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關(guān)鍵詞： 農(nóng)村土地征收 補(bǔ)償方式 就業(yè)安置

注：本文系吉林省“十一五”社會(huì)科學(xué)項(xiàng)目——可持續(xù)發(fā)展下吉林省土地征收法律研究成果之一。

一、我國(guó)農(nóng)地征收補(bǔ)償方式的存在的問(wèn)題與反思

當(dāng)前，我國(guó)農(nóng)村土地征收補(bǔ)償方式單一，補(bǔ)償方法粗糙，不能科學(xué)合理地解決不同情況下的土地征收補(bǔ)償需要，主要表現(xiàn)在以下幾方面：

1.現(xiàn)行法律關(guān)于土地征收的規(guī)定太過(guò)籠統(tǒng)。我國(guó)現(xiàn)行的法律中，關(guān)于土地征收的規(guī)定主要體現(xiàn)在《中華人民共和國(guó)土地管理法》和《中華人民共和國(guó)憲法》中，但兩法對(duì)于土地征收補(bǔ)償問(wèn)題僅一筆帶過(guò)，如《中華人民共和國(guó)土地管理法》第2條規(guī)定：“國(guó)家為了公共利益的需要，可以依法對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償?！倍鴮?duì)于如何補(bǔ)償、補(bǔ)償?shù)臄?shù)額、方式等問(wèn)題卻沒(méi)有明確規(guī)定。

2.農(nóng)地征收補(bǔ)償?shù)姆绞胶?jiǎn)單趨同。目前，無(wú)論是《中華人民共和國(guó)土地管理法》還是各級(jí)政府出臺(tái)的“土地征收管理辦法”都沒(méi)有對(duì)農(nóng)地征收補(bǔ)償方式進(jìn)行規(guī)定。實(shí)踐中，各征收補(bǔ)償單位基本上“一刀切”的采用現(xiàn)金補(bǔ)償，不能夠真正有效的維護(hù)被征土地使用權(quán)人的利益。

3.現(xiàn)行農(nóng)地征收補(bǔ)償方法單一，沒(méi)有考慮到補(bǔ)償?shù)拈L(zhǎng)效性。以現(xiàn)金方式補(bǔ)償為例，目前，各補(bǔ)償主體基本上都采用一次性發(fā)放補(bǔ)償金的形式。這樣的補(bǔ)償金發(fā)放方式卻有許多弊端，如“鄂爾多斯現(xiàn)象”，一夜暴富后的失地農(nóng)民的生存都將面臨嚴(yán)重困難。

二、完善補(bǔ)償方式的重要意義

1.保證農(nóng)地征收的順利進(jìn)行，為城市化、工業(yè)化發(fā)展提供必要的土地支持。作為城市發(fā)展、工業(yè)進(jìn)步的必要前提，農(nóng)地征收至關(guān)重要?，F(xiàn)代社會(huì)的進(jìn)步不能以剝奪農(nóng)民的生存空間作為發(fā)展的手段，科學(xué)合理的農(nóng)地征收是工業(yè)化進(jìn)程必不可少的重要措施。

2.維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，保證失地農(nóng)民的生存和可持續(xù)發(fā)展。失地農(nóng)民的生活保障不能僅憑一次性的金錢(qián)補(bǔ)償就可以真正解決，正確的補(bǔ)償方式是在獲得城市發(fā)展、工業(yè)進(jìn)步所必需的土地的同時(shí)，使供地農(nóng)民的生產(chǎn)、生活能夠得以有序的維系和可持續(xù)性發(fā)展。

3.保護(hù)基本耕地面積，保證國(guó)家農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)。我國(guó)耕地保有量只有183億畝，人均耕地只有1.4畝，是世界平均水平的三分之一。 “十一五”規(guī)劃綱要確定，到2010年耕地保有量必須保持18億畝。 科學(xué)合理的農(nóng)村土地征收補(bǔ)償方式，不僅要保障農(nóng)民的基本利益，更要確保農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)的安全。

三、補(bǔ)償方式完善之初探

1.現(xiàn)金補(bǔ)償現(xiàn)金補(bǔ)償應(yīng)有明確的使用范圍，主要適合工商業(yè)發(fā)達(dá)地區(qū)的征地對(duì)象。這類(lèi)征地對(duì)象一般比較希望通過(guò)征地補(bǔ)償獲得經(jīng)商的資金，并且具備經(jīng)商的能力和條件，土地對(duì)其收入的影響不大。而對(duì)于那些年齡、身體、環(huán)境都不適宜經(jīng)商的征地對(duì)象而言，現(xiàn)金補(bǔ)償?shù)姆绞綉?yīng)盡量避免使用。

同時(shí)，應(yīng)結(jié)合征地對(duì)象的財(cái)產(chǎn)管理能力，建立長(zhǎng)效補(bǔ)償機(jī)制，如對(duì)于補(bǔ)償金的發(fā)放方式可以分為一次性發(fā)放和分期發(fā)放。

2.以土地使用權(quán)入股是指被征地農(nóng)民以其土地使用權(quán)評(píng)估作價(jià)，入股征地項(xiàng)目，獲得相應(yīng)股份以及由此產(chǎn)生的股份收益。這一方法可以保證失地農(nóng)民在征地后獲得穩(wěn)定的收入來(lái)源，同時(shí)還可以實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的增值。但這一方式只適用于工商業(yè)用途的土地征收，對(duì)于非營(yíng)利項(xiàng)目征地不適宜。

3.土地使用權(quán)置換即按照被征收土地的面積、用途及收益率等，對(duì)征收土地進(jìn)行評(píng)估，在附近區(qū)域分配給征地對(duì)象使用，以置換原有被征收的土地的補(bǔ)償方式。此種補(bǔ)償方式要注意置換土地與被征收土地的使用價(jià)值及收益率的合理?yè)Q算，保證征地對(duì)象的土地收益不因此而明顯減少。

4.異地移民受客觀條件限制，一些大型征地項(xiàng)目不便采用如上方式補(bǔ)償，同時(shí)，為保證農(nóng)地面積穩(wěn)定，可考慮采取對(duì)征地對(duì)象實(shí)行異地移民安置，如上個(gè)世紀(jì)90年代末長(zhǎng)江三峽移民 即為此。但異地移民要合理考慮安置地的人口和經(jīng)濟(jì)吸納能力，將移民排斥反應(yīng)降到最低。

5.就業(yè)安置在對(duì)征地對(duì)象進(jìn)行現(xiàn)金補(bǔ)償后，還可根據(jù)征地項(xiàng)目的用工情況，優(yōu)先吸納征地對(duì)象務(wù)工，尤其在一些少數(shù)民族聚居地區(qū)較為適宜。這樣不僅保證了征地后項(xiàng)目的用工需求，而且能夠充分發(fā)揮征地對(duì)象建設(shè)家鄉(xiāng)的積極性，使其為當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展作出更大的貢獻(xiàn)。

科學(xué)合理的農(nóng)村土地征收補(bǔ)償體系應(yīng)該充分考慮到征地對(duì)象的地域特點(diǎn)和個(gè)體特點(diǎn)，使具體的征地補(bǔ)償與地域相適應(yīng)，與對(duì)象相適應(yīng)，切實(shí)保障國(guó)家、集體和農(nóng)民的合法利益，同時(shí)，還要夠保障農(nóng)業(yè)的健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]楊潔.我國(guó)農(nóng)村土地征收補(bǔ)償過(guò)程中存在的問(wèn)題和對(duì)策研究.載《法制與社會(huì)》，2011年12月

[2]靳利飛.我國(guó)土地征收補(bǔ)償問(wèn)題研究進(jìn)展.載《安徽農(nóng)業(yè)科學(xué)》，2012年

[3]李作峰.《論農(nóng)地征收補(bǔ)償制度之重構(gòu)——對(duì)《土地管理法》修改草案的建議》，2011年11期

作者簡(jiǎn)介：

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一、政策執(zhí)行力的概念界定

執(zhí)行力這一概念最早被運(yùn)用于行政法學(xué)領(lǐng)域,普遍被認(rèn)為是指對(duì)具體行政行為予以強(qiáng)制執(zhí)行的強(qiáng)制力或法律效力。羅豪才就認(rèn)為:行政行為的執(zhí)行力是指行政行為的內(nèi)容如果是命令相對(duì)人為一定行為或不為一定行為,則相對(duì)人必須執(zhí)行。如果相對(duì)人不履行其義務(wù)時(shí),行政機(jī)關(guān)可依法定程序強(qiáng)制執(zhí)行,有時(shí)還可申請(qǐng)人民法院通過(guò)民事訴訟程序強(qiáng)制執(zhí)行,這里的行政行為執(zhí)行力,即指其可強(qiáng)制執(zhí)行的法律效力。執(zhí)行力這一概念在近年來(lái)被廣泛應(yīng)用于工商企業(yè)管理領(lǐng)域,美國(guó)學(xué)者保羅?托馬斯和大衛(wèi)?伯恩就指出:執(zhí)行力是一整套行為和技術(shù)體系,它夠使公司形成獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 。我國(guó)有學(xué)者認(rèn)為,“執(zhí)行力就是指組織執(zhí)行戰(zhàn)略,實(shí)現(xiàn)組織經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略目標(biāo)的能力”,“在形成了決策、制訂了具體的計(jì)劃之后,達(dá)成目標(biāo)的具體行為就是執(zhí)行,而確保執(zhí)行完成的能力和手段構(gòu)成了執(zhí)行力”〔1〕 。企業(yè)管理領(lǐng)域的執(zhí)行力主要是指企業(yè)在日常運(yùn)作過(guò)程中,執(zhí)行企業(yè)戰(zhàn)略計(jì)劃的能力及技術(shù)體系。近年來(lái),我國(guó)已有學(xué)者將執(zhí)行力這一概念引入政府行政管理領(lǐng)域。政策執(zhí)行力,即政策執(zhí)行機(jī)構(gòu)實(shí)際具有的整體執(zhí)行政策能力與它投入某項(xiàng)政策的執(zhí)行過(guò)程的能力之間的比例關(guān)系。影響政策執(zhí)行力的因素主要有:政策問(wèn)題的性質(zhì),即涉及問(wèn)題的相依性、動(dòng)態(tài)性、時(shí)空性及受影響之標(biāo)的人口的特性(包括標(biāo)的人口的分殊性、標(biāo)的人口的數(shù)目多寡、標(biāo)的人口行為需要調(diào)適的程度);政策執(zhí)行的資源,包括人員、信息、設(shè)備、權(quán)威等資源;政策執(zhí)行人員的意向,一般來(lái)說(shuō),執(zhí)行人員對(duì)政策目標(biāo)的認(rèn)同感越高,執(zhí)行時(shí)的意愿及配合就越好;政府組織結(jié)構(gòu),政府組織結(jié)構(gòu)對(duì)政策執(zhí)行的影響主要有標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序和行政權(quán)責(zé)分散化兩個(gè)方面;政策目標(biāo)團(tuán)體的順?lè)潭?要使政策有效執(zhí)行,就需要目標(biāo)團(tuán)體順?lè)?采取合作態(tài)度,加以配合;社會(huì)、經(jīng)濟(jì)與政治環(huán)境以及政策溝通狀況等因素。本文從中選取一些因素為切入點(diǎn),并以土地征收政策為視角,來(lái)研究地方政府政策執(zhí)行力的強(qiáng)弱狀況。

二、地方政府在土地征收政策執(zhí)行中存在的主要問(wèn)題

(一)地方政府公務(wù)員在政策執(zhí)行中曲解政策

地方政府公務(wù)員存在自利傾向,在執(zhí)行過(guò)程中,曲解政策,將政策朝自己有利的方面理解并執(zhí)行。就地方政府土地征收政策而言,《中華人民共和國(guó)土地管理法》第二條規(guī)定:“國(guó)家為公共利益的需求,可以依法對(duì)集體所有的土地實(shí)行征用?！倍螢椤肮怖妗狈刹](méi)有明確的界定,而地方政府的雙重角色使其在土地征用和轉(zhuǎn)讓過(guò)程中存在巨大的利益空間。根據(jù)現(xiàn)行征地制度,全國(guó)各地征地得到的補(bǔ)償一公頃在15000―150000元之間不等,而政府土地出讓價(jià)一般一公頃在150萬(wàn)元以上,有的可高達(dá)數(shù)百萬(wàn)元以上,甚至更高。征地費(fèi)與出讓費(fèi)之間如此之大的差價(jià)對(duì)地方政府產(chǎn)生巨大的誘惑,導(dǎo)致地方政府在強(qiáng)大的利益驅(qū)動(dòng)下,以公共利益為幌子占用農(nóng)村集體一些有很大增值潛力的“黃金地段”,導(dǎo)致農(nóng)民利益受損。劉守英指出現(xiàn)行征地制度最大的問(wèn)題就是行政權(quán)侵犯財(cái)產(chǎn)權(quán)〔2〕 。另外地方政府土地管理部門(mén)在土地征用過(guò)程中由于監(jiān)督的缺失,公開(kāi)性不夠,存在暗箱操作現(xiàn)象,滋生尋租行為。土地是農(nóng)民的命根子,離開(kāi)土地,農(nóng)民就失去了安身立命的依靠。政府由于自利性而隨意征收農(nóng)民土地,致使農(nóng)民失去生活來(lái)源與依靠,勢(shì)必會(huì)增加農(nóng)村的不穩(wěn)定性。

(二)土地征收管理缺乏透明度和問(wèn)責(zé)制

在縣這一級(jí)政府中,國(guó)土資源局承擔(dān)土地管理工作,涉及土地調(diào)查、評(píng)估、利用等諸多方面,就其國(guó)家建設(shè)用地征收、土地審批及土地規(guī)劃工作過(guò)程,公開(kāi)性不夠,缺乏內(nèi)部溝通與外部溝通,導(dǎo)致政策的不合理、不科學(xué),政策執(zhí)行遇到阻礙。地方政府在土地征收過(guò)程中,農(nóng)民群眾對(duì)征地程序、補(bǔ)償安置費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)缺乏知情權(quán)與參與權(quán),常常被動(dòng)接受地方政府征地及補(bǔ)償安排。部分農(nóng)民因?yàn)檫`法征地及補(bǔ)償不公平損害其利益,卻苦于沒(méi)有有效的利益維護(hù)機(jī)制,在上訪無(wú)下文后,通常采取圍堵縣政府、阻撓工程建設(shè)、拒不搬遷等不正當(dāng)行為來(lái)維護(hù)自己的利益。另外,地方政府土地政策執(zhí)行過(guò)程中缺乏對(duì)失職官員的問(wèn)責(zé)機(jī)制,加上法律對(duì)土地行政管理部門(mén)及工作人員基于行政失職所承擔(dān)的法律責(zé)任規(guī)定相當(dāng)籠統(tǒng),造成實(shí)踐中責(zé)任人員有規(guī)避承擔(dān)法律責(zé)任的可能以及土地工作的隨意性,影響土地政策目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

(三)政策執(zhí)行監(jiān)督機(jī)制不完善

地方政府在土地征收過(guò)程中公開(kāi)性不夠,存在暗箱操作,滋生腐敗行為。改革開(kāi)放以來(lái),地方政府的監(jiān)督體制不斷得到加強(qiáng)和完善,監(jiān)督檢查工作走上系統(tǒng)化、法制化軌道。但在政策實(shí)踐中仍然嚴(yán)重存在有法不依、執(zhí)法不嚴(yán)和違法不究的問(wèn)題。就縣級(jí)土地征收政策而言,就存在著外部監(jiān)督缺失、內(nèi)部監(jiān)督不力的問(wèn)題。一方面,由于法律不健全,導(dǎo)致對(duì)地方政府執(zhí)行土地征收政策的過(guò)程中出現(xiàn)監(jiān)督真空的問(wèn)題。如《土地管理法》第66條規(guī)定縣級(jí)以上人民政府土地行政管理部門(mén)為土地的監(jiān)督機(jī)關(guān),但條文中并沒(méi)有進(jìn)一步規(guī)定土地征用后的土地使用情況的監(jiān)督。另一方面,由于監(jiān)督力量不足,監(jiān)督部門(mén)獨(dú)立性不夠,監(jiān)督人員素質(zhì)不高等問(wèn)題也是造成監(jiān)督不到位的重要原因。孟德斯鳩認(rèn)為:“一切有權(quán)力的人都容易濫用權(quán)力,這是萬(wàn)古不易的一條經(jīng)驗(yàn)。有權(quán)力的人們使用權(quán)力一直到遇到有界限的地方才休止?！盵3]要防止濫用權(quán)力,就必須以權(quán)力約束權(quán)力。因此監(jiān)督是正確使用權(quán)力的前提。地方政府的農(nóng)用地征收政策,是地方政府出于公共目的,依法運(yùn)用行政權(quán)力征收農(nóng)村土地的一項(xiàng)公共政策。缺乏有效的監(jiān)督機(jī)制,必然導(dǎo)致地方政府在土地征收過(guò)程中,濫用行政權(quán)力,嚴(yán)重?fù)p害失地農(nóng)民的經(jīng)濟(jì)利益及其他各項(xiàng)合法權(quán)益,嚴(yán)重偏離了建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村“生活富?！?、“管理民主”的要求。

三、提高地方政府土地征收政策執(zhí)行力的對(duì)策

(一)加強(qiáng)地方政府公務(wù)員職業(yè)道德教育及思想政治教育

政策執(zhí)行主體(包括政府組織及其人員)是政策執(zhí)行活動(dòng)的重要組成部分,發(fā)揮著核心作用,執(zhí)行力的其他一切要素包括組織結(jié)構(gòu)、制度、資源技術(shù)等,都必須通過(guò)執(zhí)行主體即人才能發(fā)揮作用。因而,采取積極措施,培育優(yōu)秀的執(zhí)行主體是提高政府執(zhí)行力水平的關(guān)鍵途徑。優(yōu)秀的執(zhí)行主體的素質(zhì)必須包括執(zhí)行主體的思想素質(zhì)和職業(yè)技能。在思想素質(zhì)方面,要有敬業(yè)精神,熱愛(ài)本職工作,有著高度的責(zé)任心、紀(jì)律性,同時(shí)要誠(chéng)實(shí)可靠,不搞形式主義。在職業(yè)技能方面,政府執(zhí)行者必須具有執(zhí)行工作中所需具備的一切管理思想、技術(shù)、方法甚至管理藝術(shù)等。建設(shè)一支高素質(zhì)的執(zhí)行主體,可以使其正確理解土地征收政策的精神,按要求準(zhǔn)確執(zhí)行土地征收政策,從而降低滋生腐敗的幾率,維護(hù)失地農(nóng)民的利益,保障農(nóng)民生活,維護(hù)農(nóng)村地區(qū)的穩(wěn)定,為社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)創(chuàng)造一個(gè)良好的環(huán)境。

(二)健全和完善責(zé)任追究制度

地方政府在農(nóng)用地征收過(guò)程中,由于法律不完善,對(duì)土地行政管理部門(mén)及工作人員違法征收農(nóng)用地或行政失職所承擔(dān)的法律責(zé)任規(guī)定模糊,再加上缺乏責(zé)任追究機(jī)制,使許多官員毫無(wú)顧忌進(jìn)行違法征地或不按規(guī)定程序征收,損害農(nóng)民利益。因此健全和完善責(zé)任追究機(jī)制是提高地方政府政策執(zhí)行力的必要前提。要完善責(zé)任追究機(jī)制必須做到以下:一要明確責(zé)任,層層分解從首長(zhǎng)到各級(jí)執(zhí)行人員的職責(zé),并公示職責(zé)范圍、懲戒辦法等內(nèi)容,有利于增強(qiáng)實(shí)踐中的可操作性。二是職、責(zé)、權(quán)一致。執(zhí)行人員所負(fù)的政策責(zé)任與其所掌握的權(quán)力、所處的職位、所執(zhí)行的任務(wù)一致。將責(zé)任分配到具體的崗位,落實(shí)到具體的個(gè)人,是建立責(zé)任追究制的必要前提,否則責(zé)任追糾只是一紙空文、口頭禪而已。三是要啟動(dòng)問(wèn)責(zé)機(jī)制,通過(guò)將土地征用的執(zhí)行情況與執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行跟蹤評(píng)估,對(duì)未完成執(zhí)行任務(wù)、執(zhí)行效果不佳,或造成嚴(yán)重?fù)p失者,追究其相應(yīng)的公共責(zé)任,包括政治、法律、道義等責(zé)任,如執(zhí)行人員引咎辭職以負(fù)的政治責(zé)任。建立責(zé)任追究機(jī)制,是根據(jù)職權(quán)責(zé)一致原則,以保證各級(jí)政府、政府各部門(mén)更準(zhǔn)確有效地執(zhí)行政策。全面落實(shí)建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村戰(zhàn)略,必須建立和健全責(zé)任追究機(jī)制。只有建立責(zé)任追究機(jī)制,才能保證各級(jí)政府、各級(jí)黨政領(lǐng)導(dǎo)干部專(zhuān)心致力于自己的本職工作,形成上下一心,努力推進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)進(jìn)程的局面。

(三)完善土地征收政策執(zhí)行監(jiān)督機(jī)制

首先,改革土地行政主管部門(mén)行政系統(tǒng)。由于縣級(jí)土地行政管理部門(mén)在地方政府系列之中。地方政府與縣級(jí)土地行政管理部門(mén)存在領(lǐng)導(dǎo)與被領(lǐng)導(dǎo)關(guān)系,對(duì)于地方非法征地行為,沒(méi)有一個(gè)土地行政管理部門(mén)工作人員敢于違抗行政命令而真正在履行職責(zé)的。為了更有效地實(shí)現(xiàn)對(duì)土地征收政策執(zhí)行的監(jiān)管,必須對(duì)土地行政主管部門(mén)行政系統(tǒng)進(jìn)行改革,實(shí)現(xiàn)由市級(jí)政府對(duì)地方政府土地行政管理部門(mén)的垂直領(lǐng)導(dǎo),擺脫現(xiàn)在土地行政管理部門(mén)受制于地方政府的局面。

其次,建立和完善土地征收聽(tīng)證制度。土地征收主體必須認(rèn)真聽(tīng)取征地農(nóng)民的意見(jiàn)與建議,對(duì)被征地農(nóng)民提出的有關(guān)問(wèn)題必須予以合法合理的解答。要建立土地糾紛仲裁機(jī)構(gòu),做好土地征收的行政復(fù)議和行政訴訟工作。通過(guò)設(shè)立仲裁機(jī)構(gòu),裁決征收者與被征收者之間的爭(zhēng)議,保證土地征收的合法性及公平性。要強(qiáng)化農(nóng)民土地登記工作,通過(guò)土地登記,為農(nóng)民發(fā)放相應(yīng)的土地權(quán)利證書(shū),在法律上有效的確認(rèn)和保障農(nóng)民的土地權(quán)益。

篇3

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)稅制     房地產(chǎn)稅收體系    房地產(chǎn)保有

一、國(guó)外房地產(chǎn)稅制的特點(diǎn)

各國(guó)房地產(chǎn)稅制涉及的稅種貫穿了房地產(chǎn)的生產(chǎn)開(kāi)發(fā)、保有使用和轉(zhuǎn)移處置等各環(huán)節(jié)。由于各國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不同、房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r各異，因而各國(guó)的房地產(chǎn)稅制無(wú)論在課稅體系上，還是在稅制要素設(shè)計(jì)上都存有一定的差異。但總體來(lái)看，各國(guó)的房地產(chǎn)稅制還是具有一些共性的。

（一）房地產(chǎn)稅收制度體系完整，且以房地產(chǎn)保有稅類(lèi)為主

目前，許多國(guó)家都建立了比較完整的房地產(chǎn)稅收制度體系，廣義地看，國(guó)外房地產(chǎn)稅收體系主要分為三大類(lèi)：

第一類(lèi)是房地產(chǎn)保有稅類(lèi)。房地產(chǎn)保有稅是對(duì)擁有房地產(chǎn)所有權(quán)的所有人或占有人征收，一般依據(jù)房地產(chǎn)的存在形態(tài)—土地、房產(chǎn)或房地合一的不動(dòng)產(chǎn)來(lái)設(shè)置。在該階段，世界上通行的主要稅種是財(cái)產(chǎn)稅，包括一般財(cái)產(chǎn)稅和個(gè)別財(cái)產(chǎn)稅。

一般財(cái)產(chǎn)稅是將土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)和其他各種財(cái)產(chǎn)合并在一起，就納稅人某一時(shí)點(diǎn)的所有財(cái)產(chǎn)課征。美國(guó)、英國(guó)、荷蘭、瑞典等國(guó)都采用這種將房地產(chǎn)歸為一般財(cái)產(chǎn)稅課稅的房地產(chǎn)稅制度。

個(gè)別財(cái)產(chǎn)稅是相對(duì)于一般財(cái)產(chǎn)稅而言的，它不是將所有的財(cái)產(chǎn)捆綁在一起綜合課征，而是按不同財(cái)產(chǎn)分別課征。國(guó)外對(duì)房地產(chǎn)課征的個(gè)別財(cái)產(chǎn)稅，依征收范圍可分為三類(lèi)：一是單獨(dú)對(duì)房屋或土地課征的房屋稅或土地稅。如法國(guó)的房屋稅、英國(guó)的房屋財(cái)產(chǎn)稅等都是僅對(duì)房屋課征的。土地稅有地畝稅（面積稅）和地價(jià)稅兩種形式，韓國(guó)的綜合土地稅屬地價(jià)稅的形式、巴西的農(nóng)村土地稅則屬于地畝稅的范疇。二是只對(duì)土地和房屋合并課征的房地產(chǎn)稅。如墨西哥、波蘭的房地產(chǎn)稅，泰國(guó)的住房建筑稅等。三是將房屋、土地和其他固定資產(chǎn)綜合在一起課征的不動(dòng)產(chǎn)稅。如日本的固定資產(chǎn)稅，芬蘭、加拿大的不動(dòng)產(chǎn)稅等。

第二類(lèi)是房地產(chǎn)取得稅類(lèi)。房地產(chǎn)取得稅是對(duì)取得土地、房屋所有權(quán)的人課征的稅收，一般根據(jù)取得方式而設(shè)置稅種，房地產(chǎn)取得的法律事實(shí)主要分為原始取得和繼承取得。現(xiàn)今各國(guó)設(shè)置的房地產(chǎn)取得稅類(lèi)的稅種主要包括遺產(chǎn)稅（繼承稅）或贈(zèng)與稅、登錄稅和印花稅等。如在房地產(chǎn)發(fā)生繼承或贈(zèng)與等無(wú)償取得行為時(shí)，各國(guó)一般要征收遺產(chǎn)稅（繼承稅）或贈(zèng)與稅，只不過(guò)各國(guó)選擇的遺產(chǎn)稅征收形式不同，有的采用總遺產(chǎn)稅制模式，有的采用分遺產(chǎn)稅制模式，有的采用混合遺產(chǎn)稅制模式。贈(zèng)與稅也分為贈(zèng)與人稅制和受贈(zèng)人稅制。

第三類(lèi)是房地產(chǎn)所得稅類(lèi)。房地產(chǎn)所得稅是對(duì)經(jīng)營(yíng)、交易房地產(chǎn)的個(gè)人或法人，就其所得或增值收益課征的稅收。從稅種來(lái)看，主要有公司所得稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅。如美國(guó)、英國(guó)、法國(guó)等國(guó)家，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得并入法人或個(gè)人的綜合收益，征收公司所得稅或個(gè)人所得稅。意大利對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益直接征收土地增值稅。

各國(guó)對(duì)房地產(chǎn)稅收設(shè)置的三大征收體系，在稅收實(shí)踐中相互配合，較好地發(fā)揮了稅收對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的調(diào)節(jié)作用。但是，在房地產(chǎn)稅收體系中，各國(guó)相對(duì)更重視對(duì)房地產(chǎn)保有稅類(lèi)的征收。該環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅征收范圍較寬，征稅對(duì)象明確，稅率設(shè)計(jì)合理，因而來(lái)自房地產(chǎn)保有稅類(lèi)的稅收收入占總稅收的比重較高。如英國(guó)，來(lái)自房地產(chǎn)保有的不動(dòng)產(chǎn)稅、經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)稅收收入占總稅收的30%左右。將房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)作為課稅的重點(diǎn)，既可以鼓勵(lì)不動(dòng)產(chǎn)的流動(dòng)，又能夠刺激土地的經(jīng)濟(jì)供給。與此同時(shí)，通過(guò)對(duì)保有房地產(chǎn)采取較高的稅率，還可以避免業(yè)主空置或低效利用其財(cái)產(chǎn)，刺激交易活動(dòng)，從而使房地產(chǎn)各要素達(dá)到優(yōu)化配置，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。

（二）房地產(chǎn)稅制涉及的稅種多屬于地方稅，是地方財(cái)政收入的主要來(lái)源

各國(guó)房地產(chǎn)稅制涉及的稅收種類(lèi)較多，如土地稅、房屋稅、不動(dòng)產(chǎn)稅、不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅、登記稅、印花稅、土地增值稅等，稅種設(shè)置覆蓋了房地產(chǎn)的保有、取得、轉(zhuǎn)讓和收益各個(gè)環(huán)節(jié)。從各國(guó)的稅收實(shí)踐看，凡是實(shí)行中央與地方分享稅制的國(guó)家，房地產(chǎn)稅收基本劃歸地方，構(gòu)成地方稅收的主體稅種，而且其主體稅源的地位也比較穩(wěn)定。如美國(guó)的一般財(cái)產(chǎn)稅（主要是對(duì)房地產(chǎn)征收），從一開(kāi)始就是州和地方政府的稅收，并構(gòu)成地方政府財(cái)政收入的主要來(lái)源，約占全部地方稅收的80%左右。日本的房地產(chǎn)稅收體系中，地價(jià)稅、登錄許可稅歸中央政府；不動(dòng)產(chǎn)取得稅、固定資產(chǎn)稅的一部分歸道府縣；特別土地保有稅、都市企劃稅、固定資產(chǎn)稅歸市町村，房地產(chǎn)稅收基本劃歸地方政府。20世紀(jì)90年代后，房地產(chǎn)稅收作為各國(guó)地方政府財(cái)政收入主體稅源的地位進(jìn)一步加強(qiáng)。因此，各國(guó)政府，尤其是地方政府都十分重視房地產(chǎn)稅收。

（三）稅率形式靈活、稅率水平合理

各國(guó)的房地產(chǎn)稅收，在稅率形式上主要是采用比例稅率，不過(guò)在對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益和房地產(chǎn)交易行為課稅時(shí)也常采用累進(jìn)稅率，僅有少數(shù)國(guó)家采用定額稅率。對(duì)于稅率水平的確定，各國(guó)通常采用較為靈活的方式，尤其是保有環(huán)節(jié)的稅收，其稅率既有按法定標(biāo)準(zhǔn)（中央統(tǒng)一制定的稅率標(biāo)準(zhǔn)）設(shè)計(jì)的，也有地方政府根據(jù)本地需要自行決定的具體稅率。一般說(shuō)來(lái)，國(guó)家級(jí)和州級(jí)政府征收的財(cái)產(chǎn)稅多依法按固定稅率或按價(jià)值的一定百分比來(lái)征收，如澳大利亞各州征收的土地稅。美國(guó)一般財(cái)產(chǎn)稅（包括不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)稅）的稅率，由地方政府根據(jù)各級(jí)預(yù)算每年的需要確定，稅率水平并非固定，而是每年都有變化。日本、法國(guó)中央政府對(duì)地方政府征收的稅率都規(guī)定了固定限額或最高限額。與此同時(shí)，許多國(guó)家對(duì)房產(chǎn)和地產(chǎn)設(shè)計(jì)了不同的稅率，一般是對(duì)土地的課稅重于對(duì)房產(chǎn)的課稅。這主要是基于兩方面的考慮：一是為體現(xiàn)社會(huì)財(cái)富公平分配的基本原則，達(dá)到地利共享的目的；二是充分發(fā)揮土地稅特殊的調(diào)控作用，達(dá)到保護(hù)土地資源、優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)、抑制土地投機(jī)的目的。

（四）房地產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)明確

各國(guó)保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅是房地產(chǎn)稅制體系中的主體內(nèi)容，大多數(shù)國(guó)家選擇了以房地產(chǎn)的價(jià)值為該環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅收的計(jì)稅依據(jù)，也就是以房地產(chǎn)的資本價(jià)值或評(píng)估價(jià)值為基礎(chǔ)。如加拿大、美國(guó)、日本等都將土地和建筑物的資本價(jià)值納入稅基。英國(guó)對(duì)包括樓房、公寓、活動(dòng)房和可供居住用的船只等，以其估定價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)。以資本價(jià)值或評(píng)估價(jià)值為核心確定計(jì)稅依據(jù)的方法，既能夠準(zhǔn)確反映納稅人的房地產(chǎn)狀況，又會(huì)使房地產(chǎn)稅收收入隨經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、房地產(chǎn)價(jià)值的提高而穩(wěn)步增加。

（五） 房地產(chǎn)稅制內(nèi)外統(tǒng)一

綜觀國(guó)外房地產(chǎn)稅收的發(fā)展?fàn)顩r，各國(guó)的房地產(chǎn)稅制都同時(shí)適用于內(nèi)外資企業(yè)。

（六）房地產(chǎn)稅法完善，普遍建有財(cái)產(chǎn)登記制度和財(cái)產(chǎn)評(píng)估制度

各國(guó)都非常重視房地產(chǎn)稅收的立法，一般都制定了規(guī)范、嚴(yán)謹(jǐn)可行的房地產(chǎn)稅法體系。如日本制定了幾十個(gè)關(guān)于房地產(chǎn)方面的法規(guī)。同時(shí)，相關(guān)的稅法條文規(guī)定得非常具體、明確，可操作性很強(qiáng)。另外，大多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家和一部分發(fā)展中國(guó)家還建立了財(cái)產(chǎn)登記制度。同時(shí)，由于各國(guó)對(duì)房地產(chǎn)課稅一般都以其評(píng)估價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)。評(píng)估業(yè)在國(guó)外發(fā)展非常迅速，目前已形成了一套較完善的財(cái)產(chǎn)評(píng)估體系，如美國(guó)1935年成立了房地產(chǎn)評(píng)估師協(xié)會(huì)。

二、對(duì)我國(guó)的啟示

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于培育和調(diào)整階段，房地產(chǎn)稅制還存在許多問(wèn)題。一段時(shí)間以來(lái)，有關(guān)房地產(chǎn)稅制改革的呼聲一直很高，新近又提出征收物業(yè)稅，從而將房地產(chǎn)稅制改革的呼聲進(jìn)一步明朗化。筆者認(rèn)為，此次擬開(kāi)征的物業(yè)稅，可以理解是進(jìn)行房地產(chǎn)稅制改革的一個(gè)試探，但最后結(jié)果如何目前尚不好評(píng)價(jià)，這是因?yàn)槲飿I(yè)稅制度本身也有其缺陷。其一，物業(yè)稅的指導(dǎo)思想是對(duì)房地產(chǎn)所有者征收，即將物業(yè)稅作為一種財(cái)產(chǎn)稅。而我國(guó)目前很多企業(yè)、部門(mén)、事業(yè)單位的產(chǎn)權(quán)不清，產(chǎn)權(quán)與使用權(quán)分離的情況非常嚴(yán)重。有很多房屋只有使用權(quán)，根本沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，現(xiàn)階段要明晰產(chǎn)權(quán)關(guān)系尚有相當(dāng)大的困難。其二，從我國(guó)目前的購(gòu)房狀況看，買(mǎi)房者大多是用于自己居住，“買(mǎi)房出租”作為投資的情況畢竟還是少數(shù)。對(duì)于買(mǎi)房自住的居民來(lái)說(shuō)，即使居住的房屋升值，通常也不會(huì)賣(mài)掉房子，征收物業(yè)稅等于“居者有其稅”，增加了居民的居住成本。另外，現(xiàn)今個(gè)人擁有的房產(chǎn)中，大部分是通過(guò)低房?jī)r(jià)補(bǔ)償方式由公房轉(zhuǎn)化為私有的，用房改方式轉(zhuǎn)換成私有產(chǎn)權(quán)的住房中，大量住房條件較差，而且擁有這些房產(chǎn)的家庭中，有很多仍屬于較低收入和尚未改變生活質(zhì)量的，對(duì)這些房產(chǎn)和家庭征收物業(yè)稅也存在一個(gè)公平問(wèn)題。其三，一般說(shuō)來(lái)，物業(yè)增值中有很大一部分是土地增值，建筑物本身隨著使用年限的增加，維修成本逐漸上漲，建筑物有可能貶值。而我國(guó)目前實(shí)行的是土地國(guó)有制，一般的物業(yè)只有幾十年的土地使用權(quán)，期滿(mǎn)后國(guó)家可以無(wú)償收回土地或在土地上建房子。因此，有關(guān)“物業(yè)增值”的說(shuō)法，是含有水分的。

當(dāng)前，我國(guó)正處在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展時(shí)期，稅制改革的目的首先要促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，考慮我國(guó)現(xiàn)階段的實(shí)際，筆者認(rèn)為，開(kāi)征物業(yè)稅的時(shí)機(jī)還不成熟，在缺少相應(yīng)的配套措施，缺乏相關(guān)制度來(lái)限制物業(yè)稅制度本身缺陷的情況下，匆忙出臺(tái)物業(yè)稅有可能造成新的“制度性不公平”。為此，針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)稅制存在的問(wèn)題，應(yīng)在借鑒國(guó)外房地產(chǎn)稅制經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，先進(jìn)行一系列的改革，而后待時(shí)機(jī)成熟再適時(shí)推出統(tǒng)一的物業(yè)稅。目前，應(yīng)著重做好以下工作：

（一）建立規(guī)范、合理的房地產(chǎn)稅收體系，并將房地產(chǎn)保有稅類(lèi)作為課征的重點(diǎn)

我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度是隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和稅收制度的改革先后頒布實(shí)施的，涉及房地產(chǎn)的稅種很多，應(yīng)逐步對(duì)稅種加以規(guī)范，構(gòu)建一個(gè)合理的房地產(chǎn)稅收體系，該體系應(yīng)包括：

1.房地產(chǎn)保有稅類(lèi)。 我國(guó)房地產(chǎn)稅制構(gòu)成的明顯特點(diǎn)是：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流通環(huán)節(jié)稅費(fèi)多、負(fù)擔(dān)重，房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)課稅少，負(fù)擔(dān)輕。如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售過(guò)程中就涉及營(yíng)業(yè)稅、印花稅、房產(chǎn)稅、契稅、城鄉(xiāng)維護(hù)建設(shè)稅、土地使用稅、耕地占用稅、所得稅等。收費(fèi)就更多，各地也不相同，多達(dá)80～150種。而在房地產(chǎn)保有階段，只有城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅。這種稅制設(shè)置不但造成土地閑置、浪費(fèi)嚴(yán)重，而且在進(jìn)入流通時(shí)由于土地承受過(guò)高的稅負(fù)，造成大量的土地隱形交易，偷逃稅現(xiàn)象嚴(yán)重。

為此，應(yīng)借鑒國(guó)際慣例，以房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)作為課征的重點(diǎn)，將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的一些稅費(fèi)，轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收。

房地產(chǎn)保有稅類(lèi)可以設(shè)置以下稅種：（1）房產(chǎn)稅。即以房產(chǎn)為征稅對(duì)象，對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)所有人征收。（2）地價(jià)稅。即以土地的評(píng)估價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)，向土地的實(shí)際占有者征收，取消現(xiàn)行的土地使用稅。（3）空地稅。即以閑置未用的土地為課稅對(duì)象，對(duì)空地的實(shí)際持有人征收。（4）定期土地增值稅。主要是對(duì)自用商業(yè)性房地產(chǎn)征收。采用規(guī)定的稅額標(biāo)準(zhǔn)每年征收。

2.房地產(chǎn)取得稅類(lèi)。 房地產(chǎn)取得稅類(lèi)的稅種主要應(yīng)包括契稅和遺產(chǎn)贈(zèng)與稅。遺產(chǎn)贈(zèng)與稅對(duì)財(cái)產(chǎn)擁有人的財(cái)產(chǎn)流向有著明顯的導(dǎo)向作用，有利于調(diào)節(jié)、分配社會(huì)財(cái)富。

3.房地產(chǎn)收益稅類(lèi)。 房地產(chǎn)收益稅類(lèi)的稅種主要應(yīng)包括：（1）法人所得稅。即對(duì)法人取得的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)收入（指利潤(rùn)所得）征稅。（2）個(gè)人所得稅。即對(duì)個(gè)人在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中取得的收入（指利潤(rùn)所得）征稅。（3）土地轉(zhuǎn)移增值稅。主要是在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移、房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)時(shí)征收。（4）土地租賃增值稅。主要是在土地使用出租、房地產(chǎn)出租時(shí)征收。

（二）擴(kuò)大征收范圍，逐步確立房地產(chǎn)稅收在地方財(cái)政收入中的主體地位

借鑒國(guó)際慣例，我國(guó)房地產(chǎn)稅收的征收范圍應(yīng)擴(kuò)大到所有的由國(guó)家和集體擁有與控制的房地不動(dòng)產(chǎn)，包括農(nóng)村用于種植、放牧和其他農(nóng)業(yè)性活動(dòng)的土地和房屋，包括城鎮(zhèn)居民擁有的房屋，也包括閑置未用的土地和房屋。當(dāng)然，在將農(nóng)村的土地和房屋劃入房產(chǎn)稅的征收范圍后，相應(yīng)地應(yīng)降低農(nóng)業(yè)稅的稅負(fù)。另外，考慮到房地產(chǎn)稅基非常穩(wěn)固，稅源充沛，且稅源具有穩(wěn)定性和持續(xù)性的特點(diǎn)，應(yīng)著手將房地產(chǎn)稅培植為地方稅體系中的主體稅種。

（三）合理確定計(jì)稅依據(jù)

現(xiàn)行房地產(chǎn)稅涉及的一些稅種的計(jì)稅依據(jù)既不科學(xué)也不合理，計(jì)稅依據(jù)既有按價(jià)值、也有按租金、面積征收。如，按照我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅暫行條例規(guī)定，房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)有兩種：一種是以房產(chǎn)賬面原值扣除一定比例后的余值；另一種是房產(chǎn)出租租金收入，凡房屋出租的，房產(chǎn)稅須以租金收入作為計(jì)稅依據(jù)。土地使用稅則是以土地面積為計(jì)稅依據(jù)的。從房產(chǎn)稅看，隨著社會(huì)生產(chǎn)力的不斷發(fā)展，人口的增加，房地產(chǎn)需求日益增長(zhǎng)和物價(jià)指數(shù)的變動(dòng)，房地產(chǎn)的價(jià)格從長(zhǎng)期來(lái)看，一般會(huì)不斷上漲，房產(chǎn)的原值不能代表現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)價(jià)格。如果仍沿用房產(chǎn)原值作為計(jì)稅依據(jù)，既不適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，不利于公平競(jìng)爭(zhēng)，也不符合國(guó)際慣例。對(duì)出租房屋按租金收入作為計(jì)稅依據(jù)，同一個(gè)稅種，有兩種計(jì)稅依據(jù)，不夠規(guī)范，再則租金收入已征收了營(yíng)業(yè)稅，再按租金收入計(jì)征房產(chǎn)稅，是重復(fù)征稅。而且，租金的確定，也有一定難度。從城鎮(zhèn)土地使用稅看，以占地面積為計(jì)稅依據(jù)比較陳舊，因?yàn)槊娣e不會(huì)隨著地產(chǎn)的價(jià)格上漲而擴(kuò)大。如此確定的計(jì)稅依據(jù)使得房地產(chǎn)收入不能隨房地產(chǎn)增值而增加。 因此，改革后的房地產(chǎn)稅應(yīng)以房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)。因?yàn)檫@種計(jì)稅方法比原值作為計(jì)稅依據(jù)合理得多，又是多數(shù)國(guó)家的一般做法。

（四）靈活設(shè)置稅率

在稅率設(shè)計(jì)上，應(yīng)借鑒國(guó)際上一些國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，在保證中央一定宏觀調(diào)控權(quán)的前提下，賦予地方政府一定幅度范圍內(nèi)的自主權(quán)。在適當(dāng)考慮地方政府年度預(yù)算支出的基礎(chǔ)上，應(yīng)按照房地產(chǎn)的地理位置和用途規(guī)定不同的稅率?？捎芍醒胝?guī)定一個(gè)稅率幅度，各省、自治區(qū)、直轄市再根據(jù)本地區(qū)情況和房屋等級(jí)確定本地區(qū)的稅率，這樣，既可以調(diào)節(jié)房地產(chǎn)方面由于地理位置不同而產(chǎn)生的級(jí)差收入，又能夠根據(jù)用途對(duì)使用結(jié)構(gòu)不同的房地產(chǎn)實(shí)施調(diào)節(jié)。

另外，還應(yīng)考慮降低房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移環(huán)節(jié)的稅率，提高房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅率，從而有利于將課征重點(diǎn)從房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)，優(yōu)化稅制結(jié)構(gòu)。

（五）統(tǒng)一內(nèi)、外資兩套房地產(chǎn)稅制

現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度采取的是內(nèi)外有別的政策，僅在房地產(chǎn)保有階段就存在許多差異。如對(duì)內(nèi)資企業(yè)和個(gè)人的房產(chǎn)征收的是房產(chǎn)稅，對(duì)土地征收的是城鎮(zhèn)土地使用稅；對(duì)外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)和個(gè)人的房產(chǎn)征收的是城市房地產(chǎn)稅，涉外企業(yè)和個(gè)人使用的土地繳納的是土地使用費(fèi)（或稱(chēng)場(chǎng)地使用費(fèi)）。內(nèi)外兩套房地產(chǎn)稅制在征收范圍、稅率稅費(fèi)、計(jì)征依據(jù)方面都存在差異，違背了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)公平競(jìng)爭(zhēng)原則，增大了稅收征管難度，破壞了法律的嚴(yán)肅性和公平性。而且，城市房地產(chǎn)稅是20世紀(jì)50年代的產(chǎn)物，房產(chǎn)稅雖然是1986年頒布開(kāi)征的，但基本內(nèi)容很多是承襲了城市房地產(chǎn)稅的規(guī)定，已有不少內(nèi)容不適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求。城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例頒布的時(shí)間雖然較晚，但近幾年來(lái)，隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，該條例也已暴露出許多不足，也需加以改革。

建議在房地產(chǎn)保有階段征收統(tǒng)一的房產(chǎn)稅和地價(jià)稅，將外資企業(yè)和外籍人員也納入統(tǒng)一的房產(chǎn)稅和地價(jià)稅的征收范圍中，廢除現(xiàn)行對(duì)外資企業(yè)和外籍人員征收的城市房地產(chǎn)稅，改城鎮(zhèn)土地使用稅為地價(jià)稅，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)稅制的內(nèi)外統(tǒng)一。

（六）建立健全財(cái)產(chǎn)登記制度和財(cái)產(chǎn)評(píng)估制度

目前，由于我國(guó)尚缺乏嚴(yán)密的財(cái)產(chǎn)登記制度，致使征管資料信息來(lái)源不暢，房地產(chǎn)私下交易不予注冊(cè)登記的現(xiàn)象相當(dāng)普遍。而且，我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估制度剛剛形成，評(píng)估機(jī)構(gòu)、評(píng)估人員的素質(zhì)及評(píng)估政策法規(guī)等，還難以適應(yīng)稅收征管的需要。 為了保證房地產(chǎn)稅收的有效實(shí)施，必須建立一套規(guī)范化的房地產(chǎn)管理制度，這主要包括：（1）建立房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度。首先，要核查土地，在全國(guó)范圍內(nèi)開(kāi)展一次土地清查，建立土地臺(tái)賬。其次，建立房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度，為稅務(wù)部門(mén)掌握房地產(chǎn)稅源提供條件和依據(jù)。（2）建立房地產(chǎn)評(píng)估制度。合理的計(jì)稅依據(jù)是房地產(chǎn)稅收制度貫徹公平稅負(fù)的一個(gè)重要內(nèi)容。隨著我國(guó)財(cái)稅體制的不斷改革和完善，對(duì)房地產(chǎn)的稅收要求逐漸采用以房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值來(lái)征稅。國(guó)務(wù)院于1991年頒布了《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估條例》，并在1994年頒布的《城市房地產(chǎn)管理法》中進(jìn)一步明確了房地產(chǎn)估價(jià)的作用。我國(guó)在房地產(chǎn)的評(píng)估方面還處于起步階段。從世界范圍來(lái)看，凡是實(shí)行市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的國(guó)家，在對(duì)房地產(chǎn)課稅時(shí)均以評(píng)估價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)，很多國(guó)家在稅務(wù)機(jī)關(guān)內(nèi)部設(shè)有相當(dāng)?shù)娜藛T和機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估工作。為完善我國(guó)房地產(chǎn)稅制，提高我國(guó)房地產(chǎn)稅的征收管理水平，應(yīng)該借鑒國(guó)際先進(jìn)做法，建立我國(guó)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和管理制度。制定房地產(chǎn)評(píng)稅法規(guī)和操作規(guī)程，配備評(píng)稅或估價(jià)專(zhuān)業(yè)人員。

參考文獻(xiàn)

（1）李進(jìn)都《房地產(chǎn)稅收理論與實(shí)務(wù)》，中國(guó)稅務(wù)出版社 2000年版。

（2）鄧宏乾《國(guó)外房地產(chǎn)稅制介紹與借鑒》，中國(guó)家庭網(wǎng)2001年7月9日。