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篇1

關(guān)鍵詞:租賃型經(jīng)濟(jì)適用房;夾心層;運(yùn)作模式;天津

中圖分類號:F293.3文獻(xiàn)標(biāo)志碼:A文章編號:1673-291X(2010)13-0121-02

引言

健康的住房市場必然要求合理的住房供應(yīng)體系,而合理的住房供應(yīng)體系應(yīng)對接社會的不同的收入水平,合理確定不同規(guī)模,價位和消費(fèi)階層的住房結(jié)構(gòu),形成住房市場的梯度消費(fèi)。從中國實(shí)行“停止住房實(shí)物分配”到現(xiàn)在已經(jīng)過了十余年,城市住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)大致形成了“五層次”的新體系,住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)與針對人群對應(yīng)關(guān)系(如下圖所示)。

然而在實(shí)際操作中,由于受資金、土地資源、政策等多種因素制約,保障性住房的門檻不得不一再提高,從而使得在住房市場的剛性需求中,存在著一批既沒有資格申請廉租住房又買不起經(jīng)濟(jì)適用房和商品房的中間群體,被人們稱為“夾心層”。 據(jù)專家估計(jì),天津市“夾心層”的比例已占到了全市人口的25%以上,其主體是普通工薪階層,同時還包括各類創(chuàng)業(yè)人才、大學(xué)畢業(yè)生和外來務(wù)工人員。

本文正是基于這樣的背景,對現(xiàn)有住房保障模式展開研究后,提出應(yīng)在廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房兩個低收入住房困難標(biāo)準(zhǔn)之間增加一個標(biāo)準(zhǔn)界定,即租賃型經(jīng)濟(jì)適用房(以下簡稱“租賃房”),并以此模式來實(shí)現(xiàn)租賃廉租房和購買經(jīng)濟(jì)適用房的“無縫對接”,有效解決“夾心層”群體的住房問題。

一、探索天津市租賃房的運(yùn)作模式

租賃型經(jīng)濟(jì)適用房模式的提出,對于解決廣大無住房的家庭提出了一個新思路,然而資金和土地的需求量大,并且各地區(qū)因政策、地域、人文環(huán)境皆不相同,因此該模式的運(yùn)作不應(yīng)一概而論,而應(yīng)因地制宜。本文在參考國內(nèi)現(xiàn)有的租賃房運(yùn)作模式的基礎(chǔ)上,根據(jù)天津市房地產(chǎn)市場居民租賃房需求調(diào)查數(shù)據(jù),分析提出了我市租賃型經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)及運(yùn)作模式構(gòu)想。

1.制度形式。租賃型經(jīng)濟(jì)適用房制度包括房租補(bǔ)貼和實(shí)物配租兩種形式。其中房租補(bǔ)貼是指由于符合入住租賃型經(jīng)濟(jì)適用房條件的家庭,通過市場自行租賃住房,管理部門按照一定標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放租房補(bǔ)貼的住房保障形式;而實(shí)物配租的租賃型經(jīng)濟(jì)適用房是指符合入住租賃型經(jīng)濟(jì)適用房條件的家庭承租由管理部門提供租賃住房的保障形式。

2.保障范圍。租賃型經(jīng)濟(jì)適用房應(yīng)當(dāng)對保障對象進(jìn)行嚴(yán)格的限定,限定條件應(yīng)參照當(dāng)?shù)氐纳钏?從家庭收入水平、人均居住面積進(jìn)行核定。在天津市,其保障對象為年收入低于2.2萬元的非農(nóng)業(yè)籍家庭,同時應(yīng)當(dāng)符合以下條件之一:(1)享受城鎮(zhèn)最低生活保障待遇或者民政部門定期定量生活補(bǔ)助,或者領(lǐng)取特困救助金的家庭;(2)房屋拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)在16萬元(含16萬元)以下;(3)經(jīng)濟(jì)租賃房租房補(bǔ)貼保障標(biāo)準(zhǔn)為:單人家庭每月補(bǔ)貼250元,兩人和三人家庭每月補(bǔ)貼375元,四人及四人以上家庭每月補(bǔ)貼500元;(4)實(shí)物配租的租賃型經(jīng)濟(jì)適用房的保障標(biāo)準(zhǔn)為:一個家庭限定承租一套住房;原則上單人家庭租賃單間住房;三人(含三人)以下的家庭實(shí)際租賃建筑面積不超過60平方米,三人以上家庭租賃建筑面積不超過80平方米的住房。三人家庭為三代同居一處或三人家庭有年滿16周歲異性大子女的,也可租賃建筑面積不超過80平方米的住房。

3.產(chǎn)權(quán)的界定。租賃型經(jīng)濟(jì)適用房的住戶只擁有租賃期間的使用權(quán)。承租人在對其房屋住用期間,不得將房屋上市、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借和空置。但可向市政府有關(guān)部門申請回購,回購價格按原成交價格結(jié)合成新率確定。購房取得產(chǎn)權(quán)滿五年后上市轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)按原購房價格與屆時相應(yīng)地段社會保障性住房上市交易指導(dǎo)價格差價的90%向政府繳交土地收益等價款,政府可優(yōu)先回購。

4.建設(shè)方式。租賃型經(jīng)濟(jì)適用房可由市有關(guān)部門組織選址建設(shè),也可由各區(qū)(市內(nèi)六區(qū))自行組織選址建設(shè)。在“限定規(guī)劃條件和戶型標(biāo)準(zhǔn)、限定開工竣工和入住時間、限定租賃對象、限定租金標(biāo)準(zhǔn)、限定租賃期限和銷售政策”(以下簡稱“五限”)的前提下,租賃房可采取單獨(dú)選址集中建設(shè)、在經(jīng)濟(jì)適用住房地塊中配建和在普通商品住房項(xiàng)目中配建三種方式建設(shè)。

5.房屋標(biāo)準(zhǔn)。租賃型經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目參照我市華明新城標(biāo)準(zhǔn)建設(shè),應(yīng)充分考慮配租家庭對交通、醫(yī)療、教育和生活等設(shè)施條件的要求,合理安排區(qū)位布局,做到功能齊全、適宜居住。租賃型經(jīng)濟(jì)適用房套型建筑面積嚴(yán)格控制在50平方米左右。

6.準(zhǔn)入與退出機(jī)制。租賃型經(jīng)濟(jì)適用房的供給既要考慮政府的保障作用,又要考慮市場機(jī)制的調(diào)控因素,既要保證最低收入家庭有房可住,又應(yīng)避免“搭車現(xiàn)象”,因此天津市有必要盡快建立針對租賃型經(jīng)濟(jì)適用房租戶的動態(tài)收入統(tǒng)計(jì)與調(diào)查制度,增加篩選門檻,一旦其經(jīng)濟(jì)條件或住房條件改善,不再符合租住公有租賃住房條件時,就應(yīng)該退出住房。對于隱瞞者要追究法律責(zé)任,單位出具的證明要承擔(dān)連帶法律責(zé)任。

二、采取多項(xiàng)措施保障租賃型經(jīng)濟(jì)適用房的實(shí)行

為推進(jìn)租賃型經(jīng)濟(jì)適用房新模式的實(shí)行,解決夾心層住房困難家庭的實(shí)際問題,天津市根據(jù)自身的實(shí)際情況,采取了一系列措施。

――實(shí)行統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一分配、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一運(yùn)作的新機(jī)制。市、區(qū)政府各個主管部門明確分工,相互配合,積極推進(jìn)租賃型經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)、分配、管理工作。

――在租賃房的分配管理工作中充分發(fā)揮基層街道、居委會的作用,建立針對租賃型經(jīng)濟(jì)適用房租戶的動態(tài)收入統(tǒng)計(jì)與調(diào)查制度,使租賃房真正落實(shí)到符合條件的家庭,在管理過程中,各職能部門與街道、居委會通力配合,形成聯(lián)動機(jī)制。

――嚴(yán)格控制租賃房的戶型和面積標(biāo)準(zhǔn),堅(jiān)持小戶型,租賃房的套型建筑面積嚴(yán)格控制在50平方米左右。

――完善租賃房的運(yùn)營管理機(jī)制。開發(fā)運(yùn)營單位作為獨(dú)立市場主體經(jīng)營租賃房,與承租家庭簽訂租賃協(xié)議。承租家庭與租賃房開發(fā)運(yùn)營單位約定租賃期結(jié)束后,應(yīng)自行騰退住房。對無故欠繳租金或不騰退住房的,開發(fā)運(yùn)營單位可向法院提起民事訴訟。對惡意欠租的家庭,管理部門可將租房補(bǔ)貼直接撥付開發(fā)運(yùn)營單位;對拒不騰退住房的家庭,管理部門可向民政和社會保障等部門通報(bào)相關(guān)信息,暫停各類社會保險金發(fā)放。

三、完善租賃型經(jīng)濟(jì)適用房制度的建議

1.采取租售并舉的運(yùn)作模式。針對租賃房建設(shè),可以打破常規(guī)的租賃模式,嘗試租售并舉的新模式,對房屋部分產(chǎn)權(quán)進(jìn)行出售。其出售價格根據(jù)控制性建設(shè)成本、基準(zhǔn)地價綜合測算確定。對租賃部分,則可按統(tǒng)一的市場租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)租,政府對租賃房的承租對象實(shí)行分類租金補(bǔ)助,改“暗補(bǔ)”為“明補(bǔ)”。

2.完善租賃房產(chǎn)權(quán)機(jī)制。采用租售并舉的方法有利于擴(kuò)大住房保障人群,解決工薪階層住房困難。針對具有購買資格,但存在首付困難的工薪群體,可允許他們優(yōu)先購買房屋部分產(chǎn)權(quán)然后再根據(jù)經(jīng)濟(jì)情況分批次買回其他產(chǎn)權(quán)。在購買房屋部分產(chǎn)權(quán)時,另一部分產(chǎn)權(quán)可由政策性機(jī)構(gòu)持有。

3.拓寬租賃型房建設(shè)的融資渠道。為確保租賃型經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的順利進(jìn)行,應(yīng)大力拓寬其融資渠道,包括廣泛吸收社會資金參與;推進(jìn)金融創(chuàng)新,盤活租賃型經(jīng)濟(jì)適用房的信貸資金;提高公積金使用效率,發(fā)揮公積金制度在解決中低收入家庭住房困難中的作用;設(shè)立建設(shè)信托基金等全方位、多渠道籌集建設(shè)資金。

4.發(fā)揮稅收的調(diào)節(jié)作用。在稅收方面,政府作為主導(dǎo)方,可發(fā)揮稅收杠桿的調(diào)節(jié)作用,支持普通工薪階層解決住房問題、約束住房中的過渡消費(fèi)現(xiàn)象。調(diào)整現(xiàn)有的稅收政策,對于住房消費(fèi)群體中購買90平方米以下的自住型住房,可以實(shí)行免稅;90～120平方米適當(dāng)收一點(diǎn)稅;120平方米以上的征收特別消費(fèi)稅,把特備消費(fèi)稅這塊留給地方政府用于補(bǔ)充建造租賃型經(jīng)濟(jì)適用房資金短缺問題。

5.給予運(yùn)作企業(yè)政策支持。由于租賃型經(jīng)濟(jì)適用房的出租對象是低收入群體,租金制定水平比較低,只出租不銷售,開發(fā)商的資金回籠周期較長,為鼓勵開發(fā)商參與項(xiàng)目運(yùn)作,建議對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)給予政策支持,包括提供長期低息建設(shè)資金貸款、租金收入稅費(fèi)減免、政府貼息、折舊抵新等等。

結(jié)語

住房保障制度是社會保障制度的重要組成部分,完善住房保障制度體系事關(guān)國民的切身利益與社會的和諧穩(wěn)定。而租賃型經(jīng)濟(jì)適用房運(yùn)作模式的提出可以填補(bǔ)經(jīng)濟(jì)適用房與廉租房之間的空白,使二者實(shí)現(xiàn)“無縫對接”,有利于夾心層住房問題的解決。因此在現(xiàn)階段,應(yīng)該把建設(shè)租賃型經(jīng)濟(jì)適用住房納入天津市住房保障制度體系的整體框架之中,在用足經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的優(yōu)惠政策同時,將發(fā)展租賃型經(jīng)濟(jì)適用房作為新型的經(jīng)濟(jì)適用房運(yùn)營模式。

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篇2

[關(guān)鍵詞]經(jīng)濟(jì)適用房；成本價格公開；宏觀調(diào)控；法律思考

[作者簡介]劉旭霞，華中農(nóng)業(yè)大學(xué)文法學(xué)院法學(xué)系副主任，副教授；韓慧，華中農(nóng)業(yè)大學(xué)文法學(xué)院法學(xué)系碩士研究生，湖北　武漢　430070

[中圖分類號]F293．3

[文獻(xiàn)標(biāo)識碼]A

[文章編號]1672-2728(2008)05-0024-03

引導(dǎo)和促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，有利于保持整個經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)較快增長，有利于滿足廣大群眾的基本住房消費(fèi)需求，有利于實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會的目標(biāo)。黨的十六屆六中全會把建設(shè)社會主義和諧社會作為我國發(fā)展的目標(biāo)，而引導(dǎo)房地產(chǎn)市場特別是經(jīng)濟(jì)適用房房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展，對社會主義和諧社會的建設(shè)具有很大的促進(jìn)和保障作用。

一、思考背景――經(jīng)濟(jì)適用房房價成本公開的實(shí)例及政策

濟(jì)適用房是指政府提供政策優(yōu)惠，限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對象和銷售價格，具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)性是指住宅價格相對于市場價格比較適中，能夠適應(yīng)中低收入家庭的承受能力；適用性是指在住房設(shè)計(jì)及其建筑標(biāo)準(zhǔn)上強(qiáng)調(diào)住房的使用效果，而非建筑標(biāo)準(zhǔn)。經(jīng)濟(jì)適用房成本價格公開在部分地方已經(jīng)得到實(shí)施，例如：黑龍江省哈爾濱市人民政府依照建設(shè)部《關(guān)于印發(fā)經(jīng)濟(jì)適用住房價格管理辦法的通知》頒布了《關(guān)于加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)管理工作的通知》，該《通知》規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房銷售價格實(shí)行政府指導(dǎo)價，按保本微利原則，由成本和利潤構(gòu)成，利潤限定在3％以下，經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)成本由市建設(shè)主管部門審核，銷售價格由市場物價部門批準(zhǔn)，按項(xiàng)目向社會公布。據(jù)山東《生活日報(bào)》報(bào)道，在安康居住工程的實(shí)施中，山東省將政策、價格、購房人(租房人)、房源公開，以取得審計(jì)等有關(guān)部門及群眾的監(jiān)督。

我國《經(jīng)濟(jì)適用住房價格管理辦法》(以下簡稱《辦法》)明確規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房的價格在確定后予以公示。經(jīng)濟(jì)適用住房價格實(shí)行政府指導(dǎo)價，而不是企業(yè)自主定價。其上浮幅度由政府價格主管部門在核定價格時確定，下浮幅度不限?！掇k法》指出，經(jīng)濟(jì)適用住房基準(zhǔn)價格也就是經(jīng)濟(jì)適用房成本價格由開發(fā)成本、稅金和利潤三部分構(gòu)成。它包括：(1)用于征用土地和拆遷補(bǔ)償?shù)人Ц兜恼鞯睾筒疬w安置補(bǔ)償費(fèi)。(2)開發(fā)項(xiàng)目前期工作所發(fā)生的工程勘察、規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)、施工通水、通電、通氣、通路及平整場地等勘察設(shè)計(jì)的前期工程費(fèi)。(3)列入施工圖預(yù)(決)算項(xiàng)目的主體房屋建筑安裝工程費(fèi)。(4)在小區(qū)用地規(guī)劃紅線以內(nèi)，與住房同步配套建設(shè)的住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，以及按政府批準(zhǔn)的小區(qū)規(guī)劃要求建設(shè)的不能有償轉(zhuǎn)讓的非營業(yè)性公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)。(5)貸款利息。(6)行政事業(yè)性收費(fèi)。開發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)與利潤分別不得超過前四項(xiàng)費(fèi)用之和的2％和3％。 有關(guān)經(jīng)濟(jì)適用房成本公開問題雖然早有規(guī)定，但是規(guī)定得不夠充分、不夠具體，以致操作性不強(qiáng)。在實(shí)踐中，有的部門忽視了經(jīng)濟(jì)適用房與商品房的區(qū)別，忽視了經(jīng)濟(jì)適用房的公益性特點(diǎn)，造成部分低收入者的住房需求無法滿足，違背了設(shè)置經(jīng)濟(jì)適用房的初衷。

二、思考基礎(chǔ)――經(jīng)濟(jì)適用房成本價格公開的必要性及相關(guān)問題

1．經(jīng)濟(jì)適用房成本價格公開的必要性房屋成本價格問題不僅是企業(yè)利潤的問題，更是一個政府信息公開和權(quán)力規(guī)范的問題。經(jīng)濟(jì)適用房的成本價格問題能夠體現(xiàn)政府信息公開的程度，更能體現(xiàn)對政府權(quán)力規(guī)范的程度。從政府權(quán)力的有效規(guī)范方面來說，公開經(jīng)濟(jì)適用房成本價格有利于控制暗箱操作。公布經(jīng)濟(jì)適用房成本價格，還購房者知情權(quán)，是非常有意義的。經(jīng)濟(jì)適用房的消費(fèi)群體是中低收入家庭，這部分群體在經(jīng)濟(jì)實(shí)力上處于弱勢，在權(quán)利的保護(hù)及救濟(jì)方面相對來說也處于弱勢地位。將經(jīng)濟(jì)適用房成本價格公開，能夠使這部分消費(fèi)者根據(jù)真實(shí)、全面的信息作出理性判斷，解決信息不對稱的問題，從而使經(jīng)濟(jì)適用房房價的形成更趨理性。這不僅有利于保護(hù)這部分消費(fèi)者的權(quán)利，也有利于經(jīng)濟(jì)適用房以及房地產(chǎn)業(yè)的有效發(fā)展。

2．經(jīng)濟(jì)適用房成本價格公開必須厘清兩個問題

(1)公開經(jīng)濟(jì)適用房的成本價格不侵犯商業(yè)秘密。我國《反不正當(dāng)競爭法》第10條對商業(yè)秘密進(jìn)行了規(guī)定。政府公布經(jīng)濟(jì)適用房房價成本并不意味著企業(yè)的商業(yè)秘密就受到了侵犯。如前所述，經(jīng)濟(jì)適用房是指具有社會保障性質(zhì)的商品住宅，是國家為解決中低收入家庭住房問題而修建的普通住房，具有公益性。國家公開經(jīng)濟(jì)適用房成本價格是為了更進(jìn)一步保護(hù)這部分群體的利益，是符合公益價值的，國家獲得成本價格是經(jīng)過合理而且合法的途徑的。同時，我國《價格法》明確要求經(jīng)營者在定價時遵循公平、合法和誠實(shí)信用的原則。我國《民法通則》也規(guī)定，消費(fèi)者有權(quán)詳細(xì)了解自己購買產(chǎn)品的詳細(xì)信息。從政務(wù)信息公開的角度講，隨著土地“招拍掛”的實(shí)行以及稅收征管程序的日漸透明，房屋成本價格實(shí)質(zhì)上已經(jīng)無密可保，而經(jīng)濟(jì)適用房的成本價格更是不應(yīng)該保密。我國政府部門公布由自己控制、掌握的經(jīng)濟(jì)適用房成本價格，不是對開發(fā)商商業(yè)秘密的侵犯。

(2)房價與地價的關(guān)系。關(guān)于房價和地價二者的關(guān)系，學(xué)術(shù)界主要有以下幾種觀點(diǎn)：一是認(rèn)為地價決定房價，在研究地區(qū)房價過快上漲時都將高地價作為房價上漲的一個主要原因；二是認(rèn)為房價決定地價。這類觀點(diǎn)基于李嘉圖的“玉米法律悖論”，將土地看作生產(chǎn)要素，認(rèn)為土地產(chǎn)品的價格決定地租。將“玉米法律悖論”應(yīng)用到城市房地產(chǎn)市場，認(rèn)為房價高刺激了對土地的需求，進(jìn)而導(dǎo)致了地價的升高。在“價高者得”的拍賣機(jī)制下形成的地價是由當(dāng)前房價及開發(fā)商對未來房價的預(yù)期決定的。其實(shí)房價與地價的關(guān)系不能說是誰決定誰的問題，房價與地價是一種相互影響的關(guān)系。土地作為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)，土地價格構(gòu)成房地產(chǎn)價格的一個方面，并且組成房地產(chǎn)價格的一個重要構(gòu)成方面。從這個意義上說，地價對房價有重要影響。但地價并不是房價的決定因素，房價的組成方面有很多，比如建安費(fèi)用、政府稅收費(fèi)用等等都是房價的重要構(gòu)成方面，它們和地價一起決定了房價。與此同時，房價的高低也會影響地價。房價與地價是一種相互影響、相互作用的關(guān)系。從這一方面來講，對房地產(chǎn)的成本價格予以公開是很有必要的，可以最終保護(hù)我國有限的土地資源，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)協(xié)調(diào)發(fā)展。

目前經(jīng)濟(jì)適用房成本價格公開問題主要來自于地方政府的阻力，公開經(jīng)濟(jì)適用房成本價格已在一些地方實(shí)施了一段時間，但效果卻不如預(yù)期的那么好。地方政府作為“經(jīng)濟(jì)人”是由自身的財(cái)政利益決定的，地方政府同本地的企業(yè)形成了利益共同體。因而，政府會充分利用房地產(chǎn)的高產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度推動地方經(jīng)濟(jì)增長。然而地方政府介入房地產(chǎn)的“經(jīng)濟(jì)人”行為，帶來的不利后果表現(xiàn)在地方政府的經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張沖動容易造成經(jīng)濟(jì)過熱，推動了房價不斷漲高，不能很好地解決地方城市居民的住房保障問題。政府的這種“經(jīng)濟(jì)人”身份也影響到了經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)意義，所以在經(jīng)濟(jì)適用房成本價格公開方面也會有些被動。

三、思考結(jié)論――經(jīng)濟(jì)適用房房價成本公開的宏觀調(diào)控法律支持

1．宏觀調(diào)控的理論基礎(chǔ)

宏觀調(diào)控與市場規(guī)制是在現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)中國家干預(yù)協(xié)調(diào)經(jīng)濟(jì)的兩個基本手段，與市場規(guī)制法一樣，宏觀調(diào)控也有其理論基礎(chǔ)。

(1)“市場失靈”理論。市場失靈理論，主要是有關(guān)市場調(diào)節(jié)無法解決社會產(chǎn)品總供給和總需求失衡的問題及其政府運(yùn)用經(jīng)濟(jì)政策來解決這一總量失衡問題的理論。經(jīng)濟(jì)適用房作為房地產(chǎn)的一種，也要通過市場，在市場上依照價值決定房地產(chǎn)價格，但經(jīng)濟(jì)適用房成本價格具有其特殊性，作為經(jīng)濟(jì)適用房的購買主體，中低層收入者處于弱勢地位，相對于經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)商來說，所獲得的信息是很不對稱的，如果在這種情況下僅僅只注意市場的基礎(chǔ)配置作用，會造成不公平的擴(kuò)大。所以，經(jīng)濟(jì)適用房成本價格的公開需要宏觀調(diào)控法的支持。

(2)“政府失靈”理論。政府失靈理論，主要是指有關(guān)政府運(yùn)用經(jīng)濟(jì)政策調(diào)節(jié)社會產(chǎn)品總供給與總需求失衡問題方面出現(xiàn)的調(diào)控失敗及問題及其解決方案的理論。政府在調(diào)控經(jīng)濟(jì)適用房成本價格時因?yàn)椤敖?jīng)濟(jì)人”的身份會導(dǎo)致調(diào)控失敗，雖然有相關(guān)經(jīng)濟(jì)適用房的管理辦法，但是政府在實(shí)際操作時會違背開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房的初衷，為了彌補(bǔ)政府在調(diào)控經(jīng)濟(jì)適用房成本價格過程中的失敗，也需要宏觀調(diào)控法相關(guān)規(guī)定予以支持。

(3)國家干預(yù)理論。國家干預(yù)理論是指通過法律的經(jīng)濟(jì)政策及其嚴(yán)格的政策制定和實(shí)施程序，以社會整體利益為本位，調(diào)節(jié)社會經(jīng)濟(jì)總量的平衡，既利用“看不見的手”，又利用“看得見的手”調(diào)節(jié)、控制國民經(jīng)濟(jì)，既防止“市場失靈”，又防止“政府失靈”。經(jīng)濟(jì)適用房成本價格的舉措就是政府為了保障中低層收入群體，而通過制定政策和法律干預(yù)經(jīng)濟(jì)的一種經(jīng)濟(jì)手段，政府的這種經(jīng)濟(jì)手段要得到法律的保障，需要宏觀調(diào)控法完善相關(guān)措施予以支持。

2．具體宏觀調(diào)控措施應(yīng)對經(jīng)濟(jì)適用房成本價格公開

(1)建立科學(xué)的經(jīng)濟(jì)適用房成本價格測算體系與監(jiān)測公開制度。目前雖然有建設(shè)部關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房成本價格的管理辦法，但其相關(guān)規(guī)定抽象，不便操作，造成經(jīng)濟(jì)適用房成本價格實(shí)際上沒有公開的現(xiàn)實(shí)效果，中低收入者這部分購房群體知情權(quán)及相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益依然得不到有效保障。因此，分別建立經(jīng)濟(jì)適用房成本測算和監(jiān)測組織機(jī)構(gòu)，保證二者各自的獨(dú)立性，進(jìn)一步保證經(jīng)濟(jì)適用房成本價格的合理測算，從執(zhí)行角度確保經(jīng)濟(jì)適用房成本價格公開的可行性。

(2)完善《會計(jì)法》有關(guān)房地產(chǎn)價格的規(guī)定，使經(jīng)濟(jì)適用房成本公開中成本價格的計(jì)算有一定的法律保障?！稌?jì)法》雖有“禁止隨意改變費(fèi)用、成本的確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)或者計(jì)量方法，虛列、多列、不列或者少列費(fèi)用、成本”的規(guī)定，但現(xiàn)實(shí)中為逃稅而虛增成本的現(xiàn)象還很普遍。因此，明確規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用房的成本價格費(fèi)用構(gòu)成、成本價格的確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)或者計(jì)量方法，并且嚴(yán)格具體地限制經(jīng)濟(jì)適用房價格的利潤額度，是一種比較有效的保障經(jīng)濟(jì)適用房成本價格合理而且公開的法律措施。

(3)完善并加強(qiáng)銀行貸款相關(guān)法律制度。進(jìn)行嚴(yán)格的房地產(chǎn)貸款的審批，控制房地產(chǎn)投資總量，限制資本流入房地產(chǎn)業(yè)，提高房地產(chǎn)炒作的成本，降低非消費(fèi)性房地產(chǎn)交易的利潤空間。對于經(jīng)濟(jì)適用房這一特殊領(lǐng)域，在銀行信貸方面應(yīng)給予優(yōu)惠，在《中國人民銀行法》中應(yīng)該將經(jīng)濟(jì)適用房與普通商品房區(qū)別對待，分別規(guī)定。在對普通商品房進(jìn)行嚴(yán)格的房地產(chǎn)貸款審批的同時，降低對經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)商的要求。一方面，鼓勵更多的開發(fā)商開發(fā)具有公益性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用房；另一方面，降低經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)成本，引導(dǎo)經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)商積極主動地公開經(jīng)濟(jì)適用房成本價格。

(4)完善《財(cái)稅法》有關(guān)房地產(chǎn)的開發(fā)及購買制度。例如開征第二套房產(chǎn)的保有稅和開發(fā)土地的保有稅。開征房地產(chǎn)保有稅的短期目標(biāo)是抑制房地產(chǎn)的投資性需求。根據(jù)我國的土地制度，土地的所有權(quán)是國家的，房屋所有人和開發(fā)商并沒有取得土地的所有權(quán)。但由于我國房地產(chǎn)稅制一直以來的“輕保有、重流通”狀況，導(dǎo)致投資者購買房產(chǎn)和土地后，不需要付出太多成本就可以坐等房價和土地上漲，這不但降低了土地的使用效率，而且造成資源的浪費(fèi)。在我國開征房地產(chǎn)保有稅應(yīng)分為對開發(fā)商征土地保有稅和對房產(chǎn)持有人征房產(chǎn)保有稅。我國現(xiàn)階段經(jīng)濟(jì)適用房成本價格公開還有一個影響因素，即大量的投機(jī)商存在，他們會占有經(jīng)濟(jì)適用房之后再次購買商品房，然后再炒作，這對于房地產(chǎn)市場的合理發(fā)展構(gòu)成很大沖擊。對這種過多占用社會資源，占有經(jīng)濟(jì)適用房又購買商品房的經(jīng)濟(jì)適用房持有者征收房產(chǎn)保有稅，是目前打擊房地產(chǎn)投機(jī)的有效手段，也能促使經(jīng)濟(jì)適用房得到合理、有效的利用。

篇3

【關(guān)鍵詞】經(jīng)濟(jì)適用房；加大監(jiān)控；經(jīng)濟(jì)租賃制度

中圖分類號：F063.2文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：1006-0278(2012)02-021-01

一、我國經(jīng)濟(jì)適用房制度概述

(一)含義

經(jīng)濟(jì)適用房由政府提供政策優(yōu)惠并統(tǒng)一組織建設(shè),限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對象和銷售價格,面向中低收入家庭提供的微利普通商品住房,是政府按市場要求為中低收入社會階層提供切合需要并且?guī)в猩鐣Ｕ闲再|(zhì)的住房。

(二)特征

經(jīng)濟(jì)適用房包含經(jīng)濟(jì)性、適用性和社會保障性三方面特征,即經(jīng)濟(jì)適用房價格適當(dāng)且居民承受得起并具有可支付性,同時滿足人們對住房的基本需求而不是最大需求,又具有政府提供保障性質(zhì)的商品性住房。

二、我國經(jīng)濟(jì)適用房主要存在問題

(一)行政干預(yù)過多，效率低下，易滋生腐敗

政府、單位和社會組織對經(jīng)濟(jì)適用住房的干預(yù)幾乎無處不在。如果政府直接出面，生產(chǎn)效率肯定不如專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)商。即使政府是間接出面，中間承接的發(fā)展商不以經(jīng)濟(jì)效益為考核，而以完成政治性任務(wù)為目標(biāo)，那就難以達(dá)到社會資源最優(yōu)配置。我們就經(jīng)常發(fā)現(xiàn)，很多開發(fā)商以承接經(jīng)濟(jì)適用房任務(wù)為要挾，與政府討價還價，獲得商品房開發(fā)的優(yōu)先權(quán)或土地獲取中的優(yōu)勢，易滋生腐敗。

(二)銷售對象失控

按照政策規(guī)定,經(jīng)濟(jì)適用住房的銷售對象只能是中低收入家庭。但是,目前因統(tǒng)計(jì)和審核的方法和程序的不科學(xué)、不嚴(yán)謹(jǐn),在經(jīng)濟(jì)適用住房的購買者當(dāng)中,實(shí)際上有相當(dāng)一部分不是中低收入家庭,而是高收入家庭。這一點(diǎn)和第一點(diǎn)不無關(guān)系。

(三) 缺乏對居住者居住需要的考慮

由于經(jīng)濟(jì)適用房沒有效益激勵，政府往往只關(guān)心提供了多少套的目標(biāo)考核，但很少真正為居住者考慮居住需要。住房困難家庭往往只能在選擇指定地點(diǎn)、指定面積和質(zhì)量的公房與不選擇中二取一。而政府修的住房項(xiàng)目一般為了節(jié)約成本，質(zhì)量都相當(dāng)?shù)土?，并且建造在偏遠(yuǎn)地區(qū)和城市邊緣，交通通常十分不便。窮人住進(jìn)了政府提供的住房，住房消費(fèi)雖然降低了，但交通費(fèi)用猛增，由此，經(jīng)濟(jì)適用房對很多窮人來說，往往就成為雞肋。

三、我國經(jīng)濟(jì)房使用制度重建的建議

（一）建立健全準(zhǔn)入和退出管理機(jī)制

經(jīng)濟(jì)適用房的系列管理措施不論從入口、過程中還是出口的把控上都要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行。從初始階段即入口對申請人標(biāo)準(zhǔn)做了嚴(yán)格限定，從戶籍、家庭收入、家庭資產(chǎn)以及現(xiàn)實(shí)的人均住房使用面積都做了逐一的標(biāo)準(zhǔn)界定。推行“三級審核、二次公示”的審核方式，層層把關(guān)，為能夠使政府的保障政策切實(shí)落到需要保障的人身上，堅(jiān)決地將政策貫徹到位，不走形，不變味，以防有人渾水摸魚，破壞規(guī)則。

（二）加大對騙購行為的監(jiān)控與處罰力度

從法學(xué)角度來講,違法犯罪的機(jī)會成本太低而風(fēng)險收益又相對較高,這樣的制度本身就會引誘人們千方白計(jì)地去違法犯罪。騙購經(jīng)濟(jì)適用房的現(xiàn)象之所以防不勝防、屢禁不絕,與處罰太輕有必然聯(lián)系。建議有關(guān)部門在總結(jié)經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)的基礎(chǔ)上,及時制定出相關(guān)的法規(guī)或規(guī)章,加大處罰力度,爭取杜絕經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)中,出現(xiàn)的失控現(xiàn)象。政府建房的受惠目標(biāo)一定要鎖定在低收入家庭,首先滿足貧困家庭居住的基本需要。

（三）建“經(jīng)濟(jì)租賃住房”，將其納入經(jīng)濟(jì)適用房

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長齊驥在中國政府網(wǎng)訪談時表示，地方政府可因地制宜決定經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房比例，這意味著對于部分地方政府來說，經(jīng)濟(jì)適用房將不再有強(qiáng)行指標(biāo)性規(guī)定。而對于夾心層人群，政府鼓勵建設(shè)經(jīng)濟(jì)租賃住房來解決其住房問題。齊驥稱，在最近一兩年來，一些城市都對解決這一類既買不起、租不起商品房，又不屬于住房保障對象的這類居民，通過政府提供土地、給優(yōu)惠的信貸、稅收政策來建設(shè)公共租賃住房，有的地方叫經(jīng)濟(jì)租賃住房，它的性質(zhì)是政府或者機(jī)構(gòu)持有，用承租者可以承擔(dān)的起的低于市場水平的租金，提供給這類家庭，幫助他們渡過暫時的困難。

而筆者認(rèn)為，對于“經(jīng)濟(jì)租賃住房”這一新興的制度，其可以作為經(jīng)濟(jì)適用房的一種形式被推廣開來，其適用對象可以是經(jīng)濟(jì)適用房適用對象的這類居民。因?yàn)槿绻麑⑵湓O(shè)定為購買商品房與經(jīng)濟(jì)適用房之間的“夾心人群”，其界限并不清晰，或難以界定，這必然會加大其社會成本。反之，如果能夠?qū)ⅰ敖?jīng)濟(jì)租賃住房”作為經(jīng)濟(jì)適用房的一種主要形式而存在的話，這必然加大了購房者的選擇權(quán)，同時還可以使政府的保障補(bǔ)貼流動起來。住房政策的最終目標(biāo)應(yīng)該是讓越來越多的人可以有能力到商品房市場自行買房，而不應(yīng)該以讓受資助者長期“桎梏”在住房保障體系中為滿足。

四、結(jié)語

經(jīng)濟(jì)適用房推行10年間，既有過圓低收入家庭多年“家園夢”的光榮，也有過因制度上的缺陷和操作上的不規(guī)范而出現(xiàn)的尷尬，政府，學(xué)界，百姓，對于經(jīng)濟(jì)適用房是否“經(jīng)濟(jì)”的討論也從未停止過?？傊?，在制度完善環(huán)節(jié)，要通過各種辦法“對癥下藥”，真正實(shí)現(xiàn)政府管理與市場調(diào)節(jié)的結(jié)合，努力克服主客觀方面的種種弊端，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)性與適用性的結(jié)合。

參考文獻(xiàn)：

篇4

論文提要：隨著房地產(chǎn)市場的日益繁榮，房價居高不下是城鎮(zhèn)居民目前最為關(guān)注的問題，在這樣的條件下，如何解決低收入人群的住房問題，發(fā)揮經(jīng)濟(jì)適用房應(yīng)該發(fā)揮的作用，值得深入思考，本文希望從制度經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度，分析經(jīng)濟(jì)適用房在開發(fā)建設(shè)過程中存在的問題，并提出相應(yīng)的解決辦法，為經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)建設(shè)提供更多的建議，

一、經(jīng)濟(jì)適用房的產(chǎn)生和發(fā)展

1998年國務(wù)院在《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)》文件中第一次提出了經(jīng)濟(jì)適用房的概念。這份文件同時明確提出：要建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用房為主體的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系，對不同收入家庭實(shí)行不同的住房供應(yīng)政策，即高收入者購買或租賃市場價格商品住房，中低收入者購買經(jīng)濟(jì)適用住房，最低收入者租用政府單位提供的廉租住房。經(jīng)濟(jì)適用房由地方政府統(tǒng)一組織建設(shè)，面向中低收入家庭，以解決中低收入家庭住房困難為目的，是一種由政府提供了相關(guān)優(yōu)惠政策的、只獲取微利的普通商品住房。

經(jīng)濟(jì)適用房作為我國住房供應(yīng)新體系的重要組成部分，主要是通過某種政策傾斜來擴(kuò)大住房供給，以解決中低收入家庭住房問題。經(jīng)濟(jì)適用住房的作用主要應(yīng)體現(xiàn)在：解決部分中低收入家庭的住房問題；優(yōu)化房地產(chǎn)市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)：平抑商品房價格的不合理上漲；促進(jìn)居民住房消費(fèi)i緩解城市舊城改造和房屋拆遷矛盾；促進(jìn)城郊結(jié)合部等特殊區(qū)域的發(fā)展。

但是，在經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)以及銷售的實(shí)際操作過程中，它的作用并沒有得到充分發(fā)揮，更重要的是，它并沒有真正滿足老百姓的愿望和要求。目前的現(xiàn)狀是，經(jīng)濟(jì)適用房并沒有很好地體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)和適用的特點(diǎn)，和普通商品房沒有太大的區(qū)別：且真正需要經(jīng)濟(jì)適用房的低收入人群并沒有享受到經(jīng)濟(jì)適用房應(yīng)給予他們的福利。

二、基于委托理論分析經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)過程中的問題

(一)委托理論的基本概念。委托關(guān)系是經(jīng)濟(jì)社會中廣泛存在的社會關(guān)系。如果當(dāng)一個需要通過另一個人的行動來獲得自己需要的利益，那么委托關(guān)系就產(chǎn)生了。如果某個個體想獲得某種利益，但自己又沒有能力去實(shí)現(xiàn)這個目標(biāo)，而只能委托別人替自己完成，那么這個人就是委托人，而后者就是人。從信息不對稱的角度來說，委托人通常處于信息劣勢，而人處于信息優(yōu)勢。

由于信息的非對稱性，具有信息優(yōu)勢的人可能會選擇有利于自身利益的行動，而發(fā)生逆向選擇和道德風(fēng)險。逆向選擇是指契約發(fā)生前，契約一方隱藏自己的私有信息，或者提供不真實(shí)的信息，以謀取自己的利益而損害另一方的利益。道德風(fēng)險是指在信息非對稱的情況下，契約發(fā)生以后，契約一方選擇有損于另一方的機(jī)會主義行動，以獲取自身利益的最大化。因此，委托理論的基本內(nèi)容就是在特定的條件下，委托人如何設(shè)計(jì)激勵合同，規(guī)范人的行為，使人選擇有利于委托人利益的行動。

(二)分析開發(fā)商在項(xiàng)目建設(shè)和銷售過程中的問題。我國在進(jìn)行住房保障制度設(shè)計(jì)中，經(jīng)濟(jì)適用房的運(yùn)作不是由非營利性機(jī)構(gòu)來封閉實(shí)施，而是由追逐利潤最大化的開發(fā)商來運(yùn)作，這本身存在著制度設(shè)計(jì)上的缺陷，因?yàn)檎烷_發(fā)商的目標(biāo)存在較大的差異性，政府實(shí)行經(jīng)濟(jì)適用房制度的目的是通過二次再分配的形式，解決中低收入階層住房困難問題，住房保障體制所追求的是公平合理的居住狀況：而從經(jīng)濟(jì)學(xué)基本假設(shè)的角度來看，開發(fā)商作為理性的“經(jīng)濟(jì)人”，追求利潤的最大化是其本質(zhì)特性，不管是開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房還是商品房，目的都是為了獲取高額利潤。商品房開發(fā)直接表現(xiàn)為較高的利潤率；而經(jīng)濟(jì)適用房是在不突破利潤率上限的前提下，借助于規(guī)模經(jīng)營、優(yōu)惠的土地取得成本和稅收減免等政策來實(shí)現(xiàn)高額利潤。政府和開發(fā)商基于這樣的制度條件而形成的委托關(guān)系，必然導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)適用房政策實(shí)施的實(shí)際效果與初期目標(biāo)產(chǎn)生較大偏差。

目前所采取的經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)模式是政府通過給予經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)商一定的財(cái)政補(bǔ)貼，如劃撥土地、稅費(fèi)減半征收等措施，來降低開發(fā)項(xiàng)目的成本；開發(fā)商則負(fù)責(zé)經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)、銷售等全方位的工作，在要求的利潤空間內(nèi)制定銷售價格；政府指定或者通過招投標(biāo)形式選擇開發(fā)商來開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房，開發(fā)商根據(jù)政府的相關(guān)要求進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。

簽訂開發(fā)合同后，政府無法直接觀察到開發(fā)商的努力程度和工作狀態(tài)，開發(fā)商通過提高開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)、擴(kuò)大商品房的比例、提高價格、隱瞞經(jīng)濟(jì)適用房性質(zhì)等違規(guī)行為來欺騙政府主管部門，損害了政府部門的利益，導(dǎo)致道德風(fēng)險。地方政府與開發(fā)商進(jìn)行博弈的過程中，開發(fā)商由于對項(xiàng)目的運(yùn)作、資金投入、成本控制、生產(chǎn)技術(shù)等擁有較全面的信息，承擔(dān)人的角色；地方政府因?qū)﹂_發(fā)商的信息掌握不充分，處于委托人的地位。地方政府在指定或者通過招投標(biāo)選擇開發(fā)商時，因信息不充分會導(dǎo)致逆向選擇。正是由于道德風(fēng)險和逆向選擇的共同作用，不良開發(fā)商對利潤最大化的追求愈演愈烈，進(jìn)而導(dǎo)致了經(jīng)濟(jì)適用房價格偏高和開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)的高檔化。

三、基于尋租理論分析政府在監(jiān)管和規(guī)劃方面的問題

(一)尋租理論的基本概念。經(jīng)濟(jì)學(xué)里所說的“租”的原意是指一種生產(chǎn)要素的所有者獲得的收入中，超過這種要素的機(jī)會成本的剩余。廣義而言，尋租活動是指人類社會中非生產(chǎn)性的追求經(jīng)濟(jì)利益活動，或者說是指那種維護(hù)既得經(jīng)濟(jì)利益或是對既得利益進(jìn)行再分配的非生產(chǎn)性活動。在現(xiàn)代社會中，更為常見的，也是更為高級的尋租方式則是利用行政法律的手段來維護(hù)既得經(jīng)濟(jì)利益或是對既得利益進(jìn)行再分配。這類尋租行為往往涉及采用阻礙生產(chǎn)要素在不同產(chǎn)業(yè)之間自由流動、自由競爭的辦法來維護(hù)或攫取既得利益。

整個尋租活動包括權(quán)力主體的設(shè)租和個體的尋租。權(quán)力主體的設(shè)租，即權(quán)力主體在對經(jīng)濟(jì)活動的行政干預(yù)和管理過程中阻止供給增加，人為造成某種生產(chǎn)要素的供給彈性不足，從而形成權(quán)力主體獲取非生產(chǎn)性利潤的環(huán)境和條件，這往往是從權(quán)力到金錢的過程。個體尋租，即個體利用合法或非法手段獲得特權(quán)以維護(hù)既得利益的活動。尋租過程通常會表現(xiàn)為，由利益驅(qū)使獲得權(quán)力，再由權(quán)力獲得利益。(二)分析政府在經(jīng)濟(jì)適用房監(jiān)管和規(guī)劃方面存在的問題。對于經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)和建設(shè)，國家給予了用地優(yōu)先劃撥、免收土地出讓金、開發(fā)貸款優(yōu)先發(fā)放、減免部分行政事業(yè)性收費(fèi)等諸多優(yōu)惠政策，自然誘使開發(fā)商們競相向主管部門尋租，以“經(jīng)濟(jì)適用房”之名行“商品房”之實(shí)。而對于擁有審核開發(fā)商資質(zhì)、分配經(jīng)濟(jì)適用房等權(quán)力的主管部門及負(fù)責(zé)人來說，一旦認(rèn)識到手中權(quán)力的市場價值，“造租活動”也會伴隨著開發(fā)商的尋租迅速蔓延。

缺乏制衡的權(quán)力運(yùn)用很容易導(dǎo)致權(quán)力的濫用和商品化，從而為尋租提供了溫床和土壤。從法律法規(guī)建設(shè)方面來看，我國房地產(chǎn)法律法規(guī)體系尚待完善，現(xiàn)有法律法規(guī)的漏洞和空白較多，無法可依、有法難依、有法不依的現(xiàn)象同時存在，極大地影響了對尋租活動進(jìn)行監(jiān)督的效力。由于信息不對稱，輿論監(jiān)督和社會監(jiān)督更是流于形式，缺乏應(yīng)有的力度。

由于受到經(jīng)濟(jì)租的誘惑和影響，在部分經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目的規(guī)劃過程中，也就難免因?yàn)橐疹欓_發(fā)商的利益而出現(xiàn)不合理的地方。在市場經(jīng)濟(jì)體制中，市場在資源的有效配置中扮演著重要角色；而開發(fā)商為維護(hù)自己通過尋租獲得的利益，就希望政府保持對土地等資源的控制權(quán)，或者通過某種“隱形市場”支配和影響資源配置。政府對市場的壟斷及政府扶持下造就的企業(yè)壟斷排除了公平競爭的可能性，使得競爭機(jī)制、供求機(jī)制和價格機(jī)制不能良好地運(yùn)行，導(dǎo)致市場的資源配置功能失靈，給消費(fèi)者和經(jīng)濟(jì)適用房市場帶來潛在損失。

四、經(jīng)濟(jì)適用房存在問題的對策研究

(一)從委托的角度分析對策。從政府和開發(fā)商之間的委托關(guān)系來看，要解決經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)中的問題，也就是要預(yù)防逆向選擇和道德風(fēng)險。根據(jù)委托理論，規(guī)避逆向選擇和道德風(fēng)險問題可以通過制定權(quán)利和義務(wù)、責(zé)任和利益相制衡的競爭和激勵約束機(jī)制，將委托人的風(fēng)險不同程度地轉(zhuǎn)為人的風(fēng)險，從而促使人選擇有利于委托人實(shí)現(xiàn)目標(biāo)利潤最大化的行動。

當(dāng)前，在進(jìn)行經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目運(yùn)作時，政府通常指定開發(fā)商進(jìn)行開發(fā)，沒有引入競爭機(jī)制，雖然經(jīng)濟(jì)適用房在銷售時，各城市物價部門也希望控制開發(fā)商的利潤，但是開發(fā)商通過虛報(bào)開發(fā)成本、減少公共配套設(shè)施的數(shù)量、恣意擴(kuò)大商品房的比例等手段獲取較高的實(shí)際利潤。因此，有效規(guī)避開發(fā)商的違規(guī)行為，有必要在經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)建設(shè)中導(dǎo)入競爭機(jī)制，改變原有的政府指定開發(fā)商、劃撥土地、控制開發(fā)利潤的運(yùn)作方法；采用鎖定售價、拍賣地價的市場化運(yùn)作方案。國土資源部門和其他相應(yīng)的管理機(jī)構(gòu)應(yīng)對經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)項(xiàng)目的售價、戶型標(biāo)準(zhǔn)、購買群體制定嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)程序和條例，在此基礎(chǔ)上公開對經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目用地進(jìn)行拍賣，以上運(yùn)作過程保證了建設(shè)主體和供地方式的市場化運(yùn)作，提高了運(yùn)作效率，也能夠體現(xiàn)市場化原則。另外，對開發(fā)商來說，經(jīng)濟(jì)適用房不超過3％的利潤率顯然不能對其產(chǎn)生明顯的激勵效果，政府也應(yīng)該積極探索和思考如何通過適當(dāng)?shù)恼邇A斜或其他形式的優(yōu)惠措施使開發(fā)商在保證經(jīng)濟(jì)適用房的經(jīng)濟(jì)性和適用性的同時，獲得理想的回報(bào)。通過導(dǎo)入競爭機(jī)制和政府部門更有效的制度約束，重新定義政府部門和開發(fā)商之間的委托關(guān)系，從而預(yù)防和減少開發(fā)商的違規(guī)行為。

(二)從尋租的角度分析對策。針對尋租理論對政府在經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)建設(shè)中所存在問題的分析，要解決經(jīng)濟(jì)適用房領(lǐng)域的尋租問題，需要從以下幾個方面去思考：

1、加快政治體制改革步伐，促進(jìn)市場經(jīng)濟(jì)體制改革。在保證社會經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的前提下，深化市場經(jīng)濟(jì)體制改革，盡量縮短房地產(chǎn)市場中雙軌制中非市場制度的運(yùn)行時間，建立完善、順暢的市場機(jī)制，做到信息公開化、競爭公平化，力求減少租源，遏制尋租活動的根本出路。為達(dá)到這一目的，就必須加速我國政治體制改革，進(jìn)一步轉(zhuǎn)變政府職能，改變政府在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動中，特別是經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)過程中的主導(dǎo)地位，取消一些不必要的政府干預(yù)。

2、完善監(jiān)督制約機(jī)制，加大懲戒力度。從經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上看，只要尋租的預(yù)期收益大于預(yù)期成本，潛在的尋租者就會變成現(xiàn)實(shí)的尋租者。而有效的監(jiān)督約束機(jī)制可以加大預(yù)期成本，減少預(yù)期收益。因而，有必要進(jìn)一步完善監(jiān)督約束機(jī)制，加大懲戒力度。

篇5

關(guān)鍵詞：河南省 中低收入家庭 住房保障制度 經(jīng)濟(jì)適用房 廉租房

一、現(xiàn)行河南省經(jīng)濟(jì)適用房保障制度存在的問題

（一）對中低收入家庭的界定不明

在河南省，經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房同樣構(gòu)成了保障中低收入家庭住房的兩個方面。誰才能成為被國家保障的主體，中低收入的界定是關(guān)鍵。但對“中低收入”的界定目前還存在兩個問題，一是各個省市對“中低收入”的理解不同，二是政府難以在理論與實(shí)際中準(zhǔn)確核實(shí)家庭的真實(shí)收入。

（二）尋租現(xiàn)象嚴(yán)重，使得社會福利倒置

河南省是一個大省，由于開發(fā)商運(yùn)作的不規(guī)范以及戶籍管理存在漏洞，在鄭州當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)適用房指標(biāo)倒賣行為曾一度泛濫。2009年年初，鄭州市紀(jì)委和鄭州市人民檢察院均收到當(dāng)?shù)厝罕娕e報(bào)，開始大力查處有關(guān)經(jīng)濟(jì)適用房案件，有關(guān)經(jīng)濟(jì)適用房腐敗窩案共13件涉及17人。

（三）經(jīng)濟(jì)適用房“不經(jīng)濟(jì)”、“不適用”，使得經(jīng)濟(jì)適用房棄購現(xiàn)象嚴(yán)重

以鄭州為例，2010年12月，鄭州市推出6203套經(jīng)濟(jì)適用房，可是到截止日期后只有5169人報(bào)名，還有1034套房子沒有人報(bào)名。產(chǎn)生上述現(xiàn)象的原因在于：一是經(jīng)濟(jì)適用房不“經(jīng)濟(jì)”。據(jù)鄭州某居民稱，經(jīng)濟(jì)適用房的房價都在每平方米2700元左右，經(jīng)濟(jì)上根本就負(fù)擔(dān)不起；二是經(jīng)濟(jì)適用房不“適用”。經(jīng)濟(jì)適用房的位置一般都比較偏遠(yuǎn)，遠(yuǎn)離市區(qū)，交通、生活配套設(shè)施都還沒有到位，附近也沒有學(xué)校，上班、上學(xué)都非常不方便。

（四）經(jīng)濟(jì)適用房數(shù)量供求不平衡

據(jù)河南報(bào)業(yè)集團(tuán)報(bào)道，2006年1―4月份，全省經(jīng)濟(jì)適用住房完成投資26億元，僅占同期商品房開發(fā)投資的6％。由于河南省在2005年、2006年不再統(tǒng)一下達(dá)經(jīng)濟(jì)適用住房指導(dǎo)性建設(shè)計(jì)劃，經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)量有較大幅度下降。個別城市甚至取消了經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，全省經(jīng)濟(jì)適用住房年竣工量逐年下降。一些城市已出現(xiàn)排隊(duì)等號或無房可供的局面。

二、提升河南省經(jīng)濟(jì)適用房保障制度的政策建議

（一）應(yīng)明確“中低收入家庭”的定位

如何更科學(xué)地來界定中低收入家庭呢？如何使保障性住房保障的范圍更大更準(zhǔn)確呢？美國就提出了一種中位數(shù)法，按照美國的統(tǒng)計(jì)口徑，非常貧困的家庭界定為少于本地區(qū)家庭收入中位數(shù)50%的家庭；低收入家庭的收入為本地區(qū)家庭收入中位數(shù)的50―80%；中等收入家庭的收入為本地區(qū)家庭收入中位數(shù)的81―100%。目前，美國中低收入家庭大約把年收入的30%用于住房方面的支出。通過這個界定，就可以有針對性地對各類收入的家庭進(jìn)行住房保障，來實(shí)現(xiàn)住房保障的公平。

此外，高的房價使相當(dāng)一部分中低收入家庭或人群既買不起商品房，又不能享受廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房等住房保障的人員被稱為“夾心層”，主要包括：一是新就業(yè)人員或剛剛畢業(yè)的大學(xué)生；二是外地務(wù)工人員；三是不夠廉租房申請條件又無力購買經(jīng)濟(jì)適用房的家庭；四是不夠經(jīng)濟(jì)適用房購買條件又不能申請廉租房的家庭。這些人必須納入到住房保障的人員中來。

（二）嚴(yán)格執(zhí)行經(jīng)濟(jì)適用房準(zhǔn)購制度，政府相關(guān)部門應(yīng)大力加強(qiáng)監(jiān)管

近年來，出現(xiàn)兩種現(xiàn)象，一是對許多買不起商品房的低收入者來說經(jīng)濟(jì)適用房只是“空中樓閣”；二是對一些鉆法律空子的人來說，經(jīng)濟(jì)適用房又成了牟利的手段，嚴(yán)重?cái)_亂了社會公平。為此，鄭州住房保障和房地產(chǎn)管理局于2010年4月29日下發(fā)通知說：“今后，對采用瞞報(bào)、虛報(bào)等欺騙手段騙購經(jīng)濟(jì)適用住房的，房地產(chǎn)行政部門將責(zé)令其退回所購經(jīng)濟(jì)適用住房，并依法注銷其房屋所有權(quán)登記，購房人5年內(nèi)不得再次申請購買經(jīng)濟(jì)適用住房。如所騙購的經(jīng)濟(jì)適用住房是購房人及共同申請的家庭成員唯一住房的，由購房人按同期同地段同類型普通商品住房市場價補(bǔ)交購房款?！雹?/p>

（三）加強(qiáng)監(jiān)管，使經(jīng)濟(jì)適用房真正實(shí)現(xiàn)“經(jīng)濟(jì)”、“適用”

一是在建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房時，開發(fā)商應(yīng)嚴(yán)格按照《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》進(jìn)行，將重要信息公布于眾。二是限定經(jīng)濟(jì)適用住房的價格，明確經(jīng)濟(jì)適用住房價格構(gòu)成的要素，增加經(jīng)濟(jì)適用住房價格的透明度。三是各個部門應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)管嚴(yán)格查處越權(quán)定價和價格欺詐等違法行為，防止市場價格出現(xiàn)混亂的局面，維護(hù)購房者的合法利益；四是避免出現(xiàn)大面積和別墅型經(jīng)濟(jì)適用房的出現(xiàn)。

同時，為了經(jīng)濟(jì)適用房更經(jīng)濟(jì)，將經(jīng)濟(jì)適用住房的建筑面積控制在50―80平方米為宜，這樣就能在一定程度上刺激中低收入家庭的積極性和主動性，在家庭的經(jīng)濟(jì)狀況好轉(zhuǎn)之后，購買更適合的商品住房，從而加速經(jīng)濟(jì)適用住房的“循環(huán)使用”。

（四）做好預(yù)測，盡量使經(jīng)濟(jì)適用房供求平衡

誠然，經(jīng)濟(jì)適用房建得多了，就會出現(xiàn)房子閑置現(xiàn)象，浪費(fèi)國家資源，房子建少了不夠用，體現(xiàn)不了社會公平和和諧，如何使經(jīng)適房供求盡量平衡，也是一個難題。浙江省哲學(xué)社會科學(xué)規(guī)劃課題組的人員曾經(jīng)針對寧波市需要保障住房的低收入家庭的戶數(shù)進(jìn)行了預(yù)測，他們認(rèn)為可以采用如下公式進(jìn)行預(yù)測：住房保障家庭總戶數(shù)＝城鎮(zhèn)居民家庭總戶數(shù)×中低收入家庭比例×符合住房保障家庭比例。根據(jù)這樣的預(yù)測結(jié)果來建造適用房就可以使供求接衡。這種預(yù)測方法有科學(xué)性和可取性，但預(yù)測的關(guān)鍵還是看中低收入家庭的戶數(shù)和需要保障的戶數(shù)，這還有賴于科學(xué)地核定城鎮(zhèn)居民的收入。

河南省作為一個人口大省，中低收入家庭戶數(shù)，如棚戶區(qū)、礦區(qū)等數(shù)量相對多，需要住房的人較多，搞好預(yù)測十分重要。據(jù)鄭州晚報(bào)報(bào)道，2011年底，河南省要爭取實(shí)現(xiàn)融資貸款100億元，以確保全省經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)進(jìn)度。

三、河南省未來保障性住房發(fā)展模式

（一）完善退出機(jī)制，實(shí)現(xiàn)保障性住房的動態(tài)模式

在嚴(yán)格按程序提供保障性住房后，對于當(dāng)時符合條件但事后由于經(jīng)濟(jì)狀況好轉(zhuǎn)不再符合條件的人員，住房要及時回收。2007年新出臺的《廉租住房保障辦法》重新界定了購買對象、戶型標(biāo)準(zhǔn)、退出機(jī)制等。這樣做有利于促進(jìn)社會分配公平，提高整個社會的福利水平。

（二）結(jié)合河南省實(shí)際，探討良性的城市化道路和發(fā)展?fàn)顟B(tài)

城市化是指生產(chǎn)方式向社會化分工、集約化、科技化的先進(jìn)模式轉(zhuǎn)化，是指人們生活方式向高品質(zhì)、社會化的城市模式轉(zhuǎn)變，重在質(zhì)而不是簡單地讓數(shù)億的農(nóng)民都涌入城市，這對于河南省脆弱的城市生態(tài)資源、薄弱的設(shè)施建設(shè)和社會服務(wù)能力而言，都是無法承受的負(fù)擔(dān)。未來要發(fā)展緊湊型城市，走發(fā)展良性的城市化道路。

同時我們不要局限于不斷地拆房建房，而應(yīng)重在促進(jìn)人們更為健康積極的生活消費(fèi)和對城市空間品質(zhì)的投入。通過稅收等調(diào)節(jié)手段，將住房市場上投資或投機(jī)性購房者對于住房的消極的長期占有，轉(zhuǎn)變?yōu)榉e極的住房投入 政府可以通過征收不動產(chǎn)稅來分離土地價值和住房價值，鼓勵戶主積極改善居住環(huán)境，以獲得住房價值中的升值部分，來獲得城市的動態(tài)發(fā)展。

注：

①河南廣播網(wǎng)．省略/Article/news/hnxw/

2010/04/30/51162.htm．2010年04月30日。

參考文獻(xiàn)：

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④金雪嬌. 淺談城市中低收入居民住房保障制度，低溫建筑技術(shù)[J]．2010，（5）：111―112

⑤構(gòu)建面向城鎮(zhèn)中低收入家庭的多層次住房保障體系――以寧波市為例. 浙江省哲學(xué)社會科學(xué)規(guī)劃課題[R]．2007

⑥張道航. 借鑒國外經(jīng)驗(yàn)完善住房保障體制，比較研究[J]．2010，（4）：53―57

⑦關(guān)于加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房管理工作的通知，河南省發(fā)改委、省建設(shè)廳、省國土資源廳．2006．

⑧鄭州市經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法，河南省發(fā)改委，2010

⑨關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)城鎮(zhèn)化快速健康發(fā)展的若干意見，河南省省委、省政府，2005

⑩王文杰. 中國經(jīng)濟(jì)適用住房制度的運(yùn)行現(xiàn)狀及對策探析[D]．河南大學(xué)，2011，（5）

篇6

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；所得稅；預(yù)繳稅款

中圖分類號：F293.33

為了加強(qiáng)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的企業(yè)所得稅征收管理，規(guī)范從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)的納稅行為，根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實(shí)施條例和《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則等有關(guān)稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的特點(diǎn)，國家稅務(wù)總局制定了《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》，接著又下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)企業(yè)所得稅預(yù)繳工作的通知》，指出加強(qiáng)企業(yè)所得稅預(yù)繳工作是稅收征管中的一項(xiàng)重要任務(wù)。

從近幾年來的情況看，針對房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的稅收管理，國家稅務(wù)總局已出臺了多個文件，不斷地對所得稅的稅收進(jìn)行調(diào)整和完善。根據(jù)當(dāng)前相關(guān)文件精神，企業(yè)通過正式簽訂房地產(chǎn)銷售合同或房地產(chǎn)預(yù)售合同所取得的收入，均確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)，進(jìn)行企業(yè)所得稅預(yù)繳。對銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，要求按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分月（或季度）計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，進(jìn)行企業(yè)所得稅預(yù)繳。

房地產(chǎn)企業(yè)相比其他行業(yè)，具有開發(fā)銷售周期長、成本費(fèi)用項(xiàng)目多、會計(jì)核算繁瑣的特點(diǎn)，稅收處理尤其是企業(yè)所得稅核算的復(fù)雜程度更高，其收入和稅前扣除項(xiàng)目等涉稅事項(xiàng)處理正確與否、申報(bào)表填報(bào)真實(shí)準(zhǔn)確與否，受納稅人會計(jì)核算健全程度的影響很大。但是，高投資、高風(fēng)險、高利潤的行業(yè)特性，加上稅收監(jiān)管手段和處罰措施的弱化，往往促使部分企業(yè)為追求利益最大化，采取避稅甚至逃稅的行為。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)按照規(guī)定做好以下幾方面工作：

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按當(dāng)年實(shí)際利潤據(jù)實(shí)分季（或月）預(yù)繳企業(yè)所得稅

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按當(dāng)年實(shí)際利潤據(jù)實(shí)分季（或月）預(yù)繳企業(yè)所得稅的，對開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品，在未完工前采取預(yù)售方式銷售取得的預(yù)售收入，按照規(guī)定的預(yù)計(jì)利潤率分季（或月）計(jì)算除預(yù)計(jì)利潤率，計(jì)入利潤總額預(yù)繳稅款，開發(fā)產(chǎn)品完工、結(jié)算計(jì)稅成本后再按照實(shí)際利潤重新調(diào)整。

2.預(yù)計(jì)利潤率暫按以下規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)確定

2.1非經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)項(xiàng)目

（1）位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市所在地城郊區(qū)的，不得低于20%。

（2）位于地級市、地區(qū)、盟、州城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于15%。

（3）位于其他地區(qū)的，不得低于10%。

2.2經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)項(xiàng)目

經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)項(xiàng)目符合建設(shè)部、國家發(fā)展改革委員會、國土資源部、中國人民銀行《關(guān)于印發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法的通知》等有關(guān)規(guī)定的，不得低于3%。

按照規(guī)定的預(yù)計(jì)利潤率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)利潤額

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按當(dāng)年實(shí)際利潤據(jù)實(shí)預(yù)繳企業(yè)所得稅的，對開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)備等開發(fā)產(chǎn)品，在未完工前采取預(yù)售方式銷售取得的預(yù)售收入，填報(bào)在《中華人民共和國企業(yè)所得稅月（季）度預(yù)繳納稅申報(bào)表（A類）第4行“利潤總額”內(nèi)。

4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目的預(yù)售應(yīng)進(jìn)行初始納稅申報(bào)、報(bào)批

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目的預(yù)售收入進(jìn)行初始納稅申報(bào)時，必須附送有關(guān)部門批準(zhǔn)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目開發(fā)、銷售的文件以及其他相關(guān)證明材料。凡不符合規(guī)定或未附送有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件以及其他相關(guān)證明材料的，一律按銷售非經(jīng)濟(jì)適用房的規(guī)定執(zhí)行。

即使認(rèn)真按照上述要求做了，現(xiàn)行制度仍舊有不夠完善的地方，尚存在一些具體規(guī)定不明朗、定義不清晰、有關(guān)事項(xiàng)政策調(diào)整頻繁帶來新舊制度銜接不到位等問題，使得不同納稅人對同種經(jīng)營行為卻因政策理解的差異采取了不同的涉稅處理方法。這不僅削弱稅法的公平性和嚴(yán)肅性，同時也帶來稅收風(fēng)險。歸結(jié)起來，目前看法不一的問題主要有：一是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)繳方式能否采取除按當(dāng)年實(shí)際利潤據(jù)實(shí)預(yù)繳之外的方式，二是預(yù)繳期利潤能否彌補(bǔ)以前年度虧損，三是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)繳期計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅所得額時的允許扣除項(xiàng)目具體包括哪些，四是未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入是否作為計(jì)提廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)和業(yè)務(wù)招待費(fèi)的基數(shù)，五是少預(yù)繳企業(yè)所得稅是否具有法律責(zé)任。

5.結(jié)語

上述幾點(diǎn)屬于預(yù)繳過程中值得探討的問題，還有一些涉稅事項(xiàng)處理的細(xì)節(jié)規(guī)定也易生歧義，對問題的不同理解和處理方法，會嚴(yán)重影響企業(yè)月度（或季度）預(yù)繳行為和納稅水平。納稅人通常在追求利益最大化的本能驅(qū)動下，鉆政策、規(guī)定之漏洞，在預(yù)繳期間少計(jì)收入、多作扣除，降低預(yù)繳期間的應(yīng)納稅所得額、減少預(yù)繳額，待匯算清繳時予以補(bǔ)足，這樣既減輕了企業(yè)當(dāng)期財(cái)務(wù)壓力，又不違反有關(guān)規(guī)定。也使企業(yè)的所得稅費(fèi)用與企業(yè)盈利配比，并使預(yù)計(jì)營業(yè)利潤在開發(fā)產(chǎn)品完工結(jié)算期得到反映，筆者認(rèn)為，預(yù)繳的企業(yè)所得稅應(yīng)在“遞延稅款”歸集（轉(zhuǎn)回）并采用同步登記法，這樣可以提高核算準(zhǔn)確性，簡化核算工作，使實(shí)際數(shù)與預(yù)計(jì)數(shù)在同一賬頁反映，便于預(yù)計(jì)數(shù)轉(zhuǎn)回、對比、開展稅務(wù)申報(bào)等工作。

具體方法為：做好會計(jì)核算，統(tǒng)一核算方法，使“預(yù)收賬款”、“遞延稅款”、“主營業(yè)務(wù)收入、主營業(yè)務(wù)成本、主營業(yè)務(wù)稅金及附加”明細(xì)內(nèi)容相互對應(yīng)，做好計(jì)提、抵減預(yù)計(jì)營業(yè)利潤的核算工作； 企業(yè)所得稅應(yīng)在“遞延稅款”核算，借方為因預(yù)計(jì)營業(yè)利潤而增計(jì)的企業(yè)所得稅；貸方為銷售結(jié)算轉(zhuǎn)回已計(jì)提的企業(yè)所得稅，銷售結(jié)算轉(zhuǎn)回在“遞延稅款”賬戶中歸集的企業(yè)所得稅，原則上原計(jì)提多少轉(zhuǎn)回多少，結(jié)算后該賬戶余額為“零”。

當(dāng)然企業(yè)實(shí)際毛利率水平的高低也影響預(yù)繳水平，這是因?yàn)楝F(xiàn)行政策規(guī)定，房地產(chǎn)購銷合同在開發(fā)產(chǎn)品竣工驗(yàn)收前后均可簽訂。因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因開發(fā)經(jīng)營階段的不同，銷售行為可分為兩種，一種是竣工驗(yàn)收后銷售房產(chǎn)的行為，即正常的銷售行為；另一種是預(yù)售行為，即持預(yù)售許可證上市銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品。在某個會計(jì)年度，企業(yè)可能會兩種銷售狀態(tài)并存。按照規(guī)定，未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的銷售收入在進(jìn)行稅務(wù)處理時確認(rèn)為收入的實(shí)現(xiàn)，需要按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分月（或季度）計(jì)算預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納所得額。待開發(fā)產(chǎn)品完工后，再予結(jié)算實(shí)際的計(jì)稅成本、毛利額及企業(yè)所得稅。

從預(yù)繳征管層面看，由于當(dāng)前月度（或季度）預(yù)繳申報(bào)表項(xiàng)目設(shè)計(jì)不夠詳盡，據(jù)實(shí)預(yù)繳與企業(yè)應(yīng)納稅所得額相關(guān)的只有營業(yè)收入、營業(yè)成本和實(shí)際利潤額三項(xiàng)獨(dú)立指標(biāo)，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，預(yù)售收入按規(guī)定計(jì)算出的預(yù)計(jì)利潤只能合并計(jì)入實(shí)際利潤額。這種指標(biāo)過少且邏輯關(guān)系不強(qiáng)的報(bào)表設(shè)計(jì)，無法全面反映申報(bào)企業(yè)的各個事項(xiàng)，容易遺漏，也使房地產(chǎn)企業(yè)所得稅預(yù)繳率偏低在所難免。

為改進(jìn)和完善現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳制度 ，針對目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳率水平較低的情況，建議改進(jìn)和完善現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳制度。

首先，要增強(qiáng)預(yù)繳制度的規(guī)范性和可操作性，對現(xiàn)行規(guī)章制度中規(guī)定不清晰、執(zhí)行有爭議的事項(xiàng)加以修正、明確，從制度層面降低征納雙方的稅收風(fēng)險。包括明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只能采取按實(shí)際利潤據(jù)實(shí)預(yù)繳的方式，明確預(yù)繳期利潤能彌補(bǔ)以前年度虧損，明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)繳期計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅所得額時允許扣除的具體項(xiàng)目，明確未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入可以作為計(jì)提廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)和業(yè)務(wù)招待費(fèi)的基數(shù)。

其次，明確法律責(zé)任和處罰制度，提高稅收法規(guī)的嚴(yán)肅性。包括明確少預(yù)繳企業(yè)所得稅具有一定的法律責(zé)任，明確少預(yù)繳的所得稅需要加收滯納金，改進(jìn)預(yù)繳申報(bào)體系，增強(qiáng)申報(bào)的實(shí)效性。

篇7

【關(guān)鍵詞】經(jīng)濟(jì)適用房 效用 社會福利 委托

1998下半年開始，我國城鎮(zhèn)停止住房實(shí)物分配，實(shí)行住房分配貨幣化。從此我國建立起由商品房，經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房三個不同層次的住房體系。經(jīng)濟(jì)適用房是為了照顧那些根據(jù)市場價格買不起房的中低收入居民，以實(shí)現(xiàn)居者有其屋，增進(jìn)社會福利。但是在具體實(shí)施的過程中，則存在很多問題，例如市場并沒有有效地進(jìn)行分割，使真正的缺房的中低收入者并沒有享受到補(bǔ)貼，并且由于政府，開發(fā)商，消費(fèi)者之間信息的不對稱，則使道德風(fēng)險，逆向選擇，尋租現(xiàn)象普遍存在，以致社會福利遭到損害，社會資源沒達(dá)到最優(yōu)配置。

一、通過微觀效用理論分析對經(jīng)適房政策對社會福利的影響

用模型分析經(jīng)濟(jì)適用房貨幣補(bǔ)貼政策對社會福利的影響分析

模型假設(shè)：

（一）市場能夠有效將高收入者和中低收入者進(jìn)行分割。

（二）消費(fèi)者的效用函數(shù)是Cobb-Douglas函數(shù)，α+β=1。

（三）無交易成本，消費(fèi)者是價格的接受者。

（四）消費(fèi)者的行為滿足效用最大化假設(shè)。

設(shè)：有n個消費(fèi)者，其中有個高收入者，則低收入者為（1-）n個，X1，X2分別表示高收入者和低收入者對房地產(chǎn)商品的消費(fèi)量，Y1,Y2分別表示高，低收入者對其他商品消費(fèi)的貨幣總量,p表示高，低收入者房產(chǎn)商品的價格。W1,W2分別表示高、低收入的預(yù)算約束，消費(fèi)者的效用函數(shù)為U(X,Y)=其中。政府通過轉(zhuǎn)移支付，從高收入者那里征稅T，轉(zhuǎn)移給低收入者。

沒有政府干預(yù)時：

對于高收入者：Max: U(X,Y)=

s.t.:PX1+Y1W1

求解可得：X1= Y1=，對于低收入者，同理可求X2=Y2=則社會對房產(chǎn)商品總需求量和其他商品總貨幣量為：=+*（1-）n，=+*（1-）n存在政府干預(yù)時：

對于高收入者：Max: U(X,Y)=

s.t.:P1X1+Y1W1-T

求解可得：X1= Y1=

對于低收入者：Max: U(X,Y)=

s.t.:P1X2+Y2W1+T

求解可得：X2= Y2=則社會對住房商品需求量和其他商品的貨幣需求量:=+（1-）n，=（1-）n+n。

通過對比上述的結(jié)果可知，對于高收入者稅后房產(chǎn)產(chǎn)品消費(fèi)量和用于其他產(chǎn)品的貨幣量都少于稅前，所以其福利損失，對于低收入者房產(chǎn)產(chǎn)品消費(fèi)量和用于其他產(chǎn)品的貨幣量都多余稅后，所以增進(jìn)了福利。但是對于整個社會來說，,,福利沒有改變。通過損失高收入者的福利，來增進(jìn)低收入者的福利，雖然提高了社會公平但是不符合帕累托改進(jìn)的原則。并且貨幣補(bǔ)貼政策無形當(dāng)中對推動普通商品房的市場價格。

二、通過政府與開發(fā)商之間的委托關(guān)系分析

在此理論模型中，政府屬于委托人，處于信息劣勢方，開發(fā)商是人，是信息優(yōu)勢方。在這個過程中，信息在政府和開發(fā)商之間是非對稱的。政府無法觀察到實(shí)際的建造成本和銷售對象等。政府的目標(biāo)是通過收入的再分配，解決中低收入者住房問題，增進(jìn)社會福利，而開發(fā)商的目標(biāo)是追求利潤最大化。兩者的目標(biāo)不同，信息非對稱造成了信息經(jīng)濟(jì)學(xué)中的委托問題。

模型假設(shè)：

（一）政府對開發(fā)商只有兩種：有效監(jiān)管和監(jiān)管缺位

（二）開發(fā)商只有兩種行為：按照規(guī)定進(jìn)行開發(fā)和不按規(guī)定（存在虛報(bào)成本，銷售對象不符合規(guī)定等現(xiàn)象）。

（三）不考慮稅收。

（四）開發(fā)商的建造成本與是否按照規(guī)定執(zhí)行無關(guān)。

設(shè)：在按照規(guī)定時，開發(fā)商，不按規(guī)定時，開發(fā)商的收益為。成本為C1（包括

隱性成本和顯性成本），當(dāng)監(jiān)管有效時，對開發(fā)商不按規(guī)定開發(fā)的懲罰為C2，政府實(shí)行有效監(jiān)管的概率為，則監(jiān)管缺位的概率為1-。

分析過程：通過分析可得，在開發(fā)商按照規(guī)定執(zhí)行時，無論政府監(jiān)管是否有效開發(fā)商將獲將獲得的利潤，當(dāng)開發(fā)商不按照規(guī)定執(zhí)行時，在政府有效監(jiān)管的條件下，開發(fā)商可以獲得的利潤，政府監(jiān)缺位時可得的利潤。所以開發(fā)商在按照規(guī)定時的期望利潤為,不按規(guī)定時期望利潤為。如果想要開發(fā)商按照規(guī)定建造經(jīng)適房并將其銷售給符合條件的中低收入者，則必須滿足E1>E2,即，化簡可得

結(jié)論：通過上述結(jié)果可以看出，政府可以通過加大監(jiān)管力度（值增大）或是加大對開發(fā)商不按規(guī)定執(zhí)行的懲罰，來規(guī)范開發(fā)商的行為，減少逆向選擇（指高收入者購買經(jīng)濟(jì)適用房）和道德風(fēng)險（指開發(fā)商虛報(bào)成本，房屋質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)格不符合規(guī)定等現(xiàn)象）。

參考文獻(xiàn)

[1].沃爾特?尼科爾森.微光經(jīng)濟(jì)理論――基本原理與拓展. 北京：北京大學(xué)出版社,2008.

[2].尹艷海.從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度看“經(jīng)濟(jì)適用房貨幣補(bǔ)貼政策”.經(jīng)濟(jì)與管理,2004.4.

篇8

眼關(guān)鍵詞演 住房保障； 保障制度； 制度并軌。

1。 國家“十二五” 規(guī)劃中提出， 未來五年內(nèi)， 我國將擬投資 1.3 萬億～1.4 萬億用于 3，600 萬套保障性安居工程的建設(shè)，使保障房的覆蓋率達(dá)到 20%。 如何從制度層面上保障十二五“ 住房保障規(guī)劃的順利進(jìn)行， 需要我們思考。 為此， 本文嘗試性地提出未來住房保障制度并軌的觀點(diǎn)， 并設(shè)計(jì)了住房保障制度并軌的長短期路徑， 以期為解決中低收入群體的住房問題提供理論參考。

一、 城鎮(zhèn)住房保障制度并軌的總體思考。

住房保障制度并軌是以構(gòu)建廣覆蓋[2]、 無縫隙、 多層次、 動態(tài)性的租賃型住房保障體系的改革， 其主要目的為提高住房保障制度的運(yùn)行效率，改變居民的住房消費(fèi)習(xí)慣， 優(yōu)化住房市場結(jié)構(gòu)，促使房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展。 制度并軌后的保障對象， 不僅要涵蓋現(xiàn)行保障制度的保障群體， 更要涵蓋”夾心層“、 潛在城鎮(zhèn)人口 （具有遷居意愿的農(nóng)村人口）[3]、 短暫流動人口、 ”被城市化“ 的農(nóng)村人口中的住房弱勢群體， 以及因市場因素造成的住房弱勢群體[4]。鑒于我國住房保障制度發(fā)展的特點(diǎn)， 我們認(rèn)為： 制度并軌后的保障方式， 短期內(nèi)應(yīng)該堅(jiān)持產(chǎn)權(quán)式、 使用權(quán)式保障并存的形式， 長期取消產(chǎn)權(quán)式保障， 著力實(shí)現(xiàn)使用權(quán)式保障方式。 制度并軌后的保障水平， 應(yīng)呈現(xiàn)出層次性、 差異性、 梯度性。 保障水平在地區(qū)間、 保障制度設(shè)計(jì)間都存在差異。 一方面， 保障水平的設(shè)定必須同當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)社會發(fā)展程度相掛鉤； 另一方面， 短期內(nèi)， 保障水平在廉租房、 公租房、 經(jīng)濟(jì)適用房之間應(yīng)呈現(xiàn)出差異； 長期保障水平在廉租房、 公租房等租房體系內(nèi)應(yīng)呈現(xiàn)出差異。

二、 城鎮(zhèn)住房保障制度的短期并軌。

1. 城鎮(zhèn)住房保障制度的短期并軌路徑。

（1） 經(jīng)濟(jì)適用房實(shí)施租售并舉的方針， 逐步降低出售性的住房保障比重， 提高租賃性的住房保障比重，[5]實(shí)現(xiàn)購房保障向租房保障思維的轉(zhuǎn)變， 將租賃型經(jīng)濟(jì)適用房并軌到租房保障體系。對于出售型的經(jīng)濟(jì)適用房， 暫時適當(dāng)限制其發(fā)展。這一觀點(diǎn)的提出， 主要基于以下因素的考慮： 一方面， 在一定程度上， 出售型經(jīng)濟(jì)適用房， 可以增加房地產(chǎn)低端市場的供給； 另一方面， 出售型經(jīng)濟(jì)適用房的問題突出， 但是， 尚存在一定的發(fā)展空間， 直接取消經(jīng)濟(jì)適用房的時機(jī)不成熟， 容易產(chǎn)生諸多負(fù)面效應(yīng)。

（2） 公積金實(shí)行”準(zhǔn)銀行式“ 的運(yùn)營模式，即”管理中心 + 商業(yè)性機(jī)構(gòu)“ 的模式。 中央公積金管理中心主要負(fù)責(zé)宏觀政策的制定、 資金風(fēng)險的管理， 以非營利性為目的。 而地方公積金管理可以進(jìn)行部分商業(yè)化、 市場化運(yùn)作， 強(qiáng)化公積金的盈利性， 提高公積金的保值、 增值空間， 為住房保障體系提供長久穩(wěn)定的資金支持。 同時， 對公積金進(jìn)行動態(tài)管理， 即實(shí)施保障資金跨區(qū)域流動。 一方面， 地方間公積金實(shí)施跨區(qū)域流動， 合理配置區(qū)域間的公積金， 提高公積金的配置效率；另一方面， 個人公積金賬戶實(shí)施資金跨區(qū)域流動，可以結(jié)束長期以來地理空間限制， 加快公積金和人力資源的混合、 同期合理流動。

（3） 大力推進(jìn)廉租房的發(fā)展， 將廉租房并入到租房保障體系。 短期內(nèi)， 廉租房在租房保障體系內(nèi)， 仍是保障供給的主體。 隨著公租房供給保障力度的加大， 出售型經(jīng)濟(jì)適用房比重的增加，廉租房在租房保障體系中的比重會適當(dāng)降低， 廉租房仍將對低收入群體實(shí)施保障。

（4） 加快公共租賃住房的建設(shè)， 將其并入租房保障體系。 隨著近年來房價的攀升， 游離在保障和市場之外的”夾心層“， 其住房難問題成為了各方關(guān)注的焦點(diǎn)， 為了解決”夾心層“ 的住房問題， 政府采取了公租房的政策。[6]之所以公共租賃房能夠應(yīng)運(yùn)而生， 是因?yàn)槠渥陨砩暇哂兄T多的新特點(diǎn)。 其一， 從產(chǎn)權(quán)的角度來講， 公租房的所有權(quán)歸屬于政府， 而其他的房屋側(cè)重于強(qiáng)調(diào)房屋的私人所有權(quán)， 如經(jīng)濟(jì)適用房、 限價房； 其二，公租房同廉租房也存在著明顯的不同。 公租房側(cè)重于解決”夾心層“ 群體的住房難問題， 而廉租房著重于解決城市最低收入群體且住房困難的住戶； 其三， 公租房的保障方式是租賃方式， 而不是傳統(tǒng)的購房方式。

2. 城鎮(zhèn)住房保障制度短期并軌的效應(yīng)。

（1） 通過制度的短期并軌， 可以糾正現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)適用房的弊端， 提高政策的保障效果。 在制度的短期并軌路徑中， 對出售型經(jīng)濟(jì)適用房制度實(shí)施暫不取消的政策， 只是降低出售部分的比重，這一方面可繼續(xù)發(fā)揮現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)適用房的部分優(yōu)勢；另一方面可減少由可交易性所帶來的效應(yīng)流失。同時， 制度的短期并軌是建立在現(xiàn)有住房保障制度的基礎(chǔ)之上。 這不僅有利于新舊保障體系的平穩(wěn)過渡， 避免過大的波動， 而且可以減少制度并軌過程中的障礙。

（2） 通過制度的短期并軌， 一定程度上， 可緩解住宅市場結(jié)構(gòu)不合理的局面。 租賃型經(jīng)濟(jì)適用房的發(fā)展， 可以推進(jìn)住房二、 三市場的繁榮；出售型經(jīng)濟(jì)適用房可以幫助中低收入群體解決住房困難， 增加小戶型住房的供給， 調(diào)整當(dāng)前的住房市場供給結(jié)構(gòu)， 平抑房價的過快攀升。

（3） 通過制度的短期并軌， 可以加快解決”夾心層“ 住房問題， 填補(bǔ)制度設(shè)計(jì)的”盲區(qū)“。短期內(nèi)， 通過建立涵蓋經(jīng)濟(jì)適用房、 廉租房、 公租房的多層次、 梯度性的租賃型住房保障體系，可以實(shí)現(xiàn)對不同的保障群體實(shí)施保障， 解決”夾心層“ 的住房困難。

（4） 通過制度的短期并軌， 可以緩解保障制度的資金不足的局面， 提供更為穩(wěn)定的資金來源。無論是從行政手段強(qiáng)化保障資金與財(cái)政收入 （土地收入、 稅收收入） 的”聯(lián)動“， 還是對公積金實(shí)施”準(zhǔn)銀行式“ 的運(yùn)行模式， 在一定程度上， 都會緩解保障制度的資金約束。

（5） 通過制度的短期并軌， 可以在發(fā)展公租房市場的過程中， 促進(jìn)真正的房地產(chǎn)二級市場的發(fā)展。 這在一定程度上， 鼓勵和促進(jìn)了租房市場的發(fā)展， 從而改變了長期以來房地產(chǎn)市場單條腿走路———重購房、 輕租賃———的狀況， 形成兩種市場并存的房地產(chǎn)市場體系。

三、 城鎮(zhèn)住房保障制度的長期并軌。

長期并軌指， 由政府保障性租賃向住房租賃市場轉(zhuǎn)變； 在長期并軌過程中， 通過”政府 + 社會“ 運(yùn)行模式 （政府從宏觀上對租賃型住房保障體系進(jìn)行管理， 社會中的企業(yè)從微觀上負(fù)責(zé)租房保障體系的運(yùn)行） 建成長期租房保障體系。 最終， 建成涵蓋具有政府保障色彩的長期租房保障體系、 純粹的住房租賃市場相結(jié)合的租賃房體系 （見圖 1）。

圖 1 住房保障制度并軌的長期路徑。

1. 城鎮(zhèn)住房保障制度長期并軌的路徑。

長期取消出售型經(jīng)濟(jì)適用房的發(fā)展， 逐步將其并入到商品房低端市場； 在租賃型住房保障體系獲得發(fā)展的基礎(chǔ)上， 逐步縮小政府干預(yù)市場的力度， 發(fā)揮市場的資源配置作用， 通過租賃市場提高住房保障政策的運(yùn)行效率。 在短期并軌完成后， 公積金制度等相關(guān)的租房保障資金來源， 會為長期租賃房保障模式提供所需的資金支持。

2. 城鎮(zhèn)住房保障制度長期并軌的效應(yīng)。

（1） ”政府 + 企業(yè)“ 的租房保障運(yùn)行模式，有利于緩解政府的財(cái)政壓力， 提高社會資本進(jìn)入保障房體系的積極性。 宏觀上， 政府對租房保障體系的建設(shè)、 資金籌集、 房源籌集進(jìn)行宏觀管理，政府可以發(fā)揮其宏觀優(yōu)勢； 微觀上， 企業(yè)對租房體系的運(yùn)行微觀管理， 可以發(fā)揮其微觀優(yōu)勢。 最終， 實(shí)現(xiàn)政府、 市場”兩只手“ 的協(xié)調(diào)， 有利于效率的提高和住房公平的實(shí)現(xiàn)。

（2） 通過住房保障制度的并軌， 可以建立租賃房保障體系、 繁榮租賃房市場， 也可以從根本上， 扭轉(zhuǎn)長期以來居民過于強(qiáng)調(diào)購買住房， 而輕視租賃住房的傳統(tǒng)觀念。 住房觀念的改變， 反過來又推動了租房保障體系的發(fā)展。 在長期并軌的過程中， 取消經(jīng)濟(jì)適用房制度，[7]將其并入到商品房低端市場， 可以增加商品房低端市場的供給， 平衡商品住房市場的供求平衡， 優(yōu)化住房供給結(jié)構(gòu)。

四、 結(jié) 語。

在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢下， 解決住房保障問題，需要轉(zhuǎn)變住房保障思維， 強(qiáng)調(diào)租房保障的重要性，大力度推進(jìn)租賃型住房保障制度的建設(shè)和發(fā)展。筆者認(rèn)為， 通過城鎮(zhèn)住房保障制度的并軌， 可以建立完備的租房保障體系， 實(shí)現(xiàn)對住房弱勢群體的無縫隙、 分層次、 廣覆蓋、 動態(tài)性的保障目標(biāo)。

然而要實(shí)現(xiàn)住房保障制度的并軌運(yùn)行， 還需要克服一些障礙。 如短期并軌中， 經(jīng)濟(jì)適用房租售并舉是建立在明確的租售分割比例的基礎(chǔ)之上的， 這需要依靠科學(xué)的實(shí)證數(shù)據(jù)的支持。 層次性、梯度性租賃型住房保障體系的構(gòu)建， 需要從數(shù)量、質(zhì)量等多個維度對保障標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)。 保障房之間的差異程度， 既不可過大、 也不可過小。 另外，公積金”準(zhǔn)銀行式“ 的管理模式， 需要配套的制度改革和創(chuàng)新， 如完備的個人信息以及動態(tài)的的戶籍管理制度。 再者， 住房保障制度的并軌， 會增加政府的財(cái)政支出， 如租賃房相關(guān)的投資、 管理、 運(yùn)營、 補(bǔ)貼支出。 在一定程度上， 上述問題都會影響住房保障制度的并軌進(jìn)程。

住房保障制度長期并軌的難點(diǎn)表現(xiàn)在： 在住房保障制度并軌的過程中， 一方面需要處理好具有政府保障色彩的租房、 住房租賃市場的關(guān)系；另一方面， 需要處理好商品房市場同租房保障體系的關(guān)系。 如何吸引社會資本參與住房保障？ 如何更好的發(fā)揮政府和社會力量的優(yōu)勢？這些問題都會阻礙住房保障制度的長期并軌。

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篇9

陳立中(1973―),男,暨南大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué) 院(廣州,510632),博士。研究方向:收入分配與居民貧困問題。一、引 言

住房是人類生活的基本物質(zhì)條件,它不僅是居住者的棲息之地,還是家庭和社會生活最重要 的場所。在我國城鎮(zhèn)化大規(guī)模推進(jìn)的背景下,部分城市住房價格出現(xiàn)持續(xù)大幅攀升,住房困 難從低收入家庭向中低收入家庭演進(jìn);與此同時,長期蝸居在城市邊緣地帶的鄉(xiāng)城遷移人口 ,住房困難問題更加突顯。近兩年來,為應(yīng)對世界金融危機(jī),國家加快了保障性安居工程建 設(shè)的規(guī)模和強(qiáng)度,作為“拉內(nèi)需、保增長和惠民生”的關(guān)鍵措施。正是在住房保障需求條件 和 供給條件發(fā)生重大變化的背景下,社會上出現(xiàn)了不少質(zhì)疑聲,如廉租住房供給不足、位置不 合理;經(jīng)濟(jì)適用房分配不公(武漢經(jīng)濟(jì)適用房六連號)、面積過大(北京回龍觀200m2經(jīng) 濟(jì) 適用房)、出租轉(zhuǎn)賣(重慶經(jīng)濟(jì)適用房違規(guī)出租)、改變土地用途(鄭州“經(jīng)濟(jì)適用別墅” )以及其它種種腐敗問題。一部分人甚至認(rèn)為,應(yīng)該廢除經(jīng)濟(jì)適用房制度。事實(shí)上,困擾這 些問題的關(guān)鍵在于,廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房政策效率到底如何?導(dǎo)致這些政策失效的原因又是 什么?厘清這些問題將有助于我們從制度設(shè)計(jì)和執(zhí)行層面尋找答案。在已有文獻(xiàn)中,居多學(xué)者從實(shí)證的角度探討了住房補(bǔ)貼政策的經(jīng)濟(jì)效果。如White et al.測 算了美國聯(lián)邦稅收補(bǔ)貼對私人購房行為的影響,認(rèn)為供給彈性是決定補(bǔ)貼政策效率 的關(guān)鍵。[1](111-126)Rosen比較了美國住房政策中隱形補(bǔ)貼(implicit subsidy )和供方補(bǔ) 貼(supply subsidy)政策效率間的差異。[2](1161)Pandey and Sundaram研究了 美國聯(lián)邦政府雇員住房補(bǔ)貼政策效率,分析了不同收入群體的補(bǔ)貼范圍,補(bǔ)貼對收入分配和 政府預(yù)算的影響。[3](2359-2361)Blanc提出了一個分析住房補(bǔ)貼政策效果的分析 框架。[4](3529)Kakwani and Son則給出了一個解析政府公共政策瞄準(zhǔn)效率的一般 框架,并進(jìn)行了國際比較。[5]

在國內(nèi)文獻(xiàn)中,茅于軾(2008)從政府與市場作用邊界的視角分析認(rèn)為,目前的住房保障政 策,特別是經(jīng)濟(jì)適用房政策成為部分人群的機(jī)會,破壞了房地產(chǎn)市場,既不公平, 又無效率;時冰寒(2009)從人權(quán)的角度研究指出,經(jīng)濟(jì)適用房政策是一種權(quán)利,扼殺經(jīng)濟(jì) 適用房其實(shí)就是滿足少數(shù)既得利益集團(tuán)的私欲而毀滅一種權(quán)利;顧云昌從政策的角度探討了 中國城鎮(zhèn)住房保障政策,認(rèn)為目前主要問題出在制度執(zhí)行層面。[6]我 們發(fā)現(xiàn), 對于中國城鎮(zhèn)住房保障政策效率的研究,主要集中在理論層面上的探討與質(zhì)疑,實(shí)證研究并 不多見。

基于此,文章試圖運(yùn)用北京市的相關(guān)數(shù)據(jù),在測算廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房瞄準(zhǔn)效率的基礎(chǔ)上; 分別運(yùn)用Probit模型和多元Logit模型,分析北京市住房保障政策有效瞄準(zhǔn)的影響因素和政 策瞄準(zhǔn)失敗的原因,并提出針對性的政策建議。

二、北京市相關(guān)住房保障政策

(一)北京市住房保障申請與核準(zhǔn)程序 北京市住房保障政策規(guī)定,申請住房保障的家庭首先由戶主向戶口所在地街道辦事處(或鎮(zhèn) 人民政府)提出書面申請;街道辦事處在受理申請30天內(nèi),就申請人的家庭結(jié)構(gòu)、收入和住 房等狀況是否符合住房保障資格條件進(jìn)行審核,給出初審意見并張榜公示,同時將初審意見 和申請材料報(bào)送市(區(qū))、縣人民政府住房保障主管部門;住房保障主管部門在收到申請材 料15天內(nèi),就申請人家庭收入和住房狀況是否符合住房保障資格條件提出審核意見,并將符 合條件的申請材料轉(zhuǎn)同級民政部門;民政部門在收到申請材料15天內(nèi),就申請人的家庭收入 是否符合資格條件提出審核意見,并反饋同級住房保障主管部門;經(jīng)審核,家庭收入和住房 面積符合規(guī)定資格條件的,由住房保障主管部門進(jìn)行行政公示,公示期為15天;對經(jīng)公示無 異議或異議不成立的申請家庭,作為住房保障對象登記在冊,書面通知申請人,并向社會公 開登記結(jié)果。

從北京市住房保障申請與核準(zhǔn)程序看,住房保障資格獲取主要是通過住房困難家庭申請、公 示和核準(zhǔn)三個關(guān)鍵環(huán)節(jié),該程序在尊重家庭自愿申請的基礎(chǔ)上,充分利用了申請人居住區(qū)( 熟人區(qū))信息相對對稱的條件,鄰里之間進(jìn)行相互監(jiān)督,節(jié)約了行政執(zhí)行成本,比較科學(xué)合 理。不過,社區(qū)(行政社區(qū))之間如何解決信息不對稱問題,即大小社區(qū)信息是否充分流暢 ,將成為這項(xiàng)制度實(shí)施成敗的關(guān)鍵之一。

北京市住房保障申請與核準(zhǔn)程序

(二)北京市住房保障標(biāo)準(zhǔn) 2008年,北京市住房保障標(biāo)準(zhǔn),即資格條件為,(1)廉租房:面積標(biāo)準(zhǔn)為家庭人均住房面積 低于1148m2;收入標(biāo)準(zhǔn)為家庭人均收入低于480元/月;(2)經(jīng)濟(jì)適用房:家庭人均收入 低于84 0元/月。

三、住房保障政策瞄準(zhǔn)效率及其影響因素

(一)數(shù)據(jù)來源和處理 這里,我們主要使用兩個數(shù)據(jù)庫,一是北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會住房保障中心廉租房和 經(jīng)濟(jì)適用住房管理數(shù)據(jù)庫,該數(shù)據(jù)庫收錄了北京市所有申請并已核準(zhǔn)的住房保障家庭的信息 ,主要包括家庭人口結(jié)構(gòu)、家庭住址、家庭住房情況、家庭收入、就業(yè)和財(cái)產(chǎn)等指標(biāo)。2008 年,北京市代表性地區(qū)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房已核定保障對象15782戶,其中,廉租房1844戶 ,經(jīng)濟(jì)適用房13938戶。二是2007年北京市住房困難普查數(shù)據(jù)庫,普查指標(biāo)主要有家庭人口 、居住地址、居住狀況和家庭收入等信息。2007年12月,北京市對城市地區(qū)的住戶進(jìn)行了入 戶住房調(diào)查,代表性地區(qū)最終收集了18018萬人,693萬戶的有效調(diào)查資料。但是,北京 市 2008年統(tǒng)計(jì)年鑒顯示,2007年北京市代表性地區(qū)城市戶籍人口2574萬人,99萬戶。顯然 ,住房調(diào)查僅占實(shí)際戶籍人口的6698%,普查率偏低的主要原因是部分富裕家庭不愿或無 法 入戶調(diào)查。本文中,住房困難家庭是我們的研究對象,因此,可以將沒有接受調(diào)查家庭的住 房面積等價為北京市人均居住面積水平(2007年北京市人均居住面積為28m2),這樣處理 對我們的研究目的影響不大。

(二)研究目標(biāo)和分類 如果以北京市代表性地區(qū)所有城市戶籍人口作為研究對象,依據(jù)住房保障政策瞄準(zhǔn)方向,將 研究目標(biāo)細(xì)分為:“應(yīng)保未?！?、“保不應(yīng)?！?、“應(yīng)保已?！焙汀安粦?yīng)保未?！?。從福利 經(jīng)濟(jì)學(xué)角度,依據(jù)住房保障政策瞄準(zhǔn)失敗的損害程度,我們將“應(yīng)保未?！狈Q為第Ⅰ類瞄準(zhǔn) 錯誤,將“保不應(yīng)保”稱為第Ⅱ類瞄準(zhǔn)錯誤。下面,我們分別測算各類政策瞄準(zhǔn)效率。

(三)住房保障政策瞄準(zhǔn)效率 基于數(shù)據(jù)可獲得性和住房保障目標(biāo)瞄準(zhǔn)分類,表1報(bào)告了2008年北京市代表性地區(qū) “兩房” ( 廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房)的瞄準(zhǔn)效率。

表1

2008年北京市代表性地區(qū) “兩房”瞄準(zhǔn)效率類 別應(yīng)保未保保不應(yīng)保 應(yīng)保已保不應(yīng)保未保 比例(%)2021226179797739

注:表中,應(yīng)保未保=符合保障條件但沒有獲得保障的家庭數(shù)/符合保障條件的家庭數(shù);保不 應(yīng)保=不符合保障條件但獲得保障的家庭數(shù)/符合保障條件的家庭數(shù);應(yīng)保已保=符合保障條 件并獲得了保障的家庭數(shù)/符合保障條件的家庭數(shù);不應(yīng)保未保=不符合保障條件并未獲得保 障的家庭數(shù)/不符合保障條件的家庭數(shù)。

我們看到,2008年北京市“兩房”瞄準(zhǔn)中,第Ⅰ類瞄準(zhǔn)錯誤的概率為2021%;第Ⅱ類瞄準(zhǔn) 錯 誤的概率為2261%。Chen and Ravallion(2005)采用國家統(tǒng)計(jì)局的相關(guān)數(shù)據(jù),對城市最 低 生活保障(“低?！?項(xiàng)目的政策效率進(jìn)行的類似研究表明,43%獲得“低?！钡募彝ゲ痪?備資格;72%應(yīng)保家庭沒有獲得保障。他們還與國際上其他類似福利送達(dá)項(xiàng)目進(jìn)行比較發(fā) 現(xiàn),我國城市最低生活保障項(xiàng)目的政策效率相對較高。[7]以此推斷,北京市住房 保障政策 效率至少比“低保”項(xiàng)目高。為進(jìn)一步明晰不同類別政策效果,表2報(bào)告了北京市代表性地 區(qū)2008年廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的瞄準(zhǔn)效率。

表2

2008年北京市代表性地區(qū)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房瞄準(zhǔn)效率類 別 應(yīng)保未保保不應(yīng)保應(yīng)保已保不應(yīng)保未保 廉租房(%)82634491749656 經(jīng)濟(jì)適用房(%)3215417767855823

由表2我們看到,廉租房的瞄準(zhǔn)效率明顯高于經(jīng)濟(jì)適用房,其中,“保不應(yīng)?！辈?別最大, 其原因我們推測主要有兩點(diǎn),一是廉租房申請資格條件比經(jīng)濟(jì)適用房多一條面積標(biāo)準(zhǔn),更為 重要的是,面積是一個顯性指標(biāo),容易被識別;二是僅從收入標(biāo)準(zhǔn)看,經(jīng)濟(jì)適用房的收入標(biāo) 準(zhǔn)比廉租房高。政策實(shí)踐中,收入測量通常是困難的,特別是隨著收入標(biāo)準(zhǔn)和家庭收入水平 的提高,依靠收入來識別保障對象十分困難。下面,我們將運(yùn)用Probit模型和多元Logit模 型,對上述推測做進(jìn)一步的檢驗(yàn)。

(四)住房保障政策有效瞄準(zhǔn)的影響因素 1.離散選擇模型――Probit模型。 離散選擇模型是用來描述決策者(個人、家庭、企業(yè)或其它決策單位)在不同可供選擇的選 項(xiàng)中做出選擇的行為。在離散選擇系列模型中,相對于Logit和GEV模型而 言,Probit模型可以處理隨機(jī)偏好變動,允許任何替代形式,還可用于跨期重復(fù)選擇的面板 數(shù)據(jù)?；诖?我們這里主要運(yùn)用Probit模型,[8]其一般表達(dá)式為:

Pni=Prob(Vni+εni>Vnj+εnj,j≠i)=∫I(Vni+εni>Vnj+εnj,j≠i)(εn)dεn

上式中,我們將定義為一個二元選擇變量,當(dāng)家庭獲得住房保障時,Y=1;反之,Y=0。X 定義為影響住房保障獲得的一系列因素。于是,上式可進(jìn)一步表達(dá)為:

Pr(Y=1|x1,x2,…,xk)=(α+β1x1+β2x2+…+βkxk)式中,x1,x2,…xk是回歸因子,α,β1,β2,…,βk是Probit待估系數(shù)。

2回歸結(jié)果及解釋。 模型中,解釋變量X主要包括收入變量、家庭人口特征變量、住房面積變量、住房特征變量 和社區(qū)特征變量等五類變量。結(jié)果見表3和表4。

表3

廉租房保障家庭瞄準(zhǔn)的Probit分析家庭是否獲得住房保障(1=是,0=否)系數(shù)Z值 保障前人均收入水平-00012754 保障前人均收入水平的平方00003310保障前人均住房面積-000861055家庭規(guī)模-00006-022 戶主受教育年限-00009-214 家庭成員中失業(yè)者比例00011208 家庭成員中工作者比例-00001102 家庭成員中64歲以上人口比例00032511 家庭成員中是否有殘疾或重大疾病(1=是)00047428 住房是否有產(chǎn)權(quán)(1=是)-00013094 住房是否有衛(wèi)生間(1=是)000004063 住房是否有管道煤氣(1=是)000000006 是否擁有柜式空調(diào)、摩托車、小汽車(1=是)-00007181 所在社區(qū)的人口規(guī)模-00011103 觀察值1844Pseudo R203786

從回歸結(jié)果看,家庭人均住房面積越大,獲得廉租住房保障的可能性越小。家庭人均收入水 平越高,獲得保障的可能性也越低。我們還注意到,保障前收入水平平方項(xiàng)也處于顯著水平 ,且系數(shù)為正。可見,收入水平和獲得廉租住房保障之間的關(guān)系是非線性的,由此推測,廉 租房保障項(xiàng)目選擇過程中存在自主選擇行為,這在一定程度上表明,北京市廉租房申報(bào)核準(zhǔn) 制 度的科學(xué)性和合理性。實(shí)證結(jié)果還表明,家庭成員中失業(yè)者比例、家庭成員中64歲以上人口 比例、家庭成員中有殘疾或重大疾病者越多,獲得廉租房保障的可能性越大。

表4經(jīng)濟(jì)適用房保障家庭瞄準(zhǔn)的Probit分析家庭是否獲得住房保障(1=是,0=否) 系數(shù)Z值 保障前人均收入水平-00001212 保障前人均收入水平的平方00000182 保障前人均住房面積-00016542 家庭規(guī)模00003-103 戶主受教育年限00023374 家庭成員中失業(yè)者比例-00008211 家庭成員中工作者比例00003322 家庭成員中64歲以上人口比例00010071 家庭成員中是否有殘疾或重大疾病(1=是)-00019139 住房是否有產(chǎn)權(quán)(1=是)00009041 住房是否有衛(wèi)生間(1=是)000002091 住房是否有管道煤氣(1=是)000000015 是否擁有柜式空調(diào)、摩托車、小汽車(1=是)-00003129 所在社區(qū)的人口規(guī)模00006059 觀察值13938 Pseudo R204190

由表4,獲得住房保障前家庭人均收入水平、人均住房面積和家庭成員中失業(yè)者比例越高, 獲得經(jīng)濟(jì)適用房的可能性越低,而戶主受教育年限越長,家庭成員中工作者比例越高,獲得 經(jīng)濟(jì)適用房的可能性越高。該現(xiàn)象比較符合事實(shí),一方面,一些地方政府為鼓勵人才引進(jìn), 將經(jīng)濟(jì)適用房政策向剛進(jìn)入勞動力市場的高端人才傾斜;另一方面,部分地方將公務(wù)員列為 經(jīng)濟(jì)適用房的優(yōu)先購買對象。

與廉租住房相比,獲得經(jīng)濟(jì)適用房的影響因素明顯不同。因?yàn)?(1)能夠購買經(jīng)濟(jì)適用房的 家 庭必須具有一定的購買能力,如2008年北京市經(jīng)濟(jì)適用房銷售均價為5300元/ m2;(2)獲 得經(jīng) 濟(jì)適用房資格的收入標(biāo)準(zhǔn)比廉租住房高很多,收入標(biāo)準(zhǔn)越高,收入的識別能力越低,與之相 對應(yīng)的顯性可替代指標(biāo)越不容易尋找,這或許是經(jīng)濟(jì)適用房政策效率偏低的主要原因。

(五)住房保障政策瞄準(zhǔn)錯誤的原因 從住房保障政策目的看,在一個相對較低的保障水平下,項(xiàng)目遺漏所產(chǎn)生的福利損失要大于 過度覆蓋造成的福利損失。因此,降低項(xiàng)目遺漏率是政策干預(yù)的重點(diǎn),即我們要重點(diǎn)降低第 Ⅰ類瞄準(zhǔn)錯誤(“應(yīng)保未?！?。為分析政策瞄準(zhǔn)失敗的原因,我們將通過多元Logit模型 對“應(yīng)保未保”和“保不應(yīng)?！眱深惷闇?zhǔn)錯誤做進(jìn)一步探討。

為研究需要,我們不妨將“應(yīng)保未?！倍x為第Ⅰ類家庭;將“保不應(yīng)?！?定義為第Ⅱ類 家庭,將“應(yīng)保已?！焙汀安粦?yīng)保未?！倍x為第Ⅲ類家庭(正常家庭),并將其視為多元 Logit模型中的對照組?；跀?shù)據(jù)可獲得性,這里僅對廉租住房項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)證分析。結(jié)果見 表5。

表5

廉租住房保障家庭瞄準(zhǔn)錯誤的多元Logit模型分析 變 量第Ⅰ類家庭第Ⅱ類家庭系數(shù)Z值系數(shù)Z值 保障前人均收入水平0000423200001019 保障前人均收入水平的平方-0000031000000-067 保障前人均住房面積0007513500024071 家庭規(guī)模-00006-02200048291 戶主受教育年限-00001-06100000025 家庭成員中失業(yè)者比例-0003001800008321家庭成員中工作者比例00004026-00000101 家庭成員中64歲以上人口比例-0004310700005064 家庭成員中是否有殘疾或重大疾病(1=是)-0007715100001 040 住房是否有產(chǎn)權(quán)(1=是)-0002407400753050 住房是否有衛(wèi)生間(1=是)00000103300101009 住房是否有管道煤氣(1=是)000000088-00771089 是否擁有柜式空調(diào)、摩托車、小汽車(1=是)-00004135 -00402-008 所在社區(qū)的人口規(guī)模0001124100002174觀察值1844Pseudo R202933

由表5,在第Ⅰ類瞄準(zhǔn)錯誤中,收入水平越高(但低于保障標(biāo)準(zhǔn)),出現(xiàn)“應(yīng)保未?！钡目?能性越大。這說明,對處于極端貧困的家庭而言,通過收入識別是有效的。但是,隨著家庭 人 均收入水平提高,出現(xiàn)“應(yīng)保未保”(項(xiàng)目遺漏)的可能性越大。同樣,人均居住面積越大 (但低于保障標(biāo)準(zhǔn)),出現(xiàn)“應(yīng)保未保”的可能性越大,但不顯著。我們還發(fā)現(xiàn),目標(biāo)家庭 所在社區(qū)規(guī)模越大,出現(xiàn)遺漏的可能性越大,這印證了前面的推斷。意味著,在廉租住房保 障項(xiàng)目中,要特別注意政策宣傳和行政公示,充分發(fā)揮鄰里監(jiān)督功能。在第Ⅱ類瞄準(zhǔn)錯誤中 ,家庭規(guī)模越大,家庭成員中失業(yè)者越多,出現(xiàn)“保不應(yīng)?！钡目赡苄栽?大,因此,政策實(shí)踐中依據(jù)家庭規(guī)模和失業(yè)比例來認(rèn)定收入水平與保障資格必須持謹(jǐn)慎態(tài)度 ,此時應(yīng)當(dāng)考慮到當(dāng)?shù)厥I(yè)救濟(jì)水平與效率。

四、結(jié) 論

本文中,我們以北京市住房保障政策實(shí)踐為例,首先測算了廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的瞄準(zhǔn)率, 接著運(yùn)用Probit模型估計(jì)了廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房有效瞄準(zhǔn)的影響因素,最后用多元Logit模 型對廉租房瞄準(zhǔn)錯誤的原因做進(jìn)一步探討,試圖測算中國城鎮(zhèn)住房保障政策的福利送達(dá)成本 與效率,解析一些制度層面的問題。通過這些分析,我們可以得出如下結(jié)論:

1從政策瞄準(zhǔn)效率看,廉租房明顯高于經(jīng)濟(jì)適用房,這與廉租房使用面積和相對較低的 收入兩條識別標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)。并且,可以預(yù)見,隨著住房保障政策覆蓋面擴(kuò)大,提高住房保障收 入標(biāo)準(zhǔn)和瞄準(zhǔn)效率將是一個兩難選擇。

2在住房保障收入標(biāo)準(zhǔn)較低時,一些顯性指標(biāo)可以用來作為識別保障對象的輔工具 ,如家庭成員中失業(yè)者比例、家庭成員中64歲以上人口比例、家庭成員中有殘疾或重大疾病 等指標(biāo)。但是,必須保持謹(jǐn)慎態(tài)度,有時過度依賴這些顯性指標(biāo)可能引起“保不應(yīng)保”瞄準(zhǔn) 錯誤。

3從廉租房瞄準(zhǔn)錯誤的原因看,目標(biāo)家庭所在社區(qū)規(guī)模越大,信息傳遞越不通暢,出現(xiàn) 第Ⅰ類瞄準(zhǔn)錯誤的可能性越大。因此,在廉租房保障項(xiàng)目中,要特別注意政策宣傳和行政公 示,發(fā)揮鄰里監(jiān)督功能。

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篇10

【關(guān)鍵詞】非盈利性組織；保障性住房；建設(shè)新模式；問題

一、非盈利性組織模式在發(fā)達(dá)國家的成功實(shí)踐

歐洲的許多國家在第二次世界大戰(zhàn)以后都不同程度地出現(xiàn)了住房短缺的情況。為解決住房問題，不同的開發(fā)建設(shè)模式和傾向也應(yīng)運(yùn)而生。而通過非盈利性組織（瑞典）進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)是其中比較成功的一種。非盈利企業(yè)主要包括工會系統(tǒng)組織、住房合作社和各種住房協(xié)會等。這些組織靠通過出售股份獲得啟動資金，政府的低息或無息對其進(jìn)行貸款，并免除稅收。而政府要求其以低于市場的價格出租所建住房。瑞典、荷蘭、法國就是其中的代表。非盈利組織建造了瑞典二戰(zhàn)后75%的住宅。在1985年，瑞典非盈利性租住投資住房占住房總投資的55.1%，同期的日本為1.2%，美國為0.0%。非盈利企業(yè)至今仍是瑞典住房市場上的主要力量。而日本八十年代末出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫并引發(fā)危機(jī)，美國在2007年出現(xiàn)房地產(chǎn)次級抵押貸款市場危機(jī)并引發(fā)金融持續(xù)動蕩，由此來看非營利性組織成為經(jīng)受了實(shí)踐考驗(yàn)的先進(jìn)模式。

二、非營利性組織模式的初步設(shè)計(jì)

非盈利型企業(yè)在創(chuàng)建之初需要建設(shè)主管部門嚴(yán)加監(jiān)管，因?yàn)閺谋Ｕ闲宰》拷ㄔO(shè)的急迫性來說，其最初的資金仍由政府投資。許多欠發(fā)達(dá)地區(qū)仍存在政府背景性質(zhì)的開發(fā)運(yùn)營公司，因此由建設(shè)主管部門牽頭在這些公司的基礎(chǔ)上進(jìn)行內(nèi)部改造，這樣既可以有效避免承擔(dān)因?yàn)槌闪⑿缕髽I(yè)而造成的政策困難和磨合瓶頸。同時又能由主管部門緊抓企業(yè)監(jiān)管。若能通過直屬開發(fā)公司進(jìn)行保障性住房項(xiàng)目的開發(fā)，可以有效解決通過委托開發(fā)建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)所產(chǎn)生的三個弊端：

首先，非營利性開發(fā)公司受政府直接領(lǐng)導(dǎo)，接受審計(jì)機(jī)關(guān)跟蹤審計(jì)，其企業(yè)性質(zhì)可最大限度的推進(jìn)相關(guān)建設(shè)，其只需支出日常管理費(fèi)用，不需考慮盈利，可以從優(yōu)選取優(yōu)質(zhì)施工企業(yè)。

其次，財(cái)務(wù)支出直屬管理可以有效解決資金管理的透明性問題，既可以從源頭把握資金管理方向，又可以從施工現(xiàn)場把握資金使用方向，確保了資金使用效率和質(zhì)量。

同時，由于直接參與施工現(xiàn)場分部分項(xiàng)驗(yàn)收及管理，可以直接管理施工現(xiàn)場的質(zhì)量安全。通過直接參與合同管理和設(shè)計(jì)方案、施工方案的選擇，可以保證小區(qū)整體品位和細(xì)部質(zhì)量。

三、非營利性組織進(jìn)行開發(fā)建設(shè)保障性住房目有關(guān)問題解決方案（途徑）

1、資金瓶頸的突破

就短期啟動資金來看，除政府直接撥付解決外，可以采用以下兩個渠道解決資金問題。以皖南某欠發(fā)達(dá)小城市為例，一個按占地260畝（17.3公頃）的項(xiàng)目為例，容積率1.5，建筑面積260000㎡，前期征遷補(bǔ)償、桿線遷移、測繪等按160元/㎡單方造價計(jì)算，項(xiàng)目前期共需投入資金4000萬元的項(xiàng)目。

一是出售部分已建保障性住房小區(qū)的配建商鋪（城東新村及夏渡新城商鋪）。城東新村即將交付使用的門面房2800㎡，按同地塊貝林1.3萬/㎡計(jì)算，保守估計(jì)可籌得資金3640萬元，夏渡新城門面房2100㎡，按門面房實(shí)際售價等于住宅三倍計(jì)算，按5000元/㎡計(jì)算，可籌得資金1050萬元。綜合可知，若通過銷售配售商鋪可籌得資金4700萬元。

二是通過城東新村門面房及夏渡新城商鋪為抵押向銀行貸款。以貸款四千萬為例，如能享受政策性貸款（以7%計(jì)算），一年所需支付利息280萬元，若新項(xiàng)目以配建商鋪出售，折算面積在6000㎡，售價5000元/㎡計(jì)算，共計(jì)可獲得收入3000萬元。按兩年交付計(jì)算，共需支付資金4600萬元，另有1600萬元缺口。

同時，也可以通過兩者相結(jié)合的解決方案：若所需啟動的資金4000萬完全自籌，可向銀行貸款3000萬元，通過出售一部分（或者夏渡新城商鋪的全部）已建成商鋪籌得資金1000萬元，項(xiàng)目兩年建成后，已出售商鋪的收入3000萬元還銀行貸款。這樣可以保證城東新村這種地段較好的商鋪每年在獲得穩(wěn)定收益的同時，也為留作以后項(xiàng)目的貸款抵押。

就長期來看，資金的解決可以通過采用兩個“1+1”模式。兩個“1+1”模式是指項(xiàng)目選址上“在一個商品住宅小區(qū)周邊建一個保障性住房小區(qū)”，在項(xiàng)目使用上“用一部分，賣一部分”。前一個“1+1”是后一個“1+1”保證高效持久的基礎(chǔ)，后一個“1+1”是前一個“1+1”保證公平效率的保證。

2、人員及企業(yè)管理問題

該項(xiàng)目若按兩期實(shí)施，需要人員及其分工具體如下：

企業(yè)總經(jīng)理（1人）：一、負(fù)責(zé)主持公司的全面工作；二、協(xié)助分管領(lǐng)導(dǎo)與其他部門、外單位的協(xié)調(diào)工作；三、策劃項(xiàng)目開發(fā)；

副總經(jīng)理（1人）：一、協(xié)助總經(jīng)理開展公司各項(xiàng)業(yè)務(wù)；二、負(fù)責(zé)項(xiàng)目開發(fā)的策劃、實(shí)施；三、協(xié)助進(jìn)行工程項(xiàng)目招投標(biāo)，施工管理，竣工驗(yàn)收；四、負(fù)責(zé)于建立單位、施工企業(yè)的協(xié)調(diào)、服務(wù)工作；

出納（1人）：一、登記公司現(xiàn)金和日常記帳；二、保管公司有關(guān)印章、財(cái)務(wù)相關(guān)票據(jù)；

質(zhì)量安全管理人員（2人）：一、負(fù)責(zé)施工現(xiàn)場質(zhì)量安全管理及分部分項(xiàng)驗(yàn)收工作；二、施工現(xiàn)場交叉施工協(xié)調(diào)；三、施工簽證工程量核算及認(rèn)定；四、負(fù)責(zé)全部資料整理歸檔；五、負(fù)責(zé)項(xiàng)目各種合同擬寫和管理，文件呈批。（說明：其中一人可作為現(xiàn)場負(fù)責(zé)人：一、負(fù)責(zé)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施；二、協(xié)助項(xiàng)目設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、發(fā)包工程施工的協(xié)調(diào)、服務(wù)等工作；三、負(fù)責(zé)施工企業(yè)臨時用水、電的安裝服務(wù)和日常管理工作。）

造價人員（1人）：負(fù)責(zé)工程量清單及階段性付款核算。

以上人員可以短期內(nèi)可以從住房建設(shè)主管部門抽調(diào)人手專門負(fù)責(zé)，待公司正常運(yùn)營后以“職業(yè)經(jīng)理人”模式負(fù)責(zé)企業(yè)運(yùn)營與管理，其技術(shù)專業(yè)技術(shù)人員可再從社會上抽調(diào)經(jīng)驗(yàn)豐富的管理人員。

四、非盈利性保障性住房建設(shè)模式需要著重解決的幾個問題

本文所提及的非盈利性組織在項(xiàng)目組織實(shí)施中，應(yīng)積極發(fā)揮政策導(dǎo)向，起著保障性住房資源整合和動態(tài)管理的作用。同時，這個組織更應(yīng)該是信息整合、交流、處理以及資源整合的動態(tài)平臺。

1、保障性住房建設(shè)應(yīng)兼顧城市發(fā)展戰(zhàn)略并起到導(dǎo)向作用

保障性住房的最終目標(biāo)是“居者有其屋”。在過去提及保障性住房的時候保障性對象都為城市低收入家庭或群體。但是，在實(shí)際情況下，資金問題的瓶頸往往限制目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，并且低收入家庭群體住房的改善在短期內(nèi)無法達(dá)到其特定的實(shí)際意義。因此，要注意保障性住房保障群體的多元化選擇和管理。要注意對新畢業(yè)大學(xué)生及高級技術(shù)人才傾斜。

但具體實(shí)際情況是，每年畢業(yè)的大學(xué)生，他們工作前兩年的收入不會比民工高多少，但他們未來將是宣城城市發(fā)展的中堅(jiān)份子，將會推動社會的發(fā)展。所以，在大學(xué)生畢業(yè)一至三年內(nèi)，給他們不同比例的租房補(bǔ)貼或廉租房保障，讓他們在宣城扎根，也是一項(xiàng)高回報(bào)的投資，他們不僅會以成功后的高收入的個人所得稅回報(bào)社會，更會為社會創(chuàng)造出意想不到的財(cái)富。正如政府機(jī)關(guān)引進(jìn)官員、安置轉(zhuǎn)業(yè)干部、提供過渡性租賃住房一樣道理。我們應(yīng)該為這些未來的城市精英提供過渡性的保障用房。

此外，對有固定收入的高學(xué)歷人才，因?yàn)槠溆蟹€(wěn)定的收入，對其供給的保障性住房（如公共租賃房）可逐步放寬產(chǎn)權(quán)限制，允許其在自身能力范圍內(nèi)逐步購買產(chǎn)權(quán)，這從一方面也可以解決資金來源。

2、注意房屋產(chǎn)權(quán)與居住權(quán)的流動與轉(zhuǎn)至

宣城是一個后發(fā)展城市，底子薄，低收入人群眾多，解決住房保障問題壓力很大，特別是在近些年招商引資的熱潮下，外來廉價的勞動力和就業(yè)困難在一個相長的時期內(nèi)將依然存在。在此背景下，如何保障廣大居民的基本住房需求，促民生，保穩(wěn)定，需要政府的細(xì)細(xì)考量。

（1）、要區(qū)別對待房屋產(chǎn)權(quán)和居住權(quán)。

保障性住房的根本目標(biāo)是“居者有其屋”但不是“人人都有房產(chǎn)證”。所以，要通過社會普查、劃定保障線，按略高于保障線的人群居住標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)保障性住房。而不是對所有保障對象和群體提供保障性住房產(chǎn)權(quán)，對于能夠自食其力以改變現(xiàn)狀的低收入人群應(yīng)予以適當(dāng)限制，即在不完全購買產(chǎn)權(quán)的情況下，限制其低水平房租下的租房年限。

（2）要建立科學(xué)合理的準(zhǔn)入和退出機(jī)制，充分吸取經(jīng)濟(jì)適用房在推廣過程中的教訓(xùn)。