)保。永州是山區(qū),林業(yè)資源十分豐富,2006年末,全市森林面積達(dá)1697萬(wàn)畝,森林覆蓋率達(dá)62%,林木蓄積量達(dá)4924萬(wàn)立方米,林業(yè)產(chǎn)值居全省第一,是全省四大重點(diǎn)林區(qū)之一,是全國(guó)南方商品材重點(diǎn)生產(chǎn)基地。對(duì)此類貸款采用林權(quán)抵押方式,到林業(yè)主管部門憑林權(quán)證辦理抵押登記。(7)移民扶貧資金擔(dān)保。從2006年7月1日起,國(guó)家出臺(tái)了新的水淹區(qū)移民政策,即:20年內(nèi)水淹區(qū)每人每年將享受600元扶貧補(bǔ)貼。僅雙牌縣每年擁有移民資金1900萬(wàn)元,加上項(xiàng)目移民開(kāi)發(fā)性扶貧資金每年1000多萬(wàn)元,全縣每年國(guó)撥移民開(kāi)發(fā)性資金達(dá)3000多萬(wàn)元,按20年統(tǒng)計(jì),總額為6億?？筛鶕?jù)農(nóng)戶的家庭情況,測(cè)算出全家20年補(bǔ)貼扶貧款,按80%確定貸款額度,再由該戶戶主(且全家簽字)向移民局寫(xiě)出用20年扶貧資金擔(dān)保承諾書(shū),農(nóng)行、移民局、借款戶簽訂三方協(xié)議,同時(shí)移民局承諾必須每年拿出一定資金對(duì)所有庫(kù)區(qū)風(fēng)移民實(shí)施擔(dān)保。(8)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押擔(dān)保。永州是亞洲最適宜柑橘、香柚等水果生長(zhǎng)的地區(qū),同時(shí)也是我國(guó)溫州蜜柑,甜橙的最佳生產(chǎn)地之一,果實(shí)品質(zhì)優(yōu)良。全市柑桔面積100多萬(wàn)畝 ,年產(chǎn)量500萬(wàn)噸,柑橘產(chǎn)量占全省第二。被譽(yù)為“中國(guó)香柚之鄉(xiāng)”的江永縣以其香柚、香姜、香芋、香米等“四香”聞名全國(guó)。對(duì)這些果農(nóng)貸款可采用其幾十年的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押擔(dān)保,由公證機(jī)關(guān)進(jìn)行公證登記。

3.保險(xiǎn)與信貸相結(jié)合的農(nóng)村信貸產(chǎn)品。與太平洋人壽保險(xiǎn)公司合作的新業(yè)務(wù)品種,為申請(qǐng)貸款的農(nóng)戶、企業(yè)主,以及消費(fèi)、助學(xué)、創(chuàng)業(yè)等貸款借款人提供的同步意外傷害保險(xiǎn)。如果借款人不幸發(fā)生意外,貸款由保險(xiǎn)公司償還,免除或減輕家人的還貸負(fù)擔(dān)。其具體做法是:借款人按貸款額的2.8-3.5‰的比例入保,借款人在辦理貸款手續(xù)就可直接辦投保手續(xù)。

4.下崗失業(yè)小額擔(dān)保貸款業(yè)務(wù)。與人民銀行、勞動(dòng)局、財(cái)政局、財(cái)信信用擔(dān)保公司等部門聯(lián)系,并與有關(guān)部門簽訂合作協(xié)議,累計(jì)發(fā)放下崗失業(yè)人員貸款,由財(cái)政部門給下崗失業(yè)人員提供貼息,提供優(yōu)惠利率,財(cái)信信用擔(dān)保公司向聯(lián)社交存擔(dān)?；馂橘J款提供擔(dān)保,解決下崗失業(yè)人員擔(dān)保難問(wèn)題。

二、農(nóng)村信貸擔(dān)保創(chuàng)新面臨的困難和問(wèn)題

(一)有關(guān)政策法規(guī)還不完善明確。具體表現(xiàn)在一是房地產(chǎn)抵押登記不統(tǒng)一,物權(quán)法明確規(guī)定國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。但統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)設(shè)置在哪一個(gè)部門,物權(quán)法對(duì)此未作明確,也沒(méi)有配套的法律法規(guī)進(jìn)行明確;同時(shí)有的登記機(jī)關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高。如辦理抵押登記,按照抵押物評(píng)估價(jià)值收取登記費(fèi),甚至規(guī)定抵押登記有效期一年,期滿再登記、再收費(fèi)。二是浮動(dòng)抵押操作流程不明確。由于浮動(dòng)抵押財(cái)產(chǎn)價(jià)值的不確定性,實(shí)踐中對(duì)抵押物的價(jià)值很難作出客觀準(zhǔn)確的評(píng)估,導(dǎo)致無(wú)法準(zhǔn)確確定抵押的比例和借款額度;同時(shí)在優(yōu)先受償上存在有限性。浮動(dòng)抵押設(shè)立后,具有優(yōu)先受償?shù)男ЯΑ５餀?quán)法又規(guī)定,浮動(dòng)抵押不得對(duì)抗正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中已支付合理價(jià)款并取得抵押財(cái)產(chǎn)的買受人。因此,債權(quán)人要面對(duì)在正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中已支付合理價(jià)款并取得抵押財(cái)產(chǎn)的買受人,而無(wú)法對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利,使得債權(quán)人對(duì)債權(quán)風(fēng)險(xiǎn)難以得到有效的控制。三是沒(méi)有明確界定應(yīng)收賬款出質(zhì)的范圍和程序。《物權(quán)法》對(duì)哪些應(yīng)收賬款可以質(zhì)押,是否包括各種收費(fèi)權(quán),如何辦理出質(zhì)手續(xù)等等沒(méi)有具體規(guī)定。

(二)與信貸創(chuàng)新產(chǎn)品相適應(yīng)的金融服務(wù)措施尚不匹配。農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)發(fā)展滯后,保險(xiǎn)公司對(duì)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)缺乏積極有效的保險(xiǎn)品種,一旦發(fā)生自然災(zāi)害,貸款風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)放大。農(nóng)業(yè)資源資產(chǎn)管理有待規(guī)范。如何將森林資源、農(nóng)村集體土地、果林資源等農(nóng)村資源作為資產(chǎn)進(jìn)行管理,還沒(méi)有一套規(guī)范的管理辦法,給以上資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓和抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)帶來(lái)一定的難度。

(三)農(nóng)村信用環(huán)境較差、農(nóng)戶信用意識(shí)淡薄影響信貸產(chǎn)品和服務(wù)方式創(chuàng)新的進(jìn)一步拓展。農(nóng)戶信用意識(shí)淡薄。在調(diào)查中發(fā)現(xiàn),很多農(nóng)戶缺乏信用觀念,貸款之初就根本沒(méi)打算還款,往往把政府貼息的貸款看作是一種扶貧救濟(jì),或者是計(jì)劃安排。在這種思想主導(dǎo)下,逃廢債現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。

(四)農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施的投入不足,制約了信貸產(chǎn)品創(chuàng)新的發(fā)展。由于沒(méi)有明確的承貸主體,涉農(nóng)金融機(jī)構(gòu)不愿意對(duì)農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施如水利工程、道路建設(shè)等進(jìn)行信貸投入,在國(guó)家財(cái)政投入不足的情況下,往往形成農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施投入真空,許多好的農(nóng)業(yè)項(xiàng)目由于沒(méi)有基礎(chǔ)設(shè)施的支撐不得不放棄。此外,目前國(guó)家在鼓勵(lì)涉農(nóng)金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)新信貸品種的同時(shí),相應(yīng)的財(cái)政、稅收、資金支持等配套扶持政策和風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制不健全,使得農(nóng)村信貸產(chǎn)品和服務(wù)方式創(chuàng)新受到了制約。

(五)農(nóng)村金融信貸創(chuàng)新的監(jiān)管不明確不到位。目前各金融管理部門積極鼓勵(lì)農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)開(kāi)展創(chuàng)新,金融信貸創(chuàng)新必將帶動(dòng)信貸產(chǎn)品與經(jīng)營(yíng)方式的變化創(chuàng)新,但對(duì)金融信貸創(chuàng)新的管理標(biāo)準(zhǔn)、方式與方法仍然按現(xiàn)有制度的監(jiān)管模式進(jìn)行,沒(méi)有形成一套科學(xué)堯靈活的監(jiān)管機(jī)制,缺乏相應(yīng)的保護(hù)和激勵(lì)措施推動(dòng)農(nóng)村信貸創(chuàng)新工作的開(kāi)展。

(六)農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)內(nèi)部管理方面經(jīng)營(yíng)觀念、人才與IT 技術(shù)的缺乏導(dǎo)致農(nóng)村信貸服務(wù)創(chuàng)新的能力不強(qiáng)。農(nóng)村信貸產(chǎn)品創(chuàng)新的人力資源缺乏,當(dāng)前我國(guó)農(nóng)村金融產(chǎn)品創(chuàng)新的專業(yè)人才明顯缺乏,創(chuàng)新類綜合人才儲(chǔ)備不足,既具備較高水平的金融專業(yè)知識(shí)、法律知識(shí),又具有創(chuàng)新思維能貼近野三農(nóng)、深入了解三農(nóng)活動(dòng)規(guī)律、了解地方農(nóng)村政策的人才少之又少;當(dāng)前農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)的電子化水平相對(duì)落后,農(nóng)村金融電子化與農(nóng)村信貸創(chuàng)新需求的適應(yīng)性不強(qiáng)。同時(shí)普遍缺乏與農(nóng)業(yè)特點(diǎn)相適應(yīng)的長(zhǎng)期貸款種類。目前農(nóng)戶貸款是一項(xiàng)中短期貸款品種,而農(nóng)業(yè)生產(chǎn)周期長(zhǎng)、制約因素多,需要一種期限較長(zhǎng)的信貸品種。

三、對(duì)策建議

(一)積極引導(dǎo)和推動(dòng)基層農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)開(kāi)展信貸業(yè)務(wù)品種創(chuàng)新,擴(kuò)大貸款覆蓋面,讓更多的農(nóng)民從中受益。農(nóng)戶貸款的推出既是促進(jìn)解決農(nóng)戶貸款難的一項(xiàng)積極舉措,也是農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)履行社會(huì)責(zé)任、拓展服務(wù)三農(nóng)領(lǐng)域的一項(xiàng)業(yè)務(wù),當(dāng)前,一要積極推動(dòng)各金融機(jī)構(gòu)大膽開(kāi)展創(chuàng)新和試點(diǎn),創(chuàng)新貸款模式,適當(dāng)簡(jiǎn)化貸款手續(xù),切實(shí)方便農(nóng)戶。二要探索建立農(nóng)戶貸款的風(fēng)險(xiǎn)保證和補(bǔ)償機(jī)制,允許自由決定利率,堅(jiān)持有效益原則開(kāi)展商業(yè)化運(yùn)作。取消政府的小額信貸貼息政策,建立小額信貸擔(dān)?；?為農(nóng)戶借款創(chuàng)造條件。三要加強(qiáng)宣傳,使惠農(nóng)政策家喻戶曉,在試點(diǎn)的基礎(chǔ)上,不斷總結(jié)積累農(nóng)戶貸款經(jīng)驗(yàn),逐步擴(kuò)大農(nóng)戶貸款覆蓋面。四是依據(jù)新頒布的《物權(quán)法》,完善各項(xiàng)抵押擔(dān)保貸款管理辦法,修訂借款合同和抵押合同文本,從法律上規(guī)范操作規(guī)程和貸款行為。

(二)積極探索多種形式的貸款抵押擔(dān)保模式,實(shí)施聯(lián)動(dòng)抵押和擔(dān)保。一是積極發(fā)展以成員制為組織模式的擔(dān)保公司(農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)合作組織),以互助合作為目的,為成員提供可控限額的擔(dān)保服務(wù)。二是建立多戶聯(lián)保的風(fēng)險(xiǎn)保障機(jī)制,相同貸款條件的借貸農(nóng)戶之間形成團(tuán)體,團(tuán)體之間互相擔(dān)保負(fù)連帶責(zé)任。三是將農(nóng)戶與其上中游收購(gòu)、加工企業(yè)聯(lián)為一體,互為擔(dān)?；虻盅?既降低貸款風(fēng)險(xiǎn),又有利于將貸款范圍進(jìn)行延伸。

(三)加強(qiáng)與地方政府及有關(guān)部門協(xié)調(diào)溝通,爭(zhēng)取政府部門在工作上給予更好的配合和支持。積極通過(guò)稅收優(yōu)惠等措施,如對(duì)農(nóng)戶貸款減免營(yíng)業(yè)稅與所得稅,減少農(nóng)村金融機(jī)構(gòu) 、操作成本。同時(shí)國(guó)家每年從救災(zāi)款中拿出一部分建立農(nóng)戶貸款的保險(xiǎn)基金,減少信貸風(fēng)險(xiǎn)。另外,積極規(guī)范擔(dān)保機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)等信貸中介機(jī)構(gòu)的行為,相關(guān)部門的收費(fèi)一是要統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn),二是要降低收費(fèi)價(jià)格。同時(shí)要完善相關(guān)法律法規(guī),保證擔(dān)保權(quán)的實(shí)施。

(四)加強(qiáng)農(nóng)村信用環(huán)境建設(shè)。培育農(nóng)民誠(chéng)實(shí)守信觀念。一是加強(qiáng)農(nóng)村金融信用基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施建設(shè),企業(yè)和個(gè)人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)運(yùn)行范圍擴(kuò)大到全省農(nóng)村地區(qū)。二是培育農(nóng)村信用意識(shí),使農(nóng)民信守“有借有還、再借不難”的道德準(zhǔn)則。改善司法環(huán)境,以法維護(hù)農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)的正當(dāng)權(quán)益。實(shí)行“以正面引導(dǎo)為主,宣傳與制裁并重”的方針,對(duì)信用農(nóng)戶實(shí)行貸款優(yōu)先、簡(jiǎn)化手續(xù)、額度放寬、服務(wù)優(yōu)先、利率優(yōu)惠;對(duì)有意逃廢金融債務(wù)的企業(yè)和個(gè)人實(shí)行通報(bào)、停貸等聯(lián)手制裁措施直至追究其法律責(zé)任。

(五)加快農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)的建設(shè)步伐。引導(dǎo)商業(yè)性保險(xiǎn)公司到農(nóng)村地區(qū)設(shè)立機(jī)構(gòu),通過(guò)財(cái)政補(bǔ)貼等政策優(yōu)惠,鼓勵(lì)其拓展農(nóng)業(yè)險(xiǎn)種,拓寬保險(xiǎn)渠道。農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)要加強(qiáng)與保險(xiǎn)公司的溝通協(xié)調(diào),開(kāi)辦多形式多品種的農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)品種,有效防范農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和信貸風(fēng)險(xiǎn)。

參考文獻(xiàn):

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[2]謝平、徐忠、程總江、沈明高:建立可持續(xù)的農(nóng)村金融框架-中國(guó)農(nóng)村金融需求與供給研究,亞洲開(kāi)發(fā)銀行研究報(bào)告.2005年4月

[3]郝壓明、張榮樂(lè):中國(guó)農(nóng)村金融改革:市場(chǎng)視角下的思考與選擇.《管理現(xiàn)代化》,2005年第3期

篇8

【關(guān)鍵詞】政府投資項(xiàng)目；征遷階段；審計(jì)分析

引言

政府投資項(xiàng)目是指由政府通過(guò)各種財(cái)政籌資方式獨(dú)資或合資興建的固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目。隨著各地城鎮(zhèn)化建設(shè)和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，我國(guó)的城市房屋征遷如火如荼，當(dāng)前在土地房屋征遷管理中出現(xiàn)諸多問(wèn)題，征遷辦法也先后作了修改，如2010年12月的《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》到2011年修訂頒布的、目前有效執(zhí)行的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》。政府投資的拆遷項(xiàng)目源于財(cái)政稅收，項(xiàng)目運(yùn)作要求規(guī)范嚴(yán)格、必須接受審計(jì)和社會(huì)監(jiān)督等，應(yīng)不斷總結(jié)問(wèn)題和完善相關(guān)制度。

1、存在的問(wèn)題

1.1 征遷程序不盡合法合規(guī)。如征遷審批手續(xù)未辦理即提前開(kāi)征、公示期太短、征遷物認(rèn)證手續(xù)不嚴(yán)密、執(zhí)行規(guī)定不統(tǒng)一（過(guò)于靈活）、監(jiān)管不到位等。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)（主要是各類田地、房屋等）產(chǎn)權(quán)證明缺失或?qū)徟掷m(xù)不完整的，也通過(guò)不當(dāng)方式給予認(rèn)賠安置、補(bǔ)償。

1.2 弄虛作假虛報(bào)被征地面積、拆遷房屋面積、地上地下拆遷物及設(shè)備等。如高速公路建設(shè)項(xiàng)目征遷補(bǔ)償中普遍存在虛報(bào)、多報(bào)果林、墳?zāi)埂?gòu)筑物、生產(chǎn)設(shè)備等，甚至虛構(gòu)房屋古建筑、偽造證件、圖紙及相關(guān)證明以冒領(lǐng)安置補(bǔ)償款和獎(jiǎng)勵(lì)金，想方設(shè)法多占國(guó)家征遷補(bǔ)償費(fèi)。

1.3 未嚴(yán)格執(zhí)行補(bǔ)償方案、擅自提高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。水田、林地、果林、荒地以及房屋按結(jié)構(gòu)、成新、裝修等分不同的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，如工業(yè)用地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)本應(yīng)參照地方政府的基準(zhǔn)級(jí)別地價(jià)劃分界定，但集體或個(gè)人為某私利，往往出現(xiàn)擅自提高標(biāo)準(zhǔn)、參照不可比地段的高地價(jià)，甚至對(duì)臨時(shí)搭蓋也等同于有產(chǎn)權(quán)證的房屋申報(bào)安置補(bǔ)償，引起公眾極大不滿及造成社會(huì)的不安定不和諧。

1.4 易地安置房的建設(shè)存在搭車商品房，安置房的代建不公開(kāi)，存在暗箱操作和利益輸送。拆遷安置房建設(shè)本應(yīng)根據(jù)實(shí)際需要核定擬建規(guī)模范圍，但因代建房地產(chǎn)商和地方政府的某些利益團(tuán)伙暗箱操作和利益輸送，造成規(guī)劃安置區(qū)域土地面積和安置面積都大大超過(guò)被征遷所需安置的面積，即搭車開(kāi)發(fā)了商業(yè)性質(zhì)的房地產(chǎn)、非法占用國(guó)有劃撥土地。

1.5 征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)的財(cái)務(wù)管理混亂。按規(guī)定征遷協(xié)議、證明材料確認(rèn)、補(bǔ)償費(fèi)的核發(fā)等環(huán)節(jié)都有專人負(fù)責(zé)，被征遷人一戶一卡、拆遷指揮部財(cái)務(wù)出納印鑒分開(kāi)管理，但實(shí)際情況卻是允許一人代多戶簽收、印鑒管理混亂、收支錢賬不符甚至上下級(jí)賬目也不符。

1.6 征遷安置建筑物的評(píng)估問(wèn)題。被拆遷人為了多的補(bǔ)償款，勾結(jié)中介機(jī)構(gòu)對(duì)廠房、設(shè)備等需中介評(píng)估的被拆遷物多采取超市場(chǎng)價(jià)溢價(jià)多估以期利益分成，評(píng)估造成國(guó)有資產(chǎn)和財(cái)政資金的流失。中介機(jī)構(gòu)的工作缺乏自律和有效地監(jiān)管也是原因之一。

2、產(chǎn)生問(wèn)題的原因分析

2.1 地方政府往往為了形象、趕進(jìn)度，在沒(méi)正式拿到用地批文或征地許可時(shí)，就匆忙推進(jìn)征遷工作。程序的不合法本身也是違法，且容易造成后續(xù)工作的被動(dòng)，欲速則不達(dá)。而征遷補(bǔ)償方案未經(jīng)充分論證、評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)，或?qū)Σ煌飿I(yè)權(quán)證認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、時(shí)間斷代的不明確，也易造成歧義、公正性受到質(zhì)疑。

2.2 的征遷補(bǔ)償方案的賠償標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)常滯后，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和物價(jià)變化，未及時(shí)更新補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，或相鄰的不同地區(qū)執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)相差較大，容易造成被征用人的不平衡和攀比心理，征遷雙方均有想方設(shè)法以各種手段拉平差距的欲望。

2.3 已經(jīng)確定的補(bǔ)償方案應(yīng)該具有明確性和可操作性，不能模棱兩可。如產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償?shù)牡怯浤晗?、結(jié)構(gòu)質(zhì)式和貨幣補(bǔ)償是否考慮成新度等，均應(yīng)有明確標(biāo)準(zhǔn)。擅自提高標(biāo)準(zhǔn)，除了地區(qū)差異難以平衡外，更多的是人情執(zhí)法，對(duì)不同征遷標(biāo)的因人而異，工作人員擅自擴(kuò)大自由裁量權(quán)，把工作當(dāng)作做人情買賣。

2.4 地方政府為了充分利用安置房的“政策資源”，自作聰明地安排“搭車”工程，甚至偷梁換柱，把商業(yè)房地產(chǎn)混進(jìn)安置房項(xiàng)目，以期獲得劃撥用地、減免稅收優(yōu)惠、為個(gè)別利益團(tuán)體免費(fèi)占用公共資源等。部分涉及權(quán)錢交易，若監(jiān)督缺失，極易滋生腐敗。

2.5 征遷補(bǔ)償費(fèi)的財(cái)務(wù)管理本身是政策性、規(guī)范性很強(qiáng)的工作，造成混亂首先是制度的缺失，有法不依，其次是工作機(jī)制不完善，責(zé)權(quán)不清，其三是監(jiān)管不力，最后是背后個(gè)人權(quán)利、欲望的膨脹造成的。

2.6 征遷房屋往往遇到物業(yè)價(jià)值評(píng)估的爭(zhēng)議，這就有賴于客觀的第三方即評(píng)估中介公司的評(píng)估工作。但中介公司為了一己私利，不顧公平、公正原則，違反執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則和職業(yè)操守，利用手中的“權(quán)利”，通過(guò)影響征遷雙方利益，以侵占國(guó)家利益來(lái)謀取私利。

還有些項(xiàng)目是省、市級(jí)財(cái)政項(xiàng)目，為了“方便開(kāi)展工作”而由縣區(qū)級(jí)政府（征遷指揮部）代管。造成下級(jí)政府給上級(jí)“打工”時(shí)為了“時(shí)效政績(jī)”并獲得“應(yīng)有利益”而利用管理上的漏洞不惜冒險(xiǎn)謀取地方利益甚至私利。

3、優(yōu)化管理的解決方案和幾點(diǎn)建議

首先本著合理、節(jié)約利用土地、切實(shí)保護(hù)耕地原則集約用地。遵守國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)、依法統(tǒng)一規(guī)劃管理征地拆遷，嚴(yán)格區(qū)分建設(shè)永久用地和臨時(shí)征地、嚴(yán)禁隨意擴(kuò)大征地范圍。其次在實(shí)施征地前應(yīng)辦理相關(guān)審批手續(xù)，在廣泛調(diào)研和征求意見(jiàn)的基礎(chǔ)上，在不損害國(guó)家利益、不違反相關(guān)法律法規(guī)的前提下，制定符合最廣大被征遷人利益的切實(shí)可行的征地拆遷補(bǔ)償方案。第三，制定合理可行的對(duì)征遷物的認(rèn)證流程。特別強(qiáng)調(diào)應(yīng)有應(yīng)對(duì)突發(fā)事件的應(yīng)急預(yù)案及責(zé)任落實(shí)和追索制度。項(xiàng)目方案申報(bào)審批的同時(shí)，做好原地物地貌的取證工作，如調(diào)取和保存不同年份的航拍圖，制止征遷計(jì)劃實(shí)施過(guò)程中的搶建和避免被征遷房屋歷史認(rèn)證的困難。第四，強(qiáng)調(diào)征遷安置工作中必須遵循公開(kāi)、公平、公正的“三公原則”，制定民主、科學(xué)、效率的規(guī)則，同時(shí)充分借助社會(huì)和輿論的監(jiān)督，避免利用職權(quán)或個(gè)體利益侵害被征遷人合法權(quán)益及防范腐敗行為的發(fā)生。設(shè)定侵害后果糾錯(cuò)、救濟(jì)制度。第五，征遷工作前做好工作人員的上崗培訓(xùn)，統(tǒng)一操作標(biāo)準(zhǔn)，尤其做好即將滅失物的“隱蔽簽證”，及時(shí)做好征地拆遷補(bǔ)償?shù)呐_(tái)賬和檔案管理。選用高精度測(cè)量工具，減少在山地、密林、水塘等不利條件下的測(cè)量誤差。征遷用地驗(yàn)收應(yīng)符合“權(quán)屬合法、界址清楚、面積準(zhǔn)確、手續(xù)完備、資料齊全”的標(biāo)準(zhǔn)。第六，征遷工作的法規(guī)、程序、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和操作流程都應(yīng)與時(shí)俱進(jìn)，綜合當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平適時(shí)變化和更新。尤其做好對(duì)相鄰地區(qū)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)調(diào)查和平衡，在保證國(guó)有資產(chǎn)（資金）不被侵占或浪費(fèi)的同時(shí)，盡可能保護(hù)被征遷人的合法權(quán)益。

參考文獻(xiàn)：

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篇9

1正確理解和運(yùn)用管轄新規(guī)

一是明確了關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)糾紛的專屬管轄問(wèn)題。在《解釋》頒布之前，實(shí)踐中關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)糾紛專屬管轄的適用存在較大爭(zhēng)議。本次《解釋》明確了民訴法“不動(dòng)產(chǎn)糾紛”的定義，并規(guī)定農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)合同糾紛、房屋租賃合同糾紛、建設(shè)工程施工合同糾紛、政策性房屋買賣合同糾紛等按照不動(dòng)產(chǎn)糾紛確定管轄。據(jù)此，商業(yè)銀行今后因經(jīng)營(yíng)需要對(duì)外簽訂房屋租賃合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)注意該項(xiàng)專屬管轄規(guī)定，不能一概約定由銀行住所地法院管轄，而應(yīng)由不動(dòng)產(chǎn)所在地的人民法院管轄。二是明確了經(jīng)營(yíng)者應(yīng)注意規(guī)范運(yùn)用協(xié)議管轄。《解釋》第三十一條規(guī)定：“經(jīng)營(yíng)者使用格式條款與消費(fèi)者訂立管轄協(xié)議，未采取合理方式提請(qǐng)消費(fèi)者注意，消費(fèi)者主張管轄協(xié)議無(wú)效的，人民法院應(yīng)予支持”。該條規(guī)定一定程度上加重了經(jīng)營(yíng)者使用管轄協(xié)議格式條款的提醒義務(wù)。商業(yè)銀行制定相關(guān)格式合同時(shí)，應(yīng)注意對(duì)相關(guān)管轄條款采取適當(dāng)方式提示消費(fèi)者注意（如加黑加粗，或用不同顏色標(biāo)注等），在與消費(fèi)者簽訂相關(guān)合同時(shí)，還應(yīng)提示消費(fèi)者注意管轄條款，或讓消費(fèi)者簽字確認(rèn)知曉，避免管轄約定被認(rèn)定為無(wú)效。

2依法選擇適當(dāng)?shù)脑V訟主體

一是明確了未經(jīng)清算即被注銷企業(yè)法人的訴訟主體資格。商業(yè)銀行由于其經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)范圍的特點(diǎn)，常以借款合同債權(quán)人的身份向借款企業(yè)及擔(dān)保人主張債權(quán)。然而在實(shí)踐中，可能出現(xiàn)由于行政管理與現(xiàn)實(shí)生活脫節(jié)，或是借款企業(yè)出于逃避債務(wù)的動(dòng)機(jī)，違反法律強(qiáng)行性規(guī)定，不經(jīng)清算即將企業(yè)法人撤銷、注銷、吊銷、解散或歇業(yè)的情況，導(dǎo)致商業(yè)銀行因訴訟主體不適格而被法院駁回，或即使成功立案，但被告是一個(gè)早已不存在的公司，從而導(dǎo)致相關(guān)實(shí)體權(quán)益得不到有效保護(hù)。《解釋》規(guī)定，企業(yè)法人解散的，依法清算并注銷前，以該企業(yè)法人為當(dāng)事人；未依法清算即被注銷的，以該企業(yè)法人的股東、發(fā)起人或者出資人為當(dāng)事人。據(jù)此，對(duì)于已被注銷但未經(jīng)清算的企業(yè)法人，商業(yè)銀行可以選擇企業(yè)的股東、發(fā)起人或出資人為被告，依法主張債權(quán)。但值得注意的是，對(duì)于已注銷但未經(jīng)清算的企業(yè)法人，《解釋》規(guī)定的訴訟主體范圍與我國(guó)《公司法》相關(guān)司法解釋規(guī)定的公司債務(wù)承擔(dān)主體范圍并不完全吻合。《解釋》明確的訴訟當(dāng)事人可以為企業(yè)股東、發(fā)起人或者出資人，而《公司法》司法解釋明確的公司債務(wù)承擔(dān)者可以為股東、董事或者公司實(shí)際控制人。因此，債權(quán)銀行在提訟時(shí)，應(yīng)注意根據(jù)案件實(shí)際情況向相關(guān)當(dāng)事人主張權(quán)利。二是明確了保證合同糾紛的被告主體資格。商業(yè)銀行在通過(guò)訴訟清收不良貸款時(shí)，會(huì)遇到借款人無(wú)償債能力，但一般保證人具有償債能力的情況。依照《擔(dān)保法》的規(guī)定，一般保證人享有先訴抗辯權(quán)（是指一般保證的保證人在主合同糾紛未經(jīng)審判或仲裁，并就債務(wù)人財(cái)產(chǎn)依法強(qiáng)制執(zhí)行仍然不能履行債務(wù)前，對(duì)債權(quán)人可以拒絕承擔(dān)保證責(zé)任的抗辯權(quán)），商業(yè)銀行可能會(huì)因?yàn)楸仨毾刃胁?zhí)行借款人而喪失對(duì)保證人追債的最佳時(shí)機(jī)?！督忉尅反蚱屏恕稉?dān)保法》第十七條先訴抗辯權(quán)的規(guī)定，明確了債權(quán)人在主張存在擔(dān)保合同的債權(quán)時(shí)，債權(quán)人可以同時(shí)將一般保證人列為共同被告。因此，商業(yè)銀行在主張債權(quán)時(shí)，應(yīng)根據(jù)案件實(shí)際情況，考慮將債務(wù)人和一般保證人列為共同被告，最大限度的保全財(cái)產(chǎn)，防止一般保證人轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)，逃避債務(wù)。

3關(guān)注證據(jù)審查和運(yùn)用的有關(guān)規(guī)定

《解釋》進(jìn)一步強(qiáng)化了“誰(shuí)主張、誰(shuí)舉證”的舉證責(zé)任分配基本原則。針對(duì)司法實(shí)踐中，一些法院不當(dāng)加重銀行舉證責(zé)任或?yàn)E用舉證責(zé)任倒置規(guī)則的案件，商業(yè)銀行可以據(jù)此積極抗辯。在電子數(shù)據(jù)作為證據(jù)使用方面，《解釋》還首次界定了電子數(shù)據(jù)的范圍。依據(jù)規(guī)定，以后通過(guò)電子郵件、電子數(shù)據(jù)交換、網(wǎng)上聊天記錄、博客、微博客、手機(jī)短信、電子簽名、域名等形式或者存儲(chǔ)在電子介質(zhì)中的信息，都可以作為民事案件的證據(jù)使用。對(duì)此，在日常經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中，商業(yè)銀行對(duì)通過(guò)網(wǎng)上銀行、手機(jī)銀行、短信銀行等離柜方式辦理的業(yè)務(wù)，應(yīng)注意保留相關(guān)電子證據(jù)，并適當(dāng)延長(zhǎng)證據(jù)保存期限，避免將來(lái)發(fā)生糾紛時(shí)陷入舉證不能的尷尬境地。

4合理利用執(zhí)前保全制度

實(shí)踐中，商業(yè)銀行的債務(wù)人如果對(duì)第三人享有到期債權(quán)，債務(wù)人怠于行使到期債權(quán)的，商業(yè)銀行可以依據(jù)《合同法》有關(guān)規(guī)定，通過(guò)代位權(quán)訴訟向第三人主張權(quán)利，但對(duì)于債務(wù)人行使到期債權(quán)的，則存在債務(wù)人將所得財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移而逃避債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)。本次《解釋》對(duì)債務(wù)人到期債權(quán)的清償問(wèn)題做了進(jìn)一步明確：商業(yè)銀行的債務(wù)人財(cái)產(chǎn)不能滿足保全請(qǐng)求，同時(shí)債務(wù)人對(duì)他人有到期債權(quán)時(shí)，商業(yè)銀行可以申請(qǐng)人民法院裁定該他人不得對(duì)本案?jìng)鶆?wù)人清償；如果該他人要求償付的，則由人民法院提存財(cái)物或價(jià)款。商業(yè)銀行擬向法院申請(qǐng)對(duì)債務(wù)人財(cái)產(chǎn)進(jìn)行保全時(shí)，應(yīng)盡量查清債務(wù)人的到期債權(quán)，充分行使法律賦予的權(quán)利，通過(guò)申請(qǐng)法院裁定禁止第三人向債務(wù)人履行債務(wù)，防止債務(wù)人私自處置到期債權(quán)的財(cái)物或價(jià)款。同時(shí)，商業(yè)銀行也可以根據(jù)案件實(shí)際情況，積極與法院和第三人溝通，對(duì)于第三人有償付意愿的，請(qǐng)求法院將財(cái)物或價(jià)款提存。該項(xiàng)規(guī)定對(duì)商業(yè)銀行的債權(quán)保障具有積極意義。例如，近年來(lái)銀行國(guó)內(nèi)保理業(yè)務(wù)出現(xiàn)較多風(fēng)險(xiǎn)，在不少案件中，購(gòu)貨方均以已經(jīng)向售貨方清償債務(wù)為由逃避對(duì)銀行的應(yīng)付款責(zé)任。今后對(duì)于該類案件，商業(yè)銀行可以在采取保全措施時(shí)一并申請(qǐng)法院對(duì)購(gòu)貨方禁止令，最大限度維護(hù)銀行合法權(quán)益。此外，實(shí)踐中還存在商業(yè)銀行在取得法律生效文書(shū)后，進(jìn)入執(zhí)行程序前，債務(wù)人對(duì)商業(yè)銀行未采取財(cái)產(chǎn)保全措施的資產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)移的情況。《解釋》新增了執(zhí)前保全規(guī)定，明確進(jìn)入執(zhí)行程序前，債權(quán)人因?qū)Ψ疆?dāng)事人轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)等緊急情況，可以向法院申請(qǐng)保全措施。該項(xiàng)規(guī)定完善了財(cái)產(chǎn)保全空檔期債務(wù)人可能轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的制度缺陷，有利于商業(yè)銀行勝訴判決得到有效執(zhí)行。

5關(guān)注依法履行協(xié)助執(zhí)行新增義務(wù)

商業(yè)銀行作為一類特殊的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)主體，依法有義務(wù)協(xié)助司法機(jī)關(guān)開(kāi)展查詢、凍結(jié)、扣劃存款等執(zhí)行工作。隨著民事、經(jīng)濟(jì)糾紛案件的相應(yīng)增多，以及法院清理陳年積案的執(zhí)行力度加大，商業(yè)銀行的協(xié)助執(zhí)行工作也日益頻繁。如何正確行使權(quán)利及時(shí)履行協(xié)助執(zhí)行義務(wù)、免于因協(xié)助不當(dāng)而受到處罰，是商業(yè)銀行在協(xié)助執(zhí)行過(guò)程中重點(diǎn)關(guān)注的問(wèn)題。本次《解釋》對(duì)商業(yè)銀行協(xié)助執(zhí)行工作新增了以下規(guī)定：一是《解釋》第一百九十二條新增了法院可以責(zé)令協(xié)助義務(wù)主體履行協(xié)助義務(wù)，并予以罰款的情形，其中對(duì)商業(yè)銀行影響較大的是第四款：有關(guān)單位接到人民法院協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)后，以需要內(nèi)部請(qǐng)示、內(nèi)部審批，有內(nèi)部規(guī)定等為由拖延辦理的，人民法院可以適用民訴法有關(guān)規(guī)定，對(duì)銀行予以罰款甚至拘留有關(guān)責(zé)任人員。二是《解釋》第四百八十六條規(guī)定：“對(duì)被執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)，人民法院非經(jīng)查封、扣押、凍結(jié)不得處分。對(duì)商業(yè)銀行存款等各類可以直接扣劃的財(cái)產(chǎn)，人民法院的扣劃裁定同時(shí)具有凍結(jié)的法律效力”。該條明確了對(duì)銀行存款，法院可以不先予凍結(jié)，而直接予以扣劃。三是《解釋》第四百八十七條規(guī)定將人民法院凍結(jié)銀行存款的期限由6個(gè)月修改為1年，且續(xù)凍的最長(zhǎng)期限亦無(wú)原來(lái)的二分之一的限制，商業(yè)銀行在協(xié)助凍結(jié)時(shí)應(yīng)注意該期限的變化，及時(shí)修改相關(guān)信息系統(tǒng)參數(shù)。

6合理降低訴訟費(fèi)用支出

商業(yè)銀行依法清收的案件在全部訴訟案件中占比較大，且絕大部分屬于普通借款合同糾紛案件，法律關(guān)系比較簡(jiǎn)單，一般都能取得勝訴判決。但如果出現(xiàn)債務(wù)人無(wú)財(cái)產(chǎn)可供執(zhí)行，則可能導(dǎo)致商業(yè)銀行預(yù)交的訴訟費(fèi)用無(wú)法收回形成墊款，日積月累，從而造成不小的經(jīng)營(yíng)成本?！督忉尅吩黾恿岁P(guān)于勝訴方訴訟費(fèi)用的規(guī)定：判決生效后，勝訴方預(yù)交但不應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的訴訟費(fèi)用，人民法院應(yīng)當(dāng)退還，由敗訴方向法院交納。上述規(guī)定將極大地改善商業(yè)銀行訴訟費(fèi)墊款的狀況，減輕商業(yè)銀行訴訟后因債務(wù)人無(wú)財(cái)產(chǎn)可供執(zhí)行，造成訴訟費(fèi)形成長(zhǎng)期墊款的擔(dān)憂。此外，《解釋》第二百零四條還明確了實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的案件，法院裁定拍賣、變賣擔(dān)保財(cái)產(chǎn)的，申請(qǐng)費(fèi)用由債務(wù)人、擔(dān)保人負(fù)擔(dān)，這項(xiàng)規(guī)定為商業(yè)銀行運(yùn)用實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)清收貸款起到了積極促進(jìn)作用。

7正確認(rèn)識(shí)小額訴訟程序的利弊

依照修訂后《民事訴訟法》的規(guī)定，對(duì)事實(shí)清楚、權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確，爭(zhēng)議不大，且標(biāo)的金額為各省、自治區(qū)、直轄市上年度就業(yè)人員年平均工資百分之三十以下的民事案件，施行小額訴訟程序，一審終審。此次《解釋》進(jìn)一步明確，買賣合同、借款合同、租賃合同、供水電氣熱力合同、銀行卡糾紛、僅給付金錢的勞動(dòng)爭(zhēng)議、物業(yè)和電信服務(wù)合同糾紛等適用小額訴訟程序。商業(yè)銀行日常經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中，既有可能因?yàn)檎I(yè)務(wù)發(fā)生小額訴訟（如銀行卡糾紛），也可能由于因維持自身機(jī)構(gòu)正常經(jīng)營(yíng)發(fā)生其他類型的小額訴訟（如房屋租賃、辦公用品購(gòu)買、物業(yè)費(fèi)和電信服務(wù)費(fèi)等），今后商業(yè)銀行可根據(jù)實(shí)際，按照最有利于維護(hù)自身合法權(quán)益的原則，靈活掌握是否運(yùn)用小額訴訟解決有關(guān)爭(zhēng)議。小額訴訟一方面有利于提高訴訟效率，降低當(dāng)事人的維權(quán)成本，減少雙方當(dāng)事人的訴累；但另一方面也由于小額訴訟一審終審，沒(méi)有二審糾錯(cuò)的制度安排，因此，對(duì)商業(yè)銀行而言，對(duì)事實(shí)清楚、證據(jù)確鑿充分且判決結(jié)果對(duì)商業(yè)銀行有利的案件，可以選擇小額訴訟程序提高解決糾紛的效率，但在一些重要敏感類型的被訴糾紛中（如銀行卡糾紛），如果法院適用小額訴訟，商業(yè)銀行需要審慎穩(wěn)妥對(duì)待，周密制定應(yīng)訴方案，并視情況決定是否進(jìn)行調(diào)解或和解，有效化解被訴風(fēng)險(xiǎn)。

8高度重視實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的規(guī)定

商業(yè)銀行依法清收不良貸款過(guò)程中，通常要經(jīng)過(guò)訴訟、保全、執(zhí)行等一系列環(huán)節(jié)，清收時(shí)間往往都在一年以上甚至更長(zhǎng)。由于實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)制度可以快速實(shí)現(xiàn)抵押物變現(xiàn)處置，降低清收成本，提高清收效率，2012年修訂《民事訴訟法》設(shè)定實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)這一特別程序以來(lái)，各商業(yè)銀行對(duì)這一制度在司法實(shí)踐中的施行都給予高度關(guān)注。但是，由于實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)程序系新規(guī)定，司法實(shí)踐中無(wú)先例可循，且《民事訴訟法》僅用兩個(gè)條文對(duì)該程序作了原則性規(guī)定，導(dǎo)致該程序在司法實(shí)踐中產(chǎn)生了很多困惑和問(wèn)題。《解釋》細(xì)化了實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)案件的操作流程，對(duì)申請(qǐng)主體、管轄法院、法院審查內(nèi)容以及處理方式等都做了詳細(xì)的規(guī)定。隨著《解釋》的正式實(shí)施，實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)這一新規(guī)有望逐步真正落地。此次《解釋》中針對(duì)該制度的有關(guān)規(guī)定，以下地方需要銀行注意：一是同一財(cái)產(chǎn)上設(shè)立多個(gè)擔(dān)保物權(quán)的，申請(qǐng)實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)將不分登記的先后順序，如果商業(yè)銀行屬于后順位擔(dān)保物權(quán)人的，也將享有平等申請(qǐng)實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的權(quán)利，使得后順位擔(dān)保物權(quán)人在維護(hù)自身合法權(quán)益時(shí)享有了更多的主動(dòng)權(quán)。二是申請(qǐng)實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)提交資料中必須有擔(dān)保財(cái)產(chǎn)現(xiàn)狀的說(shuō)明，要求商業(yè)銀行在提出申請(qǐng)之前，須對(duì)擔(dān)保財(cái)產(chǎn)的狀況進(jìn)行查實(shí)。三是商業(yè)銀行在申請(qǐng)實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)后，也可以根據(jù)實(shí)際情況選擇是否向法院提出擔(dān)保財(cái)產(chǎn)的保全申請(qǐng)，既能防止執(zhí)行前的空檔期債務(wù)人轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)也可為后續(xù)執(zhí)行爭(zhēng)取主動(dòng)。

9關(guān)注再審程序的有關(guān)新規(guī)定

《解釋》用大量篇幅對(duì)再審程序進(jìn)行了更詳細(xì)、更具操作性的規(guī)定。其中《解釋》對(duì)幾種特殊情況下申請(qǐng)?jiān)賹彽奶幚碇档蒙虡I(yè)銀行重點(diǎn)關(guān)注：一是對(duì)于依據(jù)生效判決、調(diào)解書(shū)確認(rèn)的債權(quán)，在其轉(zhuǎn)讓后受讓人對(duì)原判決、調(diào)解書(shū)申請(qǐng)?jiān)賹彽?，法院將不予受理。該?guī)定有利于減少商業(yè)銀行資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓后被訴案件的訴訟風(fēng)險(xiǎn)，特別是對(duì)于特殊時(shí)期國(guó)有銀行不良資產(chǎn)剝離中的某些歷史遺留問(wèn)題，亮明了審判取向。二是《解釋》對(duì)多次再審以及撤回再審后又申請(qǐng)?jiān)賹彽模鞒隽讼拗菩砸?guī)定。例如，對(duì)再審判決、裁定又提出再審申請(qǐng)的，人民法院不予受理；人民法院準(zhǔn)許撤回再審申請(qǐng)或者按撤回再審申請(qǐng)?zhí)幚砗?，再審申?qǐng)人再次申請(qǐng)?jiān)賹彽?，不予受理等待。這樣有利于樹(shù)立再審終局裁決的權(quán)威性，節(jié)約司法資源和當(dāng)事人的訴訟成本。商業(yè)銀行主動(dòng)申請(qǐng)?jiān)賹彽陌讣?，?yīng)注意上述規(guī)定，避免喪失再審的訴權(quán)；對(duì)當(dāng)事人以商業(yè)銀行為被告無(wú)理纏訴的，商業(yè)銀行應(yīng)主動(dòng)向法院提出相關(guān)異議，減少再審風(fēng)險(xiǎn)。

10靈活把握以物抵債加快執(zhí)行進(jìn)程

實(shí)踐中，“執(zhí)行難”一直是困擾商業(yè)銀行依法清收的重大障礙，其中因拍賣公告、競(jìng)買人資格受限、多次流拍等系列問(wèn)題導(dǎo)致執(zhí)行時(shí)間過(guò)長(zhǎng)的問(wèn)題較為突出。《解釋》明確了被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)可以不經(jīng)拍賣、變賣，只需經(jīng)申請(qǐng)執(zhí)行人和被執(zhí)行人同意，在不損害其他債權(quán)人合法權(quán)益和社會(huì)公共利益的情況下，法院可以直接作價(jià)交申請(qǐng)執(zhí)行人抵償債務(wù)。商業(yè)銀行可以根據(jù)案件實(shí)際情況、債務(wù)人意愿及執(zhí)行財(cái)產(chǎn)情況，靈活運(yùn)用這一規(guī)定，加快清收進(jìn)程。

11積極申請(qǐng)?jiān)谒钢袇⑴c分配

《解釋》首次確立了享有優(yōu)先權(quán)和擔(dān)保物權(quán)的債權(quán)人可直接申請(qǐng)參與分配的制度，這有利于更公平地保護(hù)未取得執(zhí)行依據(jù)的債權(quán)人的利益，提高執(zhí)行效率。實(shí)踐中，商業(yè)銀行依法清收過(guò)程中經(jīng)常遇到擬對(duì)擔(dān)保物采取保全措施時(shí)，擔(dān)保財(cái)產(chǎn)已被他案?jìng)鶛?quán)人查封的情況。依據(jù)《解釋》關(guān)于參與分配的新規(guī)定，商業(yè)銀行可以免于訴訟或仲裁程序，而直接在他案的執(zhí)行程序中申請(qǐng)參與分配，這將很大程度上加速清收進(jìn)程。商業(yè)銀行應(yīng)注意密切關(guān)注他案法院的執(zhí)行進(jìn)程，在他案執(zhí)行程序開(kāi)始以后及時(shí)申請(qǐng)參與分配，同時(shí)確保設(shè)立的擔(dān)保物權(quán)合法有效。

12關(guān)注執(zhí)行中的破產(chǎn)轉(zhuǎn)化程序

《解釋》在執(zhí)行章節(jié)的有關(guān)規(guī)定賦予了法院在一定條件下將執(zhí)行程序向破產(chǎn)程序轉(zhuǎn)化的權(quán)力。商業(yè)銀行作為申請(qǐng)執(zhí)行人的主體時(shí)，案件一旦從執(zhí)行程序轉(zhuǎn)化為破產(chǎn)程序，則可能受到以下方面的影響：一是破產(chǎn)法院與執(zhí)行法院可能分屬不同法院，案件的移交、法院的審查等銜接程序又要經(jīng)歷一段時(shí)間，原執(zhí)行程序的節(jié)奏被打破。二是如果商業(yè)銀行在執(zhí)行程序中是首輪查封人，則首輪查封法院在程序法上的優(yōu)先處分權(quán)的優(yōu)勢(shì)將不復(fù)存在。商業(yè)銀行需加入到破產(chǎn)清算的債權(quán)人行列，受清算組統(tǒng)一管理，與其他債權(quán)人共同參與受償分配。三是在破產(chǎn)程序中，破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)需優(yōu)先清償破產(chǎn)費(fèi)用和公益?zhèn)鶆?wù)，以及具有法定的特殊優(yōu)先權(quán)債務(wù)（如破產(chǎn)企業(yè)所欠職工工資、基本養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)用、破產(chǎn)企業(yè)所欠稅款等）以后，才開(kāi)始清償其他債權(quán)。如果商業(yè)銀行擔(dān)保物的價(jià)值不能覆蓋銀行債權(quán)總額的，差額部分只能作為一般債權(quán)，并與其他的一般債權(quán)共同按比例參與分配，從而損害銀行權(quán)益。針對(duì)上述破產(chǎn)程序轉(zhuǎn)化可能帶來(lái)的不利影響，債權(quán)銀行要注意加強(qiáng)與執(zhí)行法院的溝通協(xié)調(diào)，把握?qǐng)?zhí)行工作進(jìn)程，同時(shí)合理評(píng)估通過(guò)破產(chǎn)程序和清算程序可能獲得清償?shù)臄?shù)額，一旦出現(xiàn)可能轉(zhuǎn)入破產(chǎn)程序的傾向時(shí)，可加強(qiáng)與債務(wù)人及其他債權(quán)人的溝通協(xié)調(diào)，并考慮通過(guò)采取債務(wù)人股東自行提起公司解散之訴的方式回避風(fēng)險(xiǎn)。

13充分利用“失信被執(zhí)行人名單制度”

篇10

關(guān)鍵詞：土地承包；經(jīng)營(yíng)權(quán)；入股

土地是人類賴以生存和發(fā)展的重要資源，是承包戶開(kāi)展基本農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的必備要素。承包戶付出勞動(dòng)，開(kāi)展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，收獲的農(nóng)作物可以滿足人類基本的生活需要。在我國(guó)，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是農(nóng)民最基本的土地財(cái)產(chǎn)權(quán)，土地流轉(zhuǎn)牽動(dòng)著各方利益，在農(nóng)村土地制度中有極為重要的地位。我國(guó)政府為了實(shí)現(xiàn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的有效流轉(zhuǎn)，正努力尋求農(nóng)村土地制度創(chuàng)新。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股作為流轉(zhuǎn)的有效方式，在實(shí)現(xiàn)我國(guó)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化目標(biāo)中扮演著重要角色。在實(shí)踐中，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股實(shí)現(xiàn)了農(nóng)民仍然占有土地的主觀愿望，滿足了政府土地制度創(chuàng)新的需求，同時(shí)也面臨著許多挑戰(zhàn)[1]。

1土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股的含義

現(xiàn)階段，人們對(duì)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股的含義還沒(méi)有達(dá)成統(tǒng)一的認(rèn)識(shí)，在不同學(xué)者的研究中，主要有以下兩種觀點(diǎn)。農(nóng)村承包經(jīng)營(yíng)方式有兩種，第1種是以家庭承包取得，第2種以其他方式取得，由此產(chǎn)生不同的入股形式。第1種入股形式是農(nóng)戶之間的聯(lián)合，即承包方之間自愿合作，開(kāi)展農(nóng)業(yè)聯(lián)合經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；第2種入股形式是入股公司，公司的組織形式可以是股份制企業(yè)，也可以是農(nóng)村合作社，土地來(lái)源不再是農(nóng)戶手中的農(nóng)地，而是以“四荒地”為主，此類土地經(jīng)過(guò)招標(biāo)、拍賣后，人們可以公開(kāi)獲得其承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。第1種經(jīng)營(yíng)方式是在《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》的基礎(chǔ)上形成的，即在家庭承包的基礎(chǔ)上，承包方為發(fā)展規(guī)模農(nóng)業(yè)而開(kāi)展土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股，基于這個(gè)概念，《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》中的有關(guān)規(guī)定逐漸形成。在家庭承包的基礎(chǔ)上，承包方之間為了實(shí)現(xiàn)發(fā)展規(guī)模農(nóng)業(yè)的目標(biāo)，以土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)作為股權(quán)，這樣模式下的承包人才有可能入股[2]。第2種觀點(diǎn)承認(rèn)農(nóng)村合作社和股份公司可以作為土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)對(duì)象。承包農(nóng)戶依據(jù)家庭承包的方式，合法獲得承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，對(duì)該權(quán)利評(píng)估后確定價(jià)格區(qū)間，以此價(jià)值作為入股股份。這個(gè)觀點(diǎn)明確了土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的現(xiàn)實(shí)價(jià)值，把其量化為股權(quán)。農(nóng)村生產(chǎn)合作社和股份公司作為一個(gè)中轉(zhuǎn)介質(zhì)，使農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)在更大的范圍內(nèi)流轉(zhuǎn)[3]。

2土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股難的原因

2.1立法滯后

現(xiàn)階段，人們開(kāi)始重視土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股的重要性，但是對(duì)這一入股制度仍然存在分歧，尚未形成完善的法律法規(guī)架構(gòu)，法律層面對(duì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股的規(guī)定模糊。雖然多部法律中都有對(duì)這方面的單獨(dú)規(guī)定，但是法條缺位較大?！掇r(nóng)村土地承包法》中提出了入股這一流轉(zhuǎn)形式，但在《農(nóng)村專業(yè)合作法》中并沒(méi)有相關(guān)法條，這樣的立法現(xiàn)狀使全國(guó)各地的入股方案種類較多，試點(diǎn)做法迥然不同。在現(xiàn)實(shí)中，合作社采取的分配方式主要是保底收入加浮動(dòng)分紅，但是法律中規(guī)定把可分配的利潤(rùn)按成員在合作社中的交易比例返還成員?！掇r(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》明確了土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股的定義，規(guī)定合作社解散后采用直接退回原承包農(nóng)戶的方式處理入股土地，表明認(rèn)可入股流轉(zhuǎn)方式，明確承包方可以自愿將享有土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的土地入股農(nóng)村合作社。但問(wèn)題是，該規(guī)定不符合《農(nóng)民專業(yè)合作社法》中合作社破產(chǎn)后的清算規(guī)則和財(cái)產(chǎn)清算制度?！掇r(nóng)民專業(yè)合作社法》中的清算原則是變賣破產(chǎn)后的財(cái)產(chǎn)，而土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)被列入破產(chǎn)后的財(cái)產(chǎn)范圍，理應(yīng)進(jìn)行變賣。按照此原則，在實(shí)踐中容易發(fā)生農(nóng)戶失去基本生活依托的情況。承包人用土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股，意味著合作社破產(chǎn)后，承包人要以其入股時(shí)的出資承擔(dān)責(zé)任。為解決農(nóng)戶入股的后顧之憂，中國(guó)人民銀行等多部門聯(lián)合試點(diǎn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款工作?，F(xiàn)階段，相關(guān)工作僅處于試點(diǎn)階段，沒(méi)有在全國(guó)大范圍實(shí)行[4]。農(nóng)村合作社成立后，面對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)困境，農(nóng)戶通常會(huì)選擇抵押的方式進(jìn)行融資，但依據(jù)《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》中的規(guī)定，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)最后要退回農(nóng)戶，顯然通過(guò)抵押尋求融資的方式行不通，此時(shí)合作社又將陷入融資困難的處境。因此現(xiàn)行法律在土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股方面的規(guī)定僅停留在形式上，對(duì)于土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股在實(shí)踐中遇到的問(wèn)題未找到具體解決辦法。

2.2配套制度缺失

2.2.1登記制度農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)確權(quán)登記工作沒(méi)有步入正軌。國(guó)土資源部在《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》中明確了土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)初始登記、變更登記等具體適用情形，但是取得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證的過(guò)程歷時(shí)久，對(duì)入股合同的審查、保管也缺少規(guī)范[5]。

2.2.2市場(chǎng)制度土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股有序進(jìn)行，缺少配套的農(nóng)村土地市場(chǎng)。土地入股不論是入合作社還是入股份公司，均需要作價(jià)。但目前土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的評(píng)估制度并不完善，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)作價(jià)入股合同不規(guī)范、作價(jià)不嚴(yán)謹(jǐn)?shù)葐?wèn)題頻頻出現(xiàn)。比如入股后對(duì)方改變農(nóng)業(yè)用地的用途，因?yàn)槿鄙倬唧w限制，農(nóng)戶維權(quán)的難度大，易引發(fā)各種糾紛。加上相關(guān)部門的約束力不強(qiáng)，導(dǎo)致土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股市場(chǎng)秩序相對(duì)混亂[6]。

3解決土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股難的對(duì)策

3.1修改和完善相關(guān)法律法規(guī)

當(dāng)前我國(guó)的農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式偏向于傳統(tǒng)的粗放型模式，農(nóng)民對(duì)土地的依附性很強(qiáng)。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股改變了傳統(tǒng)模式中農(nóng)戶和土地密不可分的關(guān)系，正是因?yàn)檫@種改變，農(nóng)戶有了“走出去”的主觀愿望，希望脫離土地，謀求更大的發(fā)展。入股后，農(nóng)地規(guī)?；a(chǎn)，大片土地物盡其用，盤活資源，有利于實(shí)現(xiàn)更加長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。對(duì)此，要完善立法，化解現(xiàn)有立法中出現(xiàn)的矛盾，對(duì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行準(zhǔn)確定義，使該項(xiàng)權(quán)利物權(quán)化，提高入股這種流轉(zhuǎn)方式的正當(dāng)性?！掇r(nóng)民專業(yè)合作社法》是與土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股最為密切的法律文件，要填補(bǔ)該文件中的空白，形成一套完整的入股操作流程規(guī)范，銜接不同的部門，在法條設(shè)計(jì)方面進(jìn)行積極探索，完善土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股的出資制度、利益分配方案以及土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股的退出制度。

3.2做好土地確權(quán)登記

土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的身份屬性極強(qiáng)，賦予了農(nóng)戶基本的生活保障，相關(guān)部門需要逐步完善土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的確權(quán)登記，重點(diǎn)推進(jìn)確權(quán)。《農(nóng)村土地承包法》規(guī)定，農(nóng)戶作為發(fā)包方，從集體獲得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)后，其權(quán)利依法受到保護(hù)。目前，相關(guān)的政策登記確權(quán)手段不完善，政府應(yīng)該加快推進(jìn)確權(quán)工作，將確權(quán)登記落實(shí)到各級(jí)登記機(jī)關(guān)。完善登記制度后，落實(shí)農(nóng)戶土地的社會(huì)保障功能，使農(nóng)戶能夠安心，逐漸規(guī)范市場(chǎng)。

3.3完善土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股的市場(chǎng)體制

土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股的本質(zhì)屬于流轉(zhuǎn)，在流轉(zhuǎn)市場(chǎng)的秩序構(gòu)建方面，需要搭建土地流轉(zhuǎn)服務(wù)體系。土地流轉(zhuǎn)服務(wù)體系需涵蓋到各個(gè)層級(jí)，把握好信息、指導(dǎo)、糾紛解決3個(gè)維度，讓流轉(zhuǎn)雙方都能體驗(yàn)到更加便捷的服務(wù)，基于自愿、平等的原則完成入股。同時(shí)，建設(shè)流轉(zhuǎn)服務(wù)體系要注意引導(dǎo)農(nóng)戶簽訂規(guī)范的入股合同。在尚未形成成熟的范本前，合同如何設(shè)計(jì)是值得探究的問(wèn)題。合同中要涵蓋雙方的權(quán)利義務(wù)、期滿之后的退出方式等內(nèi)容，明確的合同條款能避免出現(xiàn)不必要的糾紛。在構(gòu)建服務(wù)體系的過(guò)程中，需要重點(diǎn)考慮糾紛的解決方式，根據(jù)糾紛的實(shí)際情況，雙方進(jìn)行友好協(xié)商并解決矛盾。對(duì)于土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的價(jià)值，雙方在入股前應(yīng)考慮好價(jià)值問(wèn)題，但是價(jià)值在入股后會(huì)因?yàn)樨暙I(xiàn)比產(chǎn)生變化，為此應(yīng)盡快成立估價(jià)機(jī)構(gòu)，把土地的年收益作為定價(jià)基礎(chǔ)，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行定級(jí)定價(jià)，打破原有市場(chǎng)中沒(méi)有統(tǒng)一定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的局面。