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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；稅收籌劃；合理避稅

中圖分類號：F230 文獻標識碼：A 文章編號：1674-7712 （2013） 24-0000-01

近年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)非常的紅火，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展極為迅速，已成為我國重要的支柱產(chǎn)業(yè)之一，但房價的持續(xù)上漲令百姓苦不堪言，國家為了抑制房價持續(xù)的上漲，制定了一系列相應(yīng)的政策打擊房地產(chǎn)行業(yè)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)自身的情況，制定合理的納稅籌劃方案，有效的規(guī)避納稅風險，在有限的空間內(nèi)盡可能地降低企業(yè)的納稅成本，實現(xiàn)企業(yè)利潤最大化，對房地產(chǎn)企業(yè)具有重要的現(xiàn)實意義。

由于不同稅種的性質(zhì)不同，稅收籌劃的途徑方法和收益也不同。在我國現(xiàn)行稅制中，與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)緊密相關(guān)的有企業(yè)所得稅、城市維護建設(shè)稅、營業(yè)稅、印花稅，直接關(guān)系到房地產(chǎn)的有土地增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、城市房地產(chǎn)稅、契稅。其中城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、契稅、城市維護建設(shè)稅、耕地占用稅、印花稅6個稅種在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅負的所占的比重比較小，因此，目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以進行稅收籌劃的主要稅種有：營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等。

一、營業(yè)稅的納稅籌劃

營業(yè)稅是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要稅種之一，貫穿于企業(yè)經(jīng)營的整個階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營活動主要涉及營業(yè)稅9個稅目中的3個：建筑業(yè)、銷售不動產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)，稅率分別為3%，、5%、5%。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也可以從降低營業(yè)稅的計稅依據(jù)著手，營業(yè)稅的計稅依據(jù)是納稅人銷售不動產(chǎn)時向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款及價外費用。我國稅法還規(guī)定從事物業(yè)管理的單位，以與物業(yè)管理有關(guān)的全部收入減去代業(yè)主支付的水、電、燃氣，以及代承租者支付的水、電、燃氣、房屋租金的價款后的余額作為營業(yè)額①。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行房屋銷售時往往還需要代收維修基金和水電初裝費等各種配套設(shè)施費，這些代收款項就擴大了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅基，造成了企業(yè)多交了營業(yè)稅，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以委托其他物業(yè)公司收取，而物業(yè)公司只是就收取這些費用的手續(xù)費繳納營業(yè)稅，這樣就可以大大的減少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)稅的繳納。

二、土地增值稅的納稅籌劃

我國土地增值稅稅率為四級超率累進稅率，稅率分別為30%、40%、50%、60%。改變增值率的方法有三種：（1）合理確定房價，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自己實際情況，分析比較按行業(yè)的市場利潤率正常出售繳納土地增值稅負后的利潤和降低房產(chǎn)價格從而將增值率控制在20%以下獲得免稅優(yōu)惠后的所得利潤，據(jù)此調(diào)整房產(chǎn)價格，避免增值額稍高于起征點而導(dǎo)致得不償失。（2）增加扣除額，合理擴大房地產(chǎn)開發(fā)成本，加大公共配套設(shè)施費和基礎(chǔ)設(shè)施費的投入，不但可以改善住房環(huán)境，而且能夠增加扣除額，有利于促進房地產(chǎn)的銷售和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)品牌的建設(shè)。（3）合理利用混合建房模式，我國稅法規(guī)定納稅人既建普通標準住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通住宅不能適用的免稅條例②。所以，對于采取不單獨核算的企業(yè)，為降低土地增值稅稅負，企業(yè)可以對各個開發(fā)項目的開發(fā)成本進行必要的調(diào)整使得各處開發(fā)業(yè)務(wù)的增值率大致相同；或者，將價格不同的房地產(chǎn)銷售收入合并申報，以適用較低的土地增值稅稅率，從而節(jié)省稅款。

三、企業(yè)所得稅的納稅籌劃

我國稅法規(guī)定的企業(yè)所得稅率一般為25%，應(yīng)納稅所得額=納稅人每一納稅年度的收入總額-準予扣除項目。準予扣除項目是納稅人每一納稅年度發(fā)生的、與取得應(yīng)納稅收入有關(guān)的所有必要和正常的成本、費用、稅金、損失和其他支出。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)期間費用的納稅籌劃有兩個方向：（1）合理的分配業(yè)務(wù)宣傳費、廣告費、業(yè)務(wù)招待費，減少稅收成本。（2）在遵循新企業(yè)會計準則和企業(yè)所得稅法的前提下，盡最大的可能加大據(jù)實扣除費用的額度。對于有扣除限額的費用，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該竭盡全力爭取用夠標準，使其在稅法規(guī)定的范圍內(nèi)達到最高限額。

所以我們在對房地產(chǎn)企業(yè)進行納稅籌劃時可以從以下幾個方面進行考慮：（1）變現(xiàn)金捐贈為實物捐贈我國稅法規(guī)定企業(yè)發(fā)生的公益捐贈支出不超過年度利潤總額1.2%的部分準予扣除③。房地產(chǎn)企業(yè)以房地產(chǎn)實物捐贈，一方面，所贈房產(chǎn)的費用和開發(fā)成本可以在企業(yè)繳納所得稅之前扣除；另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)所贈的房產(chǎn)可以不用繳納土地增值稅。（2）利息費用籌劃，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行開發(fā)業(yè)務(wù)過程中，一般都會發(fā)生大量的借款，按照我國稅法的規(guī)定，利息費用的扣除標準分別有5%、10%，不同的利息支出扣除方法對企業(yè)的應(yīng)納稅額產(chǎn)生的影響就會有很大的區(qū)別，這就給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供了納稅籌劃的余地。（3）合理選擇折舊年限，我國稅法規(guī)定，固定資產(chǎn)按照直線法計算的折舊，準予扣除；房屋、建筑物計算折舊的最低年限為20年④。所以企業(yè)在此基礎(chǔ)上可適當?shù)目s短折舊年限，加速房產(chǎn)價值回收，使企業(yè)前期利潤后移，后期成本費用前移，獲得延期納稅好處，獲取資金的時間價值，這也是企業(yè)理財?shù)囊环N基本理念。（4）對于廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費出現(xiàn)超標而面臨納稅調(diào)增的問題，可以考慮通過招聘一些促銷人員解決。對于未超標的廣告促銷費用在最高限額內(nèi)據(jù)實扣除。

通過以上研究，筆者認為，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅籌劃應(yīng)當針對企業(yè)的納稅特點，結(jié)合企業(yè)的稅收狀況，綜合考慮多方面的因素，展開籌劃，做出最佳的納稅籌劃方案，這樣才能合理、有效的控制企業(yè)成本，達到企業(yè)利潤的最大化。合法、合理的納稅籌劃方案可以減輕企業(yè)的稅收負擔，為企業(yè)的進一步發(fā)展創(chuàng)造生機，獲取最大的利潤。

參考文獻：

[1]袁瑞泓.房產(chǎn)稅的納稅籌劃[J].企業(yè)家天地，2010（07）.

[2]曾程.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交易環(huán)節(jié)的納稅籌劃問題研究[J].北京：中國市場出版社，2011（09）.

[3]汪華亮，邢銘強.最新企業(yè)稅收優(yōu)惠政策指南[M].上海：立信會計出版社，2011（07）.

注：

①《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》。

②《財政部、國家納稅總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》第十三條。

③《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》第53條規(guī)定。

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關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 納稅籌劃 合作建房

一、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的必要性

（一）房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種多，稅負重

房地產(chǎn)企業(yè)具有投資金額大、經(jīng)營周期長、開發(fā)成本高的特點。并且房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從土地的取得、房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、銷售以及保有等每個環(huán)節(jié)均有涉稅。房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負擔較重，具有納稅籌劃的空間。

（二）國家稅收優(yōu)惠政策為房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃提供了政策依據(jù)

房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種多，而每個稅種都有相關(guān)的稅收優(yōu)惠政策，這為房地產(chǎn)企業(yè)進行稅收籌劃提供了政策支持，不僅可以減輕企業(yè)稅收負擔，而且在一定程度上能夠?qū)崿F(xiàn)國家的宏觀調(diào)控，進而發(fā)揮稅收的經(jīng)濟杠桿作用，實現(xiàn)企業(yè)和國家的“雙贏”。

二、房地產(chǎn)開發(fā)階段的納稅籌劃

（一）建房方式的選擇

1、代建方式：房地產(chǎn)企業(yè)接受委托方的委托，實施代建工程（符合代建房屋的條件），收取一定的勞務(wù)費，不僅不用代墊資金，而且僅對勞務(wù)費用按照建筑業(yè)3%的稅率計征營業(yè)稅，由于這種代建行為，并沒有引起房地產(chǎn)企業(yè)的有關(guān)資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，不用計征土地增值稅。在宏觀調(diào)控的影響下，一些強大的房地產(chǎn)企業(yè)從開發(fā)轉(zhuǎn)向代建方式。

2、合作建房：房地產(chǎn)企業(yè)以土地使用權(quán)，合作方以貨幣資金合股，成立合營企業(yè)，合作建房。如果房屋建成后，雙方采取風險共擔、利潤共享的分配方式，按照營業(yè)稅以“無形資產(chǎn)投資入股，共擔風險的行為”，不征收營業(yè)稅。若合作建成后按比例分房自用，沒有發(fā)生所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，免征收土地增值稅，如果自用用于對外出租，對租金收入計征營業(yè)稅。若合作建房后對外銷售，則不免營業(yè)稅也不免土地增值稅。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)費用的確定

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》及其實施細則的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)費用分為財務(wù)費用和其他房地產(chǎn)開發(fā)費用兩部分。

凡財務(wù)費用中的利息支出，能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤且能提供金融機構(gòu)證明的，在不超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額可據(jù)實扣除，即：允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=準予扣除的利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+計算的房地產(chǎn)開發(fā)成本）5%以內(nèi)。

凡財務(wù)費用中的利息支出，不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤或不能提供金融機構(gòu)證明的，財務(wù)費用和其他房地產(chǎn)開發(fā)費用不分別單獨計算時：允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+計算的房地產(chǎn)開發(fā)成本）10%以內(nèi)。

對這兩種情況下，允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用越大，則增值率越低，稅收負擔越輕，所以對于這兩種情況，關(guān)鍵是比較準予扣除的利息與（取得土地使用權(quán)所支付的金額+計算的房地產(chǎn)開發(fā)成本）5%的大小，如果前者大于后者，則房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該對利息支出提供金融機構(gòu)證明；如果前者小于后者，則房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不應(yīng)對房地產(chǎn)開發(fā)費用單獨計算。

三、房地產(chǎn)企業(yè)銷售階段的納稅籌劃

（一）銷售普通標準住宅的納稅籌劃

納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過項扣除項目金額之和20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額之和20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。對于房地產(chǎn)企業(yè)在制定房屋的銷售價格時，應(yīng)充分的考慮該稅收優(yōu)惠政策。因為當增值額超過扣除項目金額之和20%時，適用的土地增值稅稅率為30%，所以企業(yè)應(yīng)該對由于提高銷售價格后帶來的收益與相應(yīng)增加的稅收負擔進行權(quán)衡，如果帶來的收益小于增加稅收支出，則應(yīng)適當降低銷售價格，享受稅收優(yōu)惠，不僅可以實現(xiàn)稅后利潤的增加，而且可以促進房屋的銷售，縮短銷售期間，減少銷售費用。

（二）發(fā)生廣告費用的納稅籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)為了促使所建房屋的銷售，勢必會做一定的廣告宣傳。按照《企業(yè)所得稅法》的規(guī)定：企業(yè)發(fā)生的符合條件的廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費支出，除國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定外，不超過當年銷售收入15%的部分，準予扣除；超過部分準予結(jié)轉(zhuǎn)以后納稅年度扣除。即若當年取得銷售收入的話，則廣告費用最多可扣除銷售收入的15%，然而房屋的建造周期比較長，在發(fā)生廣告費用的當年卻不一定取得營業(yè)收入，則意味著廣告費用不能在計算所得稅時稅前扣除，則會增加企業(yè)稅收負擔。考慮到貨幣的時間價值，企業(yè)應(yīng)該對廣告費用的發(fā)生期間進行事先的籌劃安排：在沒有取得收入時減少廣告費用的支出，在預(yù)期實現(xiàn)收入（包括預(yù)售收入）的期間多支付廣告費用。

參考文獻：

[1]楊文國.房地產(chǎn)業(yè)財稅操作與稽查實務(wù)[M].經(jīng)濟科學(xué)出版社，2010（1）.

[2]蓋地.稅務(wù)會計與稅務(wù)籌劃（第五版）[M].中國人民大學(xué)出版社，2010（5）.

[3]陳守英.房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃[J].發(fā)展研究，2009（5）.

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[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)企業(yè) 營業(yè)稅 納稅籌劃

營業(yè)稅是對在我國境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動產(chǎn)的行為為課稅對象所征收的一種稅。現(xiàn)行的營業(yè)稅基本規(guī)范是1994年1月1日施行的《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》及其《實施細則》。

一、工程承包方式的籌劃

國稅函(1995) 156號文規(guī)定:工程承包公司承包建筑安裝工程業(yè)務(wù),如果工程承包公司與建設(shè)單位簽訂建筑安裝工程承包合同的,無論其是否參與施工,均按“建筑業(yè)”稅目征收營業(yè)稅,只是負責工程的組織協(xié)調(diào)業(yè)務(wù)的,按“服務(wù)業(yè)”稅目征收營業(yè)稅。這就為工程承包公司進行納稅籌劃提供了契機。

例:甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有一工程需找施工單位承建,在乙工程承包公司的組織安排下,丙施工單位最后中標。甲與丙簽訂承包合同,合同價款5000萬元,另外甲還需支付乙50萬元的勞務(wù)費。則:乙公司應(yīng)納營業(yè)稅額=50*5% -2.5萬元;丙單位應(yīng)納營業(yè)稅額=5000*3% -150萬元,應(yīng)納營業(yè)稅額合計152.5萬元。

若進行納稅籌劃,由甲與乙簽訂工程總包合同,合同金額為5050萬元,然后乙與丙簽訂分包合同,合同金額為5000萬元。則:乙公司應(yīng)納營業(yè)稅額一(5050-50000*3%=1.5萬元;丙單位應(yīng)納營業(yè)稅額=5000*3%=150萬元,應(yīng)納營業(yè)稅額合計151.5萬元。

通過籌劃,該項工程可節(jié)省1萬元的營業(yè)稅支出。

二、建筑安裝工程營業(yè)額的籌劃

《營業(yè)稅暫行條例實施細則》第18條規(guī)定:“納稅人從事建筑、修繕、裝飾工程作業(yè),無論與對方如何結(jié)算,其營業(yè)額均應(yīng)包括工程所用原材料及其他物資和動力的價款在內(nèi)。納稅人從事安裝工程作業(yè),凡所安裝的設(shè)備的價格作為安裝工程產(chǎn)值的,其營業(yè)額應(yīng)包括設(shè)備的價款在內(nèi)”。國稅發(fā)(2003) 16號文件對上述規(guī)定進行了修訂:“通信線路工程和輸送管道工程……。其他建筑安裝工程的計稅營業(yè)額,也不包括設(shè)備價款,具體設(shè)備名單可由省級地方稅務(wù)機關(guān)根據(jù)各自實際情況列舉”。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可依據(jù)國稅發(fā)(2003 ) 16號文件將原本應(yīng)納入建筑安裝工程的設(shè)備如電梯、供電、供水等從工程總價中剔除,直接與設(shè)備供應(yīng)商簽訂采購合同,從而降低建筑安裝工程營業(yè)額,減少了營業(yè)稅的計稅基數(shù),免除了這部分工程造價的營業(yè)稅負擔。

三、兼營行為的籌劃

稅法規(guī)定,納稅人兼營不同稅目應(yīng)稅行為的,應(yīng)當分別核算不同稅目的營業(yè)額、轉(zhuǎn)讓額、銷售額,然后按各自的適用稅率計算應(yīng)納稅額,未分別核算的,將從高適用稅率計算應(yīng)納稅額。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營中可能涉及到的營業(yè)稅稅目主要有建筑業(yè)、服務(wù)業(yè)、銷售不動產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)、娛樂業(yè)等,這些稅目的營業(yè)稅率不盡相同,有高有低。例如:開發(fā)企業(yè)在自主經(jīng)營自己開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)項目時,可能會涉及旅店業(yè)、飲食業(yè)、歌舞廳、高爾夫球等不同的項目。這里面有的屬于服務(wù)業(yè),其營業(yè)稅稅率為5%;有的屬于娛樂業(yè),其營業(yè)稅稅率最高達20% o稅率上有如此大的差異,必然會造成稅負上很大的不同。如果企業(yè)未能分別核算營業(yè)額,就應(yīng)按稅率最高的娛樂業(yè)核算營業(yè)稅應(yīng)納稅額。

因此,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要于分清楚稅法的這一規(guī)定,對兼營行為進行分別核算,以此避免從高適用稅率,加重自身的稅收負擔。

四、委托建房模式下的納稅籌劃

委托建房是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受托代客戶進行房地產(chǎn)開發(fā),開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。由于委托建房不涉及房產(chǎn)、地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移問題,因而不涉及不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的營業(yè)稅、契稅、土地增值稅等。因此,對于一些在開發(fā)之初便能確定最終用戶的項目,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就完全可以采用委托建房模式進行納稅籌劃,可以取得很好的節(jié)稅效果。

例:A房地產(chǎn)開發(fā)公司取得一塊土地,公允價值為2000萬元,計劃在這塊土地上建造一幢商務(wù)大廈,并打算以7000萬元的公允價值出售給投資商B公司。該商務(wù)大廈的建筑安裝成本為2400萬元,土地增值稅扣除項目為5000萬元。A公司正常開發(fā)銷售納稅情況如下:

應(yīng)納建筑安裝業(yè)營業(yè)稅及附加=2400 X 3.3%=79.2萬元

應(yīng)納銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅及附加=7000X5.5%=385萬元

增值率一(7000-5000)=5000=40%土地增值稅適用稅率為30%

應(yīng)納土地增值稅一(7000-5000) X30%=600萬元

A公司納稅總額為1064.2萬元

B公司需繳納契稅=7000X4%=280萬元

如果A, B公司在該項目開發(fā)之初經(jīng)過協(xié)商,采取委托建房模式進行納稅籌劃,具體操作:A房地產(chǎn)公司先將土地轉(zhuǎn)讓給B公司,協(xié)定轉(zhuǎn)讓價為2000萬元,并以B公司名義辦理各項報建手續(xù)。然后,B公司與A房地產(chǎn)公司簽訂委托建房合同,支付委托建房手續(xù)費1600萬元(該手續(xù)費應(yīng)高于A公司正常開發(fā)利潤),建筑安裝成本仍為2400萬元。則A, B公司納稅情況如下:

(1)轉(zhuǎn)讓土地環(huán)節(jié)。根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知》(財稅[2003]016號)文規(guī)定:從2003年1月1口起,單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán),以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置成本后的余額作為營業(yè)額。因此,A房地產(chǎn)公司將土地以2000萬元價格轉(zhuǎn)讓給B公司,因差價為零,故不需要繳納轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)營業(yè)稅及附加(注:財稅[2006] 75號文規(guī)定對個人轉(zhuǎn)讓購買不足5年的住房全額征收營業(yè)稅)。轉(zhuǎn)讓土地未增值,也不需要繳納土地增值稅。

B公司受讓土地使用權(quán)應(yīng)繳納契稅80萬元(2000X4% )

(2)項目建設(shè)環(huán)節(jié)。B公司需承擔建筑安裝業(yè)營業(yè)稅及附加79.2萬元(2400X3.3%)

A公司應(yīng)繳納“服務(wù)業(yè)一業(yè)”營業(yè)稅及附加88萬元(2400X5.5% )

在委托建房模式下,A公司納稅總額為88萬元,B公司納稅總額為159.2萬元。與A公司正常開發(fā)銷售相比,A, B公司稅收負擔發(fā)生了巨大的變化。

參考文獻:

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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；納稅籌劃；利益最大化

房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種較多，其中涉稅數(shù)額較大的主要是營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅等，它們也就成為房地產(chǎn)企業(yè)進行納稅籌劃的主要對象。

一、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的一般要求

1.合法性。所有企業(yè)的納稅籌劃都必須遵守國家稅收法規(guī)、會計準則以及其他相關(guān)制度，必須在法律和規(guī)章制度許可范圍內(nèi)操作，在適用稅收政策和稅收征收管理制度的前提下，對納稅事項進行系統(tǒng)安排，規(guī)避法律風險。

2.利益最大化。納稅籌劃本身旨在降低稅收成本，追求利益最大化，它是在若干可行方案中選擇最佳方案的結(jié)果，這就要求企業(yè)不僅能提供各種潛在的可行方案，而且還要從房地產(chǎn)企業(yè)整體經(jīng)營角度出發(fā)，并考慮長遠發(fā)展戰(zhàn)略來判斷并選擇最佳方案。

3.充分利用稅收政策。包括稅收優(yōu)惠、稅率分級等。企業(yè)只有在充分熟悉有關(guān)稅收政策的前提下，將企業(yè)的經(jīng)營策略及營銷行為與稅法有機結(jié)合，才能用足政策；同時根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營特點，足額提取費用、攤銷成本，使企業(yè)取得更大的稅后收益。

二、F房地產(chǎn)公司及開發(fā)項目概況

某市F房地產(chǎn)公司成立于2010年，是由甲、乙兩家房地產(chǎn)公司合作成立的房地產(chǎn)項目公司，共同開發(fā)普通商品住宅“夢想佳苑”項目。F公司章程約定：甲公司提供3億元人民幣，乙公司提供15萬土地使用權(quán)折價2.7億元（與其取得成本一致），項目建設(shè)期為2010年9月1日―2012年9月30日，銷售期為2011年6月1日―2012年12月31日，綜合容積率為2；甲公司負責解決資金缺口并全權(quán)承擔項目運作以及廣告宣傳，乙公司不承擔合作公司的虧損風險；項目完成后，乙公司獲得7.5萬商品住宅，甲公司獲得19.5萬商品住宅及3萬車庫。

1.預(yù)計開發(fā)成本及銷售收入

項目預(yù)計建造總支出8.07億元，商品住宅及車庫各項目建造成本見表1。

項目預(yù)計期間費用：銷售費用1200萬元，管理費用1295萬元，財務(wù)費用245萬元，合計2740萬元。

F公司計劃委托甲公司下設(shè)的裝修公司按照每平方米400元標準對毛坯房進行簡單裝修，預(yù)計裝修成本10800萬元（27×400=10800）。住宅和車庫的銷售均價分別為每平方米4800元、2800元。預(yù)計銷售額見表2。

2.F公司及乙公司納稅測算

項目開工前，F(xiàn)公司做了一份項目可行性報告，對該項目涉及的稅費負擔進行測算，主要考慮營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、地方教育費附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅及印花稅，其他稅金忽略。

乙公司將15萬土地使用權(quán)以2.7億元轉(zhuǎn)讓給F公司，應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”繳納營業(yè)稅及附加稅費，將商品住宅對外銷售按“銷售不動產(chǎn)”繳納營業(yè)稅及附加稅費。測算如下：

應(yīng)交營業(yè)稅（27000+36000）×5%=3150萬元，應(yīng)交城建稅及教育費附加3150×（7%+3%）=315萬元，應(yīng)交地方教育費附加3150×2%=63萬元，應(yīng)交印花稅36000×0.05%=18萬元，營業(yè)稅及附加稅費合計3546萬元。

土地增值額（36000270003546）=5454萬元，增值率低于20%，不繳納土地增值稅。

乙公司應(yīng)交所得稅（36000270003546）×25%=1363.5萬元。

F公司對外銷售27萬住宅和3萬車庫，需按“銷售不動產(chǎn)”繳納營業(yè)稅及附加稅費，測算如下：

應(yīng)交營業(yè)稅138000×5%=6900萬元，應(yīng)交城建稅及教育費附加6900×（7%+3%）=690萬元，應(yīng)交地方教育費附加6900×2%=138萬元，應(yīng)交印花稅（93600+8400）×0.05%=51萬元，營業(yè)稅金及附加稅費合計7779萬元。

土地增值稅允許扣除額：地價成本27000萬元，建筑成本35250萬元，基礎(chǔ)設(shè)施等建造成本13050萬元，加計扣除（27000+35250+13050）×20%=15060萬元，開發(fā)費用5400萬元，裝修費用10800萬元，營業(yè)稅金及附加稅費7779萬元，合計114339萬元，增值額138000-114339=23661萬元，增值率20.69%，應(yīng)交土地增值稅23661×30%=7098.3萬元。

F公司利潤總額138000-80700-10800-7779-7098.3-2740=28882.7萬元，應(yīng)交所得稅28882.7×25%=7220.7萬元。

三、F公司納稅籌劃方案

1.改變公司合作章程，減少納稅環(huán)節(jié)

將F公司章程修改為：甲公司出資3億元與乙公司提供15萬土地使用權(quán)共同組建有限責任公司，采取風險共擔，利潤共享的合作方式，甲公司占60%的股份，乙公司占40%的股份。甲、乙公司直接從F公司分配利潤，避免重復(fù)繳納營業(yè)稅。

2.合法控制增值率，實現(xiàn)適用免稅政策

將業(yè)務(wù)打包給建筑承包商，支付的1500萬元費變成建筑安裝成本，不再作為性質(zhì)的開發(fā)費用處理，增大作為加計扣除的建造成本基數(shù)。

利息和間接開發(fā)費用數(shù)額不大，改按“比例扣除法”的扣除額為：（27000+35250+13050+1500）×10%=7680萬元，可增加扣除額。

F公司下設(shè)的裝修公司改在交房后介入，由裝修公司直接與購房戶簽訂裝修合同。房價由4800元下調(diào)至4400元，F(xiàn)公司不再收取裝修部分收入，相應(yīng)地不再繳納銷售不動產(chǎn)5%的營業(yè)稅，改由裝修公司按建筑安裝業(yè)3%繳納營業(yè)稅，少交營業(yè)稅（19.5+7.5）×400×（5%-3%）=216萬元，可視為按4800元均價銷售商品房的機會成本。

3.納稅籌劃后的納稅測算

經(jīng)過上述納稅籌劃后，F(xiàn)公司預(yù)計相關(guān)納稅指標測算如下：

營業(yè)收入27×4400+3×2800=127200萬元。

應(yīng)交營業(yè)稅127200×5%=6360萬元，應(yīng)交城建稅及教育費附加6360×（7%+3%）=636萬元，應(yīng)交地方教育費附加6360×2%=127.2萬元，應(yīng)交印花稅127200×0.05%=63.6萬元，營業(yè)稅金及附加稅費合計7186.8萬元。

土地增值稅允許扣除額：地價成本27000萬元，建筑成本35250+

1500=36750萬元，基礎(chǔ)設(shè)施等建造成本13050萬元，加計扣除（27000+36750+13050）×20%=15360萬元，開發(fā)費用（27000+36750+

13050）×10%=7680萬元，營業(yè)稅金及附加稅費7186.8萬元，合計107026.8萬元，增值額127200-107026.8=20173.2萬元，增值率18.85%，無需繳納土地增值稅。

利潤總額127200-80700-7186.8-2740=36573.2萬元，應(yīng)交所得稅36573.2×25%=9143.3萬元。

4.納稅籌劃前后對比分析

納稅籌劃前后相關(guān)稅金對照結(jié)果見表3。

四、結(jié)論

從上表對照結(jié)果看出，納稅籌劃后F公司的營業(yè)稅金及附加、土地增值稅以及企業(yè)所得稅較納稅籌劃前的總額減少16330.1萬元，節(jié)稅率達到39.5%。雖然納稅籌劃后的所得稅有所增加，那是由于未繳納土地增值稅使得利潤總額大大增加的緣故。所以，此次“夢想佳苑”的納稅籌劃是成功的。

參考文獻：

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篇5

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè) 納稅籌劃策略 新時期

隨著社會經(jīng)濟的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)在國民經(jīng)濟中占有了非常重要的地位，特別是當前我國限購令政策的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展呈現(xiàn)出一個相對平穩(wěn)的發(fā)展期。但是，面對當前稅法和會計政策的變革，房地產(chǎn)企業(yè)必須及時采取有效措施，實現(xiàn)依法納稅和納稅籌劃的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，有效規(guī)避涉稅風險，依法籌劃節(jié)稅，合理利用新稅法的優(yōu)惠政策進行納稅統(tǒng)籌規(guī)劃，強化企業(yè)內(nèi)部的納稅管理，協(xié)調(diào)各部門的運營方式，根據(jù)本企業(yè)的自身發(fā)展特點和財務(wù)核算的特殊性深入探究房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃策略。

一、新時期房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃策略研究的現(xiàn)狀

自1994年，中國國際稅收研究會副會長、福州市稅務(wù)學(xué)會會長唐騰翔與唐向山撰寫的《稅收籌劃》發(fā)表后，納稅籌劃開始被人們清晰地認識并逐漸熟悉，經(jīng)過17年的發(fā)展，企業(yè)納稅籌劃體制漸趨完善，但是目前我國沒有形成全面精湛的體系，理論專著較少，缺乏深入細致的實務(wù)探討，我國房地產(chǎn)企業(yè)的情況差異較大，對于房地產(chǎn)企業(yè)進行納稅籌劃的方法確定、納稅籌劃的節(jié)稅點的明確，科學(xué)合理的納稅方案的選擇，減輕或延緩企業(yè)自身稅負等方面沒有完善的策略。

二、新時期房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃策略研究中存在的問題

盡管我國的房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃隨著經(jīng)濟的發(fā)展逐漸完善，但是與發(fā)達國家相比仍然存在諸多問題。

(一)納稅籌劃發(fā)展緩慢

當前我國的房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃策略研究仍然處于起步時期，發(fā)展較為緩慢，稅務(wù)機關(guān)的依法治水水平和全社會的納稅意識處于較低的發(fā)展水平，稅制發(fā)展不完善，與發(fā)達國家眾多的納稅籌劃的論著和文章相比存在著一定的差距，尤其是在納稅方面，過度側(cè)重于增值稅，而對企業(yè)營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅方面的征收力度不夠，缺乏必要的相應(yīng)納稅體制的建立，稅收法律的整理效率得不到有效發(fā)揮。

(二)缺乏專業(yè)的納稅籌劃隊伍

由于當前我國納稅籌劃機制仍不完善，而且在今年的發(fā)展中成效不大，缺乏稅務(wù)籌劃師和稅務(wù)精算師等專業(yè)隊伍，許多房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃多為財務(wù)人員兼辦，對納稅籌劃的具體實踐過程的熟悉和節(jié)稅仍處于初級階段，納稅籌劃發(fā)展進程緩慢。

三、解決新時期房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃策略研究中問題的措施

(一)加快我國納稅籌劃的發(fā)展速度

由于我國的納稅籌劃起步較晚，要實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃策略的完善和提高，必須加快我國納稅籌劃的發(fā)展速度，逐步縮小與發(fā)達國家的差距，更快更好地適應(yīng)當前我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。認真按照新時期稅法的要求設(shè)置專門的房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃的賬簿并進行正確精準的核算，合理合法的進行納稅籌劃，同時加強對財務(wù)管理和稅收法規(guī)的有效學(xué)習，明確房地產(chǎn)企業(yè)申報時間和具體減免程序，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的穩(wěn)步發(fā)展。

(二)加強納稅籌劃隊伍建設(shè)

要實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃的可持續(xù)發(fā)展，加大對房地產(chǎn)企業(yè)納稅人員的培訓(xùn)力度，特別是納稅籌劃人員的專門、專業(yè)的針對性培訓(xùn)，提高納稅籌劃業(yè)務(wù)操作水平，加強與稅務(wù)機關(guān)的溝通，實現(xiàn)納稅統(tǒng)籌的最優(yōu)化。實現(xiàn)科學(xué)管理，建立規(guī)范、齊全的房地產(chǎn)企業(yè)會計納稅籌劃的相關(guān)資料，降低納稅籌劃的成本，實現(xiàn)有效地節(jié)稅。

四、新時期房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃策略的綜合分析

以新時期房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)幾個主要類別的納稅籌劃為研究對象并進行綜合分析。

(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)稅的納稅籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營業(yè)稅作為企業(yè)的主要稅種，貫穿于企業(yè)發(fā)展經(jīng)營的真?zhèn)€過程，當前企業(yè)營業(yè)稅一營業(yè)額為計稅依據(jù)，要求納稅人按照營業(yè)額和規(guī)定的稅率計算應(yīng)納稅額，提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的相關(guān)資料。有效利用兼營和混合銷售、對消化空置商品房、應(yīng)稅項目定價、巧變收費主體進行納稅籌劃，或者利用工程承包、兼營行為、合作建房、利用銷售方式進行納稅籌劃，還可以利用兼營免、減稅項目進行納稅籌劃、利用房地產(chǎn)市場稅收政策進行納稅籌劃。

(二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房產(chǎn)稅的納稅籌劃

當前房產(chǎn)稅的納稅籌劃要充分認識當前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房產(chǎn)稅的征收標準和節(jié)稅方法。一方面可以將房屋由出租形式轉(zhuǎn)變?yōu)樽誀I形式，或者采用拆分法分解租金，另一方面，可以根據(jù)當前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自身情況進行納稅籌劃。

(三)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅的納稅籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅在進行納稅籌劃的過程中，可以利用企業(yè)組建形式、企業(yè)合并、企業(yè)資產(chǎn)重組、企業(yè)再投資的形式進行納稅籌劃，或者利用企業(yè)捐贈支出、企業(yè)租賃、關(guān)聯(lián)企業(yè)借款利息扣除、股票投資核算方法進行納稅籌劃，還可以利用納稅期限和所得稅稅率的優(yōu)惠政策進行納稅籌劃。

綜上所述，在當前房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展過程中，納稅籌劃作為企業(yè)財務(wù)管理的一個重要因素，不僅可以給企業(yè)帶來一定的經(jīng)濟效益，而且還可以實現(xiàn)我國房地產(chǎn)企業(yè)與國際的接軌。因此，在進行新時期房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃策略的分析研究時，一定要因地制宜，審時度勢站在企業(yè)自身發(fā)展的基礎(chǔ)上，通過將企業(yè)納稅利益和成本進行統(tǒng)籌分析，結(jié)合當?shù)氐亩悇?wù)政策，明確最佳方案，減少企業(yè)的納稅負擔，避免企業(yè)納稅風險，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的科學(xué)發(fā)展。

參考文獻：

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篇6

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；土地增值稅；納稅籌劃；加強對

自2000年以來，我國房地產(chǎn)行業(yè)表現(xiàn)出了幾次大起大落，尤其凸顯在房價的漲跌中。導(dǎo)致房價高漲的因素眾多，稅負過重是其中較重要的一個因素。房地產(chǎn)行業(yè)涉及十多類稅種，而土地增值稅又是其中的重要稅種，它稅率高、稅負重。2007年2月，房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅由先前的“預(yù)征制”轉(zhuǎn)為“清算制”后，使某些房地產(chǎn)企業(yè)利潤受損，資金鏈受到更大考驗。因此加強對土地增值稅的納稅籌劃，對減輕房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負擔、改善其經(jīng)營環(huán)境具有重要的作用。本文試就房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的籌劃現(xiàn)狀、籌劃方法以及如何進一步加強籌劃的對策談些看法。

一、房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營特征及土地增值稅籌劃的重要意義

納稅籌劃是指企業(yè)在納稅行為發(fā)生之前，在不違反法律、法規(guī)的前提下，通過對自身經(jīng)營活動和投資等涉稅事項作出事先安排，達到少繳稅或遞延繳納以實現(xiàn)企業(yè)稅后利益最大化目標的一系列活動。納稅籌劃的形式有多種，本文的納稅籌劃主要指企業(yè)利用稅法規(guī)定不完善進行的非違法的稅收籌劃以及利用稅法特例進行的節(jié)稅籌劃。與其他行業(yè)的企業(yè)相比，房地產(chǎn)企業(yè)具有如下經(jīng)營特征：（1）開發(fā)產(chǎn)品的單件性及不可移動

性；（2）開發(fā)建設(shè)周期長、投資數(shù)額大、經(jīng)營風險高；（3）開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的復(fù)雜性。經(jīng)營業(yè)務(wù)內(nèi)容復(fù)雜、涉及面廣，經(jīng)濟往來對象多，因此開發(fā)經(jīng)營必須具有計劃性。

土地增值稅是以納稅人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物所取得的增值額為征稅對象，依據(jù)規(guī)定的四級超額累進稅率征收的一種稅。增值額是指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減去扣除項目金額后的余額?？鄢捻椖堪ㄈ〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額、開發(fā)土地的成本費用等。

近幾年來，為控制地價過高、投資過熱、房價瘋漲等問題，國家陸續(xù)出臺了對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營環(huán)境發(fā)生了不小變化。如何規(guī)避納稅風險，如何在有限的空間內(nèi)盡可能降低企業(yè)的納稅成本，增加營業(yè)利潤，實現(xiàn)利潤最大化，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言具有更重要的現(xiàn)實意義。因此房地產(chǎn)企業(yè)通過合理合法的方式進行土地增值稅納稅籌劃變得迫在眉睫。

二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃現(xiàn)狀

土地增值稅自開征以來，總額雖不大，增長速度卻很快。1994年～2006年全國土地增值稅平均增長速度91.27％，2006年～2008年全國土地增值稅收入從231億增長到537億元。雖然增長速度很快，但是與房價的增長、房地產(chǎn)銷售收入對比，征稅過程中存在的漏洞還非常巨大。清算工作障礙重重，不少地方政府出于政績和效益考慮，在清算意愿和執(zhí)行力度方面存在問題。再加上土地增值稅存在征管難度大、稅收成本高的問題，對過往樓盤土地增值稅歷史追繳的問題尚不明確，導(dǎo)致土地增值稅征管效果不甚理想。

從房地產(chǎn)企業(yè)角度看，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，與之配套的稅收法律法規(guī)日趨完善。近些年政府不斷出臺新的法律法規(guī)規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的納稅行為，使許多原來合法的籌劃方案成為違法行為，使納稅籌劃的空間進一步縮小。

1．過去大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)采用設(shè)立項目公司等方式經(jīng)營，

以房地產(chǎn)進行投資或聯(lián)營來達到規(guī)避土地增值稅的目的。然而，2006年3月頒布的《關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）中明確規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以房地產(chǎn)進行投資或聯(lián)營也要繳納相應(yīng)的土地增值稅。

2．以前許多房地產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用

或用于商業(yè)地產(chǎn)，把該部分房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)辦到自己名下，從而免交土地增值稅。但根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2006]31號）的規(guī)定，對轉(zhuǎn)作自用部分的商品房應(yīng)作為視同銷售處理，計算繳納土地增值稅和企業(yè)所得稅。

3．以前可利用借款費用資本化進行加計扣除，減少土地增值額。但根據(jù)《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國稅發(fā)[2009]91號）規(guī)定，公司不能將借款費用作為計算土地增值稅時加計扣除的基數(shù)，應(yīng)將利息支出從房地產(chǎn)開發(fā)成本中調(diào)整至開發(fā)費用，作為房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除。

三、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃方法例釋

（一）利用土地增值稅征稅范圍進行節(jié)稅籌劃

1．利用合作建房節(jié)稅?！敦斦俊叶悇?wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字[1995]48號）中規(guī)定“對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅，建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅?！狈康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以充分利用此項政策進行納稅籌劃。

2．利用代建房節(jié)稅。房地產(chǎn)的代建行為是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，此項收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，故不屬于土地增值稅的征稅范圍。

（二）利用銷售收入進行納稅籌劃

1．分散營業(yè)收入籌劃法。房地產(chǎn)企業(yè)所負擔的稅收主要是土地增值稅和營業(yè)稅，而土地增值稅的征收實行超率累進稅率，即房地產(chǎn)的增值率越高，所適用的稅率也越高。因此，如果有可能分解房地產(chǎn)銷售價格，降低房地產(chǎn)的增值率，則房地產(chǎn)銷售所承擔的土地增值稅就可以大大降低。由于很多房地產(chǎn)在出售時已經(jīng)進行了簡單裝修，因此，可將裝修作為單獨業(yè)務(wù)獨立核算，這樣就可以通過兩次銷售房地產(chǎn)進行納稅籌劃。

例如：某房地產(chǎn)公司出售一棟總售價為1000萬元的商品房，該房屋進行了簡單裝修并安裝了簡單必備設(shè)施。根據(jù)相關(guān)稅法的規(guī)定，該房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)允許扣除的費用為400萬元，增值額為600萬元。土地增值率為：600/400×100％=150％。應(yīng)當繳納土地增值稅：600×50％－400×15％=240（萬元）。

如果進行納稅籌劃，將該房屋的出售分為兩個合同。房屋出售合同，不包括裝修費用，房屋出售價格為700萬元，允許扣除的成本為300萬元；房屋裝修合同，裝修費用300萬元，允許扣除的成本為100萬元。則土地增值率為：400/300×100％=133％（其中裝修費用屬于勞務(wù)收入，應(yīng)征營業(yè)稅，不用繳納土地增值稅），應(yīng)該繳納土地增值稅：400×50％－300×15％=155（萬元）。

2．合理定價籌劃法。稅法規(guī)定：納稅人建造、出售普通標準住宅，增值額未超過扣除項目金額的20％，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額的20％，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。因此可以充分利用20％這一臨界點的稅負效應(yīng)進行籌劃。

例如，某房地產(chǎn)公司建成并待售一棟商品房，同行業(yè)房價為1800～1900萬元之間，已知為開發(fā)該商品房，支付的土地出讓金為200萬元，開發(fā)成本為900萬元，利息支出不能按房地產(chǎn)開發(fā)項目分攤也不能提供金融機構(gòu)的證明，假設(shè)城建稅稅率為7％，教育費附加為3％，當?shù)卣?guī)定允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用的比例為10％。

籌劃過程如下：除銷售稅金及附加外的可扣除的項目金額為：200＋900＋（200＋900）×10％＋（200＋900）×20％＝1430（萬元）。第一，公司要享受起征點優(yōu)惠，又想獲得最佳利潤，則最高售價應(yīng)為：1430×1.2848=1837.264萬元（設(shè)全部允許扣除的項目金額為A，銷售的房價總額為X，相應(yīng)的銷售稅金及附加為：5％X（1＋7％＋3％）＝5.5％X，處于征免臨界點時X=1.2（A+5.5％X），解得X＝1.2848A），此時獲利306.2萬元（1837.264－1430－1837.264×5.5％）。當價格定在1800-1837.264萬元之間時，獲利將逐漸增加，但都要小于306.2萬元。

第二，公司要適當提高售價，則提高的價格至少要大于138.853萬元（1430×0.0971）（設(shè)提高價格Y單位，企業(yè)欲使提價后帶來的收益突破臨界點時，必須滿足Y＞30％×（X+Y－A－5.5％X－5.5％Y）＋5.5％Y，其中X為增值率為20％時的售價，可以解得Y＞0.0971A）。即總房價至少要超過1976.117萬元，提價才會增加總收益，否則提價只會導(dǎo)致總收益的減少。所以，當同行業(yè)的房價在1800～1900萬元之間時，公司應(yīng)選擇1837.264萬元作為自己的銷售價格，使自身的房價較低，增強競爭力，又能給公司帶來較大的利潤。當然，如果公司能以高于1976.117萬元的價格出售該商品房的話，所獲利潤將會進一步增加。

通過以上案例進一步說明，在出售普通標準住宅問題上，企業(yè)是完全可以利用合理定價的方法，使自己保持較高的競爭力，又可使自己獲得較佳利潤，但不可盲目提價，有時較高的價格所帶來的利潤反而會低于較低價格所帶來的利潤。如在上述納稅籌劃案例中，1830萬元的售價能獲利299.35萬元（1830－1430－1830×5.5％），而1840萬元的售價只能獲利216.16萬元（1840－1430－1840×5.5％）×（1－30％），雖然售價提高了10萬元，利潤卻減少了83.19萬元。

3．不同增值率房產(chǎn)是否合并籌劃法。由于土地增值稅適用四檔超率累進稅率，其中最低稅率為30％，最高稅率為60％，如果對增值率不同的房地產(chǎn)合并核算，就有可能降低高增值率房地產(chǎn)的適用稅率，使該部分房地產(chǎn)的稅負下降，同時可能會提高低增值率房地產(chǎn)的適用稅率，增加這部分房地產(chǎn)的稅負。因而，納稅人需要具體測算分開核算與合并核算的相應(yīng)稅額，再選擇低稅負的核算方法，以達到節(jié)稅的目的。

例如，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同時開發(fā)A、B兩幢商業(yè)用房，且處于同一片土地上，銷售A房產(chǎn)取得收入300萬元，允許扣除金額為200萬元；銷售B房產(chǎn)取得收入400萬元，允許扣除項目金額為100萬元。

第一，分開核算時：A房產(chǎn)的增值率=（300－200）/200×100％=50％，適用稅率30％；應(yīng)納土地增值稅為：（300－200）×30％=30（萬元）；B房產(chǎn)的增值率=（400－100）/100×100％=300％，適用稅率60％；應(yīng)納土地增值稅為：（400－100）×60%－100×35%＝145（萬元）；共繳納土地增值稅175萬元。

第二，合并核算時：兩幢房產(chǎn)的收入總額為：300＋400＝700（萬元）；允許扣除的金額：200＋100＝300（萬元）；增值率為：（700－300）/300×100％＝133.3％，適用稅率50％；應(yīng)納土地增值稅為：（700－300）×50％－300×15％=155（萬元）。通過比較可以看出，合并核算對公司是有利的。從上例可以看出，由于兩類房產(chǎn)增值率相差很大，只要房地產(chǎn)開發(fā)公司將兩處房產(chǎn)安排在一起開發(fā)出售，并將兩類房產(chǎn)的收入和扣除項目放在一起核算，一起申報納稅，就可以達到少繳稅的目的。

（三）利用扣除項目進行納稅籌劃

1．利息費用籌劃法。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)業(yè)務(wù)中，一般都會發(fā)生大量借款，利息支出是不可避免的，而利息支出的不同扣除方法會對企業(yè)應(yīng)納土地增值稅產(chǎn)生很大影響。根據(jù)稅法規(guī)定，與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的利息支出分兩種情況確定扣除。

第一，凡能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不得超過按銀行同期利率計算的金額；其他房地產(chǎn)開發(fā)費用（房地產(chǎn)開發(fā)費用＝允許扣除的利息＋（取得土地使用權(quán)支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×扣除比例（5％以內(nèi)）），按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額的5％以內(nèi)計算扣除。

第二，凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，利息支出要并入房地產(chǎn)開發(fā)費用（房地產(chǎn)開發(fā)費用＝（取得土地使用權(quán)支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×扣除比例（10％以內(nèi)）），一并計算扣除。

以上兩類計算扣除的具體比例，由省級人民政府具體規(guī)定。這項規(guī)定為納稅人籌劃提供了機會。房地產(chǎn)企業(yè)在進行房地產(chǎn)開發(fā)時，如果第一種情況利息支出大于第二種情況計算出的利息支出，則企業(yè)應(yīng)正確分攤利息支出并提供金融機構(gòu)證明；如果前者小于后者，則企業(yè)可以不按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目計算分攤利息支出，或不提供金融機構(gòu)證明，這樣可以使扣除項目金額增加，土地增值稅的計稅依據(jù)減少。

例如，某房地產(chǎn)公司開發(fā)一批商業(yè)用房，支付地價款600萬元，開發(fā)成本1000萬元，假設(shè)按房地產(chǎn)開發(fā)項目分攤利息且能提供金融機構(gòu)證明的應(yīng)扣除利息100萬元，如何為該公司利用利息扣除進行籌劃？如果應(yīng)扣除的利息支出為70萬元時，又該如何籌劃呢？設(shè)當?shù)卣?guī)定的兩類扣除比例分別為5％和10％。

籌劃過程如下：首先，計算。（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×（10％－5％）＝（600＋1000）×5％＝80（萬元）其次，判斷。當允許扣除的利息支出為100萬元時，該公司應(yīng)嚴格按房地產(chǎn)開發(fā)項目分攤利息并提供金融機構(gòu)證明，這樣就可以按100萬元扣除，否則只能按80萬元扣除；當允許扣除的利息支出為70萬元時，應(yīng)選擇第二種計扣方式，即不按房地產(chǎn)開發(fā)項目分攤利息或不向稅務(wù)機關(guān)提供有關(guān)金融機構(gòu)的證明，這樣可以多扣除10萬元利息支出。但要注意的是，稅法中允許扣除的利息支出應(yīng)嚴格按《企業(yè)會計準則——借款費用》規(guī)定的核算利息支出，不按規(guī)定核算一律不得扣除。

2．充分加計允許扣除項目籌劃法。為了抑制對房地產(chǎn)的炒買炒賣行為，《土地增值稅實施細則》規(guī)定，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，可按“合計數(shù)”的20％加計扣除項目金額，其他企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，不享受此項費用扣除。因此，當非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)欲進入房地產(chǎn)行業(yè)時，應(yīng)考慮新設(shè)一個獨立從事房地產(chǎn)開發(fā)和交易的關(guān)聯(lián)企業(yè)。這樣，不僅可以在房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)中享受前述附加扣除，實現(xiàn)土地增值稅的節(jié)稅籌劃，而且可以在今后的各納稅年度中利用企業(yè)的關(guān)聯(lián)關(guān)系實現(xiàn)其他稅收的籌劃。

四、進一步加強房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的對策

（一）加快完善對房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的征收管理

1．要進一步完善房地產(chǎn)稅制，科學(xué)設(shè)立稅種，合理確立土地和房地產(chǎn)業(yè)稅負。變“多稅調(diào)節(jié)”為“主稅調(diào)節(jié)”，徹底解決稅種之間相互交叉和重復(fù)的問題。同時，要簡化土地增值稅的清算和征收方法，充分發(fā)揮土地增值稅的特殊調(diào)節(jié)功能。

2．要健全房地產(chǎn)評估機構(gòu)，完善房地產(chǎn)評估規(guī)程，及時為稅務(wù)機關(guān)征稅提供真實可靠的評估材料。稅務(wù)部門要加大對房地產(chǎn)業(yè)稅源管理和征收征管的力度，完善委托代征管理辦法，落實土地增值稅預(yù)征管理措施，理順征收管理秩序。

（二）加大土地增值稅清算工作力度

1．各地應(yīng)強化房地產(chǎn)稅收的一體化管理，強化相關(guān)政府部門對土地增值稅征管工作的配合。

2．盡快建立一套簡便易行的土地增值稅清算實施辦法，統(tǒng)一房地產(chǎn)土地增值稅清算口徑，明確清算時間、方法。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)樹立正確的納稅籌劃觀

1．應(yīng)堅持依法原則。在不違背國家的各項法律法規(guī)的前提下，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)自身的實際情況進行籌劃。

2．應(yīng)注重戰(zhàn)略籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃過程更重要的是公司管理層的決策過程，企業(yè)在決策時要注重規(guī)范性、戰(zhàn)略性的籌劃，切不可為單純追求節(jié)稅收益的增加而導(dǎo)致開發(fā)或經(jīng)營成本的上漲。因此在納稅籌劃時，管理層和財務(wù)部門不僅要關(guān)注財務(wù)、稅務(wù)方面的事項，也要關(guān)注企業(yè)經(jīng)營和戰(zhàn)略管理的各個方面。

參 考 文 獻

[1]江為鳳．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅籌劃分析[J]．時代經(jīng)貿(mào)．2008（19）：104～105

[2]李文．土地增值稅納稅籌劃——以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為例[J]．會計之友．2010（4）：40～42

[3]王小玉．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的稅務(wù)籌劃[J]．經(jīng)濟研究導(dǎo)刊．2010（2）：87～88

[4]張瑋．淺談房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃[J]．財會之窗．2010（5）：173～174

篇7

【關(guān)鍵字】房地產(chǎn)企業(yè)；土地增值稅；政策

一、土地增值稅的含義

土地增值稅是我們國家對借助對國有土地的使用權(quán)及該土地之上的建筑物與附著物的轉(zhuǎn)讓而獲得收入的單位或是個人所征收的一個稅種。我國的房地產(chǎn)企業(yè)需要交納的稅種繁多，整體稅負占到了其營業(yè)總額的百分之二十左右，包括營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、企業(yè)所得稅和土地增值稅等；其中，房產(chǎn)企業(yè)所繳納的土地增值稅是對其整體收益影響最為重要的一個稅種，占到了我國房產(chǎn)企業(yè)營業(yè)總額的百分之三左右。因為實際操作當中，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)周期比較漫長，土地增值稅的計算過程比較繁雜，加之累進稅率在運用中也存在問題，所以，我們國家對土地增值稅的征收成本相對較高，所以，國家規(guī)定當房地產(chǎn)企業(yè)不能確定成本或是由于其他原因?qū)е虏荒苡嬎阃恋卦鲋刀惖?，這些企業(yè)可以采取預(yù)征增值稅的方式繳納土地增值稅。直到2007年，國家稅務(wù)總局頒布并實施了《關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》，規(guī)定土地增值稅由“清算制”代替了先前的“預(yù)征制”，正式地向我國各個房地產(chǎn)企業(yè)征收土地增值稅。在可以正式征收土地增值稅后，就能夠通過對我國房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅進行納稅籌劃來降低我國房地產(chǎn)企業(yè)的總體稅負，這樣可以明顯地提高我國房地產(chǎn)企業(yè)的綜合競爭能力，并有效地改善我國房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營環(huán)境。

二、土地增值稅的相關(guān)規(guī)定

1.土地增值稅的納稅義務(wù)人

由我國土地增值稅的定義容易知道，如果單位或者個人存在以轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、該土地地上建筑物以及其附著物等而獲取收入的業(yè)務(wù)，則該單位或個人就是土地增值稅的納稅義務(wù)人。其中，單位主要是指社會團體、行政事業(yè)單位、各類企業(yè)以及其他企業(yè)等，個人主要是指個體經(jīng)營者。

2.土地增值稅的征稅范圍

我國土地增值稅的征稅范圍主要是指轉(zhuǎn)讓我國國有土地使用權(quán)、出售我國國有土地使用權(quán)和地上建筑物及其附著物、買賣存量房地產(chǎn)等三個方面。第一，我國的國有土地是歸屬于國家所有的土地，轉(zhuǎn)讓國有土地的土地使用權(quán)就是說土地的當前使用者在繳納土地出讓金后轉(zhuǎn)讓國有土地的使用權(quán)，不過，該使用者并未在該塊土地上進行房地產(chǎn)的開發(fā)活動，這就是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)；第二，地上建筑物是該塊國有土地上的地上與地下的所有的建筑設(shè)施，其附著物是指附著于該建筑物所在地上、已經(jīng)移動就會造成損壞的各類物品，出售土地使用權(quán)和該土地上的建筑物及附屬物時也要繳納土地增值稅；第三，存量房產(chǎn)是已經(jīng)建好并且已經(jīng)投入使用的房地產(chǎn)，如果房產(chǎn)所有者將該房產(chǎn)所有權(quán)及該房產(chǎn)所在土地的使用權(quán)一并出售給購買該房產(chǎn)的單位或是個人，這就形成了買賣存量房地產(chǎn)的活動。

3.土地增值稅在“預(yù)征制”和“清算制”下的不同征收政策

由于土地增值稅計算過程繁雜、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期偏長等多種原因，在2007年之前，我國的土地增值稅采用“預(yù)征制”進行征收。也就是說，在實際操作中，房地產(chǎn)企業(yè)所開發(fā)的項目在沒有達到土地增值稅的清算標準時如果已經(jīng)取得預(yù)售許可證，則可以對該企業(yè)的土地增值稅先進行預(yù)征，到清算時采用多退少補的方式來結(jié)算稅款。因各個地區(qū)、各個時期的經(jīng)濟發(fā)展情況存在差異，不同地區(qū)所采用的預(yù)征率存在差異，同一地區(qū)在不同時期的預(yù)征率也存在差異。

在2007年，在國家稅務(wù)總局頒布并實施了《關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》后，土地增值稅由“清算制”代替了先前的“預(yù)征制”，借助優(yōu)惠政策籌劃法、納稅遞延法和分劈技術(shù)法等多種稅務(wù)籌劃方法對我國房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅進行納稅籌劃，明顯地降低我國房地產(chǎn)企業(yè)的總體稅負，提高我國房地產(chǎn)企業(yè)的綜合競爭能力、有效地改善我國房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營環(huán)境。各個稅務(wù)籌劃方法的具體內(nèi)容分別如下所述：

第一，優(yōu)惠政策籌劃法主要是指各相關(guān)稅務(wù)主體及時地關(guān)注我國稅務(wù)優(yōu)惠政策，并及時地進行稅務(wù)主體的事前稅務(wù)籌劃，從而達到企業(yè)節(jié)稅的目的。比如，我國土地增值稅法規(guī)定居民住宅的增值額在低于20%的情況下，就可以免交土地增值稅。

第二，納稅遞延法主要是指在合乎法律規(guī)定的情況下，借助稅務(wù)籌劃來使得相關(guān)納稅人延期繳納相應(yīng)稅款，以此達到節(jié)稅并獲取貨幣價值的目的。比如，我國土地增值稅預(yù)征政策，房產(chǎn)企業(yè)就能夠借助此方法進行稅務(wù)籌劃法。

第三，分劈技術(shù)法主要是在合乎法律法規(guī)的情況下，使企業(yè)所獲財產(chǎn)在兩個或是更多個納稅主體間進行分劈，以此達到節(jié)稅目的的稅務(wù)籌劃方法。比如，我國房產(chǎn)企業(yè)通過建立房產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈公司達到節(jié)稅的作用。

三、土地增值稅的應(yīng)稅收入

我國房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)稅收入主要包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及相關(guān)經(jīng)濟利益，其表現(xiàn)形式主要有貨幣收入、實物收入和其他相關(guān)收入等。其中，貨幣收入包含現(xiàn)金、銀行存款、匯票等有價證券，這類收入相對較為容易確定；實物收入包含房屋、土地等多種固定資產(chǎn)，這類收入相對不易評估，需要對其進行專業(yè)的估價；其他收入主要包含無形資產(chǎn)和有財產(chǎn)價值的各種權(quán)利，比如土地使用權(quán)、商標權(quán)等，這類收入相對較少且不易評估，也需要對其進行專業(yè)的估價。

四、土地增值稅的扣除項目

我國土地增值稅相關(guān)法律法規(guī)對土地增值稅有關(guān)的扣除項目的規(guī)定內(nèi)容如下所示：

第一，獲得土地使用權(quán)所需要支付的全部價款，主要是指獲得土地使用權(quán)所支付的價款和過戶手續(xù)費等相關(guān)費用；第二，房產(chǎn)開發(fā)所發(fā)生的所有實際成本就是房產(chǎn)開發(fā)成本，主要包含土地征用費、拆遷補償費、房產(chǎn)工程費、基礎(chǔ)建造費和間接開發(fā)費用等；第三，房產(chǎn)開發(fā)過程中發(fā)生的管理費用、財務(wù)費用和銷售費用等多種房產(chǎn)開發(fā)費用；第四，出售房產(chǎn)時所發(fā)生的營業(yè)稅、印花稅、城市維護建設(shè)費等各種稅金，印花稅應(yīng)當計入管理費用，而教育費附加等應(yīng)當視作稅金并同稅金一起扣除；第五，房產(chǎn)企業(yè)對于第一種和第二種情況中的金額之和需要加計百分之二十進行扣除。

五、土地增值稅納稅籌劃的案例

假如某房產(chǎn)企業(yè)有一棟住宅樓房要出售，該棟樓房售價是600萬，該棟樓房所用土地在取得土地使用權(quán)時支出價格為225萬，發(fā)成的開發(fā)成本是138萬，其他扣除金額是94萬，適用的營業(yè)稅率是5%、教育費附加的征收率為3%、城市維護建設(shè)稅的稅率為5%。那么該房地產(chǎn)的土地增值稅的計算如下所示：

出售房地產(chǎn)的收入=600萬

該房產(chǎn)的成本總額=225+138+94=457萬

出售房產(chǎn)相關(guān)的稅金=600×5%×（1+5%+3%）=32.4萬

該房產(chǎn)允許扣除的金額=457+32.4=489.4萬

該房產(chǎn)的增值額=600-489.4=110.6萬

該房產(chǎn)增值額和扣除項目金額總額的比率=110.6/489.4=22.6%

所以，該房產(chǎn)應(yīng)納土地增值稅額=110.6×30%=33.18萬

其會計分錄為：

借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加 33.18

貸：應(yīng)交稅費――應(yīng)交土地增值稅 33.18

借：應(yīng)交稅費――應(yīng)交土地增值稅 33.18

貸：銀行存款 33.18

在本案例中，該港產(chǎn)公司的增值額超出了20%，必須按全部增值額繳納增值稅。根據(jù)我國相關(guān)規(guī)定，普通標準的住宅在出售時，如果增值率在20%以內(nèi)，就可以免征土地增值稅，因此，該房產(chǎn)公司應(yīng)該做好籌劃方案，降低該房的銷售價格銷售，以獲取更多的利潤。

綜上所述，在我國土地增值稅實行“清算制”政策的環(huán)境下，我國房產(chǎn)企業(yè)企業(yè)管理者就必須密切關(guān)注宏觀政策、明確本企業(yè)稅務(wù)籌劃的終極目標，借助各種相關(guān)政策進行稅務(wù)籌劃以達到本企業(yè)節(jié)稅的目的和增強本企業(yè)市場競爭力的目的。

參考文獻：

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篇8

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 土地增值稅 稅收籌劃

一、我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展及稅收狀況

1.我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展情況

自我國改革開放以來，我國的行地產(chǎn)行業(yè)得到了迅猛的發(fā)展，并且逐漸的成為了我國國民經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)，隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營業(yè)務(wù)逐漸的擴展為開發(fā)、建筑、銷售住宅、商鋪、周邊配套設(shè)施等商品。

2.我國房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀

房地產(chǎn)問題已經(jīng)成為了近些年來社會輿論的焦點，也是百姓民生最關(guān)注的一個問題。市場經(jīng)濟使房地產(chǎn)價格不斷的波動，房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系也發(fā)生了巨大的變化。從2007年開始房地產(chǎn)市場發(fā)展迅猛，面對市場的火爆升溫，國家在2010年出臺了包括抑制部分城市房價上漲過快、支持居民自住性住房消費、抑制投機倒賣性購房、整頓房地產(chǎn)市場秩序等調(diào)控措施。

3.土地增值稅概述

土地增值稅是指對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物產(chǎn)權(quán)，取得了增值收入的單位或個人增收的稅目。土地增值稅實行的是超額累計稅率，根據(jù)增值額設(shè)立30%至60%不同的稅率。土地增值稅在稅收上也有一些優(yōu)惠政策，例如建筑不同標準住宅的稅收優(yōu)惠、國家征用收回的房地產(chǎn)稅收優(yōu)惠、個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠等。總體來看，我國的土地增值稅具有稅收呈現(xiàn)先慢后快的增長趨勢、土地增值稅增幅高于稅收總收入等特點。

二、土地增值稅稅收籌劃的意義

稅收籌劃也叫做合理避稅，它是指納稅人在不違反國家相關(guān)法律法規(guī)的前提下，合理的利用相關(guān)政策及對涉稅業(yè)務(wù)進行調(diào)整，事前選擇對企業(yè)最有利的納稅方案來組織企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動，最終達到減輕企業(yè)稅負的目的。對房地產(chǎn)企業(yè)而言，稅負較重的稅種就是土地增值稅，國家出臺的相關(guān)政策使房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營壓力變得更大。所以對于土地增值稅的籌劃工作在實現(xiàn)保障企業(yè)持續(xù)發(fā)展的動力、減輕企業(yè)經(jīng)營負擔、提高企業(yè)市場競爭力等方面的作用就顯得極為重要。合理的對土地增值稅進行稅收籌劃，能夠有效的降低企業(yè)的成本費用，增加企業(yè)的利潤，使企業(yè)可以充分的利用現(xiàn)有的資源，提升資源的利用率，并可使企業(yè)樹立良好的社會形象，從而推進企業(yè)的長久發(fā)展。

三、房地產(chǎn)企業(yè)進行土地增值稅納稅籌劃的問題

首先，土地證增值稅的征收對象是已售出房地產(chǎn)的增值額，實際上屬于在房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收。土地增值稅的計稅依據(jù)是有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的土地增值額，即為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入總額減去規(guī)定可扣除項目后的余額，相當于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的利潤。在實際工作中，企業(yè)所得稅已經(jīng)在財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得行為上進行了征稅，而且土地增值稅的計稅依據(jù)過于狹窄，名義稅率也比較高，這就使得房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收負擔過重，如果企業(yè)土地增值稅的籌劃不能改變這一現(xiàn)狀，那么稅制因素依然會對其造成嚴重的制約。

其次，土地出讓金的公允性不夠，各級地方政府在財政收入缺少自的壓力下，就可能使用各種手段來擴大出售土地，以此短期行為來換取財政收入。另外，農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)用地需經(jīng)過國家征用，在征用的過程中，土地資源的配置受行政權(quán)力的控制，這就有可能產(chǎn)生地方管理者的行為。高價買地低價征地、不透明的招拍掛行為都會使企業(yè)購入土地價格虛高，也使得土地增值稅的籌劃方案難以到達預(yù)期的效果和目的。

四、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的主要方式

1.避免進入征稅范圍來進行納稅籌劃

首先，利用出售改為合資聯(lián)營的方式達到避稅的目的。根據(jù)稅法的有關(guān)規(guī)定，使用不動產(chǎn)投資入股、參與企業(yè)利潤分配、承擔企業(yè)經(jīng)營風險的行為可不繳納土地增值稅與營業(yè)稅，另外使用不動產(chǎn)投資入股的股東以后轉(zhuǎn)讓其股權(quán)時，營業(yè)稅也不需要再補交。此規(guī)定給地產(chǎn)企業(yè)提供了納稅籌劃的空間，如果有某個資金能力達到一定程度的公司能作為房地產(chǎn)的購買方，可以通過先以不動產(chǎn)投資入股，再向購買方轉(zhuǎn)讓股權(quán)的形式來達到銷售房地產(chǎn)的目的。

其次，利用合作建房達到達到避稅的目的。所謂合作建房就是以一方出資金、一方出土地形式來共同構(gòu)建房屋建筑物。國家關(guān)于土地增值稅的相關(guān)規(guī)定指出：“如果雙方合作建房，并且房屋建成后由雙方按比例分配自用的、暫時免征土地增值稅建成后又轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)該征稅”，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以依據(jù)這一政策來籌劃納稅。合作雙方建造房屋分得的房產(chǎn)不含土地增值稅，這樣大大降低了房產(chǎn)的成本，實現(xiàn)出地方與出資方的雙贏。合作一方通過轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)而取得了部分房屋使用權(quán)，但是卻因轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)產(chǎn)生了營業(yè)稅納稅義務(wù)，另一合作方因轉(zhuǎn)讓了部分建筑物的所有權(quán)而產(chǎn)生了銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅納稅義務(wù)。若雙方采取房屋使用權(quán)與土地使用權(quán)互換的方式合作建房，對合作企業(yè)提供土地使用權(quán)的行為可以視為一種投資入股，可不征收營業(yè)稅，這樣國家就只對銷售房屋取得收入的一方按銷售不動產(chǎn)計征營業(yè)稅，而雙方分得的利潤也不再計征營業(yè)稅，合營企業(yè)雙方因都不多交營業(yè)稅而均獲得了節(jié)稅收益。

再次，利用待建房方式達到避稅的目的。所謂待建房指的是房地產(chǎn)企業(yè)代客戶進行房屋建設(shè)開發(fā)，在建設(shè)開發(fā)完成后收取客戶一定代建費用的行為。在代建房的整個經(jīng)濟活動中，雖然房地產(chǎn)企業(yè)實際獲得了收益，但是卻沒有涉及到房屋產(chǎn)權(quán)的變化，所獲收益是一種勞務(wù)性質(zhì)的收入，這樣也就不必繳納土地增值稅，而是僅依據(jù)規(guī)定繳納營業(yè)稅。所以采用代建房方式進行房屋建設(shè)開發(fā)，不但在減輕了企業(yè)的營業(yè)稅負擔，同時也合理的規(guī)避了土地增值稅的增收范圍，最終降低了企業(yè)的稅負。房地產(chǎn)企業(yè)如果要使用代建房方式方式進行納稅籌劃，一定要在建設(shè)開發(fā)前就確定最終用戶，確保定向開發(fā)。

最后，利用出售改出租的方式達到避稅的目的。稅法有關(guān)規(guī)定指出：“未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)及房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為不在土地增值稅的征稅范圍”。所以如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在建筑物開發(fā)建設(shè)完成后，不是出售房屋，而是采取出租房屋的形式進行資金的回收，由于房屋產(chǎn)權(quán)沒有發(fā)生變動，則企業(yè)只需依據(jù)稅法交納出租房屋的房產(chǎn)稅，無需繳納土地增值稅，從而達到節(jié)稅的目的。

2.利用扣除項目進行稅收籌劃

為了調(diào)動納稅人的納稅積極性、減輕納稅人的負擔，我國稅法中規(guī)定了部分可以從轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收益中扣除的項目。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該充分的研讀此政策，合理的增加可扣除項目金額，降低計稅依據(jù)及增值率，最總達到減輕稅負擔的目的。通常房地產(chǎn)公司在項目開發(fā)的過程中，運營資金方面均比較緊張，需要采取借款的方式來籌集資金，相應(yīng)的就會產(chǎn)生利息費用，所以對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，利息支出的扣除就成為了稅收籌劃的要點。我國稅法對于房地產(chǎn)開發(fā)中產(chǎn)生的利息支出是分兩種情況扣除的，房地產(chǎn)公司可以通過對比這兩種情況下利息支出的高低，合理的選擇是提供金融機構(gòu)出具的證明或是分攤轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目的利息支出來達到降低稅負的目的。

3.利用土地增值稅的稅率來進行納稅籌劃

土地增值稅使用的是采用超率累進稅率來計算應(yīng)繳稅額，增值率越高稅負越重。一些大型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，很有可能同時進行多個項目的開發(fā)，面對不同的環(huán)境、不同的地區(qū)、不同的消費人群，其開發(fā)成本及銷售價格可能會存在差異，這也就導(dǎo)致不同項目的增值額及增值率不同，所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該同時計算并比較分項核算與匯總核算的稅負差異，從中選擇綜合稅負較低的核算方法。

4.利用稅收優(yōu)惠政策進行稅收籌劃

稅法規(guī)定：“納稅人建造普通住宅出售，如果增值額不超過扣除項目金額之和20%的免征土地增值稅，超過20%的按規(guī)定征稅。要獲得免稅待遇，稅收籌劃應(yīng)考慮以下幾個方面：首先，房地產(chǎn)公司建造普通標準住宅出售前應(yīng)充分的了解市場行情，在保證利潤率的前提下，合理的設(shè)置房屋的銷售價格，將增長率控制在20%比例以下，以獲得免稅優(yōu)惠。其次，房地產(chǎn)開發(fā)時可根據(jù)實際情況適當增加扣除項目金額，例如可以增加土地征用費、基礎(chǔ)設(shè)施費、拆遷補償費、建筑安裝費等房地產(chǎn)開發(fā)成本。最后，房地產(chǎn)公司建造住宅的同時也經(jīng)營其他房地產(chǎn)開發(fā)項目的，要考慮分別核算不同項目的增值額，盡可能使銷售普通標準住宅的項目獲得免稅待遇。

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篇9

論文關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要稅種納稅籌劃

論文摘要：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃的首要方法是用好用足稅收優(yōu)惠政策；其次是選擇適用適當?shù)臅嬚?，盡量降低營業(yè)額，同時增加扣除項目金額，從而達到縮小計稅基數(shù)或者適用低稅率、零稅率，減少應(yīng)納稅額的目的。在此前提條件下，探討具體各個稅種的納稅籌劃技巧才具有實際意義。

1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)稅納稅籌劃技巧

1.1籌劃思路

納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)，按照營業(yè)額和規(guī)定的稅率計算應(yīng)納稅額。營業(yè)稅是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要稅種之一，貫穿于企業(yè)經(jīng)營的整個過程。營業(yè)稅以營業(yè)額為計稅依據(jù)，營業(yè)額是納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款及價外費用。價外費用包括向?qū)Ψ绞杖〉氖掷m(xù)費、基金、集資費、代收款項及其他各種性質(zhì)的價外收費。應(yīng)納稅額計算公式為：應(yīng)納稅額一營業(yè)額×稅率，由計算公式可以看出，要想降低應(yīng)納稅額，一要降低營業(yè)額，二要爭取適用較低稅率甚至是零稅率。

1.2籌劃案例

案例一：丙企業(yè)通過參與土地拍賣競得一塊地價6億元的土地。由于丙的技術(shù)水平有限，采用合作建房方式與丁企業(yè)聯(lián)合開發(fā)此房產(chǎn)。由丙提供土地使用權(quán)，丁提供資金。丙、丁兩企業(yè)商定，房屋建好后，雙方平分。完工后，估計雙方可各分得價值7億元的房屋。合作建房有兩種方式：純粹“以物易物”方式和成立“合營企業(yè)”方式。根據(jù)營業(yè)稅法的規(guī)定，兩種不同的合作建房方式將產(chǎn)生完全不同的納稅義務(wù)：(1)“以物易物”方式。丙企業(yè)通過轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)而擁有了部分新建房屋的所有權(quán)，從而產(chǎn)生了轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)應(yīng)交納營業(yè)稅的納稅義務(wù)。此時其轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的營業(yè)稅為6億元，丙應(yīng)納的營業(yè)稅為3000萬元。(2)“合營企業(yè)”方式，丙企業(yè)以土地使用權(quán)、丁企業(yè)以貨幣資金成立合營企業(yè)，合作建房，房屋建成后雙方采取風險共擔、利潤共享的分配方式。由于丙企業(yè)投入的土地使用權(quán)是無形資產(chǎn)，無須繳納營業(yè)稅。

2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房產(chǎn)稅納稅籌劃技巧

2.1籌劃思路

房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。區(qū)別房屋的經(jīng)營使用方式規(guī)定征稅辦法；對于只用的房屋，按房產(chǎn)計稅余值征收，稱為從價計征，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10％～30％后的余值作為計稅依據(jù)，按1.2％的稅率計算年應(yīng)納稅額；對于出租、出典的房屋，按租金收入征稅，稱為從租計征，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)，按12％的稅率計算應(yīng)納稅額。這兩種方式的差異為納稅籌劃提供了空間。房產(chǎn)稅的籌劃思路就是想方設(shè)法將“出租”房屋行為轉(zhuǎn)變?yōu)椤白誀I”房屋行為，或者采用拆分法將租金進行分解。

2.2籌劃案例

案例二：A公司開發(fā)了一棟高層商住樓，第一到第四層樓設(shè)計為商場，開發(fā)成本為1500萬元，市場價值6000萬元，如果出租，預(yù)計年租金500萬元。由于該商住樓的增值率比較高，如果對外銷售需要繳納2000多萬元的土地增值稅，經(jīng)股東會決議決定將該商場自留用于出租。H先生擬租下該商場用來做酒樓，提供餐飲服務(wù)。

方案1：A公司與H先生簽訂房屋租賃合同，年租金500萬元。則應(yīng)繳納房產(chǎn)稅：500X12％=60(萬元)。

方案2：A公司將該商場轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)，并到工商行政管理部門去變更營業(yè)執(zhí)照，增加附營業(yè)務(wù)餐飲業(yè)，然后與H先生簽訂承包經(jīng)營合同，年承包費500萬元。此時，該房產(chǎn)屬于自營性質(zhì)，可以按賬面原值從價計征。根據(jù)《固定資產(chǎn)》會計準則，自建自用的房屋的入賬價值為實際的建造成本加相關(guān)稅費。為簡單起見，我們不考慮將開發(fā)產(chǎn)品結(jié)轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)的有關(guān)稅費問題，則應(yīng)繳房產(chǎn)稅1500×(1－30％)×1.2％=12.6(萬元)。可見：方案2巧妙地將出租行為轉(zhuǎn)變?yōu)槌邪?jīng)營行為，改出租房屋為自營房屋，就可以按建造成本從價計征房產(chǎn)稅，比方案1少繳納房產(chǎn)稅47.40萬元。

3房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃技巧

3.1籌劃思路

土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入為計稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。土地增值稅實行四級超率累進稅率：增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率為30％；增值額超過扣除項目金額50％、未超過扣除項目金額100％的部分。稅率為40％；增值額超過扣除項目金額100％、未超過扣除項目金額200％的部分，稅率為50％；增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％。土地增值稅以土地和地上建筑物為征稅對象，以增值額為計稅依據(jù)。增值額是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，減除法定扣除項目金額后的差額。增值額越多，適用稅率越高。另外，稅法規(guī)定：納稅人建造普通標準住宅出售。如果增值額沒有超過扣除項目金額的20％，免予征收土地增值稅。因此，土地增值稅籌劃的基本思路是：根據(jù)土地增值稅的稅率特點及有關(guān)優(yōu)惠政策控制增值額，從而適用低稅率或享受免稅待遇。降低增值額的途徑有兩條：(1)減少或分解銷售收入?？梢詫⒀b修收入從銷售收入中分解出去；也可以適當降低商品房的售價。(2)增加扣除項目金額?？梢约哟髮@林綠化的投入；也可以提高住宅的配套設(shè)施標準。

3.2籌劃案例

案例三：Y公司開發(fā)一住宅小區(qū)，總可售面積100000m2，均為普通住宅。銷售均價3500元／m2，預(yù)計總收入35000萬元，預(yù)繳營業(yè)稅及附加1960萬元，總開發(fā)成本20800萬元(不含銀行費用)。

方案1：直接按現(xiàn)狀進行開發(fā)與銷售，則；

①可扣除項目金額=20800×(1+20％+10％)-51960=29000(萬元)

②增值額=35000－29000=6000(萬元)

③增值率=6000÷29000×100％=20.69％

④應(yīng)繳納的土地增值稅＝6000X30％=1800(萬元)

方案2：追加園林綠化方面的投資200萬元，則：

①可扣除項目金額=(20800+200)×(1+20％+10％)+1960=89260(萬元)

②增值額=35000－29260=5740(萬元)

③增值率=5740÷29260×100％=19.62％

④因為增值率<20％，所以免土地增值稅。

可見：方案2比方案1雖然多投資200萬元，但卻因此導(dǎo)致增值率低于20％，從而節(jié)約了土地增值稅1800萬元。

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關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);土地增值稅;稅務(wù)籌劃

中圖分類號:F812.42 文獻標志碼:A文章編號:1673-291X(2010)02-0087-02

土地增值稅是對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收益影響較大的稅種之一。2006年12月28日國家稅務(wù)總局的《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》中明確規(guī)定:從2007年2月1日起,房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的交納將由先前的“預(yù)征制”轉(zhuǎn)為“清算制”。當前,對房地產(chǎn)企業(yè)來說,如何進行有效的土地增值稅稅收籌劃,減輕納稅負擔,相應(yīng)增加企業(yè)的盈利,勢必成為當前及今后企業(yè)發(fā)展中的重要課題。筆者認為,可以從以下幾個方面著手進行稅收籌劃。

一、 納稅籌劃的原則

1.事先籌劃原則。即稅務(wù)籌劃必須在納稅義務(wù)發(fā)生之前,通過對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動過程的規(guī)劃與控制來進行。

2.守法性原則。它規(guī)定了納稅人向國家納稅的義務(wù)和立法精神的宗旨,企業(yè)須以合法節(jié)稅方式對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動進行安排。

3.經(jīng)濟原則。即企業(yè)在進行稅務(wù)籌劃時要進行“成本效益分析”,看是否經(jīng)濟可行,稅務(wù)籌劃不能只注重于納稅環(huán)節(jié)中個別稅種的節(jié)稅而忽略該籌劃方案的實施所引發(fā)的其他費用支出,需綜合考慮采取該稅務(wù)籌劃方案是否能給企業(yè)帶來絕對的收益。

二、納稅籌劃的方法

(一)收入分散籌劃法

按相關(guān)稅法規(guī)定,土地增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減去規(guī)定扣除項目金額后的余額。在扣除項目金額一定的情況下,轉(zhuǎn)讓收入越少,土地增值額就越小,當然稅率和稅額就越低。因此,如何通過分散轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入,就是一個著眼點。一般常見的方法是將可以分開單獨處理的部分從整個房地產(chǎn)中分離,分次單獨簽定合同。

例如:某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)準備開發(fā)一棟精裝修的樓房,預(yù)計精裝修房屋的市場售價是1 800萬元(含裝修費600萬元),該企業(yè)可以分兩次簽定合同,在毛坯房建成后先簽l 200萬元的房屋買賣合同,等裝修時再簽600萬元的裝修合同,則納稅人只就第一份合同上注明金額繳納土地增值稅,而第二份合同上注明的金額屬于營業(yè)稅征稅范圍,不用繳納土地增值稅,這樣就使得應(yīng)納稅額有所減少,達到節(jié)稅的目的。

(二)臨界點籌劃法

房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一個項目,總要獲得一定的利潤,但利潤率越高,繳納的土地增值稅就越多,稅后利潤可能反而越小。因此,如何做到使房價在同行中最低,應(yīng)繳土地增值稅最少,所獲利潤最多是房地產(chǎn)公司應(yīng)認真考慮的問題。按照稅法有關(guān)優(yōu)惠規(guī)定:納稅人建造普通標準住宅出售,增值額未超過扣除項目金額的20%的,免征土地增值稅;增值額超過扣除項目金額20%的,應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。這里的“20%的增值額”就是“臨界點”。根據(jù)臨界點的稅負效應(yīng),可以對此進行納稅籌劃。

實際工作中,首先要測算增值率(增值額與允許扣除項目金額的比率),然后設(shè)法調(diào)整增值率。改變增值率的方法有兩種:一是合理定價,如在銷售過程中增值率略高于兩極稅率檔次交界的增值率,通過適當降低價格可以減少增值額,降低土地增值稅的適用稅率,從而減輕稅負。二是增加扣除額,主要是通過加大投入來提高市場競爭力。按《土地增值稅暫行實施細則》規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)成本中包括可以扣除的項目有:土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用等。納稅人可以通過改善住房環(huán)境,提高房產(chǎn)的質(zhì)量來適當增加扣除項目,以高質(zhì)低價來占領(lǐng)市場。

假如定價1 000萬元,增值率為25%,應(yīng)納土地增值稅為90萬元。假如不考慮其他因素,獲利為1000-800-90=110(萬元)。但如果定價960萬元(X一800/800=20%),增值率為20%。由于納稅人建造的是普通標準住宅出售,且增值額未超過扣除項目金額的20%的,所以就可以免征土地增值稅,則獲利為960-800=160(萬元),二者相比稅后利潤增加50萬元。通過這個例子可以看出,企業(yè)在出售普通標準住宅時,通過合理定價進行納稅籌劃,完全可以使自己保持較低價格并獲得較高的利潤。當然,企業(yè)并不是把價定得越低越好,當所提高的售價帶來的收益大于提高售價而增加的稅費支出就是值得的。

(三)費用遷移籌劃法

房地產(chǎn)開發(fā)費用即期間費用(管理費用、財務(wù)費用、經(jīng)營費用)不以實際發(fā)生數(shù)扣除,而是根據(jù)利息是否按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤作為一定條件,按房地產(chǎn)項目直接成本的一定比例扣除。納稅人可以通過事前籌劃,把實際發(fā)生的期間費用轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)開發(fā)項目直接成本中去,例如屬于公司總部人員的工資、福利費、辦公費、差旅費、業(yè)務(wù)招待費等都屬于期間費用的開支范圍,由于它的實際發(fā)生數(shù)不能增加土地增值稅的扣除金額,因此,人事部門可以在不影響總部工作的同時把總部的一些人員安排或兼職于每一個具體房地產(chǎn)項目中。那么這些人的有關(guān)費用就可以分攤一部分到房地產(chǎn)開發(fā)成本中。期間費用少了又不影響房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除,而房地產(chǎn)的開發(fā)成本卻增大了。也就是說房地產(chǎn)開發(fā)公司在不增加任何開支的情況下,通過費用遷移法,就可以增大土地增值稅允許扣除項目的金額,從而達到節(jié)稅的目的。

(四)利息支出籌劃法

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)屬于高負債的行業(yè),一般都會發(fā)生大量的借款,因此利息支出是不可避免的。利息支出的不同扣除方法也會對企業(yè)的應(yīng)納稅額產(chǎn)生很大的影響。財務(wù)費用中的利息支出,凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的,允許據(jù)實扣除,但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額,其房地產(chǎn)開發(fā)的其他費用還可按該項目地價款和開發(fā)成本之和的5%再扣除;凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的,房地產(chǎn)開發(fā)費用按該項目地價款和開發(fā)成本之和的l0%直接扣除成本,其實際利息支出就不能扣除了。這給納稅人提供了可供選擇的余地:如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中主要依靠借款籌資,利息費用較高,則應(yīng)盡可能提供金融機構(gòu)貸款證明,并按房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出,實現(xiàn)利息據(jù)實扣除,降低稅額;反之,開發(fā)過程中借款不多,利息費用較低,則可不計算應(yīng)分攤的利息支出或不提供金融機構(gòu)的貸款證明,這樣就可多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用,以實現(xiàn)企業(yè)利潤最大化。

(五)建房方式籌劃法

根據(jù)稅法有關(guān)規(guī)定:某些方式的建房行為不屬于土地增值稅征稅范圍,不用繳納土地增值稅。納稅人如果能注意運用這些特殊政策進行納稅籌劃,其節(jié)稅效果也是很明顯的。

第一種是代建房方式。稅法規(guī)定,代建房行為不屬于土地增值稅的征稅范圍,而屬于建筑業(yè),是營業(yè)稅的征稅范圍。由于建筑行業(yè)適用的是3%的比例稅率,稅負較低,而土地增值稅適用的是30%―60%的四級超率累進稅率,前者節(jié)稅明顯。因此,如果房地產(chǎn)開發(fā)公司在開發(fā)之初便能確定最終客戶,就完全可以采用代建房方式進行開發(fā),而不采用先開發(fā)后銷售方式。這種籌劃可以是由房地產(chǎn)開發(fā)公司以客戶名義取得土地使用權(quán)和購買各種材料設(shè)備,也可以協(xié)商由客戶自己購買和取得,其關(guān)鍵是房地產(chǎn)權(quán)沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移就可以了。為了使該項籌劃更加順利,房地產(chǎn)開發(fā)公司可以根據(jù)市場情況,適當降低代建房勞務(wù)收入的數(shù)額,以取得客戶的配合。

第二種是合作建房方式。稅法規(guī)定,對于一方出地,一方出資金,雙方合作建房,建成后按比例分房自用的,暫免征收土地增值稅。比如某房地產(chǎn)開發(fā)公司購得一塊土地的使用權(quán)準備修建住宅,則該企業(yè)可以通過預(yù)收購房者的購房款作為合作建房的資金。這樣,從形式上就符合了一方出土地一方出資金的條件。這樣,在該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)售出剩余部分住房前,各方都不用繳納土地增值稅,只有在建成后轉(zhuǎn)讓屬于房地產(chǎn)公司的那部分住房時,才就這一部分繳納土地增值稅。

三、企業(yè)進行稅務(wù)籌劃應(yīng)注意的問題

(一)國家應(yīng)盡早完善稅務(wù)籌劃的立法工作

完善、規(guī)范的稅法是企業(yè)進行稅務(wù)籌劃的前提,只有在稅法的引導(dǎo)和約束下企業(yè)才能更好地進行稅務(wù)籌劃。從我國現(xiàn)階段完善稅收立法工作來看,筆者認為應(yīng)解決以下問題:1.健全稅收一般性規(guī)范,減少稅法漏洞,杜絕企業(yè)避稅行為;2.改革征管體制,走現(xiàn)代化征管之路;3.稅收立法要貫徹透明、簡明、操作性原則。

(二)增強企業(yè)納稅人的納稅意識,樹立正確的稅收籌劃觀念

企業(yè)納稅人自身的稅務(wù)籌劃意識和籌劃能力是成功開展稅務(wù)籌劃,節(jié)約稅金支出的關(guān)鍵。這需要企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)和財務(wù)人員要樹立稅務(wù)籌劃意識,規(guī)范稅務(wù)籌劃基礎(chǔ)工作,包括設(shè)立完善、客觀、規(guī)范的會計賬目和編制真實的財務(wù)報表,發(fā)揮稅務(wù)會計的作用,盡可能使納稅人稅收負擔降到最低。另外,企業(yè)稅收籌劃的目的是減輕稅收負擔,提高經(jīng)濟效益,那么通過減輕稅收負擔可以實現(xiàn)稅后利潤最大化,但納稅人在取得稅收收益的同時,還必須考慮稅收籌劃方案中的成本問題,只有當收益大于成本時這種方案才是可行的,所以企業(yè)在稅收籌劃時要注意只有總體收益最大的方案才是最優(yōu)的。企業(yè)要根據(jù)自身的情況,選擇合理的籌劃方法。

(三)企業(yè)著力培養(yǎng)專業(yè)稅務(wù)籌劃人員

稅務(wù)籌劃是一種高層次的理財活動,要求籌劃人員不僅具備法律、稅收、財務(wù)會計、統(tǒng)計、金融、數(shù)學(xué)、管理等各方面的專業(yè)知識,還要具有嚴密的邏輯思維、統(tǒng)籌謀劃的能力。因此企業(yè)要培養(yǎng)精通多門學(xué)科,具備相當專業(yè)素質(zhì)的稅務(wù)籌劃專業(yè)人員。

參考文獻:

[1] 莊粉榮.納稅籌劃實戰(zhàn)精選百例[M].北京:機械工業(yè)出版社,2007.