導語：城鎮(zhèn)物業(yè)管理狀況與發(fā)展一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

近幾年我國中、小城鎮(zhèn)建設的快速發(fā)展，帶動了房地產(chǎn)業(yè)的壯大，同時也加速了中、小城鎮(zhèn)住宅商品化和產(chǎn)權多元化格局的形成，促進并帶動了我國中小城鎮(zhèn)住宅物業(yè)管理的迅猛發(fā)展，成為我國社區(qū)建設、城市管理和國民經(jīng)濟發(fā)展不可或缺的重要組成部分。住宅小區(qū)推行實施物業(yè)管理，不僅能延長住宅物業(yè)的使用壽命，使其保值增值，而且在改變城市面貌、推進城市化進程中也起到了重要的作用。但是由于對物業(yè)管理的認識、市場經(jīng)濟發(fā)育程度、地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平和居民收入水平等因素的影響，同直轄市、省城等大中城市相比，我國中小城鎮(zhèn)住宅物業(yè)管理覆蓋率、收費標準、管理水平等方面普遍偏低。從而嚴重制約了我國中小城鎮(zhèn)物業(yè)管理向規(guī)范化、社會化、專業(yè)化、市場化的方向發(fā)展。

1我國中小城鎮(zhèn)住宅物業(yè)管理的現(xiàn)狀與存在的問題

從1981年我國第一家物業(yè)管理公司在深圳成立至今三十多年以來，與城市居民生活息息相關的住宅小區(qū)物業(yè)管理，在提高人們的生活和工作環(huán)境質量、推進城市化進程、構建和諧社會中都起到了積極的作用。目前我國中小城鎮(zhèn)除老舊住宅小區(qū)、職工宿舍區(qū)外，新建的住宅小區(qū)，基本上都引進和推廣了物業(yè)管理。隨著城市規(guī)模的不斷擴大和城市基礎設施的不斷健全完善，城市建設、維護和管理等工作面臨的困難和問題越來越突出，尤其是以維護城市居民生產(chǎn)生活秩序和合法權益為主要內容的物業(yè)管理工作就顯得越來越緊迫。

在我國中、小城鎮(zhèn)的企業(yè)員工宿舍、老舊住宅小區(qū)基本上不具備實施或沒有實施物業(yè)管理，有少部分小區(qū)處于業(yè)主自收費自管理狀態(tài)，這類住宅小區(qū)物管用房等公建與配套設施不全、建筑物老化、設施設備損壞嚴重，而且小區(qū)內沒有機動車輛固定停放車位，車輛隨意停放在交通道路上，消防安全隱患嚴重，加上沒有專人管理，小區(qū)居民財產(chǎn)經(jīng)常失竊。對這類住宅小區(qū)進行徹底改造并實施物業(yè)管理需要很大的一筆費用，而這類小區(qū)基本上沒有繳納公共維修基金，或超過了保修期，因此老舊小區(qū)的改造與推行實施物業(yè)管理，是我國目前中小城鎮(zhèn)建設與發(fā)展急待解決的一大難題。在我國中、小城鎮(zhèn)負責住宅物業(yè)管理的服務企業(yè)，除了管理規(guī)模大、資質等級高的物業(yè)企業(yè)以及新建住宅小區(qū)處于前期托管的物業(yè)企業(yè)，能保本經(jīng)營略微盈利維持生存外，有半數(shù)以上的物業(yè)服務企業(yè)，在物價上漲，管理成本增加的今天，除了少數(shù)與建設單位仍未斷奶的房產(chǎn)公司下屬物業(yè)企業(yè)外，都到了難以維持生存的邊淵。而我國中小城鎮(zhèn)的居民整體物業(yè)管理意識都低于大、中城市，主動繳費意識淡薄，物業(yè)管理費用的收繳率偏低，加上物業(yè)管理費用初始定價較低，而要調高收費單價必須得到業(yè)主、業(yè)委會的同意認可，這就給以物業(yè)管理費作為企業(yè)主要經(jīng)濟來源維持生存的物業(yè)企業(yè)雪上加霜。近幾年在我國中小城鎮(zhèn)住宅物業(yè)小區(qū)，因管理成本上漲無法維持生存，撤出小區(qū)的物業(yè)企業(yè)數(shù)量逐年上升，這是造成我國中、小城鎮(zhèn)住宅物業(yè)管理水平始終得不到提高的一大主要原因。在我國中、小城鎮(zhèn)住宅物業(yè)管理行業(yè)中，一級資質的物業(yè)企業(yè)只占總物業(yè)企業(yè)的少部分，而且這些一級企業(yè)中有半數(shù)以上是非本地企業(yè)，70%以上的都是三級物業(yè)企業(yè)，不但整體管理水平偏低，而且員工的整體文化層次、業(yè)務技能也偏低，這就是制約我國中小城鎮(zhèn)住宅物業(yè)整體管理水平提升一大重要原因。一方面有限的物業(yè)管理費用收入，無法滿足物價上漲、管理成本增加的需要，而另一方面工資不漲無法引進、留住人才，這一難以徹底解決的矛盾，是擺在我國中、小城鎮(zhèn)住宅物業(yè)管理企業(yè)面前急待盡快解決的一大難題。

2導致我國中、小城鎮(zhèn)住宅物業(yè)管理的現(xiàn)狀與存在問題的原因

導致我國中、小城鎮(zhèn)住宅物業(yè)管理的現(xiàn)狀與存在的問題最為主要的原因是來自政府方面，我國物業(yè)管理經(jīng)過了三十多年，行業(yè)的規(guī)范化管理與整體管理水平的提升與發(fā)展卻沒有達到房地產(chǎn)行業(yè)近五年的水平。我國政府相關部門對物業(yè)管理重要性的認識、重視程度不夠，作為提升物業(yè)從業(yè)人員素質的注冊物業(yè)管理師制度，頒布多年卻到前年全國才正式統(tǒng)一組織考試，至今卻沒有像建筑施工企業(yè)的建造師制度一樣強制推行，在我國中小城鎮(zhèn)申報一個三級物業(yè)資質，只要找對人，有注冊資金就能辦到，物業(yè)企業(yè)資質申報的有文憑、有職業(yè)資格的人才大部分是借用為申報資質所用，加上政府主管部門對物業(yè)資質申報把關不嚴、重視不夠，因而導致了我國中小城鎮(zhèn)物業(yè)企業(yè)管理層人員文化素質、專業(yè)技能整體偏低，管理水平無法得到提升的被動局面。在我國中、小城鎮(zhèn)住宅物業(yè)小區(qū)的業(yè)主中，相當一部分業(yè)主不但缺乏對物業(yè)管理的消費意識，而且法制意識淡薄，一味強調權利而忽視相應的義務，加上社會關注程度不夠，行業(yè)協(xié)會還沒有完全發(fā)揮其應有的作用，而新聞、媒體對實施物業(yè)管理重要性方面沒有給予正面宣傳、重視，這就導致業(yè)主物業(yè)費欠繳率持高不下，并成上升趨勢。長期以來我國中小城鎮(zhèn)物業(yè)企業(yè)不僅普遍存在著企業(yè)規(guī)模小,難以發(fā)揮群體優(yōu)勢,而且絕大多數(shù)企業(yè)存在著經(jīng)濟效益差,虧損嚴重等問題。加上許多從業(yè)人員都是“半路出家”，整體素質偏低，物業(yè)服務質量不盡如人意，最終導致形成了業(yè)主投訴拒繳管理費、物業(yè)企業(yè)無法維持生存撤出小區(qū)的惡性循環(huán)。

3應對策略

地方政府職能主管部門要認真按照我國物業(yè)管理企業(yè)資質申報的相關規(guī)定，嚴格控制物業(yè)企業(yè)資質的申報、核審，徹底杜絕借證申報現(xiàn)象，同時加強監(jiān)督檢查，真正確保資質申報資料中有文憑、有職稱、有執(zhí)業(yè)資格的“人才”，都在該企業(yè)正常上班，通過規(guī)范管理，達到提升物業(yè)服務行業(yè)從業(yè)人員整體素質、修養(yǎng)，提高管理水平，促進物業(yè)服務行業(yè)健康發(fā)展的目的。政府部門要加大對物業(yè)管理行業(yè)支持、幫助的力度，把物業(yè)管理的收繳與水電費用收繳捆綁在一起，從而徹底解決物業(yè)費用收繳難的難題。同時加大物業(yè)管理重要性的宣傳力度，通過新聞、媒體來號召全社會對物業(yè)服務行業(yè)的重視與支持。規(guī)范物業(yè)項目招投標管理，徹底杜絕暗箱操作，健全市場競爭機制，引進優(yōu)秀的物業(yè)企業(yè)通過接管本地項目，帶動并提升本地物業(yè)行業(yè)整體素質?？傊獜氐赘淖兾覈?、小城鎮(zhèn)住宅物業(yè)管理現(xiàn)狀，不但需要政府的重視、扶持，而且還離不開全社會的關注和物業(yè)企業(yè)自身的努力，同時更需要我們物業(yè)人的堅持、奮斗！