導語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)工程竣工驗收流程，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

一、綜合驗收項目、標準

（一）開發(fā)項目的各項審批手續(xù)是否完備

標準：以政府各職能部門批文為準。

責任部門：監(jiān)理科

（二）是否按照批準的規(guī)劃完成開發(fā)建設

標準：以規(guī)劃部門驗收證明為準

責任部門：監(jiān)理科

（三）配套設施是否同步完成并辦理交付使用手續(xù)及落實維護措施

1、市政配套驗收項目：道路、排水設施、路燈及其它市政設施。

標準：按照市政行業(yè)標準（DB3702/Y057）進行驗收。

責任部門：市政辦

2、綠化配套驗收項目：花草樹木及園林小品、雕塑等設施

標準：按照園林綠化行業(yè)標準（GBJ301、DB3702/T073-2005、DB3702/T066-2005）進行驗收。

責任部門：綠化辦

3、環(huán)衛(wèi)配套驗收項目：垃圾轉(zhuǎn)運房、公廁等環(huán)衛(wèi)設施。

標準：按照環(huán)衛(wèi)行業(yè)標準進行驗收。（**市環(huán)境衛(wèi)生管理辦法、居住區(qū)國家設計規(guī)范）

責任部門：環(huán)衛(wèi)辦

4、物業(yè)管理用房驗收項目：是否按照規(guī)定配備物業(yè)管理用房。

標準：按照《**市物業(yè)管理辦法》有關規(guī)定進行驗收。

責任部門：物業(yè)辦

5、社區(qū)用房驗收項目：是否按規(guī)定配備社區(qū)用房

標準：按照《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》有關規(guī)定進行驗收。

責任部門：物業(yè)辦

6、水、暖、電、氣、通訊等配套驗收項目：水、暖、電、氣、通訊等配套設施是否完備

標準：以各專業(yè)部門驗收證明為準。

責任部門：監(jiān)理科

（四）單項工程是否通過驗收備案：

標準：以工程質(zhì)量監(jiān)督站驗收證明為準。

責任部門：監(jiān)理科

（五）拆遷補償安置是否落實：

標準：以拆遷管理辦公室出具證明為準。

責任部門：監(jiān)理科

（六）前期物業(yè)管理是否落實：

標準：以物業(yè)管理部門出具證明為準。

責任部門：物業(yè)辦

（七）開發(fā)企業(yè)是否按規(guī)定結清工程款，是否進行了竣工結算：

標準：以施工企業(yè)出具的證明和竣工結算為準。

責任部門：監(jiān)理科

（八）建設用地紅線范圍內(nèi)所有的施工機具、構件、建筑垃圾已全部清除且不存在違章建筑；未對項目周邊造成破壞；或者是破壞但經(jīng)過整治，環(huán)境已恢復或美化；項目范圍內(nèi)及周邊環(huán)境不存在有安全隱患：

標準：以現(xiàn)場勘察為準。

責任部門：監(jiān)理科

（九）對項目周邊未造成破壞；或破壞但經(jīng)過整治環(huán)境已恢復或美化，項目范圍內(nèi)及周邊環(huán)境不存在有安全隱患，配套相關社區(qū)用房。

標準：以現(xiàn)場勘察為準。

參與部門：所在地街道辦事處

監(jiān)理科負責將各部門驗收意見匯總并報局領導審批，對符合綜合驗收條件的項目核發(fā)《**市房地產(chǎn)開發(fā)竣工綜合驗收備案書》，并于3日內(nèi)報市開發(fā)局備案。

二、工作流程

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目具備驗收條件后，開發(fā)企業(yè)需提報下列資料：

1、綜合驗收申請；

2、規(guī)劃驗收合格證；

3、物業(yè)投入使用許可證；

4、**市建設工程竣工驗收備案；

5、施工單位建設出具的工程款結清證明；

6、項目手冊；

7、拆遷補償安置方案落實證明；

8、公建配套產(chǎn)權移交證明；

9、規(guī)劃總平面圖；

10、綠化配套圖紙及施工合同；

11、工程竣工結算書。

開發(fā)企業(yè)將上述材料原件及復印件（兩份并加蓋單位公章）報送到**區(qū)行政服務大廳（鞍山二路48號）建管局窗口審核。

篇2

一、指導思想

以規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，防止稅費流失，為房地產(chǎn)行業(yè)提供高效優(yōu)質(zhì)服務、方便群眾辦事為目的，進一步理順財政、國稅、地稅、人防、國土資源、建設、規(guī)劃、房產(chǎn)等部門的房地產(chǎn)稅費征管體制，合理配置征管資源，簡化辦事程序，規(guī)范稅費征管，為房地產(chǎn)行業(yè)提供簡明便捷的一體化服務平臺，全面構建功能齊全、規(guī)范透明、操作嚴密、優(yōu)質(zhì)高效的房地產(chǎn)市場稅費征管新體系。

二、適用范圍

本細則適用于全縣國有建設用地取得（征用、出讓和轉(zhuǎn)讓）、規(guī)劃許可、建筑許可、竣工驗收、房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易辦證（包括二手房、房改房、經(jīng)濟適用房交易）、國有房地產(chǎn)自營和出租等環(huán)節(jié)的所有稅費及政府性基金的征收與管理。

三、稅費計算價格

房地產(chǎn)開發(fā)建設和交易時的計稅價格和計費價格，按以下方法確定。

（一）土地征用環(huán)節(jié)的稅費計算價格。以征用土地的類別和面積為計稅計費依據(jù)。

（二）國有土地使用權出讓（國有劃撥地轉(zhuǎn)讓）環(huán)節(jié)的稅費計算價格。國有土地使用權出讓（國有劃撥地轉(zhuǎn)讓）實行公開招拍掛的，以實際成交金額為準；未實行公開招拍掛的（包括個人所有的劃撥地拆舊建新），以市場價、評估價或縣政府規(guī)定的基準地價為準。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)建設環(huán)節(jié)的稅費計算價格

1.計稅價格和計費價格

建筑環(huán)節(jié)的計稅價格按房屋建筑工程造價（含正負零以下隱形基礎工程、水電安裝等）加上配套設施（綠化、道路、公益設施、車庫等）的單位成本確定，計稅工程量按房屋和配套設施的實際建筑面積確定；建筑環(huán)節(jié)的計費價格按照經(jīng)審核的預算備案造價確定，計費工程量按房屋規(guī)劃建筑面積預征，按實際建筑面積結算補征。

如建筑工程合同造價和預算備案造價明顯低于市場價，則按我縣的工程造價最低參考價執(zhí)行，我縣工程造價最低參考價另行發(fā)文制定。

2.稅費計算價格的核定權屬

房屋建筑類型、建筑面積、配套設施面積由建設部門核準，隨同項目設計和規(guī)劃資料一并送交縣房地產(chǎn)稅費一體化征收管理中心（以下簡稱“一體化中心”）。

計稅價格和計費價格由一體化中心分別核準，其中計稅價格核準后由一體化中心稅務人員按工程計劃進度預征各稅，計費價格核準后由一體化中心按規(guī)定標準即時收取各種規(guī)費。稅務機關應按規(guī)定對工程項目分階段及時進行結算，對已征稅款進行清算。

3.建筑耗材未取得購進發(fā)票增值稅的計稅價格：按建筑工程總造價的65％計算確定。

（四）房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅費計算價格

1.計征稅費起始時間。商品房開發(fā)項目以房產(chǎn)部門頒發(fā)商品房預售許可證的時間為計征稅費的起始時間，開發(fā)商預售房屋時必須使用稅務部門的專用發(fā)票。二手房交易及其他房屋以交易合同履行時間為計征稅費的起始時間。

2.計征稅費價格。以價格為計算依據(jù)的，預征稅款時，按市場掛牌銷售價格計算，實際結算計征時以合同銷售價格為準。以面積為計算依據(jù)的，土地面積以國土資源部門測繪為準，房產(chǎn)建筑面積以房產(chǎn)部門的測繪為準。對合同銷售價格明顯低于市場價格的，以財稅部門公開的最低計稅價格為準，財稅部門的最低計稅價格另行發(fā)文制定。

3.稅費征繳方式。交易環(huán)節(jié)的稅費計算價格一旦確定，即由一體化中心根據(jù)商品房的實際銷售情況進行預征或即時結算征繳。

（五）規(guī)劃設計條件變更后的稅費計算價格

工程項目改變土地用途和容積率等規(guī)劃設計條件的，按相關規(guī)定補交土地出讓金，并按實際建筑面積補繳相關稅費，其稅費計算價格以市場價為準。

四、稅費征收標準

包括按土地面積和建筑面積計征的定額標準以及按建筑造價和銷售價格計征的比例標準兩種。具體征收標準分為八個環(huán)節(jié)：即土地征用環(huán)節(jié)、國有土地使用權出讓環(huán)節(jié)、國有劃撥土地轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)、規(guī)劃許可環(huán)節(jié)、建筑許可環(huán)節(jié)、竣工驗收環(huán)節(jié)、商品房（增量房）銷售辦證環(huán)節(jié)、二手房（存量房）交易辦證環(huán)節(jié)等，具體稅費項目和標準附后，由一體化中心及時公布。

重點項目的確定以縣發(fā)改局的批復文件為準，其中園區(qū)外重點項目不包括營利性房地產(chǎn)開發(fā)重點項目。

五、崗位設置

一體化中心設立11個職能窗口和1個綜合管理窗口。

（一）職能窗口崗位職能

1.縣財政局窗口：設立審核、審批、開票三個崗位，負責受理土地出讓收入、被征地農(nóng)民社會保障費、耕地占用稅、契稅和各職能部門的非稅收入收繳業(yè)務。審核員負責對直征收入的資料進行初審，填寫內(nèi)部循環(huán)表，送交部門審批人簽字，經(jīng)一體化中心批準后，通知繳款人到銀行窗口繳款；審核員負責對各職能部門開列的內(nèi)部循環(huán)表進行審核，經(jīng)一體化中心批準后，通知繳款人到銀行窗口繳款；開票員負責憑經(jīng)一體化中心批準的內(nèi)部循環(huán)表和繳款書回單，開具相應稅費票，并簽發(fā)相應證件；開票員月底向各職能部門結算，并向其提供收入進度月報表。各職能部門同時也可通過房地產(chǎn)稅費局域網(wǎng)查看收入進度。

2.縣地稅局窗口：設立審核、審批、開票三個崗位，負責受理國有劃撥地轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)、建筑環(huán)節(jié)、房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的地稅業(yè)務。審核員負責對資料進行初審，填寫內(nèi)部循環(huán)表，送交審批人簽字，經(jīng)一體化中心批準后，通知繳款人到銀行窗口繳款；開票員憑經(jīng)一體化中心批準的內(nèi)部循環(huán)表和繳款書回單，開具相應稅票和發(fā)票。

3.縣國稅局窗口：設立審核、審批、開票三個崗位，負責受理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅和建筑材料增值稅業(yè)務。審核員負責對資料進行初審，填寫內(nèi)部循環(huán)表，送交審批人簽字，經(jīng)一體化中心批準后，通知繳款人到銀行窗口繳款；開票員憑經(jīng)一體化中心批準的內(nèi)部循環(huán)表和繳款書回單，開具相應稅票和發(fā)票。

4.縣國土資源局窗口：設立審核、審批、制證三個崗位，負責受理土地征用、國有土地使用權出讓（國有劃撥地轉(zhuǎn)讓）、土地使用權證辦理業(yè)務。審核員負責對資料進行初審，通知本部門相關股室進行面積測量或進行地籍調(diào)查，填寫內(nèi)部循環(huán)表，送交審批人簽字，經(jīng)一體化中心批準后，通知繳款人到縣財政局窗口辦理繳款手續(xù)；制證員憑經(jīng)一體化中心批準的內(nèi)部循環(huán)表和非稅收入票據(jù)及稅票，制作用地批復和土地使用權證。

5.縣規(guī)劃局窗口：設立審核、審批、制證三個崗位，負責受理用地和工程規(guī)劃業(yè)務、代辦縣科技局收費計算業(yè)務。審核員負責對資料進行初審，填寫內(nèi)部循環(huán)表，送交審批人簽字，經(jīng)一體化中心批準后，通知繳款人到縣財政局窗口辦理繳款手續(xù)；制證員憑經(jīng)一體化中心批準的內(nèi)部循環(huán)表和非稅收入票據(jù)及稅票，制作建設用地規(guī)劃許可證和建設工程規(guī)劃許可證，按規(guī)定搞好規(guī)劃驗收。

6.縣建設局窗口：設立審核、審批、制證三個崗位，負責受理建設工程開工、質(zhì)量安全、竣工驗收業(yè)務，代辦縣質(zhì)監(jiān)站收費計算業(yè)務。審核員負責對資料進行初審，填寫內(nèi)部循環(huán)表，送交審批人簽字，經(jīng)一體化中心批準后，通知繳款人到縣財政局窗口辦理繳款手續(xù)；制證員憑經(jīng)一體化中心批準的內(nèi)部循環(huán)表和非稅收入票據(jù)及稅票，制作建設工程施工許可證和竣工驗收備案表。

7.縣人防辦窗口：設立審核、審批兩個崗位，負責受理人防部門收費業(yè)務。審核員負責對資料進行初審，填寫內(nèi)部循環(huán)表，送交審批人簽字，經(jīng)一體化中心批準后，通知繳款人到縣財政局窗口辦理繳款手續(xù)；憑經(jīng)一體化中心批準的內(nèi)部循環(huán)表和非稅收入票據(jù)，簽發(fā)相關手續(xù)。

8.縣發(fā)改局窗口：設立審核一個崗位，負責受理發(fā)改部門收費業(yè)務。審核員負責對資料進行初審，填寫內(nèi)部循環(huán)表，送交一體化中心審批后，通知繳款人到縣財政局窗口辦理繳款手續(xù)；憑經(jīng)一體化中心批準的內(nèi)部循環(huán)表和非稅收入票據(jù)，簽發(fā)相關手續(xù)。

9.縣城管辦窗口：設立審核一個崗位，負責受理城管部門收費業(yè)務，代辦環(huán)衛(wèi)收費業(yè)務。審核員負責對資料進行初審，填寫內(nèi)部循環(huán)表，送交一體化中心審批后，通知繳款人到縣財政局窗口辦理繳款手續(xù)；憑經(jīng)一體化中心批準的內(nèi)部循環(huán)表和非稅收入票據(jù)，簽發(fā)相關手續(xù)。

10.縣房產(chǎn)局窗口：設立審核、審批、制證三個崗位，負責受理商品房預售許可證、房產(chǎn)面積測繪、房屋產(chǎn)權證辦理業(yè)務。審核員負責對資料進行初審，填寫內(nèi)部循環(huán)表，送交審批人簽字，經(jīng)一體化中心批準后，通知繳款人到縣財政局窗口辦理繳款手續(xù)；制證員憑經(jīng)一體化中心批準的內(nèi)部循環(huán)表和非稅收入票據(jù)及稅票，制作商品房預售許可證和房屋產(chǎn)權證。

11．銀行窗口：負責在一體化中心內(nèi)辦理各種存款、取款和轉(zhuǎn)賬業(yè)務。

（二）綜合管理窗口崗位職能

由一體化中心正副主任及相關工作人員組成，負責一體化中心日常工作；負責應繳稅費的最后確認；負責相關部門證件辦理的審核和發(fā)放工作；負責證件發(fā)放的編號授權工作；負責書面通知國土、房產(chǎn)部門所屬測繪隊、評估管理機構在3個工作日（大型項目5個工作日）內(nèi)完成房地產(chǎn)交易業(yè)務的測繪、評估工作；負責各職能部門未進入一體化循環(huán)和須現(xiàn)場執(zhí)行的非稅收入票據(jù)發(fā)放、結報繳銷的審批工作；負責稅費源信息資料庫及平臺的建立、管理和維護；負責軟件網(wǎng)絡的管理和維護；負責檔案管理和移交工作；各部門辦理沒有納入“一體化”循環(huán)征收的收費及罰款業(yè)務。

六、辦事流程

一體化中心辦事審批，利用內(nèi)部循環(huán)表進行聯(lián)審聯(lián)批，做到環(huán)環(huán)相扣，實現(xiàn)稅費間的一體化銜接。

（一）審批總流程

1.申請人在各職能部門辦理好前期事項后，帶齊各種資料到相關職能部門窗口咨詢辦事程序，了解征管政策，申辦相關手續(xù)。各職能部門窗口審核員審核申請人提交的相關資料，對資料齊全的進行受理、初審，填好內(nèi)部循環(huán)表送交各部門審批員審批后，再送交綜合管理窗口會簽；對資料不全的，審核員需一次性告知申請人補齊。

2.綜合管理窗口審核有關資料后，核定應交稅費金額，并在內(nèi)部循環(huán)表上簽字。對符合減免稅費規(guī)定的，由相關部門提供減免依據(jù)并開具減免稅費證明，由相關負責人審批后，綜合管理窗口進行審簽。

3.綜合管理窗口審簽蓋章后，申請人到相關職能部門窗口開具進賬單或非稅收入繳款書，到銀行繳款后，到相關職能窗口開取稅費票據(jù)。

4.申請人繳清各項稅費后，持繳款憑證、完稅憑證和發(fā)票及相關資料、內(nèi)部循環(huán)表到相關職能部門窗口辦理證件或備案；職能部門窗口辦理好證件后，把已辦理好的證件交綜合管理窗口，經(jīng)一體化中心正主任或副主任在內(nèi)部循環(huán)表上審核并簽字蓋章后，由綜合管理窗口工作人員審核后發(fā)放證件。

5.有關證件發(fā)放所需提供的其他資料前置審查和項目竣工驗收相關要求按各職能部門原有規(guī)定執(zhí)行。

6.各職能部門沒有納入一體化中心內(nèi)部循環(huán)表的稅費征收和查處違法違規(guī)用地及建筑的處罰業(yè)務，由各職能部門按相關政策規(guī)定進行處理，計算好應繳稅費金額后，下達應繳稅費通知書。申請人帶齊相關資料和應繳稅費通知書到綜合管理窗口審批后，由納稅繳費人到銀行窗口和稅收征收窗口及縣財政局窗口辦理繳款業(yè)務。

7.非稅收入須現(xiàn)場執(zhí)收的經(jīng)一體化中心批準，由各執(zhí)收單位到縣非稅局領取加蓋了專用收費項目章的非稅收入票據(jù)，進行現(xiàn)場執(zhí)收。執(zhí)收后，帶齊非稅收入計算資料和入賬憑據(jù)按月到一體化中心進行審核，一體化中心審核簽署意見后，到縣非稅局結報。

8.各職能部門審批人員如不能及時到崗審批，由綜合管理窗口工作人員直接審批。

（二）各環(huán)節(jié)辦事審批流程

1.土地征用環(huán)節(jié)：

第一步申請人帶齊資料到綜合管理窗口領取內(nèi)部循環(huán)表，錄入信息，辦理項目登記。

第二步申請人向縣國土資源局窗口提交征地協(xié)議和農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)等相關資料；審核員進行受理、審查，填寫《內(nèi)部循環(huán)表》，計算好應繳縣國土資源部門的收費，申請人持相關資料、憑證到縣財政局窗口辦理繳費手續(xù)。

第三步申請人持征地協(xié)議和農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)等相關資料到縣財政局窗口，辦理耕地占用稅和被征地農(nóng)民社會保障費繳納手續(xù)。

第四步縣國土資源局（窗口）根據(jù)縣財政部門提供的非稅收入票據(jù)、耕地占用稅票和一體化中心簽發(fā)同意的《內(nèi)部循環(huán)表》及相關資料，按政策規(guī)定給予辦理征地報批手續(xù)，辦好后，送交綜合管理窗口。

第五步一體化中心審簽后，綜合管理窗口發(fā)放征地報批文書。

2.國有土地使用權出讓環(huán)節(jié)：

第一步申請人帶齊資料到綜合管理窗口領取內(nèi)部循環(huán)表，錄入信息，辦理項目登記和證件編號。

第二步申請人向縣國土資源局窗口提交《土地招拍掛成交確認書》等資料；審核員進行受理、審查，并填寫《國有土地有償使用收入計算表》和《內(nèi)部循環(huán)表》，計算好應繳縣國土資源部門的收費，到縣財政局窗口辦理繳費手續(xù)。

第三步申請人帶《土地招拍掛成交確認書》、《國有土地有償使用收入計算表》和《內(nèi)部循環(huán)表》等相關資料到縣財政局窗口，辦理土地出讓金和土地契稅繳納手續(xù)。

第四步縣國土資源局窗口根據(jù)縣財政部門提供的非稅收入票據(jù)、土地出讓金票據(jù)、契稅票和一體化中心簽發(fā)同意的《內(nèi)部循環(huán)表》及相關資料，按政策規(guī)定和縣國土資源局原有程序給予辦理用地批復和土地使用證，辦好后由窗口工作人員送交綜合管理窗口。

第五步一體化中心審簽后，綜合管理窗口向申請人發(fā)放用地批復和土地使用證。

3.國有劃撥地轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)：

第一步申請人帶齊資料到綜合管理窗口領取內(nèi)部循環(huán)表，錄入信息，辦理項目登記和證件編號。

第二步申請人向縣國土資源局窗口提交批準轉(zhuǎn)讓文件和《土地招拍掛成交確認書》等資料，審核員進行受理、審查，填寫《國有土地有償使用收入計算表》和《內(nèi)部循環(huán)表》，計算好應繳縣國土資源部門的收費，到縣財政局窗口辦理繳費手續(xù)。

第三步申請人持批準轉(zhuǎn)讓文件、《土地招拍掛成交確認書》、《國有土地有償使用收入計算表》和《內(nèi)部循環(huán)表》等相關資料到縣財政局窗口，辦理土地出讓金和土地契稅繳納手續(xù)。

第四步申請人持《土地招拍掛成交確認書》和《內(nèi)部循環(huán)表》等相關資料到縣地稅局窗口辦理地稅業(yè)務。

第五步縣國土資源局窗口根據(jù)縣財政、地稅部門提供的非稅收入票據(jù)、土地出讓金票據(jù)、契稅票、地稅稅票、發(fā)票和一體化中心簽發(fā)同意的《內(nèi)部循環(huán)表》及相關資料，按政策規(guī)定和縣國土資源局原有程序給予辦理用地批復和土地使用證，辦好后由窗口工作人員送交綜合管理窗口。

第六步一體化中心審簽后，綜合管理窗口向申請人發(fā)放用地批復和土地使用證。

4.規(guī)劃許可環(huán)節(jié)：

第一步申請人帶齊資料到綜合管理窗口領取內(nèi)部循環(huán)表，錄入信息，辦理項目登記和證件編號。

第二步申請人向縣規(guī)劃局窗口提交土地出讓合同、用地批復、土地使用證、土地出讓金票據(jù)、契稅完稅證（劃撥地轉(zhuǎn)讓的需提供地稅局完稅憑證）等資料；審核員進行受理、審查，填寫《內(nèi)部循環(huán)表》，計算好應繳規(guī)劃環(huán)節(jié)的收費；申請人到縣財政局窗口辦理繳費手續(xù)。

第三步縣規(guī)劃局窗口根據(jù)縣財政部門提供的非稅收入票據(jù)和一體化中心簽發(fā)同意的《內(nèi)部循環(huán)表》及相關資料，按政策規(guī)定給予辦理建設用地規(guī)劃許可證和建設工程規(guī)劃許可證副本，辦好后由窗口工作人員送交綜合管理窗口。

第四步一體化中心審簽后，綜合管理窗口向申請人發(fā)放建設用地規(guī)劃許可證和建設工程規(guī)劃許可證副本。

5.建筑許可環(huán)節(jié)：

第一步申請人帶齊資料到綜合管理窗口領取內(nèi)部循環(huán)表，錄入信息，辦理項目登記和證件編號。

第二步申請人向縣建設局窗口提交土地出讓合同、用地批復、土地使用證、土地出讓金票據(jù)、契稅完稅證（劃撥地轉(zhuǎn)讓的需提供地稅局完稅憑證）、建設用地規(guī)劃許可證和建設工程規(guī)劃許可證副本等資料；審核員進行受理、審查，填寫《內(nèi)部循環(huán)表》，計算好應繳建筑許可環(huán)節(jié)的收費；申請人到縣財政局窗口辦理繳費手續(xù)。

第三步縣建設局窗口根據(jù)縣財政部門提供的非稅收入票據(jù)和《內(nèi)部循環(huán)表》及相關資料，按政策規(guī)定給予辦理建筑工程施工許可證副本，辦好后由窗口工作人員送交綜合管理窗口。

第四步一體化中心審簽后，綜合管理窗口向申請人發(fā)放建筑工程施工許可證副本。

6.竣工驗收環(huán)節(jié)：

第一步申請人到縣房產(chǎn)局辦理商品房預售許可證。

第二步申請人在建設過程中，到縣地稅局窗口辦理項目登記，預繳建筑環(huán)節(jié)稅款。

第三步工程完工后，申請人帶齊資料，分別向縣國土資源局、縣規(guī)劃局、縣建設局、縣房產(chǎn)局申請驗收和面積測量（包括質(zhì)量安全驗收）。

第四步申請人帶齊資料到綜合管理窗口領取內(nèi)部循環(huán)表，錄入信息，辦理項目登記和證件編號。

第五步申請人如改變了規(guī)劃設計條件，帶齊資料分別到縣國土資源局窗口、財政局窗口、規(guī)劃局窗口、建設局窗口填寫內(nèi)部循環(huán)表，計算好應補繳的稅費和罰款，到縣財政局窗口辦理繳款手續(xù)。

第六步申請人帶齊資料到縣地稅局窗口填寫內(nèi)部循環(huán)表，計算或清算建筑環(huán)節(jié)稅收。

第七步申請人帶齊資料到縣國稅局窗口填寫內(nèi)部循環(huán)表，結算計征建筑耗材增值稅或罰款。

第八步申請人帶齊資料，憑內(nèi)部循環(huán)表和稅費票據(jù)到縣規(guī)劃局窗口辦理建設工程規(guī)劃許可證正本，辦好后由窗口工作人員送交綜合管理窗口。

第九步申請人帶齊資料，憑內(nèi)部循環(huán)表和稅費票據(jù)到縣建設局窗口辦理建筑工程施工許可證正本和建設工程竣工驗收備案表，辦好后由窗口工作人員送交綜合管理窗口。

第十步一體化中心審簽后，綜合管理窗口向申請人發(fā)放建設工程規(guī)劃許可證正本、建筑工程施工許可證正本和建設工程竣工驗收備案表。

7.商品房（增量房）國有土地使用權證、房屋所有權證辦證環(huán)節(jié)：

第一步申請人帶齊資料到縣國土資源局窗口和縣房產(chǎn)局窗口申請土地和房屋分戶面積測量及地籍調(diào)查（如竣工驗收環(huán)節(jié)已測量，此步可省略）。

第二步申請人持土地出讓合同、用地批復、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證正本、建筑工程施工許可證正本、建設工程竣工驗收備案表、土地出讓金票據(jù)、土地契稅完稅證（劃撥地轉(zhuǎn)讓的需提供地稅局完稅憑證）、建筑環(huán)節(jié)國稅和地稅完稅證、房屋買賣合同（合資合作建房協(xié)議）、面積測量表等資料，到綜合管理窗口領取內(nèi)部循環(huán)表，錄入信息，辦理項目登記和證件編號。

第三步申請人帶齊資料到縣財政局窗口進行審核，填寫《內(nèi)部循環(huán)表》，計算應繳納的房產(chǎn)契稅，辦理契證（改變土地用途和容積率的未補繳土地出讓金和契稅，先補繳土地出讓金和契稅）。

第四步申請人帶齊資料到縣地稅局窗口審核，填寫《內(nèi)部循環(huán)表》，計算應繳納的銷售環(huán)節(jié)稅收。

第五步申請人帶齊資料到縣國稅局窗口審核，填寫《內(nèi)部循環(huán)表》，計算應繳納的企業(yè)所得稅。

第六步申請人帶齊資料到縣國土資源局窗口審核，填寫《內(nèi)部循環(huán)表》，計算應繳納縣國土資源部門的規(guī)費，辦理國有土地使用權證，辦好后由窗口工作人員送交綜合管理窗口。

第七步申請人帶齊資料到縣房產(chǎn)局窗口審核，填寫《內(nèi)部循環(huán)表》，計算繳納縣房產(chǎn)部門的規(guī)費，辦理房屋所有權證，辦好后由窗口工作人員送交綜合管理窗口。

第八步一體化中心審簽后，綜合管理窗口向申請人發(fā)放國有土地使用權證和房屋所有權證。

8.存量房（二手房）土地使用權證、房屋所有權證辦證環(huán)節(jié)：

第一步申請人帶齊原有土地使用權證、契證（契稅完稅憑證）、房屋所有權證和房屋買賣合同到縣國土資源局窗口申請土地權屬調(diào)查、地籍測繪。

第二步申請人帶齊資料到縣房產(chǎn)局辦理檔案查閱手續(xù)。

第三步申請人帶齊資料到綜合管理窗口領取內(nèi)部循環(huán)表，錄入信息，辦理項目登記和證件編號。

第四步申請人帶齊原有土地使用權證、契證（契稅完稅憑證）、房屋所有權證、房屋買賣合同和土地權屬調(diào)查、地籍測繪資料，到縣財政局窗口進行審核，填寫《內(nèi)部循環(huán)表》，計算繳納契稅，辦理契證（如屬國有劃撥地，先到國土資源部門填寫“國土有償使用收入計算表”，再到縣財政局窗口補繳土地出讓金和土地契稅）。

第五步申請人帶齊資料到縣地稅局窗口審核，填寫《內(nèi)部循環(huán)表》，計算繳納地稅。

第六步申請人帶齊資料縣國土資源窗口審核，填寫《內(nèi)部循環(huán)表》，計算繳納國土資源部門的規(guī)費，辦理國有土地使用權證，辦好后由窗口工作人員送交綜合管理窗口。

第七步申請人帶齊資料到縣房產(chǎn)局窗口審核，填寫《內(nèi)部循環(huán)表》，計算繳納縣房產(chǎn)部門的規(guī)費，辦理房屋所有權證，辦好后由窗口工作人員送交綜合管理窗口。

第八步一體化中心審簽后，綜合管理窗口向申請人發(fā)放國有土地使用權證和房屋所有權證。

各個部門在《內(nèi)部循環(huán)表》計算好稅費后，經(jīng)過一體化中心審批，才能到銀行窗口繳款。相關證件必須經(jīng)過一體化中心審核簽字后，才能發(fā)放。

拆舊建新、分家、贈與、繼承、獲獎、離婚、房改房、經(jīng)濟適用房等其它形式的土地使用權證、房屋所有權辦證參照以上流程辦理。

七、基礎信息庫的建立方法

綜合房地產(chǎn)領域各職能部門信息，建立“一戶式”存儲基礎數(shù)據(jù)庫。相關涉稅費部門必須及時將項目信息資料按要求提供給一體化中心，用于更新維護信息數(shù)據(jù)庫。

（一）建立范圍：年以來在建、在售的未清盤項目，以及一體化中心正式開始運行后新增項目的相關涉稅費信息資料。

（二）建立時間：在建、在售的未清盤項目相關涉稅費信息資料在辦證時補錄；一體化中心運行后新增項目的相關涉稅費信息資料從運行之日起分環(huán)節(jié)建立。

（三）建立方式：相關涉稅費信息資料數(shù)據(jù)采用統(tǒng)一規(guī)格的紙質(zhì)文件、表格建立，形成統(tǒng)一、規(guī)范的基礎性臺賬，再全部錄入一體化中心基礎數(shù)據(jù)系統(tǒng)，實現(xiàn)電子化、網(wǎng)絡化管理。

（四）資料庫內(nèi)容

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)基本信息：由縣房產(chǎn)部門填報。

2.建筑安裝企業(yè)基本信息：由縣建設部門填報。

3.商品房預售許可證基本信息：由縣房產(chǎn)部門填報。

4.補錄項目基本信息庫：對已竣工驗收的項目按以下方式建立數(shù)據(jù)資料庫：

（1）土地信息：主要填報土地成交確認書號、土地位置、出讓（轉(zhuǎn)讓）方、受讓方情況、成交時間、面積、成交單價、土地用途、土地出讓合同號、用地批復號等，由縣國土資源局提供；

（2）規(guī)劃信息：主要填報建設用地規(guī)劃許可證號、建設工程規(guī)劃許可證副本號、用地面積、建筑面積、容積率、建筑密度、綠化率、建筑層數(shù)、建筑高度等，由縣規(guī)劃局提供；

（3）建筑信息：主要填報項目名稱、項目性質(zhì)、建設單位（個人）情況、施工企業(yè)（個人）情況、建筑工程施工許可證副本號、建筑結構、建筑造價、建設工期、開工日期等,由縣建設局提供；

（4）竣工驗收信息：主要填報竣工驗收時間、建設工程規(guī)劃許可證正本號、建筑工程施工許可證正本號、建設工程竣工驗收備案號、建筑物實際占地面積、土地實際用途、實際建筑面積、實際容積率、實際建筑密度、實際建筑房屋棟數(shù)、實際建筑層數(shù)、實際建筑造價等，由縣規(guī)劃局和縣建設局提供；

（5）稅費繳納信息：主要填報土地出讓金、土地契稅、建筑環(huán)節(jié)規(guī)費、建筑環(huán)節(jié)地稅、建筑環(huán)節(jié)國稅、銷售環(huán)節(jié)地稅等稅費應繳、已繳、欠繳情況，由辦證納稅繳費人提供；

（6）產(chǎn)權證辦證信息：主要填報國有土地使用權分證和房屋所有權分證應辦、已辦、未辦套數(shù)等情況，由縣國土資源局和縣房產(chǎn)局提供。

5.新增項目基本信息庫：

篇3

【關鍵詞】房地產(chǎn)；造價控制；目標；階段

1. 引言

當前，由于國家對于房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)整政策的不斷開展以及房地產(chǎn)市場競爭環(huán)境的日益激烈，導致房地產(chǎn)開發(fā)建設項目經(jīng)營成本不斷升高，企業(yè)的利潤收益以及發(fā)展規(guī)劃受到較大的影響。在這種環(huán)境背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更應該注重對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行造價控制管理，從而降低房地產(chǎn)開發(fā)過程中的成本投入，優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金配置，提高企業(yè)在激烈市場競爭環(huán)境下的生存能力，實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟效益的最大化。

2. 房地產(chǎn)開發(fā)項目建設階段劃分

對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行造價控制管理，必須充分明確房地產(chǎn)開發(fā)項目的實施階段，進而有針對性的分階段制定項目造價控制管理措施，房地產(chǎn)項目開發(fā)建設通常需要經(jīng)過以下幾個階段：

（1）項目建設投資決策階段。這一階段主要是房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)企業(yè)的發(fā)展需要、自身資金管理情況以及市場環(huán)境形勢，對房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設標準、施工管理、設備選用以及物業(yè)類型進行必要的論證，并根據(jù)論證結果初步預估項目建設的經(jīng)濟效益，為企業(yè)的投資決策提供基礎的數(shù)據(jù)支持。

（2）房地產(chǎn)開發(fā)項目審批以及設計階段。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)過論證之后，需要上報行政主管部門進行土地出讓手續(xù)以及工程建設的審批，進而在審批通過之后通過招投標或者是直接委托具有相應資質(zhì)的設計院對房地產(chǎn)開發(fā)建設項目進行規(guī)劃設計，并對規(guī)劃設計結果進行進一步的圖紙審查工作。

（3）房地產(chǎn)項目建設招投標階段。這一階段的主要工作是按照國家《招投標法》等相關的法律規(guī)定，對房地產(chǎn)開發(fā)建設項目的施工承包商采取招投標的方式進行優(yōu)選。

（4）房地產(chǎn)開發(fā)項目建設以及竣工驗收階段。工程建設以及竣工階段主要是對工程項目建設施工承包商進行監(jiān)督管理，同時對于工程項目施工建設質(zhì)量進行評定，并最終按照合同要求完成竣工驗收處理。

3. 房地產(chǎn)開發(fā)項目造價控制管理問題分析

（1）各階段的預算控制管理不完善。首先，由于對于工程項目建設可行性研究工作不足，因此存在著房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策過于盲目的現(xiàn)象，增加了后期工程項目建設的造價控制十分不利。其次，在房地產(chǎn)開發(fā)項目的設計階段，設計人員重技術輕經(jīng)濟，對于項目建設的造價控制管理重視程度不足。第三，在房地產(chǎn)開發(fā)項目的實施階段，存在著招標文件和承包合同不完善，建設標準把握不到位以及工程施工變更較多的情況，導致房地產(chǎn)開發(fā)項目建設造價不斷增長。第四，在工程項目建設竣工決算階段，由于未能形成完善的審核監(jiān)督管理體系，導致工程項目建設造價不合理的增加。

（2）房地產(chǎn)開發(fā)建設項目造價從業(yè)人員素質(zhì)能力水平不高。當前，由于房地產(chǎn)開發(fā)建設項目造價從業(yè)人員的知識結構不完善，尤其是對于各種經(jīng)濟學以及管理理論以及法律政策體系方面的知識能力不足，缺乏現(xiàn)代化的造價控制管理意識，因而難以對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行全過程的動態(tài)造價控制，導致房地產(chǎn)項目造價控制效果較差。

4. 房地產(chǎn)開發(fā)建設項目造價控制管理措施研究

（1）強化房地產(chǎn)開發(fā)建設項目投資決策階段的造價控制。在房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資決策階段，必須對于項目建設進行工程可行性研究，在工程可行性研究階段重點針對房地產(chǎn)開發(fā)項目建設投資估算進行準確的預估。同時通過完善房地產(chǎn)項目工程建設標準以及相應的前期控制手段，確保工程項目投資規(guī)模以及造價在投資決策階段得到有效地控制。

（2）推行限額設計，做好房地產(chǎn)開發(fā)項目設計階段的經(jīng)濟指標評價工作。房地產(chǎn)項目建設設計方案對于項目建設造價有著重要的影響，也是項目工程造價控制的主要技術措施。在房地產(chǎn)開發(fā)項目設計階段應該采取限額設計的方式。將房地產(chǎn)項目投資決策階段的概算額以及工程量分解到不同的設計內(nèi)容之中，通過這種逐層分配將項目設計規(guī)模進行標準化的控制。同時項目設計人員應當與概預算編制人員緊密的配合，采取價值工程法等方式，詳細分析設計方案的技術經(jīng)濟指標，并不斷調(diào)整優(yōu)化設計方案，將房地產(chǎn)項目的工程造價嚴格的控制在限額范圍內(nèi)。

（3）規(guī)范施工招投標管理，確保造價控制管理工作順利開展。規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)建設項目的施工招投標管理，也是控制項目造價投入的關鍵措施。這一階段的管理工作重點在于完善招投標文件的編制、發(fā)標、開標以及評標決標等流程，同時重點審核房地產(chǎn)開發(fā)建設項目招標的最高限價以及投標報價的合理性，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)建設項目招投標工作的規(guī)范化與程序化。同時，還應該進一步重視這一階段的合同管理，通過此細化工程項目建設施工合同條款以及確保合同條款的嚴謹性等一系列的措施，避免各種合同糾紛的發(fā)生，為房地產(chǎn)開發(fā)建設項目工程造價控制管理提供良好的基礎。

（4）重視工程施工階段的造價控制。工程項目建設施工階段的造價控制作為房地產(chǎn)開發(fā)項目建設造價控制的關鍵階段，對于房地產(chǎn)造價控制效果也有著直接的影響。這一階段的造價控制措施應該遵循動態(tài)管理以及實時調(diào)整的原則，結合房地產(chǎn)開發(fā)建設項目施工作業(yè)特點，合理的安排各項施工工序，同時完善施工工序之間的銜接，嚴格控制各項施工額外規(guī)費的增加。同時嚴格按照工程招投標文件以及施工合同規(guī)定，強化房地產(chǎn)建設項目的施工始終控制，同時嚴格控制各項設計變更處理以及施工現(xiàn)場簽證，避免工程施工階段造價的增加。

（5）強化房地產(chǎn)開發(fā)建設項目竣工決算階段的監(jiān)督審核工作。在房地產(chǎn)項目開發(fā)建設施工結束后，應該按照招標文件以及承包合同中的相關規(guī)定，開展房地產(chǎn)項目的質(zhì)量評定以及工程竣工驗收管理工作。為了確保項目造價控制目標得以實現(xiàn)，在這一階段應該重點審核工程項目建設的工程量是否準確，并對工程項目建設的定額標準是否合理進行檢查。通過這些措施，確保工程項目施工工程量的準確可靠，實現(xiàn)工程項目建設后期造價得到有效的控制。

（6）提高當?shù)禺a(chǎn)開發(fā)項目造價從業(yè)人員的能力水平。為了提高對于房地產(chǎn)開發(fā)建設項目的造價控制管理效果，必須對造價控制管理人員進行必要的教育培訓，并進一步的強化工程量清單的審核工作。對于房地產(chǎn)造價控制人員的培訓教育工作應該重點圍繞在財務理論、工程經(jīng)濟以及工程法律等方面，使其能夠準確規(guī)范的完成工程量清單的審核等基礎工作，確保房地產(chǎn)開發(fā)建設項目造價控制目標得以實現(xiàn)。

5. 結語

房地產(chǎn)開發(fā)建設項目造價控制作為房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的重要內(nèi)容，也是實現(xiàn)項目建設經(jīng)濟效益的關鍵手段。以此，房地產(chǎn)項目開發(fā)管理部門應該充分認識到造價控制管理的意義，并遵循動態(tài)、全過程控制管理的原則，在房地產(chǎn)開發(fā)項目實施的各個階段強化控制管理，進而確保房地產(chǎn)造價控制目標得以實現(xiàn)，提高房地產(chǎn)項目開發(fā)建設的投資效益。

參考文獻

[1]羅建勤. 淺談政府投資工程項目造價控制過程與措施[J]. 科技促進發(fā)展（應用版）. 2010（02） .

篇4

【關鍵詞】房產(chǎn)開發(fā)；工程監(jiān)理；地位現(xiàn)狀；制度完善

前言

在新經(jīng)濟和全球化浪潮的推動下，中國城市化正在以前所未有的速度前行，房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展已成為城市化的顯著特征。各地的房地產(chǎn)項目建設正在如火如荼地進行，房產(chǎn)建設投資在固定資產(chǎn)投資中所占比例也越來越大。城市化建設給整個建設市場帶來了勃勃生機的同時，對工程監(jiān)理人才數(shù)量、能力以及服務質(zhì)量均提出了更高要求。

一、房地產(chǎn)項目在建設項目中的特殊性

從90年代末開始，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速且收益較大，各個行業(yè)成立房地產(chǎn)公司的紛紛涉入其中，在追求規(guī)?；涂焖倩l(fā)展的同時，各種專業(yè)的非專業(yè)的人士管理著商品房、保障房，住宅、大型商業(yè)綜合體的建設與開發(fā)。在企業(yè)追求利潤的最大化和資金的快速周轉(zhuǎn)，往往前期準備工作不充分的情況下，項目通常倉促上馬；而施工周期又壓縮的很緊，后期項目急于交付，驗收不細致。所以普遍存在著：1、項目定位不準或者考慮不周全；2、施工圖設計深度不足，無法指導施工；3、報建手續(xù)不全或無專業(yè)指導如何報批報驗；4、招標不嚴謹，施工單位選擇不當，且合同工期明顯脫離實際；5、開發(fā)商為了降低成本，過多采取甲指分包和甲供材料，致使協(xié)調(diào)工作量劇增；6、房地產(chǎn)項目的客戶是不同用戶業(yè)主，對產(chǎn)品的使用功能和裝飾要求都不盡相同，使施工過程中工程設計變更多；7、竣工驗收階段常因為商品房面積大，戶數(shù)多，檢查力度不足，驗收往往走形式。

二、房地產(chǎn)建設過程中對監(jiān)理的需求

針對上述房地產(chǎn)建設工程的特點，更需要專業(yè)的工程咨詢、監(jiān)理企業(yè)提高監(jiān)理服務質(zhì)量，幫助業(yè)主做好“四控制，兩管理，一協(xié)調(diào)”。

1、在工程項目前期，監(jiān)理單位為建設單位提供全面優(yōu)質(zhì)的咨詢服務。1、認真組織圖紙會審工作。通過施工、監(jiān)理、設計、建設單位等分專業(yè)討論的形式解決圖紙中存在的問題并匯總。最大程度的提高工程質(zhì)量，縮短建設工期，節(jié)約工程投資。

2、在施工前期介入工程項目的招投標，為房地產(chǎn)開發(fā)商提供咨詢服務，根據(jù)項目建設特點合理選擇施工企業(yè)。提前介入還可以協(xié)助建設單位制定合理的施工工期，幫助編制項目資金使用計劃，使工程建設項目按計劃控制。

3、通過書面函件，告知各項辦事流程，積極協(xié)助業(yè)主辦理各項報建和報驗手續(xù)，掌握主動權，對后續(xù)的工程施工監(jiān)管鋪平道路。

4、在項目施工期間，監(jiān)理單位認真做好“四控制（質(zhì)量控制、投資控制、進度控制和安全文明控制），兩管理（合同管理、信息管理）、一協(xié)調(diào)”的工作。以保證項目建設的質(zhì)量，有效地控制建設投資和施工進度，協(xié)調(diào)與處理項目各參建方之間的關系。

5、監(jiān)理單位應在工程竣工驗收階段起主導地位，尤其在房地產(chǎn)項目中商品住宅工程的分戶驗收。要求針對分戶驗收設計一系列檢查驗收表格，監(jiān)理人員在工程預驗收階段一一對照檢查。

三、房產(chǎn)項目中工程監(jiān)理的現(xiàn)狀和建議

雖然國家監(jiān)管部門和房產(chǎn)行業(yè)對工程建設監(jiān)理有著殷切期望和迫切需求，但遺憾的是，當前房屋建筑工程監(jiān)理存在的普遍現(xiàn)狀不理想：

1 監(jiān)理業(yè)務單一，監(jiān)理深度不夠，無法滿足業(yè)主全方面的需求；

我國監(jiān)理制度經(jīng)過十幾年的發(fā)展，大部分監(jiān)理企業(yè)只能從事于施工階段的監(jiān)理工作，且只偏重于質(zhì)量控制。施工企業(yè)因為偷懶，往往未經(jīng)自檢合格的工序就報請監(jiān)理工程師驗收，而監(jiān)理項目部也因為能力不高，也就落得當一個“質(zhì)量檢驗員”。最多再附帶一點安全文明施工的管理，從而放棄和放松了對工程進度、工程投資的合理建議和管控。這與業(yè)主方的期望以及我國引入借鑒國外先進的監(jiān)理制度的初衷相違背。在房地產(chǎn)建設領域中，雖然技術含量不是很高，但是專業(yè)多，綜合性極強。

對此的建議是：要實現(xiàn)真正意義上的“監(jiān)理”，監(jiān)理企業(yè)自身就需具備在建設行業(yè)內(nèi)的工程咨詢、工程監(jiān)理、造價咨詢、招標、設計圖審、質(zhì)量檢測等多元化經(jīng)營的能力，并吸引招納一批高學歷、高水平，即懂技術又懂經(jīng)濟和管理的復合型人才到企業(yè)中來。在同行業(yè)競爭中脫穎而出，與國際接軌的同時，不懼歐美發(fā)達國家綜合性監(jiān)理公司的挑戰(zhàn)。

2 監(jiān)理從業(yè)人員總體素質(zhì)不高，人才結構無法適應行業(yè)發(fā)展；

近些年，監(jiān)理機構的專業(yè)知識、業(yè)務技巧、職業(yè)素養(yǎng)雖有了顯著提高，但仍不能滿足房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展對監(jiān)理人才的需要。每年大量項目開工建設，從業(yè)人員依舊素質(zhì)參差不齊，尤其缺乏現(xiàn)代化復合型人才，這與我國現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)、建筑業(yè)大國的地位及其不符。目前，我國監(jiān)理行業(yè)的在崗人員，一部分是通過職業(yè)資格考試，而多數(shù)并未經(jīng)過系統(tǒng)的培訓與學習。監(jiān)理企業(yè)具有較高學歷和扎實專業(yè)技術理論知識，掌握行業(yè)政策與之相關法律法規(guī)的復合型人才承包項目部，承接監(jiān)理業(yè)務。從施工企業(yè)中聘請下崗或退休人員從事具體監(jiān)理工作，更多的是從普通大專院校招收剛走出校門的畢業(yè)生。如智能建筑、景觀園林、中高檔精裝修工程在房地產(chǎn)項目中越來越普遍，這方面的人才也是社會上最稀缺的。作者所在地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)工程監(jiān)理收費一般在10-20元每平米，上交公司管理費用后，剩下的配備齊各專業(yè)高水平的人員都不夠，更別說提供工程技術的優(yōu)化、工程造價的精簡，以及合同管理等法律方面的咨詢。所以，我們多數(shù)情況下看到一個監(jiān)理項目部由一位總監(jiān)，幾位退休返聘人員，若干年輕小伙子組成。有經(jīng)驗的，身體往往吃不消監(jiān)理的高強度工作；年輕剛畢業(yè)的學生，由于經(jīng)驗所限，到了工地也看不出問題。

對此的建議是：嚴格規(guī)范監(jiān)理人員從業(yè)的準入制度，加強監(jiān)理工程師各專業(yè)的學習，適時做好從業(yè)人員的不定期培訓。提高認知度，合理增加收入，社會給予普遍的尊重，吸引高素質(zhì)人才投身到監(jiān)理行業(yè)中來。

3各方主體行為不規(guī)范，嚴重阻礙了監(jiān)理行業(yè)的成長；

撇開施工企業(yè)的因素，就規(guī)范監(jiān)理市場主要是約束業(yè)主和監(jiān)理單位兩個主體的行為。業(yè)主行為規(guī)范與否，直接關系到工程建設能否順利進行，目標能否如期實現(xiàn)。如上所述，業(yè)主自行組建工程管理部，對監(jiān)理工作大肆干預，不通過監(jiān)理工程師直接給承包商下達指令，造成不必要的糾紛和誤解。甚至在工程施工過程中，為了領導意圖和進度目標，不按規(guī)范來，寧愿大事化小小事化了，讓監(jiān)理簽字“放行”。從主觀上，迫使監(jiān)理“可有可無”。在業(yè)主不規(guī)范的行為影響下，監(jiān)理單位的科學性、公正性、獨立性自然難以保證。而監(jiān)理公司自身的不規(guī)范大多來自于責任落實不到位。缺乏經(jīng)濟管理和法律知識，全方位控制的能力薄弱，只能在現(xiàn)場進行質(zhì)量監(jiān)督工作。實際監(jiān)理過程中又缺乏積極性、主動性，普遍存在檢查工作時不檢查，旁站監(jiān)理時不旁站，隨意簽字驗收，不敢與施工單位較真。

此部分的建議是：樹立監(jiān)理機構在項目管理中的核心地位，房地產(chǎn)開發(fā)商給予監(jiān)理機構充分的支持、授權，維護其工作的權威性。監(jiān)理工程師應該是工程建設項目現(xiàn)場的唯一管理者，業(yè)主委托了監(jiān)理，就應該由監(jiān)理工程師去實施對工程建設項目的監(jiān)督與管理，業(yè)主的意愿和決策均應通過監(jiān)理工程師實現(xiàn)，而業(yè)主所要做的，是如何做好對監(jiān)理的管理，而非對工程建設項目的直接干預。而監(jiān)理企業(yè)應充分發(fā)揮自身優(yōu)勢，加強自律，制定一些有效的措施，來規(guī)范監(jiān)理工程師的職業(yè)準則和行為規(guī)范。批評打擊監(jiān)理行業(yè)內(nèi)的不良人群，鼓勵和表揚行業(yè)內(nèi)的先進，弘揚敬業(yè)和奉獻精神，遏制監(jiān)理市場無序競爭。

四、結束語

綜上所述，我國城市化進程中房地產(chǎn)業(yè)眾多項目的綜合開發(fā)，為監(jiān)理行業(yè)的發(fā)展提供了大量實踐機會和成長平臺；而監(jiān)理行業(yè)的健康有序發(fā)展則為更科學合理、更經(jīng)濟實用、更綠色環(huán)保的房地產(chǎn)業(yè)提供保駕護航，他們之間不是“矛與盾”的關系，而是相互依靠、相互促進的市場關系。雙方都有責任也有義務為我國房地產(chǎn)和監(jiān)理行業(yè)打造一批真正意義上的世界級企業(yè)。

參考文獻：

篇5

關鍵詞： 分戶驗收 工程 質(zhì)量 成效

中圖分類號：F287文獻標識碼： A

分戶驗收, 即“一戶一驗”，是指住宅工程在按照國家有關標準、規(guī)范要求進行工程竣工驗收時，對每一戶住宅及單位工程公共部位進行專門驗收，并在分戶驗收合格后出具工程質(zhì)量竣工驗收記錄。

目前，我區(qū)住宅工程竣工實行分戶驗收率已達到100%。為了分析分戶驗收制度取得的成效，結合我區(qū)實際，做了一些調(diào)研，積累了一些經(jīng)驗，在這里愿意和大家一起分享，對我個人如何做好工程質(zhì)量監(jiān)督工作具有指導意義。

一、分戶驗收開展背景

一是建設任務重、監(jiān)管責任大。首先是我區(qū)處于加速推進城鎮(zhèn)化的關鍵時期，工程建設事業(yè)蓬勃發(fā)展，工程建設規(guī)模大幅增加，質(zhì)量監(jiān)管技術難度不斷加大。從近年的在建工程數(shù)據(jù)可以看出，我們目前的工程建設每年都保持了較高的增長速度。其次是百姓質(zhì)量意識明顯提高。商品房已成為住戶所購買的最為昂貴的一件商品，住戶對于所購買房屋各方面的期待值越來越高，希望對所接收的房屋質(zhì)量尤其是觀感質(zhì)量和使用功能質(zhì)量100％滿足要求，有的甚至要求不允許出現(xiàn)一點質(zhì)量缺陷，產(chǎn)生了現(xiàn)行工程驗收規(guī)范標準與住戶需求之間的矛盾。最后是工程質(zhì)量通病仍然普遍存在。

二是目前工程質(zhì)量擔保、投訴索賠相關制度不健全，質(zhì)量驗收責任制度和責任追究制度很難落實。少數(shù)建設、施工等單位質(zhì)量意識不強，發(fā)生質(zhì)量投訴時處理不及時、不徹底和推委，而對于在質(zhì)量投訴時提出的經(jīng)濟賠償因為國家沒有依據(jù)，少數(shù)投訴人在賠償?shù)貌坏铰鋵崟r拒絕維修又反復投訴等等，使得一些建筑工程特別是住宅工程的質(zhì)量投訴處理過程矛盾較多，解決起來困難重重。

三是住宅微觀質(zhì)量檢測不足。迫切需要改變以往只注重住宅工程整體質(zhì)量的驗收而對住宅套內(nèi)的觀感、使用功能等微觀質(zhì)量檢驗不足的做法，從而提高住宅工程的整體質(zhì)量。

采用分戶驗收的方法是現(xiàn)階段有效地緩解和解決有關問題的一種較好辦法，通過分戶驗收工作的開展、落實，加強工程質(zhì)量責任和責任追究制度的落實，提升工程質(zhì)量水平，提高住戶對住宅工程質(zhì)量的滿意度，也能體現(xiàn)政府執(zhí)政為民、為民辦事的工作宗旨。

二、我區(qū)分戶驗收的做法

為進一步落實住宅工程質(zhì)量責任，保障房屋使用功能，使百姓住上放心房和滿意房，根據(jù)國務院《建設工程質(zhì)量管理條例》、建設部《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理辦法》及國家工程質(zhì)量驗收規(guī)范有關規(guī)定，我區(qū)質(zhì)監(jiān)站自2006年開始試點，率先在全市范圍內(nèi)開展住宅工程質(zhì)量分戶驗收工作。

1、完善質(zhì)量監(jiān)督流程，強化各責任主體意識。

嚴格執(zhí)行《建筑工程質(zhì)量監(jiān)督執(zhí)法手冊》、《企業(yè)建筑工程項目質(zhì)量管理手冊》相關要求，強化并落實分戶驗收核查制度，住宅工程建設單位、施工單位和監(jiān)理單位要檢驗批驗收，對于不符合質(zhì)量要求的檢驗批，應當嚴格按照《建筑工程施工質(zhì)量驗收統(tǒng)一標準》有關規(guī)定進行處理。通過返修或者加固處理仍不能滿足安全使用要求的分部工程、單位（子單位）工程，嚴禁驗收。對弄虛作假、流于形式的給予扣分、罰款，驗收不予通過。

2、物業(yè)公司參與住宅工程分戶驗收工作

由建設單位組織實施；由建設單位項目負責人、專業(yè)技術人員、施工單位項目經(jīng)理、項目質(zhì)量負責人和監(jiān)理單位的總監(jiān)理工程師、專業(yè)監(jiān)理工程師等人員參加，已選定物業(yè)公司的，物業(yè)公司也應當參加住宅分戶驗收工作。分戶驗收規(guī)定（修訂）將分戶驗收相關內(nèi)容有關技術要求、施工及驗收注意事項予以明確，部分內(nèi)容在原《規(guī)定（試行）》的基礎上進行了補充和調(diào)整，強調(diào)分戶驗收內(nèi)容必須結合整個施工過程進行控制，并在各部分內(nèi)容具備驗收條件時分別進行驗收并形成記錄，在竣工前分別進行匯總，形成總體驗收意見。

三、分戶驗收取得的成效

這項措施的出臺，就等于給每個購買住房的老百姓都把住了質(zhì)量關，避免了整體驗收和抽檢所造成的遺漏，也就避免了交付后出現(xiàn)質(zhì)量問題處理的“扯皮”現(xiàn)象。我區(qū)自2008年全面推廣住宅工程質(zhì)量分戶驗收工作以來，各項工作取得了一定成效。

（一）業(yè)主投訴明顯減少，住宅質(zhì)量顯著提高

未實施前投訴焦點集中體現(xiàn)在以下幾個方面：墻體或天棚裂紋、線路不通暢、屋面或衛(wèi)生間滲漏、房間尺寸超差等。自住宅工程質(zhì)量分戶驗收工作實施以來，我區(qū)行政主管部門接到的住宅投訴呈遞減趨勢，如：2009年，全區(qū)建筑質(zhì)量投訴84項；2010年，全區(qū)建筑質(zhì)量投訴83項；2011年，全區(qū)建筑質(zhì)量投訴66項；2012年，全區(qū)建筑質(zhì)量投訴59項。實踐也證明，各責任主體意識增強了，程序規(guī)范了，建筑質(zhì)量顯著提升了，有效減少了住宅質(zhì)量方面的糾紛和投訴，提高了居民對住宅質(zhì)量的滿意度。

（二）物業(yè)與各責任主體聯(lián)動，建惠于民

1、對于業(yè)主而言更關心的是屬于自己那一套房屋的質(zhì)量，物業(yè)作為一個管理實體參加住宅工程質(zhì)量分戶驗收工作，對住宅的銷售、工程質(zhì)量的控制、質(zhì)量通病的及時發(fā)現(xiàn)和整改，對住宅工程質(zhì)量管理水平的提升將產(chǎn)生很大的作用。業(yè)主對物業(yè)前期介入并參加住宅工程質(zhì)量分戶驗收，有了預先認同感，同時，對物業(yè)管理的水平做到了心中有數(shù)。

2、由于物業(yè)公司在長期住宅工程管理維修的工作中，對各類產(chǎn)品在使用過程中留下的設計缺陷和工程質(zhì)量隱患積累了許多寶貴的經(jīng)驗。特別是近幾年在住宅質(zhì)量管理、技術鑒定和維修方面積累了許多經(jīng)驗和教訓。因此，在預驗收的過程中就能夠及時發(fā)現(xiàn)設計單位、施工單位尚未發(fā)現(xiàn)和解決的問題，并在施工現(xiàn)場提出符合日常管理需需求，使問題早發(fā)現(xiàn)、早協(xié)調(diào)、早解決，有利于住宅質(zhì)量隱患的整改和移交。

四、存在的問題及下步措施

分戶驗收制度取得了一定的成效，但也存在一些問題，主要表現(xiàn)在開發(fā)單位、施工單位、監(jiān)理單位、勘察單位普遍反映：“一戶一驗”制度的實施的確能提高房屋的整體質(zhì)量水平，但受工期、工程成本、專業(yè)管理人員技術水平限制，個別工程“一戶一驗”工作久而久之就會流于形勢，從而加劇了業(yè)主與開發(fā)商的矛盾。為解決上述矛盾，可以嘗試以下幾點做法：

1、分戶驗收融入質(zhì)量標準化管理、切切實實做到一戶一驗。工程建設參建單位應嚴格執(zhí)行分戶驗收制度，分戶驗收要逐戶、逐間進行，并做好記錄，防止以檢驗批驗收替代分戶驗收，切實反映出住宅工程質(zhì)量分戶驗收的作用。住宅工程質(zhì)量分戶驗收發(fā)現(xiàn)的問題必須處理到位，避免分戶驗收流于形式，走過場，對發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題及時整改，使老百姓明確誰是責任主體。

2、全面推廣準業(yè)主參與竣工驗收制度。為了使業(yè)主了解驗收過程、要求、標準，同時監(jiān)督各責任主體質(zhì)量行為，使質(zhì)量監(jiān)督社會化、透明化，建設單位組織竣工驗收時，根據(jù)工程規(guī)模和銷售情況，邀請3%-10%的業(yè)主代表參加，業(yè)主代表的身份信息上報質(zhì)量監(jiān)管部門，質(zhì)量監(jiān)管部門對業(yè)主代表身份予以核實，業(yè)主代表對竣工驗收的整個過程進行參與與監(jiān)督，并對存在的整改情況進行后期監(jiān)督。準業(yè)主參與分戶驗收、將分戶驗收寫入售房合同，作為強制性條款加以明確，讓準業(yè)主做到心中有數(shù)，提高人們對住宅工程質(zhì)量分戶驗收工作的認知度。

3、試點推廣房地產(chǎn)企業(yè)聘請第三方進行驗收。一是建設單位應以規(guī)范標準為依據(jù)、業(yè)主投訴熱點質(zhì)量問題為參考，鼓勵聘請有資質(zhì)的第三方中介機構進行以工程質(zhì)量為核心的綜合大檢查，對于優(yōu)先推薦的精品工程，動態(tài)管理優(yōu)先考慮列入A級監(jiān)管，優(yōu)先評選各級獎項。二是建設單位聘請驗房師。如驗房師在施工方與開放商交接時介入進行驗房就會有效的避免各方的矛盾，開發(fā)商可以委托驗房師在交接初期進行細致查驗，查驗的質(zhì)量問題以驗房報告形式讓施工方進行整改，這時施工方人員未退場，整改、維修及時專業(yè)，房屋的質(zhì)量問題解決在分戶驗收前，自然，分戶驗收許可證送達業(yè)主手中時業(yè)主才會檢驗不出問題，放心裝修、入住。

五、結語

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關鍵詞：小型房地產(chǎn)企業(yè)；工程管理部門；定位

Abstract: At the national macro-control, the real estate development enterprises, especially small and medium enterprises survival and development challenges facing imminent, improve their ability and competitive advantage. By strengthening internal management, organization optimization, rational division of responsibilities, to create a small but excellent management team, to achieve compression management costs, increase enterprise benefit. In this paper, through the relocation of enterprises engaged in real estate development important business -- project management department, to provide ideas for the optimization of organization and management innovation.

Key words: small and medium-sized real estate enterprises; project management; localization

中圖分類號: TL372+.3文獻標識碼A 文章編號

當前，經(jīng)過國家持續(xù)的行業(yè)調(diào)控，房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出市場集中度提高、融資難度加大、成本上升、行業(yè)利潤下降的特點。在市場競爭日益激烈的背景下，開發(fā)企業(yè)面臨的局面也有所不同。大企業(yè)加強了策略調(diào)整，更加注重周轉(zhuǎn)率、現(xiàn)金流和風險控制，同時發(fā)揮人才聚集優(yōu)勢，實現(xiàn)了順勢發(fā)展。而一些小企業(yè)由于受到資金、人才、品牌、地域等多方面的制約，在市場競爭中日益困難。為提高市場生存競爭力，中小房地產(chǎn)企業(yè)采取的辦法各不相同，有的強化管理，有的拓寬融資渠道，有的專注市場布局，有的追求產(chǎn)品細分市場。下面以房地產(chǎn)企業(yè)工程管理部門為例，從優(yōu)化企業(yè)組織機構，合理配置部門職責方面，尋求強化內(nèi)部管理，增加企業(yè)效益的途徑。

1小型房地產(chǎn)公司界定

2012年，全國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)約有65000多家，其中大部分為中小開發(fā)企業(yè)。如何界定小型開發(fā)企業(yè)，2003年國務院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會對房地產(chǎn)行業(yè)設置了劃分大、中、小型的分類標準。該標準從從業(yè)人員數(shù)、和銷售額兩方面進行了定量界定，其中對小型房地產(chǎn)確定標準為100人以下銷售額在1億元以下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。住房和城鄉(xiāng)建設部對中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的劃分標準為：二級資質(zhì)以下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及年銷售額未達到一億元的開發(fā)企業(yè)。

綜合以上界定可以看出，小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都是注冊資金較少，從業(yè)人員少，開發(fā)項目少，盈利能力受到限制的企業(yè)。在市場競爭日益加劇的情形下，小型房地產(chǎn)公司不可能像大中型房地產(chǎn)公司那樣將公司的管理運營部門設置齊全，其組織構架既要緊湊簡約，又能涵蓋管理職能，避免增加管理環(huán)節(jié)及管理成本。

2 小型房地產(chǎn)公司工程管理部門的定位

在大中型房地產(chǎn)公司，工程管理部門的職責更加專業(yè)，一般主要承擔公司的技術職能和施工管理職能工作，工作內(nèi)容具體表現(xiàn)為技術支持和施工現(xiàn)場的協(xié)調(diào)管理。小型房地產(chǎn)公司的專業(yè)部門設置比較少，因而工程管理部門的職責更加龐雜，只要是和技術、工程有關的工作內(nèi)容都得負責。

結合房地產(chǎn)的開發(fā)流程，給予小型房地產(chǎn)公司工程管理部門的定位是：項目前期的協(xié)助部門、技術事務的管控部門、項目成本的控制部門、施工現(xiàn)場的管理部門。

3小型房地產(chǎn)工程管理部門定位所對應的具體工作內(nèi)容

對應以上小型房地產(chǎn)工程管理部門的定位，其部門的工作內(nèi)容涉及到項目開發(fā)的前前后后，內(nèi)容龐雜，將其歸攏對應工程管理部門的定位后主要有：

3.1 作為項目前期協(xié)調(diào)部門的工作內(nèi)容

在項目前期協(xié)調(diào)階段，工程管理部門要配合前期部門考察地塊，參與項目的投資可行性分析。其主要職責是對地塊的規(guī)劃進行了解和評估；對項目的工程投資成本進行測算；根據(jù)地塊周邊及地塊本身情況對施工現(xiàn)場部署提出評估；對策劃部門的項目策劃方案進行技術論證和施工成本測算，配合項目定位。

3.2作為技術事務管控部門的工作內(nèi)容

項目技術方面的把控及協(xié)調(diào)工作是工程管理部門一項主要職責，其工作貫穿項目開發(fā)的全過程。工作內(nèi)容主要有：

對項目所有的技術文件進行審核，包括由于報審報批期間項目手續(xù)的技術文件，如項目的總體規(guī)劃方案、初步設計方案、施工圖方案及人防、消防、交通、園林、節(jié)能、環(huán)評等項目的分項技術方案；包括施工期間的技術文件，如工程施工組織設計及具體的專項施工方案等。同時還要對項目設計、招投標過程及施工組織設計中涉及的新工藝、新材料進行技術論證，決定是否使用。

工程管理部門還要向政府部門報送有關資料，辦理工程類的報審報批手續(xù)，包括與項目規(guī)劃有關的建設用地規(guī)劃許可證和建設工程規(guī)劃許可證，確保項目施工的開工許可證。以及項目使用的設備設施（如電梯）的報審報批工作。

同時工程管理部門還要在技術方面配合與公司進行技術性質(zhì)合作單位的工作，如設計單位、勘查單位、測量單位等。

3.3作為項目成本控制部門的工作內(nèi)容

在房地產(chǎn)行業(yè)競爭加劇的背景下，大部分房地產(chǎn)公司都會設專門的成本控制部門。但小型的房地產(chǎn)公司會將成本控制的職責分配至財務部門或工程部門。依據(jù)成本控制具體工作內(nèi)容的偏重，將其配置到工程部門更加恰切。這些工作主要有：

設計階段的成本控制，包括依據(jù)市場需求和成本控制目標從規(guī)劃方案到施工圖紙對建筑成本進行估算和控制；對室內(nèi)外主要建筑材料的規(guī)格和品牌的選用進行成本管控。同時根據(jù)施工圖紙分解和編制詳細的預算，為成本控制和招投標提供參考。

項目實施階段，包括招投標、設備材料采購過程中的成本控制和施工過程中的成本控制。在施工過程中要依據(jù)分項工程的成本控制目標，進行施工過程的成本控制。通過分析實際發(fā)生的成本數(shù)據(jù)，不斷修正管控指標。最終完成成本控制工作。

3.4作為施工現(xiàn)場管理部門主要工作

施工現(xiàn)場管理主要是一些具體的工作，主要包括管理職能和協(xié)調(diào)職能。

管理職能方面的工作包括：根據(jù)項目建設的實際情況,編制并實施完成工程計劃，審查施工單位報送的施工組織設計；對工程的質(zhì)量、進度、安全和文明施工進行管理，保證工程按質(zhì)，按時完成；按照設計或合同中的規(guī)定對乙方采購的材料和設備進行驗看，并按時、按質(zhì)、按量地組織甲供材料設備到場；參加監(jiān)理單位組織的各階段分項工程的驗收及工程竣工驗收；及時審核變更單，并按規(guī)定程序依據(jù)合同及時簽證與歸檔；處理重大質(zhì)量事故、責任事故和安全事故；整理有關工程治療、圖紙并做好歸檔工作

協(xié)調(diào)職能方面的工作包括，開工前期協(xié)調(diào)土地的三通一平、水電進場，竣工后期的市政管網(wǎng)接口等；協(xié)調(diào)對接政府各部門的檢查工作；協(xié)調(diào)參與施工的設計單位、監(jiān)理單位、分標段施工單位、分項工程施工單位、材料供應商等工程合作單位；協(xié)調(diào)處理項目周邊單位、人員的關系，確保工程不間斷實施。

4結束語

對小型房地產(chǎn)公司工程管理部門的定位分析，是為了適應房地產(chǎn)行業(yè)競爭的新形勢。在不增加管理部門、節(jié)約管理成本的前期下，形成簡潔高效的組織構架和科學的管理流程，使房地產(chǎn)公司的管理規(guī)范、成本降低，增強企業(yè)競爭力和市場生存能力。

參考文獻：

[1] 劉列勵著．《房地產(chǎn)建筑工程項目管理》， 中國建筑工業(yè)出版社2011年8月版

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隨著群眾的逐步入住和房屋登記意識的不斷加強，許多擁有農(nóng)民征地拆遷安置房的住戶迫切需要辦理房屋登記，領取房產(chǎn)證。就無錫而言，與建設總量相比，該類房屋的辦證率是相當?shù)偷?，主要原因是建設單位的建設手續(xù)不規(guī)范、不齊全，費用繳交不及時、不充分。如何更好地為群眾服務，為拆遷安置戶辦好安置房產(chǎn)權證，是我們登記機構的新課題。

拆遷安置房不同于普通商品房，該類房屋的買賣除受法律、法規(guī)的規(guī)范之外，還受到當?shù)卣嚓P地方政策的約束，同時涉及拆遷安置、規(guī)劃及用地、建設、住房保障等多個相關部門。而且時間跨度較長，個性化建設情況較多，相關配套政策不夠完善。因此，拆遷安置房登記比商品房登記要繁雜。

一、拆遷安置房登記中的問題及原因

從目前拆遷安置房建設管理的程序和辦理拆遷安置房產(chǎn)權登記要求的現(xiàn)狀來分析，我們發(fā)現(xiàn)安置房不能及時辦理房屋登記原因有三個方面：一是辦證進度與建設速度不符。目前安置房建設速度比較快，與安置房的辦證進度脫節(jié)，拆遷戶入住安置房幾年都辦不好房產(chǎn)證。二是安置房的辦證進度與群眾的期望不符。由于種種原因，導致安置房辦證遲緩，與拆遷戶及時辦好產(chǎn)權證的期望差距較大。三是辦證進度緩慢導致與物權要求不符?！段餀喾ā返牧⒎ㄖ臼瞧降缺Ｗo私人物權，而目前廣大的拆遷安置戶領不到房產(chǎn)證，擁有的住宅最基本的“合法性”得不到落實，合法物權得不到合法保護。

我們認為，造成上述問題主要有以下兩方面的原因。

一方面是安置房建設單位進行初始登記不及時。安置房初始登記辦理進度緩慢主要由三個因素造成：其一是建設單位前期手續(xù)不齊全、不到位。拆遷安置房在竣工后，應申請辦理初始登記，領取房產(chǎn)證。根據(jù)《房屋登記辦法》，其前提條件是各項建設手續(xù)齊全，如立項、規(guī)劃、土地、竣工及消防驗收等，直至通過綜合驗收并備案，才符合房產(chǎn)登記的基本條件。從拆遷安置房建設的情況來看，不論是已竣工的還是在建工程，都普遍存在建設手續(xù)不規(guī)范、不到位的問題，主要是因為不少安置房都是先建設，然后補辦各項手續(xù)，或者是邊建設邊辦手續(xù)，相比正常建設流程而言，補辦手續(xù)比正常辦理難度大、時間長，導致安置房小區(qū)建設完成之后，各項建設手續(xù)卻還在辦理或補辦過程中，各項書證材料不齊，自然無法進行初始登記。其二是建設資金不到位。各種專項建設基金和規(guī)費的欠繳等問題也導致了建設單位登記資料不齊，無法辦理初始登記。由于拆遷安置房建設項目規(guī)模較大，建設單位資金不足，部分專項建設基金和規(guī)費緩繳甚至不繳，比如征地費用、市政基礎設施配套費以及大修理基金等，這些費用沒繳清，就無法辦理各項手續(xù)書證，造成無法進行安置房初始登記。其三是綜合驗收及竣工備案的缺失。在建設過程中，建設單位對項目規(guī)劃進行了調(diào)整，有些項目易地建設了，有些項目取消了，有的增加了項目，還有的項目數(shù)量按實際要求進行了調(diào)整，但是建設單位沒有及時辦理相應的變更手續(xù)，導致整個安置房小區(qū)建設完工后，部分甚至是全部建設項目無法進行綜合驗收和備案，無法進行初始登記。

另一方面是安置房轉(zhuǎn)移情況復雜。這主要表現(xiàn)在以下幾點：1.由于從拆遷到安置的時間跨度較大，加之種種原因?qū)е罗k證延后，可能出現(xiàn)原權利人死亡，產(chǎn)生繼承引發(fā)糾紛，導致無法順利登記等問題。2.有些被拆的農(nóng)村老房子參加過，產(chǎn)權人眾多、產(chǎn)權歸屬錯綜復雜，且因年代久遠，加上有的書證遺失，房屋權利人中有人死亡、有人居住在外地無法尋訪等情況，公證處和法院無法受理，給安置房登記帶來難度。3.被拆遷人欲添加子女為共有人或直接將安置房變更到子女名下，但無法提供有效手續(xù)，登記審核通不過。4.夫妻離異發(fā)生產(chǎn)權轉(zhuǎn)移或者歸并。5.因房屋拆遷導致家庭內(nèi)部財產(chǎn)分配不均，產(chǎn)生安置房產(chǎn)權糾紛，導致登記不暢。6.被拆遷的房屋原為多人共有，安置時歸并給一人所有或者各個共有人分別安置。7.有的拆遷人常年居住在外地，分配到安置房以后，因基本不會回當?shù)鼐幼。虼怂较沦u掉安置房，但限于地方政策約束，無法進行登記。8.有些村民辦證意識不強，認為辦不辦證無所謂。此外，辦理安置房轉(zhuǎn)移登記中會涉及到相關稅、費的繳納，當事人的抵觸情緒非常普遍，也影響到辦證的數(shù)量和進度。

二、加強溝通協(xié)調(diào)，盡量簡化手續(xù)，加快拆遷安置房登記

作為房屋登記機構，應本著“尊重事實、依法遵規(guī)、化解矛盾、及時辦證、服務群眾”的原則，積極與建設、安置單位協(xié)調(diào)、溝通，解決辦證中出現(xiàn)的疑難問題。

1.“溝通”與“協(xié)作”并舉

房屋登記機構在登記發(fā)證過程中應十分注重與相關單位的溝通與協(xié)作，在初始登記中嚴格按照《房地產(chǎn)登記技術規(guī)程》、當?shù)匾?guī)章規(guī)范性文件要求，做到材料規(guī)范、手續(xù)齊全，特別是對立項批復、土地證、規(guī)劃許可證、建設工程竣工驗收證明、消防驗收證明等手續(xù)更應嚴格審核，從嚴把關，遇到不符合要求的及時要求建設單位補正。在為安置戶辦證的過程中，涉及到需要辦理公證手續(xù)的，工作人員應主動幫助當事人聯(lián)系公證部門辦理公證事項，甚至可請公證人員到安置房辦證現(xiàn)場聯(lián)合辦公，為當事人提供便利。同時，應與建設局安置辦、契稅征收部門等相關單位及時溝通，相互配合，積極協(xié)作。

2.“探索”與“規(guī)范”共進

農(nóng)民征地拆遷安置房是城市化建設進程中出現(xiàn)的新生事物，其登記沒有現(xiàn)成的經(jīng)驗和方法可供學習和借鑒，因此，對于登記中遇到的問題只能努力探索，以《房地產(chǎn)登記技術規(guī)程》為指導，在實踐中不斷完善和規(guī)范登記行為。工作人員在辦證工作中，應一切從維護群眾利益著想，從保障穩(wěn)定和諧大局著想，嚴格依法依規(guī)操作，堅決杜絕違規(guī)違法辦證，防止埋下不穩(wěn)定隱患，確保安置房產(chǎn)證辦理經(jīng)得起時間的檢驗。例如：我們在登記過程中常常會遇到同一拆遷項目拆遷主體不同，有村委、街道拆辦、拆遷公司等；建設局安置辦審核通過的安置名單與拆遷協(xié)議不符；拆遷協(xié)議的性質(zhì)也不一樣，有拆遷安置協(xié)議，也有拆遷置換協(xié)議等。針對上述問題，我們嘗試引入拆遷安置審核環(huán)節(jié)，在建設局安置辦審核通過拆遷安置名單的前提下，就實際操作過程中遇到的常見問題研究制定了《關于農(nóng)民拆遷安置房轉(zhuǎn)移登記中有關問題的處理意見》，使工作人員在遇到類似問題時規(guī)范處理，有章可循。

篇8

關鍵詞：住宅工程；質(zhì)量；投訴

美國著名質(zhì)量管理專家朱蘭博士指出：20世紀是生產(chǎn)力的世紀，21世紀則是知識與質(zhì)量的世紀。全球性的質(zhì)量競爭日益突出，誰擁有質(zhì)量便擁有市場。近年來，隨著國內(nèi)住房市場的日趨活躍，我市的房地產(chǎn)市場也得到了迅猛發(fā)展，據(jù)市住建部門統(tǒng)計，2011年度我市開工建設住宅用房面積達1000萬平米，在如此“繁榮”的情境下，也同樣出現(xiàn)了諸多矛盾和問題。尤其是近年來關于住宅工程質(zhì)量投訴量日益增長，也從側(cè)面反映了該類問題已逐漸成為群眾關心、社會關注的焦點，特別是群體投訴的出現(xiàn)，已嚴重影響到社會的穩(wěn)定和和諧。筆者作為工程質(zhì)量監(jiān)督人員，近年來處理了大量投訴案件，從這些案件中出發(fā)總結了幾種常見的投訴類型以及如何對此類問題進行有效的防治提出了一些看法。

1、常見的幾種投訴類型

1.1 老百姓認為主體結構有安全隱患的投訴。此類問題主要反映在混凝土外觀的缺陷以及墻體的裂縫上。近年來通過對投訴案件的現(xiàn)場查勘，發(fā)現(xiàn)由于施工中操作不當造成的受力構件外觀缺陷（空洞，麻面，露筋），現(xiàn)澆板的開裂及厚度不均勻，墻體的收縮裂縫及溫度裂縫等都會讓住戶誤認為房屋不安全會倒塌等錯覺，在思想意識上會造成一定的恐慌，從而加劇投訴的力度。

1.2 對影響房屋使用功能的投訴。此類問題主要反映在房屋不同部位不同程度的滲漏問題。

外墻墻體、門窗周邊、管道根部滲水，衛(wèi)生間滲水，屋面滲水，現(xiàn)澆板板面開裂滲水等現(xiàn)象屢見不鮮，有的甚至在住戶裝潢結束后才出現(xiàn)，不但嚴重影響了房屋的使用功能，而且還給用戶經(jīng)濟上造成了相當?shù)挠绊憽?/p>

1.3 對房屋質(zhì)量問題的故意投訴。故意投訴在近年的投訴案件中已開始出現(xiàn)且占有一定的比例，此類問題大部分出現(xiàn)在回遷安置房中。隨著城市建設步伐的加快，拆遷量也在逐年加大，在拆遷過程中由于經(jīng)濟補償問題未能妥善解決，造成他們對政府的仇視心理，房屋任何一處小的瑕疵都會造成他們的投訴。例如老百姓會對墻面任何一處空鼓的地方進行投訴，但實際規(guī)范中對室內(nèi)墻體空鼓允許面積的規(guī)定是不大于2處且面積不大于400cm2。

2、我們對待房屋質(zhì)量投訴的態(tài)度

2.1 我們對質(zhì)量投訴中提出的質(zhì)量問題應正確面對。建筑工程作為一個特殊的商品，由于其施工周期較長，使用的材料物理性能存在差異，施工工序繁雜和手工操作，以及工程和施工管理等方面的原因，發(fā)生質(zhì)量缺陷的可能性客觀存在，且質(zhì)量問題的發(fā)生也不是在一個時期，竣工前后、使用中隨時可能出現(xiàn)，所以對于房屋質(zhì)量投訴問題我們不應回避。尤其是我市在二00九年出臺了《鎮(zhèn)江市建筑工程質(zhì)量投訴處理暫行辦法》，更加顯示了我市對質(zhì)量投訴問題的重視。

2.2 我們對質(zhì)量投訴中提出的質(zhì)量問題應積極協(xié)調(diào)處理。現(xiàn)在商品房的價格動輒幾十萬上百萬，往往一套住房已成為普通百姓家中最大的一筆花費，更有不少百姓貸款買房。買到一套質(zhì)量上有缺陷的房屋往往會讓他們?nèi)倚那閴阂郑覀円獙W會換位思考，站在對方的立場，多想想他們的難處苦處，才能有助于問題的解決。質(zhì)監(jiān)站作為質(zhì)量投訴的受理部門，應積極在投訴人和建設單位間進行協(xié)調(diào)，督促建設、施工、監(jiān)理單位按照國家《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》及有關規(guī)定履行保修義務。

3 我們在質(zhì)量投訴處理中面臨的困惑

3.1 質(zhì)監(jiān)人員往往成為被投訴的對象。由于大部分購房戶對質(zhì)量監(jiān)督的性質(zhì)及其主要職能不甚了解，認為房屋是質(zhì)監(jiān)機構參與驗收的，在處理投訴過程中容易站在質(zhì)監(jiān)機構的對立面，甚至可能導致把質(zhì)監(jiān)人員成為被投訴的對象。對于驗收合格的工程，不少用戶經(jīng)常提出這樣的疑問：工程已經(jīng)驗收合格了，為什么還有質(zhì)量問題？對于這樣過的質(zhì)疑，建設單位也應該向業(yè)主解釋，工程雖已評定合格，但并不代表就不存在質(zhì)量問題，國家的驗收規(guī)范規(guī)定出現(xiàn)嚴重質(zhì)量缺陷不能評定為合格，而一般的質(zhì)量缺陷不超過總檢查數(shù)量的20％時，可以驗收通過。所以對于工程交付后出現(xiàn)的質(zhì)量問題，國家實施質(zhì)量保修制度，施工單位必須履行保修義務。

3.2 異地的開發(fā)公司、施工單位以及已經(jīng)關、停、并、轉(zhuǎn)的房地產(chǎn)公司使質(zhì)量監(jiān)督部門解決投訴困難重重。相關工程結束后，異地的開發(fā)公司或施工單位陸續(xù)撤離，或者一些變更的房產(chǎn)企業(yè)由于在改制過程中機構、人員都產(chǎn)生了變化，這些企業(yè)如果沒有設置相應的部門來處理遺留下來的質(zhì)量投訴問題，將使投訴處理工作無從下手。

3.3經(jīng)濟賠償問題為質(zhì)量監(jiān)督機構職能所不及。因為多數(shù)投訴的最終矛盾焦點是經(jīng)濟賠償方面的。在現(xiàn)階段房屋施工過程中，工程質(zhì)量有監(jiān)理單位全過程監(jiān)管，質(zhì)量監(jiān)督機構的任務是參與并監(jiān)督階段性驗收，組織突擊性的質(zhì)量巡查。注重監(jiān)理單位的日常監(jiān)管和質(zhì)監(jiān)部門的日常監(jiān)督，保證主體工程質(zhì)量。如果房子不影響結構安全和正常使用，只要進行正常的修復就可確保正常使用。但在處理質(zhì)量投訴中，對于購房戶往往會提出相應的經(jīng)濟賠償，質(zhì)監(jiān)部門則顯得無能為力。但筆者認為因施工質(zhì)量造成嚴重缺陷給用戶造成經(jīng)濟損失的應給予實價賠償。

3.4 涉及鄰里關系的房屋質(zhì)量問題尤為難解。房屋質(zhì)量投訴中有許多是因裝修引起的質(zhì)量問題。這當中會涉及到裝飾的修補及費用，需要計算一定的經(jīng)濟損失。質(zhì)監(jiān)機構目前只能對質(zhì)量問題進行定性分析，如對存在的質(zhì)量問題定性地作出判斷，而不能對質(zhì)量責任進行量化分析。在實踐中質(zhì)監(jiān)機構對質(zhì)量責任進行定量分析的依據(jù)，量化問題的鑒別和協(xié)調(diào)。質(zhì)量責任定量鑒定應由專門的有資質(zhì)的質(zhì)量鑒定機構等社會中介組織承擔為宜。

3.5投訴者將質(zhì)監(jiān)機構等同于鑒定機構。在受理投訴過程中，一些購房戶往往要向質(zhì)監(jiān)機構索要鑒定報告，這使質(zhì)監(jiān)部門感到為難。按現(xiàn)行的建筑工程竣工驗收備案管理辦法，代表政府履行監(jiān)管職能的質(zhì)監(jiān)機構不同于社會中介服務機構，無義務向投訴人出具書面處理報告。投訴者如要求進行房屋質(zhì)量鑒定，應向有資質(zhì)的社會中介機構申請，由于中介機構對房屋檢測鑒定的收費標準較高，且部分檢測鑒定不接受個人委托，購房戶和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都不容易接受。

3.6 投訴人多數(shù)不愿通過法律途徑解決疑難問題。當一些投訴涉及鄰里關系、質(zhì)量責任裁定、返工處理費用等問題，尤其是投訴人提出經(jīng)濟賠償數(shù)額較大時，需要用戶與責任方共同協(xié)商解決，往往會出現(xiàn)互相推諉扯皮，多次協(xié)商達不成一致意見。投訴人又不愿意通過司法途徑進行維權，此時單靠質(zhì)量監(jiān)督機構協(xié)調(diào)解決力量是有限的，問題久拖不決，最終造成了群眾重復越級投訴上訪。

4、如何從根本上降低質(zhì)量投訴率

4.1堅持科學發(fā)展觀，更新工程質(zhì)量觀念是預防、減少質(zhì)量投訴的前提。參與建設的各方責任主體必須樹立科學發(fā)展觀，房屋建設必須堅持可持續(xù)發(fā)展、全面發(fā)展、節(jié)約型發(fā)展，用全壽命周期的投入產(chǎn)出來評價工程建設的好壞，想用戶使用之所想，樹立低質(zhì)量的建設是可恥的、浪費的觀念。特別是建設單位作為建設過程的第一責任人更應如此，工程前期建設理念的起點、標準必須要高，并把這一目標灌輸給參與建設的各方，形成合力，從而完成預期的目標――建設、施工等經(jīng)營性單位贏得效益，住戶使用滿意，達到多贏的結果。

4.2、強化過程控制，加強通病防治，致力技術創(chuàng)新是預防、減少質(zhì)量投訴的基礎。參與建設各方責任主體必須制訂詳細、周密、可操作的措施計劃，嚴格執(zhí)行國家規(guī)范、標準及工程建設的地方規(guī)定，各自建立健全的質(zhì)量保證體系，規(guī)范質(zhì)量行為，施工企業(yè)認真落實“三檢”制度，監(jiān)理單位嚴格執(zhí)行“巡視、旁站、平行檢查”，加強整個作業(yè)過程的質(zhì)量監(jiān)管，確保工程質(zhì)量。

4.3、大力推行分戶驗收，強化竣工驗收監(jiān)督管理是預防、減少質(zhì)量投訴的有效途徑。我省在2006年及2010年分別推出了《江蘇省住宅工程質(zhì)量分戶驗收規(guī)程》并且強制執(zhí)行，其根本目的就是為了預防、減少質(zhì)量投訴。由于現(xiàn)在建筑工程大多還是以手工操作為主，質(zhì)量的均值性難以控制，先前檢查以抽查為主，質(zhì)量問題不能全面檢查發(fā)現(xiàn)，老百姓怨言很大，對于施工企業(yè)也難以追究責任人。實行分戶驗收制度，能夠全面檢查房屋建筑的質(zhì)量狀況；嚴格工程竣工驗收監(jiān)督管理，能夠有效地防止、杜絕帶“病”的房子交給住戶。

窗體頂端

窗體底端

4.4建立健全住宅工程質(zhì)量保險體系是預防、減少質(zhì)量投訴的有效保障。房屋是一種特殊的商品，不像其他的商品，可以做到全面機械加工，而房屋是用人工建起來的，偏差較大，精確度達不到機械加工的精度，這也是工程存在質(zhì)量問題的一個很重要的原因。用戶在使用房屋過程中，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)可以保修，那在保修期外呢？房子屬于貴重物品，一套房子的價格少則幾十萬，多則上百萬，如果質(zhì)量保險體制建立起來，那無論什么時候質(zhì)量問題都可以得到妥善解決。例如一些地區(qū)實行的房屋質(zhì)量保證金制度就為落實工程在缺陷責任期內(nèi)的維修、修養(yǎng)責任提供了保障，避免了責任人逃避責任、投訴工作難以落實等問題。特別是針對異地開發(fā)公司、施工單位或關、停、并、轉(zhuǎn)的房產(chǎn)公司如果有相應的保證金制度，將對質(zhì)量監(jiān)督部門處理相應的投訴提供一定的保障。

4.5 要建立開發(fā)企業(yè)的信用體制，對于不誠信的開發(fā)單位要媒體曝光，使用戶可以擦亮眼睛，不去選擇那些開發(fā)商的產(chǎn)品。目前來說，政府會開發(fā)單位的誠信體制還不完善，對不誠信的開發(fā)單位還缺乏有效的制約，只有政府機制和市場機制聯(lián)動起來，才能起到較好的效果。

4.6加大政府宣傳、公開的力度。公布投訴程序、電話、負責人等相關信息，通過公共媒體，讓老百姓了解一些住宅工程質(zhì)量方面的基本常識，具備一些簡單的判斷能力。此外，還應該通過公共媒體讓老百姓了解一些諸如住宅工程質(zhì)量方面的基本常識，具備一些簡單的判斷能力。

篇9

【關鍵詞】 房地產(chǎn) 項目管理 對策分析

Abstract : This paper discusses the pro-blems in the project management of the real estate company and countermeasures.

在當今世界上許多經(jīng)濟發(fā)達的國家和地區(qū),房地產(chǎn)業(yè)己成為經(jīng)濟繁榮的基本支撐點,是為生產(chǎn)乃至整個社會活動提供基礎性條件的重要產(chǎn)業(yè)。而房地產(chǎn)開發(fā)項目是一項復雜的系統(tǒng)工程,產(chǎn)業(yè)鏈很長,一般劃分為項目決策階段、項目設計階段和項目實施階段。只有做到各環(huán)節(jié)緊密銜接、互相配合、協(xié)調(diào)發(fā)展,才能完成項目,并取得較高的經(jīng)濟效益及社會效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一。房地產(chǎn)項目開發(fā)商作為管理主體,是整個建設項目決策到工程竣工驗收交付使用的組織者,對工程建設項目要負總責。

1.我國房地產(chǎn)公司項目管理中存在的問題與對策分析

1.1缺乏可行性研究,投資決策倉促盲目?？尚行匝芯渴窃诠こ添椖繘Q策前,進行財務與技術經(jīng)濟分析的方法,它是開發(fā)商在開工前對工程項目的技術、經(jīng)濟是否可行,進行全面的分析論證。有些開發(fā)商以“市場是變化的,項目定位不能太死”為借口,不重視前期的項目詳細可行性研究,項目市場定位不準確,浪費了項目的時機、時間。由于沒有詳細、“可行”的項目可行性研究報告,導致決策猶豫不決。決策高層“猶豫”了一段時間后,大多會匆忙決策,這樣的決策確定的項目產(chǎn)品基本不科學、不系統(tǒng)、不全面,也不完全可行?？尚行匝芯抗ぷ鞯貌坏街匾?導致了一系列的問題,如商品房空置面積上升,商業(yè)用房空置問題突出;戶型單一、戶型偏大影響銷售或片面追求小戶型造成公攤加大、成本偏高;設計文件供應遲緩、變更多等。

1.2設計監(jiān)理不當。由于對設計單位相應的監(jiān)督管理體制一時又無法跟上,造成在在項目的施工中發(fā)現(xiàn)大量設計中存在的問題。由于施工中發(fā)現(xiàn)的設計問題很多,有些工程從開工到竣工都發(fā)生了設計變更,變更圖紙比原設計圖紙還多。設計過程中出現(xiàn)的問題主要表現(xiàn)在:缺乏合理的設計招標程序,忽視設計對項目投資控制的重要性,設計監(jiān)理缺失,文檔資料缺乏制度化、規(guī)范化管理等。開發(fā)商重施工、輕設計,比較重視項目施工階段的投資控制,往往會投入大量的人力、物力去審查或計算建筑安裝工程造價,卻很少考慮如何才能達到投入合理的資金獲得適用、經(jīng)濟、美觀的有形建筑產(chǎn)品。按照慣例,作為項目“三控”(質(zhì)量、進度、成本)之一,一般投資控制咨詢單位實際上就是施工監(jiān)理單位。而此時項目的施工圖紙已完成,投資控制只能在現(xiàn)有的施工圖紙基礎上進行,對成本控制的范圍、力度大大減弱。

1.3項目進度管理及成本控制失控。項目運行機制的不完善,導致項目管理的失控,如項目工程進度失控,延期交房普遍;房地產(chǎn)開發(fā)成本控制不力,管理費用過高及不可預見費用超出預期。對于一個房地產(chǎn)企業(yè)來說,要使自己能夠在激烈的市場上立于不敗,加強對自身項目成本的核算控制,如何達到減支增效,是今后發(fā)展中必須十分注重的問題。

1.4項目管理概念的狹隘與局限。項目管理概念的狹隘與局限,導致項目運作成本過高、房地產(chǎn)交易糾紛不斷。對于項目工程現(xiàn)場管理以外的工作,如項目的前期策劃、銷售工作、客服、融資與資金運用等等。融資手段的單一及資金運作計劃水平低下導致資金運作成本偏高,直接影響了項目最終收益。另外銷售工作與客服管理水平低下導致房地產(chǎn)交易過程中,糾紛不斷。

2我國房地產(chǎn)公司項目管理的對策分析

2.1要重視、加強項目前期投資決策階段的市場詳細可行性研究工作和前期工程項目管理計劃工作。項目前期研究分析工作一般包括:投資機會尋找與篩選、市場調(diào)研、市場定位、項目構思、目標設計、方案策劃、可行性研究及投資決策分析。前期的項目可行性研究是項目的靈魂,而據(jù)此進行的工程項目設計是工程建設的龍頭,只有龍頭中有“魂”才能使工程項目設計、建設和項目過程管理有章可循。要重視項目的前期可行性研究工作,就要加強前期可行性研究的人力、物力、財力和時間的科學投入;要建立、完善決策支持機構,收集、整合決策支持性資源;完善決策程序,提高決策水平和效率,使項目市場定位和產(chǎn)品定位科學化、市場化、系統(tǒng)化。

2.2項目的設計階段是項目建設的靈魂,是處理技術與經(jīng)濟關系的關鍵性環(huán)節(jié)和決定項目投資的重點階段,必須加強設計階段的投資控制。擬建項目經(jīng)過決策立項后,設計就成為房地產(chǎn)開發(fā)建設的關鍵,其工作質(zhì)量的好壞直接影響著房地產(chǎn)開發(fā)建設質(zhì)量、投資的回報和效益。設計應以市場需求為目標,立足于技術定位,從安全、功能、標準和經(jīng)濟方面全面權衡。充分考慮地塊特征、戶型、面積、建筑風格、環(huán)境、擬銷售價格、單套住房銷售總價、項目定位后的目標客戶承受能力等方面因素,確定一個合理的設計方案。一方面,加強與設計單位的溝通。項目經(jīng)理在整個設計過程中應與設計單位進行密切的深層次的合作;另一方面,重視設計對投資控制的影響。真正對投資控制有影響的是設計階段,因此項目管理中對設計階段概算及施工圖預算編制要求全面準確,力求不漏項、不留缺口,并要考慮足夠的各種浮動因素。

2.3 把握房地產(chǎn)開發(fā)的過程控制項目控制技術。房地產(chǎn)開發(fā)的過程控制項目控制技術一般包括:質(zhì)量控制、成本控制兩方面的內(nèi)容。

2.3.1質(zhì)量管理質(zhì)量對于任何產(chǎn)品都是至關重要的。重視事前質(zhì)量策劃,明確質(zhì)量目標。所謂質(zhì)量策劃,就是制定質(zhì)量目標并規(guī)定必要的運行過程和相關資源以實現(xiàn)質(zhì)量目標。傳統(tǒng)的項目質(zhì)量管理,都集中在材料的甄別、施工過程的錯漏等等。質(zhì)量,不再是不出錯,而是在資金使用的限制下,達到最好的使用標準。制定了好的標準也能為合同的簽訂及索賠打下堅實的基礎。其次,以人為本,加強崗位技能培訓,提高全員質(zhì)量意識。最后,完善質(zhì)量管理體系,建立健全完善的質(zhì)量管理制度,加強過程檢驗。

2.3.2成本控制的具體措施有以下幾個方面:①降低資金成本。首先,加強現(xiàn)金管理,制定合理的現(xiàn)金使用計劃,壓縮現(xiàn)金庫存與現(xiàn)金的使用量。其次,要加強應收賬款的管理,盡快收回賒銷賬款,減少企業(yè)壞賬損失風險。②控制工程成本。首先,做好評估階段。這既是企業(yè)決策層進行開發(fā)項目決策的依據(jù),也是進行成本、銷售、利潤控制和分析的依據(jù);再次,設計階段。第一,引入競爭機制。爭取多個設計單位投標,第二,實行設計審核。第三,建立獎懲制度。無論是甲方還是乙方或者第三方,施工階段。這一階段,主要是加強和完善現(xiàn)場簽證管理。現(xiàn)場簽證的管理包括現(xiàn)場簽證的辦理和審查兩個階段。

2.4完善房地產(chǎn)開發(fā)項目后期的項目管理。營銷在當前房地產(chǎn)項目開發(fā)中的地位十分重要,項目經(jīng)理必須對項目定位準確,正確把握營銷理念。首先,做好產(chǎn)品市場定位;其次,加強產(chǎn)品市場推廣;項目經(jīng)理通過前期市場調(diào)研、項目定位對客戶進行跟蹤分析,并在樓盤銷售過程中隨著市場的變化不斷調(diào)整營銷方案。

結語

篇10

關鍵詞：建筑施工；技術管理；分析

[ Abstract ] The paper analyzes the meaning, task, significance of the construction technology management, and puts forward some suggestions on how to do the construction technological management well.

[ Key words ] construction; technical management; analyze

中圖分類號：TU74 文獻標識碼： A 文章編號：2095-2104（2012）

建筑施工技術管理貫穿于建筑工程施工的全過程，內(nèi)容復雜，意義重大，關系到工程能否科學、規(guī)范施工，高質(zhì)量地竣工，關系到建筑企業(yè)的生存發(fā)展。

1、建筑工程施工技術管理的含義和任務

建筑工程施工技術管理是運用系統(tǒng)論的觀點和科學方法，在工程施工的全過程中，對施工技術及其構成要素進行計劃、決策、組織與指揮、協(xié)調(diào)和控制。施工技術是指各項技術活動賴以進行的技術標準與規(guī)程、技術情報、技術裝備、技術人才與技術責任等。技術活動是指熟悉與會審施工圖紙、編制施工組織設計，施工過程中的質(zhì)量檢驗，直至建筑工程竣工驗收，包括了工程建筑全過程中的各項技術工作。

建筑工程施工技術管理工作的主要任務，是運用管理的職能與科學的方法，去促進施工技術工作的開展，在施工中嚴格按照國家的技術政策、法規(guī)和上級主管部門有關施工技術工作的指標與決定，科學地組織各項施工技術工作，建立良好的施工技術，保證整個施工過程符合技術規(guī)范、規(guī)程，以達到高質(zhì)量地全面完成施工任務的目的。

2、建筑工程施工技術管理的意義

只有科學地實施建筑工程施工技術管理，才能保證施工過程的規(guī)范進行，才能提高施工技術，保證工程質(zhì)量，降低工程成本，提高勞動生產(chǎn)率，提高企業(yè)經(jīng)濟效益，促進企業(yè)的綜合管理水平和員工的技術水平，增強企業(yè)的綜合市場競爭力，具體如下：

2.1 施工技術管理能夠促進企業(yè)綜合管理水平。施工技術管理是企業(yè)綜合管理水平的具體體現(xiàn)。施工技術管理的科學開展直接影響到施工過程工藝技術參數(shù)的控制，影響到工程的施工質(zhì)量。施工技術管理工作的科學開展能夠有效地整合優(yōu)化企業(yè)施工管理流程、促進企業(yè)各項管理工作的開展，最終達到促進企業(yè)綜合管理水平提高的目的。

2.2 施工技術管理是工程質(zhì)量的有力保障。開展施工技術管理，能夠不斷提高企業(yè)管理水平和員工技術水平，確?？茖W、規(guī)范地施工，有效減少操作因素造成的設備故障與安全事故，從而能預見性地發(fā)現(xiàn)和處理問題，把技術和質(zhì)量事故隱患消滅在萌芽之中，保證工程施工質(zhì)量。

2.3 科學的施工技術管理，決定著企業(yè)的經(jīng)營效益提高和生存發(fā)展?？茖W的施工技術管理能促進企業(yè)施工新技術、新工藝的應用，以新技術、新工藝應用降低施工成本、提高經(jīng)濟效益?？茖W、規(guī)范、嚴格的施工技術管理能充分發(fā)揮施工人員及材料、設備的潛力，在保證工程質(zhì)量的前提下，努力降低工程成本，提高企業(yè)經(jīng)濟效益和提升企業(yè)市場競爭能力，企業(yè)才能在競爭激烈的建筑市場中立于不敗之地，才能生存發(fā)展壯大。

2.4 施工技術管理是新材料、新工藝、新技術的必然要求。隨著建筑業(yè)的發(fā)展，新工藝、新技術、新材料、新裝備不斷地出現(xiàn)，工程結構更復雜，功能更特殊，裝修更新穎，這就需要更高的施工技術水平，更先進的技術裝備，當然就要求更科學化的施工技術管理。

2.5 施工技術管理是建筑施工特殊性的要求。建筑的類型樣式繁多，規(guī)模要求各不相同，施工作業(yè)受各種因素影響，復雜的多工種交叉施工、各項技術綜合應用、工序搭接較多，所有這些建筑施工的特殊性都要求加強施工技術管理，才能保證有序地、科學地正常施工，才能達到預期的質(zhì)量要求、使用功能要求和降低建筑成本要求。

3、做好施工技術管理工作的措施

要想做好施工技術管理工作，就要嚴格遵守建施工技術管理制度，充分做好施工前的準備，認真做好施工組織設計，科學、規(guī)范地做好現(xiàn)場施工技術管理以及其他方面的工作，具體如下：

3.1 嚴格遵守各項施工技術管理制度。嚴格遵守各項建筑工程施工技術管理制度是搞好施工技術管理工作的核心，是科學地組織企業(yè)各項技術工作的保證。建筑工程施工技術管理制度的主要內(nèi)容有：a.施工圖的熟悉、閱讀和會審制度；b.編制施工組織設計與施工場地總平面圖；c.施工圖技術交底制度；d.工程技術變更聯(lián)系管理制度；e.工程質(zhì)量檢驗與評定制度、材料及半成品試驗、檢驗制度；f.工程竣工，技術檔案及竣工圖編制建筑工程竣工技術檔案應達到所列項目齊全，試驗數(shù)量符合要求，數(shù)據(jù)準確，內(nèi)容填寫齊全，書寫清楚，裝訂程序合理、整齊；g.材料質(zhì)量控制管理：材料控制主要包括原材料、成品及半成品的控制；h.機械設備管理，施工階段必須綜合考慮施工現(xiàn)場條件、建筑結構形式、施工工藝方法，經(jīng)濟合理地選擇機械設備和工具，正確使用、管理和保養(yǎng)好機械設備，從而確保機械設備處于一個最佳使用狀態(tài)；i.工程結構檢查、驗收與竣工驗收制度；j.隱蔽工程的檢查和驗收制度。

3.2充分做好工程開工前的準備工作。首先是熟悉、審查施工圖紙和有關的設計資料；核對圖紙在內(nèi)容上是否一致；施工圖紙各組成部分之間有無矛盾；總體圖及與其相關的結構圖在尺寸、坐標、高程方面是否一致；主要單元工程量及主要材料數(shù)量、規(guī)格是否正確；注意專用圖紙與通用圖紙在銜接方面有無矛盾及缺陷；發(fā)現(xiàn)問題及時向設計、監(jiān)理部門匯報研究，求得合理解決。還應及時將圖紙、設計文件等及時向現(xiàn)場施工的工程技術人員進行技術交底，同時制定出本工程項目施工技術要求實施細則。

3.3 認真做好施工組織設計工作。施工組織設計包括工程概述，各工程項目的施工方法和施工程序，工程施工進度計劃，關鍵性主體工程部位的施工措施，施工場地（如機械、供電、供水、供風、通訊及場內(nèi)交通等）布置，施工總平面布置，工程合理化建議等。同時，現(xiàn)場施工組織設計報告還要經(jīng)過甲方的討論和審議認可后方能實施。施工組織設計要結合企業(yè)的實際，充分利用現(xiàn)存周轉(zhuǎn)性材料、設備，降低工程成本。

3.4 科學、規(guī)范地做好現(xiàn)場施工技術管理工作?，F(xiàn)場施工技術管理工作主要是包括以下四個方面：

3.4.1做好工程質(zhì)量目標的控制與管理。工程質(zhì)量目標的控制與管理的準則是工程合同文件的質(zhì)量條款。施工時首先要考慮控制人的因素，提高人的質(zhì)量意識。其次是人的素質(zhì)。管理層和技術人員素質(zhì)高，決策能力就強，就有較強的質(zhì)量規(guī)劃、目標管理、施工組織和技術指導、質(zhì)量檢查的能力；管理制度完善，技術措施得力，工程質(zhì)量就高。建立嚴密的質(zhì)量保證體系和質(zhì)量責任制，各分部、分項工程均要全面實行到位管理。制定具體的質(zhì)量保證計劃和攻關措施，明確實施內(nèi)容、方法和效果。在實施質(zhì)量計劃和攻關措施中加強質(zhì)量檢查，其結果要定量分析，得出結論、經(jīng)驗，并轉(zhuǎn)化成今后保證質(zhì)量的“標準”和“制度”，形成新的質(zhì)保措施；發(fā)現(xiàn)的問題則作為以后質(zhì)量管理的預控目標。

3.4.2嚴格工程進度的管理。施工進度計劃的檢查結果反映了計劃執(zhí)行的情況，是調(diào)整和分析施工進度的依據(jù)，是進度控制最重要的步驟。進度計劃的檢查主要是通過把實際進度與進度計劃進行比較，從中找出項目實際執(zhí)行情況與進度計劃的偏差，并對產(chǎn)生偏差的各種因素及影響工程目標的程度進行分析與評估以及組織、指導、協(xié)調(diào)、監(jiān)督監(jiān)理單位、承包商及相關單位，及時采取有效措施調(diào)整工程進度計劃。

3.4.3 加強工程成本的管理。成本管理要貫徹始終，從投標承攬任務到工程竣工驗交，每一個環(huán)節(jié)每一道工序都要事先預測，認真核算和監(jiān)控。一個工程的成本主要包括現(xiàn)場成本、機械設備成本、材料成本、勞動力成本、運輸成本等，要采取各種措施降低各種成本。對標書中主要技術方案作必要的技術經(jīng)濟論證，找到較為經(jīng)濟可靠的方案，包括采用新材料、新技術、新工藝節(jié)約能耗，提高機械化操作等，從而降低工程成本。

3.4.4 做好竣工資料整理及技術資料的歸檔。竣工資料記錄了施工情況，反映了工程施工的全過程，反映了工程的內(nèi)在質(zhì)量，特別是對于隱蔽工程和建成后不易檢測的項目更具有不可替代的重要價值。其驗收內(nèi)容比階段驗收更廣泛，它包括合同文件的所有條件，所提供的竣工資料也更全面具體。工程技術保證資料必須基本齊全，不僅要做到及時性、真實性、準確性、完整性，而且要符合竣工圖紙、資料的整理、編制要求。

3.4.5 樹立責任、規(guī)范意識，強化落實。建立和健全各級技術管理機構和技術責任制，明確各級人員的權、職、責。依據(jù)國家和上級主管部門頒發(fā)的規(guī)范、規(guī)程、標準和規(guī)定，并針對企業(yè)特點，適時地制定、修訂和貫徹各項技術管理制度，在生產(chǎn)實踐中不斷補充和完善。組織全體員工、特別是技術干部學習現(xiàn)行規(guī)范，尤其是對施工及驗收規(guī)范的學習，明確施工中各個分項、分部施工技術要求、施工方法和質(zhì)量標準等要求，并以此來組織施工、檢查、評定和驗收。

3.4.6 學習先進管理經(jīng)驗，加強人才培養(yǎng)。企業(yè)要不斷學習先進的建筑施工技術管理方法和管理經(jīng)驗，組織技術學習、技術培訓、技術交流。不斷發(fā)現(xiàn)人才、引進人才，對現(xiàn)有人才培訓，加強人才培養(yǎng)，不斷提高企業(yè)管理水平和員工技術業(yè)務素質(zhì)，保證工程施工質(zhì)量。

3.4.7 創(chuàng)新技術，定期檢查。要鼓勵技術革新、創(chuàng)造發(fā)明，開展全員TQC 活動，通過 PDCA 循環(huán)，解決技術瓶頸，堅持定期檢查。