摘要：目前房地產(chǎn)市場很火，房價居高不下，國家稅收政策應該發(fā)揮宏觀調(diào)控職能，大力發(fā)揮個人所得稅、企業(yè)所得稅和土地增值稅的調(diào)節(jié)作用，防止房地產(chǎn)市場引發(fā)的泡沫經(jīng)濟效應，通過對房地產(chǎn)企業(yè)的檢查，我們發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)因為高額利潤、結(jié)算靈活、管理混亂、臨工流動性大和各管理部門亂伸手等原因，賬務混亂，隱匿收入，亂攤費用，成本不實，社會集資利息和各管理層工資薪金所得個人所得稅大量流失，編制虛假合同，建筑成本稅基侵蝕嚴重，降低房屋售價，偷逃營業(yè)稅及土地增值稅等。

一、存在稅收違法問題

（一）個人所得稅：

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因為高額利潤的誘惑，一直處于擴張期，盲目競爭，投入資金較大，銀行貸款又較為謹慎，于是通過各種途徑吸引社會閑散資金，利息比銀行高，同時房地產(chǎn)企業(yè)因自身的特點，層層分解指標和風險，各管理階層人員收益相當高，一個銷售近億元的房地產(chǎn)企業(yè)每年收益在百萬元以上的至少在數(shù)十人以上，但因為房地產(chǎn)企業(yè)管理混亂，收入和成本都好作假，真實的集資利息和管理層的收入都不在賬面反映，檢查時很難掌握。

（二）建筑營業(yè)稅：

1、侵蝕稅基現(xiàn)象嚴重，因為營業(yè)稅納稅人是建筑商，但房地產(chǎn)商還是實際支付人，所以房地產(chǎn)企業(yè)還是千方百計地分解建筑成本，主要有以下行為：工地水電費發(fā)票、工匠工資、建筑企業(yè)的建管費等進入房地產(chǎn)的開發(fā)間接費，將水泥、沙石、鋼材等發(fā)票打進工程前期費用，編制虛假的建筑工程合同，已達到少開票的目的，更為惡劣的是有的企業(yè)居然在與對方結(jié)算時，將建筑營業(yè)稅等扣下來而不開票。

內(nèi)容提要：房地產(chǎn)稅制是國家調(diào)控房地產(chǎn)市場經(jīng)濟活動的有力杠桿，構(gòu)成當今世界各國稅收制度的主要內(nèi)容。文章總結(jié)歸納了國外房地產(chǎn)稅收制度在課稅體系及構(gòu)成要素等方面的特點，認為，應借鑒國際經(jīng)驗，構(gòu)建我國完整的房地產(chǎn)稅收體系，同時應對房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的課稅作為房地產(chǎn)稅制的重點，擴大房地產(chǎn)稅征收范圍，簡化稅種，以房地產(chǎn)的市場價值作為計稅依據(jù)，合理設計稅率，優(yōu)化房地產(chǎn)稅制結(jié)構(gòu)。

關鍵詞：房地產(chǎn)稅制房地產(chǎn)稅收體系房地產(chǎn)保有

一、國外房地產(chǎn)稅制的特點

各國房地產(chǎn)稅制涉及的稅種貫穿了房地產(chǎn)的生產(chǎn)開發(fā)、保有使用和轉(zhuǎn)移處置等各環(huán)節(jié)。由于各國的經(jīng)濟發(fā)展水平不同、房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展狀況各異，因而各國的房地產(chǎn)稅制無論在課稅體系上，還是在稅制要素設計上都存有一定的差異。但總體來看，各國的房地產(chǎn)稅制還是具有一些共性的。

（一）房地產(chǎn)稅收制度體系完整，且以房地產(chǎn)保有稅類為主

目前，許多國家都建立了比較完整的房地產(chǎn)稅收制度體系，廣義地看，國外房地產(chǎn)稅收體系主要分為三大類：

摘要房地產(chǎn)稅是以房屋和土地為征稅對象向房屋和土地產(chǎn)權所有人征收的一種財產(chǎn)稅，具有調(diào)節(jié)財產(chǎn)分配、平抑房地產(chǎn)價格、提高土地利用效益的重要作用。國際上各國普遍開征房地產(chǎn)稅并發(fā)揮了很好的調(diào)節(jié)作用，有很多寶貴經(jīng)驗可供借鑒。但我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅稅種繁多、稅制設計不合理、征收監(jiān)管不力，沒有發(fā)揮其應有的作用。積極推進房地產(chǎn)稅改革，就是要簡化房地產(chǎn)稅稅種、改革完善房地產(chǎn)稅制度、加強房地產(chǎn)征收管理，充分發(fā)揮其應有的調(diào)控功能。

關鍵詞房地產(chǎn)稅；財產(chǎn)稅；稅制改革

黨的十七屆五中全會《建議》提出：“加快財稅體制改革?！薄袄^續(xù)推進費改稅，全面改革資源稅，開征環(huán)境保護稅，研究推進房地產(chǎn)稅改革。”據(jù)報道，2011年上海和重慶將先行進行房地產(chǎn)稅試點，待試點成功后全面推開。但是，對于是否應該全面開征房地產(chǎn)稅、如何開征房地產(chǎn)稅，當前學界和社會卻存在不同看法。對此，我認為，我國應該參照國際經(jīng)驗全面改革房地產(chǎn)稅。

一、正確認識全面改革房地產(chǎn)稅的重要意義

為什么要進行房地產(chǎn)稅收制度的全面改革？從我國現(xiàn)實來說，進行房地產(chǎn)稅收制度改革，把房地產(chǎn)稅收擴大到所有城鄉(xiāng)房地產(chǎn)，全面改革房地產(chǎn)至少具有以下方面的現(xiàn)實意義。

（一）全面改革房地產(chǎn)稅是以調(diào)控房價為重要內(nèi)容的宏觀調(diào)控的需要

摘要:文章認為房地產(chǎn)稅收調(diào)控要著眼于建立長效機制,物業(yè)稅是維護房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的長效制度,必須下決心認真研究開征或者著手改革現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制和土地出讓金制度。

關鍵詞:房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)稅收政策長效機制稅制改革

正確認識房地產(chǎn)業(yè)及稅收調(diào)控的地位

(一)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展需要擺正位置,堅決扭轉(zhuǎn)“房地產(chǎn)依賴癥”

房地產(chǎn)業(yè)從2003年開始,被確認為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè),其地位的特殊性一直受中央和地方政府重視。但房地產(chǎn)業(yè)的“過度非理性發(fā)展”也會產(chǎn)生一系列負面作用,導致一些地方政府不惜違法用地;房地產(chǎn)業(yè)的“過度非理性發(fā)展”加劇了人口、土地、資源環(huán)境之間的矛盾;房價上漲過快加劇收入分配不公,造成社會不穩(wěn)定、不和諧的因素;高房價必然抑制居民對其他領域的合理消費,不利于擴內(nèi)需、促消費;地方收入“房地產(chǎn)依賴癥”對其他產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生資本和土地的擠出效應,使其他產(chǎn)業(yè)可能被忽視,因此不利于經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整和產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級,加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式必然受到影響;大多數(shù)中央調(diào)控政策的執(zhí)行最終都要靠地方政府,而對“土地財政”和房地產(chǎn)的過度依賴讓地方政府既無力建設保障性住房,也無心抑制高房價,這可以說是當前宏觀調(diào)控政策作用失靈的一個重要原因。因此,必須擺正房地產(chǎn)業(yè)的地位,房價一味上漲和房地產(chǎn)業(yè)“一枝獨秀”的發(fā)展絕不是房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的模式,必須從根本上扭轉(zhuǎn)這種認識和局面。

(二)房地產(chǎn)稅收調(diào)控要著眼于建立長效機制,努力改善稅收調(diào)控方式

近年來，隨著人們物質(zhì)生活水平質(zhì)量的不斷提高，房地產(chǎn)行業(yè)也逐步成為我市地方稅收的重點稅源行業(yè)和主要增長點，但是，由于房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營的特殊性和會計核算的復雜性，加上房地產(chǎn)稅收涉及的稅種多，征管的難度大，房地產(chǎn)行業(yè)稅收流失問題也更為突出。針對房地產(chǎn)行業(yè)稅收征管工作中存在的問題，為了提高房地產(chǎn)稅收管理的科學化、精細化水平，進一步發(fā)揮稅收的調(diào)控職能，促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，有必要在現(xiàn)行管理體制下實現(xiàn)信息共享，加強部門協(xié)調(diào)配合，搞好各征管環(huán)節(jié)連接，進一步加強房地產(chǎn)稅收管理，實施一體化管理。

一、房地產(chǎn)稅收一體化管理面臨的現(xiàn)狀和存在的問題

(一)房地產(chǎn)行業(yè)偷稅現(xiàn)象的存在。雖然近些年房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)市場發(fā)展迅猛，但是房地產(chǎn)企業(yè)納稅人普遍一味地追求利益的最大化，納稅意識淡漠，財務管理混亂，導致偷逃稅現(xiàn)象較為嚴重。很多財務人員素質(zhì)較低，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度、核算辦法不熟悉；個別房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有意隱瞞利潤逃避稅收，不記或少記收入，虛列成本費用；設置“帳外帳”，開具虛假發(fā)票、白條現(xiàn)象比比皆是；售樓款掛往來不入“收入賬”，隨意調(diào)劑收入；以房抵債、抵費用或弄虛作假不計銷售收入，偷逃相關稅收；以代收賬款或其他名義為由不按規(guī)定申報納稅，偷逃稅款；還有些房地產(chǎn)開發(fā)商由于資金緊張,有意侵占國家財政資金,在預售樓盤時故意延遲繳納稅款，在年度內(nèi)隨意調(diào)整稅款申報數(shù)額，甚至少報稅款或逃避納稅。

(二)稅收征管力度的薄弱。由于房地產(chǎn)行業(yè)的會計核算復雜，涉及稅種相對較多，使得征管難度加大，同時稅務部門的房地產(chǎn)行業(yè)對稅收基礎管理工作不扎實，使得房地產(chǎn)行業(yè)的稅收征管存在較多的缺失。

(三)政策宣傳力度不夠，政策執(zhí)行不能到位。目前，在土地使用權的出讓和房地產(chǎn)開發(fā)、轉(zhuǎn)讓等環(huán)節(jié)涉及的稅種較多，其相關的稅收政策都在不斷的修訂完善中。一些納稅人對房地產(chǎn)相關稅收政策缺乏認識。房地產(chǎn)企業(yè)絕大多數(shù)是私營企業(yè)，這些企業(yè)的負責人往往不注重財務管理，更別談了解相關的稅收政策。如房地產(chǎn)企業(yè)從商品房的預售房屋的定金、預收帳款中的預收款何時確認或轉(zhuǎn)作收入核算認識不一。同時，房地產(chǎn)公司不積極配合也增加了征收難度，導致房地產(chǎn)企業(yè)相關稅收政策執(zhí)行不到位。

(四)處罰力度不到位。由于處罰力度不到位，給那些少繳、不繳、甚至偷逃稅款的人有機可乘，造成稅源的白白流失。對偷逃稅的處罰不嚴，在實際工作中，稅務部門往往以補代罰，以罰代刑，使偷逃稅的人總存有僥幸的心理。如產(chǎn)權交易雙方或者中介機構(gòu)采取瞞報成交價，訂立假合同等手段降低計稅依據(jù)以達到少繳稅款的目的，由于稅法對這類偷逃稅行為沒有相應的處罰條款，加上查處不嚴，致使開發(fā)商、中介機構(gòu)以及產(chǎn)權承受人肆無忌憚地弄虛作假，偷逃國家稅款。

一、我國房地產(chǎn)稅制現(xiàn)狀

1．我國房地產(chǎn)稅制的歷史沿革。為了剖析我國房地產(chǎn)稅制缺陷及其制度根源，先回顧我國建國以來房地產(chǎn)稅制的歷史沿革。大致經(jīng)歷了以下四個階段。

（1）房地產(chǎn)稅制初創(chuàng)階段（1949-1970年）：1950年新中國稅制建立，地產(chǎn)稅、房產(chǎn)稅、契稅和遺產(chǎn)稅也隨之而建立。同年6月，中央政府決定遺產(chǎn)稅暫不開征，而房產(chǎn)稅和地產(chǎn)稅合并為房地產(chǎn)稅?？梢姡穗A段我國房地產(chǎn)稅制體系僅由房地產(chǎn)稅和契稅兩個稅種組成。

（2）房地產(chǎn)稅收萎縮階段（1971-1983年）：1973年，把對國有企業(yè)課征的城市房地產(chǎn)稅并入工商統(tǒng)一稅中征收。同時，隨著我國城市土地的全部國有化、國有企事業(yè)單位職工的住房所有權的國有化，房地產(chǎn)稅收的課稅范圍日漸萎縮。

（3）房地產(chǎn)稅制恢復與建設階段（1984-1990年）：1984年起，在國家經(jīng)濟體制的改革的大環(huán)境下，隨著城鎮(zhèn)土地使用制度和住房制度的改革，房地產(chǎn)商品化日趨完善。1984年將地產(chǎn)稅劃出，并更名為土地使用稅；1986年恢復課征房產(chǎn)稅；1987年開征耕地占用稅；1988年開征城鎮(zhèn)土地使用稅。

（4）房地產(chǎn)稅制的改革與完善階段（1991至今）：1994年我國稅制改革，對房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)和課稅范圍進行了修改，同時增加土地增值稅；并提出計劃開征遺產(chǎn)稅，但至今未實行。此后，國務院及有關部委不斷有新修改的稅收條例頒布實施，使我國房地產(chǎn)稅收制度日漸完善。2006年國務院九部委的“國六條”規(guī)定：從2006年6月1日起，對購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過5年（含5年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；個人購買非普通住房超過5年（含5年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。

1引言

自2003年中共十六屆三中全會提出“物業(yè)稅”改革以來，有關房地產(chǎn)稅改革的研究和探討逐漸增多，該領域的研究深度和廣度也在不斷加強。與理論探討同步，房地產(chǎn)稅評稅試點工作也在有序展開，正在從10個試點城市向全國推廣，為房地產(chǎn)稅改革的實施做了組織和技術準備。目前房地產(chǎn)稅改革的思路尚未取得一致，歸納起來主要有兩類。一是“大改”方案①，歸并房地產(chǎn)開發(fā)和流轉(zhuǎn)過程中的部分稅費，取消不合理的收費，開征統(tǒng)一規(guī)范的房地產(chǎn)保有稅;二是“小改”方案(李戰(zhàn)軍，2010)，不增設新稅種，擴大現(xiàn)有房產(chǎn)稅的征稅范圍，改變計稅方式，并調(diào)整稅率。房地產(chǎn)稅改革涉及到有關房地產(chǎn)經(jīng)濟活動各環(huán)節(jié)的多個稅種，涉及到房地產(chǎn)租、稅、費的關系調(diào)整，以及與其他稅種的協(xié)調(diào)。房地產(chǎn)稅改革的主要目的，在于優(yōu)化當前房地產(chǎn)租、稅、費關系(劉維新，2004)，改變目前房地產(chǎn)稅收重流轉(zhuǎn)、輕保有的現(xiàn)狀;在于提高房地產(chǎn)的配置公平性(謝伏瞻，2006)，遏制對房地產(chǎn)的低效占用，促進分配公平;在于重新安排中央與地方的財權和事權邊界，充實地方政府財力(鄧宏乾等，2010);還在于推進公共財政建設，形成更為公開、公平和民主的公共管理格局。以上這些因素無不深刻影響著房地產(chǎn)市場的運行，進而對住房保障體系的建設和創(chuàng)新形成一定的制度約束。

住房保障體系，是一國社會保障體系向住房領域的延伸，是人人享有社會基本保障權利中的一個組成部分，包括基本型、援助型、互助型和自助型四種方式(陳淮，2010)，是具體保障形式、保障政策以及財稅、金融和土地等相關政策組成的制度集合。其中，房地產(chǎn)稅收制度必然對住房市場的經(jīng)濟主體造成或正向、或負向的經(jīng)濟激勵，進而影響住房保障體系建設可選擇的創(chuàng)新方式和投資運營主體。特別是對于地區(qū)差異極大、住房分配很不均衡的發(fā)展中大國而言，稅收制度對房地產(chǎn)市場和住房保障體系能夠產(chǎn)生影響這一原理極為重要。政府必須履行其保障公民基本居住權的職責，而不能將大多數(shù)人的居住問題拋給市場來解決。在設計住房保障體系時，通過稅收政策工具調(diào)整住房市場的供求關系，從而影響市場價格及租金水平，以市場機制驅(qū)動相應的保障性住房建設和運營，最終實現(xiàn)社會各階層住有所居的目標。

本文立足于“大改”方案的前提，主要研究房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收對住房保障體系的影響。在文中，筆者將房地產(chǎn)稅和房地產(chǎn)保有稅通用，都是指房地產(chǎn)在保有環(huán)節(jié)的財產(chǎn)稅。本文首先介紹房地產(chǎn)稅制支持住房保障體系建設的國際經(jīng)驗，再分析我國住房保障體系建設的主要內(nèi)容和最新的創(chuàng)新趨勢，以及稅改方案對住房保障體系中供求關系和參與主體的影響。在此基礎上，提出我國房地產(chǎn)稅改革的基本目標和稅制要素的設計思路。由于我國的房地產(chǎn)稅改革尚未實施，試點工作也只是采取“空轉(zhuǎn)”的形式，暫時無法采集到房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收規(guī)模的數(shù)據(jù)。因此在研究方法選擇上以經(jīng)濟學理論分析為主，暫時舍棄計量經(jīng)濟分析的實證研究。

2房地產(chǎn)稅制對住房保障制度支持的國際經(jīng)驗

很多國家和地區(qū)都開征了房地產(chǎn)保有稅，但在處理房地產(chǎn)稅和住房保障的關系上，雖然沒有一致的模式，但都體現(xiàn)了公平和效率的結(jié)合。當然，保有稅只是房地產(chǎn)稅制的一個組成部分，對住房保障體系建設的支持應體現(xiàn)在稅收優(yōu)惠政策的綜合運用上。從方式上看，可以歸納出以下幾類。

[摘要]為抑制房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲，各界對房地產(chǎn)稅改革的呼吁也在不斷增加。目前，中國房地產(chǎn)稅改革面臨著房地產(chǎn)稅收功能未定、稅法未立、稅制未設、稅收體制未建等困境。中國與日本同屬東亞文化圈，梳理日本房地產(chǎn)稅改革歷程，總結(jié)日本房地產(chǎn)稅改革的歷史經(jīng)驗和教訓，對中國房地產(chǎn)改革有重要借鑒意義。中國房地產(chǎn)稅改革應因地制宜，分步有序推進，加快房地產(chǎn)稅法的完善，構(gòu)建協(xié)調(diào)統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅收體系。

[關鍵詞]房地產(chǎn)稅；房地產(chǎn)改革；地方稅；日本；改革經(jīng)驗

一、引言

住宅商品化推動中國經(jīng)濟的發(fā)展，但也使房價快速上漲，影響房地產(chǎn)市場秩序，擴大貧富差距，降低居民的幸福感。我國政府很早就提出通過稅收調(diào)控房價的設想,鑒于當時的國情，房地產(chǎn)稅一直處于討論階段。目前，我國已全面進入小康社會，高房價嚴重阻礙社會經(jīng)濟發(fā)展和人民幸福指數(shù)提高。對此，應大力推進房地產(chǎn)稅的改革試點，但此工作面臨諸多挑戰(zhàn)。上世紀80年代日本經(jīng)濟社會狀況與我國現(xiàn)狀頗有相似之處，總結(jié)日本房地產(chǎn)改革經(jīng)驗能給我國不少啟示。

二、房地產(chǎn)稅改革面臨的困難

房地產(chǎn)行業(yè)具有較強關聯(lián)性，能輻射上下游多個相關行業(yè)，一直是決定國計民生的重要行業(yè)。住宅進入商品市場，房價一路上漲，房地產(chǎn)市場的炒房投機行為不僅影響房地產(chǎn)市場，也影響著社會民生。我國為了推行房地產(chǎn)稅做了很多準備工作，也在實際工作中遇到很多困難，主要表現(xiàn)為以下幾點。

一、我國房地產(chǎn)稅制現(xiàn)狀

1．我國房地產(chǎn)稅制的歷史沿革。為了剖析我國房地產(chǎn)稅制缺陷及其制度根源，先回顧我國建國以來房地產(chǎn)稅制的歷史沿革。大致經(jīng)歷了以下四個階段。

（1）房地產(chǎn)稅制初創(chuàng)階段（1949-1970年）：1950年新中國稅制建立，地產(chǎn)稅、房產(chǎn)稅、契稅和遺產(chǎn)稅也隨之而建立。同年6月，中央政府決定遺產(chǎn)稅暫不開征，而房產(chǎn)稅和地產(chǎn)稅合并為房地產(chǎn)稅?？梢?，此階段我國房地產(chǎn)稅制體系僅由房地產(chǎn)稅和契稅兩個稅種組成。

（2）房地產(chǎn)稅收萎縮階段（1971-1983年）：1973年，把對國有企業(yè)課征的城市房地產(chǎn)稅并入工商統(tǒng)一稅中征收。同時，隨著我國城市土地的全部國有化、國有企事業(yè)單位職工的住房所有權的國有化，房地產(chǎn)稅收的課稅范圍日漸萎縮。

（3）房地產(chǎn)稅制恢復與建設階段（1984-1990年）：1984年起，在國家經(jīng)濟體制的改革的大環(huán)境下，隨著城鎮(zhèn)土地使用制度和住房制度的改革，房地產(chǎn)商品化日趨完善。1984年將地產(chǎn)稅劃出，并更名為土地使用稅；1986年恢復課征房產(chǎn)稅；1987年開征耕地占用稅；1988年開征城鎮(zhèn)土地使用稅。

（4）房地產(chǎn)稅制的改革與完善階段（1991至今）：1994年我國稅制改革，對房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)和課稅范圍進行了修改，同時增加土地增值稅；并提出計劃開征遺產(chǎn)稅，但至今未實行。此后，國務院及有關部委不斷有新修改的稅收條例頒布實施，使我國房地產(chǎn)稅收制度日漸完善。2006年國務院九部委的“國六條”規(guī)定：從2006年6月1日起，對購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過5年（含5年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；個人購買非普通住房超過5年（含5年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。

近幾年，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度迅猛，房地產(chǎn)稅收收入已成為財政收入的重要來源。但是房地產(chǎn)稅收涉及的稅種多，征管的難度大，房地產(chǎn)稅收增長并沒有和房地產(chǎn)銷售收入的增長相匹配。許多房地產(chǎn)開發(fā)商利用房地產(chǎn)項目開發(fā)時間跨度長，環(huán)節(jié)多，成本計算復雜的特點來避稅。筆者認為在房地產(chǎn)業(yè)稅收管理上存在四個漏洞：

漏洞一：房屋預售收入定義不準確

預售收入關系到營業(yè)稅的多少。理論上講，所有開發(fā)商拿到《房屋銷售許可證》之日起，都開始對外收取樓盤預售款，稅務部門也同時開始對開發(fā)商取得的預售收入進行征稅。實際操作中，房地產(chǎn)開發(fā)商正是利用現(xiàn)行稅制中對預售收入規(guī)定的不準確來避稅。

“國稅2003〔83號文〕”規(guī)定，預售開發(fā)產(chǎn)品完工后企業(yè)應及時按規(guī)定計算收入。但“國稅2003〔195號文〕”又規(guī)定，“首期款不作為收入”。這兩個規(guī)定自相矛盾，給地產(chǎn)商提供了可乘之機。

政策定義混亂為房地產(chǎn)商提供了造假便利，他們在匯兌預售收入時，只計算購房者所付定金，將購房者首付款排除在納稅范圍以外，這樣企業(yè)預售收入縮小了。有的開發(fā)商等到房子基本上賣出去以后，又趕快把購房者支付的房款用于銀行還貸。而相關稅法規(guī)定，銀行貸款不能算銷售收入，因此不用納稅。

漏洞二：應納稅所得額計算方式上的缺陷