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本文作者：韓旭工作單位：揚州市寶能置業(yè)有限公司

一、前言

隨著我國經濟的不斷發(fā)展，房地產經濟面臨著日益激烈競爭環(huán)境。房地產經濟在不斷惡性循環(huán)發(fā)展同時，不僅給國民經濟、國家金融帶來了危害，還進一步加劇了社會矛盾和貧富分化，使得土地資料沒有合理使用并降低了社會公信力。因此，分析房地產經濟在國民經濟中地位及房地產經濟發(fā)展現(xiàn)狀，并進一步探究房地產經濟健康可持續(xù)發(fā)展策略具有重大意義。

二、房地產經濟在國民經濟中的地位

房地產價格高低一直被大家所關注，跟房地產相關話題也在各媒體上爭論不斷。雖然房地產價格的不理性變化加大了貧富分化，給國民經濟帶來了損害，但是近年來其對我國國民經濟的發(fā)展所起到的推動作用卻不可否認，其是國民經濟重要組成部分，能擴大內需同時，確保國民經濟協(xié)調、穩(wěn)定、持續(xù)、健康發(fā)展。此外，我們還不能否認其房地產產業(yè)對地方經濟的促進作用，它能有效滿足社會的需求，提高人們生活水平。因此，我們必須掌握房地產經濟在發(fā)展和前進中所存在問題，了解在我國經濟未來發(fā)展道路上，房地產產業(yè)仍舊為我國支柱性、基礎性產業(yè)。

三、房地產經濟發(fā)展現(xiàn)狀

1、宏觀調控給房地產經濟帶來的影響近年來，我國房地產宏觀調控不斷推進。第一，從房地產開發(fā)投資來看，房地產市場的投資過熱已經由東部向中西部或全國蔓延，即使在一些內地的中小縣城也是如此，當國內房地產投資過熱蔓延全國時，國內經濟投資過熱要想降下來是不容易了。第二，房地產投資快速增長，必然會導致大量資金涌入房地產市場，而銀行的資金大量涌入房地產市場，必然會導致國內銀行信貸規(guī)?？焖贁U張。第三，國民收入分配的格局對房地產的影響；在中國目前的經濟發(fā)展水平和資本市場發(fā)達水平下，當國民收入分配向中產階級以上傾斜時，會拉動房地產市場的需求。這加劇了流動性過剩，并使儲蓄率偏高，也進一步拉動了房地產的需求。并與房價上升的分布吻合。第四，外貿順差、匯率對房地產市場的影響；由于巨額外貿順差和人民幣對美元的匯率相對低估，使大量的境外熱錢涌入中國，并有相當部分進入房地產市場，從而對房地產價格上升起到了推波助瀾的作用。匯率大幅度的升值會對中國現(xiàn)有產業(yè)結構產生破壞性影響。第五，貨幣政策和財政政策對房地產市場的影響；對房地產企業(yè)實行緊縮的信貸政策會減少房地產供給，從而使房地產價格上漲。對房地產消費者實行緊縮的信貸政策，如減小按揭比例等則會抑制房屋消費需求，使房地產價格下降。調整存款準備金等手段雖然并不直接影響房地產市場，但與具體信貸政策相結合，便會對房地產價格產生影響，提高存款準備金率可以減少流動性過剩。針對房地產所處的低迷狀況，尋找應對措施勢在必行。2、跟房地產經濟發(fā)展相融合金融基礎系統(tǒng)不完善經過數(shù)十年的發(fā)展，雖然我國房地產經濟獲得了較好發(fā)展且形成了一套基本具有一定規(guī)模的建設制度，但是卻仍舊存在一些問題急需我們解決，否則將會影響其未來的發(fā)展。第一，房地產其信貸結構需要調整，長期以來房地產的貸款都往開發(fā)貸款處偏移，忽視了住房消費其信貸發(fā)展，其占最大銀行比例僅僅只有10%，占銀行所有貸款總額只有1%，與此同時，發(fā)放住房消費其貸款也降低了銀行資產的安全性，當未能較好解決房地產貸款資金來源，就會導致貸款資源缺乏流動性且金融市場缺失。例如：浙江借貸風波就揭開了民間借貸危機序幕，浙江借貸風波告誡我們經濟一旦走向去實業(yè)化的泡沫之路必釀危機，而借貸危機不僅僅“藏身”在資金流龐大的溫州，所以，危局一旦擴散至全國將會給轉型中的中國經濟帶來傷害。民間融資機構作為快速發(fā)展房地產行業(yè)重要通道，它在給房地產行業(yè)及時帶來資金幫助的同時，高利率也增加了房地產企業(yè)運作的風險。第二，房地產行業(yè)擴大住房公積金其繳納比率和范圍受到了宏觀環(huán)境約束，原先運營模式降低了資金使用率。3、房地產最終產品未能被有效利用，具有較高空置率房地產出現(xiàn)較高空置率歸結起來總共有以下兩點：（1）和外部環(huán)境不兼容所導致的空置，這主要包括：當?shù)胤康禺a構建了超過地區(qū)人口規(guī)模的房屋，房地產商追求高利潤，忽視了市場需求等；（2）和內部因素不和諧導致的空置，其主要包括較低資質開發(fā)商，較低銷售量以及房地產其商品缺乏獨特性和周圍項目相雷同，沒有自身特性與創(chuàng)新，因而也就沒有優(yōu)勢。這種現(xiàn)狀造成了房地產土地資源高消耗和浪費，以及城市整體土地資源缺乏和供給緊張的局面，這樣長期以往下去還會危及地區(qū)經濟發(fā)展。四、保證房地產經濟健康可持續(xù)發(fā)展策略1、正確看待宏觀調控政策，幫助房地產行業(yè)走出低迷為幫助房地產行業(yè)走出低迷狀態(tài)，政府就得從銀行信貸政策、稅收政策、土地管理政策等方面入手，比如首先就得清除政府對房地產市場價格的隱性擔保，并讓快速飚升的房價回歸理性；其次，在現(xiàn)階段，住房作為民生必需品，政府就有責任把住房產品的性質完全界定自住或個人消費上，用嚴格的技術性硬約束讓住房的投資性質清除出市場，尤其是嚴格禁止外國投資者進入炒作國內房地產；第三，以市場化的方式（如稅收、利率、貨幣補貼等）建立起覆蓋全民住房保障體系。如果能夠這樣做，國內房地產市場將是出現(xiàn)根本性轉變，國內房地產市場也將持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展。2、健全金融系統(tǒng)，加強房地產經濟和金融的配合度保證房地產經濟可持續(xù)發(fā)展，務必要在地產金融可持續(xù)發(fā)展前提下進行，針對我國房產金融的發(fā)展現(xiàn)狀要重點在貸款結構上下功夫，對貸款結構進行調整，加重消費貸款份額，強化風險防范意識。此外，為妥善解決資金來源和資產流動問題，還需研究并構建住房抵押其貸款的二級市場，從而達到抵押貸款證!化，讓整個市場成為金融有機部分，加強房產市場和資本市場間聯(lián)系，在本質上解決資金來源。這樣做還可分散貸款的風險，加強市場化進程，真正實現(xiàn)房地產金融效率的提高。3、加強房地產體制改革力度加強房地產體制改革力度，首先要重新思考房地產市場的定位，目前，我國房地產被視為經濟領域的一部分，而非社會領域的一部分。把房地產視為經濟領域，其國內生產總值功能，對經濟增長的貢獻被凸顯出來；而其社會功能，也就是社會成員對住房的需求和人們的空間權就會被忽視。因此，僅從一個純粹市場角度而不是從公益性角度，是無法解開住房市場的問題之謎的。[4]其次，全面解決公共政策缺失問題，房地產作為一個龐大產業(yè)，應該科學合理地構建完善的政策體系，不能總是應急式的短期疾風暴雨的調控，因為這不僅無法讓人們產生明確的預期，而一旦政策有所松動，房價有可能產生報復性反彈，進而形成了極具中國特色的房地產周期。第三，真正觸及核心制度問題，也就是對土地財政的高度依賴，從中國房地產與土地供給制度的鏈條看，土地財政和土地金融是推高房價的兩大重要推手。一方面是地方政府的財源來自土地；另一方面是金融機構的現(xiàn)金流，金融機構以土地抵押貸款方式進入土地市場，形成了土地金融。只有做好以上三點，才可保證房地產經濟有著長遠規(guī)劃，促進房價回歸到理性價位，幫助房地產行業(yè)走出低迷。綜上所述，房地產經濟作為我國市場經濟重要組成部分及國民經濟支柱，探究房地產行業(yè)當前所面臨機遇與挑戰(zhàn)，分析其如何推動我國經濟發(fā)展不可忽視。房地產經濟能有效推進我國經濟的發(fā)展，對房地產經濟發(fā)展現(xiàn)狀及其未來走勢進行思考，可有效促進我國房地產產業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展。