導語：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部審計論文一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

一、當前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部審計存在的問題

（一）缺乏個人誠信機制

我國每年的固定資產(chǎn)投資多達數(shù)萬億元，有大量人員在房地產(chǎn)領域從事工程建設等相關工作。行業(yè)的高速發(fā)展促成了專業(yè)人員的緊缺并使其產(chǎn)生極大的流動性，專業(yè)人員的不斷流動使很多企業(yè)忽視了對其信用度、執(zhí)業(yè)履歷的監(jiān)督和跟蹤考評，從而為舞弊行為的產(chǎn)生提供了溫床。一些人對崗位權(quán)利濫用不計后果，問題暴露后換一家單位或者換一座城市并不困難，但對企業(yè)來說，既損失了培養(yǎng)人員的成本，又損失了精心選拔的管理人員。同時，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營過程中存在的一些特殊問題，使得一些企業(yè)受到了損失也未必真正追究當事人的責任，并不依制度或依法懲處，從而也放縱了其不法行為的發(fā)生。

（二）信息溝通不對等，跨區(qū)域經(jīng)營管理難度加大

房地產(chǎn)公司多為跨地域、跨業(yè)態(tài)的項目公司開發(fā)模式，近年來集團化、規(guī)?；l(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)逐漸增多，管理信息不流暢的問題也愈發(fā)明顯，信息的準確性、時效性、完整性方面都存在很多漏洞。一些一線項目公司成為獨立王國，個人或團體舞弊行為時有發(fā)生，先斬后奏的現(xiàn)象屢見不鮮。項目公司發(fā)生的問題不能及時準確地反饋，增強了問題的隱蔽性，助長了腐敗的滋生蔓延。例如，某企業(yè)的外埠項目公司在某內(nèi)裝工程施工隊伍的選擇過程中，表面上執(zhí)行企業(yè)要求的招投標程序，但在實際操作中，項目公司負責人與投標單位暗箱操作，故意隱瞞事實情況，人為控制招投標結(jié)果。由于信息手段的滯后，集團公司在上報資料的審批過程中無法發(fā)現(xiàn)破綻。后期企業(yè)內(nèi)審部門在對該項目進行例行審計時發(fā)現(xiàn)問題，但損失已既成事實。

（三）房地產(chǎn)的建造價格具有隱蔽性

各種材料價格、設計、施工招投標價格均具有隱蔽性（商業(yè)秘密）的特點，致使最終的建設產(chǎn)品的建造價格存在不公開性。地理位置唯一、結(jié)構(gòu)設計復雜多變、使用功能多樣、材料選擇的不同等，使每個開發(fā)項目在具有一定相關性的同時，又各具特點，這樣就使得造價管理相當困難，為舞弊產(chǎn)生創(chuàng)造了溫床。又因為施工項目建設時間長、投資大，增大了舞弊行為的隱蔽性。一些小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)并未在每個項目的開發(fā)后期對各種價格信息進行整理，從而無法實現(xiàn)價格信息的內(nèi)部共享，而一些較大規(guī)模的企業(yè)也不一定設立專門部門完成此類工作，從而也無法形成一個良好的價格控制體系。同時，基礎價格（如材料）又具有時間性、地域性，所以社會公開的相對信息只可起到參照作用，對建造價格的控制作用非常有限。價格隱蔽性的現(xiàn)實存在，給企業(yè)的造價控制帶來了一定的困難，為舞弊行為的發(fā)生提供了機會。

二、加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部審計相關對策

（一）健全內(nèi)部審計機構(gòu)設置及內(nèi)部審計制度

1、建立符合企業(yè)特點的內(nèi)部審計機構(gòu)。目前，在公司治理劃分的組織模式下，按隸屬關系具體可分為：（1）屬于職能部門的組織模式；（2）董事會或董事會下設的審計委員會領導的組織模式；（3）監(jiān)事會領導的組織模式；（4）總裁/總經(jīng)理領導的組織模式。這四種內(nèi)部審計機構(gòu)設置均具有一定程度的缺陷，不能同時協(xié)調(diào)內(nèi)部審計職能與獨立性兩方面關系，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需根據(jù)自身特點及組織規(guī)模，遵循獨立性原則、權(quán)威性原則、效率優(yōu)化原則，因地制宜地來設置內(nèi)部審計機構(gòu)，所以產(chǎn)生了第五種機構(gòu)設置形式：雙重領導的組織模式，即在業(yè)務上向?qū)徲嬑瘑T會報告業(yè)績，在行政上向經(jīng)理層負責并報告工作。

2、完善內(nèi)部審計制度。建立了理想的內(nèi)部審計模式還需要各個部門明確職責，并建立健全一套科學規(guī)范的內(nèi)部審計制度，來監(jiān)督和保障內(nèi)部審計工作的有效執(zhí)行，不斷加強企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營風險的控制，保障經(jīng)濟運行質(zhì)量和會計信息的真實合法，有效提高企業(yè)資產(chǎn)收益率和經(jīng)濟效益，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的健康發(fā)展。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)自身特點，參照《內(nèi)部審計具體準則》、《內(nèi)部審計基本準則》以及其他規(guī)定，建立適合企業(yè)自身的內(nèi)部審計工作制度，規(guī)范企業(yè)的內(nèi)部審計程序，并寫入公司章程，并請股東會或董事會予以批準，以便以保證內(nèi)部審計工作的順利開展。

3、加強法制建設，完善相關法律法規(guī)。要想內(nèi)部審計職能按照制度設置的方向運行，相關部門就必須制定一系列相應的法律法規(guī)，國家有義務為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部審計工作提供一個良好的法律環(huán)境。相關部門需進一步完善《內(nèi)部審計準則》和《審計署關內(nèi)部審計工作的規(guī)定》，對之不斷加以完善，以制定出更為健全且適宜于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部審計規(guī)章制度，最終使我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部審計達到規(guī)范化。這樣審計人員才能做到有法可依，并在相應的法律框架中執(zhí)行審計工作，以有效發(fā)揮內(nèi)部審計職能，來制約企業(yè)中徇私舞弊和違法行為的發(fā)生，減少企業(yè)風險。

（二）加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制環(huán)境建設

1、找準職能定位。內(nèi)部審計的兩大基本職能是服務和監(jiān)督，我國內(nèi)部審計必須做到不放松任何其一。在市場經(jīng)濟下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部審計由“監(jiān)督主導”型向“服務主導”型轉(zhuǎn)變離不開管理層觀念的轉(zhuǎn)變。為了順利轉(zhuǎn)型，需做到：在意識上要重視內(nèi)部審計工作，開展富有建設性的參與式審計，審計理念要從根本上轉(zhuǎn)變，創(chuàng)新審計方案，參與形式更加多變。但是要注意處理好內(nèi)部審計轉(zhuǎn)型過程中原有的監(jiān)督性實務同新興的服務性實務之間的關系，充分發(fā)揮內(nèi)審協(xié)會的作用，推進房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部審計順利轉(zhuǎn)型。

2、樹立風險意識，完善內(nèi)部控制制度。風險在企業(yè)內(nèi)部具有感染性、傳遞性、不對稱性等特征，即一個部門造成的風險或疏于風險管理所帶來的后果往往不是由其直接承擔，而是會傳遞到其他部門，最終可能使整個企業(yè)陷入困境。因此，必須在管理層和普通職員的日常工作中樹立風險意識，內(nèi)部審計機構(gòu)對企業(yè)的高風險區(qū)域應當進行經(jīng)常性檢查，及時發(fā)現(xiàn)已經(jīng)存在或潛在的風險，并給予相關改進措施，以降低企業(yè)面臨的風險。同時，內(nèi)部控制并不只是生硬的規(guī)章制度，而應該深入每個職員平日的工作中，讓內(nèi)部控制的意義和目標深入人心，員工能夠各司其職，自覺履行其職責，并建立一整套獎懲制度、業(yè)績考核制度。人力資源政策要有激勵性，將高素質(zhì)的人才吸引到合適的崗位，并使其具有勝任能力和高尚品行，以減少徇私舞弊的發(fā)生，形成健康的企業(yè)文化氛圍。

3、建立內(nèi)部控制監(jiān)督機構(gòu)。內(nèi)部控制監(jiān)督機構(gòu)必須要形式和實質(zhì)上保持獨立。其中，形式上獨立是指監(jiān)督人員應獨立于本單位的業(yè)務和管理人員，不能自己監(jiān)督自己；實質(zhì)上監(jiān)督則是指在掌握相當數(shù)量的政策法規(guī)和內(nèi)部規(guī)章制度基礎上實施稽核?；斯ぷ饕贫茖W、合理、統(tǒng)一的監(jiān)督審計程序，要有一定的稽核覆蓋率和稽核頻率，涵蓋主要業(yè)務和重要風險點。內(nèi)部審計是內(nèi)部控制的重要組成部分，如果有一個良好的內(nèi)部控制環(huán)境，必然對內(nèi)部審計的有效開展提供良好環(huán)境基礎，才能有助于內(nèi)部審計工作的開展，有助于提高審計效率，降低審計風險，提高審計質(zhì)量，加速現(xiàn)代審計方法的變革。

（三）有效提高企業(yè)內(nèi)部審計執(zhí)行力

1、拓寬內(nèi)部審計工作領域。在國際上，內(nèi)部審計師已經(jīng)從事包括財務檢查與審計、經(jīng)營審計、管理審計以及遵紀守法審計在內(nèi)的綜合審計工作。而我國大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)停留在財務收支審計，將內(nèi)部審計的范圍縮小了。我們應以財務審計為基礎，以管理審計為重點；圍繞規(guī)范化建設，加強內(nèi)部控制審計；突出戰(zhàn)略審計和風險管理審計，投資決策審計、固定資產(chǎn)投資審計、施工項目審計、采購合同審計、戰(zhàn)略審計、成本費用效益審計等。由于單純的事后審計已不能滿足對企業(yè)做出科學合理全面準確評價的要求，因此內(nèi)部審計應由事后審計向事中、事前審計發(fā)展。要求內(nèi)部審計把關口逐步前移，由從前的事后審計為主向事中、事前審計逐漸發(fā)展，參與經(jīng)營決策、產(chǎn)品轉(zhuǎn)型、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略等決策研究，利用審計掌握的企業(yè)內(nèi)部信息，提出意見和建議，發(fā)揮預測預警作用，為領導決策服務。使管理者了解內(nèi)部審計的本質(zhì)和作用，將內(nèi)部審計滲透到企業(yè)的每個運轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)和經(jīng)營活動中去。

2、提高內(nèi)部審計人員素質(zhì)。內(nèi)部審計人員素質(zhì)是決定內(nèi)部審計工作質(zhì)量，保證內(nèi)部審計作用充分發(fā)揮的關鍵。首先要在任用、培訓、定崗、升遷等方面做出適當?shù)囊?guī)定，不能簡單隨意地將財務崗位上的人員安排到內(nèi)部審計崗位上，而應該吸納那些高素質(zhì)，品質(zhì)優(yōu)秀的綜合性人才到內(nèi)部審計隊伍當中?？梢詤⒄諊H內(nèi)部審計協(xié)會的做法，建立注冊內(nèi)部審計師資格考試制度，提高內(nèi)部審計人員的就業(yè)門檻，優(yōu)化內(nèi)部審計隊伍的整體素質(zhì)；其次要做好人員的培訓工作。每年定期安排相應的綜合知識學習，要不斷更新房地產(chǎn)、生產(chǎn)、經(jīng)營、管理、經(jīng)濟、財務、法律、金融和審計等各方面的知識，不斷提高發(fā)現(xiàn)問題、解決問題、協(xié)調(diào)工作等方面的綜合能力，這樣才能提高審計隊伍的整體素質(zhì)，適應更高層次內(nèi)部審計工作所提出的要求。

3、及時改進審計手段。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部審計必須更新審計方法，引進和應用先進的審計理論和方法努力改進工作方式和提高審計效率。積極將現(xiàn)代科技手段運用于內(nèi)部審計工作中的應用，實現(xiàn)審計手段創(chuàng)新。當前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在生產(chǎn)管理上都采用了先進的ERP、MIS等系統(tǒng)進行人力、物力、財力的配置與調(diào)度，不僅形成書面載體，也形成了較多的信息流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)。但內(nèi)部審計往往停留在利用手工或簡單的EXCEL處理上，很少利用先進的風險導向型內(nèi)部審計技術。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可參照國外大型企業(yè)，引入計算機審計技術，建立財務數(shù)據(jù)倉庫，與ERP數(shù)據(jù)相連接，必要情況下可以開發(fā)適應自身的審計軟件。這樣就可以實時地調(diào)用掌握企業(yè)財務數(shù)據(jù)和經(jīng)營情況，減少人為的主觀判斷，提高審計的客觀性，同時也有利于提高審計效率，順應風險導向內(nèi)部審計要求。

（四）結(jié)合企業(yè)自身特點展開審計工作

我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過近20年的發(fā)展，真正的市場經(jīng)濟序幕已經(jīng)全面拉開，未來房地產(chǎn)行業(yè)的市場競爭將更加激烈，行業(yè)環(huán)境將更加嚴峻。建筑產(chǎn)品在具有一定相關性的同時，又各具特點，有各自個性的一面，這樣就使得造價管理復雜多變，增加了舞弊行為發(fā)生的可能性。又因為建設過程歷時周期長，資金投入巨大，使得舞弊行為的隱蔽性加大。這就要求內(nèi)部審計加強全過程監(jiān)督，因為舞弊行為可能產(chǎn)生在招投標中，產(chǎn)生在結(jié)算中，產(chǎn)生在工程管理中，產(chǎn)生在每一份合同的簽訂過程中。所以，對全過程進行監(jiān)督，對每一個環(huán)節(jié)進行經(jīng)濟效益評價，杜絕舞弊行為的發(fā)生，減少不合理行為造成的損失，是發(fā)揮內(nèi)部審計職能的關鍵。對于特殊的項目，還可以考慮引入專門的中介機構(gòu)如造價師、評估師等進行鑒定。

三、小結(jié)

綜合所述，開展適當?shù)膬?nèi)部審計，可以使更多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將風險發(fā)生的幾率降到最低。我國房地產(chǎn)企業(yè)是我們經(jīng)濟發(fā)展的主力軍，為使我國經(jīng)濟更好、更快、更穩(wěn)地向前發(fā)展，我們應該多總多歸納和研究影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的各種因素和應注意的問題，逐步完善相應防范機制，促進房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)健康、快速的發(fā)展。

作者:謝立矗 單位:西安石油大學經(jīng)濟管理學院