一、房地產(chǎn)企業(yè)迫于資金壓力，亟需拓展融資渠道

近兩年來政府出臺的一系列宏觀調(diào)控，無一例外，都從相當(dāng)程度上造成了地產(chǎn)企業(yè)資金鏈吃緊。早在2003年6月5日，央行了“121號文件”，嚴(yán)控房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款及土地儲備貸款的發(fā)放，規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請銀行貸款，其自有資金應(yīng)不低于開發(fā)項目總投資的30%。土地儲備機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超出所收購?fù)恋卦u估價值的70%，貸款期限最長不得超過2年。而2004年出臺的“71號文件”，即業(yè)界通稱的“8·31大限”，則徹底終結(jié)了延用多年的土地協(xié)議出讓制度，規(guī)定自2004年8月31日起，嚴(yán)格執(zhí)行土地招拍掛制度。由于擁有土地儲備的企業(yè)，必須趕在8月31日前交清所有的土地出讓金，致使大量企業(yè)再度面臨資金緊缺的困難。

隨后的一系列金融調(diào)控政策，如連續(xù)兩次加息，各金融機(jī)構(gòu)正式提高了存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點，收縮了可貸資金約1100多億元，國務(wù)院下發(fā)通知，將房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項目（不包含經(jīng)濟(jì)適用房）資本金比例從20%提高到35%及以上，都使相當(dāng)部分開發(fā)企業(yè)面臨資金籌備的難題。尤其在2005年，以打擊投機(jī)，抑制投資、穩(wěn)定住房價格為主旨的“國八條”和“七八意見”出臺之后，更使整個市場彌漫著濃郁的觀望氛圍。雖然日前略現(xiàn)回暖跡象，但與往日如火如荼景象相距甚遠(yuǎn)。這令目前主要靠銷售回款融資的開發(fā)企業(yè)叫苦不迭。

商業(yè)性房地產(chǎn)在我國十幾年的發(fā)展中，資金來源十分單一，走的完全是一條“獨木橋”路線，而這座橋主要建在銀行之上。2005年8月15日，從中國人民銀行公布的《中國房地產(chǎn)金融報告》中可以看到，在房地產(chǎn)業(yè)與銀行的互動中，已經(jīng)產(chǎn)生了方向上的偏移，居高不下的房地產(chǎn)市場的貸款給銀行帶來很大風(fēng)險。社會資金過于集中于銀行，使商業(yè)銀行在房地產(chǎn)市場形成了一種被動的“壟斷”局面。作為國民經(jīng)濟(jì)中的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)如些單一的融資渠道，給房地產(chǎn)開發(fā)商甚至銀行體系都造成了很大的負(fù)擔(dān)，同時也造成了很大的風(fēng)險，迫切需要多多元化的金融模式來解決房地產(chǎn)融資中銀行“一貸獨大”的問題。而金融資產(chǎn)的多元化怎樣用非銀行性的資金，通過什么形式來用？資金從哪里來又往哪里去？這些問題無疑關(guān)乎著房產(chǎn)地企業(yè)的生死。

二、房地產(chǎn)企業(yè)在融資中常面臨的問題

1、貸款方式單一。國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)貸款主要有三種形式：第一種是房地產(chǎn)開發(fā)流動資金貸款；第二種是房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款，第三種是房地產(chǎn)抵押貸款。這三種貸款方式的期限都很短，無法適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)周期的需要。因此，目前我國房地產(chǎn)金融市場化的程度有待提高，相應(yīng)的房地產(chǎn)貸款方式也有待創(chuàng)新和拓展。

一、銀行貸款

房地產(chǎn)貸款是指與房產(chǎn)或地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、消費等活動有關(guān)的貸款，主要包括土地儲備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人住房貸款、商業(yè)用房貸款等。至今銀行貸款仍然是我國房地產(chǎn)最主要的融資渠道，至少70％以上的房地產(chǎn)開發(fā)資金仍然來自商業(yè)銀行系統(tǒng)。而這種以銀行為主導(dǎo)的單一融資模式必然會把整個房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險完全風(fēng)險集中到銀行身上，改變國內(nèi)單一的以銀行為主導(dǎo)的房地產(chǎn)融資模式已是迫在眉睫。隨著央行“121號文件”對房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款、個人住房公積金貸款等7個方面提高了門檻，再加上“8．31大限”，預(yù)示著房地產(chǎn)開發(fā)商憑借銀行資金買地開發(fā)模式的終結(jié)。在新的融資限制條件下，實際上可以說多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)是難以繼續(xù)依賴銀行貸款的。盡管2005年被媒體和諸多業(yè)界人士熱捧的多元化融資，再2006年挾其突起之勢，浩浩蕩蕩撲面而來。然而，這新的一年中，作為房地產(chǎn)融資主渠道的銀行，內(nèi)對各路新融資方式的挑戰(zhàn)，外臨外資銀行等強(qiáng)敵逼近，其江湖老大的地位卻依然難以撼動。2006年銀行仍作為房地產(chǎn)融資的主渠道。當(dāng)然，銀行融資門檻將越來越高，銀行貸款在房地產(chǎn)資金鏈中的比例會逐漸減少：非銀行融資渠道將加速放開，直接融資和證券化融資加快不僅是銀行為了減低自身的風(fēng)險，僅從美國等發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)金融模式分析，銀行信貸的比例也是逐步降低，銀行信貸衍生品和非信貸類的融資品種層出不窮且不斷完善。房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，大量的資金自然而然會進(jìn)入房地產(chǎn)市場，以銀行為主導(dǎo)的模式主要會使今后金融市場面臨一系列的問題，無論是對企業(yè)還是對個人。根據(jù)我們現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的經(jīng)營狀況，在目前的情況下，房地產(chǎn)以銀行為主導(dǎo)的模式，短期內(nèi)不會改變。也就是說大多數(shù)金融資產(chǎn)掌握在銀行手里，銀行是不可能輕易轉(zhuǎn)移出來。當(dāng)然我們以銀行為主導(dǎo)的方式，并不會說完全是單一的方式，融資渠道多元化，融資市場多元化，肯定是今后一段時間內(nèi)要進(jìn)行的，比我們想象的肯定要快。

二、上市融資

理論上講，公開上市是最佳途徑，因為直接融資，可從容化解金融風(fēng)險，降低企業(yè)融資成本，改善企業(yè)資本結(jié)構(gòu)。但是，房地產(chǎn)企業(yè)上市非常困難，因為它的贏利模式有別于一般工業(yè)企業(yè)，資金流不連續(xù)，呈現(xiàn)周期性的大進(jìn)大出的狀況，難以達(dá)到上市要求，如要求設(shè)立滿3年，有最近3年可比性的盈利，發(fā)行人業(yè)務(wù)和管理層近3年未變等。上市曾是房地產(chǎn)企業(yè)夢寐以求的一條融資渠道，但是在1994年宏觀調(diào)控的大背景下，中國證監(jiān)會決定暫不接受房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的上市申請，直到2001年初才解除了這一禁令。有數(shù)據(jù)顯示，2002年以來全國有20多家地產(chǎn)公司并購上市，以股權(quán)融資的方式買殼進(jìn)入股票市場，在國內(nèi)外資本市場上進(jìn)行直接融資。如北京萬通地產(chǎn)股份有限公司、首創(chuàng)置業(yè)等開發(fā)商已紛紛通過買殼，成功參股或控股上市公司。另據(jù)統(tǒng)計，到2004年初，已有北京天鴻寶業(yè)房地產(chǎn)股份有限公司、金地集團(tuán)、上海復(fù)地等60多家房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)了在證券市場上市融資。當(dāng)然，大部分房地產(chǎn)企業(yè)都是通過買殼、重組來上市。買殼上市就是指一些非上市公司通過收購一些業(yè)績較差，籌資能力弱化的上市公司，剝離被收購上市公司的不良資產(chǎn)或其他資產(chǎn)，注入自己的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)或其他資產(chǎn)，形成新的主營業(yè)務(wù)，從而實現(xiàn)該公司間接上市的目的。房地產(chǎn)企業(yè)通過上市可以迅速籌得巨額資金，且籌集到的資金可以作為注冊資本永久使用，沒有固定的還款期限，因此，對于一些規(guī)模較大的開發(fā)項目，尤其是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)具有很大的優(yōu)勢。一些急于擴(kuò)充規(guī)模和資金的有發(fā)展?jié)摿Φ拇笾行推髽I(yè)還可以考慮買(借)殼上市進(jìn)行融資。因為房地產(chǎn)行業(yè)本身的這種資金密集型、周期性、受政策影響比較大的特點，房企借助資本市場會成為一個趨勢。但因為房地產(chǎn)泡沫，房地產(chǎn)企業(yè)直接上市面臨監(jiān)管層大量的法律法規(guī)的屏障。因此，很多好的房地產(chǎn)公司一直在尋求香港、新加坡上市。其余的則考慮通過借殼上市打開資本市場的通道。2006年初，各大房地產(chǎn)上市公司陸續(xù)了年報，大部分公司的利潤普遍比上年出現(xiàn)了大幅增長。由于各大公司都在增加土地儲備，房地產(chǎn)企業(yè)普遍表現(xiàn)出強(qiáng)烈的融資；中動。據(jù)悉，2006年國資委和證監(jiān)會有意降低房地產(chǎn)企業(yè)上市門檻，保利地產(chǎn)已經(jīng)率先敲開了A股市場大門。很多好的房地產(chǎn)公司也正在醞釀直接IPO。但是在新一輪宏觀調(diào)控的影響下，以內(nèi)地發(fā)展為主要目標(biāo)的房地產(chǎn)企業(yè)紛紛放緩在香港、新加坡、A股市場的融資步伐?？梢赃@么說，在2006年通過在國內(nèi)股市IP0融資或買殼上市后再融資，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說仍然將是一種奢望。

三、房地產(chǎn)債券融資

房地產(chǎn)債券是企業(yè)債券中的一個組成部分。我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券并不多見。房地產(chǎn)債券最先出現(xiàn)在1992年，由海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)的開發(fā)商推出房地產(chǎn)投資券，分別是“萬國投資券”、“伯樂投資券”以及“富島投資券”，總計1．5億元，這三種投資券按《企業(yè)債券管理暫行條例》對具體項目發(fā)行，實際上是資產(chǎn)負(fù)債表外(Off-balancesheet)的房地產(chǎn)項目債券。同年9月北京華遠(yuǎn)房地產(chǎn)發(fā)行了2,900萬元、利率為10．1％、限期為3．5年的債券，這屬于資產(chǎn)負(fù)債表內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)債券。由于后來接連出現(xiàn)企業(yè)債券到

摘要：在建立市場經(jīng)濟(jì)體制的基礎(chǔ)上，國內(nèi)中小企業(yè)逐步發(fā)揮著骨干作用，促進(jìn)了社會進(jìn)步與國民經(jīng)濟(jì)可持續(xù)健康發(fā)展。選取河南青成機(jī)械設(shè)備有限公司為案例分析對象，對該企業(yè)的融資渠道現(xiàn)狀進(jìn)行分析；分析該企業(yè)目前存在的融資渠道問題以及產(chǎn)生的原因，有針對性地給出應(yīng)對策略，如拓寬創(chuàng)新融資渠道、調(diào)配融資比率等。希望能改善企業(yè)融資渠道與問題控制現(xiàn)狀。

關(guān)鍵詞：融資；融資風(fēng)險；融資渠道

一、河南青成機(jī)械設(shè)備有限公司融資渠道現(xiàn)狀與風(fēng)險分析

（一）河南青成機(jī)械設(shè)備有限公司簡介

河南青成機(jī)械設(shè)備有限公司（簡稱河南青成），成立于2016年11月，注冊資金1000萬元，是世界五百強(qiáng)美國約翰迪爾工程機(jī)械產(chǎn)品河南省總代理、殼牌工程機(jī)械專用油河南省總代理、美國唐納森河南代理、德國MATO黃油槍河南省總代理，并有自主品牌艾普松潤滑脂，同時全面開展了工程機(jī)械交易、維修、寄售、租賃等業(yè)務(wù)，是一家工程機(jī)械整機(jī)與后市場全面發(fā)展的綜合型企業(yè)。公司總部位于鄭州市，占地面積3000多平方米，建有辦公室、倉庫、大修車間、展示場、宿舍、職工食堂等。目前，公司設(shè)立了整機(jī)事業(yè)部、潤滑油事業(yè)部、零件管理部、二手機(jī)部、財務(wù)部、綜合管理部等部門。截至目前，河南青成已經(jīng)成立了信陽分公司、南陽分公司、新鄉(xiāng)分公司及洛陽分公司，在全省各地市與一百多家網(wǎng)點建立了后市場合作關(guān)系。

（二）河南青成融資渠道現(xiàn)狀

摘要我國房地產(chǎn)資金來源主要依賴銀行信貸，另外融資渠道房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)基金、海外融資、股權(quán)融資等，由于各種各樣的限制，融資規(guī)模仍然有限。近些年，國家金融宏觀調(diào)控，造成房地產(chǎn)企業(yè)資金供應(yīng)緊張。在這樣的背景下，我國房產(chǎn)企業(yè)融資趨向多元化發(fā)展。建立起一個多層次的房地產(chǎn)融資體系以滿足融資多元化的需求是當(dāng)前我國房地產(chǎn)融資的主要問題。

關(guān)鍵詞融資渠道；銀行信貸；房地產(chǎn)信托；股權(quán)融資；債券融資

近年來中國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，已然成為我國國民經(jīng)濟(jì)中的支柱性行業(yè)。為拉動中國經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)了不少GDP。過去幾年，房地產(chǎn)相關(guān)的建筑投資占中國固定資產(chǎn)投資的20%以上，并貢獻(xiàn)10%的就業(yè)。作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，融資是房地產(chǎn)業(yè)生存和發(fā)展的關(guān)鍵，當(dāng)前，我國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源還是以銀行信貸為主的單一融資格局，而另外融資渠道房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)基金、海外融資、股權(quán)融資等，由于各種各樣的限制，融資規(guī)模仍然有限。這種情形造成我國房地產(chǎn)業(yè)和銀行業(yè)存在極大風(fēng)險。如何突破房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的資金瓶頸，盡快建立健全多渠道的房地產(chǎn)融資體系，是現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)業(yè)面臨的重要問題。本文主要對當(dāng)前房地產(chǎn)融資渠道進(jìn)行分析。

一、我國房地產(chǎn)融資渠道現(xiàn)狀

1．銀行貸款

目前，中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源主要是國內(nèi)貸款、自籌資金及其他資金(主要是定金及預(yù)付款)二個方面。房地產(chǎn)企業(yè)自有資金比例較低，主要依賴銀行貸款。銀行信貸資金貫穿于土地儲備、交易、房地產(chǎn)開發(fā)與銷售的整個過程。根據(jù)央行和銀監(jiān)會對全國除西藏以外的30個省(市)的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，我國的房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中有55%的資金直接來自銀行系統(tǒng)，而另外的自籌資金主要由商品房銷售收入轉(zhuǎn)變而來，大部分來自購房者的銀行按揭貸款，按首付30%計算，企業(yè)自籌資金中有大約70%來自銀行貸款；“定金和預(yù)收款”也有30%的資金來自銀行貸款，如果將施工企業(yè)墊資中來源于銀行部分加上的話，來源于銀行的資金總比例將高達(dá)70%以上。銀行貸款實際上支撐了房產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)營周轉(zhuǎn)的主要資金鏈。對比銀行貸款最多不超過房地產(chǎn)總投資40%的國際通行標(biāo)準(zhǔn)，我國房地產(chǎn)企業(yè)對銀行的依賴度明顯過高。一旦房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)生波動，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險將轉(zhuǎn)變?yōu)殂y行的金融風(fēng)險，進(jìn)而影響國家的金融安全。為此，政府開始頻頻出招調(diào)控，自2003年的“121號文”開始，2004年《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引》、2005年“國六條”、“國十五條”相繼出臺，銀行信貸被逐步收緊。特別是2007年國家開始實行緊縮的貨幣政策，央行連續(xù)六次加息以及連續(xù)十次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，雖然這一措施并不是專門針對房地產(chǎn)市場的，而是為了收縮流動性、壓制通脹壓力，但給房地產(chǎn)的資金供應(yīng)產(chǎn)生了不小的影響。房產(chǎn)企業(yè)資金鏈的脆弱顯露無遺，房地產(chǎn)企業(yè)融資面臨前所未有的挑戰(zhàn)。面對資金瓶頸，開發(fā)商有待拓寬融資渠道。

一、我國房地產(chǎn)融資渠道現(xiàn)狀

1．銀行貸款

目前，中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源主要是國內(nèi)貸款、自籌資金及其他資金(主要是定金及預(yù)付款)二個方面。房地產(chǎn)企業(yè)自有資金比例較低，主要依賴銀行貸款。銀行信貸資金貫穿于土地儲備、交易、房地產(chǎn)開發(fā)與銷售的整個過程。根據(jù)央行和銀監(jiān)會對全國除西藏以外的30個省(市)的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，我國的房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中有55%的資金直接來自銀行系統(tǒng)，而另外的自籌資金主要由商品房銷售收入轉(zhuǎn)變而來，大部分來自購房者的銀行按揭貸款，按首付30%計算，企業(yè)自籌資金中有大約70%來自銀行貸款；“定金和預(yù)收款”也有30%的資金來自銀行貸款，如果將施工企業(yè)墊資中來源于銀行部分加上的話，來源于銀行的資金總比例將高達(dá)70%以上。銀行貸款實際上支撐了房產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)營周轉(zhuǎn)的主要資金鏈。對比銀行貸款最多不超過房地產(chǎn)總投資40%的國際通行標(biāo)準(zhǔn)，我國房地產(chǎn)企業(yè)對銀行的依賴度明顯過高。一旦房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)生波動，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險將轉(zhuǎn)變?yōu)殂y行的金融風(fēng)險，進(jìn)而影響國家的金融安全。為此，政府開始頻頻出招調(diào)控，自2003年的“121號文”開始，2004年《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引》、2005年“國六條”、“國十五條”相繼出臺，銀行信貸被逐步收緊。特別是2007年國家開始實行緊縮的貨幣政策，央行連續(xù)六次加息以及連續(xù)十次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，雖然這一措施并不是專門針對房地產(chǎn)市場的，而是為了收縮流動性、壓制通脹壓力，但給房地產(chǎn)的資金供應(yīng)產(chǎn)生了不小的影響。房產(chǎn)企業(yè)資金鏈的脆弱顯露無遺，房地產(chǎn)企業(yè)融資面臨前所未有的挑戰(zhàn)。面對資金瓶頸，開發(fā)商有待拓寬融資渠道。

2．房地產(chǎn)信托

房地產(chǎn)信托一般是指以房地產(chǎn)及其相關(guān)資產(chǎn)為投向的資金信托投資方式，即信托投資公司制定信托投資計劃，與委托人(投資者)簽訂信托投資合同，委托人(投資者)將其合法資金委托給信托公司進(jìn)行房地產(chǎn)投資，或進(jìn)行房地產(chǎn)抵押貸款或購買房地產(chǎn)抵押貸款證券，或進(jìn)行相關(guān)的房地產(chǎn)投資活動。

緊縮性的宏觀政策使對銀行信貸依賴性極強(qiáng)的房地產(chǎn)開發(fā)商的資金非常緊張，這使房地產(chǎn)企業(yè)對銀行以外的融資渠道的資金需求增加，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)得以發(fā)展。全國各信托投資公司陸續(xù)推出了自己的信托產(chǎn)品，比如，上海國投推出了多元組合的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)模式—信托貸款、財產(chǎn)權(quán)信托、信托股權(quán)融資等。現(xiàn)階段我國信托產(chǎn)品主要有兩種模式：①是股權(quán)融資。②模式是債權(quán)融資。前者是對一些自有資本金不足35%的房地產(chǎn)企業(yè)，信托投資公司以注入股本金的方式與房地產(chǎn)公司組建有限責(zé)任公司，使其自有資本金達(dá)到35%的要求，信托投資公司作為股東獲得投資回報。后者則是針對雖然自有資金己達(dá)到國家要求，但是由于某些原因等造成房地產(chǎn)企業(yè)短期資金困難，這時候信托投資公司就可以籌集一定資金定向地貸給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，補(bǔ)上資金缺口，這種操作方式類似商業(yè)銀行的信貸業(yè)務(wù)。而政策規(guī)定銀行不能這樣做。

我們就拓寬民營企業(yè)融資渠道課題做了專題調(diào)研，現(xiàn)匯總報告如下。

一、我市企業(yè)融資現(xiàn)狀

我市民營企業(yè)經(jīng)過近幾年的發(fā)展，規(guī)模迅速壯大，實力日趨增強(qiáng)，企業(yè)數(shù)量達(dá)13000余家，在全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的作用日益突出。與民營企業(yè)在社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要作用相比，民營企業(yè)獲得的金融資源是欠缺的不平衡的。一是獲得的信貸支持少。銀行貸款是目前民營企業(yè)融資的主要渠道。2005年，我市本外幣貸款總額只有350億元左右，各商業(yè)銀行對30家重點骨干企業(yè)貸款占了40%，大量的企業(yè)所得的資金則是微乎其微了。且企業(yè)信貸活動“兩極分化”越來越明顯，規(guī)模大、效益好的企業(yè)，越來越成為各金融機(jī)構(gòu)爭奪的客戶；一些有發(fā)展?jié)摿Χ壳盃顩r并不十分好的企業(yè)，或者受到冷落，或者被苛刻的擔(dān)?；虻盅簵l件拒之門外；效益差的企業(yè)也因不符合貸款條件而無法獲得銀行貸款。二是直接融資渠道窄。由于證券市場門檻高，創(chuàng)業(yè)投資體制不健全，企業(yè)難以通過資本市場籌措資金。自1997年到現(xiàn)在，“絲綢股份”、“永鼎光纜”、“亨通光電”3家上市公司共募集資金23億元（其中包括“絲綢股份”2007年9月到期的8億元可轉(zhuǎn)債），占貸款總額的6.6%。其他企業(yè)要進(jìn)入資本市場則是步履維艱，困難重重。三是自有資金缺乏。包括從鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體企業(yè)改制過來的民營企業(yè)從無到有、從小到大、從弱到強(qiáng)，發(fā)展主要靠自身積累，制約了企業(yè)的快速發(fā)展。

二、企業(yè)融資難、貸款難的原因

1、金融體制不適應(yīng)，政策支持力度不夠。國有商業(yè)銀行為防范金融風(fēng)險，上收貸款權(quán)限，大規(guī)模撤消基層網(wǎng)點，股份制商業(yè)銀行、農(nóng)村商業(yè)銀行等中小金融機(jī)構(gòu)信貸能力有限。銀行自身在金融產(chǎn)品設(shè)計、機(jī)構(gòu)設(shè)置、信用評級、貸款管理等方面不能適應(yīng)企業(yè)對金融服務(wù)的需求。

2、信用擔(dān)保機(jī)構(gòu)規(guī)模小，風(fēng)險分散與補(bǔ)償制度缺乏。目前面向企業(yè)的信用擔(dān)保業(yè)務(wù)發(fā)展滯后，難于滿足企業(yè)需要。由于擔(dān)保的風(fēng)險分散與損失分擔(dān)、補(bǔ)償機(jī)制尚未形成，使得擔(dān)保資金的放大作用和擔(dān)保機(jī)構(gòu)信用能力均受到較大制約。另外，與信用擔(dān)保相關(guān)的法律法規(guī)建設(shè)滯后，在一定程度上也影響了信用擔(dān)保機(jī)構(gòu)的規(guī)范發(fā)展。我市有恒泰、亨通、鼎盛等3家擔(dān)保公司，注冊資本1.7億元，累計擔(dān)保10余億元，在擔(dān)保余額3億元。金盛、恒隆源等2家典當(dāng)公司為企業(yè)提供貸款3000多萬元。這些擔(dān)保公司和典當(dāng)公司都是近幾年內(nèi)剛發(fā)展起來的，數(shù)量少、規(guī)模小，處于起步階段。

一、銀行貸款

房地產(chǎn)貸款是指與房產(chǎn)或地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、消費等活動有關(guān)的貸款，主要包括土地儲備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人住房貸款、商業(yè)用房貸款等。至今銀行貸款仍然是我國房地產(chǎn)最主要的融資渠道，至少70％以上的房地產(chǎn)開發(fā)資金仍然來自商業(yè)銀行系統(tǒng)。而這種以銀行為主導(dǎo)的單一融資模式必然會把整個房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險完全風(fēng)險集中到銀行身上，改變國內(nèi)單一的以銀行為主導(dǎo)的房地產(chǎn)融資模式已是迫在眉睫。隨著央行“121號文件”對房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款、個人住房公積金貸款等7個方面提高了門檻，再加上“8．31大限”，預(yù)示著房地產(chǎn)開發(fā)商憑借銀行資金買地開發(fā)模式的終結(jié)。在新的融資限制條件下，實際上可以說多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)是難以繼續(xù)依賴銀行貸款的。盡管2005年被媒體和諸多業(yè)界人士熱捧的多元化融資，再2006年挾其突起之勢，浩浩蕩蕩撲面而來。然而，這新的一年中，作為房地產(chǎn)融資主渠道的銀行，內(nèi)對各路新融資方式的挑戰(zhàn)，外臨外資銀行等強(qiáng)敵逼近，其江湖老大的地位卻依然難以撼動。2006年銀行仍作為房地產(chǎn)融資的主渠道。當(dāng)然，銀行融資門檻將越來越高，銀行貸款在房地產(chǎn)資金鏈中的比例會逐漸減少：非銀行融資渠道將加速放開，直接融資和證券化融資加快不僅是銀行為了減低自身的風(fēng)險，僅從美國等發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)金融模式分析，銀行信貸的比例也是逐步降低，銀行信貸衍生品和非信貸類的融資品種層出不窮且不斷完善。房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，大量的資金自然而然會進(jìn)入房地產(chǎn)市場，以銀行為主導(dǎo)的模式主要會使今后金融市場面臨一系列的問題，無論是對企業(yè)還是對個人。根據(jù)我們現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的經(jīng)營狀況，在目前的情況下，房地產(chǎn)以銀行為主導(dǎo)的模式，短期內(nèi)不會改變。也就是說大多數(shù)金融資產(chǎn)掌握在銀行手里，銀行是不可能輕易轉(zhuǎn)移出來。當(dāng)然我們以銀行為主導(dǎo)的方式，并不會說完全是單一的方式，融資渠道多元化，融資市場多元化，肯定是今后一段時間內(nèi)要進(jìn)行的，比我們想象的肯定要快。

二、上市融資

理論上講，公開上市是最佳途徑，因為直接融資，可從容化解金融風(fēng)險，降低企業(yè)融資成本，改善企業(yè)資本結(jié)構(gòu)。但是，房地產(chǎn)企業(yè)上市非常困難，因為它的贏利模式有別于一般工業(yè)企業(yè)，資金流不連續(xù)，呈現(xiàn)周期性的大進(jìn)大出的狀況，難以達(dá)到上市要求，如要求設(shè)立滿3年，有最近3年可比性的盈利，發(fā)行人業(yè)務(wù)和管理層近3年未變等。上市曾是房地產(chǎn)企業(yè)夢寐以求的一條融資渠道，但是在1994年宏觀調(diào)控的大背景下，中國證監(jiān)會決定暫不接受房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的上市申請，直到2001年初才解除了這一禁令。有數(shù)據(jù)顯示，2002年以來全國有20多家地產(chǎn)公司并購上市，以股權(quán)融資的方式買殼進(jìn)入股票市場，在國內(nèi)外資本市場上進(jìn)行直接融資。如北京萬通地產(chǎn)股份有限公司、首創(chuàng)置業(yè)等開發(fā)商已紛紛通過買殼，成功參股或控股上市公司。另據(jù)統(tǒng)計，到2004年初，已有北京天鴻寶業(yè)房地產(chǎn)股份有限公司、金地集團(tuán)、上海復(fù)地等60多家房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)了在證券市場上市融資。當(dāng)然，大部分房地產(chǎn)企業(yè)都是通過買殼、重組來上市。買殼上市就是指一些非上市公司通過收購一些業(yè)績較差，籌資能力弱化的上市公司，剝離被收購上市公司的不良資產(chǎn)或其他資產(chǎn)，注入自己的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)或其他資產(chǎn)，形成新的主營業(yè)務(wù)，從而實現(xiàn)該公司間接上市的目的。房地產(chǎn)企業(yè)通過上市可以迅速籌得巨額資金，且籌集到的資金可以作為注冊資本永久使用，沒有固定的還款期限，因此，對于一些規(guī)模較大的開發(fā)項目，尤其是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)具有很大的優(yōu)勢。一些急于擴(kuò)充規(guī)模和資金的有發(fā)展?jié)摿Φ拇笾行推髽I(yè)還可以考慮買(借)殼上市進(jìn)行融資。因為房地產(chǎn)行業(yè)本身的這種資金密集型、周期性、受政策影響比較大的特點，房企借助資本市場會成為一個趨勢。但因為房地產(chǎn)泡沫，房地產(chǎn)企業(yè)直接上市面臨監(jiān)管層大量的法律法規(guī)的屏障。因此，很多好的房地產(chǎn)公司一直在尋求香港、新加坡上市。其余的則考慮通過借殼上市打開資本市場的通道。2006年初，各大房地產(chǎn)上市公司陸續(xù)了年報，大部分公司的利潤普遍比上年出現(xiàn)了大幅增長。由于各大公司都在增加土地儲備，房地產(chǎn)企業(yè)普遍表現(xiàn)出強(qiáng)烈的融資；中動。據(jù)悉，2006年國資委和證監(jiān)會有意降低房地產(chǎn)企業(yè)上市門檻，保利地產(chǎn)已經(jīng)率先敲開了A股市場大門。很多好的房地產(chǎn)公司也正在醞釀直接IPO。但是在新一輪宏觀調(diào)控的影響下，以內(nèi)地發(fā)展為主要目標(biāo)的房地產(chǎn)企業(yè)紛紛放緩在香港、新加坡、A股市場的融資步伐?？梢赃@么說，在2006年通過在國內(nèi)股市IP0融資或買殼上市后再融資，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說仍然將是一種奢望。

三、房地產(chǎn)債券融資

房地產(chǎn)債券是企業(yè)債券中的一個組成部分。我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券并不多見。房地產(chǎn)債券最先出現(xiàn)在1992年，由海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)的開發(fā)商推出房地產(chǎn)投資券，分別是“萬國投資券”、“伯樂投資券”以及“富島投資券”，總計1．5億元，這三種投資券按《企業(yè)債券管理暫行條例》對具體項目發(fā)行，實際上是資產(chǎn)負(fù)債表外(Off-balancesheet)的房地產(chǎn)項目債券。同年9月北京華遠(yuǎn)房地產(chǎn)發(fā)行了2,900萬元、利率為10．1％、限期為3．5年的債券，這屬于資產(chǎn)負(fù)債表內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)債券。由于后來接連出現(xiàn)企業(yè)債券到

摘要：對于融資租賃公司而言，受限于風(fēng)險資產(chǎn)不能超過自有資本十倍的規(guī)定，制約公司發(fā)展的最根本原因之一就是資金問題。融資租賃公司的前期資金來源為股東資本金投入，后期融資渠道主要方式是銀行貸款，不僅渠道單一，而且缺乏創(chuàng)新，無法滿足行業(yè)的發(fā)展。本文將圍繞融資租賃公司存在的融資渠道問題，結(jié)合企業(yè)不同發(fā)展階段和不同融資需求，探索創(chuàng)新的融資渠道，幫助融資租賃公司打破瓶頸，謀取長遠(yuǎn)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：融資租賃；融資渠道；保理；資產(chǎn)證券化；信托融資

一、引言

目前融資租賃行業(yè)普遍存在融資渠道單一和創(chuàng)新乏力等問題。本文通過對融資渠道進(jìn)行研究分析，由點及面，提出的融資渠道優(yōu)化方案，解決了限制融資租賃公司規(guī)模的資金問題，提升了資金流轉(zhuǎn)速度，進(jìn)一步輻射到融資租賃公司供應(yīng)鏈中的上下游，從而更好支持實體企業(yè)的發(fā)展。

二、融資租賃和融資渠道相關(guān)理論

(一)融資租賃的定義和發(fā)展沿革。融資租賃，簡單的說就是承租人指定標(biāo)的物，出租人出資向供應(yīng)商采購，然后承租人以分期的形式向出租人還款。一般認(rèn)為，融資租賃行業(yè)的開端是1952年5月美國加州的美國租賃公司成立。1981年4月，中國東方租賃有限公司成立，屬于第一家合資的租賃公司。1981年7月，中國租賃公司成立。這些公司的成立標(biāo)志著中國融資租賃行業(yè)的誕生。(二)優(yōu)序融資理論。優(yōu)序融資理論，1984年由智利學(xué)者邁勒夫和美國金融學(xué)家邁爾斯提出，又稱之為“啄食順序理論”。該理論的基礎(chǔ)是信息不對稱理論，并考慮交易成本。企業(yè)在實際經(jīng)營過程需要對新項目融資時，首先考慮使用企業(yè)內(nèi)部的資金盈余，然后采用債券的方式進(jìn)行籌資，最后才使用股權(quán)籌資。(三)直接融資理論和間接融資理論。直接融資渠道是指企業(yè)在證券市場上通過發(fā)行股票和債券方式籌集資金。對于融資租賃公司，直接融資渠道主要有以下幾種渠道：(1)股東增資(2)發(fā)行債券(3)上市融資(4)母公司借款(5)資產(chǎn)證券化。間接融資是指企業(yè)資金來自于銀行、非銀行金融機(jī)構(gòu)的貸款等債權(quán)融資活動，主要的渠道：(1)銀行貸款(2)應(yīng)收賬款保理(3)信托融資。

大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)對于一個城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有先導(dǎo)性作用。隨著我國城鎮(zhèn)化步伐加快．城市面臨產(chǎn)業(yè)化升級的要求．必須進(jìn)一步發(fā)揮基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的作用從我國目前基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目的融資模式來看．經(jīng)歷著由財政資金主導(dǎo)向市場化綜合融資方式的轉(zhuǎn)變．但也面臨著間接融資比例過大．融資行為中過分依賴政府信用等問題。因此．從基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目的特點出發(fā)．選擇合適的資金支持渠道是一個值得關(guān)注的問題基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)主要融資渠道從我國基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的融資渠道來看．主要依賴于財政支持和銀行貸款，其他渠道的資金支持相對不足。

(一)財政資金渠道長期以來．財政性資金是城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金的重要來源。按照財政性資金的投向和具體使用方式．財政資金渠道主要可以分為項目資本金、企業(yè)資本金和項目投資三個渠道。

1.項目資本金渠道。在投資者以貨幣方式認(rèn)繳的項目資本金中，各級政府的財政預(yù)算內(nèi)資金、國家批準(zhǔn)的各種專項建設(shè)基金、“撥改貸”和經(jīng)營性基本建設(shè)基金回收的本息、土地批租收入、國有企業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓收入、地方人民政府按國家有關(guān)規(guī)定收取的各種規(guī)費及其他預(yù)算外資金是其重要的資金來源。作為城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目，尤其是純公共物品性質(zhì)的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目．一般而言．項目資本金有四個來源．一是未來的稅收返還．二是土地出讓政府凈收益．三是規(guī)費收費權(quán)投入．四是財政資金注入．其中主要來源渠道是政府財政性資金。

2．企業(yè)資本金渠道這種渠道主要是針對近年來逐漸興起的地方政府融資平臺的財政支持渠道。通過財政資金注入平臺企業(yè)資本金．使融資平臺發(fā)揮對城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的作用從上世紀(jì)90年代開始．全國各地陸續(xù)成立了負(fù)責(zé)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投融資平臺．其注冊資金很大部分是政府財政性資金．并且在后期發(fā)展壯大過程中也存在政府財政性資金的支持．這是財政性資金用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)領(lǐng)域的一個重要特征。政府財政性資金注入這些城市基礎(chǔ)設(shè)施投融資平臺企業(yè)．形成企業(yè)資本金并發(fā)揮弓1導(dǎo)和示范作用．提高了平臺企業(yè)的融資能力。為進(jìn)一步聚集城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的資金提供了保障。

3．項目融資渠道。對具體城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目而言．在滿足項目資本金的要求之后．后續(xù)投資雖然可以利用其他融資方式彌補(bǔ)資金缺口．但對于某些純公共物品性質(zhì)的城市基礎(chǔ)設(shè)施．無法依靠其他融資手段吸引到足夠的項目建設(shè)資金．也就是整個建設(shè)項目的投資主要靠財政性資金完成財政性資金用于項目投資的．要嚴(yán)格按照相應(yīng)的法規(guī)和程序進(jìn)行各階段的審批，一般包括項目建議書審批、可行性研究報告審批、初步設(shè)計審查、概算審核、施工圖設(shè)計審查等方面地方財政部門應(yīng)根據(jù)年度財政投資項目計劃和預(yù)算按工程建設(shè)進(jìn)度分期撥付建設(shè)資金．建設(shè)資金實行直接撥付制度。財政投資項目資金必須專款專用，地方財政部門對政府投資項目的財務(wù)活動實施管理和監(jiān)督．并接受審計部門的審計監(jiān)督

(二)銀行貸款渠道銀行貸款渠道可以分為國外貸款和國內(nèi)貸款。國外貸款包括世界銀行貸款、亞洲開發(fā)銀行貸款、外國政府貸款等等．這些貸款一般都是長期承諾性貸款．貸款條件比較優(yōu)厚．來源比較穩(wěn)定．但是貸款政策要求比較高總體來看．由于國內(nèi)貸款的規(guī)模遠(yuǎn)大于國外貸款．因此本文僅研究國內(nèi)銀行貸款目前國內(nèi)銀行貸款渠道主要是通過地方政府成立融資平臺公司．以平臺公司作為項目借款人，而通過財政安排和項目收人等方式作為還款來源。

房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，如何獲得足夠的資金支持，如何開拓新的融資渠道，是投資項目得以順利進(jìn)行的基本前提，也是當(dāng)前房地產(chǎn)界關(guān)注的熱點。

一、房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀認(rèn)識

房地產(chǎn)市場和資本市場之間的關(guān)系是隨著歷史的發(fā)展和房地產(chǎn)價值的提高而逐漸演變的。房地產(chǎn)價值較低的時候。房地產(chǎn)企業(yè)自己就可以籌集開發(fā)所需的全部資金。幾乎沒有融資需要；隨著房地產(chǎn)價值的逐漸提高。房地產(chǎn)企業(yè)的資金在周轉(zhuǎn)過程中必然存在資金投入集中性和來源分散性的矛盾、資金投入量大和每筆收入來源小的矛盾、投資回收周期長和再生產(chǎn)過程連續(xù)性的矛盾。我國房地產(chǎn)企業(yè)的資金主要來自于商業(yè)銀行貸款，在融資條件不斷變化的今天，貸款方式的優(yōu)劣、開發(fā)風(fēng)險的大小和開發(fā)效益的好壞，直接影響著融資成本的大小。經(jīng)歷多輪宏觀政策調(diào)控之后，商業(yè)貸款越收越緊，商業(yè)銀行融資門檻越來越高，在新的貸款限制條件下。房地產(chǎn)企業(yè)的融資問題已成為影響企業(yè)生存和發(fā)展的首要問題。所以，如何調(diào)整房地產(chǎn)融資渠道已成為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的瓶頸。

二、現(xiàn)行房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道分析

(一)自籌資金

自籌資金是房地產(chǎn)企業(yè)初始階段的融資渠道，在房地產(chǎn)價值較低或開發(fā)規(guī)模較小時。資金需求比較容易滿足。當(dāng)房地產(chǎn)市場不景氣或開發(fā)項目無法銷售時。房地產(chǎn)企業(yè)根本無能力用自籌資金再開發(fā)新的項目；隨著房地產(chǎn)價值的升高，投資規(guī)模的增大，資金周期的延長，房地產(chǎn)企業(yè)單靠自籌資金必然無法實現(xiàn)融資目標(biāo)。