導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)策略方案，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

由于房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷是面向房地產(chǎn)市場(chǎng)的一種商務(wù)和管理活動(dòng)，因此，必須充分認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)，以便為有效管理和組織市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)服務(wù)。作為整個(gè)市場(chǎng)體系的組成部分，房地產(chǎn)市場(chǎng)具有以下主要特點(diǎn)：

1.房地產(chǎn)市場(chǎng)是權(quán)益交易市場(chǎng)

由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的對(duì)象實(shí)際上是附著在每一宗房地產(chǎn)實(shí)物上的權(quán)益，交易的對(duì)象可以是房地產(chǎn)的所有權(quán)(包括占有權(quán)，使用權(quán)，收益權(quán)和處分權(quán))，也可以是部分所有權(quán)，不同權(quán)益的交易，形成市場(chǎng)上不同性質(zhì)的交易行為。

2.房地產(chǎn)市場(chǎng)是區(qū)域性市場(chǎng)

由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，房地產(chǎn)生產(chǎn)和消費(fèi)都只能在特定的地點(diǎn)進(jìn)行，從而使得房地產(chǎn)市場(chǎng)具有區(qū)域性的特征，這一特征要求房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷中的各項(xiàng)活動(dòng)內(nèi)容均需以房地產(chǎn)所在地市場(chǎng)為主例如市場(chǎng)調(diào)查，目標(biāo)市場(chǎng)，產(chǎn)品定位，銷售策略的確定等都應(yīng)結(jié)合房地產(chǎn)所在地市場(chǎng)進(jìn)行。

3.房地產(chǎn)市場(chǎng)是不完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)

房地產(chǎn)的異質(zhì)性使房地產(chǎn)市場(chǎng)中的商品具有差異性，如果考慮房地產(chǎn)的區(qū)位因素，則各項(xiàng)房地產(chǎn)商品各不相同，但不同房地產(chǎn)之間又不是不能替代的，所以，房地產(chǎn)市場(chǎng)是一種不完全競(jìng)爭(zhēng)特征明顯的市場(chǎng)。

二、西安房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷中存在的問(wèn)題

1.大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)不太注重品牌塑造

“大多數(shù)公司做產(chǎn)品，少數(shù)公司做企業(yè)，只有極少數(shù)公司做品牌”是這個(gè)行業(yè)的一個(gè)特點(diǎn)。品牌不僅僅是擁有較高的市場(chǎng)知名度，更是一種文化，創(chuàng)新與價(jià)值體系的有機(jī)構(gòu)成。西安市現(xiàn)在房地產(chǎn)的品牌化還只是初期階段，大多數(shù)的老百姓買房還沾不上品牌的邊，這不能不說(shuō)是一種無(wú)奈，企業(yè)要形成自己的品牌還需要走很長(zhǎng)的路。就像喝可樂(lè)人們就知道可口可樂(lè)，看美國(guó)電影大片沒(méi)有誰(shuí)不知道好萊塢電影一樣。

2.片面廣告宣傳銷售策略

以往一些房地產(chǎn)商開發(fā)新樓盤時(shí)通常只注重進(jìn)行單純的廣告宣傳，極力推銷其開發(fā)的樓盤。把推銷工作放在首位而輕視了其他營(yíng)銷工作，誤以為強(qiáng)行推銷和鋪天蓋地的廣告就是市場(chǎng)營(yíng)銷的關(guān)鍵。最后往往是企業(yè)花費(fèi)了大量的人力物力卻沒(méi)有收到預(yù)期的效果。

3.缺乏公平誠(chéng)信的營(yíng)銷原則

某些房地產(chǎn)企業(yè)缺失誠(chéng)信的營(yíng)銷行為，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境，難以取得消費(fèi)者的信任。例如：有的樓盤不能按期交lT，有的項(xiàng)目沒(méi)有實(shí)現(xiàn)開發(fā)商所宣傳的種種承諾。這種以不正當(dāng)手段損害消費(fèi)者利益來(lái)謀求企業(yè)盈利的行為，企業(yè)即使獲利也是暫時(shí)的。要知道，一個(gè)不滿意的消費(fèi)者有可能把他的抱怨告訴所有他周圍所有的朋友，從而企業(yè)損失的就是更多的消費(fèi)群體。

三、對(duì)策與建議

1.品牌化將是未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)

在商品房買賣中，筆者隨機(jī)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，大部分消費(fèi)者都愿意選擇大品牌房地產(chǎn)商，例如西安的紫薇、高新、融僑、綠地、和黃地產(chǎn)。去年汶川大地震后，人們開始反思，品牌好的地產(chǎn)商建造的房子更有保障。另外，國(guó)家金融政策收緊的房地產(chǎn)市場(chǎng)，選擇大品牌開發(fā)商顯然要比那些中小開發(fā)商品牌保險(xiǎn)。從消費(fèi)者方面看由于消費(fèi)者議價(jià)能力提高，致使以顧客為中心成為越來(lái)越多的企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略的出發(fā)點(diǎn)。由品牌的內(nèi)涵和價(jià)值可知，品牌是一個(gè)以消費(fèi)者為中心的概念，而在買方市場(chǎng)條件下市場(chǎng)行為的一個(gè)顯著特征，就是顧客往往根據(jù)品牌來(lái)區(qū)別和選擇同類商品和服務(wù)。因此，企業(yè)強(qiáng)調(diào)顧客的傾向，將驅(qū)使房地產(chǎn)企業(yè)從一般房地產(chǎn)產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)向品牌產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)，并使之成為房地產(chǎn)產(chǎn)品供給的發(fā)展趨勢(shì)。從供給方面看，我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)品嚴(yán)重短缺的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，特別是住房需求已經(jīng)向追求舒適轉(zhuǎn)變。在這種變革過(guò)程中，房地產(chǎn)品牌尤其是知名品牌作為一種重要的資源和力量，對(duì)促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展起著越來(lái)越大的推動(dòng)作用。從房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)方面看，在房地產(chǎn)發(fā)展初期，市場(chǎng)需求大于供給，所以房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)主要是開發(fā)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)，誰(shuí)擁有土地，誰(shuí)就能在競(jìng)爭(zhēng)中處于優(yōu)勢(shì)地位。隨著市場(chǎng)趨于飽和，房地產(chǎn)企業(yè)就開始找賣點(diǎn)，項(xiàng)目、產(chǎn)品、品質(zhì)、環(huán)境等方面的競(jìng)爭(zhēng)招數(shù)都一一用過(guò)，卻分不出勝負(fù)，市場(chǎng)仍然供大于求，房地產(chǎn)產(chǎn)品空置數(shù)量不斷上升。房地產(chǎn)企業(yè)要在競(jìng)爭(zhēng)中取得優(yōu)勢(shì)，立于不敗之地，就必須有一個(gè)超越以前的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)自然走上品牌競(jìng)爭(zhēng)之路。據(jù)了解，紫薇地產(chǎn)作為陜西地產(chǎn)界的領(lǐng)軍品牌，擁有西安單一品牌旗下數(shù)量最大的業(yè)主群體。而高新地產(chǎn)從高檔別墅、中檔別墅到中高檔社區(qū)，從高新商務(wù)到辦公的各種產(chǎn)品，擁有非常好的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和業(yè)態(tài)組合，不僅滿足人居生理需要，同時(shí)滿足人們心理需要。有關(guān)數(shù)據(jù)顯示：中海地產(chǎn)、中新地產(chǎn)、天地源股份、紫薇地產(chǎn)、西安金地、恒大地產(chǎn)、西安融僑等十家企業(yè)以過(guò)億元的銷售額榮登2008年西安地產(chǎn)銷售榜。這些地產(chǎn)品牌取得的驕人成績(jī)，足可見(jiàn)品牌儼然不僅成為推動(dòng)樓市的關(guān)鍵，而且同樣為消費(fèi)者購(gòu)房信心的提升奠定了良好的基礎(chǔ)。

2.以消費(fèi)者滿意為導(dǎo)向的市場(chǎng)營(yíng)銷戰(zhàn)略

廣告宣傳只是房地產(chǎn)行業(yè)需求評(píng)估、市場(chǎng)研究、產(chǎn)品開發(fā)、定價(jià)和分銷等一系列市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)的一個(gè)部分。而在現(xiàn)時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)高度發(fā)展的階段，單單廣告宣傳已顯得比較單薄。全國(guó)各大牌發(fā)展商都在營(yíng)銷事業(yè)的規(guī)劃和積累上逐步提高認(rèn)識(shí)，他們意識(shí)到，如果消費(fèi)者覺(jué)得所購(gòu)買的樓房的可感知效果超過(guò)其原先的期望值，就會(huì)形成高度的滿意，而高度的滿意可以創(chuàng)造出一種對(duì)房地產(chǎn)品牌的情緒的共鳴，從而使消費(fèi)者高度忠實(shí)于房地產(chǎn)公司的樓盤，實(shí)現(xiàn)消費(fèi)者系列化。西安的房地產(chǎn)市場(chǎng)正向著成熟化的方向發(fā)展，消費(fèi)者在購(gòu)房中更加注重各種因素的搭配以及住宅的舒適性、私密性、功能性、美觀性和經(jīng)濟(jì)性，也就是所謂消費(fèi)者的個(gè)性、品味和生活觀今已經(jīng)決定了房地產(chǎn)開發(fā)商不能再像以往停留在追求樓盤產(chǎn)品差異化或突出樓盤亮點(diǎn)的做法上面，而應(yīng)該深層次、多方位地挖掘消費(fèi)者需求，實(shí)現(xiàn)以消費(fèi)者滿意為導(dǎo)向的目標(biāo)。例如，西安融僑集團(tuán)近期推出的兩大樓盤就頗具特色：位于高薪CBD的融僑，馨苑倡導(dǎo)構(gòu)建“主動(dòng)式居住”項(xiàng)目，旨在讓居住者已全然主動(dòng)地境界享受真我人生，周邊環(huán)伺唐城墻遺址公園、木塔寨公園、永陽(yáng)公園三大天然綠肺；而位于曲江新區(qū)的融僑，觀邸則提出了“第五代人本科技大宅”的理念，并以新風(fēng)系統(tǒng)、保溫隔音系統(tǒng)、直飲水系統(tǒng)、智能溫控化安防系統(tǒng)等從細(xì)節(jié)之處落實(shí)對(duì)居住品質(zhì)的提升。

3.加強(qiáng)營(yíng)銷道德建設(shè)，遵循公平誠(chéng)信的基本道得建設(shè)

政府應(yīng)當(dāng)建立健全相應(yīng)的法律制度，營(yíng)造一個(gè)公平誠(chéng)信的宏觀市場(chǎng)環(huán)境。但在現(xiàn)階段，就每一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)而言，則應(yīng)從自身做起努力加強(qiáng)自身道德建設(shè)，確立遵循公平誠(chéng)信的基本道德范，營(yíng)造一個(gè)公平誠(chéng)信的微觀市場(chǎng)環(huán)境以滿足消費(fèi)者需要并且在保證消費(fèi)者利益的前提下通過(guò)正當(dāng)?shù)挠顒?dòng)獲取企業(yè)的正當(dāng)利潤(rùn)。西安目前已有8家知名開發(fā)企業(yè)簽署了《自律聯(lián)合公約》，主要針對(duì)目前在房產(chǎn)市場(chǎng)中個(gè)別企業(yè)缺少誠(chéng)信、虛假信息、違規(guī)銷售等群眾反映較為強(qiáng)烈的行為提出了具體要求，并做出誠(chéng)信承諾。要作好表率和模范帶頭作用，遵守國(guó)家土地拆遷法律法規(guī)，依法獲得土地使用權(quán)，不違規(guī)、違法囤積圈占土地，不炒賣地皮，真實(shí)可信的廣告，不捂盤惜售、不哄抬房?jī)r(jià)等各項(xiàng)內(nèi)容。

四、結(jié)束語(yǔ)

總之，當(dāng)前階段西安市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，總體上還處于初級(jí)階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展總的趨勢(shì)必將會(huì)逐步向上。未來(lái)的樓市競(jìng)爭(zhēng)中，贏得客戶的企業(yè)才能取得長(zhǎng)久的發(fā)展。營(yíng)銷策略必將是充分發(fā)掘客戶資源，以其客觀需求和主觀意愿為導(dǎo)向，客戶直接參與其中，整合了各種營(yíng)銷策略的全程營(yíng)銷。同時(shí)，企業(yè)通過(guò)提供全程的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，建立與客戶的長(zhǎng)久互惠關(guān)系，并最終取得銷售的成功。

篇2

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目；建安成本；控制

中圖分類號(hào)：F270 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

何為“房地產(chǎn)項(xiàng)目的建安成本”呢，簡(jiǎn)單的說(shuō)，就是房地產(chǎn)項(xiàng)目中的建筑安裝工程成本。房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)周期非常的長(zhǎng)，在這個(gè)過(guò)程中所花費(fèi)的建安成本高達(dá)建筑總成本的60%以上，如果不能有效的對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建安成本進(jìn)行控制，很容易導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)的下滑。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目中建安成本的基本組成

房地產(chǎn)項(xiàng)目的順利開展需要花費(fèi)巨額的資金，其中建安成本就是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中必不可少的支出。具體來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中的建安成本主要包括以下三個(gè)方面：基礎(chǔ)設(shè)施所需的費(fèi)用、建筑安裝工程所需的費(fèi)用以及配套設(shè)施所需的費(fèi)用。

建安成本中配套設(shè)施所需的費(fèi)用具體是指在房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)過(guò)程中，按照法律的規(guī)定，房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)和收益權(quán)不歸開發(fā)商所有，開發(fā)商既無(wú)法進(jìn)行有償轉(zhuǎn)讓，也無(wú)法轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施而支出的各種費(fèi)用。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目建安成本控制的趨勢(shì)

（一）房地產(chǎn)項(xiàng)目建安成本的控制趨勢(shì)的發(fā)展的定性分析

從當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展的總體趨勢(shì)看，宏觀因素對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建安成本的影響非常的顯著。尤其是隨著我國(guó)大陸地區(qū)用工政策的完善，總的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)良好。但是，土地價(jià)格和住宅銷售價(jià)格的居高不下，仍然會(huì)推動(dòng)房地產(chǎn)項(xiàng)目建安成本的上漲。

（二）目標(biāo)成本控制不當(dāng)

所謂目標(biāo)成本，是指根據(jù)杠桿管理的方法和理論制定的企業(yè)將要實(shí)現(xiàn)的成本控制目標(biāo)。房地產(chǎn)的企業(yè)項(xiàng)目目標(biāo)的成本控制模式就是在此基礎(chǔ)上形成的。在房地產(chǎn)項(xiàng)目還沒(méi)有真正開發(fā)前，制定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本目標(biāo)，進(jìn)而在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的過(guò)程中對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的目標(biāo)成本進(jìn)行動(dòng)態(tài)的控制，從而確保房地產(chǎn)項(xiàng)目成本目標(biāo)的落實(shí)。具體來(lái)說(shuō)就是在房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行立項(xiàng)抑或是設(shè)計(jì)的環(huán)節(jié)，通過(guò)對(duì)數(shù)據(jù)收集和分析等方法，確定即將開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的全部成本目標(biāo)，與此同時(shí)，將不同的成本目標(biāo)分配到不同的部門和負(fù)責(zé)人；在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的環(huán)節(jié)，按一定的時(shí)間對(duì)成本信息實(shí)行動(dòng)態(tài)的分析，并與目標(biāo)成本進(jìn)行比較，采取有效的措施將實(shí)際所需的成本控制在目標(biāo)成本的范圍內(nèi)，從而保證目標(biāo)成本大于或者等于實(shí)際成本。但是，在實(shí)際的運(yùn)行過(guò)程中，實(shí)際成本卻總是大于目標(biāo)成本，加大了房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本。

（三）不能有效的控制建設(shè)周期成本

我們都知道，房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)周期非常的長(zhǎng)，若不對(duì)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的成本進(jìn)行控制，會(huì)導(dǎo)致出現(xiàn)很多無(wú)效成本，像因設(shè)計(jì)效果把控不準(zhǔn)出現(xiàn)的無(wú)效成本、因招標(biāo)工作失誤出現(xiàn)的無(wú)效成本、因項(xiàng)目管理不善出現(xiàn)的無(wú)效成本以及因業(yè)主管理不當(dāng)出現(xiàn)的無(wú)效成本等。這些無(wú)效成本的形成，給房地產(chǎn)項(xiàng)目的正常開展帶來(lái)了極大的困難，同時(shí)也造成了大量的資源浪費(fèi)。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目建安成本的控制策略

（一）強(qiáng)化對(duì)目標(biāo)成本的監(jiān)督和控制

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的目標(biāo)成本控制貫穿于項(xiàng)目開發(fā)的全過(guò)程，是房地產(chǎn)企業(yè)降低成本的有效措施，因此，必須強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制。首先，需要把動(dòng)態(tài)成本和目標(biāo)成本進(jìn)行一下比較，從而確保房地產(chǎn)開放項(xiàng)目的總成本在目標(biāo)成本以內(nèi)。目標(biāo)成本確定之后，在成本的執(zhí)行過(guò)程中，由于合同的內(nèi)容可能會(huì)發(fā)生變更，因此，對(duì)發(fā)生的成本需要進(jìn)行拆分，形成開發(fā)項(xiàng)目的已發(fā)生成本。其次，需要把目標(biāo)成本和已經(jīng)發(fā)生的成本做比較，從而有效的掌握項(xiàng)目成本發(fā)生的基本情況。通過(guò)對(duì)合同以及非合同性成本的拆分和歸集運(yùn)作，從而獲得項(xiàng)目的已經(jīng)發(fā)生的成本，如果有存在異常的成本，就必須及時(shí)的進(jìn)行處理，從而準(zhǔn)確的掌握房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)成本情況。這項(xiàng)工作基本上都是由成本控制人員完成的，在成本發(fā)生異常情況時(shí)，成本控制人員會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目出現(xiàn)的情況，向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)，經(jīng)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)審批后，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本進(jìn)行調(diào)整，并找出項(xiàng)目成本發(fā)生異常的原因，從而為有效的對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本進(jìn)行監(jiān)督和控制提供依據(jù)。

（二）降低房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的無(wú)效成本

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中出現(xiàn)的無(wú)效成本，不僅延遲了房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程進(jìn)展期限，而且造成了大量的不必要的資源浪費(fèi)。因此，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的過(guò)程中，必須有效的降低房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的無(wú)效成本的發(fā)生。首先，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)處要強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中無(wú)效成本的研究和分析，如果出現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的無(wú)效成本高于無(wú)效成本的正常值，必須及時(shí)提出對(duì)成本進(jìn)行管理的具體措施，同時(shí)，要對(duì)成本管理單位的每一單內(nèi)容嚴(yán)格的進(jìn)行審查和計(jì)算，找出無(wú)效成本發(fā)生的原因。其次，對(duì)無(wú)效成本的控制可以分階段進(jìn)行，在不同的環(huán)節(jié)采取不同的措施，針對(duì)每一環(huán)節(jié)中的不同問(wèn)題提出與之相對(duì)的解決策略，同時(shí)，要加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)各個(gè)部門之間的溝通和交流，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)工作的順利開展，保證房地產(chǎn)企業(yè)各個(gè)部門協(xié)同工作，從而實(shí)現(xiàn)有效的對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的無(wú)效成本進(jìn)行控制的目的。

結(jié)語(yǔ)

綜上所述，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目中的建安成本進(jìn)行有效的控制，是降低房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中的運(yùn)營(yíng)成本的必然要求，也是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的必然要求。因此，必須在房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目中的建安成本的控制。

參考文獻(xiàn)

[1]嚴(yán)韶輝.房地產(chǎn)項(xiàng)目投資建設(shè)中的成本控制策略分析[J].中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)，2010（08）：53-54.

[2]陶李.房地產(chǎn)項(xiàng)目建安成本變動(dòng)趨勢(shì)及控制研究[D].西安建筑科技大學(xué)，2013.

篇3

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)工程；裝修階段；工程造價(jià)

1、前言

根據(jù)房地產(chǎn)工程裝修項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)工作和管理工作實(shí)際，我們可以得出影響房地產(chǎn)工程裝修階段造價(jià)質(zhì)量和水平的因素有很多，為了確保裝修項(xiàng)目的進(jìn)度，提高房地產(chǎn)工程整體的效益，就應(yīng)該將房地產(chǎn)工程裝修造價(jià)工作加以突出，從先期的圖紙審核入手，提升房地產(chǎn)工程裝修工作的經(jīng)濟(jì)性和合理性，做到對(duì)房地產(chǎn)工程裝修造價(jià)過(guò)程和工作的全面優(yōu)化，達(dá)到對(duì)房地產(chǎn)工程的工程造價(jià)進(jìn)行有效的控制，為建筑企業(yè)造價(jià)、管理、技術(shù)等一系列工作的整體性越遷提供可能。

2、工程造價(jià)工作在房地產(chǎn)工程裝修階段出現(xiàn)的典型性問(wèn)題

2.1對(duì)房地產(chǎn)工程裝修圖紙審核不嚴(yán)格。房地產(chǎn)工程裝修圖紙具有合同功能和法律效益，而現(xiàn)實(shí)的房地產(chǎn)工程裝修工作中沒(méi)有對(duì)房地產(chǎn)工程裝修圖紙進(jìn)行全面研究和系統(tǒng)審核，導(dǎo)致造價(jià)控制中出現(xiàn)缺失，例如：房地產(chǎn)工程裝修圖紙審核沒(méi)有對(duì)其他項(xiàng)目予以考慮，失去房地產(chǎn)工程裝修圖紙的系統(tǒng)性和全面性價(jià)值，甚至?xí)黾臃康禺a(chǎn)工程裝修過(guò)程的開支和成本，造成房地產(chǎn)工程裝修的浪費(fèi)和低效，影響房地產(chǎn)工程裝修圖紙規(guī)范性、指導(dǎo)性和強(qiáng)制性的功能與價(jià)值發(fā)揮。

2.2房地產(chǎn)工程裝修設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)性不強(qiáng)。房地產(chǎn)工程裝修設(shè)計(jì)需要經(jīng)濟(jì)上的可行性和施工上的合理性，往往經(jīng)濟(jì)上執(zhí)行困難的房地產(chǎn)工程裝修設(shè)計(jì)，在施工上卻存在合理性欠缺的問(wèn)題。當(dāng)前在房地產(chǎn)工程裝修設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)具有代表性的問(wèn)題是設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)性不強(qiáng)，難于體現(xiàn)房地產(chǎn)工程裝修設(shè)計(jì)的價(jià)值，不能使房地產(chǎn)工程裝修設(shè)計(jì)有穩(wěn)定表現(xiàn)和充分發(fā)揮的空間和平臺(tái)，過(guò)于不實(shí)和花哨的房地產(chǎn)工程裝修設(shè)計(jì)導(dǎo)致房地產(chǎn)工程裝修施工效率低下，成本和浪費(fèi)嚴(yán)重。

2.3房地產(chǎn)工程裝修施工方案修改頻繁。房地產(chǎn)工程裝修施工方案必須具有穩(wěn)定性和連續(xù)性，這樣才能為房地產(chǎn)工程裝修施工提供可以遵循的指導(dǎo)和方向。而當(dāng)前房地產(chǎn)工程裝修施工隊(duì)伍為了經(jīng)濟(jì)效益而出現(xiàn)擅自進(jìn)行房地產(chǎn)工程裝修施工方案篡改和修改，并且出現(xiàn)次數(shù)頻繁的問(wèn)題，這不但影響了房地產(chǎn)工程裝修施工方案的嚴(yán)肅性，更影響了房地產(chǎn)工程裝修施工方案強(qiáng)制和作用的發(fā)揮。

3、房地產(chǎn)工程裝修階段實(shí)施和強(qiáng)化工程造價(jià)控制的對(duì)策

進(jìn)行房地產(chǎn)工程造價(jià)管控要注意階段和時(shí)機(jī)，要將房地產(chǎn)工程裝修造價(jià)管理工作作為造價(jià)工作重要的組成，優(yōu)化房地產(chǎn)工程裝修造價(jià)的細(xì)節(jié)，實(shí)施嚴(yán)格的房地產(chǎn)工程裝修管理，發(fā)揮房地產(chǎn)工程裝修造價(jià)的功能，在限定房地產(chǎn)工程裝修造價(jià)規(guī)模的同時(shí)，確保房地產(chǎn)工程裝修質(zhì)量，提高房地產(chǎn)工程裝修項(xiàng)目的施工效率。

3.1嚴(yán)格審核房地產(chǎn)工程裝修圖紙。房地產(chǎn)工程裝修圖紙一經(jīng)制定就具有指導(dǎo)房地產(chǎn)工程裝修工作，規(guī)范房地產(chǎn)工程裝修雙方經(jīng)濟(jì)利益的強(qiáng)制作用。在房地產(chǎn)工程裝修造價(jià)工作中要尊重房地產(chǎn)工程裝修圖紙的法律效力和合同價(jià)值，積極而全面地對(duì)房地產(chǎn)工程裝修圖紙進(jìn)行研究、審驗(yàn)和考核，提升房地產(chǎn)工程裝修圖紙的規(guī)范性和強(qiáng)制力。要結(jié)合房地產(chǎn)工程裝修實(shí)際，展開對(duì)房地產(chǎn)工程裝修圖紙的造價(jià)和施工的審核，提高房地產(chǎn)工程裝修圖紙適應(yīng)房地產(chǎn)工程裝修施工的能力。同時(shí)要提升房地產(chǎn)工程裝修圖紙與房地產(chǎn)工程其他文件和圖紙的同一性，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)工程裝修工作外部因素和系統(tǒng)的全面認(rèn)知和有力控制為實(shí)施嚴(yán)格的房地產(chǎn)工程裝修造價(jià)提供前提，進(jìn)而確保房地產(chǎn)工程裝修的進(jìn)程和質(zhì)量。

3.2提高房地產(chǎn)工程裝修設(shè)計(jì)的合理性和經(jīng)濟(jì)性。進(jìn)行房地產(chǎn)工程裝修設(shè)計(jì)工作要結(jié)合立項(xiàng)要求和工程實(shí)際，要建立起房地產(chǎn)工程裝修設(shè)計(jì)的質(zhì)量體系和造價(jià)體系，提高房地產(chǎn)工程裝修項(xiàng)目行為上的可執(zhí)行性，提升房地產(chǎn)工程裝修項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)上的可能性，將房地產(chǎn)工程裝修設(shè)計(jì)轉(zhuǎn)化為科學(xué)控制房地產(chǎn)工程裝修造價(jià)的基礎(chǔ)之一。要根據(jù)房地產(chǎn)工程裝修具體情況不斷進(jìn)行裝修設(shè)計(jì)的優(yōu)化，在有效提升房地產(chǎn)工程裝修質(zhì)量的同時(shí)，控制房地產(chǎn)工程裝修的支出，提高房地產(chǎn)工程裝修設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)性。此外，要探尋房地產(chǎn)工程裝修設(shè)計(jì)合理性的保障機(jī)制，要對(duì)不同的房地產(chǎn)工程裝修設(shè)計(jì)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)、管理、應(yīng)用環(huán)節(jié)上的平衡，進(jìn)而形成對(duì)房地產(chǎn)工程裝修不同目標(biāo)的針對(duì)性控制，在多樣化、多層次房地產(chǎn)工程設(shè)計(jì)方案的基礎(chǔ)上，進(jìn)行房地產(chǎn)工程裝修設(shè)計(jì)的優(yōu)化，做到對(duì)設(shè)計(jì)效率、層次、水平的保障，提升房地產(chǎn)工程設(shè)計(jì)的合理性和效率性。

3.3控制對(duì)房地產(chǎn)工程裝修施工方案的修改。房地產(chǎn)工程裝修方案的修改，會(huì)影響到房地產(chǎn)工程的投資，進(jìn)一步造成房地產(chǎn)工程的成本增加。一般房地產(chǎn)工程裝修方案的修改主要包括以下兩個(gè)方面，第一，房地產(chǎn)工程裝修方案的修改必須要通過(guò)監(jiān)理工程師的嚴(yán)格審核，同時(shí)還要建筑施工相關(guān)人員的簽字認(rèn)證，才能夠在房地產(chǎn)工程裝修過(guò)程之中進(jìn)行裝修方案的修改處理，并且修改工作是由設(shè)計(jì)單位來(lái)完成。第二，在房地產(chǎn)工程裝修階段，施工單位的管理人員要經(jīng)常與設(shè)計(jì)單位和施工單位進(jìn)行及時(shí)、有效的溝通，使得房地產(chǎn)工程裝修人員能夠了解設(shè)計(jì)的意圖，積極主動(dòng)地提出合理的裝修方案修改，真正做好房地產(chǎn)工程裝修階段的造價(jià)控制。

4、結(jié)語(yǔ)

進(jìn)行房地產(chǎn)工程的造價(jià)工作要有階段性、重點(diǎn)控制的策略，要以房地產(chǎn)工程的土建、裝修等階段性分項(xiàng)工程作為分解基礎(chǔ)，確立各時(shí)期、各階段房地產(chǎn)工程造價(jià)工作和造價(jià)控制的要點(diǎn)，進(jìn)而有針對(duì)性地展開房地產(chǎn)工程造價(jià)工作體系的建設(shè)，這才是房地產(chǎn)工程建設(shè)的有效策略。新時(shí)期，要以建筑裝修工程作為造價(jià)控制的新研究熱點(diǎn)，把握建筑裝修造價(jià)管理的范圍，突出建筑裝修造價(jià)工作的價(jià)值，通過(guò)建筑裝修造價(jià)的管理和強(qiáng)化，為房地產(chǎn)工程總體造價(jià)工作的持續(xù)提升做出突破和努力。

參考文獻(xiàn)

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篇4

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；開發(fā)過(guò)程；管理內(nèi)容；優(yōu)化策略

房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中的管理內(nèi)容較多，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工程管理必須涉及到規(guī)劃、設(shè)計(jì)、開發(fā)、施工等多方面的管理。并對(duì)這些管理內(nèi)容采取相應(yīng)的優(yōu)化措施，才能將工程管理水平提升到一個(gè)新的臺(tái)階，從而提高自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力?；诖?，筆者結(jié)合自身工作實(shí)踐，做出以下幾點(diǎn)分析與見(jiàn)解。

一、淺談房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中的管理內(nèi)容

開發(fā)房地產(chǎn)的目的主要是為了盈利，而加強(qiáng)開發(fā)房地產(chǎn)過(guò)程中的管理則是實(shí)現(xiàn)企業(yè)利益最大化的重要途徑，因而在房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中加強(qiáng)管理就顯得尤為重要。基于此，筆者就房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中的管理內(nèi)容進(jìn)行分析。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中的規(guī)劃管理

在房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中，規(guī)劃管理是主要是管理內(nèi)容和不可或缺的管理內(nèi)容之一。這就需要在房地產(chǎn)開發(fā)施工之前，就整個(gè)工程項(xiàng)目進(jìn)行一個(gè)整體而又詳細(xì)的規(guī)劃和設(shè)計(jì)，結(jié)合工程需要，結(jié)合本項(xiàng)目的特點(diǎn)，選取行之有效的施工方案和策略，以保證整個(gè)工程項(xiàng)目的施工順利有序的開展。如果在房地產(chǎn)開發(fā)施工之前缺乏相應(yīng)的規(guī)劃管理，把可能出現(xiàn)的問(wèn)題和困難考慮在前面，不僅會(huì)使得工程進(jìn)度被延誤，還會(huì)浪費(fèi)大量的人力物力和財(cái)力，從而增加房地產(chǎn)開發(fā)成本，降低企業(yè)效益；另則為保證既定效益，只能提高出售價(jià)格，給廣大消費(fèi)者帶來(lái)購(gòu)房的經(jīng)濟(jì)壓力而流失大量的準(zhǔn)顧客，同樣損失企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。因而必須在房地產(chǎn)開發(fā)管理中加強(qiáng)規(guī)劃管理。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中的設(shè)計(jì)管理

在房地產(chǎn)施工過(guò)程中，設(shè)計(jì)管理具有決定性和關(guān)鍵性的作用，直接影響項(xiàng)目的開發(fā)成本。為確保建筑工程項(xiàng)目施工順利有序的進(jìn)行，作為設(shè)計(jì)人員就必須在建筑工程項(xiàng)目方案和擴(kuò)初階段，依據(jù)項(xiàng)目性質(zhì)、功能需求、項(xiàng)目定位、檔次等等因素，對(duì)整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行整體設(shè)計(jì)。在設(shè)計(jì)過(guò)程中，還應(yīng)充分考慮客戶的需求，根據(jù)項(xiàng)目所在地段，進(jìn)行市場(chǎng)充分調(diào)研，摸清潛在客戶如對(duì)戶型大小，總價(jià)等需求，以盡可能的滿足客戶需求和刺激客戶消費(fèi)為目的，進(jìn)行針對(duì)性和個(gè)性化的設(shè)計(jì)，才能確保企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的最大化。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中的開發(fā)管理

開發(fā)管理同樣是確保房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目順利有序進(jìn)行重要管理措施。作為房地產(chǎn)開發(fā)商，應(yīng)結(jié)合工程項(xiàng)目所在地的實(shí)際情況及施工現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)際，制定行之有效的開發(fā)方案，如施工單位的選擇，工程款支付方式、何時(shí)開始施工、何時(shí)達(dá)到銷售條件等等。并在開發(fā)方案制定過(guò)程中根據(jù)市場(chǎng)需求情況，合理確定房屋銷售價(jià)格，以便于業(yè)主結(jié)合自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力與實(shí)際需求確定購(gòu)買意向，并加強(qiáng)與潛在客戶的溝通確定出最佳的開發(fā)方案，從而最大程度的確保開發(fā)方案的科學(xué)合理性。

（四）房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中的施工管理

在房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中，施工管理尤為重要，其不僅同一般的建筑工程項(xiàng)目有一定的差別，而且所涉及施工技術(shù)和專業(yè)知識(shí)及其復(fù)雜，因而在工程施工管理中也存在較大的難度。這就需要開發(fā)商嚴(yán)格要求管理人員加強(qiáng)開發(fā)工程項(xiàng)目的管理，特別對(duì)質(zhì)量和進(jìn)度這對(duì)矛盾體加強(qiáng)過(guò)程管理，使其能成矛盾的統(tǒng)一體，以及各施工單位之間、工種之間、施工工作面的組織和相互協(xié)調(diào)。在國(guó)家法律法規(guī)的許可下，在堅(jiān)持公開公正的原則下，采用現(xiàn)代建筑施工技術(shù)和材料，確保工程質(zhì)量達(dá)標(biāo)的同時(shí)保證工程項(xiàng)目的進(jìn)度和安全，從而為取得整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的成功奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，也是為企業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化的重要內(nèi)容。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)管理過(guò)程中面臨的問(wèn)題

在房地產(chǎn)開發(fā)管理過(guò)程中經(jīng)常會(huì)面臨很多問(wèn)題，但主要問(wèn)題主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：房地產(chǎn)開發(fā)管理過(guò)程中面臨的成本、質(zhì)量、進(jìn)度、安全等方面的問(wèn)題。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)管理過(guò)程中面臨的成本問(wèn)題

任何企業(yè)存在都是在合法的情況下獲得正當(dāng)利益的前提下，因而對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商更是如此。在房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中，其一，在保證相同品質(zhì)的前提下，加強(qiáng)管理，加強(qiáng)材料招投標(biāo)控制，合理選用性價(jià)比高的材料，能減少投入，達(dá)到降低成本目的；其二，主要是通過(guò)銷售房屋提高企業(yè)的資金投資回饋力度，減少開發(fā)過(guò)程的資金成本。開發(fā)商必須抓住時(shí)機(jī)，合理定價(jià)，這就需要開發(fā)商準(zhǔn)確測(cè)算房屋的建安成本、財(cái)務(wù)成本、銷售成本等等，綜合測(cè)定合理的房屋銷售成本，并結(jié)合市場(chǎng)需求，確定合理市場(chǎng)定價(jià)。成本投入多少直接影響產(chǎn)品的質(zhì)量和銷售資金回籠。成本過(guò)高會(huì)給廣大購(gòu)房者帶來(lái)經(jīng)濟(jì)壓力而減少房屋銷售數(shù)量，這樣開發(fā)商的資金就難以回籠，成本過(guò)低房屋質(zhì)量就無(wú)法保障，因而成本問(wèn)題是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過(guò)程中必須科學(xué)妥善處理的問(wèn)題，在回籠資金的同時(shí)取得一定的經(jīng)濟(jì)效益。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)管理過(guò)程中面臨的質(zhì)量問(wèn)題

房屋質(zhì)量如果無(wú)法保障，那么開發(fā)商的就會(huì)失去在房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)的命脈，因而質(zhì)量問(wèn)題是開發(fā)商必須處理好的問(wèn)題，只有合格的質(zhì)量才能確保房屋正常的銷售，從而提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益。質(zhì)量就是生命，作為開開發(fā)商必須在施工過(guò)程中加強(qiáng)各方的溝通和協(xié)調(diào)，著力提高工程質(zhì)量。俗話說(shuō)：“千杯萬(wàn)杯不如老百姓的口碑”。只有著力做好產(chǎn)品質(zhì)量，企業(yè)才能立足于市場(chǎng)。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)管理過(guò)程中面臨的進(jìn)度問(wèn)題

進(jìn)度問(wèn)題始終貫穿于整個(gè)工程項(xiàng)目開發(fā)之中的問(wèn)題，因而必須在工程開工之前就必須制定嚴(yán)格的進(jìn)度計(jì)劃，并在施工過(guò)程中嚴(yán)格執(zhí)行，對(duì)于出現(xiàn)的進(jìn)度變更應(yīng)盡可能的分析進(jìn)度問(wèn)題，及時(shí)糾偏，采取有效的措施，確保工程如期完工，否則不僅會(huì)增加企業(yè)的運(yùn)行成本，還會(huì)影響企業(yè)的社會(huì)效益。

（四）房地產(chǎn)開發(fā)管理過(guò)程中面臨的安全問(wèn)題

安全無(wú)小事，房地產(chǎn)開發(fā)本來(lái)就具有較高的危險(xiǎn)性，企業(yè)要想獲得利益的最大化必須加強(qiáng)安全管理，注重安全問(wèn)題的分析，盡可能的找出影響工程安全的隱患，并制定相應(yīng)的預(yù)警和應(yīng)急措施，加強(qiáng)施工人員的安全教育與培訓(xùn)，加大安全管理和投入，始終確保工程項(xiàng)目安全高效的運(yùn)行是目前遇到的最大問(wèn)題。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)管理的優(yōu)化策略

企業(yè)要發(fā)展，離不開企業(yè)的有效管理，為確保管理的有效性，實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的最大化，就必須結(jié)合管理內(nèi)容及面臨的管理問(wèn)題，采取相應(yīng)的優(yōu)化措施，才能更好的實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的最大化。基于此，筆者結(jié)合自身實(shí)踐，提出以下幾點(diǎn)關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)管理的優(yōu)化策略。

第一，工程的成本控制對(duì)工程整體來(lái)說(shuō)都是非常重要的，而工程成本控制的關(guān)鍵就在前期方案階段或者說(shuō)是設(shè)計(jì)階段，選擇一個(gè)優(yōu)秀的勘探和設(shè)計(jì)單位是非常必要的。工程的勘探和設(shè)計(jì)是決定工程成本的兩大主要環(huán)節(jié)。在房地產(chǎn)開發(fā)中，能夠準(zhǔn)確對(duì)土質(zhì)情況進(jìn)行定位以及提供合理的設(shè)計(jì)依據(jù)，就會(huì)將大大的降低工程的造價(jià)成本。地底下的物質(zhì)是人肉眼看不見(jiàn)的，情況相當(dāng)復(fù)雜，設(shè)計(jì)時(shí)為確保安全性往往會(huì)放很大的安全系數(shù)，增加投入。如能夠準(zhǔn)確分析土質(zhì)情況和土質(zhì)受力，必將大大減小設(shè)計(jì)安全系數(shù)，節(jié)約成本?？梢?jiàn)，選擇一家技術(shù)實(shí)力強(qiáng)和負(fù)責(zé)任的勘探單位多么重要。另外，在設(shè)計(jì)階段結(jié)構(gòu)模型搭建的合理性和優(yōu)化設(shè)計(jì)，在很大程度上節(jié)約成本。設(shè)計(jì)階段方案的確定，基本上可以說(shuō)項(xiàng)目投資成本的約百分之七十已經(jīng)確定。

第二，監(jiān)理工作是提高工程質(zhì)量的一個(gè)重要保證，所以，在選擇監(jiān)理公司方面也要慎重，要選擇高效負(fù)責(zé)任的監(jiān)理公司，并要求在不同階段施工配備不同專業(yè)監(jiān)理工程師，有針對(duì)性的對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)理。監(jiān)理的負(fù)責(zé)任程度直接影響了房地產(chǎn)公司的對(duì)外形象以及工程的管理成本，通過(guò)監(jiān)理工作所反映出來(lái)的問(wèn)題就可以間接的判斷工程的整體質(zhì)量以及公司的信譽(yù)。所以，在監(jiān)理公司的選擇上也是要格外注意的。

第三，隨著房地產(chǎn)的發(fā)展，人們的工程質(zhì)量意思也不斷增強(qiáng)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的要求越來(lái)越高，特別是其開發(fā)工程的質(zhì)量，市場(chǎng)信譽(yù)度和口碑，以及與客戶溝通時(shí)的服務(wù)態(tài)度。所以一個(gè)信譽(yù)好的施工企業(yè)、素質(zhì)高的項(xiàng)目經(jīng)理和有責(zé)任性的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)對(duì)一個(gè)房地產(chǎn)施工來(lái)說(shuō)是非常重要的，直接關(guān)系著工程的進(jìn)度以及工程質(zhì)量。

第四，工程管理的主要內(nèi)容有很多，其中還包括與工程相關(guān)的資料、各個(gè)部門之間的關(guān)系協(xié)調(diào)、銷售分區(qū)圖的確認(rèn)和統(tǒng)一等等。由于其涉及到的內(nèi)容相對(duì)來(lái)說(shuō)比較復(fù)雜，沒(méi)有一個(gè)合理高效的管理模式，工程的施工就得不到順利進(jìn)行，從而影響整個(gè)工程的開發(fā)周期。

四、結(jié)語(yǔ)

總之，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)結(jié)合開發(fā)管理內(nèi)容和面臨的管理問(wèn)題，選擇優(yōu)秀的勘探和設(shè)計(jì)單位和高效負(fù)責(zé)任的監(jiān)理公司以及信譽(yù)好的施工企業(yè)和素質(zhì)高的項(xiàng)目經(jīng)理，并加強(qiáng)工程項(xiàng)目的開發(fā)管理，才能更好的提高開發(fā)管理水平，實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的最大化，助推我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]孫光新.試述房地產(chǎn)企業(yè)多項(xiàng)目管理內(nèi)容及方法[J].民營(yíng)科技，2009，（12）

[2]張艷球，肖躍軍.論建筑企業(yè)的多項(xiàng)目管理模式[J].山西建筑，2009，（08）.

篇5

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資 決策要素 時(shí)機(jī) 物業(yè)類型 規(guī)模

近年來(lái)，房地產(chǎn)已經(jīng)成為中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)在國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有舉足輕重的作用。由于中國(guó)房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的復(fù)雜性和特殊性，房地產(chǎn)投資決策難度增加，投資主體面臨如房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)未來(lái)的投資前景看不清狀況、消費(fèi)者對(duì)住宅價(jià)格判斷模糊、銀行對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)憂等諸多困惑。因此，分析影響房地產(chǎn)投資決策的要素顯得尤為重要。

一、房地產(chǎn)投資決策概述

房地產(chǎn)投資決策是指在房地產(chǎn)開發(fā)投資活動(dòng)中，房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)擬建房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的必要性和可行性進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證，對(duì)不同的房地產(chǎn)投資方案進(jìn)行比較選擇，并做出判斷和決定的過(guò)程。[1]由于房地產(chǎn)本身具有的物理和經(jīng)濟(jì)特征，房地產(chǎn)投資也表現(xiàn)出區(qū)別于其他項(xiàng)目投資的固有特性。首先，房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，項(xiàng)目投資數(shù)額巨大，對(duì)金融倚賴性高。另外，房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題較突出，投資者一般不愿將資金投入到那些難以更換用途的物業(yè)，如特種廠房、碼頭等，而商場(chǎng)、寫字樓、公寓等，常被各種公司租用，更換使用性質(zhì)方便，更能吸引投資者注意；其次由于房地產(chǎn)可作為抵押擔(dān)保，并且一般能夠安全地按期收回貸款，所以易取得金融機(jī)構(gòu)的支持。由于房地產(chǎn)業(yè)在社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中的重要性，各國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資都十分關(guān)注，常常將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)調(diào)控作為調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要方面，房地產(chǎn)投資額也因而受到政府政策的影響；最后，房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性及回收期長(zhǎng)等特點(diǎn)，使得房地產(chǎn)投資長(zhǎng)期受未來(lái)宏觀經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、政治、法律法規(guī)，以及自然、環(huán)境等多方面因素變化所產(chǎn)生的不利影響，風(fēng)險(xiǎn)因素多，風(fēng)險(xiǎn)水平相對(duì)較高。因此，正確合理的房地產(chǎn)投資決策對(duì)投資開發(fā)商意義重大。

房地產(chǎn)開發(fā)投資決策的成功不僅取決于決策者個(gè)人的素質(zhì)、知識(shí)和能力，并與認(rèn)識(shí)和掌握決策的理論知識(shí)、基本內(nèi)容和類型、應(yīng)用科學(xué)決策的理論方法有著密切關(guān)系。房地產(chǎn)投資決策可按以下四個(gè)步驟進(jìn)行：第一，提出房地產(chǎn)投資決策的目標(biāo)―要求解決什么問(wèn)題；第二，制定房地產(chǎn)投資的行動(dòng)方案―有幾種可能方案；第三，對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目做經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)、社會(huì)評(píng)價(jià)和環(huán)境評(píng)價(jià)，進(jìn)行投資方案的比較，最后確定出最佳的房地產(chǎn)投資方案；第四，采取合理的步驟，按照科學(xué)的方法執(zhí)行和檢驗(yàn)最佳的房地產(chǎn)投資方案。①投資策略是實(shí)現(xiàn)正確投資決策的先決條件，按照投資策略進(jìn)行項(xiàng)目決策是科學(xué)決策的基本要求。

影響房地產(chǎn)投資決策的因素多而復(fù)雜，對(duì)其中重要的因素系統(tǒng)分析很有必要，這對(duì)投資主體的科學(xué)合理決策及獲得巨大收益具有深遠(yuǎn)意義。現(xiàn)歸納出影響房地產(chǎn)投資決策的最重要的五個(gè)因素進(jìn)行具體分析。

二、房地產(chǎn)投資決策要素分析

（一）時(shí)機(jī)的決策分析

投資時(shí)機(jī)總是存在于投資主體的外部環(huán)境中，與投資主體、投資目標(biāo)和投資形式的特定性緊密關(guān)聯(lián)，也與特定的投資類型相聯(lián)系。房地產(chǎn)投資時(shí)機(jī)分析的基本模式一般有以下四種：

環(huán)境因素分析模式：房地產(chǎn)投資時(shí)機(jī)是房地產(chǎn)環(huán)境中的一些宏觀因素和微觀因素在特定時(shí)期、以一定方式結(jié)合在一起形成的，其中的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和政策因素的變化構(gòu)成了投資時(shí)機(jī)的實(shí)質(zhì)內(nèi)涵。在具體分析商業(yè)房產(chǎn)投資時(shí)機(jī)時(shí)，可針對(duì)特定的商業(yè)房產(chǎn)羅列出可能蘊(yùn)涵收益的各種因素的可能變化，也可把各種因素劃分成宏觀和微觀因素、直接和間接因素來(lái)進(jìn)行綜合分析。

壽命周期分析模式：房地產(chǎn)投資時(shí)機(jī)與房地產(chǎn)壽命周期息息相關(guān)，在房地產(chǎn)壽命周期的不同階段，對(duì)不同的物業(yè)和不同的主體蘊(yùn)涵著不同的收益機(jī)會(huì)。在商業(yè)房產(chǎn)開發(fā)投資經(jīng)營(yíng)的全過(guò)程中，會(huì)經(jīng)歷商業(yè)用地選擇、商業(yè)房產(chǎn)建設(shè)、商業(yè)房產(chǎn)租售、商業(yè)房產(chǎn)管理及商業(yè)房產(chǎn)退化等階段，商業(yè)房產(chǎn)投資者可根據(jù)自己的投資目標(biāo)和實(shí)力來(lái)選擇不同階段的投資機(jī)會(huì)。

開發(fā)價(jià)值分析模式：房地產(chǎn)類型的多樣性及投資者實(shí)力和開發(fā)能力的差異決定找尋特定主體的適宜開發(fā)類型與開發(fā)項(xiàng)目是房地產(chǎn)投資獲利的關(guān)鍵。商業(yè)房產(chǎn)的價(jià)值包含了相當(dāng)部分的無(wú)法量化的服務(wù)價(jià)值與無(wú)形收益，對(duì)這些價(jià)值進(jìn)行正確判別會(huì)為特定的投資者帶來(lái)獲利的機(jī)會(huì)。

產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析模式：產(chǎn)業(yè)發(fā)展與變化規(guī)律是一般性把握商業(yè)房產(chǎn)投資時(shí)機(jī)的基本點(diǎn)。把握不同產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)換發(fā)展的有利時(shí)機(jī)來(lái)進(jìn)行相關(guān)物業(yè)開發(fā)，將會(huì)有巨大的收益回報(bào)。不同類型商業(yè)房產(chǎn)的需求常隨不同商業(yè)部門的興衰而定，城市產(chǎn)業(yè)演進(jìn)可能在不同時(shí)期帶來(lái)不同商業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的繁榮，把握產(chǎn)業(yè)演進(jìn)變化的規(guī)律性，有助于正確選擇投資時(shí)機(jī)。

（二）區(qū)位的決策分析

房地產(chǎn)地段的選擇對(duì)房地產(chǎn)投資的成敗有著至關(guān)重要的作用。房地產(chǎn)具有增長(zhǎng)性很大程度上取決于區(qū)位土地的增值，區(qū)位理論是投資地段選擇的理論基礎(chǔ)，而在具體的決策分析中可采用以下一些方法：

因素分析法。具體分析影響房地產(chǎn)區(qū)位價(jià)值的各種自然因素、經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素和行政因素，在對(duì)不同地段的因素比較中把握優(yōu)勢(shì)地段的形成、發(fā)展和變化規(guī)律。明確能提升特定地域商業(yè)房產(chǎn)價(jià)值的各種宏觀因素和微觀因素，通過(guò)預(yù)測(cè)這些因素的改變把握優(yōu)勢(shì)地段的形成與轉(zhuǎn)變。

假設(shè)開發(fā)法。運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法的原理，通過(guò)對(duì)擬選地塊的不同用途的收益與成本進(jìn)行估算，在不同物業(yè)估價(jià)值中選擇能為企業(yè)帶來(lái)最大投資價(jià)值的地塊。正確預(yù)測(cè)特定地段的最佳利用方向，在綜合分析投資企業(yè)的內(nèi)外環(huán)境的基礎(chǔ)上，把握那些能為投資者帶來(lái)最大收益的地段

竟價(jià)地租曲線法。以商業(yè)用地的竟價(jià)地租曲線為基礎(chǔ)，在正確判別自身實(shí)力的情況下，確定對(duì)開發(fā)主體來(lái)說(shuō)最為有利的商業(yè)房產(chǎn)投資地段。對(duì)商業(yè)用地收益的正確判別依賴于投資者對(duì)城市經(jīng)濟(jì)活動(dòng)規(guī)律性和城市土地價(jià)值演進(jìn)規(guī)律的正確把握。

威爾遜購(gòu)物模式法。在商業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)高度發(fā)達(dá)的城市，可借助于威爾遜購(gòu)物模式來(lái)進(jìn)行商業(yè)優(yōu)勢(shì)地段的選擇。在特定商業(yè)房產(chǎn)和競(jìng)爭(zhēng)性房產(chǎn)相互爭(zhēng)奪消費(fèi)者的過(guò)程中，消費(fèi)群體的大小在很大程度上決定了商業(yè)房產(chǎn)的理想規(guī)模大小，從而也就為特定商業(yè)房產(chǎn)的區(qū)位選擇[2]確定了標(biāo)準(zhǔn)。

（三）開發(fā)內(nèi)容的決策分析

在選擇房地產(chǎn)作為投資對(duì)象之前，投資方向的正確把握要求確定最適宜的投資類型。按物業(yè)類型把房地產(chǎn)分為商業(yè)房地產(chǎn)、工業(yè)用房和住宅房地產(chǎn)。不同用途的房地產(chǎn)投資的投資成本、投資風(fēng)險(xiǎn)和利潤(rùn)獲取都是不同的。在房地產(chǎn)的不同物業(yè)類型中進(jìn)行選擇需把握以下要點(diǎn)：選擇一塊土地，是作商業(yè)用途還是工業(yè)用途，此時(shí)可借助于土地竟價(jià)模型來(lái)進(jìn)行。即城市不同區(qū)位上，把一特定地塊用于商業(yè)房產(chǎn)開發(fā)還是工業(yè)房產(chǎn)開發(fā)，凈收益是不同的。商業(yè)凈收益大于工業(yè)凈收益，表示是進(jìn)行商業(yè)房產(chǎn)開發(fā)的較理想地段。只有在商業(yè)利用價(jià)值超過(guò)同一區(qū)位的工業(yè)利用價(jià)值之時(shí)，選擇此地作商業(yè)房產(chǎn)開發(fā)才是合理的。當(dāng)然，如果在商業(yè)店鋪、寫字樓或旅館酒店的物業(yè)類型中進(jìn)行選擇，同樣的方法也是適用的。若已選定了一宗特定地塊，還可運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法的原理來(lái)對(duì)其不同的用途進(jìn)行選擇，這種方法的基本公式為：

工業(yè)宗地價(jià)=預(yù)期工業(yè)房產(chǎn)售價(jià)-預(yù)期開發(fā)費(fèi)用-正常開發(fā)利潤(rùn)

商業(yè)宗地價(jià)=預(yù)期商業(yè)房產(chǎn)售價(jià)-預(yù)期開發(fā)費(fèi)用-正常開發(fā)利潤(rùn)

若商業(yè)宗地價(jià)大于工業(yè)宗地價(jià)，則可認(rèn)為選擇該地塊是合理的。

（四）規(guī)模的決策分析

商業(yè)房產(chǎn)的最佳規(guī)模應(yīng)綜合考慮企業(yè)、地域與產(chǎn)品特性等多方面因素。企業(yè)在進(jìn)行商業(yè)房地產(chǎn)投資時(shí)，不僅要考慮物業(yè)因素，還要考慮企業(yè)資本狀況、市場(chǎng)地位、經(jīng)營(yíng)能力等多方面綜合因素，努力尋求企業(yè)資源的合理配置。如對(duì)于那些有主導(dǎo)產(chǎn)品生產(chǎn)的企業(yè)，其物業(yè)投資的最優(yōu)規(guī)模要結(jié)合產(chǎn)品價(jià)值與物業(yè)價(jià)值來(lái)考慮。而對(duì)于完全面向市場(chǎng)的商業(yè)房產(chǎn)，不論是寫字樓還是商業(yè)店鋪，其開發(fā)投資規(guī)模還要考量該類型物業(yè)的市場(chǎng)存量。在具體實(shí)施時(shí)可考慮使用：剩余面積=可供面積-成交面積這個(gè)公式粗略估算出當(dāng)前市場(chǎng)的供求狀況，并對(duì)主要的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手（或潛在對(duì)手）的實(shí)力進(jìn)行嚴(yán)密分析，在此基礎(chǔ)上，才能最終確定商業(yè)房產(chǎn)的最優(yōu)規(guī)模。

鑒于現(xiàn)行我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的特殊狀況，房地產(chǎn)投資者愈發(fā)難以確定投資規(guī)模。房地產(chǎn)市場(chǎng)供求失衡的矛盾很普遍，因此，房地產(chǎn)投資者應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)信息和狀況嚴(yán)格控制開發(fā)規(guī)模，以保證市場(chǎng)的供求平衡。一方面，開發(fā)商在具體的房產(chǎn)投資規(guī)模決策時(shí)，從房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用出發(fā)，運(yùn)用盈虧平衡分析方法，即使投資項(xiàng)目的收入和支出達(dá)到平衡時(shí)的最低生產(chǎn)水平和銷售水平，確保投資項(xiàng)目產(chǎn)生最優(yōu)的經(jīng)濟(jì)效益；另一方面，房地產(chǎn)投資商應(yīng)以市場(chǎng)為導(dǎo)向，正確預(yù)測(cè)出市場(chǎng)需求量。必要時(shí)，運(yùn)用經(jīng)濟(jì)控制方法論，建立房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模優(yōu)化數(shù)學(xué)模型，以便為房產(chǎn)開發(fā)商和政府管理部門制定決策提供理論參考。[3]

（五）質(zhì)量的控制決策

商業(yè)房產(chǎn)的投資質(zhì)量包括其本身質(zhì)量和管理服務(wù)質(zhì)量?jī)煞矫?。從投資者的角度來(lái)看，房地產(chǎn)投資質(zhì)量的基本內(nèi)涵就是商業(yè)房產(chǎn)租約對(duì)雙方權(quán)利義務(wù)的規(guī)定，主要包括：租賃期限、租金修訂期、租約修訂條件和對(duì)租戶責(zé)任的說(shuō)明；也包括影響投資者收入的物業(yè)本身的物理性能，如區(qū)位、樓齡、時(shí)尚程度、施工質(zhì)量、樓宇規(guī)模與內(nèi)部布局的合理性等。但租戶對(duì)房地產(chǎn)的質(zhì)量卻與投資者有著截然不同的理解。

表1 房地產(chǎn)投資者和用戶的質(zhì)量觀點(diǎn)比較

因此，對(duì)房地產(chǎn)投資者而言，房地產(chǎn)質(zhì)量目標(biāo)的確定應(yīng)綜合考慮用戶要求的量、價(jià)格以及建設(shè)成本和利潤(rùn)，從而達(dá)到用戶愿意購(gòu)買、投資者對(duì)回報(bào)滿意的雙層次質(zhì)量水平。

三、房地產(chǎn)投資決策建議

(一)做好房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場(chǎng)定位

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資戰(zhàn)略必須以企業(yè)的總體經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略為基礎(chǔ)，來(lái)研究企業(yè)的市場(chǎng)定位。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場(chǎng)定位是以了解和分析消費(fèi)者的需求心理為核心和出發(fā)點(diǎn)，設(shè)定自己獨(dú)特的與競(jìng)爭(zhēng)者有著顯著差別的特征，以引起消費(fèi)者認(rèn)同。準(zhǔn)確的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場(chǎng)定位，必須做好企業(yè)的分析、發(fā)掘和培育企業(yè)的核心能力及目標(biāo)市場(chǎng)的定位。通過(guò)分析企業(yè)在價(jià)值創(chuàng)造環(huán)節(jié)中的優(yōu)勢(shì)并相應(yīng)確定企業(yè)的核心能力，使之形成一套行之有效的制度和體系，使核心能力得以維繼發(fā)揚(yáng)?？傊ㄟ^(guò)企業(yè)的分析，發(fā)現(xiàn)和培育企業(yè)的核心能力，發(fā)掘一個(gè)目標(biāo)市場(chǎng)，就構(gòu)成了企業(yè)的角色定位。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的角色定位最終要清晰準(zhǔn)確地表明企業(yè)的產(chǎn)品范圍、市場(chǎng)消費(fèi)群、地理范圍等因素。

(二)做好房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究

房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究是指項(xiàng)目建成前，對(duì)擬建項(xiàng)目有關(guān)的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等方面進(jìn)行調(diào)查研究，對(duì)可能的方案進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析和比較論證，對(duì)項(xiàng)目建成后的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行預(yù)測(cè)和評(píng)價(jià)。在此基礎(chǔ)上，對(duì)擬建項(xiàng)目的技術(shù)先進(jìn)性和實(shí)用性、經(jīng)濟(jì)合理性和有效性，以及建設(shè)的必要性和可行性進(jìn)行全面分析、系統(tǒng)論證、多方案比較和綜合評(píng)價(jià)，由此得出如何投資的結(jié)論性建議，為項(xiàng)目投資決策提供科學(xué)依據(jù)。充分的市場(chǎng)分析和調(diào)研是做好房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的先決條件。[4]

(三)做好房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)管理

房地產(chǎn)業(yè)是典型的高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，為了減少房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)損失，當(dāng)務(wù)之急是加強(qiáng)和完善房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理。明智的投資者不會(huì)因有風(fēng)險(xiǎn)而采取無(wú)風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)的保守做法，而是學(xué)會(huì)管理風(fēng)險(xiǎn)獲取足夠的風(fēng)險(xiǎn)利潤(rùn)。風(fēng)險(xiǎn)管理日益受到房地產(chǎn)開發(fā)商的重視，可以采取如下策略：風(fēng)險(xiǎn)回避，即選擇相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)小的投資項(xiàng)目或放棄那些相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)較大的投資項(xiàng)目。這是一種較為保守的處理房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的辦法，能夠?qū)L(fēng)險(xiǎn)控制在較低水平內(nèi)。但這種策略通常會(huì)降低獲取高額利潤(rùn)的機(jī)會(huì)；投資組合，房地產(chǎn)投資組合策略是投資者依據(jù)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)程度和年獲利能力，按照一定的原則進(jìn)行恰當(dāng)?shù)捻?xiàng)目選擇、搭配投資各種類型的房地產(chǎn)，以降低投資風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)投資策略。

參考文獻(xiàn)：

[1]李江宏.房地產(chǎn)投資策略及其決策.市場(chǎng)論壇[J],2008

[2]洪開榮.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)[M],武漢大學(xué)出版社,2006

篇6

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)全過(guò)程營(yíng)銷 促銷組合

隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)由賣方市場(chǎng)過(guò)渡到買方市場(chǎng)。早些年許多房地產(chǎn)商一夜暴富的現(xiàn)象已成為過(guò)眼煙云?，F(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)環(huán)境迫使房地產(chǎn)開發(fā)商研究市場(chǎng)、重視營(yíng)銷問(wèn)題，把營(yíng)銷管理上升到企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略高度，從研究消費(fèi)者的需求出發(fā)實(shí)行全過(guò)程的營(yíng)銷。房地產(chǎn)開發(fā)商的一些錯(cuò)誤觀念，致使?fàn)I銷出現(xiàn)誤區(qū)，使房地產(chǎn)開發(fā)步入歧途。

一、 我國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷主要存在的問(wèn)題

市場(chǎng)調(diào)查缺乏真實(shí)性。一些企業(yè)在市場(chǎng)營(yíng)銷方案制訂時(shí)，往往以見(jiàn)報(bào)的信息為依據(jù)，其收集的信息偏差較大。需求調(diào)查方面既缺少專業(yè)咨詢，也很少進(jìn)行實(shí)地調(diào)研，從目前可見(jiàn)的營(yíng)銷報(bào)告中，對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)者的調(diào)查，包括購(gòu)買類型調(diào)查及購(gòu)買者心理，對(duì)競(jìng)爭(zhēng)者的調(diào)查，包括銷售動(dòng)態(tài)、優(yōu)勢(shì)、借鑒經(jīng)驗(yàn)等分析不足，這在一定程度上制約了房地產(chǎn)營(yíng)銷水平的提高，直接影響了到房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。

價(jià)格策略單一陳舊。從定價(jià)角度看，大多是以低價(jià)開盤，逐步提高，缺少有機(jī)的調(diào)節(jié)和合理的升降。從價(jià)格策略看，如折扣價(jià)格策略、變動(dòng)價(jià)格策略等都基本類同，雖然普遍懂得時(shí)間變動(dòng)的價(jià)格策略，有些樓盤也推出個(gè)案變動(dòng)策略，但大多停留在實(shí)際操作過(guò)程，缺少先期的理論定位。

促銷策略單一。從表面上看，房地產(chǎn)營(yíng)銷氣氛比較濃烈，但深入分析便不難發(fā)現(xiàn)問(wèn)題不少。從廣告策略方面看，僅僅局限于一般的信息廣告，最多在編排形式上作些處理，至于廣告目標(biāo)、針對(duì)性、物業(yè)命名及形象、媒體運(yùn)作、文案處理等方面都遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于行業(yè)對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)銷的要求。

營(yíng)銷近視癥。急于求成的“營(yíng)銷近視癥”，左右了房地產(chǎn)營(yíng)銷的發(fā)展。營(yíng)銷的過(guò)程是一個(gè)產(chǎn)品推銷、引導(dǎo)過(guò)程，是一種提煉。急于求成的心理追求，使發(fā)展商常常把營(yíng)銷和熱銷等同。這是一種十分明顯的誤區(qū)，或者說(shuō)是“營(yíng)銷近視癥”！跟蹤一些項(xiàng)目的銷售過(guò)程，不難發(fā)現(xiàn)大多數(shù)企業(yè)都存在著深淺不一的營(yíng)銷近視癥：價(jià)格近視癥，為了得到利潤(rùn)最大化，忽略了房地產(chǎn)的增值空間；節(jié)奏近視癥，整個(gè)樓盤同時(shí)上市，結(jié)果剩下的“死角房”無(wú)人問(wèn)津；效應(yīng)近視癥，片面地運(yùn)用營(yíng)銷技巧來(lái)產(chǎn)生效應(yīng)，項(xiàng)目面市無(wú)計(jì)劃，前后矛盾。

二、 解決問(wèn)題的對(duì)策

1、注重市場(chǎng)調(diào)研，實(shí)施全過(guò)程營(yíng)銷。房地產(chǎn)全過(guò)程營(yíng)銷就是市場(chǎng)營(yíng)銷貫徹房地產(chǎn)從選址、設(shè)計(jì)、施工到竣工銷售及物業(yè)管理的全過(guò)程。可以說(shuō)房地產(chǎn)營(yíng)銷的目的主要在于深度的前期市場(chǎng)調(diào)研和策劃，實(shí)行全過(guò)程營(yíng)銷。轟動(dòng)上海樓市的“沙田花園”，曾以兩個(gè)月完成了整個(gè)小區(qū)4萬(wàn)多平方米商品住宅的主體銷售，原因是其在上海市中心率先建造了多層電梯房。這種物業(yè)的出現(xiàn)是在選址、開發(fā)前期營(yíng)銷介入，在建房前就明確了如何賣，賣給誰(shuí)的營(yíng)銷思路，所以成為上海比較成功地完成全過(guò)程營(yíng)銷的第一個(gè)案例。

2、實(shí)行動(dòng)態(tài)價(jià)格策略。在營(yíng)銷組合中，價(jià)格調(diào)整是最為便捷，最為有效的手段。房地產(chǎn)同樣也不例外，特別是在尚未成熟的市場(chǎng)上，各種營(yíng)銷手段的80%--90%是在價(jià)格上做文章。因此，房地產(chǎn)銷售要根據(jù)市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)情況，擇機(jī)調(diào)整房?jī)r(jià)，以提高樓盤的銷售速度，實(shí)現(xiàn)效益的最大化。

調(diào)價(jià)的時(shí)機(jī)：在市場(chǎng)上，最有競(jìng)爭(zhēng)力的手段是降價(jià)。對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)者的降價(jià)，有兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，一是銷售期，二是銷售率，二者必須同時(shí)考慮。一般來(lái)說(shuō)，一般樓盤的銷售期通常為4-8個(gè)月，銷售期兩個(gè)月左右有調(diào)價(jià)的必要。同時(shí)調(diào)價(jià)的時(shí)機(jī)還要結(jié)合銷售率來(lái)確定，當(dāng)銷售率達(dá)到三成時(shí)即可調(diào)價(jià)。比如當(dāng)銷售期僅三四周即達(dá)到30%的銷售率時(shí)，就有了調(diào)價(jià)的必要。若三成的銷售率經(jīng)過(guò)了很長(zhǎng)的時(shí)間才達(dá)到，此時(shí)調(diào)價(jià)危險(xiǎn)性較高。應(yīng)分析消費(fèi)者的接受程度，如果銷售緩慢的原因在于價(jià)格，則維持價(jià)格是較優(yōu)選擇。除非希望制造熱銷的假象，引發(fā)消費(fèi)者的逆反心理。

例如：1998年深圳好景豪園即成功地運(yùn)行了此策略。當(dāng)時(shí)是在1997年深圳房地產(chǎn)熱過(guò)后的調(diào)整期，市場(chǎng)價(jià)格齊跌，多數(shù)開發(fā)商都在尋思如何體面地降價(jià)或多送幾份大禮以吸引人氣。好景豪園在充足的市場(chǎng)調(diào)查后，確認(rèn)聘請(qǐng)國(guó)外著名景觀設(shè)計(jì)專家精心營(yíng)造的小區(qū)環(huán)境和其永無(wú)遮擋的海景對(duì)目標(biāo)客戶有著極大的吸引力，于是決定逆市而動(dòng)，調(diào)高價(jià)格3%并調(diào)動(dòng)所有媒體強(qiáng)勢(shì)傳播“逆市飄紅”這一驚人的“好景豪園現(xiàn)象”，結(jié)果一舉創(chuàng)出了屢高屢旺、價(jià)格愈高銷售愈旺的奇跡！當(dāng)然，這種方法開發(fā)商要承擔(dān)相對(duì)較大的營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)。

調(diào)價(jià)的模式：目前，市場(chǎng)上有兩種控制“低開高走”的基本模式：工程進(jìn)度模式和銷售推動(dòng)模式。工程進(jìn)度模式指項(xiàng)目?jī)r(jià)格調(diào)整主要依據(jù)工程進(jìn)展。按工程進(jìn)度進(jìn)行價(jià)格調(diào)整要把握以下幾點(diǎn)：項(xiàng)目開工未久。項(xiàng)目形象尚無(wú)法展示，價(jià)格也最低。此時(shí)，采取內(nèi)部認(rèn)購(gòu)方式，其主要目的是試探市場(chǎng)、檢驗(yàn)項(xiàng)目定位是否正確。項(xiàng)目開始公開發(fā)售。項(xiàng)目形象包裝、賣場(chǎng)包裝準(zhǔn)備就緒，主力客戶即將到來(lái)，為確保利潤(rùn)，價(jià)格自然要比內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期高出一籌；至實(shí)景樣板間開放（或其他工程進(jìn)展中標(biāo)志性時(shí)間），工程形象日臻完善，銷售已經(jīng)形成，略調(diào)整價(jià)格，客戶抗拒心理一般不大。項(xiàng)目封頂。標(biāo)志著項(xiàng)目主體完工，購(gòu)買風(fēng)險(xiǎn)大大降低，項(xiàng)目的大部分優(yōu)勢(shì)、賣點(diǎn)大多都能成分展示，至項(xiàng)目完全竣工，項(xiàng)目好壞優(yōu)劣一覽無(wú)遺，客戶資金墊付時(shí)間短，適當(dāng)調(diào)高價(jià)格，消費(fèi)者也能理解，對(duì)于分多期開發(fā)的大盤或超大盤來(lái)說(shuō)，隨著工程不斷展開，生活氣氛、居家配套設(shè)施的日益完善，一期比一期價(jià)高更是常見(jiàn)策略。銷售推動(dòng)模式指主要依據(jù)銷售進(jìn)展機(jī)動(dòng)靈活地調(diào)整價(jià)格。一般來(lái)說(shuō)是在項(xiàng)目聚集了十足人氣后，為進(jìn)一步制造銷售熱潮，以調(diào)高價(jià)格的方式來(lái)對(duì)猶豫中客戶形成壓迫性氛圍：項(xiàng)目極為暢銷，如不盡快行動(dòng)，將不得不高價(jià)購(gòu)買甚至錯(cuò)失良機(jī)！

不同銷售狀況下的價(jià)格調(diào)整策略：旺銷狀況下的價(jià)格調(diào)整。旺銷是指商品房推出后，客戶踴躍購(gòu)買，市場(chǎng)反映很好，在很短的時(shí)間內(nèi)首出推出單位的大部分，且潛在購(gòu)買的客戶很多。在旺銷狀況下，開發(fā)商可以適當(dāng)提高售價(jià)，但幅度不宜太高，一般為5%左右，太高則減少客戶群，具體比例多少，主要根據(jù)初始定價(jià)和潛在客戶群而定。如北京國(guó)際友誼花園剛推出時(shí)，一周即售出50多套，且客戶購(gòu)買勢(shì)頭不減，于是該項(xiàng)目的開發(fā)商隨即全面提升6%，取得銷售業(yè)績(jī)與收入同步增長(zhǎng)的良好局面。

滯銷狀況下的價(jià)格調(diào)整。滯銷主要指商品房推出銷售以后，市場(chǎng)反映一般，顧客購(gòu)買并不積極，沒(méi)有達(dá)到預(yù)期銷售目標(biāo)。這時(shí)，開發(fā)商不能簡(jiǎn)單地降低售價(jià)，在分析滯銷的原因后，可保持售價(jià)不變或價(jià)格略微上調(diào)，但同時(shí)采取一些促銷手段，如在保持售價(jià)的基礎(chǔ)上，適當(dāng)給予客戶一些折扣，或贈(zèng)送車位（包括優(yōu)惠車位），或其他方式。總之，要給予客戶其他方面的補(bǔ)償，增加“人氣”以擴(kuò)大自己的客戶群。

3、有機(jī)的促銷組合策略。房地產(chǎn)促銷組合是指企業(yè)將人員推銷、廣告、公共關(guān)系、銷售促進(jìn)四種方式有效地組合在一起，以求達(dá)到最佳的促銷效果。

房地產(chǎn)促銷組合的特點(diǎn)。促銷組合是一個(gè)動(dòng)態(tài)組合。有的時(shí)候，一種效果好的促銷手段在環(huán)境發(fā)生變化后，可能會(huì)成為一種效果差的促銷手段。由于房地產(chǎn)建設(shè)周期較長(zhǎng)，企業(yè)所面臨的內(nèi)外環(huán)境可能發(fā)生變化，那么企業(yè)所選取的促銷組合策略也應(yīng)隨著調(diào)整。促銷組合的不同促銷方式具有相互推動(dòng)作用。不同的促銷方式互相配合，能相互彌補(bǔ)彼此的缺點(diǎn)，正向疊加其優(yōu)點(diǎn)，互相推動(dòng)，產(chǎn)生良好的促銷效果。促銷組合是一種多層次組合。每種促銷方式都有許多種促銷手段可供選用，進(jìn)行促銷組合就是適當(dāng)?shù)剡x擇各種促銷方式。因此，房地產(chǎn)促銷組合是一種多層次的策略。

選擇促銷組合應(yīng)考慮的因素。房地產(chǎn)產(chǎn)品特性。不同的房地產(chǎn)產(chǎn)品特性，其面對(duì)的目標(biāo)顧客不同，所采用的促銷組合不同。如別墅就要針對(duì)高收入講究舒適、享受的目標(biāo)顧客，主要采用人員推銷策略；而普通住宅就要采取廣告、公關(guān)、銷售促進(jìn)等為主要促銷手段。

市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況。開發(fā)商在制定營(yíng)銷方案時(shí)，不僅要考慮市場(chǎng)狀況，而且要考慮競(jìng)爭(zhēng)者的促銷策略，這樣才能出奇制勝，達(dá)到良好的促銷效果。

房地產(chǎn)建設(shè)的不同周期。房地產(chǎn)產(chǎn)品建設(shè)從選址直到完工，一般需要2-3年的時(shí)間，在次期間宏觀環(huán)境與微觀環(huán)境都會(huì)有較大變化。在建設(shè)不同時(shí)期，所采取的促銷手段也就不同，如建設(shè)初期，主要采用廣告形式，樹立樓盤形象；而在樓盤開盤前，取得了銷售許可證后，這是產(chǎn)品的強(qiáng)銷期，就要強(qiáng)化促銷效果，各種促銷手段齊用，形成一種立體性的攻占市場(chǎng)的霸勢(shì)，以取得較好的銷售業(yè)績(jī)。

企業(yè)的促銷費(fèi)用。促銷費(fèi)用制約著促銷方式的選擇， 企業(yè)應(yīng)根據(jù)促銷預(yù)算，合理地選擇促銷方式，達(dá)到投入少收入大的效果。

4、處理好營(yíng)銷導(dǎo)入?yún)^(qū)域、發(fā)育區(qū)域和運(yùn)作區(qū)域的關(guān)系。導(dǎo)入?yún)^(qū)域包括了廣告、包裝等對(duì)外宣傳手段，積聚人氣的導(dǎo)入是重要的第一步；較好的包裝、廣告等吸引了眾多的購(gòu)房者，如何培育有效購(gòu)房隊(duì)伍以及拿出怎樣的售房方案，這應(yīng)該是營(yíng)銷方案的核心；運(yùn)作區(qū)域人員素質(zhì)是關(guān)鍵，營(yíng)銷操作人員的水準(zhǔn)直接影響到成交量，因此，要強(qiáng)化營(yíng)銷人員的培訓(xùn)，確保營(yíng)銷方案的執(zhí)行。

作者單位：石家莊信息工程職業(yè)學(xué)院

參考文獻(xiàn)：

篇7

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；成本管理；成本控制；合同管理

近年來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民生活水平的提高，我國(guó)房地產(chǎn)的開發(fā)獲得了前所未有的快速發(fā)展。但房地產(chǎn)開發(fā)是以盈利為目的的，項(xiàng)目能否實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的最大化，這關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的生存與發(fā)展。為此，如何在不斷實(shí)踐中和總結(jié)，摸索出一條房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制的成功之路，就成為房地產(chǎn)企業(yè)共同關(guān)注和急待解決的關(guān)鍵問(wèn)題。

1 建設(shè)項(xiàng)目的成本控制策略

1.1 建立項(xiàng)目成本管理體系

項(xiàng)目成本管理體系是以建設(shè)單位組織機(jī)構(gòu)為框架支撐，以資源為基礎(chǔ)通過(guò)規(guī)定合理的程序和過(guò)程而達(dá)到一定的目的。科學(xué)、合理的管理體系不僅是房地產(chǎn)項(xiàng)目活動(dòng)順利進(jìn)行的保證，也是房地產(chǎn)項(xiàng)目各項(xiàng)指標(biāo)能否達(dá)到的基礎(chǔ)，建立相應(yīng)的項(xiàng)目成本管理體系是房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的重要內(nèi)容，建設(shè)單位應(yīng)根據(jù)不同的房地產(chǎn)項(xiàng)目，因地制宜建立相應(yīng)的項(xiàng)目成本管理體系（圖1）。

圖1 項(xiàng)目成本管理體系示意

1.2 項(xiàng)目成本管理體系運(yùn)行原則

（1）節(jié)約原則

建設(shè)單位要加強(qiáng)成本的事前控制，制定有關(guān)防范成本失控的技術(shù)、組織和經(jīng)濟(jì)措施，做到“防患于未然”，努力消除成本管理工作的先天性不足，有效地發(fā)揮事前控制的作用。

（2）全面性原則

建設(shè)單位要充分調(diào)動(dòng)每個(gè)部門、每個(gè)團(tuán)隊(duì)成員積極主動(dòng)地參與建設(shè)項(xiàng)目的全過(guò)程成本控制，保證項(xiàng)目在全壽命周期內(nèi)達(dá)到經(jīng)濟(jì)效益最大化。

（3）責(zé)、權(quán)、利相結(jié)合的原則

建設(shè)單位對(duì)于項(xiàng)目成本管理體系中的各個(gè)部門，應(yīng)按照責(zé)、權(quán)、利相結(jié)合的原則，嚴(yán)格貫徹執(zhí)行經(jīng)濟(jì)責(zé)任制，使成本控制真正有效。這些部門都負(fù)有控制成本的責(zé)任，是整個(gè)項(xiàng)目成本管理責(zé)任系統(tǒng)的一部分，可通過(guò)定期考核員工的業(yè)績(jī)，做到獎(jiǎng)懲分明。

（4）目標(biāo)管理原則

目標(biāo)成本是對(duì)項(xiàng)目各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行控制和管理的準(zhǔn)繩，建設(shè)單位要努力做到以最合理的成本支出，獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益。

1.3 在成本管理中實(shí)施價(jià)值工程

價(jià)值工程也稱價(jià)值分析，是一門工程技術(shù)理論，它有3個(gè)基本要素，即：價(jià)值，功能，壽命周期成本。該理論以功能分析為核心，以科學(xué)的分析方法為工具，力求以合理的低費(fèi)用獲取盡可能高的收益，從而達(dá)到提高所研究對(duì)象價(jià)值的目的。

對(duì)于一個(gè)相同的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，因具有不同的功能要求，會(huì)產(chǎn)生不同的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、設(shè)計(jì)成果（設(shè)計(jì)施工圖紙），與之相應(yīng)的建設(shè)成本也會(huì)有不同。建設(shè)單位要充分利用價(jià)值工程理論從功能和成本等方面進(jìn)行考量，著重對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案進(jìn)行選擇，從中確定最優(yōu)方案。隨后，在深化設(shè)計(jì)中運(yùn)用價(jià)值工程理論更深入地進(jìn)行成本監(jiān)控，從而達(dá)到有效控制建設(shè)成本的目的。

2 建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本控制的策略

首先，建設(shè)單位通過(guò)設(shè)計(jì)招投標(biāo)，運(yùn)用價(jià)值工程理論選擇最優(yōu)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；其次，建設(shè)單位在委托設(shè)計(jì)任務(wù)書中設(shè)定設(shè)計(jì)限額，要求中標(biāo)的設(shè)計(jì)單位根據(jù)設(shè)計(jì)任務(wù)書要求進(jìn)行限額設(shè)計(jì)；再次，要求設(shè)計(jì)單位編制設(shè)計(jì)概算提交建設(shè)單位核定，使建設(shè)單位能比較直觀的了解設(shè)計(jì)方案的成本指標(biāo)并進(jìn)行決策；最后，在施工圖設(shè)計(jì)過(guò)程中，建設(shè)單位要著重加強(qiáng)與設(shè)計(jì)人員的溝通、協(xié)調(diào)，運(yùn)用價(jià)值工程統(tǒng)籌考慮各設(shè)計(jì)專業(yè)的功能與成本，力求做到功能最大化，成本最小化。

2.1 通過(guò)招投標(biāo)方式選擇最優(yōu)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案

一般來(lái)說(shuō)，規(guī)劃設(shè)計(jì)方案是以規(guī)劃、設(shè)計(jì)規(guī)范，項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)條件，以及建設(shè)單位的功能要求為主要設(shè)計(jì)依據(jù)的。規(guī)劃、設(shè)計(jì)規(guī)范和規(guī)劃、設(shè)計(jì)條件反映了當(dāng)?shù)卣畬?duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模、容積率、綠地率、配套設(shè)施、建筑密度、建筑層數(shù)和建筑物高度等方面提出的強(qiáng)制性限制要求。建設(shè)單位的功能要求是建立在滿足政府強(qiáng)制性要求的基礎(chǔ)上，同時(shí)體現(xiàn)出建設(shè)單位自身個(gè)性化偏好上的。所以，建設(shè)單位在規(guī)劃、設(shè)計(jì)方案的招投標(biāo)中，要運(yùn)用價(jià)值工程理論對(duì)方案進(jìn)行分析、比較，從中選擇出既滿足功能要求又不違背政府強(qiáng)制性規(guī)定的，且最具經(jīng)濟(jì)價(jià)值的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，這是項(xiàng)目取得投資收益最大化的前提，也是項(xiàng)目開發(fā)成功最關(guān)鍵的一步。

2.2 在設(shè)計(jì)各個(gè)階段進(jìn)行限額設(shè)計(jì)

建設(shè)單位在確定規(guī)劃、設(shè)計(jì)方案的基礎(chǔ)上，編制設(shè)計(jì)各階段成本控制建議及限額設(shè)計(jì)指標(biāo)值，與細(xì)化的項(xiàng)目定位、開發(fā)理念、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等形成設(shè)計(jì)任務(wù)委托書。規(guī)劃、設(shè)計(jì)單位按照此委托書開展規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑方案設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)。

限額設(shè)計(jì)是設(shè)計(jì)階段控制成本的有效手段。在每個(gè)專業(yè)設(shè)計(jì)滿足使用功能的前提下，以不突破限額指標(biāo)為抓手，對(duì)設(shè)計(jì)階段的工作進(jìn)行成本控制。限額設(shè)計(jì)不是單純的考慮節(jié)約成本，而是建立在參與人員科學(xué)設(shè)計(jì)、精細(xì)化設(shè)計(jì)和滿足建筑產(chǎn)品使用功能基礎(chǔ)上的工作要求，是取得利益最大化的價(jià)值工程理論的體現(xiàn)。這需要建設(shè)單位與設(shè)計(jì)單位相關(guān)人員密切溝通，相互協(xié)調(diào)，在設(shè)計(jì)各階段逐步推進(jìn)。

（a）建設(shè)單位應(yīng)優(yōu)先選擇已經(jīng)在內(nèi)部建立限額設(shè)計(jì)責(zé)任制的設(shè)計(jì)單位，對(duì)于有實(shí)力、有信譽(yù)、配合意識(shí)強(qiáng)但尚未建立限額設(shè)計(jì)責(zé)任制的設(shè)計(jì)單位要認(rèn)真督促其盡快建立限額設(shè)計(jì)責(zé)任體系。真正做到限額設(shè)計(jì)工作人人有責(zé)，事前有指標(biāo)、事中有檢查、事后有總結(jié)，形成嚴(yán)密的科學(xué)管理體系。

篇8

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；前期策劃；主要措施

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃模式及合同

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)界現(xiàn)在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃一般分為房地產(chǎn)戰(zhàn)略策劃模式、房地產(chǎn)全程策劃模式、房地產(chǎn)品牌策劃模式、房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃模式及房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃模式。對(duì)于房地產(chǎn)專業(yè)策劃公司而言, 通常建議房地產(chǎn)開發(fā)商采取房地產(chǎn)全程策劃模式，即從房地產(chǎn)公司拿地到建設(shè)、銷售、物業(yè)移交全過(guò)程參與。該模式由原深圳萬(wàn)科馮佳先生提出, 以土地價(jià)值最大化策劃為核心, 包含市場(chǎng)研究、土地研判、項(xiàng)目分析、項(xiàng)目規(guī)劃、概念設(shè)計(jì)、形象設(shè)計(jì)、營(yíng)銷策略、物業(yè)服務(wù)、品牌培植等九個(gè)方面的內(nèi)容，時(shí)間跨度自開發(fā)商拿地至項(xiàng)目建設(shè)、銷售、物業(yè)移交、物業(yè)管理公司開始行使物業(yè)管理權(quán)之日止。

房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期策劃也與房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售密切聯(lián)系, 許多項(xiàng)目都采取策劃合同與銷售合同合并簽訂的辦法。在很多城市, 還出現(xiàn)了房地產(chǎn)專業(yè)策劃公司免策劃服務(wù)費(fèi)、只收取銷售費(fèi)的新模式。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃合同從法律上定性, 屬于一種技術(shù)咨詢合同。它具備技術(shù)咨詢合同的法律特征：

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃合同是受托人為委托人提供決策參考所訂立的合同，其中相當(dāng)大一部分屬軟科學(xué)研究，凡屬工程設(shè)計(jì)、工程驗(yàn)收、技術(shù)轉(zhuǎn)讓等實(shí)質(zhì)性技術(shù)活動(dòng)不屬此類合同調(diào)整, 它主要發(fā)生在項(xiàng)目實(shí)施之前。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃屬于決策服務(wù), 合同履行的結(jié)果僅為委托人可供選擇的咨詢報(bào)告。除合同另有約定之外, 委托人將受托人提出的咨詢報(bào)告和意見(jiàn)付諸實(shí)施所發(fā)生的損失, 受托人不承擔(dān)責(zé)任。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃重要性的表現(xiàn)

房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃成功與否，是房地產(chǎn)項(xiàng)目成功開發(fā)的關(guān)鍵。成功的前期策劃，能充分挖掘項(xiàng)目的價(jià)值，并實(shí)現(xiàn)企業(yè)利益大化。而失敗的前期策劃，則足以讓整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)落敗，從而讓企業(yè)蒙受損失。在競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)，前期策劃在房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中的地位顯得尤其重要。缺乏前期策劃或者前期策劃不到位往往會(huì)給項(xiàng)目帶來(lái)災(zāi)難性的影響，通常在以下四方面表現(xiàn)尤為突出。

2.1項(xiàng)目定位失誤

開發(fā)商在高檔區(qū)域開發(fā)低檔房, 使土地資源造成浪費(fèi), 土地的級(jí)差效益沒(méi)有充分地顯現(xiàn)出來(lái)。這種定位失誤是最為典型的缺乏前期策劃、 對(duì)區(qū)域因素缺乏研判的結(jié)果。

2.2功能定位與設(shè)計(jì)不匹配

有的商品房小區(qū)在設(shè)計(jì)功能、選料過(guò)程中與小區(qū)的功能定位脫節(jié)，或者有的高檔商品房外立面、小區(qū)規(guī)劃優(yōu)秀，但功能設(shè)計(jì)低檔、房型設(shè)計(jì)不合理, 與高檔社區(qū)本身不相匹配。

2.3房型設(shè)計(jì)與套內(nèi)面積控制的矛盾

有的剛需產(chǎn)房住宅小區(qū), 卻又追求過(guò)大的廳，過(guò)大的輔助設(shè)施面積，使套內(nèi)面積大大超出需求對(duì)象的實(shí)際消費(fèi)能力，套內(nèi)面積大，雖然單價(jià)不高，但總價(jià)都大大超過(guò)消費(fèi)承受能力。類似這種房型設(shè)計(jì)脫離市場(chǎng)定位, 套內(nèi)面積控制與房型設(shè)計(jì)自相矛盾等并不少見(jiàn)。

2.4項(xiàng)目定位與實(shí)際規(guī)劃建設(shè)不匹配

有的小區(qū)號(hào)稱經(jīng)濟(jì)適用房，但錯(cuò)誤地把城市規(guī)劃的手法用到小區(qū)規(guī)劃里, 大搞集中綠化、軸心大道丘陵式綠化、大型人工噴泉等等, 其結(jié)果是華而不實(shí)，徒然增加成本、增加購(gòu)房者負(fù)擔(dān), 而居民住宅前后綠化卻受到冷遇。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃的工作內(nèi)容

房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃實(shí)際上是一系列的工作過(guò)程，是開發(fā)商通過(guò)分析自身能力和項(xiàng)目條件，了解環(huán)境特性和趨勢(shì)，制定項(xiàng)目開發(fā)什么樣的產(chǎn)品、產(chǎn)品賣給誰(shuí)、產(chǎn)品怎么賣、項(xiàng)目什么時(shí)間開發(fā)、項(xiàng)目怎么開發(fā)的戰(zhàn)略部署。具體內(nèi)容如下：

3.1項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查分析

（1）城市的宏觀環(huán)境：對(duì)城市經(jīng)濟(jì)、文化、交通、城市化水平、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，國(guó)家地方的法律法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，城市今后發(fā)展趨勢(shì)分析。

（2）中觀環(huán)境：對(duì)項(xiàng)目所在大板塊即以區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級(jí)為基礎(chǔ)，對(duì)此區(qū)域內(nèi)的經(jīng)濟(jì)、交通、文化、人員構(gòu)成，發(fā)展趨勢(shì)，房地產(chǎn)發(fā)展水平，發(fā)展?jié)摿ψ鲞M(jìn)一步的分析。

（3）微觀環(huán)境：本項(xiàng)目所在地塊環(huán)境分析，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況調(diào)查、同類物業(yè)情況調(diào)查，市場(chǎng)前景預(yù)測(cè)。

環(huán)境分析是從事房地產(chǎn)策劃的立足點(diǎn)和根本前提，為科學(xué)的決策提供依據(jù)。只有深入細(xì)致地對(duì)環(huán)境進(jìn)行調(diào)查研究和分析，才能準(zhǔn)確而及時(shí)地把握消費(fèi)者需求， 才能認(rèn)清本企業(yè)所處環(huán)境中的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)，揚(yáng)長(zhǎng)補(bǔ)短，在競(jìng)爭(zhēng)中求得生存、在變化中謀到穩(wěn)定。

3.2目標(biāo)客戶群分析

通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，房地產(chǎn)商可以準(zhǔn)確的知道要“賣什么樣的房子”、“房子賣給誰(shuí)”、“怎樣賣房子”， 也就是說(shuō)市場(chǎng)能夠幫助房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行正確的項(xiàng)目定位，這些正是一個(gè)項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵；市場(chǎng)調(diào)查還有助于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)現(xiàn)新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查可以了解市場(chǎng)的現(xiàn)狀及其變動(dòng)趨勢(shì)，從而確定企業(yè)今后的經(jīng)營(yíng)方向；市場(chǎng)調(diào)查有利于房地產(chǎn)企業(yè)適時(shí)開發(fā)新產(chǎn)品。

3.3項(xiàng)目方案策劃分析

（1）地塊情況

對(duì)項(xiàng)目地塊的交通、環(huán)境、周邊配套，區(qū)域發(fā)展現(xiàn)遠(yuǎn)景做分析，全面闡述項(xiàng)目的“SWOT”,這是整個(gè)策劃方案成功的前提，只有深刻分析地塊各個(gè)方面的特性及利弊，才能找到項(xiàng)目的突破點(diǎn)。

（2）項(xiàng)目市場(chǎng)定位

所謂定位，是指企業(yè)為適應(yīng)目標(biāo)市場(chǎng)中消費(fèi)者的特定需求，而設(shè)計(jì)和確定企業(yè)及產(chǎn)品在目標(biāo)市場(chǎng)上所處的相對(duì)位置，與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的產(chǎn)品及企業(yè)形象相對(duì)而言的相對(duì)位置。所以房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位就是在詳細(xì)的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)和分析的基礎(chǔ)上，選定目標(biāo)市場(chǎng)，確定消費(fèi)群體，明確項(xiàng)目檔次，設(shè)計(jì)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，使自身的房產(chǎn)項(xiàng)目有獨(dú)獨(dú)具一格、與眾不同的特色，進(jìn)行準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，從而鎖定目標(biāo)客戶，實(shí)現(xiàn)搶占或侵蝕市場(chǎng)的目標(biāo)。

（3）項(xiàng)目產(chǎn)品研發(fā)與設(shè)計(jì)

項(xiàng)目產(chǎn)品是提供給市場(chǎng)的能夠提供給消費(fèi)者某種需求的任何有型建筑物、構(gòu)筑物、土地和各種無(wú)形服務(wù)均為房地產(chǎn)產(chǎn)品。主要包括物業(yè)實(shí)體及其質(zhì)量、特色、類型、品牌等； 以及可以給消費(fèi)者帶來(lái)附加利益和心理上的滿足感及信任感的服務(wù)、保證、物業(yè)形象、開發(fā)商聲譽(yù)等，即房地產(chǎn)整體產(chǎn)品=有型實(shí)體+無(wú)型服務(wù)。房地產(chǎn)整體產(chǎn)品有三個(gè)層次的內(nèi)容：核心產(chǎn)品、形式產(chǎn)品及延伸產(chǎn)品。

（4）開發(fā)建設(shè)、營(yíng)銷、物管方案

對(duì)開發(fā)建設(shè)的周期、進(jìn)度安排，開發(fā)分布做總體規(guī)劃；對(duì)營(yíng)銷的的節(jié)點(diǎn)做出總體的進(jìn)度安排。這里著重指營(yíng)銷策略的安排，在項(xiàng)目形象導(dǎo)入期、樹立期、拉升期等不同的環(huán)節(jié)分別輔助以不同的策略組合來(lái)完成，從而實(shí)現(xiàn)總體的營(yíng)銷目標(biāo)；而在物管方面則應(yīng)以“以人為本”的思想和物業(yè)先期進(jìn)入的方法在總體上對(duì)物業(yè)進(jìn)行安排和部署。

四、房地產(chǎn)前期策劃中規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的主要措施

4.1減少項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)

一個(gè)好的前期策劃方案，至少在市場(chǎng)調(diào)查分析、項(xiàng)目投資分析、項(xiàng)目規(guī)劃建議、項(xiàng)目可行性總評(píng)估分析等四個(gè)層面為開發(fā)商提供項(xiàng)目決策依據(jù)。認(rèn)真做好開發(fā)項(xiàng)目前期策劃工作，科學(xué)指導(dǎo)項(xiàng)目開發(fā)，能夠降低項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。

（1）充分評(píng)估項(xiàng)目地塊特征、開發(fā)商的實(shí)際開發(fā)能力，提供具有前瞻性、獨(dú)創(chuàng)性、先進(jìn)性、可操作性的策劃方案，切實(shí)規(guī)避項(xiàng)目開發(fā)的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。

（2）要收集好項(xiàng)目的基本情況，包括獲得開發(fā)土地的成本、開發(fā)地理位置、政府主管部門對(duì)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃控制指標(biāo)、市政配套設(shè)施狀況，自籌資金規(guī)模、建設(shè)規(guī)模等等。

（3）注重調(diào)查數(shù)據(jù)的來(lái)源和依據(jù)，注重資料的綜合分析。分析論證要有科學(xué)性，對(duì)正式提交的方案要及時(shí)組織專家進(jìn)行審查和評(píng)定，使前期策劃方案對(duì)開發(fā)項(xiàng)目真正起到指導(dǎo)作用，從而降低風(fēng)險(xiǎn)。

4.2房地產(chǎn)政策法規(guī)和政府有關(guān)措施的政策風(fēng)險(xiǎn)

目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的發(fā)展受國(guó)家政策、行業(yè)法規(guī)制約影響大，在前期策劃過(guò)程中應(yīng)充分分析國(guó)家的行業(yè)政策、稅收信貸政策，比如“9070”政策、限購(gòu)限貸政策及政府的控規(guī)調(diào)整等規(guī)避項(xiàng)目開發(fā)的政策風(fēng)險(xiǎn)。

4.3對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)項(xiàng)目由于建設(shè)期比較長(zhǎng)，且目前調(diào)控政策日趨嚴(yán)厲，由于市場(chǎng)供應(yīng)及行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇導(dǎo)致的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)必須嚴(yán)加控制。重視營(yíng)銷，加快出貨節(jié)湊并及時(shí)回收資金是規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的最佳方式。

4.4 前期策劃的時(shí)效性風(fēng)險(xiǎn)

前期策劃是基于現(xiàn)狀及相對(duì)未來(lái)一段是時(shí)期內(nèi)所做的開發(fā)策劃方案，所以具有一定的時(shí)效性。在實(shí)際開發(fā)過(guò)程中，由于項(xiàng)目開發(fā)周期較長(zhǎng)，故應(yīng)要不斷針對(duì)環(huán)境、市場(chǎng)及競(jìng)品的變化作局部的調(diào)整，而不能一成不變地按前策方案實(shí)施，避免因策劃時(shí)效性所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。

篇9

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目；可行性研究報(bào)告；編制要點(diǎn)；評(píng)估方法

中圖分類號(hào)：F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2012）03-0-02

為規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作，建設(shè)部頒布了《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》。為配合“評(píng)價(jià)方法”的實(shí)施，建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)定額研究所編制《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)案例》。案例均包含了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)必須的基本要素“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告案例，主要介紹了房地產(chǎn)開發(fā)前期可行性研究和項(xiàng)目評(píng)估方面的內(nèi)容，編者從投資項(xiàng)目可行性研究及評(píng)估的角度指明該案例。本文結(jié)合上述案例素材，就房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制要點(diǎn)及其評(píng)估方法作簡(jiǎn)要的分析、探討。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的編制要點(diǎn)

(一)平衡計(jì)算項(xiàng)目的物資投入、產(chǎn)出

生產(chǎn)性項(xiàng)目可研報(bào)告的編制，要針對(duì)項(xiàng)目正常生產(chǎn)過(guò)程所需的各要素進(jìn)行初步平衡計(jì)算，其中主要包含生產(chǎn)原材料、輔助材料、水、電、氣、產(chǎn)出產(chǎn)品及廢料等。遵循質(zhì)量守恒定律，保證輸入系統(tǒng)物料總和等于輸出物料及物料損失量總和，保證其相互平衡。以質(zhì)量守恒定律為指導(dǎo)，項(xiàng)目可研報(bào)告中進(jìn)行詳細(xì)的物料衡算，能夠有效保證項(xiàng)目可研報(bào)告的整體質(zhì)量，詳細(xì)反映出項(xiàng)目投入與產(chǎn)出物數(shù)量，進(jìn)而有效確定原材料、輔助材料成本，計(jì)算產(chǎn)品及副產(chǎn)品的銷售總量及收入，確保項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的準(zhǔn)確性。如果物料衡算存在問(wèn)題，一般有以下四種情況：投入物計(jì)算錯(cuò)誤、產(chǎn)出物計(jì)算錯(cuò)誤、投入物及產(chǎn)出物數(shù)量偏多或偏少。物料衡算不準(zhǔn)確對(duì)項(xiàng)目成本費(fèi)用計(jì)算及銷售收入測(cè)算都有較大影響，不能有效的反映項(xiàng)目實(shí)際情況，導(dǎo)致財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)缺乏準(zhǔn)確性，影響整體項(xiàng)目決策。與之相類似，項(xiàng)目公用工程應(yīng)以能量守恒定律為指導(dǎo)進(jìn)行用量計(jì)算，進(jìn)而為項(xiàng)目方案選擇、設(shè)備選型、燃料動(dòng)力費(fèi)用從測(cè)算、項(xiàng)目投資等提供有效依據(jù)。

(二)保證建設(shè)投資、內(nèi)容、工程量的統(tǒng)一、對(duì)應(yīng)

投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告與項(xiàng)目規(guī)劃、發(fā)展研究及課題存在一定聯(lián)系，也存在本質(zhì)上的不同，投資項(xiàng)目是具有明確起止點(diǎn)的一次性投資活動(dòng)，具有明確的投資目標(biāo)。投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告要求在一定時(shí)限內(nèi)，有效的提出框架式工程建設(shè)方案，并要求其中所包含的工程建設(shè)內(nèi)容、工程量及工程投資相互關(guān)聯(lián)，相互統(tǒng)一。在實(shí)際操作過(guò)程中，以下問(wèn)題仍需要注意及改正。首先，實(shí)際工程方案設(shè)計(jì)與可研報(bào)告不符，嚴(yán)重超出可研報(bào)告研究范圍。這種做法缺乏可行性，不能有效提出工程量，工程建設(shè)方案無(wú)法落實(shí)；其次，項(xiàng)目可研報(bào)告明確了項(xiàng)目單項(xiàng)工程費(fèi)用，但在實(shí)際工程建設(shè)方案中，工程內(nèi)容及工程量不明確；第三，可研報(bào)告中雖然明確了工程內(nèi)容，但工程量不夠明確，無(wú)法有判斷投資可信性。

(三)在資產(chǎn)保全原則的基礎(chǔ)上進(jìn)行投資估算

投資估算是指在有效研究并基本確定項(xiàng)目開發(fā)所涵蓋的各項(xiàng)信息、數(shù)據(jù)、資料以及方案后，進(jìn)行項(xiàng)目投入總資金估算，包含項(xiàng)目建設(shè)資金及流動(dòng)資金。其中，項(xiàng)目建筑工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)、設(shè)備及工器具購(gòu)置費(fèi)、項(xiàng)目建設(shè)其他費(fèi)用、建設(shè)期利息、基本及漲價(jià)預(yù)留費(fèi)等構(gòu)成項(xiàng)目建設(shè)投資總費(fèi)用。項(xiàng)目投資估算要遵循資產(chǎn)保全原則，原則中規(guī)定，項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中，用于項(xiàng)目建設(shè)的資金要素及費(fèi)用都應(yīng)形成資產(chǎn)，根據(jù)不同形態(tài)可分為有形資產(chǎn)及無(wú)形資產(chǎn)。因此，建設(shè)投資中資金要素及費(fèi)用應(yīng)包含：項(xiàng)目原有固定資產(chǎn)，應(yīng)將其轉(zhuǎn)化為現(xiàn)值計(jì)入項(xiàng)目投資中；購(gòu)置及自有的土地使用權(quán)；購(gòu)置及自有的無(wú)形資產(chǎn)，要作價(jià)后計(jì)入總投資；設(shè)備購(gòu)置費(fèi)用及附屬費(fèi)；項(xiàng)目投產(chǎn)前的技術(shù)開發(fā)費(fèi)用；國(guó)家及行業(yè)規(guī)定收取的相關(guān)費(fèi)用；工程建設(shè)包含的臨時(shí)設(shè)施費(fèi)、維護(hù)費(fèi)及大型設(shè)備遷移費(fèi)。

(四)在建設(shè)方案中明確項(xiàng)目的工程量

項(xiàng)目公用工程建設(shè)方案是一項(xiàng)在生產(chǎn)過(guò)程中如何有效供水、供電、供氣（汽）排水、制冷的供給方案，方案中應(yīng)對(duì)物質(zhì)來(lái)源、用量及供應(yīng)方案進(jìn)行明確闡述，并以此為依據(jù)，有效計(jì)算公用工程分項(xiàng)工程的工程量。項(xiàng)目方案應(yīng)全面詳盡，不能只側(cè)重工藝的比較、選擇及論述，還應(yīng)對(duì)公用工程方案進(jìn)行全面的比較和論述，明確項(xiàng)目工程量，優(yōu)化項(xiàng)目方案。同時(shí)，還應(yīng)全面分析論述公用工程建設(shè)方案，有效明確工程量，不能一語(yǔ)而過(guò)，全面保證項(xiàng)目可行。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)價(jià)中的市場(chǎng)調(diào)研

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)是以市場(chǎng)供給為導(dǎo)向，以盈利為目的的投資活動(dòng)，市場(chǎng)調(diào)研分析和市場(chǎng)、產(chǎn)品定位都對(duì)房地項(xiàng)目開發(fā)具有決定性影響。因此要全面開展市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行有效預(yù)測(cè)，并以此為基礎(chǔ)，全面評(píng)價(jià)項(xiàng)目租售價(jià)格、對(duì)象、營(yíng)銷方案及策略等，保證項(xiàng)目順利進(jìn)行。

1.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目宏觀市場(chǎng)分析。要求對(duì)國(guó)家及整體社會(huì)經(jīng)濟(jì)情況及主要增長(zhǎng)領(lǐng)域進(jìn)行全面分析，發(fā)現(xiàn)并確認(rèn)當(dāng)前吸引力較強(qiáng)的投資類型及投資方向，判斷當(dāng)前處于經(jīng)濟(jì)周期或房地產(chǎn)周期的哪個(gè)階段，分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)概括，預(yù)測(cè)國(guó)家及地區(qū)短期就業(yè)趨勢(shì)。確認(rèn)區(qū)域內(nèi)支柱產(chǎn)業(yè)及其產(chǎn)品。了解區(qū)域整體規(guī)劃，并對(duì)項(xiàng)目周邊土地及周圍交通狀況進(jìn)行詳細(xì)了解，做好競(jìng)爭(zhēng)分析。同時(shí)還要對(duì)房地產(chǎn)政策及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行短期預(yù)測(cè)，分析未來(lái)產(chǎn)業(yè)、市場(chǎng)及價(jià)格變化，對(duì)未來(lái)開發(fā)形勢(shì)及行業(yè)總體發(fā)展進(jìn)行預(yù)測(cè)。

2.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)分析。主要針對(duì)銷售市場(chǎng)進(jìn)行分析，分析市場(chǎng)現(xiàn)狀并進(jìn)行短期預(yù)測(cè)，對(duì)房屋存量及供給進(jìn)行詳細(xì)了解，分析區(qū)域內(nèi)就業(yè)情況、人口綜述、家庭規(guī)模及結(jié)構(gòu)、收入情況，預(yù)測(cè)區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)需求類型。還要進(jìn)行消費(fèi)情況調(diào)查，了解住房需求情況及區(qū)域消費(fèi)能力，判斷區(qū)域住房需求總量及住宅消費(fèi)趨勢(shì)，確認(rèn)區(qū)域?qū)α餍凶≌?、品牌住宅、公寓住宅等類型的接受及需求情況。

3.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)分析。主要是針對(duì)規(guī)劃住宅的需求分析，通過(guò)全面的競(jìng)爭(zhēng)分析，進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，有效估算市場(chǎng)總吸納量及吸納速度，判斷擬開發(fā)項(xiàng)目未來(lái)市場(chǎng)份額，明確項(xiàng)目產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。主要包含對(duì)項(xiàng)目區(qū)位、交通、配套設(shè)施、價(jià)格、房型結(jié)構(gòu)、消費(fèi)者心里、生活品質(zhì)要求等。

4.市場(chǎng)的選擇與定位。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)分析是在掌握市場(chǎng)信息基礎(chǔ)上進(jìn)行的，只要包含房地產(chǎn)市場(chǎng)需求信息、供應(yīng)信息及交易信息等。房地產(chǎn)市場(chǎng)選擇也成為市場(chǎng)定位，通過(guò)全面的市場(chǎng)分析，進(jìn)而確定項(xiàng)目產(chǎn)品市場(chǎng)。對(duì)于市場(chǎng)的定位，應(yīng)分析區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)及市場(chǎng)需求，從消費(fèi)者需求的角度出發(fā)，考慮市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)進(jìn)行有效預(yù)測(cè)，指導(dǎo)項(xiàng)目開發(fā)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目定位要充分考慮市場(chǎng)及消費(fèi)需求，避免盲目開發(fā)，而對(duì)于市場(chǎng)價(jià)格的定位則需要有效分析市場(chǎng)及目標(biāo)市場(chǎng)價(jià)格及變動(dòng)規(guī)律，結(jié)合項(xiàng)目自身?xiàng)l件及社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境確定項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)格，考慮區(qū)域發(fā)展?jié)摿半A段購(gòu)房趨勢(shì)，合理制定。對(duì)此，項(xiàng)目的營(yíng)銷方案、策略為：挖掘項(xiàng)目“賣點(diǎn)”，提升產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力。分析項(xiàng)目構(gòu)成因素及未來(lái)發(fā)展?jié)摿?，走品牌發(fā)展的道路，突出項(xiàng)目規(guī)劃創(chuàng)意的優(yōu)越性。如項(xiàng)目戶型合理、配套施舍完善、生態(tài)環(huán)境優(yōu)越等。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)價(jià)的內(nèi)容、方法

(一)制定設(shè)計(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)要考慮多方面因素，實(shí)現(xiàn)各影響因素相互統(tǒng)一，提升并完善項(xiàng)目使用功能。項(xiàng)目設(shè)計(jì)關(guān)系到到建筑、結(jié)構(gòu)、防火、節(jié)能等相關(guān)專業(yè)，專業(yè)性強(qiáng)，設(shè)計(jì)較為復(fù)雜。建筑方案要保證兼顧項(xiàng)目整體構(gòu)思、創(chuàng)意、平面設(shè)計(jì)及立面等因素。以產(chǎn)品定位為基礎(chǔ)，開展建筑設(shè)計(jì)工作，不斷完善產(chǎn)品使用功能，在提升項(xiàng)目質(zhì)量及科技含量的前提下，實(shí)現(xiàn)戶型設(shè)計(jì)、住宅空間設(shè)計(jì)及住宅套型模式的優(yōu)化、統(tǒng)一。

(二)對(duì)項(xiàng)目整體規(guī)劃的評(píng)價(jià)

在充分考慮項(xiàng)目建設(shè)條件及控制性規(guī)劃要求后，分析項(xiàng)目可使用土地面積、容積率、建筑密度、綠地率、車庫(kù)、停車位、配套設(shè)施、交通條件等，以市場(chǎng)定位為基礎(chǔ)，全面進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃。

(三)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的評(píng)述要從財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)及綜合評(píng)價(jià)進(jìn)行考慮。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是在現(xiàn)行財(cái)稅制度及價(jià)格體系的基礎(chǔ)上，準(zhǔn)確計(jì)算房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)收入及住處情況，通過(guò)合理分析項(xiàng)目財(cái)務(wù)盈利能力、清償能力及資金狀況，有效分析房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性，并進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)，是項(xiàng)目評(píng)述的主要內(nèi)容。綜合評(píng)價(jià)則是從區(qū)域及社會(huì)經(jīng)濟(jì)的角度出發(fā)，通過(guò)對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益及費(fèi)用的計(jì)算，分析房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)是否有積極的促進(jìn)作用，進(jìn)而有效判斷項(xiàng)目的可行性。

(四)制定合理、系統(tǒng)的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)

財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是在國(guó)家現(xiàn)行的財(cái)稅制度及價(jià)格體系基礎(chǔ)上進(jìn)行的，對(duì)項(xiàng)目直接發(fā)生的財(cái)務(wù)效益及費(fèi)用進(jìn)行分析、計(jì)算，進(jìn)行財(cái)務(wù)報(bào)表編制，有效計(jì)算項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)，并以此為基礎(chǔ)，對(duì)項(xiàng)目盈利能力、清償能力及外匯平衡等財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行全面考察，準(zhǔn)確判斷房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目綜合經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)及評(píng)價(jià)指標(biāo)包含對(duì)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)規(guī)模、經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)。設(shè)計(jì)規(guī)模只要針對(duì)項(xiàng)目占地面積、建筑面積等；經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)主要是指項(xiàng)目的總投資額、產(chǎn)品投資、資金籌措及各項(xiàng)稅費(fèi)等；財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)包含項(xiàng)目利潤(rùn)率、利稅率及收益率等相關(guān)指標(biāo)。

綜上所述，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)運(yùn)作，若要在長(zhǎng)時(shí)間的建設(shè)周期內(nèi)有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、隱患，就必須進(jìn)一步提高前期可行性研究報(bào)告編制的效率、質(zhì)量，并通過(guò)科學(xué)、合理、全面的評(píng)估，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、改進(jìn)方案，保證后續(xù)業(yè)務(wù)流程的穩(wěn)定運(yùn)轉(zhuǎn)。

參考文獻(xiàn)：

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[2]巫世峰.房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系研究[J].國(guó)外建材科技,2006(05).

篇10

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；管理策略；項(xiàng)目管理

中圖分類號(hào)：TU7 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

1 項(xiàng)目決策期的管理

1.1 明確市場(chǎng)定位，核實(shí)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。

做好市場(chǎng)預(yù)測(cè)，將市場(chǎng)脈絡(luò)把握清楚，確定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，找準(zhǔn)房地產(chǎn)目標(biāo)消費(fèi)市場(chǎng)，選擇合適的建筑特點(diǎn)、營(yíng)銷手段、價(jià)格方案、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)規(guī)劃、開發(fā)方式。擬定出投資規(guī)?？尚行苑桨?、項(xiàng)目成本、數(shù)量、投資收益等方面的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。節(jié)約成本投入，防止無(wú)效的成本投入。很多地產(chǎn)項(xiàng)目普遍存在高投入低產(chǎn)出的情況。其原因是多層次的。比如說(shuō)房產(chǎn)功能的不完善，投資成本過(guò)高，質(zhì)量達(dá)不到既定要求，這些原因的根源正是在于市場(chǎng)定位的不準(zhǔn)確。

1.2 優(yōu)化規(guī)劃設(shè)計(jì)，保障準(zhǔn)確決策。

房地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)是項(xiàng)目最終品質(zhì)的關(guān)鍵影響因素，好的規(guī)劃設(shè)計(jì)需要自景觀與環(huán)境著手，盡力使地產(chǎn)項(xiàng)目中的建筑開窗見(jiàn)綠，實(shí)現(xiàn)安居社區(qū)與花園社區(qū)的形式。房型設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)充分照顧到該區(qū)域的氣候情況、居住情況及市場(chǎng)發(fā)展情況。爭(zhēng)取做到面積緊湊、戶型合理，使房型呈現(xiàn)多元化態(tài)勢(shì)。建筑的造型需要將該地域的文化特質(zhì)充分融入其中。從景觀著眼進(jìn)行規(guī)劃布局，結(jié)合周邊的資源，把周邊景觀吸納到每一塊建筑用地當(dāng)中來(lái)。根據(jù)當(dāng)?shù)氐臍夂蚯闆r及產(chǎn)品的市場(chǎng)定位現(xiàn)實(shí)，整合出一套能夠適合于實(shí)施的先進(jìn)技術(shù)，且保證技術(shù)的成本效益，力爭(zhēng)得到最大的投資回報(bào)。

2 項(xiàng)目設(shè)計(jì)期的管理

項(xiàng)目設(shè)計(jì)時(shí)期是房地產(chǎn)管理尤其是成本管理的最為關(guān)鍵的階段，也是處理經(jīng)濟(jì)與技術(shù)之間矛盾的緊要環(huán)節(jié)，對(duì)于房地產(chǎn)整體管理具有十分顯著的意義。

2.1 選擇合適的設(shè)計(jì)單位。

地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)水平，對(duì)于成本控制等管理內(nèi)容具有決定性的意義，采取方案設(shè)計(jì)的競(jìng)標(biāo)形式，獲得最優(yōu)化的設(shè)計(jì)方案，可以實(shí)現(xiàn)既定的項(xiàng)目功能目標(biāo)，包括質(zhì)量目標(biāo)、成本目標(biāo)以及效益目標(biāo)等等。也更加方便于在適用先進(jìn)科學(xué)技術(shù)方面，減少工程造價(jià)。

2.2 完善優(yōu)化的設(shè)計(jì)方案。

在項(xiàng)目設(shè)計(jì)過(guò)程中，多種方案應(yīng)當(dāng)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)上的比選，選擇一方面可以滿足功能需要，另一方面還可以有效節(jié)約成本的方案，比如有些地產(chǎn)設(shè)計(jì)方案，單純追求形式的新穎，追求造型的奇、新、特，設(shè)計(jì)出很多形狀特異的建筑，復(fù)式輪廓一方面浪費(fèi)了結(jié)構(gòu)成本，另一方面也不利于建筑安全。應(yīng)當(dāng)開展科學(xué)的方案比選與論證。在使地產(chǎn)項(xiàng)目自身的抗震功能、安全功能、使用功能等得到滿足的前提下，獲得最優(yōu)化的設(shè)計(jì)方案。明確建筑物結(jié)構(gòu)、布局、建筑材料、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)等同項(xiàng)目成本的關(guān)系。

2.3 注意設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)與限額。

建筑自身產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展需求，要求房地產(chǎn)企業(yè)做出相應(yīng)的設(shè)計(jì)方案調(diào)整，項(xiàng)目中的所有構(gòu)件與配件，只要條件允許，都應(yīng)當(dāng)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)。采取廣泛的標(biāo)準(zhǔn)式設(shè)計(jì)，能夠很有效地節(jié)約設(shè)計(jì)力量，減少設(shè)計(jì)時(shí)間，提升勞動(dòng)生產(chǎn)效果。加快工程建設(shè)的步伐。限額設(shè)計(jì)以投資估算書控制并保證設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)與造價(jià)指標(biāo)的順利實(shí)施，可以有效避免設(shè)計(jì)深度達(dá)不到規(guī)范要求，或者是選用標(biāo)準(zhǔn)不當(dāng)形成的安全系數(shù)降低問(wèn)題。

3 項(xiàng)目實(shí)施期的管理

通常情形下，地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施期的管理更注重于規(guī)范化地實(shí)施各系統(tǒng)方案，對(duì)于成本糾偏的作用影響不大，而項(xiàng)目實(shí)施期的資金利用與管理則是一個(gè)重要問(wèn)題，在整體管理中則占有非常顯著的地位。

3.1 做好施工與材料采購(gòu)招標(biāo)工作、做好合同管理工作。

地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)建立準(zhǔn)確翔實(shí)的管理組織機(jī)構(gòu)與成本控制管理規(guī)范業(yè)務(wù)流程，項(xiàng)目的實(shí)施過(guò)程中應(yīng)當(dāng)有切實(shí)可靠的施工圖預(yù)算、投資預(yù)算、工程概算間的動(dòng)態(tài)管理手段。做好施工與材料采購(gòu)招標(biāo)工作，建立全面而動(dòng)態(tài)化的材料價(jià)格、設(shè)備價(jià)格信息資源中心，建立材料設(shè)備分包工程的分項(xiàng)指導(dǎo)價(jià)格體系，體系中應(yīng)當(dāng)包括商砼、鋁合金、苗木、防水材料等方面的內(nèi)容。用以指導(dǎo)工程中的價(jià)格核算，做好市場(chǎng)材料的調(diào)研分析，選擇編制能力水平突出的單位，做好價(jià)格把關(guān)，對(duì)甲供材料進(jìn)行合理分包，各設(shè)備材料在供應(yīng)時(shí)期都要將價(jià)格與質(zhì)量控制在合理的范圍內(nèi)。做好工程造價(jià)計(jì)價(jià)與合同計(jì)價(jià)工作，合理的計(jì)價(jià)運(yùn)作模式，對(duì)于項(xiàng)目的細(xì)節(jié)管理非常重要。

3.2 做好施工現(xiàn)場(chǎng)管理工作，做好變更簽證工作。

注意工程變更及工程簽證等方面的管理，規(guī)范操作、嚴(yán)格執(zhí)行，確保簽證的合理性與及時(shí)性，是施工現(xiàn)場(chǎng)管理的首要工作原則。通常項(xiàng)目的變更簽證，其目標(biāo)數(shù)額都要控制在總合同規(guī)定價(jià)格的百分之五以內(nèi)。工程量與工程價(jià)格簽證要用會(huì)簽來(lái)決定，按照項(xiàng)目的限額標(biāo)準(zhǔn)，可以劃分為普通簽證及重要簽證兩種，普通簽證的業(yè)務(wù)流程應(yīng)當(dāng)以節(jié)約時(shí)間作為基本考慮，重大簽證則要有多方論證，并經(jīng)主管經(jīng)理審核批準(zhǔn)。所有的工程變更都應(yīng)當(dāng)在審查論證的前提下進(jìn)行，在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，一般來(lái)說(shuō)只負(fù)責(zé)處理同當(dāng)前施工關(guān)系密切的相關(guān)變更。派遣工作水平突出的甲方現(xiàn)場(chǎng)代表，規(guī)范現(xiàn)場(chǎng)工作流程，注意工程質(zhì)量、成本與工期管理，落實(shí)預(yù)算體系制度，嚴(yán)格預(yù)算管理，確保預(yù)算始終控制在計(jì)劃之內(nèi)。最后應(yīng)該注意的是施工隊(duì)伍的整體管理。

4 項(xiàng)目完成期的管理

4.1 注意地產(chǎn)項(xiàng)目的全程審計(jì)。

項(xiàng)目審計(jì)不應(yīng)當(dāng)僅僅是竣工審計(jì)與事后審計(jì)，還應(yīng)當(dāng)包括事前審計(jì)與事中審計(jì)。所謂的事前審計(jì)，可以讓施工方案理為理性化，幫助管理者提前把關(guān)，避免出現(xiàn)不必要的錯(cuò)誤。而事中審計(jì)（施工期的過(guò)程審計(jì)）則更具有效益性與針對(duì)性，如果事中審計(jì)做好，可以起到事半功倍的良好效果。

4.2 使人盡其才，物盡其用。

要想使地產(chǎn)項(xiàng)目的整體投資效益得到提高，企業(yè)一定要在工程管理的重要環(huán)節(jié)中，重視人的主觀作用，敢于破格提拔人才，大膽啟用人才，真正做到企業(yè)用工的人性化。我們應(yīng)當(dāng)了解，雖然企業(yè)的管理模式是先進(jìn)的，可是因?yàn)閭€(gè)別工作人員的積極性不高，業(yè)務(wù)水平有限、責(zé)任心不強(qiáng)，都會(huì)使工程管理出現(xiàn)很大的漏洞，為企業(yè)帶來(lái)覺(jué)察不到的損失。從這一角度來(lái)看，企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，其核心內(nèi)容應(yīng)該是人才的競(jìng)爭(zhēng)。

4.3 做好地產(chǎn)項(xiàng)目完成之后的系統(tǒng)評(píng)估。

在項(xiàng)目竣工以后的結(jié)算審核的前提下，把項(xiàng)目造價(jià)材料與結(jié)果分析匯總至數(shù)據(jù)庫(kù)當(dāng)中去，給后續(xù)管理工作提供準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)參考，這也是企業(yè)考察項(xiàng)目績(jī)效的根據(jù)。企業(yè)應(yīng)當(dāng)會(huì)同各項(xiàng)目管理部門綜合研究上一階段管理工作存在的成功經(jīng)驗(yàn)與失敗教訓(xùn)，并提出今后的工作改進(jìn)方案，方案下一階段的綜合管理。

5 結(jié)束語(yǔ)

很多管理實(shí)踐都同時(shí)得出這樣一個(gè)結(jié)論，不同管理時(shí)期對(duì)房地產(chǎn)管理效果的影響是存在很大差異的。其中項(xiàng)目決策期的管理尤其是成本控制對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目整體的影響是最為顯著的，而其余幾個(gè)階段同樣不能忽略。要想做好管理，就要在全程中在細(xì)節(jié)上，做好每一步的管理落實(shí)。 從上面的分析中我們能夠更深刻地體會(huì)到，注意房地產(chǎn)項(xiàng)目管理，減少運(yùn)營(yíng)成本，人為因素占據(jù)主要作用。隨著人工成本及土地成本的增加，為了成本控制而進(jìn)行的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理，已經(jīng)成為當(dāng)務(wù)之急。只有用科學(xué)審慎的態(tài)度，去糾正過(guò)程中出現(xiàn)的各種問(wèn)題，才能在保證工作質(zhì)量的前提下，將成本壓至最低，也只有如此，才能將房地產(chǎn)投資工作處在可防可控的范圍內(nèi)，使企業(yè)處在市場(chǎng)中的不敗之地。

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