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篇1

內(nèi)容摘要:2008年底,為了應(yīng)對全球金融危機(jī)的影響,我國執(zhí)行了寬松的貨幣政策,房地產(chǎn)信貸呈現(xiàn)爆發(fā)性增長,各家商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)表現(xiàn)突出。但是由于我國目前的房地產(chǎn)融資模式過于單一,風(fēng)險(xiǎn)高度集中在商業(yè)銀行內(nèi)部,因此加強(qiáng)對房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的研究,對于銀行業(yè)的安全及國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展是非常重要的。

關(guān)鍵詞:金融危機(jī) 房地產(chǎn) 信貸風(fēng)險(xiǎn)

問題提出

由于目前我國房地產(chǎn)融資模式過于單一,房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化步伐緩慢,因此風(fēng)險(xiǎn)高度集中在商業(yè)銀行內(nèi)部。一旦宏觀經(jīng)濟(jì)、政策以及市場發(fā)生波動,就可能會給銀行造成資產(chǎn)損失,形成不良資產(chǎn)。所以加強(qiáng)對銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的研究,不僅是房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融業(yè)穩(wěn)定和發(fā)展的要求,而且對整個(gè)金融業(yè)和國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和發(fā)展也至關(guān)重要。

當(dāng)前經(jīng)濟(jì)背景下我國房地產(chǎn)信貸市場的基本狀況

2008年,國際金融危機(jī)的發(fā)生,使得拉動我國經(jīng)濟(jì)增長的“三駕馬車”之一的出口下滑嚴(yán)重,我國政府為了應(yīng)對全球金融危機(jī),保持經(jīng)濟(jì)增長,實(shí)施了寬松的貨幣政策刺激經(jīng)濟(jì)。同時(shí),鑒于房地產(chǎn)行業(yè)在我國國民經(jīng)濟(jì)尤其是在地方財(cái)政中的特殊地位,我國相關(guān)部門于2009年底接連出臺了惠及購房者的政策,各地方政府也紛紛出臺救市政策。這些政策給市場帶來極大的信心:對于消費(fèi)者而言,其得到的信號是政府鼓勵(lì)買房;對于炒房者而言,政府的政策令其感到房價(jià)還將上漲;對于開發(fā)商而言,政府的政策令其對房地產(chǎn)業(yè)的前途樂觀;而對于銀行而言,積極的信貸政策使得房地產(chǎn)業(yè)成為銀行的優(yōu)先放貸對象。

2009年1-10月,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得國內(nèi)貸款9119億元,同比增長53.0%,是2000年來的最高增速,總量超過2007年和2008年全年。以工商銀行為例,2009年上半年工行發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款639億元,較上年增長18.7%,占同期公司貸款的10.6%。此外,萬科、龍湖、綠城等13家房地產(chǎn)企業(yè)在2009年獲得工行等銀行的巨額授信,總額接近3000億元。房地產(chǎn)業(yè)作為典型的資金密集型產(chǎn)業(yè),其發(fā)展需要大量資金支持。

根據(jù)中國人民銀行的《2009年第三季度中國貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》統(tǒng)計(jì),截至2009年9月末,主要金融機(jī)構(gòu)商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額為6.81萬億元,同比增長28.3%,增速比上年同期高14個(gè)百分點(diǎn),比6月末高9.5個(gè)百分點(diǎn)。其中,房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為2.47萬億元,同比增長25.3%,增速比6月末高4.8個(gè)百分點(diǎn);購房貸款余額為4.35萬億元,同比增長30.1%,增速比6月末高12.3個(gè)百分點(diǎn)。

對于由房地產(chǎn)市場過度繁榮所引發(fā)的銀行及金融體系安全問題,眾多專家學(xué)者都從各種不同的角度對房地產(chǎn)市場加以分析研究。

劉明興和羅俊偉(2004)分析了東亞國家的泡沫經(jīng)濟(jì),總結(jié)了泡沫經(jīng)濟(jì)與金融安全的關(guān)系。他們認(rèn)為銀行將大量資金投入房地產(chǎn)市場進(jìn)行投機(jī)炒作,促使房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn),從而使得銀行部門高度脆弱,由于房地產(chǎn)泡沫破滅,可能引發(fā)銀行大量壞賬的產(chǎn)生甚至引發(fā)金融危機(jī)。

謝經(jīng)榮(2002)研究了20世紀(jì)80年代后期的日本以及美國戰(zhàn)后的房地產(chǎn)泡沫歷程,他認(rèn)為房地產(chǎn)泡沫是金融危機(jī)的前兆和誘因,前期房地產(chǎn)泡沫越嚴(yán)重、時(shí)間越長,對國民經(jīng)濟(jì)的扭曲也就越嚴(yán)重、危害也越大、調(diào)整時(shí)間也越長。

郭自燦(2006)指出由于經(jīng)濟(jì)繁榮時(shí)期信貸條件的放松,銀行系統(tǒng)的處境也是因此而變得比較脆弱。一旦房地產(chǎn)泡沫破滅,必然會引出銀行等金融機(jī)構(gòu)不良貸款的急劇增加,出現(xiàn)大量呆賬、壞賬;由于抵押、擔(dān)保物價(jià)值喪失,金融機(jī)構(gòu)將面臨巨大損失,脆弱的銀行系統(tǒng)也將受到?jīng)_擊,運(yùn)轉(zhuǎn)失靈,最后可能導(dǎo)致匯率體系的失衡,爆發(fā)全面的金融危機(jī)。

中國華融資產(chǎn)管理公司的賴小民則認(rèn)為一個(gè)國家長期靠投資拉動,特別是靠房地產(chǎn)支撐,是不可持續(xù)的,會產(chǎn)生資產(chǎn)泡沫。而盡管大量貸款會對未來經(jīng)濟(jì)有拉動作用,但是有一部分資金肯定會產(chǎn)生不良貸款,這會對未來經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生一定影響。

當(dāng)前經(jīng)濟(jì)背景下我國銀行業(yè)房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)的融資渠道通常包括銀行貸款、上市融資、房地產(chǎn)債券融資、夾層融資、利用外資、信托、REITS、產(chǎn)業(yè)基金等方式。但就我國而言,目前房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道單一,主要還是依賴于銀行貸款。據(jù)統(tǒng)計(jì),全國房地產(chǎn)開發(fā)資金中銀行對開發(fā)商發(fā)放的貸款占23.86%,企業(yè)自籌占28.69%,定金及預(yù)收款占38.82%。而在定金及預(yù)收款中大部分又是銀行對購房者發(fā)放的個(gè)人住房貸款。因此,房地產(chǎn)開發(fā)資金約有60%以上來源于銀行貸款,房地產(chǎn)開發(fā)資金對銀行的依賴程度較大。

同時(shí),在經(jīng)過2009年的天量信貸以后,中國銀行業(yè)核心資本充足率的平均水平也從2008年的10%以上降至2009年9月份的8.89%,這意味著一旦房地產(chǎn)市場出現(xiàn)問題,對銀行進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制將難上加難。此外,由于我國房地產(chǎn)市場資產(chǎn)證券化水平較低,沒有一個(gè)成型的房地產(chǎn)貸款債券市場,不能有效地將堆積在銀行體系內(nèi)部的風(fēng)險(xiǎn)分?jǐn)偨o投資銀行、證券公司、保險(xiǎn)公司以及個(gè)人消費(fèi)者,也就不能有效地轉(zhuǎn)嫁銀行的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。在金融危機(jī)的背景下,我國銀行的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)主要有以下幾點(diǎn)。

(一)國企拿到“地王”的信用不確定風(fēng)險(xiǎn)

在經(jīng)濟(jì)尚存在不確定性情況下,天量信貸大多流入了央企及國企的口袋,而在制造業(yè)等實(shí)體經(jīng)濟(jì)尚未復(fù)蘇的情況下,拿到足夠的土地儲備成為了眾多國企房地產(chǎn)開發(fā)商的首選。于是,在地王頻出的背后看到的大多是國企的身影。因?yàn)閲笸ǔＲ馕吨男庞?資金保障性強(qiáng)。但是2009年11月的阿聯(lián)酋迪拜世界推遲還債的事件則表明,在泡沫破裂的時(shí)候,企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)都必須為自己的決策負(fù)責(zé)。

(二)通貨膨脹預(yù)期下的投資和投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)

從投資和投機(jī)行為來看,投資性買房誘發(fā)價(jià)格泡沫,這很容易導(dǎo)致房地產(chǎn)信貸抵押品價(jià)值不充足。目前,在其他投資渠道不暢的情況下,大量社會資金為了實(shí)現(xiàn)保值增值,轉(zhuǎn)向購房投資。然而投資性買房屬于不真實(shí)的購房消費(fèi),本質(zhì)上是住房價(jià)值循環(huán)中多余的環(huán)節(jié),但是由于炒作,投資或投機(jī)行為會進(jìn)一步不合理地推高房價(jià)。

(三)繼續(xù)維持房價(jià)高位運(yùn)行的風(fēng)險(xiǎn)

由于我國的銀行在房地產(chǎn)里的貸款(包括開發(fā)商性貸款、土地貸款和個(gè)人住房按揭貸款)數(shù)量驚人。在這種情況下,金融機(jī)構(gòu)往往不敢輕易緊縮房貸政策。否則,房地產(chǎn)價(jià)格迅速下跌,銀行存量房貸將面臨巨大風(fēng)險(xiǎn)。金融機(jī)構(gòu)只有向開發(fā)商繼續(xù)增加貸款,繼續(xù)給投資投機(jī)者提供按揭貸款,維持房價(jià)繼續(xù)走高,這樣其貸款才會安全,房產(chǎn)作為抵押物才不會縮水。同時(shí),房地產(chǎn)作為地方財(cái)政的主要稅收大戶,通常占地方財(cái)政收入的30%-40%,地方政府也有足夠的動力希望銀行能夠支持房地產(chǎn)的發(fā)展。

(四)銀行的房地產(chǎn)信貸監(jiān)控不力風(fēng)險(xiǎn)

一般情況下,商業(yè)銀行出于對經(jīng)營利潤的追求,往往重視對房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的市場拓展。但是其對房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)和控制認(rèn)識不夠,對于貸款項(xiàng)目的審查主觀判斷多,定量分析往往基于房地產(chǎn)項(xiàng)目可研分析報(bào)告和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù),沒有科學(xué)、完整的風(fēng)險(xiǎn)度量指標(biāo)體系;也是沒有根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化、信貸市場變化、銀行信貸資金流動性和內(nèi)控制度要求的變化,對于房地產(chǎn)信貸項(xiàng)目的量化分析指標(biāo)進(jìn)行動態(tài)調(diào)整。由于信貸風(fēng)險(xiǎn)度量工具的缺失,這將使得房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)控制要求難以實(shí)現(xiàn)精細(xì)化。

防范銀行業(yè)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的建議

(一)改革土地出讓制度

2004年8月,我國土地出讓制度由“協(xié)議出讓”變?yōu)椤罢信膾臁敝贫?減少了在協(xié)議出讓中出現(xiàn)的毛地出讓所帶來的由開發(fā)商主導(dǎo)拆遷的不和諧因素,避免了可能出現(xiàn)的暗箱操作等不當(dāng)手段,是土地資源分配的一大進(jìn)步。但是,“招拍掛”制度存在著天然的缺陷。

首先,拍賣產(chǎn)生天價(jià)地王給開發(fā)商、銀行以及購房者很強(qiáng)的房價(jià)上漲的預(yù)期,從而導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生;其次土地招拍掛是供給方政府高度寡頭壟斷、需求方房地產(chǎn)商充分競爭的市場,在這個(gè)市場中,政府有足夠的賣地動力和價(jià)格掌控權(quán)。地方政府也希望能夠通過賣地獲得巨額收入。所以說,房地產(chǎn)投資的快速增長迎合了地方政府的迫切需求。因此,改革現(xiàn)行土地出讓制度從而避免更大泡沫的產(chǎn)生,是保持房地產(chǎn)金融市場健康發(fā)展的重要因素。

(二)控制銀行系統(tǒng)對房地產(chǎn)貸款的過快增長

大量資金的注入,一方面不利于房地產(chǎn)的健康發(fā)展,另一方面往往會對整體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生巨大的危害。信貸資金對房地產(chǎn)市場的過度滲透是推動房地產(chǎn)泡沫的重要原因,也是泡沫破裂后巨額不良資產(chǎn)產(chǎn)生的原因。銀行業(yè)出于追逐利益的出發(fā)點(diǎn)扶植了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,可是又因?yàn)轶w制等原因陷入了房價(jià)瘋漲、信貸風(fēng)險(xiǎn)劇增的怪圈。因此,必須要采取窗口指導(dǎo)的措施監(jiān)控房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,在必要的時(shí)候可以采取更為有效的手段來阻止房地產(chǎn)的過度投機(jī)行為。

(三)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)融資渠道的多元化

從長期來看,“信托十銀行+證券化十資本市場+PE”將是地產(chǎn)融資的主流組合模式。而從現(xiàn)在及今后的一段時(shí)間里,我國房地產(chǎn)融資發(fā)展將逐漸呈現(xiàn)如下層次:第一層次,商業(yè)銀行目前仍然是我國房地產(chǎn)融資的主流載體;第二層次,信托是我國房地產(chǎn)融資創(chuàng)新的主流范式,這是由于信托的特殊優(yōu)勢造就的;第三層次,“信托+銀行+REITs”將成為我國房地產(chǎn)融資的主流模式。

(四)構(gòu)建成熟房地產(chǎn)市場

一個(gè)成熟的房地產(chǎn)市場應(yīng)該包括三個(gè)小循環(huán),三個(gè)小循環(huán)合在一起又組成了一個(gè)大循環(huán)。這三個(gè)小循環(huán)分別是:以房地產(chǎn)開發(fā)商為核心的房地產(chǎn)開發(fā)循環(huán);以房地產(chǎn)投資管理公司或房地產(chǎn)信托投資基金為核心的房地產(chǎn)投資循環(huán);以按揭抵押債券為核心的資產(chǎn)證券化循環(huán)。我國的房地產(chǎn)商到目前為止,基本上還都是兼具房地產(chǎn)投資功能的房地產(chǎn)開發(fā)商。純粹的房地產(chǎn)投資管理公司和信托基金都還沒有出現(xiàn),一些房地產(chǎn)企業(yè)希望能夠早日通過REITs為自己開發(fā)物業(yè),尤其是永久性商業(yè)物業(yè)尋得強(qiáng)有力的靠山。而國內(nèi)信托公司推出的一系列準(zhǔn)投資信托基金產(chǎn)品也在一定程度上證明,國內(nèi)信托公司已經(jīng)具有運(yùn)用房地產(chǎn)基金模式進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域的能力和意識。應(yīng)該相信投資循環(huán)的形成過程,是我國房地產(chǎn)開發(fā)商在未來五到十年所面臨的最大的一次商業(yè)機(jī)會。誰把握住這個(gè)機(jī)會,誰就可以成功地完成從房地產(chǎn)開發(fā)向房地產(chǎn)投資管理、從物業(yè)驅(qū)動到資本驅(qū)動、從經(jīng)營項(xiàng)目到經(jīng)營企業(yè)的價(jià)值鏈上游轉(zhuǎn)型。

參考文獻(xiàn):

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篇2

關(guān)鍵詞：新形勢房地產(chǎn)企業(yè)資金管理困境

一、加強(qiáng)房地產(chǎn)資金管理的意義

（1）加強(qiáng)房地產(chǎn)資金管理，有利于幫助企業(yè)及時(shí)發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目資金的余缺情況，從而企業(yè)能夠及時(shí)調(diào)度資金，確保項(xiàng)目不會因資金問題而停工，穩(wěn)定了企業(yè)的經(jīng)營狀況，及時(shí)應(yīng)對資金風(fēng)險(xiǎn)。（2）加強(qiáng)房地產(chǎn)資金管理，有利于房地產(chǎn)企業(yè)與資本市場的有機(jī)結(jié)合。通過自身資金管理能力的提升，房地產(chǎn)企業(yè)能夠更加游刃有余地在資本市場中應(yīng)對各種各樣的風(fēng)險(xiǎn)，及時(shí)對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)做出調(diào)整，不斷促進(jìn)企業(yè)產(chǎn)品的優(yōu)化升級，保證企業(yè)在市場競爭中能夠始終保持活力。（3）加強(qiáng)房地產(chǎn)資金管理，有利于企業(yè)通過結(jié)合內(nèi)外部環(huán)境，實(shí)現(xiàn)自身的發(fā)展戰(zhàn)略。結(jié)合內(nèi)外部實(shí)際情況，積極拓寬自身資金來源渠道，促進(jìn)多元化融資，有效緩解了企業(yè)的資金壓力。以往房地產(chǎn)企業(yè)由于規(guī)模、政策等限制在融資中面臨著較為困難的局面，而通過對資金加強(qiáng)管理，使房地產(chǎn)企業(yè)能夠通過多種途徑進(jìn)行融資，且能夠始終保持資金情況處于清晰狀態(tài)，降低融資風(fēng)險(xiǎn)。（4）加強(qiáng)房地產(chǎn)資金管理，有利于使企業(yè)內(nèi)部各部門圍繞資金進(jìn)行聯(lián)系，進(jìn)一步提升部門間的協(xié)調(diào)與溝通的能力。各部門之間通過合作，能夠不斷加強(qiáng)彼此之間的了解，為在日后項(xiàng)目中合作奠定基礎(chǔ)，也減少了部門之間的沖突摩擦。部門之間相互監(jiān)督、相互合作，從而實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目運(yùn)作的透明化管理，提高房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的工作效率。

二、新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)資金管理困境

（一）資金管理制度不完善

資金管理制度是相關(guān)管理人員開展工作的依據(jù)，工作制度不完善就會使管理工作浮于表面，不能夠得到有效的貫徹和落實(shí)。目前房地產(chǎn)企業(yè)在資金管理制度上主要體現(xiàn)為制度不完善，在管理中缺乏有效預(yù)算管理等。我國的房地產(chǎn)領(lǐng)域在近些年來發(fā)展勢頭較猛，因此一些企業(yè)為了追求更高的利潤，在自身發(fā)展過程中采用粗放式的企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張方法，在資金的管理方面沒有體現(xiàn)出精細(xì)化管理意識。由于企業(yè)的高層領(lǐng)導(dǎo)對資金管理重視不夠，也就使得管理人員在工作上較為隨意，沒有建立起完善的資金管理的制度支持資金管理工作的開展，導(dǎo)致資金管理水平相對較低、使用率嚴(yán)重不足、缺乏制約與監(jiān)督，使企業(yè)陷入資金危機(jī)。

（二）國家宏觀政策環(huán)境趨緊

近些年，國家的宏觀政策對于房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控逐漸從嚴(yán)，主要體現(xiàn)為兩個(gè)方面：一是融資渠道收窄；二是項(xiàng)目預(yù)售資金監(jiān)管力度加大。受宏觀政策的影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)債權(quán)性融資通道減少，拿地資金的來源受限，開發(fā)貸的監(jiān)管加強(qiáng)，房地產(chǎn)信托、私募股權(quán)基金向房地產(chǎn)市場的投放條件越來越嚴(yán)苛，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從外部融資越發(fā)困難。此外，各地相繼出臺了預(yù)售資金監(jiān)管政策，對于以往的利用期房銷售快速回籠資金的做法制約性越來越強(qiáng)，企業(yè)自有資金的周轉(zhuǎn)速度越來越慢，有些開發(fā)項(xiàng)目甚至到竣工結(jié)算結(jié)束都無法實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的自身資金平衡，從而使得企業(yè)的資金成本大大增多，盈利水平也越來越低，甚至可能有的項(xiàng)目堅(jiān)持不到竣工就草草收場形成大量的爛尾樓，損害了消費(fèi)者的利益也給整個(gè)行業(yè)帶來極其負(fù)面的影響。

（三）落后的資金預(yù)算管理方式不能充分發(fā)揮指導(dǎo)與監(jiān)督的作用

在日常生產(chǎn)經(jīng)營過程中，對資金預(yù)算管理重視不夠。一方面體現(xiàn)為不能嚴(yán)格執(zhí)行項(xiàng)目可行性研究階段設(shè)定的工期，合理安排開發(fā)立項(xiàng)設(shè)計(jì)、報(bào)批建設(shè)，對外銷售等重大節(jié)點(diǎn)。新形勢下，有些地方政府對預(yù)售房限價(jià)政策，即每一次售價(jià)需經(jīng)政府職能部門審批后方可預(yù)售，許多房地產(chǎn)企業(yè)采取放緩開發(fā)進(jìn)度或現(xiàn)房銷售止損，銷售資金不能及時(shí)回籠。另一方面則體現(xiàn)為資金需求部門對資金計(jì)劃管理認(rèn)識不到位，資金計(jì)劃準(zhǔn)確性較差。在實(shí)際工作中，常常出現(xiàn)計(jì)劃大于實(shí)際需求的情況，打亂整體資金平衡，誤導(dǎo)企業(yè)融資從而增加資金成本。

（四）企業(yè)資金周轉(zhuǎn)速度過慢

不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于市場定位不準(zhǔn)確、產(chǎn)品設(shè)計(jì)不合理，結(jié)果導(dǎo)致銷售的速度非常緩慢，資金回款的周期也非常長。當(dāng)然，最近幾年我國房地產(chǎn)市場受宏觀調(diào)控的影響也比較大，尤其是有些城市出臺了對房地產(chǎn)項(xiàng)目的限價(jià)銷售政策，使得不少房地產(chǎn)商為了獲取更高的利潤采取了短時(shí)間內(nèi)捂盤觀望的措施。這些原因都會不同程度造成項(xiàng)目的資金平衡周期加長，企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)速度過慢，從而加劇了企業(yè)的資金風(fēng)險(xiǎn)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理困境的應(yīng)對對策

（一）建立完善的資金管理制度

建立完善的資金管理制度要從三個(gè)方面入手，一是事前加強(qiáng)對項(xiàng)目資金的管控，根據(jù)項(xiàng)目的具體要求，科學(xué)合理地預(yù)測資金的使用情況。通過建立預(yù)算體系來完善這項(xiàng)工作，在進(jìn)行管理時(shí)，房地產(chǎn)可以根據(jù)自身的投資特點(diǎn)，進(jìn)行多層次的資金管理，明確權(quán)責(zé)管理權(quán)限，加強(qiáng)相互之間的溝通。二是對項(xiàng)目中期進(jìn)行資金管理，嚴(yán)格按照制度的規(guī)定進(jìn)行監(jiān)管，保證每一筆資金都能夠充分發(fā)揮自身的價(jià)值。三是要加強(qiáng)對項(xiàng)目后期資金管理制度的確立，通過獎懲制度、反思與自我評價(jià)體系等一系列的制度保障資金管理制度的實(shí)施，保證房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部資金能夠在合理管理下實(shí)現(xiàn)正常運(yùn)轉(zhuǎn)。資金管理制度就像一張大網(wǎng)，資金必須緊緊跟隨著大網(wǎng)的脈絡(luò)進(jìn)行運(yùn)轉(zhuǎn)，才能夠始終保證資金的流暢。

（二）高度重視資金預(yù)算管理，發(fā)揮對資金的指導(dǎo)監(jiān)督職能

房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資金密集型的行業(yè)，建立健全完善的資金管理制度是十分必要的，不僅可以幫助企業(yè)規(guī)范日常資金管理，還可以找準(zhǔn)資金管理重點(diǎn)，最后成為指導(dǎo)企業(yè)開展融資工作的重要依據(jù)。首先，做好經(jīng)營計(jì)劃并確保計(jì)劃順利實(shí)施，若出現(xiàn)調(diào)整銷售開盤一級節(jié)點(diǎn)計(jì)劃時(shí)，應(yīng)當(dāng)運(yùn)用凈現(xiàn)值法、內(nèi)含報(bào)酬率等方法進(jìn)行比較后方可調(diào)整，避免經(jīng)營計(jì)劃任意調(diào)整影響企業(yè)整體經(jīng)營成果。其次，高度重視資金計(jì)劃編制工作，按照年度經(jīng)營計(jì)劃編制年度資金計(jì)劃，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步細(xì)化季度、月度資金計(jì)劃。以便于企業(yè)整體掌握資金需求信息，提前做好三個(gè)月的籌資安排。再次，要對資金執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)督，從制度層面確保資金計(jì)劃的規(guī)范性和執(zhí)行力度。最后，以資金管理為線索，對工程建設(shè)、銷售運(yùn)營等方面進(jìn)行預(yù)警，將財(cái)務(wù)管理與經(jīng)營管理有效結(jié)合，相互促進(jìn)、協(xié)調(diào)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)“業(yè)財(cái)融合”。

（三）緊密結(jié)合國家政策持續(xù)

開拓多元化的融資通道房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)緊密地聯(lián)系國家的宏觀經(jīng)濟(jì)策略，做到業(yè)務(wù)模式的創(chuàng)新從而做到融資模式的創(chuàng)新。一是靠企業(yè)的品牌效應(yīng)積累建立良好的信用評級，充分利用銀行的開發(fā)貸款杠桿；二是通過信托投資、不動產(chǎn)債權(quán)投資計(jì)劃、資產(chǎn)證券化等方式進(jìn)行債權(quán)性融資來緩解企業(yè)的資金壓力；三是建立戰(zhàn)略性的合作伙伴，通過合作開發(fā)、股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式吸引投資者進(jìn)入；四是通過自身的內(nèi)部鏈條尋求資源，通過施工單位墊資或者施工進(jìn)度款以房抵賬的方式延緩企業(yè)的資金支付進(jìn)度；五是開拓更多的投資模式，將單一的通過招拍掛獲取土地的方式與收購公司獲取優(yōu)質(zhì)土地的方式相結(jié)合，爭取在投資前期階段利用最少的資金撬動更大的項(xiàng)目。

（四）加速房企銷售速度和回款速度

對于高周轉(zhuǎn)、以追求去化速度為先的項(xiàng)目需要加快銷售速度，結(jié)合市場環(huán)境的不同采用不同的營銷策略，在營銷手段上開拓創(chuàng)新的思路，通過客群的劃分制定不同的銷售策略和優(yōu)惠政策。通過提高首付比例、加大一次性客戶購房的優(yōu)惠促銷力度等方式來提高資金回款的速度。此外，對于應(yīng)收賬款或按揭貸款加強(qiáng)前期管理和后期的催款力度，在與客戶簽訂銷售合同和與銀行簽訂按揭合作協(xié)議的時(shí)候就將回款周期明確于合同條款。企業(yè)內(nèi)部還應(yīng)當(dāng)制定規(guī)范的銷售流程，將回款指標(biāo)作為重要的業(yè)績考核指標(biāo)，指定專人負(fù)責(zé)銷售回款的催繳，既可以有助于縮短資金回款的周期，還有利于防止壞賬風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

（五）構(gòu)建資金鏈的管理模式

通過構(gòu)建資金鏈的管理模式，可讓整個(gè)企業(yè)的資金都納入資金鏈中。建立資金鏈就是將資金在運(yùn)行中“審批”與“監(jiān)管”聯(lián)系起來，由企業(yè)資金管理部門進(jìn)行統(tǒng)一調(diào)配。各個(gè)工程項(xiàng)目在施工中必須要進(jìn)行審核，只有經(jīng)過財(cái)務(wù)部門的審核才能夠由資金管理部門進(jìn)行撥付。通過建立這樣的管理模式，能夠?qū)ζ髽I(yè)的資金進(jìn)行整合，有利于企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)對資金情況的掌握，不僅能夠加強(qiáng)對企業(yè)未來的規(guī)劃，保證資金共享和資金使用過程的透明度，還能夠防止在資金使用中出現(xiàn)腐敗等違規(guī)違法的行為。

四、結(jié)論

房地產(chǎn)企業(yè)資金管理在促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理能力的提升、解決房地產(chǎn)企業(yè)資金管理難題方面具有積極的作用，對我國房地產(chǎn)領(lǐng)域的發(fā)展也有著重要意義。在國家宏觀調(diào)控與激烈的行業(yè)競爭環(huán)境下，應(yīng)加強(qiáng)資金管理，保障企業(yè)龐大的資金運(yùn)轉(zhuǎn)，為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展提供必要支持。

參考文獻(xiàn)：

[1]李尚兵．新宏觀形勢下我國房地產(chǎn)企業(yè)融資困境及對策探討[J]．經(jīng)濟(jì)，2016（9）．