導(dǎo)語：如何才能寫好一篇商業(yè)運(yùn)營規(guī)劃，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

［關(guān)鍵詞］ 美國動畫； 商業(yè)化；運(yùn)作規(guī)律

美國動畫電影是好萊塢電影工業(yè)的組成部分之一，在制作一部動畫電影時，不論是它的題材、觀眾定位、技術(shù)手法、視覺語言、異國情調(diào)的運(yùn)用、角色造型等各方面的考慮，都是把如何做能取得最高的商業(yè)利益放在第一位的。好萊塢在長期的制作實(shí)踐中，建立了一套相當(dāng)完善的觀眾反饋機(jī)制，觀眾對特定類型、明星、導(dǎo)演和故事人物的認(rèn)同和偏愛為制作部門的制作策劃提供了最重要的依據(jù)。將電影與觀眾以商業(yè)價(jià)值為橋梁緊密連接在一起，在滿足觀眾的要求和期待的同時，也極為隱蔽地牽著觀眾的鼻子走，在觀眾滿心喜歡地享受的同時，高高興興地掏錢消費(fèi)。美國動畫的生產(chǎn)也是遵循著這些規(guī)律，只是在觀眾群體定位上主要是針對青少年兒童，動畫主題上要符合假定性的動畫特征。從美國動畫電影大多能大獲成功、大收其利的狀況來看，美國動畫片在如何成功地進(jìn)行商業(yè)性的運(yùn)作上，有著極其成熟的經(jīng)驗(yàn)，很值得動畫發(fā)展中國家的學(xué)習(xí)，特別是我國正在發(fā)展中的動畫行業(yè)。

本文主要是對一些美國動畫電影商業(yè)化運(yùn)作模式的成功要素進(jìn)行分析，可以歸納為以下幾個方面。

一、好萊塢明星機(jī)制運(yùn)作模式的套用

好萊塢明星機(jī)制善于制造明星，捧紅明星，然后利用明星具有的票房號召力來得到更大利益，在動畫制作上，也受這種運(yùn)作模式的影響。

（一）盡力打造動畫明星

美國動畫在每部片中，都會著重塑造一至幾個角色，使之在動畫的造型設(shè)計(jì)上、性格塑造上受人喜愛。因此，回想美國動畫片中，每部動畫中總有幾個角色是受到觀眾喜愛的，有時也許是配角。這與明星機(jī)制不斷推出新形象的理念是一致的。

（二） 借助真人明星的影響力

美國動畫對配音的環(huán)節(jié)也是非常注重的，這一方面與美國動畫制作講究細(xì)節(jié)精致、注重動畫角色的聲音塑造有關(guān)，另一方面也是借助真人明星的影響力為動畫造勢。因此，美國很多動畫大片常?；ň拶Y邀請一些大牌明星給動畫角色配音，如美國喜劇明星艾迪•默菲就曾經(jīng)給許多動畫中的滑稽配角配音，如《怪物史瑞克》中饒舌的驢子，《花木蘭》中的木須龍等。

在借助真人明星的影響力上，還有一種慣用手法就是把動畫角色造型或個性塑造成與真人明星相仿。如在夢工廠出品的《鯊魚黑幫》中，云集了眾多明星大腕參與配音，片中魚類角色的造型都是參照配音演員的特色和氣質(zhì)進(jìn)行塑造的，劇中角色的造型都具有人魚結(jié)合的特點(diǎn)，這些動畫角色簡直就是帶著魚面具的明星。

這種請真人明星為動畫角色造勢的做法就是利用觀眾對明星喜愛的心理來增加娛樂效應(yīng)，是美國動畫電影提高票房的一大絕招。

二、與時俱進(jìn)的高科技運(yùn)用

電影源于技術(shù)創(chuàng)新，是技術(shù)工業(yè)不斷發(fā)展的產(chǎn)物。作為電影的姐妹藝術(shù)的動畫，也是離不開科學(xué)技術(shù)，并伴隨科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步而發(fā)展。在美國動畫發(fā)展過程中，真正做到了“將科學(xué)轉(zhuǎn)化成生產(chǎn)力”。

迪斯尼的創(chuàng)始人沃爾特•迪斯尼是一個有遠(yuǎn)大抱負(fù)、敢于創(chuàng)新的人，他喜歡新技術(shù)，在動畫制作上注重引用新技術(shù)，帶領(lǐng)動畫產(chǎn)業(yè)跨過一個又一個的發(fā)展階段，也形成了美國動畫產(chǎn)業(yè)始終善用最新技術(shù)的風(fēng)氣。

如：沃爾特在1928年創(chuàng)作出世界第一部有聲卡通《汽船威利號》；1932年又推出世界第一部彩色卡通《花與樹》；又在1937年傾其所有、負(fù)債累累的情況下制作出第一部長篇動畫片《白雪公主》，在角色動作造型方面，將早期發(fā)明的“轉(zhuǎn)描機(jī)”（rotoscope）技術(shù)運(yùn)用在角色的動作制作中。如片中白雪公主洗地、在井邊打水等動作以及林中奔跑的動作，先由真人表演拍攝下來后，再移植到動畫人物身上，取得自然、流暢的動作。后來也廣泛運(yùn)用在其他的動畫片制作中。

雖然上面所談到的這些技術(shù)都不是沃爾特•迪斯尼本人發(fā)明的，但都是由他在動畫制作中大膽運(yùn)用并取得成功的。

電腦技術(shù)出現(xiàn)后，在《美女與野獸》中開始用于片中場景的制作，特別是其中男女主人公跳舞時的舞池那個場景，在傳統(tǒng)繪畫中是極其復(fù)雜浩大的工程，在電腦中能很輕易地制作出來。《阿拉丁》片中利用計(jì)算機(jī)科技做出神奇洞穴一景，也給觀眾帶來視覺上的強(qiáng)烈震撼。

二維動畫片中最復(fù)雜和困難的是運(yùn)動鏡頭，而從《埃及王子》開始，一些特別復(fù)雜的運(yùn)動鏡頭可以通過二維和三維動畫軟件的非線性編輯輕易做到，甚至可以輕易實(shí)現(xiàn)很多真人實(shí)際拍攝難以實(shí)現(xiàn)的效果。而其中人物造型方面，也是二維軟件結(jié)合三維軟件制作，加上運(yùn)用古埃及壁畫式的美術(shù)風(fēng)格，使人物具有雕塑般的立體效果。在制作工藝上，在使用三維動畫軟件制作而采用二維渲染器渲染出二維繪畫效果，使該片帶來動畫電影美學(xué)意義上的創(chuàng)新，形成人物造型棱角分明，運(yùn)動鏡頭中景深層次的豐富變化，構(gòu)圖和色彩對比更加明顯。

高科技的技術(shù)在動畫三維角色造型上，也是不斷地發(fā)展；而在角色動作造型上，高科技的運(yùn)用更是給制作者創(chuàng)造了很大的空間。

如《黑客帝國》的第2部《重裝上陣》中，開發(fā)出“全息捕捉”（Universal Capture）軟件，可以將真人表演的表情復(fù)制粘貼在相應(yīng)的虛擬人身上。①這樣使電腦中的動畫角色在動作造型和表演的面部表情上，可以達(dá)到以假亂真的超級真實(shí)效果。

在動畫片《怪物電力公司》中，為了追求真實(shí)的毛發(fā)效果，專門成立一個軟件開發(fā)公司，歷時兩年才研究出這種技術(shù)。

在美國動畫越來越進(jìn)入電腦數(shù)字技術(shù)化的今天，技術(shù)不單是事半功倍的表現(xiàn)手段，同時也是最好的賣點(diǎn)。但是高科技的運(yùn)用不是萬能的，無論做出的效果多么神奇，還是由人在設(shè)計(jì)和操縱的，是一種技術(shù)手段，必須為內(nèi)容服務(wù)，沒有好的內(nèi)容，再成功的特效制作，也不能取得成功。《最終幻想》就是典型例子：電腦制作的動畫角色在造型、動作各方面超級真實(shí)，一度甚至引起真人演員的危機(jī)感，但由于內(nèi)容的失敗、人物性格塑造失敗，最終使它成為動畫高科技運(yùn)用中“技術(shù)為本”的反面教材。

而被公認(rèn)為三維電腦技術(shù)一流的皮克斯公司卻能夠在肯定技術(shù)的前提下，又不迷信技術(shù)，仍然將內(nèi)容題材和劇情的內(nèi)在意義作為動畫制作的核心。這種清醒的技術(shù)理念既充分發(fā)揮了電腦CG技術(shù)天馬行空的表現(xiàn)力，又避免了“技術(shù)為本”的喧賓奪主的誤區(qū)。

三、衍生產(chǎn)品開發(fā)的產(chǎn)業(yè)化

成功的動畫形象造型不僅具有深遠(yuǎn)的藝術(shù)價(jià)值，而且由于它受人喜愛的形象蘊(yùn)涵著巨大的市場與利潤，拓寬了動畫片持續(xù)贏利的后續(xù)空間。

篇2

導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目失敗的原因非常多。一般來說，外部因素大多是“絕癥”，如果盤活的話，需要付出較大的成本；內(nèi)部因素則更多地體現(xiàn)為項(xiàng)目的“休克”，相對的盤活成本較低。

一、項(xiàng)目定位錯誤。包括項(xiàng)目市場定位錯誤以及項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)與項(xiàng)目整體定位不匹配。

企業(yè)盤活因項(xiàng)目定位錯誤而導(dǎo)致失敗的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目時，首先應(yīng)當(dāng)結(jié)合項(xiàng)目所在地的實(shí)際情況，具體包括人口規(guī)模、收入水平、消費(fèi)習(xí)慣、地域文化、商業(yè)競爭狀況、商圈成熟度、客戶資源、地塊特點(diǎn)、城市規(guī)劃等，進(jìn)行市場調(diào)研之后，結(jié)合包括資金實(shí)力、開發(fā)理念、專業(yè)人員素質(zhì)、商業(yè)資源等情況在內(nèi)的企業(yè)自身狀況，以市場要求為導(dǎo)向，制定有針對性的項(xiàng)目定位方案。

二、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營管理架構(gòu)、組合形式或管理方組建模式會影響項(xiàng)目的運(yùn)營管理。

拿美羅城來說，主要資產(chǎn)為美羅城購物中心的華茂置業(yè)，是由中國工藝美術(shù)(集團(tuán))公司與新加坡美羅城北京公司分別控股50％的合作企業(yè)，雙方出資相同，決策權(quán)相同，但企業(yè)各自利益、經(jīng)營理念不同，很難達(dá)成統(tǒng)一意見。

盤活此類項(xiàng)目時，由于運(yùn)營管理涉及的管理架構(gòu)及組建管理方的模式比較復(fù)雜。對于經(jīng)驗(yàn)較為豐富的成熟開發(fā)商，此類項(xiàng)目的盤活成本較低；對于經(jīng)驗(yàn)不足的開發(fā)商而言，最好利用相關(guān)的專業(yè)經(jīng)營團(tuán)體機(jī)構(gòu)，自己盡量不要介入商業(yè)運(yùn)營管理。

三、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目營利模式失當(dāng)，項(xiàng)目銷售較為成功，但后期經(jīng)營困難。

在目前的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中，開發(fā)商為了盡快回籠資金、減少資金壓力，非常重視銷售，因此常用的方式便是通過快速銷售來實(shí)現(xiàn)短期的銷售現(xiàn)金流，完全沒有考慮到后期的項(xiàng)目運(yùn)作，給整個項(xiàng)目的持續(xù)經(jīng)營帶來很大的風(fēng)險(xiǎn)。

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的難點(diǎn)不在于前期的開發(fā)，而在于后期持續(xù)的運(yùn)營管理。盤活由于經(jīng)營模式不當(dāng)而導(dǎo)致失敗的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，需要重新界定項(xiàng)目的營利模式，必須要考慮適合持續(xù)經(jīng)營，不要因?yàn)樾±绊戫?xiàng)目整體，避免銷售成功但經(jīng)營失敗的結(jié)果。

四、項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目定位進(jìn)行業(yè)態(tài)規(guī)劃與建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)。

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)是一個城市商業(yè)服務(wù)與空間調(diào)整的重要手段，目前許多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)過程中往往忽略了項(xiàng)目與城市功能之間的關(guān)系。商業(yè)規(guī)劃是城市規(guī)劃的一個重要因素，但是商業(yè)規(guī)劃只有適應(yīng)城市規(guī)劃才能獲得持續(xù)發(fā)展。在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目失敗的案例中，有許多對城市整體規(guī)劃的認(rèn)知和理解不夠準(zhǔn)確而造成項(xiàng)目失敗的案例。

除此之外，不同的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目對建筑結(jié)構(gòu)有不同的要求，硬件狀況的優(yōu)劣是商業(yè)項(xiàng)目能否成功的重要基礎(chǔ)條件之一。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目對規(guī)劃有其特殊的要求，不同業(yè)態(tài)類別的租戶對商鋪的層高、荷載、進(jìn)深等指標(biāo)都可能有不同的需求，項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)、人流動線、物流動線、視線、立面等每個細(xì)節(jié)都會對客戶的感受造成影響，進(jìn)而影響項(xiàng)目未來經(jīng)營的活力。

篇3

星湖商業(yè)板塊由星湖街區(qū)和星湖101廣場兩個項(xiàng)目組成，主要是為南通經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)提供商業(yè)配套服務(wù)。星湖街區(qū)由24棟明清風(fēng)格建筑組成，是一條以餐飲、休閑為主的商業(yè)街。業(yè)態(tài)主要涵蓋了星級酒店、商務(wù)酒店、大型主力餐飲、品牌連鎖餐飲、高檔洗浴休閑會所、足療保健、KTV娛樂等。星湖101廣場則以現(xiàn)代建筑風(fēng)格為主，由8棟單體建筑構(gòu)成，其中4棟為時尚動感的商業(yè)建筑體，1棟為高101米的5A級寫字樓，3棟為精裝酒店式公寓樓。整個廣場設(shè)有親水主題的水景和層疊的垂直景觀，并辟有兩處風(fēng)格各異的廣場，建有屋頂公園和連廊設(shè)計(jì)形成的空中綠色走廊。該項(xiàng)目通過環(huán)境、建筑及裝飾的獨(dú)特風(fēng)格，營造出別致多樣的休閑消費(fèi)場所，成為南通第一個真正意義上集休閑、娛樂、餐飲、購物、商務(wù)、辦公、旅游、文化為一體的“一站式”體驗(yàn)消費(fèi)中心和商業(yè)旗艦。2011年，星湖街區(qū)和星湖101廣場一起被江蘇省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳評為“江蘇省高品質(zhì)城市空間示范項(xiàng)目”。在最近揭曉的南通市首屆“濠河杯”優(yōu)質(zhì)樓盤評選中，這兩個項(xiàng)目又雙雙榮獲商業(yè)地產(chǎn)類“優(yōu)質(zhì)樓盤”綜合大獎。

二、如何看待商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營

從星湖商業(yè)板塊開發(fā)與運(yùn)營的成功實(shí)踐中可以看出，商業(yè)地產(chǎn)確實(shí)是一個具有良好發(fā)展前景和發(fā)展?jié)摿Φ男袠I(yè)，但是潛力并不一定等于機(jī)會，機(jī)會只屬于堅(jiān)持持續(xù)運(yùn)營的決策者和建設(shè)者，屬于有專業(yè)判斷力、執(zhí)行力的戰(zhàn)略投資人和執(zhí)行人，這就要求商業(yè)地產(chǎn)必須盡快從傳統(tǒng)單一的地產(chǎn)開發(fā)模式向商業(yè)不動產(chǎn)價(jià)值提升模式轉(zhuǎn)變，從開發(fā)時代向運(yùn)營時代轉(zhuǎn)變。

為了實(shí)現(xiàn)上述轉(zhuǎn)變，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商和投資者需要強(qiáng)化三種認(rèn)識。一是對商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值認(rèn)識要深化，要加強(qiáng)對商業(yè)運(yùn)營價(jià)值和商業(yè)運(yùn)營技術(shù)的研究和分析，適應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)從開發(fā)向運(yùn)營的轉(zhuǎn)變，使開發(fā)、招商和運(yùn)營之間保持互通和互助能力；二是對商業(yè)地產(chǎn)實(shí)質(zhì)認(rèn)識要深化，商業(yè)地產(chǎn)的投資目標(biāo)上應(yīng)盡快從單純的地產(chǎn)產(chǎn)品向商業(yè)不動產(chǎn)價(jià)值提升型產(chǎn)品轉(zhuǎn)變，只有實(shí)現(xiàn)了這樣的轉(zhuǎn)變，才能更加準(zhǔn)確地反映商業(yè)地產(chǎn)復(fù)合性、專業(yè)性、商用性、持續(xù)性、經(jīng)營性、增值性的六大特征；三是對商業(yè)地產(chǎn)回報(bào)理解要深化，要變追求短期房產(chǎn)銷售利潤為商業(yè)地產(chǎn)的持續(xù)經(jīng)營回報(bào)和長期物業(yè)回報(bào)，切實(shí)扭轉(zhuǎn)商業(yè)地產(chǎn)是暴利行業(yè)的誤區(qū)。

依據(jù)目前商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，筆者認(rèn)為只有從政府和企業(yè)層面嚴(yán)格商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃和專業(yè)操作程序，在一定的原則前提下確定好專業(yè)開發(fā)、招商和運(yùn)營的邏輯序列，才能確保城市建設(shè)與商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)之間的和諧關(guān)系。

1.商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目一定要符合城市發(fā)展的總體目標(biāo)

一方面，商業(yè)地產(chǎn)是城市發(fā)展中最為活躍的元素之一，是需要不斷改善和提高的商業(yè)經(jīng)營場所，也是城市再開發(fā)的戰(zhàn)略承擔(dān)者。商業(yè)地產(chǎn)與城市長期性、持續(xù)性發(fā)展特征具有相結(jié)合的內(nèi)在機(jī)理，城市開發(fā)戰(zhàn)略應(yīng)堅(jiān)持“以城建商、以商興城”，把商業(yè)地產(chǎn)作為城市基礎(chǔ)設(shè)施極為重要的組成部分來進(jìn)行科學(xué)合理的規(guī)劃，切實(shí)做到政府調(diào)控和專業(yè)完善并重。我們必須看到，商業(yè)地產(chǎn)與城市發(fā)展之間存在“雙刃劍”的特殊關(guān)系，促進(jìn)意義與破壞風(fēng)險(xiǎn)同時存在。因此商業(yè)地產(chǎn)投資必須緊貼城市規(guī)劃的要求，而城市規(guī)劃也要通過其他公用設(shè)施的建設(shè)，來助力經(jīng)過嚴(yán)格規(guī)劃和專業(yè)評估的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。在這一點(diǎn)上，星湖商業(yè)板塊的開發(fā)和建設(shè)就完全遵循了這樣的原則。

另一方面，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目必須在城市功能指導(dǎo)下實(shí)施開發(fā)規(guī)劃，其功能布局應(yīng)與城市功能布局相協(xié)調(diào)，并與城市的招商引資形成統(tǒng)籌關(guān)系，與城市環(huán)境、商業(yè)、交通的改善相協(xié)調(diào)。在進(jìn)行星湖商業(yè)板塊的前期市場調(diào)研時，筆者曾發(fā)現(xiàn)國內(nèi)不少地方的商業(yè)地產(chǎn)面臨較為普遍的一個問題就是，政府在城市新區(qū)建設(shè)中強(qiáng)調(diào)更多的是建筑本身，而對招商統(tǒng)籌的重視程度還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，這是造成很多地方“有場無商”的主要原因。因此，星湖商業(yè)板塊在開發(fā)建設(shè)中，從一開始就把招商引資作為重中之重的工作來抓。借助開發(fā)區(qū)多年來內(nèi)引外聯(lián)的豐富經(jīng)驗(yàn)，通過大范圍的預(yù)招商工作，盡力做到相對準(zhǔn)確地確定主要商業(yè)店鋪的具置、面積及相關(guān)建筑要求，進(jìn)而通過合理的規(guī)劃布局，確保提供給入駐商業(yè)合理有序的營業(yè)環(huán)境及舒適的購物環(huán)境，最大限度地保證入駐商業(yè)對消費(fèi)者的吸引力及店鋪間的人流共享。

2.在商業(yè)與地產(chǎn)的關(guān)系上，應(yīng)以社會消費(fèi)力為基礎(chǔ)，與生活方式改善相協(xié)調(diào)

商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)于商業(yè)店鋪，商業(yè)店鋪服務(wù)于消費(fèi)者。消費(fèi)者客觀的消費(fèi)類別及總量的確定決定了商業(yè)店鋪的類別及總量。具有特色高質(zhì)量的商業(yè)才能在更大范圍內(nèi)吸引消費(fèi)者。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)必須以長期投資回報(bào)為目標(biāo)，并與其他形式的投資回報(bào)相協(xié)調(diào)，杜絕暴利行業(yè)的理解。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商也要密切關(guān)注商業(yè)零售業(yè)、服務(wù)業(yè)和消費(fèi)力的變化，關(guān)注入駐商業(yè)企業(yè)的經(jīng)營效率、承租能力，并以此為依據(jù)調(diào)整自身的開發(fā)、招商和運(yùn)營策略，從而滿足市場消費(fèi)、零售企業(yè)拓展以及投資者資產(chǎn)管理的需要。只有把握好上述商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的各項(xiàng)基礎(chǔ)條件和專業(yè)條件，商業(yè)地產(chǎn)的金融合作才能收到實(shí)際效果，金融機(jī)構(gòu)也才能真正對商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)生直接的資金支持和資金拉動。

3.專業(yè)化的商業(yè)經(jīng)營與個性化的地產(chǎn)開發(fā)緊密結(jié)合

商業(yè)地產(chǎn)是商業(yè)和地產(chǎn)中的“高科技產(chǎn)品”，需要遵循專業(yè)化的程序和邏輯序列，核心的要求是一切從商業(yè)運(yùn)營出發(fā)。首先，商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值取決于開發(fā)、招商、運(yùn)營的統(tǒng)籌能力，應(yīng)該形成招商持續(xù)改善的業(yè)務(wù)過程，使招商成為商業(yè)運(yùn)營的組成部分。其次，商業(yè)地產(chǎn)所具有的六大特征都與租戶組合及其經(jīng)營狀況有直接的關(guān)聯(lián)，所以商業(yè)地產(chǎn)要“經(jīng)營好租戶關(guān)系”。同時，在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)運(yùn)營中，我們需要遵循“在市場定位下以運(yùn)營為先導(dǎo)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃”，以長期的商業(yè)運(yùn)營體系為基準(zhǔn)，確定合理的商業(yè)組合，根據(jù)商戶的需要開發(fā)物業(yè)，以創(chuàng)新經(jīng)營增進(jìn)租戶銷售和利潤增長，這是提高商業(yè)地產(chǎn)成功率的專業(yè)條件。

以星湖101廣場的運(yùn)營為例，其采用了全盤持有的現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營模式，設(shè)有商業(yè)管理公司，擁有自己的商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，聘請了專業(yè)的物業(yè)管理公司，力爭達(dá)到5A級物業(yè)管理水平。廣場引入了ERP（企業(yè)信息管理）商業(yè)管理系統(tǒng)，引領(lǐng)南通市現(xiàn)代商業(yè)管理的潮流。星湖101廣場還重金聘請?jiān)O(shè)計(jì)公司免費(fèi)給入駐商家做店招、燈光設(shè)計(jì)，保證商業(yè)街的景觀和燈光的設(shè)計(jì)效果，重金聘請商業(yè)與文化活動策劃公司，不間斷地舉行商業(yè)推介活動，實(shí)施營造品牌工作，有效提升了項(xiàng)目的整體商業(yè)價(jià)值。

篇4

頂著“世界最大購物中心”桂冠頭銜的華南MALL，其占地面積45萬平方米、規(guī)劃2350個商鋪、擁有8000個停車位，然而，開業(yè)后不到兩年，美國時代華納、好又多、銅鑼灣百貨、加拿大IMAX、百安居、阿瑪百貨等主力商家相繼撤出。

雖然經(jīng)過多年的養(yǎng)商，這一項(xiàng)目至今為止其運(yùn)營狀況仍不理想，自試營業(yè)以來，幾經(jīng)波折，命途多舛。先是入駐的主力店相繼撤走，后又是開發(fā)商東莞市三元盈暉投資發(fā)展有限公司（下稱“三元盈暉”）低調(diào)轉(zhuǎn)讓股權(quán)，重組后的華南MALL變身尋求救贖，重新定位為“新華南MALL生活城”。只是，改名換姓并未給新華南MALL帶來好運(yùn)，也并未真正破解招商惡性循環(huán)的魔咒，人氣一直低迷。新的重組方北大資源集團(tuán)的招商運(yùn)營團(tuán)隊(duì)自稱已經(jīng)有75%的面積開始營業(yè)，但實(shí)際情況卻是整個在營業(yè)面積也只有華南MALL46萬平方米的1/4不到，可見其空置率高得驚人。

基于以上這些大型郊區(qū)MALL長期高空置率、經(jīng)營不善等問題引起筆者的思考：究竟是國內(nèi)發(fā)展郊區(qū)購物中心的條件不成熟還是水土不服？抑或國內(nèi)缺乏城郊MALL運(yùn)營的人才？我們不得而知，那對于現(xiàn)在各地大規(guī)模興建郊區(qū)大型MALL有何啟示？郊區(qū)大型MALL在中國的命運(yùn)是否已經(jīng)成定局？

選址與開發(fā)模式均有硬傷

筆者認(rèn)為首先是其定位不切實(shí)際，華南MALL規(guī)劃建筑面積119萬平方米，其中規(guī)劃商業(yè)建筑面積45萬平方米，其區(qū)位屬性本身并不在一線城市核心商圈，消費(fèi)能力根本無法支撐這樣的巨無霸。同樣，深圳的“五洲風(fēng)情MALL”當(dāng)初定位于服務(wù)全深圳及珠三角，真可謂“英雄所見略同”。華南MALL定位為中國首個超大型購物公園，將度假、休閑娛樂、購物消費(fèi)融為一體，倡導(dǎo)發(fā)現(xiàn)式體驗(yàn)消費(fèi)。

然而華南MALL的選址卻嚴(yán)重失誤，早在2001年華南MALL立項(xiàng)時，該項(xiàng)目宣稱考察足跡遍布29個歐美及東南亞國家，借鑒15個世界上成功MALL的設(shè)計(jì)理念，歷時3年考證，反復(fù)8次選址論證之后，最后一錘定音，選址在東莞萬江區(qū)。由于生搬硬套歐洲的Shopping MALL選址理論和國外消費(fèi)習(xí)慣造成選址嚴(yán)重失誤，導(dǎo)致了華南MALL的先天不足。然而，殊不知東莞萬江區(qū)三面環(huán)水，與市區(qū)隔江相望，缺乏打造相應(yīng)商圈的條件，萬江區(qū)既沒有大型特色支柱產(chǎn)業(yè)資源，最致命的又缺乏本土地域歷史文化旅游資源。單從東莞市區(qū)過來消費(fèi)，不但有好長的一段路要走，還要經(jīng)常遭受過橋塞車之苦。而且，華南MALL所在的萬江區(qū)又是東莞經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對滯后地區(qū)，開發(fā)商在此開發(fā)MALL風(fēng)險(xiǎn)之大可想而知。

更令人憂慮的是，近年來，與華南MALL幾乎同時開發(fā)，選址較好的第一國際、地王廣場、星河傳說、世博廣場等四大商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的合計(jì)商業(yè)面積達(dá)160萬平方米，大大加劇了當(dāng)?shù)厣虡I(yè)競爭，華南MALL要想從中突圍而出取得成功決非易事。據(jù)筆者了解華南MALL的另一個敗筆便是無研究透產(chǎn)品開發(fā)模式，華南MALL所處地段本身人氣不足，開發(fā)商業(yè)無法出售變現(xiàn)，于是后來又將臨街商鋪散售，導(dǎo)致業(yè)態(tài)規(guī)劃與動線設(shè)計(jì)都存在著無法更改的硬傷。華南MALL的運(yùn)營失敗，可謂與早期萬達(dá)一樣，只是其缺乏王健林先生的糾錯能力與勇氣而已。

脫離本地消費(fèi)習(xí)慣

華南MALL不惜投入巨資聘請國際著名的娛樂策劃公司新加坡雅特集團(tuán)設(shè)計(jì)商業(yè)娛樂業(yè)態(tài)的組合，并充分利用珠三角的水網(wǎng)營造游客泛舟觀光的水道景觀，主題規(guī)劃“依河就勢”而建，營造“乘船逛大MALL，購物看風(fēng)景”的主要賣點(diǎn)，然而，費(fèi)盡周章打造的游樂項(xiàng)目賣點(diǎn)卻叫好不叫座，增客流不增收。

據(jù)工作人員介紹，除了節(jié)假日有一些客流外，平時和晚上基本上沒有客人。游樂設(shè)施的確為華南MALL也吸引了一些客流，但僅僅依靠這種單一以游樂為目的的消費(fèi)群體，難以滿足其眾多的零售商家的客流需要，據(jù)場內(nèi)的零售商家透露，這些游玩的客流并不能為商家?guī)矶啻蠛锰?，他們通常只看不買。而華南MALL吸引客源的主要手段是旅游賣點(diǎn)，意味著其運(yùn)營成本要高于其他同體量的Shopping Mall，完全不同于美國建在郊區(qū)的Shopping MALL，因?yàn)槊绹莻€長在汽車輪子上的國家，華南MALL的運(yùn)營團(tuán)隊(duì)未根植于國內(nèi)，打好城郊MALL的業(yè)態(tài)組合牌。

缺乏運(yùn)營理念急于套現(xiàn)

華南MALL的開發(fā)商原為三元盈暉，而后，東莞華南MALL的投資主體變?yōu)楸本┍贝筚Y源集團(tuán)，原運(yùn)營商對商業(yè)地產(chǎn)的金融屬性可謂研究頗深，瞅準(zhǔn)時機(jī)套現(xiàn)走人。接下來的“新華南MALL”即北大資源集團(tuán)的決策層對原運(yùn)營團(tuán)隊(duì)進(jìn)行了人動，導(dǎo)致原先規(guī)劃好的項(xiàng)目無法實(shí)施，商業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)是要靠一支專業(yè)穩(wěn)定的運(yùn)營團(tuán)隊(duì)持續(xù)的良性經(jīng)營，從而提升物業(yè)價(jià)值與產(chǎn)生雙重溢價(jià)效應(yīng)，切忌盲目頻繁變動。

與之形成鮮明對比的是，2008年11月，亞洲最大的零售巨頭日本永旺株式會社在北京昌平區(qū)開設(shè)了其在華的第一家城郊購物中心――永旺購物中心，與之前國內(nèi)失敗的城郊購物中心相反，永旺購物中心在開業(yè)之后的營業(yè)額一路看漲，這個僅9萬平方米的城郊購物中心，不僅吸引了眾多消費(fèi)者駕車前往，還帶旺了周邊區(qū)域形成了新的社區(qū)。而華南MALL作為國內(nèi)超大型城市綜合體，其規(guī)模與體量堪稱世界之最！時至今日到頭來連中國之最或地方之最都沒能實(shí)現(xiàn)，令人唏噓。

篇5

:商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式資本運(yùn)營產(chǎn)權(quán)式商鋪頤高模式萬達(dá)模式

隨著我國商業(yè)地產(chǎn)的迅猛發(fā)展,與商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)的理論研究也逐漸成為學(xué)術(shù)界的嶄新課題。目前在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域有“萬達(dá)訂單模式”、商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)式商鋪銷售運(yùn)營模式、房地產(chǎn)投資信托等等。

本文認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營是個系統(tǒng)工程,并從商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的構(gòu)成分析入手,結(jié)合成功案例和具體實(shí)踐,從系統(tǒng)角度對商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式進(jìn)行了研究,并提出了一種商業(yè)運(yùn)營商占商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營主導(dǎo)地位的新型商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式。

商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營構(gòu)成研究

商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營環(huán)節(jié)構(gòu)成

本文認(rèn)為,商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營環(huán)節(jié)應(yīng)主要由地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營和資本運(yùn)營等三塊構(gòu)成。在商業(yè)地產(chǎn)整體運(yùn)營中,商業(yè)是核心和本質(zhì),項(xiàng)目的成敗最終取決于其商業(yè)運(yùn)營的成敗;地產(chǎn)開發(fā)是基礎(chǔ)和表現(xiàn),沒有主要包括拿地和建設(shè)的地產(chǎn)開發(fā),附著其上的商業(yè)運(yùn)營則失去了必要的基礎(chǔ)和載體;資本運(yùn)營是線索和目的,商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的各環(huán)節(jié)都由資本運(yùn)營實(shí)現(xiàn)耦合,并且任何商業(yè)項(xiàng)目都是以良性的資本運(yùn)營為最終目的。

商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營主體構(gòu)成

根據(jù)運(yùn)營環(huán)節(jié)構(gòu)成,相應(yīng)的運(yùn)營主體應(yīng)包括地產(chǎn)開發(fā)商、商業(yè)運(yùn)營商和資本運(yùn)營商。在商業(yè)地產(chǎn)實(shí)際運(yùn)營中,可能出現(xiàn)主體重合的現(xiàn)象,比較常見的是地產(chǎn)開發(fā)商同時承當(dāng)了資本運(yùn)營商的角色,并且承當(dāng)了部分商業(yè)運(yùn)營商的工作,這是我國現(xiàn)階段商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的一個顯著特點(diǎn)。

商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營中的常用模式

地產(chǎn)開發(fā)商占主導(dǎo)地位

所謂地產(chǎn)開發(fā)商占主導(dǎo)地位是指地產(chǎn)開發(fā)商除完成地產(chǎn)開發(fā)外,還參與項(xiàng)目選址、商業(yè)運(yùn)營商的選擇,并主導(dǎo)整個運(yùn)營過程的資本運(yùn)營。

從功能來講,地產(chǎn)開發(fā)是商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的基礎(chǔ)和表現(xiàn)。地產(chǎn)開發(fā)是個階段,而商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營是個長期,所以從這個角度上考慮,地產(chǎn)開發(fā)商并不適合整體運(yùn)營的主導(dǎo)地位。但地產(chǎn)開發(fā)商具有資金雄厚、土地儲備豐富、拿地、建設(shè)和銷售流程熟悉的優(yōu)勢,并且由于商業(yè)地產(chǎn)在相當(dāng)一段時間里被認(rèn)為首先是地產(chǎn)開發(fā),然后才是商業(yè)經(jīng)營。地產(chǎn)開發(fā)商占商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的主導(dǎo)地位,具有先天優(yōu)勢。

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萬達(dá)模式是地產(chǎn)開發(fā)商占主導(dǎo)地位類型的代表,其創(chuàng)新性和優(yōu)勢在于:地產(chǎn)商充分發(fā)揮自身領(lǐng)域優(yōu)勢,通過模塊化的標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)可大大降低項(xiàng)目建設(shè)成本;通過耦合大型商業(yè),實(shí)現(xiàn)了商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的內(nèi)在邏輯流程;在資本運(yùn)營上,也不僅僅局限于住宅的短期銷售模式,而是以地產(chǎn)為載體(分零銷售、整體銷售、整體上市等)實(shí)現(xiàn)資本運(yùn)營。

但萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)模式有幾個特點(diǎn)值得我們關(guān)注,它們分別是:

商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營中的地產(chǎn)開發(fā)具有地產(chǎn)項(xiàng)目本身的周期長、投資大的特點(diǎn),以地產(chǎn)耦合商業(yè),地產(chǎn)占主動對其在整個項(xiàng)目中的利益博弈并無益處,商業(yè)運(yùn)營商可能的變更對地產(chǎn)運(yùn)營商影響巨大。除通過地產(chǎn)的載體、租金的形式外,資本運(yùn)營未與商業(yè)運(yùn)營實(shí)現(xiàn)耦合。商業(yè)運(yùn)營與地產(chǎn)開發(fā)商通過契約方式的耦合,在實(shí)現(xiàn)商業(yè)的持續(xù)經(jīng)營上(尤其是在商業(yè)低迷階段時)存在一定隱患。

萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)模式要求作為項(xiàng)目主體的地產(chǎn)開發(fā)商同時擁有商業(yè)經(jīng)營、資本運(yùn)營方面豐富的能力。

商業(yè)運(yùn)營商占主導(dǎo)地位

所謂商業(yè)運(yùn)營商占主導(dǎo)地位是指商業(yè)運(yùn)營商除完成商業(yè)運(yùn)營外,還參與地產(chǎn)開發(fā)(主要是商業(yè)選址、商業(yè)設(shè)計(jì)和商業(yè)規(guī)劃),并主導(dǎo)整個運(yùn)營過程的資本運(yùn)營。

商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的核心是商業(yè)運(yùn)營,無論是地產(chǎn)開發(fā)、資產(chǎn)運(yùn)營,最終的盈利都需要商業(yè)運(yùn)營來體現(xiàn)。商業(yè)運(yùn)營商承擔(dān)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的主導(dǎo)地位有以下優(yōu)勢:商業(yè)運(yùn)營商主導(dǎo)項(xiàng)目選址和前期規(guī)劃,為后期商業(yè)運(yùn)營的成功提供良好基礎(chǔ);商業(yè)運(yùn)營更具穩(wěn)定性和持續(xù)性;資產(chǎn)運(yùn)營可與商業(yè)運(yùn)營耦合,而不僅僅以地產(chǎn)為載體,可拓寬商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)運(yùn)營渠道和手段。

下文以頤高商業(yè)地產(chǎn)模式為例,分析商業(yè)運(yùn)營商占主導(dǎo)地位的具體情況。

頤高是一家以專業(yè)數(shù)碼連鎖業(yè)務(wù)為基礎(chǔ),IT藍(lán)色房產(chǎn)、IT網(wǎng)絡(luò)資訊為核心業(yè)務(wù),融合IT相關(guān)產(chǎn)業(yè)于一體的全國性大型IT集團(tuán)公司。其商業(yè)地產(chǎn)具體運(yùn)營模式表現(xiàn)在以下幾方面:

地產(chǎn)耦合:頤高早期采用租賃、品牌輸出等形式實(shí)現(xiàn)商業(yè)擴(kuò)展;近年逐漸采取購置、聯(lián)合開發(fā)等形式進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的前端,直接與地產(chǎn)開發(fā)商在資產(chǎn)上進(jìn)行耦合,占據(jù)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的主導(dǎo)地位。表現(xiàn)在:參與并主導(dǎo)商業(yè)物業(yè)的選址;用資產(chǎn)的形式與開發(fā)商形成強(qiáng)耦合;在項(xiàng)目之初即與開發(fā)商建立完善的開發(fā)商退出機(jī)制,獲得項(xiàng)目建成后的資產(chǎn)處置權(quán)。

資本運(yùn)營:頤高通過購置、聯(lián)合開發(fā)等形式獲得房屋的產(chǎn)權(quán)處置權(quán),并在此基礎(chǔ)上建立兼顧商業(yè)經(jīng)營和物業(yè)資產(chǎn)的資本運(yùn)營模式。

總結(jié)頤高資本運(yùn)營模式,主要有以下幾點(diǎn):資產(chǎn)介入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā),建立完善開發(fā)商退出機(jī)制,完成開發(fā)商的資本周期(投入并獲得合理回報(bào));通過物業(yè)資產(chǎn)的部分銷售、物業(yè)抵押、經(jīng)營型貸款或引入信托投資等形式,平衡前期資產(chǎn)投入;部分物業(yè)長期持有,通過持續(xù)經(jīng)營獲得持續(xù)的商業(yè)收益,物業(yè)增值,滿足投資人、信托基金的投資回報(bào)。

頤高商業(yè)地產(chǎn)模式是一種典型的商業(yè)運(yùn)營商占據(jù)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營主導(dǎo)地位的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式。該商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式的創(chuàng)新點(diǎn)在于:

充分發(fā)揮了商業(yè)運(yùn)營商在商業(yè)領(lǐng)域的專業(yè)性,通過資產(chǎn)的強(qiáng)耦合關(guān)系實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營在整體項(xiàng)目運(yùn)營的主導(dǎo)地位,進(jìn)而實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營以商業(yè)運(yùn)營為核心;充分發(fā)揮了地產(chǎn)開發(fā)商在地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的專業(yè)性;完善的退出機(jī)制,保障地產(chǎn)開發(fā)商利益的同時,強(qiáng)化商業(yè)運(yùn)營對項(xiàng)目的主導(dǎo)作用;除傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)運(yùn)營模式外,還可實(shí)現(xiàn)以商業(yè)經(jīng)營為載體的資產(chǎn)運(yùn)營,使商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營更具有持續(xù)性;頤高商業(yè)模式事實(shí)上是實(shí)現(xiàn)了以商業(yè)為核心,以資本為杠桿的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營。

頤高商業(yè)地產(chǎn)模式對商業(yè)運(yùn)營商提出了新的要求,除商業(yè)運(yùn)營的領(lǐng)域能力外,還需要具備利用資本杠桿把控項(xiàng)目整體運(yùn)營的能力。

比較分析

篇6

關(guān)鍵詞:訂單模式;商業(yè)地產(chǎn);先租后建

中圖分類號:F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A

一、“訂單模式”的概念

“訂單模式”是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營中一種較新的模式。在國內(nèi),大連萬達(dá)集團(tuán)首創(chuàng)了此種“模式”。房地產(chǎn)商在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)之前,就先與知名商業(yè)企業(yè)結(jié)成企業(yè)戰(zhàn)略聯(lián)盟,開發(fā)商在受讓土地后、規(guī)劃前,充分考慮項(xiàng)目商圈的市場需求,與一家或若干家商業(yè)企業(yè)確定戰(zhàn)略合作關(guān)系。在開發(fā)過程中,讓零售企業(yè)參與相關(guān)的規(guī)劃工作,最終使整個開發(fā)經(jīng)營在投資估算商圈分析、市場定位、業(yè)態(tài)組合、經(jīng)營收益與風(fēng)險(xiǎn)控制等多方面更合理、更科學(xué),從而有利于投資價(jià)值更好的實(shí)現(xiàn)。

二、“訂單模式”研究現(xiàn)狀

何艷、吳豐(2004)提出商業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)模式的五種模式,即只租不售、只售不租、又租又售、不租不售和組建專業(yè)商業(yè)經(jīng)營公司進(jìn)行合伙經(jīng)營,并提出商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營模式選擇的依據(jù)是:項(xiàng)目的市場背景、開發(fā)商實(shí)力、商業(yè)地產(chǎn)的專業(yè)人才、投機(jī)回報(bào)的期望值等。

翁南道(2006)從商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的構(gòu)成研究入手,系統(tǒng)分析了商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的模式和關(guān)鍵點(diǎn),并對以地產(chǎn)開發(fā)商主導(dǎo)地位的萬達(dá)模式和商業(yè)運(yùn)營商占主導(dǎo)地位的頤高模式進(jìn)行了系統(tǒng)的比較。

沈彌雷(2006)全面的分析了訂單模式的優(yōu)勢和主要存在的問題,提出了推進(jìn)訂單模式良好發(fā)展的對策。

從目前的文獻(xiàn)來看,對訂單模式的研究甚少,且真正成功的“訂單式”地產(chǎn)不多。盡管如此,對于萬達(dá)的“訂單模式”跟風(fēng)現(xiàn)象嚴(yán)重。據(jù)統(tǒng)計(jì),成都今年約有60個城市綜合體上馬,均采用“訂單模式”?！坝唵文Ｊ健辈⒉皇侨f能的,它有其自身的局限性,并不是所有的項(xiàng)目都適用此模式。在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的熱潮下,部分城市的盲目開發(fā)和重復(fù)建設(shè)將導(dǎo)致各種資源的巨大浪費(fèi)。因此,探討訂單模式成功的必要條件成為了亟待解決的課題。

三、“訂單模式”產(chǎn)生的背景

自2000年以來,中國的商業(yè)地產(chǎn)逐漸成為開發(fā)商投資熱點(diǎn),但尚處于發(fā)展初級階段,項(xiàng)目的開發(fā)和運(yùn)營幾乎都是在“摸著石頭過河”。隨著商業(yè)投資日益理性和市場供需的逐漸緩和,商業(yè)地產(chǎn)即將告別追求“短、平、快”效益的盲從時期,迎來商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的新時期。仍按照原先模式運(yùn)作的開發(fā)商,必將會因規(guī)劃滯后、開發(fā)盲目、資金短缺、效率低下等問題而被淘汰。在激烈的競爭下,萬達(dá)在發(fā)展中不斷創(chuàng)新,于2004年首創(chuàng)“訂單地產(chǎn)”模式,“先定位招商,后投資建設(shè)”的訂單式開發(fā)理念開始受到廣泛認(rèn)同,并成為了中國商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的領(lǐng)軍企業(yè)。

四、“訂單模式”的特點(diǎn)及優(yōu)勢

萬達(dá)“訂單地產(chǎn)”的實(shí)質(zhì)內(nèi)涵包括四個層次:一是聯(lián)合協(xié)議;二是平均租金;三是共同設(shè)計(jì);四是先租后建。這是一種切實(shí)的運(yùn)營思路,是訂單模式特有的性質(zhì),是萬達(dá)集團(tuán)在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)不斷失敗的過程中總結(jié)出來的。根據(jù)其內(nèi)涵和發(fā)展過程來看,此模式凸顯了四大優(yōu)勢:

1、品牌保證。聯(lián)合協(xié)議就是與未來商業(yè)地產(chǎn)的下游租戶簽訂戰(zhàn)略性的合作協(xié)議。萬達(dá)選擇的客戶多為世界500強(qiáng)商業(yè)連鎖企業(yè)、亞洲一流企業(yè)和國內(nèi)行業(yè)第一的企業(yè),它們具有較強(qiáng)的集客和?？湍芰ΑＨf達(dá)以主力店造勢,不僅可以實(shí)現(xiàn)快速招商,還能帶動品牌效應(yīng)。

2、成本控制。建立聯(lián)合協(xié)議需要不斷地談判,談判本身和自身規(guī)模擴(kuò)張速度之間的矛盾就是通過平均租金來解決的,為的是降低談判所消耗的成本。

3、需求對接。共同設(shè)計(jì)能夠使訂單模式實(shí)現(xiàn)物業(yè)與商業(yè)的無縫對接,不同的商家對地段、樓層分布、面積大小等有不同的要求。如,沃爾瑪明確要求入駐物業(yè)進(jìn)深不能低于40米、層高不低于6米、柱距間要求9米以上等。通過事先進(jìn)行共同設(shè)計(jì),可以滿足各商家的經(jīng)營要求,保證不出現(xiàn)“廢品”,既節(jié)省了調(diào)研成本和開發(fā)時間,又降低了項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。

4、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。先租后建就是要求開發(fā)商在項(xiàng)目建造之前就做好“訂單”,然后再進(jìn)行投資開發(fā)?！坝唵文Ｊ健弊屔碳矣梢郧暗暮笃诮槿朕D(zhuǎn)變?yōu)榍捌诮槿?這對開發(fā)商來說,不僅降低了項(xiàng)目成本,更能照顧到經(jīng)營者的實(shí)際需求,使項(xiàng)目更符合商家的要求,大大降低了商鋪的空置風(fēng)險(xiǎn)。在先租后建模式下,開發(fā)商明確產(chǎn)品形態(tài),避免盲目開發(fā),有效規(guī)避規(guī)劃和設(shè)計(jì)失誤導(dǎo)致的產(chǎn)品錯位的風(fēng)險(xiǎn)。

五、“訂單模式”成功的關(guān)鍵要素

如今,在國內(nèi)城市綜合體的開發(fā)方面,萬達(dá)已雄踞首位。在很大程度上,萬達(dá)的成功得益于其“訂單地產(chǎn)”商業(yè)模式。從萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展過程來看,其模式的成功主要有以下幾個要素:

1、擁有足夠的資金實(shí)力,能夠應(yīng)對長期的資金流動壓力。商業(yè)地產(chǎn)投資規(guī)模大、流轉(zhuǎn)周期長、技術(shù)含量高,一個商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)完成,需要巨額資金的投入,動則上億元甚至幾十億元的投資。且在訂單模式下,為了吸引品牌主力店的進(jìn)駐,商業(yè)開發(fā)商不惜對其降低租金甚至免租。如在沃爾瑪超市的選址要求條款中,就明確提出了商業(yè)項(xiàng)目需要提供一定免租期的要求。同時,萬達(dá)所有商業(yè)物業(yè)只租不售,作為長期持有型物業(yè),這就意味著大量流動資金被占據(jù),資金回籠緩慢。面對這一難題,萬達(dá)借鑒了海外市場的發(fā)展經(jīng)驗(yàn),在境外成立了一家房地產(chǎn)投資信托基金(REIT),首次募資高達(dá)10億美元。此舉解決了萬達(dá)的資金問題,突破了企業(yè)發(fā)展瓶頸,讓萬達(dá)迎來了快速發(fā)展時期。

2、完善的管理制度體系。商業(yè)地產(chǎn)所涉及的商家多,業(yè)態(tài)種類多,且開發(fā)時間長,要求開發(fā)商有足夠的精力和完善的管理制度將這些資源有效地進(jìn)行整合,從而保證商業(yè)項(xiàng)目的成功運(yùn)作。在與跨國零售企業(yè)的合作中,萬達(dá)學(xué)習(xí)借鑒沃爾瑪?shù)墓芾斫?jīng)驗(yàn),并在項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)、采購等領(lǐng)域建立總部集權(quán)的管理制度體系,在如此嚴(yán)格的程序下,萬達(dá)幾年來沒有一個項(xiàng)目超出預(yù)算。2005年萬達(dá)進(jìn)行了自成立以來最大的一次機(jī)構(gòu)調(diào)整,將原來三級管理結(jié)構(gòu)調(diào)整為兩級扁平化管理結(jié)構(gòu),以更好地調(diào)配資源,同時成立了國內(nèi)第一家商業(yè)管理公司,負(fù)責(zé)購物中心的后期運(yùn)營。這一系列的舉措推動了訂單模式的順利發(fā)展。

3、持續(xù)的發(fā)展創(chuàng)新。首先,運(yùn)營模式的創(chuàng)新,萬達(dá)集團(tuán)率先提出了訂單式的開發(fā)模式,又摒棄了傳統(tǒng)的銷售模式,實(shí)行只租不售,為中國商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營管理鋪開了一條嶄新的發(fā)展道路;其次,萬達(dá)在產(chǎn)品上也不斷追求創(chuàng)新,從單點(diǎn)到組合店,再到城市綜合體,萬達(dá)不斷豐富業(yè)態(tài),調(diào)整業(yè)態(tài)組合,增加了更多盈利業(yè)態(tài),提高了投資回報(bào)率。如今,萬達(dá)購物中心的年租金收入將超過10億元,成為萬達(dá)集團(tuán)穩(wěn)定的利潤來源。

六、結(jié)語

從實(shí)踐來看,訂單模式本身是值得肯定的,但從它成功的要素來看也有其自身的局限性,需要雄厚的資金儲備和較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該根據(jù)企業(yè)的發(fā)展階段、自身實(shí)力等確定戰(zhàn)略目標(biāo)、經(jīng)營模式,不斷創(chuàng)新,避免盲目跟風(fēng)。只有這樣,才能在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的道路上不斷前進(jìn)。

(作者單位:重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院)

主要參考文獻(xiàn):

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[2]翁南道.商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式研究[J].商業(yè)時代,2003.2.

篇7

關(guān)鍵詞：南寧市商業(yè)地產(chǎn)購物中心

南寧市商業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展始于2003年，當(dāng)年大連萬達(dá)集團(tuán)舉資12億元進(jìn)軍南寧市中心商圈，華星時代廣場項(xiàng)目緊隨其后上馬，這拉開了南寧商業(yè)地產(chǎn)快迅發(fā)展的序幕。到了2004年，中國-東盟博覽會落戶南寧，南寧商業(yè)地產(chǎn)開始放量增長，中心商圈有陽光100城市廣場、新和平、金朝陽、金之島、新朝陽商業(yè)廣場以及金山廣場、盛世·聯(lián)邦廣場等數(shù)十個商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)迅速進(jìn)入發(fā)展的高峰期。

隨著商業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展，區(qū)域商業(yè)悄然浮出水面，原來以南寧市中心商業(yè)圈為主的整個城市商業(yè)格局發(fā)生了巨大的變化。從“夢之島水晶城”、“航洋國際城”，到江南物流中心12萬平方米的商業(yè)項(xiàng)目“榮寶華商城”、2.8公里長的“10+1商業(yè)大道”，再到蒲廟500多畝的“南洋假日StreetMall”，還有各社區(qū)樓盤的區(qū)域主題商業(yè)，如江南香格里拉花園、檸檬宿、城市碧園等，南寧商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)從城市中心一直延續(xù)到區(qū)域中心。

來自南寧市政府的數(shù)據(jù)稱：至2005年底，南寧市商業(yè)市場建筑面積達(dá)到540多萬平方米，人均擁有面積高達(dá)3平方米以上。而由上海市商業(yè)經(jīng)濟(jì)研究中心與上海市經(jīng)濟(jì)委員會共同完成報(bào)告《上海市零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)面積調(diào)研報(bào)告》顯示，2005年上海零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)總面積達(dá)到3200萬平方米，按常住人口計(jì)算，居民人均零售商業(yè)面積約為1.75平方米。比全國城鎮(zhèn)的平均水平高出2至3倍，接近東京、大阪、京都等日本主要城市。而南寧人均擁有商業(yè)面積又遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過上海人均1.75平方米左右的水平，但上海居民的可支配收入平均水平是南寧的2倍多。

南寧市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中存在的問題

（一）發(fā)展速度過快，短期商業(yè)面積供應(yīng)量過大

從長期的角度看，南寧市商業(yè)地產(chǎn)還是有比較大的發(fā)展空間的。作為廣西壯族自治區(qū)首府，南寧商業(yè)地產(chǎn)有較強(qiáng)輻射能力和擴(kuò)張能力，只要業(yè)態(tài)布局合理，管理成熟，現(xiàn)在的商業(yè)面積是可以消化的。而現(xiàn)在的問題是發(fā)展速度過快，短期商業(yè)面積供應(yīng)量過大，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)的問題凸顯，比如銷售非常吃力、招商困難、空置率高，兌現(xiàn)腳步越來越慢等。來自廣西房地產(chǎn)信息門戶站—綠城人居網(wǎng)數(shù)據(jù)，2006年上半年，南寧市共銷售商鋪9.6577萬平方米，比2005年同期下跌14.27%，而2006年上半年，僅青秀區(qū)商鋪批準(zhǔn)預(yù)售面積卻達(dá)35.22萬平方米。供應(yīng)與需求之巨大差距不言自明。江南區(qū)某些商業(yè)項(xiàng)目，建成交付已經(jīng)一兩年時間了，但至今未能投入運(yùn)營。處在朝陽商圈的一些商業(yè)項(xiàng)目，交付使用后也未能如期投入運(yùn)營。如新朝陽商業(yè)廣場，目前投入運(yùn)營面積不到整個廣場的30%

按《南寧市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)2003-2010規(guī)劃綱要》的規(guī)劃，南寧市2010年人均擁有零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)營業(yè)面積達(dá)到1平方米，2010年商業(yè)從業(yè)人員達(dá)到73萬人，比2000年年平均增長9.6%。而僅到2006年，南寧市人均商業(yè)面積就已經(jīng)達(dá)3平方米以上了?？偨ㄖ娣e500多萬平方米，這一數(shù)據(jù)無論按常住人口計(jì)算，還是按流動人口計(jì)算，其人均面積都是偏高的。

商業(yè)地產(chǎn)之所以在短短幾年內(nèi)得到了迅猛的發(fā)展，一方面是政府政策的引導(dǎo)，另一方面是因?yàn)樯虡I(yè)房地產(chǎn)開發(fā)利潤遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于普通商品住宅的利潤。與普通商品住宅相比，商業(yè)地產(chǎn)售價(jià)高，南寧的商鋪售價(jià)2004年最高時曾達(dá)到5—6萬元/平方米。受利益驅(qū)使，南寧部分開發(fā)商只專注于商業(yè)地產(chǎn)，因此除了中心商業(yè)區(qū)域外，基本上每個小區(qū)都有大量配套的小區(qū)底鋪。

（二）普遍存在短線操作，存在先天不足

一個商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的投資往往少則要幾億元，多則十幾、幾十億元，但商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目需要一個較長時間的投資回收期，少則十多年，多則幾十年的投資回收期。即使開發(fā)商引進(jìn)了一些具有很高的經(jīng)營水平、品牌效應(yīng)、強(qiáng)大消化能力的主力店客戶，還是需要一個比較長的投資回收期。本來這樣的商業(yè)項(xiàng)目是一些有比較雄厚資金實(shí)力的房地產(chǎn)開發(fā)商、投資商才做的項(xiàng)目。但是這幾年國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)銷售模式創(chuàng)新以后，一些小規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也從事了商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，新型的銷售方式可以把長期的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)變?yōu)槎唐诘淖≌?xiàng)目一樣開發(fā)。這種創(chuàng)新的方式是把長期的出租經(jīng)營改為出售。

南寧市的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目推向市場時，基本上采用“商鋪全零售”模式或“產(chǎn)權(quán)式商鋪全零售”這兩種模式?！吧啼伻闶邸笔侵搁_發(fā)商將大的商業(yè)項(xiàng)目分割成若干個中小商鋪，然后再將具有特定位置的商鋪賣給眾多業(yè)主這些業(yè)主可以自行經(jīng)營，也可將商鋪再轉(zhuǎn)租給其他人經(jīng)營；“產(chǎn)權(quán)式商鋪全零售”模式是指開發(fā)商將商鋪的產(chǎn)權(quán)全部分割出售，購買者擁有的不是一個個獨(dú)立的商鋪，而是根據(jù)份額擁有對整個商業(yè)項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)及其收益權(quán)，由業(yè)主們根據(jù)擁有的商鋪面積大小推舉物業(yè)管理公司對整個項(xiàng)目進(jìn)行管理。

近幾年南寧市商業(yè)地產(chǎn)在“產(chǎn)權(quán)式商鋪全零售”模式基礎(chǔ)上，又采用了“售后返租”的模式，售后返租又稱返租銷售，是指房地產(chǎn)商為促進(jìn)銷售，銷售產(chǎn)權(quán)式商鋪時，與買家約定，在出售后的一定年限內(nèi)，由買家把經(jīng)營權(quán)交由房地產(chǎn)商行使，開發(fā)商承諾每年給予一定的固定租金給買家。超過規(guī)定的返租年限后，交由買家自主經(jīng)營。售后返租在國外實(shí)際上是開發(fā)商融資的一種方式，到了國內(nèi)以后演變?yōu)殚_發(fā)商營銷的一種噱頭，用以套取現(xiàn)金的一種財(cái)務(wù)技巧。

這樣，原來需要長期占用十幾個億的資金才能開發(fā)完成的項(xiàng)目，采用了“產(chǎn)權(quán)式商鋪全銷售”或者“售后返租”的方式后，開發(fā)商往往只需投入20%—35%的自有資金就可以啟動，其它資金可從銀行貸款、通過商鋪預(yù)售和其它融資渠道來開發(fā)完成。由于房地產(chǎn)開發(fā)利潤遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于商業(yè)經(jīng)營利潤，多數(shù)開發(fā)商都想快點(diǎn)把商鋪銷售出去，進(jìn)入新的地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，賺取更多的利益，而不是想長期從事商業(yè)營運(yùn)。

這種短線操作的商業(yè)地產(chǎn)所帶來的不良影響是多方面的。如論證不充分，建設(shè)開發(fā)盲目，招商項(xiàng)目定位與市場脫節(jié)，貪大求全，脫離當(dāng)?shù)叵M(fèi)水平等等。商業(yè)地產(chǎn)不僅在經(jīng)營過程中要求穩(wěn)，在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的全程更要求穩(wěn)。不管是商業(yè)選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)，還是市場調(diào)研、聚集人氣等，“穩(wěn)”都將成為決定商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成功與否的決定因素。因此以短線操作的方式開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，一開始便注定其有許多的先天性不足。

（三）政府規(guī)劃規(guī)模過大，定位不準(zhǔn)

根據(jù)《南寧市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)2003-2010規(guī)劃綱要》的規(guī)劃，從構(gòu)造南寧市區(qū)域性現(xiàn)代商貿(mào)中心的大商圈出發(fā)，南寧市商貿(mào)業(yè)今后發(fā)展的重點(diǎn)是：建設(shè)2個城市商業(yè)中心區(qū)和6個區(qū)域性商業(yè)中心區(qū)，以及10條特色商業(yè)街和178個社區(qū)商業(yè)中心。按照規(guī)劃，除了朝陽商圈及七星路商圈需要建大型集購物、休閑、娛樂、餐飲為一體的購物中心外，其余的六個副區(qū)域中心也有五個要建規(guī)模在10萬平方米以上的大型購物中心。“社區(qū)商業(yè)中心則按居民在4000-10000人左右，配套建立一個。通常半徑在一公里范圍，按每人0.5平方米布局。每個社區(qū)商業(yè)中心網(wǎng)點(diǎn)面積一般在2000-5000平方米，多的可達(dá)1萬平方米?！边@些規(guī)劃表面上看，沒有什么問題，但是細(xì)究起來卻有問題：規(guī)劃時按整個廣西的區(qū)域中心進(jìn)行規(guī)劃，真正服務(wù)的對象卻是本區(qū)域市民。

要把南寧建設(shè)成區(qū)域性現(xiàn)代商貿(mào)中心，首先是商業(yè)設(shè)施、設(shè)備先行。由于南寧市本身出口東盟產(chǎn)業(yè)非常少，和東盟間的長期商貿(mào)往來較少。廣西出口東盟國家的產(chǎn)品事實(shí)上主要是往越南，而其中很大一部分又是通過憑祥和東興等口岸出口。南寧要建成商貿(mào)中心關(guān)鍵要從物流的角度出發(fā)，充當(dāng)貴州、重慶、四川等內(nèi)陸省份出口東盟國家的出?？?，因此重點(diǎn)發(fā)展的應(yīng)當(dāng)是城市的物流園、批發(fā)市場。而把10+1商業(yè)大道、金湖廣場、航洋國際城等也定位為“為東盟服務(wù)的商業(yè)街和購物中心”則有點(diǎn)不妥。每年一次的中國—東盟博覽會，時間很短，博覽會結(jié)束以后，到南寧來直接進(jìn)貨的東盟客商非常有限。作為一個營業(yè)面積超10萬平方米的購物中心，沒有長期的客源基礎(chǔ)，沒有穩(wěn)定的營業(yè)額，僅僅從建設(shè)南寧商業(yè)形象的角度出發(fā)，很難維持。夢之島水晶城定位于：年輕、休閑、時尚。匯集世界經(jīng)典及歐美時尚商品，引領(lǐng)時尚的消費(fèi)潮流和現(xiàn)代生活方式。主要服務(wù)于追求時尚、舒適生活的精英人士。而這個定位和商圈所在區(qū)域居民的特征是相吻合的。這樣，城區(qū)內(nèi)的商業(yè)購物中心就出現(xiàn)了這樣一種現(xiàn)象，在建設(shè)時是以服務(wù)東盟的角色來進(jìn)行建設(shè)的，但真正服務(wù)的消費(fèi)者卻是本市的市民。因此在整個建筑面積的規(guī)劃上不可避免地會出現(xiàn)量過大的現(xiàn)象。

百貨大樓、萬達(dá)商業(yè)廣場、王府井百貨、夢之島購物中心等一些大中型商場定位基本雷同，片面追求大而全，商品種類、檔次、柜臺陳列差異不大。據(jù)2006年的相關(guān)統(tǒng)計(jì)分析數(shù)據(jù)，不少商家為了擴(kuò)大銷售、減少庫存、提高市場份額，紛紛采取讓利、打折等促銷手段，致使商家把利潤降到最低限度。激烈的價(jià)格競爭，一方面是消費(fèi)者得到實(shí)惠，另一方面是企業(yè)效益不斷下降，經(jīng)營困難，許多企業(yè)處于苦苦支撐和勉強(qiáng)經(jīng)營的狀態(tài)，企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力嚴(yán)重不足。例如南寧百貨大樓股份有限公司雖長期占據(jù)南寧市百貨零售行業(yè)龍頭老大的地位，但2005年10月開業(yè)的金湖廣場地下商場，由于身處地下負(fù)一樓，而且周邊相配套的商業(yè)設(shè)施較少，開業(yè)近一年來一直慘淡經(jīng)營，每月僅有600多萬的營業(yè)額。夢之島金朝陽店、夢之島南寧飯店精品店也長期處于虧損狀態(tài)。王府井百貨，雖經(jīng)重新調(diào)整裝修開業(yè)，但效果并不明顯，每月都靠大幅打折促銷才有800多萬的營業(yè)額。原本定于2005年底開業(yè)的夢之島水晶城，在推遲了一年后，才于2006年10月底開業(yè)，其營業(yè)狀況如何，有待時間的驗(yàn)證。

南寧市商業(yè)地產(chǎn)健康發(fā)展的出路

（一）改變商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式

南寧要建設(shè)成區(qū)域性商貿(mào)中心，需要一個長期的市場培育的過程，需要大量開發(fā)資金的長期投入。這有別于那些現(xiàn)在商業(yè)營業(yè)面積不足的城市，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)完成以后需要更長的投資回收期。目前的這種開發(fā)銷售方式隱藏著巨大風(fēng)險(xiǎn)，雖然近幾年還沒有暴發(fā)，但是幾年后，有的開發(fā)商可能就難以支撐。特別是2005下半年、2006年后上市的商業(yè)地產(chǎn)，這一時期的商業(yè)地產(chǎn)因?yàn)樯啼佂顿Y熱已經(jīng)降溫，此外由于宏觀調(diào)控的關(guān)系，銀行的貸款利率也有所上漲，商家不得不一方面降低售價(jià)，另一方面提高投資回報(bào)率。商鋪沒有好的經(jīng)營業(yè)績，開發(fā)商、投資商就沒辦法按合約的規(guī)定給業(yè)主兌現(xiàn)收益，其最終的結(jié)果是銀行的大量借貸資金收不回來。因此對于南寧市來說，今后商業(yè)中心的開發(fā)應(yīng)該杜絕再采用“零售”的方式進(jìn)行開發(fā)。其次這種開發(fā)模式極容易造成開發(fā)商的短期行為，講求快，不認(rèn)真做市場調(diào)研和需求分析，輕服務(wù)、輕經(jīng)營、輕規(guī)劃，把重心放在銷售策劃上，誤以為銷售完成就是整個商業(yè)項(xiàng)目的成功。其實(shí)銷售完成僅僅是開始，重要是項(xiàng)目的經(jīng)營與運(yùn)營，經(jīng)營好才是關(guān)鍵。這關(guān)系到開發(fā)商的社會責(zé)任問題，開發(fā)商在整個項(xiàng)目的發(fā)展過程中，自始至終是主要的角色。在目前的大環(huán)境下，可以將目前這種劃整為零的分割出售的模式，轉(zhuǎn)到只租不售或整體出售的模式中，把開發(fā)商的利益與商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營捆綁在一起，有效解決商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)不顧市場需求的問題。

對外招商引資的項(xiàng)目，首先應(yīng)當(dāng)考慮企業(yè)的資金實(shí)力、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)及客戶源。南寧市經(jīng)過這幾年的開發(fā)，人均商業(yè)營業(yè)面積已經(jīng)趕超中國香港、日本的東京、大阪等大城市了。因此南寧市今后考慮更多的應(yīng)該是如何招商。對于有資金、有客源的商業(yè)地產(chǎn)投資商是歡迎的，但是不要再引進(jìn)一些以短期開發(fā)利潤作為目標(biāo)而不是以長期經(jīng)營利潤為目標(biāo)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。南寧市2004年以后開發(fā)的購物中心，經(jīng)營最好的要數(shù)南寧萬達(dá)商業(yè)廣場，而萬達(dá)商業(yè)廣場采用的是“訂單地產(chǎn)”的開發(fā)方式。訂單式的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)方式有兩點(diǎn)優(yōu)勢：第一，規(guī)避開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。投資開發(fā)新項(xiàng)目前，通過和合作伙伴接洽，幫助判斷項(xiàng)目的可行性，因?yàn)橹髁Φ甑倪M(jìn)駐一般都會經(jīng)過周密的市場調(diào)研。按大連萬達(dá)的做法：只有在各主力業(yè)態(tài)到位、租賃面積超過50%時，萬達(dá)才會著手購置土地。以此增強(qiáng)項(xiàng)目建成后的成功系數(shù)。在他們看來，商業(yè)企業(yè)比自己更了解當(dāng)?shù)氐南M(fèi)市場，如果他們對規(guī)劃的項(xiàng)目不感興趣就說明這個選址有問題。而事實(shí)情況也正是如此，作為專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)商，不可能樣樣都精通，長期從事零售業(yè)的商業(yè)企業(yè)對市場的把握、消費(fèi)者的把握會更準(zhǔn)確。第二，簽訂協(xié)議后，開發(fā)商可以在項(xiàng)目建設(shè)中按照合作伙伴的要求來蓋樓以確保建成后的購物中心符合各主力店的商業(yè)要求。這樣，綜合各家的意見，大堂、電梯、卸貨區(qū)的位置都由有關(guān)方面經(jīng)過了反復(fù)計(jì)算，以保證所有面積都能產(chǎn)生租金，可降低相當(dāng)一部分成本。

（二）引進(jìn)專業(yè)人才或運(yùn)營的專業(yè)中介商

南寧商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營是新鮮事物，如何進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營缺乏專業(yè)、有經(jīng)驗(yàn)的人才。因此，目前南寧市商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營也可以借鑒南寧市房地產(chǎn)銷售中介的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，先聘區(qū)外有經(jīng)驗(yàn)的中介公司代為招商管運(yùn)營，等經(jīng)驗(yàn)學(xué)到手以后，再進(jìn)行本土化。雖然商業(yè)地產(chǎn)在國內(nèi)發(fā)展的時間也不長，但是在一些一線城市也有一些成功的可以借鑒的經(jīng)驗(yàn)。一些好的顧問公司、中介公司經(jīng)過這幾年與一些國內(nèi)外知名品牌的接觸以后，對一些名牌的需求比較了解，通過對百貨商場的充分了解，咨詢公司明確應(yīng)該找哪些品牌來談，也明確如何幫助開發(fā)商彌補(bǔ)不足的地方，為開發(fā)商提出各種各樣的意見和建議，如裝修意見、物業(yè)管理意見等等。對于目前已建成的又招商乏力的商業(yè)項(xiàng)目，這一方式還是比較重要的。對于目前的南寧市來說，能引進(jìn)一些國內(nèi)外的大品牌非常重要，原因是大公司一旦看好南寧市的市場前景，進(jìn)駐南寧市以后，可以接受2-3年的虧損期，這對市場的培育是很有好處的。而一些小的品牌商則很難堅(jiān)持一年以上，一旦連續(xù)幾個月虧損，可能就會選擇撤柜。此外大型超市對人氣的聚集、市場的培育有著非常重要的作用。城北商業(yè)中心就是在“南城百貨”超市的帶動下逐步形成的。不同的商業(yè)項(xiàng)目應(yīng)該根據(jù)實(shí)際情況尋找合適的專業(yè)中介協(xié)助招商。

對于那些正準(zhǔn)備開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，如果沒有專業(yè)的經(jīng)驗(yàn)，則更應(yīng)請專業(yè)的咨詢公司進(jìn)行規(guī)劃。專業(yè)的中介公司可以提供從前期調(diào)研、可行性分析、項(xiàng)目定位、商業(yè)業(yè)態(tài)、業(yè)種規(guī)劃、到空間環(huán)境和視覺形象設(shè)計(jì)、營銷推廣、招商、運(yùn)營管理等全程服務(wù)。開發(fā)商在準(zhǔn)備進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)前，首先要轉(zhuǎn)變觀念，不能再把重心放在建設(shè)和銷售上，而要把重心放在商業(yè)運(yùn)營上，商業(yè)地產(chǎn)的營銷工作不能只針對投資者進(jìn)行，而是主要針對零售商、經(jīng)營者進(jìn)行，根據(jù)零售商、經(jīng)營者的需求進(jìn)行設(shè)計(jì)和生產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)不僅要重視硬件方面的投入，更要重視軟件方面的投入。

（三）政府加強(qiáng)對商業(yè)地產(chǎn)的宏觀調(diào)控及引導(dǎo)

從客觀上說，南寧市的商業(yè)地產(chǎn)網(wǎng)點(diǎn)布局還是做了比較詳盡的總體規(guī)劃的，并不存在無序和隨意性。南寧市商業(yè)地產(chǎn)目前的情況是，無論是市中心配套，還是社區(qū)配套都存在投放量過大的問題。有些小區(qū)集中布局的商鋪或底鋪，業(yè)主已經(jīng)入住二三年了，還沒有辦法開張運(yùn)營。和其他城市相比，南寧市的社區(qū)商業(yè)配套并不缺乏。房地產(chǎn)項(xiàng)目“綜合開發(fā)，配套建設(shè)”的理念是正確的，大型的住宅區(qū)不能不預(yù)留商業(yè)配套建設(shè)面積，前幾年“項(xiàng)目建設(shè)，配套先行”是一些樓盤成功的經(jīng)驗(yàn)，項(xiàng)目還沒有交付使用，相關(guān)的配套服務(wù)商業(yè)就已經(jīng)準(zhǔn)備開門營業(yè)。這和物業(yè)管理工作一樣，在早期入住率還很低的時候，都是虧本的生意，都需要開發(fā)商倒貼錢進(jìn)行經(jīng)營。但是南寧目前的情況是，配套的商鋪早早就以很高的價(jià)格賣出去了，商鋪的出租和經(jīng)營是投資業(yè)主的事情，很多投資者購買商鋪并不是想自己經(jīng)營，而當(dāng)出租的租金還不上銀行貸款時，業(yè)主不愿意出租，如果租金太高了，經(jīng)營者又會血本無歸。這些小區(qū)的配套經(jīng)營本來需要開發(fā)商的扶持，但是商鋪成功銷售出去以后，開發(fā)商就再也不管了。這也使得一部分本來是必需的商鋪淪為空置。

因此從政府宏觀調(diào)控的角度出發(fā)，一方面應(yīng)控制小區(qū)配套商業(yè)的面積比例，另一方面，應(yīng)預(yù)留一定比例商業(yè)配套面積，不允許開發(fā)商出售。

根據(jù)綠城人居網(wǎng)公布的“南寧市2006年國有土地使用權(quán)招拍掛出讓一覽表”信息，2006年南寧市所出讓的地塊中，商業(yè)配套面積最低的也達(dá)到了7%，普遍在10%到15%之間，從面積上看每個項(xiàng)目的商業(yè)配套面積大約是從8000—15000平方米左右。和《南寧市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)2003-2010規(guī)劃綱要》上的“每個社區(qū)商業(yè)中心網(wǎng)點(diǎn)面積一般在2000-5000平方米，多的可達(dá)1萬平方米?！边@一規(guī)劃相比較，2006年所出讓的地塊，在商業(yè)面積的規(guī)劃上還是偏大的，對于現(xiàn)在的南寧市來說，新出讓土地的配套商業(yè)面積，應(yīng)該根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整。

除了政策控制外，政府還應(yīng)該進(jìn)行規(guī)范的引導(dǎo)，無論是在住宅投資還是商業(yè)地產(chǎn)上的投資，都能給市民提供一個公開透明的信息服務(wù)。南寧市房地產(chǎn)信息公開的網(wǎng)站，建設(shè)并不完善。無論是從杜絕開發(fā)商惡意炒作，規(guī)范房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)，還是從引導(dǎo)市民理性消費(fèi)的角度來看，僅僅有現(xiàn)有的信息是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。其實(shí)政府更應(yīng)轉(zhuǎn)變觀念，信息公開并不會妨礙房地產(chǎn)市場的正常發(fā)展，而是更有利于房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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篇8

由拆散銷售到持有經(jīng)營

一直以來，一些開發(fā)商自主規(guī)劃設(shè)計(jì)，只重開發(fā)不重后期經(jīng)營管理。全部或大部分產(chǎn)權(quán)拆散出售是中國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的主流模式，隨之造成的無序開發(fā)和過度開發(fā)、產(chǎn)品功能不適應(yīng)商業(yè)企業(yè)要求、產(chǎn)權(quán)分散難以統(tǒng)一管理限制物業(yè)升值等諸多問題，在今天看來異常突出，并且到了必須解決的時候。

開發(fā)模式的轉(zhuǎn)變是影響商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的決定性因素。伴隨中國城市化和住宅商品化的進(jìn)程，由房地產(chǎn)開發(fā)商或地方政府主導(dǎo)開發(fā)的商業(yè)街、shopping Mall、社區(qū)底商由于以銷售為目的，普遍在規(guī)劃設(shè)計(jì)乃至施工階段并沒有確定日后的經(jīng)營企業(yè)，這種地產(chǎn)開發(fā)與商業(yè)經(jīng)營完全脫節(jié)的模式是造成上述問題的根本原因。由此不難發(fā)現(xiàn)，由出售向持有經(jīng)營的開發(fā)模式轉(zhuǎn)變是產(chǎn)業(yè)發(fā)展和市場優(yōu)化的必然趨勢，近年來部分大體量商業(yè)項(xiàng)目先確定入住企業(yè)，再進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)的定單生產(chǎn)模式就是這種趨勢的有益實(shí)踐。例如4月21日即將全線開業(yè)的福州寶龍城市廣場的銷售物業(yè)僅占物業(yè)總量的35％，其余將全部持有；而與寶龍廣場只有一街之隔的萬象城的商鋪也只是銷售一個樓層，其余的也是自主繹營。

產(chǎn)權(quán)式銷售對商業(yè)項(xiàng)目的長久經(jīng)營不利，所以說未來業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營理念的創(chuàng)新將是必然的，也是產(chǎn)業(yè)和市場發(fā)展的需要!

由形象為主到功能與形象并重

商業(yè)地產(chǎn)的建筑功能、建筑結(jié)構(gòu)與住宅相比有更高的專業(yè)要求，而以往的許多商業(yè)項(xiàng)目仍然延續(xù)住宅銷售的思路，習(xí)慣以獨(dú)特的案名、外立面，以及務(wù)虛的理念作為項(xiàng)目開發(fā)的核心，這并非不重視經(jīng)濟(jì)運(yùn)營方面的理性數(shù)據(jù)，而是對商業(yè)地產(chǎn)理解深度不夠造成的。當(dāng)今天商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量增大、商家的需求更為專、多元的時候，前期產(chǎn)品規(guī)劃與功能設(shè)計(jì)的重要性就自然凸顯出來。

市場要求商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值必須回歸本質(zhì)，針對具體的需求與自身定位，在鋼材水泥構(gòu)筑的空間與結(jié)構(gòu)中尋求最根本的支持，才能贏得市場的認(rèn)可。對于多種業(yè)態(tài)在同一空間甚至同一平面內(nèi)的互補(bǔ)與協(xié)調(diào)，客流、物流的合理組織，設(shè)計(jì)師既要以專業(yè)技術(shù)手段滿足不同店家及統(tǒng)一物業(yè)的要求，又需創(chuàng)造性地提出有吸引力的空間與界面設(shè)計(jì)。

經(jīng)濟(jì)合理性是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的生命力與核心價(jià)值所在，只有從項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段就注重功能合理與投資收益能力的整合，使商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中的功能與形象達(dá)到更合理的平衡，才能推動項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)最大化的經(jīng)濟(jì)和社會價(jià)值。

由開發(fā)商包攬全程到產(chǎn)業(yè)鏈專業(yè)分工

眾所周知，中國商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營管理水平與國際發(fā)達(dá)國家存在巨大的差距，這種差距的根本原因是產(chǎn)業(yè)鏈構(gòu)成的合理性與專業(yè)化程度，并最終表現(xiàn)為商業(yè)項(xiàng)目市場競爭力的強(qiáng)弱

商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)過幾十年的發(fā)展，在國際發(fā)達(dá)國家已形成了相當(dāng)合理的產(chǎn)業(yè)體系：投資機(jī)構(gòu)、基金、銀行、保險(xiǎn)公司投資于持久性商業(yè)物業(yè)獲取收益；開發(fā)商從事商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)工作；專業(yè)商業(yè)策劃公司、招商公司、商業(yè)管理公司在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營過程的不同階段起著各自不可替代的作用。而國內(nèi)的開發(fā)商卻常常承擔(dān)一個全能的角色，這是客觀的產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段造成的，但科學(xué)的產(chǎn)業(yè)鏈專業(yè)分上是大勢所趨。

另一方面，中國人世以后國際商業(yè)品牌與國際化資本運(yùn)作方式的的引進(jìn)，也要求我們盡快形成更加合理、專業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈結(jié)構(gòu)，其中除了國際知名商業(yè)企業(yè)對物業(yè)品質(zhì)的高標(biāo)準(zhǔn)專業(yè)要求以外，REITS的作用舉足輕重。REITS在于能給投資人帶來持續(xù)、穩(wěn)定的收益，所以它要挑選的裝入資產(chǎn)：包的對象是具REITS有完整產(chǎn)權(quán)出租型的商用物業(yè)，雖然目前國內(nèi)還沒有一支REITS，但商業(yè)地產(chǎn)的零散產(chǎn)權(quán)與管理水平顯然難以達(dá)到REITS的要求。

已經(jīng)進(jìn)入專業(yè)化時代的商業(yè)地產(chǎn)正在被越來越多地看好，認(rèn)識并開始尊重商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與運(yùn)營的特殊性，快速地解決好目前商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中存在的問題，中國的商業(yè)地產(chǎn)將會有全新的模式和更加充裕的發(fā)展空間。

城市規(guī)劃與商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展

十幾年前，深圳的商業(yè)中心只有兩個，一個是東門，另外一個是人民南。但是隨著華強(qiáng)北和南山的崛起，也把很多商業(yè)吸引到那邊去了。這樣他的消費(fèi)群體也跟二了，同樣現(xiàn)在對于城市化的加快，深圳商業(yè)中心也會往外移動，龍崗、寶安等區(qū)域也會形成很多商業(yè)中心。這樣給發(fā)展商提供了很大的機(jī)會。

福州市區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)已趨飽和，商業(yè)地產(chǎn)需要尋找新的出路。三環(huán)路的構(gòu)建是一大壯舉。三環(huán)路把整個倉山都圈了進(jìn)來，三環(huán)路能給倉山帶來的發(fā)展是可以預(yù)見的，政府加大力度建沒金山，西二環(huán)也將先于東三環(huán)和北三環(huán)建成，金山的住宅已比較成熟，政府也采取優(yōu)惠政策吸引投資，大批的企業(yè)進(jìn)駐金山，尤其是生產(chǎn)性企業(yè)，一些科研項(xiàng)目也在金山落戶，三環(huán)路也將為金山帶來大量的人流、物流。

未來的金山有著旺盛的消費(fèi)人氣，而金山區(qū)域重要的商業(yè)配套還未跟上，居住在這里的人還需坐車到市區(qū)的超市、商場購物。不久的將來超市、便利店、專業(yè)市場，還有ShoppingMall都有可能進(jìn)駐金山，因此金山的商業(yè)地產(chǎn)有很大的升值空間：

東三環(huán)邊上鼓山一帶也是商業(yè)地產(chǎn)較為薄弱的環(huán)節(jié)，目前這一帶零散地坐落著一些工廠，一兩家超市，有些人氣寥落的感覺，三環(huán)路將為鼓山的旅游經(jīng)濟(jì)帶來一個大的飛躍，也將促進(jìn)鼓山新區(qū)的發(fā)展，未來的鼓山旅游區(qū)會匯聚八方人氣，福州的金山、南臺島、新店一帶都可以通過三環(huán)路方便地到達(dá)鼓山，這里正需要一個完整的商業(yè)配套來適應(yīng)發(fā)展的需要，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)前景廣闊。

Shopping Mall前景美好

Shopping Mall的誕生，使購物中心從單體邁向集約化，使商業(yè)步行街由室外變?yōu)槭覂?nèi)。實(shí)現(xiàn)購物中心向現(xiàn)代ShoppingMall的轉(zhuǎn)變，是商業(yè)規(guī)模化和集約化的表現(xiàn)，也是市場發(fā)展的整體趨勢。

與傳統(tǒng)商場主要特征迥異，現(xiàn)代ShoppingMall顛覆了傳統(tǒng)的商場慨念：無論它位于都心鬧市或安營于市郊的交通樞紐地帶，憑借商業(yè)規(guī)?；图s化的影響，帶來的結(jié)果均是地段的升值和新區(qū)域商業(yè)中心的誕生。如福州在建的冠亞廣場、群升國際，東莞萬江的華南mall，廣州天河城與正佳廣場、北京中關(guān)村金源mall等的建設(shè)均是如此。

篇9

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；開發(fā)；招商；經(jīng)營管理

1商業(yè)地產(chǎn)概念介紹

商業(yè)地產(chǎn)包括商業(yè)和地產(chǎn)兩個概念。商業(yè)，是一種有組織的提供顧客所需的商品和服務(wù)行為；地產(chǎn)，是指在一定的土地所有制關(guān)系下從事的土地開發(fā)和地上物建設(shè)行為。從經(jīng)營模式、功能和用途上講，商業(yè)地產(chǎn)通常指以提供各種辦公、貿(mào)易、商業(yè)、餐飲、酒店、娛樂、健身、休閑為目的而從事房地產(chǎn)商業(yè)業(yè)態(tài)或商業(yè)綜合體的投資開發(fā)建設(shè)行為。商業(yè)地產(chǎn)的投資比例和規(guī)模體現(xiàn)了一個城市或地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和繁榮程度，是拉動城市或區(qū)域經(jīng)濟(jì)繁榮的主要驅(qū)動力和核心產(chǎn)業(yè)。由于國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)起步較晚，商業(yè)地產(chǎn)的投資機(jī)構(gòu)、開發(fā)商大部分從住宅開發(fā)領(lǐng)域轉(zhuǎn)型而來，尤其是成功型、業(yè)界知名度高的住宅，其必然帶著“成功”的背景、經(jīng)驗(yàn)及住宅開發(fā)的慣性思維，沿襲“拿地—規(guī)劃—設(shè)計(jì)—建設(shè)—銷售”住宅開發(fā)模式，以銷售為最終目的，規(guī)劃上只考慮能建什么樣的商業(yè)業(yè)態(tài)，沒有考慮區(qū)域商業(yè)的客觀需求；產(chǎn)品功能上只是停留在住宅開發(fā)所能滿足的基本功能，而忽視了商業(yè)地產(chǎn)所特有的招商運(yùn)營需求；即使注重了商業(yè)業(yè)態(tài)，也是采用“先開發(fā)、再招商、后運(yùn)營”的開發(fā)思路，各環(huán)節(jié)沒有系統(tǒng)規(guī)劃和整體考慮，各自為戰(zhàn)，環(huán)環(huán)脫節(jié)。由于住宅開發(fā)商對商業(yè)規(guī)律認(rèn)識不夠，對商業(yè)特性的把握存在偏差，并受制于自身慣性思維的影響，必然造成商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與招商、后期運(yùn)營管理及發(fā)展不相適應(yīng)，以至于招商受阻、經(jīng)營冷淡，嚴(yán)重影響了商業(yè)地產(chǎn)的持續(xù)、健康、繁榮發(fā)展，與最初預(yù)測的示范經(jīng)濟(jì)效應(yīng)相差較遠(yuǎn)。

2商業(yè)地產(chǎn)存在的主要問題

按照房地產(chǎn)市場行業(yè)權(quán)益劃分，商業(yè)地產(chǎn)有四個基本權(quán)益——即開發(fā)的權(quán)益、所有的權(quán)益、經(jīng)營的權(quán)益、管理的權(quán)益。商業(yè)地產(chǎn)這四個權(quán)益在不同階段代表著不同權(quán)益主體的利益訴求，特別是開發(fā)階段、招商階段和后期經(jīng)營階段的利益訴求各不相同，如果處理不好之間的邏輯關(guān)系，就特別容易產(chǎn)生開發(fā)、招商及經(jīng)營之間脫節(jié)或不匹配現(xiàn)象。總結(jié)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)、招商及經(jīng)營不匹配的各種案例和現(xiàn)象，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

2.1規(guī)劃設(shè)計(jì)和市場定位不匹配

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目涉及的是地產(chǎn)開發(fā)與商業(yè)經(jīng)營兩個專業(yè)領(lǐng)域，需要進(jìn)行科學(xué)、系統(tǒng)的規(guī)劃設(shè)計(jì)與市場定位。但多數(shù)開發(fā)商在商業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)中，僅僅將自己定位在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)和建設(shè)上，沒有為未來的招商與運(yùn)營進(jìn)行認(rèn)真充分的市場調(diào)查、科學(xué)合理的市場定位。在規(guī)劃設(shè)計(jì)時，通常只追求經(jīng)濟(jì)利益最大化，為了好賣、好租、使用面積最大化或建設(shè)成本最低而規(guī)劃設(shè)計(jì)，從而給后期經(jīng)營管理帶來很大的局限性。具體表現(xiàn)為：①市場定位不合理，商業(yè)功能規(guī)劃時貪大求全，脫離當(dāng)?shù)叵M(fèi)水平；②功能設(shè)計(jì)沒有結(jié)合當(dāng)?shù)厝宋娘L(fēng)貌，只追求空間使用效率，給項(xiàng)目后期運(yùn)營管理帶來諸多問題；③項(xiàng)目建成后，商戶為滿足個性化或特殊需要，大幅度改造物業(yè)形態(tài)，造成了不必要的嚴(yán)重浪費(fèi)。

2.2開發(fā)建設(shè)和招商經(jīng)營脫節(jié)

目前，國外商業(yè)地產(chǎn)受土地所有制性質(zhì)的影響，經(jīng)營模式通常以只租不售型居多，比較注重長期持有帶來的經(jīng)濟(jì)效益。而國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)受資金、利潤及經(jīng)營思路的影響，通常講究開發(fā)節(jié)奏“短、平、快”，循環(huán)周期越短越好，過度追求“開發(fā)、出售、再開發(fā)”，加快資金流轉(zhuǎn)以賺取更多的利潤，只關(guān)注開發(fā)、建設(shè)和出售，不關(guān)注后期的招商和經(jīng)營。項(xiàng)目售出后很多開發(fā)商不愿意承擔(dān)更多的招商和經(jīng)營責(zé)任，也很少去思考創(chuàng)造良好的商業(yè)整體經(jīng)營環(huán)境和氛圍。即便加以考慮，由于項(xiàng)目所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)分散歸屬，開發(fā)商管理干涉比較困難，從而造成開發(fā)與經(jīng)營的嚴(yán)重脫節(jié)或不匹配。

2.3商業(yè)規(guī)模與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不適應(yīng)

自2010年以來，我國商業(yè)地產(chǎn)的投資規(guī)模增長迅速。雖然受電子商務(wù)及網(wǎng)絡(luò)購物的影響沖擊而有所回落，但商業(yè)持有量及待開發(fā)商業(yè)地塊仍然占據(jù)比例較大。2016年1月12日，仲量聯(lián)行華南區(qū)董事總經(jīng)理吳仲豪表示：“縱觀2015年廣州甲級辦公樓市場，無論在需求和租金方面均較2014年有明顯上升。據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，2015年約7成的租賃成交來自內(nèi)資企業(yè)，并且整體需求往珠江新城遷移的趨勢明顯，受此帶動，2016年租金升幅達(dá)到自2011年以來的最高位，同比增長4%”。對于優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場，2015年是調(diào)整年，電商重塑消費(fèi)者購物習(xí)慣，對實(shí)體零售經(jīng)營表現(xiàn)持續(xù)施壓；但同時國外中高端品牌積極擴(kuò)張進(jìn)駐國內(nèi)市場，尤其是國際中高端時尚開店步伐加快。由于各路資金看好商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，對商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域必然展開大規(guī)模的追逐投資。但是，如果不科學(xué)預(yù)測經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和商業(yè)需求，帶來的結(jié)果必然是投資過剩及浪費(fèi)。例如2009—2014年期間，很多大、中型城市均存在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目增長速度已遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度的現(xiàn)象。近兩年，恰逢國內(nèi)電商業(yè)務(wù)蓬勃發(fā)展，這些城市的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目均存在著空置率不同程度的持續(xù)攀升，造成了社會資源的巨大浪費(fèi)。

3原因分析

近幾年，國內(nèi)連續(xù)出現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目破產(chǎn)、并購及股權(quán)轉(zhuǎn)讓、收購事件，都是因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)前期開發(fā)、招商與后期經(jīng)營不善導(dǎo)致嚴(yán)重后果造成的。例如曾以92.2億高價(jià)成就的上海地王外灘8-1商業(yè)地塊被潘石屹SOHO中國收購，重慶渝中區(qū)核心位置的朝天門地塊被新加坡凱德置地收購，北京西三環(huán)原“金隅大廈”被光耀地產(chǎn)收購開發(fā)成“光耀東方中心”。仔細(xì)分析這些商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目破產(chǎn)、并購及股權(quán)轉(zhuǎn)讓的原因，大致可以總結(jié)歸納為以下幾種類型。

3.1商業(yè)經(jīng)營的長期效益是主要原因

目前，在房地產(chǎn)市場，通常是住宅項(xiàng)目搭配商業(yè)配套一起開發(fā)。且在當(dāng)前國內(nèi)土地市場出讓體制下，開發(fā)商主要通過一級市場公開招拍掛競價(jià)獲得土地，房地產(chǎn)項(xiàng)目周期通常是二至三年。由于房地產(chǎn)的主要“原料”土地獲取的非連續(xù)性，且競價(jià)對資金實(shí)力要求越來越高，因此土地獲取越來越困難，一家房地產(chǎn)公司在一個項(xiàng)目開發(fā)結(jié)束，很可能由于沒有新項(xiàng)目接繼、沒有土地供應(yīng)而被迫停止開發(fā)，甚至面臨公司解散的危機(jī)。而商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目要求長期持續(xù)經(jīng)營才可能獲取豐厚利潤。因此，許多房地產(chǎn)公司為在土地出讓一級市場靠資金實(shí)力獲取土地資源，不得不要求在手項(xiàng)目快速回籠資金，在處理商業(yè)配套時通常采用以出售為目的商業(yè)開發(fā)，而開發(fā)商固有的短效行為與商業(yè)開發(fā)的長期效益形成了這一行業(yè)的主要矛盾，也是一個先天性體制問題。

3.2缺少商業(yè)地產(chǎn)各項(xiàng)技術(shù)人才

商業(yè)地產(chǎn)是一項(xiàng)涉及面很廣的系統(tǒng)工程，市場化趨向程度較高。相比于住宅開發(fā)，在建筑外觀、機(jī)電安裝、配套設(shè)施、物業(yè)管理及通風(fēng)朝向等方面有更多、更高的專業(yè)技術(shù)要求。且住宅與商業(yè)地產(chǎn)的物用價(jià)值取向是不同的，住宅重在居家的環(huán)境和生活的舒適、品質(zhì)，產(chǎn)品的性質(zhì)應(yīng)屬于直接用于生活消費(fèi)的終端商品；而商業(yè)地產(chǎn)則側(cè)重經(jīng)營的增值和投資的潛力，產(chǎn)品的性質(zhì)應(yīng)歸類為間接用于商業(yè)經(jīng)營的投資匯報(bào)。商業(yè)地產(chǎn)作為整個商業(yè)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)鏈條中一個基礎(chǔ)性的硬件產(chǎn)業(yè)，它的開發(fā)任務(wù)包含建筑外觀、功能空間、配套機(jī)電、環(huán)境設(shè)施、服務(wù)技術(shù)要求等專業(yè)內(nèi)容，而其商業(yè)屬性更是涉及到區(qū)域經(jīng)濟(jì)、人口數(shù)量、消費(fèi)水平、業(yè)態(tài)選擇、市場定位、商業(yè)運(yùn)營等綜合因素。由于商業(yè)地產(chǎn)跨行業(yè)的多重屬性，因此在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中，無論在項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)、選址、立項(xiàng)等方面，還是在建設(shè)、招商、運(yùn)營、管理等環(huán)節(jié)，都需要有效整合地產(chǎn)和商業(yè)兩大領(lǐng)域內(nèi)的人才、資金、技術(shù)、管理等優(yōu)質(zhì)資源，這是滿足商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的必要條件。然而，很多房地產(chǎn)公司恰恰缺少跨行業(yè)資源的整合管理經(jīng)驗(yàn)和復(fù)合型專業(yè)人才團(tuán)隊(duì)，這是導(dǎo)致當(dāng)前商業(yè)經(jīng)營和地產(chǎn)開發(fā)存在問題的一個現(xiàn)實(shí)原因。

3.3缺乏完善的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃

2012年9月12日，國務(wù)院頒布《國內(nèi)貿(mào)易發(fā)展“十二五”規(guī)劃》通知，要求地方政府應(yīng)完善商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃和土地政策，強(qiáng)調(diào)各大、中、小型城市(含直轄市、省會及計(jì)劃單列城市)要科學(xué)抓好商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃的報(bào)批和實(shí)行。然而，在許多城市，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)仍然處于一種無序狀態(tài)，政府招商無限放寬條件，開發(fā)商追求利潤不顧及社會責(zé)任，擅自更改規(guī)劃事件屢見不鮮。某些開發(fā)商拿到土地開發(fā)權(quán)，只關(guān)注住宅出售能獲取多少利潤，不考慮配套商業(yè)的經(jīng)營發(fā)展，不做市場調(diào)研，留出些低層（首層）商鋪就是所謂的商業(yè)地產(chǎn)。這種開發(fā)思路導(dǎo)致了商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局嚴(yán)重失衡，商業(yè)功能設(shè)置不合理。另外，業(yè)態(tài)趨同嚴(yán)重，購物和餐飲類型居多，缺少休閑、娛樂、健身以及綜合消費(fèi)的商業(yè)設(shè)施。布局失衡、業(yè)態(tài)趨同不僅無法滿足多樣性的消費(fèi)需求，也面臨著經(jīng)營艱難的窘境，許多已經(jīng)建成及即將建成的商業(yè)設(shè)施無法出租而閑置，造成了社會資源的浪費(fèi)。

3.4商業(yè)地產(chǎn)容易導(dǎo)致經(jīng)營資金斷裂

商業(yè)地產(chǎn)特別是大型商業(yè)綜合體在市場上建立品牌、口碑及達(dá)到成型和成熟通常需要一個較長時間的市場培育（約1-3年時間），即使開發(fā)商引進(jìn)了一些具有較高的經(jīng)營水平、品牌效應(yīng)、強(qiáng)大“領(lǐng)頭羊”效應(yīng)的主力店客戶，此孕育和成長過程依然無法逾越。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的投資往往較大（少則幾千萬元，多則幾個億甚至幾十億元），而開發(fā)商往往僅能投入20％-30％的自有資金，其它資金主要來自銀行貸款、商鋪預(yù)售或稅費(fèi)貼補(bǔ)返還等。在目前國內(nèi)銀行信貸金融政策下，向銀行貸款的難度越來越大，社會融資渠道又很狹窄。因此，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)面臨的資金壓力一般遠(yuǎn)高于住宅開發(fā)，資金鏈就是開發(fā)商的生命線，迫于資金壓力，開發(fā)商往往只有提前預(yù)售或出售商鋪而快速回籠資金，而一旦將商鋪出售了，就會形成開發(fā)、招商和運(yùn)營環(huán)環(huán)脫節(jié)問題的自然發(fā)生。

4影響后果

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)是房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)難度和復(fù)雜程度最高的一個綜合性工程，如果處理不好開發(fā)、招商與運(yùn)營的相互關(guān)系，所帶來的各種問題和社會影響也是最嚴(yán)重的。

4.1降低了管理控制能力

國際大型商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營模式一般是只租不售，確保良好的整體管理和營銷宣傳推廣體系。但我國很多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目通常按照房地產(chǎn)開發(fā)理念來操作，采用分割出售，這些店鋪出售后，產(chǎn)權(quán)屬于不同的人，很難統(tǒng)一各出售商鋪所有者的意愿，導(dǎo)致開發(fā)人員對出售后商業(yè)項(xiàng)目的整體控制能力是非常有限的。在正常情況下，商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營管理有一個2-3年的嚴(yán)峻考驗(yàn)期，必然會遇到各類各樣的問題，如果開發(fā)企業(yè)的后續(xù)管理缺乏整體控制能力，純靠分散業(yè)主自己管理調(diào)整，結(jié)果很容易出現(xiàn)房地產(chǎn)熱銷售后，開發(fā)商賺錢退場，而商業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)則開始呈現(xiàn)消退冷落局面。

4.2減少了規(guī)模效益

近年來，許多商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模面積很大，但往往得到的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益不很明顯，這主要表現(xiàn)在：①由于分割出售，出售商店所有者零散不統(tǒng)一，而租賃業(yè)主更多的從自身利益出發(fā)，只考慮租金高低，不顧及商鋪?zhàn)獬龊笏?jīng)營項(xiàng)目和產(chǎn)品檔次，形成項(xiàng)目交叉重復(fù)，雜亂無章，業(yè)態(tài)、店鋪、經(jīng)營產(chǎn)品簡單隨意地拼湊，勢必造成商業(yè)經(jīng)營布局無序、無特色，服務(wù)功能殘缺，嚴(yán)重影響企業(yè)的品牌形象、市場聲譽(yù)和規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益；②小商鋪基于生存競爭壓力考慮，可能會出現(xiàn)虛假宣傳，或銷售假冒偽劣產(chǎn)品，這種行為對小商鋪本身可能沒有太大影響，出問題后改頭換貌或再換一個地方重新經(jīng)營，但可能嚴(yán)重影響整個商業(yè)項(xiàng)目的形象和聲譽(yù)，而這種商戶的識別和處理又比較麻煩，開發(fā)商缺乏有效的控制和懲罰能力。因此，規(guī)模面積越大，管理控制越難，也抑制了商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模效益。

4.3限制了業(yè)務(wù)宣傳推廣

宣傳推廣是商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營成功的重要手段，特別是早期的銷售推廣、廣告宣傳，經(jīng)營預(yù)期和承諾對吸引投資者起著重要的作用。在正常情況下，項(xiàng)目開業(yè)前的早期推廣費(fèi)用由開發(fā)商支付通過管理公司，開發(fā)商也會把這個費(fèi)用包含在項(xiàng)目開發(fā)成本；然而，在正式開業(yè)后，后期的商業(yè)推廣費(fèi)用往往成為各商家店鋪爭執(zhí)扯皮的焦點(diǎn)問題。另外，物業(yè)陳舊后的整體翻新改造也是一個突出的問題。一個商業(yè)體運(yùn)營一段時間后，為吸引更多顧客光顧，需要整體改造或改頭換貌，改造成本分?jǐn)傄驗(yàn)楦骷疑啼仩I業(yè)利潤高低不一，很難做到均衡統(tǒng)一，往往因?yàn)樾薷馁M(fèi)用的收取困難而不得不放棄整體維修和改造，進(jìn)而制約了整個商業(yè)業(yè)務(wù)的可持續(xù)經(jīng)營和發(fā)展。

4.4阻礙了資源合理配置

前幾年，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展，尤其是大型商業(yè)設(shè)施建設(shè)，幾乎都集中在北京、上海、重慶、長沙、廣州等中心城市和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的沿海城市，存在嚴(yán)重的結(jié)構(gòu)性失衡和區(qū)域布局不合理，特別是在重慶、長沙、廣州等城市，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)一定程度的飽和現(xiàn)象。在一些大型城市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)比大小、拼奢華的同時，廣大欠發(fā)達(dá)城市和農(nóng)村仍然缺乏最基本的商業(yè)設(shè)施。同時，甚至在商業(yè)地產(chǎn)比較發(fā)達(dá)的一線城市，仍然還存在中心城區(qū)、老城區(qū)商業(yè)設(shè)施過于密集，而遠(yuǎn)郊區(qū)尤其是新建社區(qū)商業(yè)設(shè)施缺乏的的強(qiáng)烈對比。例如，北京的遠(yuǎn)郊縣區(qū)許多小型社區(qū)由于缺乏大型購物中心，購物消費(fèi)只能開車進(jìn)入市區(qū)；上海是中國商業(yè)貿(mào)易最發(fā)達(dá)的一線城市，盡管它的遠(yuǎn)郊區(qū)社會消費(fèi)品零售總額超過中心城市總量50%，但遠(yuǎn)郊區(qū)的許多新興社區(qū)商業(yè)設(shè)施仍舊明顯不足，缺乏大型綜合商業(yè)體。上述問題凸顯了商業(yè)資源配置的結(jié)構(gòu)性矛盾和我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展面臨的不合理布局問題。

5建議和對策

商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值是實(shí)現(xiàn)運(yùn)營價(jià)值為目標(biāo)的投資形式，反映的是房地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)經(jīng)營集成向金融價(jià)值投資的最大化實(shí)現(xiàn)。商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值最大化不是指開盤銷售價(jià)格和利潤的最大化，而應(yīng)是從商業(yè)經(jīng)營的角度，經(jīng)過長期、持續(xù)的經(jīng)營、發(fā)展和培育達(dá)到物業(yè)升值，真正實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)未來增值空間的價(jià)值最大化。因此，開發(fā)商要實(shí)現(xiàn)從地產(chǎn)開發(fā)到商業(yè)經(jīng)營者角色的轉(zhuǎn)變，改變過去只重視開發(fā)和銷售而輕視項(xiàng)目后期的實(shí)踐管理和品牌服務(wù)的錯誤思路，建立商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、運(yùn)營并重的經(jīng)營格局。

5.1搞好商業(yè)地產(chǎn)前期市場定位

（1）做好商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目前期市場定位。因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)與市場需求密切相關(guān)，商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，市場定位是關(guān)鍵，同質(zhì)性管理只會導(dǎo)致社會資源和企業(yè)資源的巨大浪費(fèi)。只有精確定位，科學(xué)管理，才能在激烈的市場競爭中生存和持續(xù)發(fā)展。為了實(shí)現(xiàn)精確定位，一方面必須適應(yīng)市場需求；另一方面也要結(jié)合企業(yè)自身的具體情況，走適合自己的路線。市場細(xì)分是商業(yè)地產(chǎn)市場定位的前提，尤其是對商業(yè)集中地區(qū)，要成功獲取利潤，必須把市場細(xì)分到極致，小型商業(yè)通過定位，避免與大型商場沖突，切忌盲目比“大”、比“全”，而要做“專”、做“精”，通過自身的特色和亮點(diǎn)來吸引消費(fèi)者。（2）加強(qiáng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的規(guī)劃和布局管理。加強(qiáng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的規(guī)劃布局論證，提高商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃的科學(xué)性和可操作性。規(guī)劃布局應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：①商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃布局應(yīng)與城市規(guī)劃相結(jié)合。應(yīng)與城市整體發(fā)展、人口分布、消費(fèi)需求、交通系統(tǒng)、環(huán)境保護(hù)相結(jié)合，通過相關(guān)產(chǎn)業(yè)配合，發(fā)揮有效、合理的資源配置，促進(jìn)城市功能的不斷完善和升級；②規(guī)劃和調(diào)控必須結(jié)合市場資源配置的基礎(chǔ)調(diào)控作用，避免盲目開發(fā)、重復(fù)建設(shè)和無序競爭。規(guī)劃必須尊重市場規(guī)律，在市場規(guī)律基礎(chǔ)做出規(guī)劃，并給市場留下足夠空間；③以規(guī)劃引導(dǎo)市場，讓市場競爭來實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化分配，不能讓規(guī)劃來代替市場的調(diào)配作用。（3）遵循商業(yè)規(guī)則選擇合適的商業(yè)業(yè)態(tài)。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目選擇什么樣的商業(yè)業(yè)態(tài)或以什么樣的業(yè)態(tài)為主，必須遵循商業(yè)規(guī)則，并結(jié)合區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和人們的生活消費(fèi)水平綜合評估考慮。根據(jù)國際上發(fā)達(dá)國家和地區(qū)的商業(yè)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，在商業(yè)業(yè)態(tài)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平之間存在著如下幾點(diǎn)規(guī)律：①當(dāng)人均國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)為1000美元，主導(dǎo)業(yè)態(tài)為百貨商店；②人均GDP在2000-5000美元，主導(dǎo)業(yè)態(tài)為大型綜合超市；③人均GDP達(dá)到12000美元之后，領(lǐng)先商業(yè)業(yè)態(tài)演變?yōu)榇笮唾徫镏行幕蛸徫飶V場（SHOPPINGMALL）。如果是社區(qū)底商，只適合配置消費(fèi)頻繁、小額、近距離的小型購物超市、便利店和特色餐飲設(shè)施等。

5.2實(shí)行“訂單合作”經(jīng)營模式

近年來，國內(nèi)許多實(shí)力強(qiáng)大的開發(fā)企業(yè)常常尋求與國際知名品牌商業(yè)巨頭強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，建立戰(zhàn)略聯(lián)盟，分別借助對方的行業(yè)優(yōu)勢和專業(yè)力量進(jìn)行市場規(guī)模擴(kuò)張。這種合作模式主要有三種：①購買關(guān)系，指的是知名品牌商向商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商提前下訂單購買商鋪，并能滿足“量身定制”；②租賃關(guān)系，是指知名品牌商向商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商以相對固定和低廉的租金形式提前預(yù)定租賃商鋪物業(yè)，保證了商業(yè)租賃的穩(wěn)定性；③合作關(guān)系，免費(fèi)提供商鋪物業(yè)吸引知名品牌商提前入駐起到“領(lǐng)頭羊”效應(yīng)，但開發(fā)商要從品牌商的銷售營業(yè)額中提取一定比例的經(jīng)營擔(dān)保金和利潤分享。市場上習(xí)慣把上述商業(yè)模式稱之為“訂單合作”商業(yè)。與先建設(shè)、再招商、后運(yùn)營管理的傳統(tǒng)商業(yè)模式項(xiàng)目，這種模式更能適應(yīng)市場環(huán)境的變化，具有多種優(yōu)點(diǎn)。（1）通過和大型知名品牌商建立戰(zhàn)略聯(lián)盟，并讓其提前參與商業(yè)地產(chǎn)的前期策劃、市場定位和規(guī)劃設(shè)計(jì)，有助于彌補(bǔ)開發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作中人才緊缺、經(jīng)驗(yàn)不足的弱點(diǎn)，并幫助開發(fā)商精準(zhǔn)、客觀地進(jìn)行商圈分析、市場定位和業(yè)態(tài)組合，力求達(dá)到資源效用最大化。（2）穩(wěn)定的租金收入保證了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的固定投資回報(bào)，可以借助商業(yè)品牌和“領(lǐng)頭羊”效應(yīng)，改善和提升商家的投資青睞和購物潮流。知名品牌商業(yè)提供租金雖然可能很低，但是因?yàn)榭梢晕罅康念櫩停渌碳腋L(fēng)入駐，進(jìn)而影響商品的購買價(jià)格或商鋪的租賃價(jià)格水平。（3）由于不同的商業(yè)業(yè)態(tài)有不同的空間、功能和配套設(shè)施要求，如大型超市需要提供冷凍、新鮮設(shè)施設(shè)備和足夠多的停車位；餐飲行業(yè)需要排水、排油煙和燃?xì)夤?yīng)系統(tǒng)；娛樂業(yè)需要嚴(yán)格的消防系統(tǒng)、疏散通道和逃生出口。所以，采用“訂單合作”商業(yè)地產(chǎn)模式，開發(fā)商可以提前按需設(shè)計(jì)，以減少入駐后為滿足功能需求而不得不進(jìn)行的拆改、改造，降低浪費(fèi)最小化。

5.3實(shí)行“售后回租”經(jīng)營模式

售后回租是一種新型的商業(yè)模式，開發(fā)商和商鋪所有者簽訂合作協(xié)議約定，授權(quán)開發(fā)商或?qū)I(yè)商業(yè)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一管理商鋪，開發(fā)商或?qū)I(yè)商業(yè)機(jī)構(gòu)承諾給商鋪所有者一定年限內(nèi)的固定回報(bào)。售后回租本質(zhì)上也可以理解成固定回報(bào)換取特許經(jīng)營權(quán)。在當(dāng)前我國金融體系環(huán)境中，長期持有型的開發(fā)商較少，為確保商業(yè)管理的整體性和系統(tǒng)性，建議開發(fā)商對售出的商鋪實(shí)行售后回租，讓眾多商鋪在統(tǒng)一管理中形成合力，最大可能發(fā)揮規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益。售后回租應(yīng)做到三個基本統(tǒng)一：（1）統(tǒng)一招商管理。這有助于促進(jìn)商業(yè)品牌審核和規(guī)范，建立完善的租賃管理制度。入駐商戶在業(yè)務(wù)類別、商品層次、業(yè)態(tài)位置必須選擇根據(jù)整個市場統(tǒng)一規(guī)劃布置；在選擇商戶時，不僅關(guān)注租金高低，更應(yīng)該關(guān)注商戶的業(yè)務(wù)、資格、背景和信譽(yù)度等全方位考慮，特別是由商戶的業(yè)務(wù)與物業(yè)類型、設(shè)計(jì)是否沖突，行業(yè)之間有無競爭，與其他商戶經(jīng)營的商品是否互補(bǔ)。（2）統(tǒng)一的營銷管理。這有助于維護(hù)和提高商戶和開發(fā)商的共同利益，有計(jì)劃的做好整體營銷方案和促銷活動；同時，統(tǒng)一管理商業(yè)品牌廣告和商戶的促銷活動，統(tǒng)一廣告尺寸、位置和空間布置，以保持維護(hù)和提升商業(yè)項(xiàng)目的整體形象。（3）統(tǒng)一的服務(wù)和監(jiān)督管理。統(tǒng)一指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、監(jiān)督和服務(wù)入住商戶，以確保高效的商業(yè)開展和物流保障。一方面，為商戶提供必要的指導(dǎo)和服務(wù)，如統(tǒng)一服裝、和營銷說辭，基本禮儀統(tǒng)一培訓(xùn)，物流運(yùn)輸統(tǒng)一保障等；另一方面，對商戶進(jìn)行統(tǒng)一公平、公正、公開的監(jiān)督管理，違反市場規(guī)則和法規(guī)，損壞商場形象、品牌的商戶應(yīng)嚴(yán)肅處理，情節(jié)嚴(yán)重應(yīng)堅(jiān)決清理退出。

5.4拓展商業(yè)地產(chǎn)投融資渠道

靈活、機(jī)動、有效的投融資渠道是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)面臨的最關(guān)鍵問題，也是解決目前國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、招商、經(jīng)營管理各環(huán)節(jié)容易脫節(jié)的核心問題。因此，建立商業(yè)地產(chǎn)市場健康、完善的投融資機(jī)制，鼓勵和扶持社會資金進(jìn)入公共配套商業(yè)領(lǐng)域，加大民間借貸金融政策的支持力度，保證商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)所需資金多渠道、多方位來源，避免傳統(tǒng)單一的國有銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)。借鑒國外，大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都是由專門的基金組織籌集社會資金來支持運(yùn)作的。例如，在美國將近200家私募基金和約170公開上市基金中，擁有超過一半投資了全國各地的購物中心；在日本、歐洲和東南亞，大型購物中心也是大部分由專業(yè)基金機(jī)構(gòu)通過社會募集資金來投資建設(shè)的。然而，目前我國商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)資金來源主要來自于銀行貸款，據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，我國商業(yè)地產(chǎn)銀行信貸的依賴水平普遍達(dá)到60％以上，有一些大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目甚至超過80％。近年來，國家在商業(yè)房地產(chǎn)市場不斷創(chuàng)新投融資機(jī)制，積極開放和引進(jìn)國、內(nèi)外風(fēng)險(xiǎn)投資和專項(xiàng)投資基金進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)；借鑒一些發(fā)達(dá)國家(或地區(qū))商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投融資的成功經(jīng)驗(yàn)，引入房地產(chǎn)投資信托(REIT)和保險(xiǎn)基金進(jìn)入房地產(chǎn)投資領(lǐng)域；正在嘗試將社?；鹨氲酱笮蜕虡I(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資方向。上述投融資機(jī)制的不斷完善將對促進(jìn)中國商業(yè)地產(chǎn)拓展融資渠道發(fā)揮積極的推動作用，應(yīng)大力鼓勵和支持。

作者:曲松 單位:五礦地產(chǎn)天津公司工程管理部

參考文獻(xiàn)：

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篇10

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；財(cái)務(wù)管理；成本管理；管理措施

商業(yè)地產(chǎn)的整體發(fā)展前景較為可觀，以深圳為例，自本世紀(jì)初深圳有了第一家購物中心以來，歷經(jīng)短短十余年時間，預(yù)計(jì)到2015年年末，全市商業(yè)中心可達(dá)70余個，商業(yè)地產(chǎn)總體面積可達(dá)500萬，且目前仍有在建購物中心工程。但因政府長期以來都以住宅地產(chǎn)作為開發(fā)重點(diǎn)，加上商業(yè)地產(chǎn)在我國的歷史尚短，社會各界對于這一行業(yè)的認(rèn)識程度依然較為薄弱，導(dǎo)致我國商業(yè)地產(chǎn)的財(cái)務(wù)成本管理尚未形成一套有效的管理理論支撐。且一些商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商也沒有明確此種新興房地產(chǎn)行業(yè)和傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)的差異，導(dǎo)致很多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商直接將住宅地產(chǎn)的財(cái)務(wù)管理思路套用在商業(yè)地產(chǎn)財(cái)管工作上。商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的差異性就決定了此種生搬硬套的財(cái)管模式必然存在很大的局限性。

一、商業(yè)地產(chǎn)成本管理的特殊性

根據(jù)用途進(jìn)行劃分，可將房地產(chǎn)分成商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)，其中商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)產(chǎn)品，主要是用于商業(yè)用途，如購物中心、休閑娛樂性消費(fèi)場所等。而住宅地產(chǎn)的開發(fā)產(chǎn)品則主要是用于居住。雖然商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)同屬房地產(chǎn)行業(yè)，但商業(yè)地產(chǎn)存在以下幾點(diǎn)特殊性，這些特殊性都也會對商業(yè)地產(chǎn)成本管理造成一定影響。

（一）選址和設(shè)計(jì)方面的重要性

商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)最主要的差異是商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)性，因此兩者在開發(fā)成本方面存在很大差異。通常住宅地產(chǎn)只要設(shè)施齊全、環(huán)境好，再配合優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，即便是建設(shè)在城郊也會具有良好的市場。然而基于商業(yè)地產(chǎn)的特殊性，要想取得商業(yè)收益，實(shí)現(xiàn)高效的商業(yè)經(jīng)營，選址就成為了決定性的因素。對于商為地產(chǎn)來說，地段、地段、還是地段。目前中國大多商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營企業(yè)，選址通知有兩類，一類如恒隆，選址必在城市中心；一類如萬達(dá)，選址通常建設(shè)在新城區(qū)，政府也愿意在新城區(qū)或衛(wèi)星城引入城市綜合體。兩種選址最關(guān)鍵的因素是商業(yè)體的定位和成本，第一類在城市中心地段選址，地價(jià)貴成本高，但后期的運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)相對較低；第二類選址在新興城區(qū)，地價(jià)便宜后期運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)較大。但對企業(yè)來說，由于綜合體中出售住宅、商鋪的收益基本可覆蓋購物中心投資成本，因此后期的運(yùn)營壓力大降。選址同時還要結(jié)合城市的經(jīng)濟(jì)、交通、政治、文化等多方面因素，科學(xué)合理的選址無疑是利于商業(yè)地產(chǎn)財(cái)務(wù)收益及成本回收的有效途徑。因此應(yīng)當(dāng)將選址歸為商業(yè)地產(chǎn)成本管理的一項(xiàng)重點(diǎn)工作內(nèi)容。設(shè)計(jì)也是一個非常重要的環(huán)節(jié)，優(yōu)秀的、符合業(yè)態(tài)要求設(shè)計(jì)，將大大減少后期的運(yùn)營成本，如節(jié)能環(huán)保的通風(fēng)設(shè)計(jì)能減少后期空調(diào)能耗支出，不同的人流動線設(shè)計(jì)引吸人流減少后期招商成本，適當(dāng)?shù)碾娞輸?shù)量和分布能減少運(yùn)營能耗并能增加人流走動從而增加銷售等等。

（二）運(yùn)營方式的特殊性

住宅地產(chǎn)的客戶群體主要是購房者，住宅地產(chǎn)通過滿足購房者的居住要求獲取利益，實(shí)現(xiàn)成本回收，但作為商業(yè)和地產(chǎn)有機(jī)結(jié)合的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)面對的客戶人群及利益相關(guān)體就相對復(fù)雜的多。項(xiàng)目投資者、商鋪經(jīng)營者、商業(yè)運(yùn)營方及終端消費(fèi)者都是商業(yè)地產(chǎn)的重要客戶人群。住宅企業(yè)的成本回收途徑主要是賣房，然而商業(yè)地產(chǎn)要想獲得高的成本回報(bào)，不僅要賣，還需要經(jīng)營，并且著重在經(jīng)營。消費(fèi)者購買商品，購物中心商鋪的經(jīng)營者得到來自消費(fèi)者的經(jīng)濟(jì)收益，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)收益后才能向投資者上繳租金。由此可見商業(yè)地產(chǎn)的成本回收不但要考慮選址、商鋪?zhàn)赓U，還要考慮到消費(fèi)者的購物需求、消費(fèi)特點(diǎn)及生活方式等因素。綜上所述，因住宅地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營差異性所致，住宅地產(chǎn)的成本回收模式比較單一，而商業(yè)地產(chǎn)的成本回收過程則相對復(fù)雜，且需要考慮的因素也更多。

（四）融資的特殊性

商業(yè)地產(chǎn)可看作是一種以實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值為目標(biāo)的金融產(chǎn)品，因此大型商業(yè)項(xiàng)目為了構(gòu)建商業(yè)氛圍，往往是一次性投資構(gòu)建。而住宅項(xiàng)目開發(fā)可采取分期建設(shè)的模式，緩解成本投入的壓力，在通過分期銷售實(shí)現(xiàn)資金回籠與累積，之后再進(jìn)行下一期建設(shè)。相比之下商業(yè)地產(chǎn)的融資任務(wù)則更為嚴(yán)峻，且為了吸引具有競爭優(yōu)勢的主力店入駐，還不得不采取前幾年的租金優(yōu)惠的形式甚至?xí)簳r免租，這都為商業(yè)地產(chǎn)帶來了嚴(yán)峻的資金挑戰(zhàn)，使得商業(yè)地產(chǎn)業(yè)就必須采取如合作開發(fā)、債權(quán)、預(yù)租、信托、資產(chǎn)證券化、房地產(chǎn)投資基金等多種融資模式來應(yīng)對龐大的資金需求，多樣化的融資方式及融資總量，也就使得商業(yè)地產(chǎn)面臨著更大的融資風(fēng)險(xiǎn)。但同時也催生了比住宅地產(chǎn)更多樣化的融資結(jié)構(gòu)和資產(chǎn)運(yùn)營方式。

（五）成本收益與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的特殊性

住宅地產(chǎn)的成本收益主要是通過產(chǎn)品銷售，即賣房來實(shí)現(xiàn)的，可在短期內(nèi)回收成本。然而通過前文的經(jīng)營模式分析也可看出，商業(yè)地產(chǎn)的成本回收周期長，最快也要幾年時間，但成功的經(jīng)營可為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)帶來高額收益，靜態(tài)成本回報(bào)可達(dá)50%以上，大型地產(chǎn)企業(yè)可達(dá)80%甚至更高，遠(yuǎn)超住宅地產(chǎn)。然而風(fēng)險(xiǎn)和收益是成正比的，收益越大，背后的風(fēng)險(xiǎn)也越大。住宅地產(chǎn)成本回收快，而商業(yè)地產(chǎn)回收慢，周期長，市場變化不定，后期的招商與經(jīng)營都可能受到影響，從而增加財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

二、完善商業(yè)地產(chǎn)成本管理的措施

（一）重視前期的市場調(diào)查及項(xiàng)目的選址及招商工作

商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目選址對項(xiàng)目的成本投資效率有著決定性影響，選址上的優(yōu)勢，會對投入使用后的招商、經(jīng)營帶來積極影響，提高成本投資效率。而選址及定位方面的失誤將會嚴(yán)重影響投入使用后的各項(xiàng)工作，影響成本投資效率，甚至出現(xiàn)血本無歸等嚴(yán)重情況。因此商業(yè)地產(chǎn)的成本管理工作，必須以科學(xué)的選址與定位作為前提。開發(fā)前期階段需進(jìn)行完善的市場前期調(diào)查，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商需先后深入研究當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)規(guī)劃布局，并結(jié)合城市的發(fā)展規(guī)劃，分析具有發(fā)展?jié)摿Φ纳虡I(yè)地段。同時對周邊客戶群體、交通、收入水平、人口、消費(fèi)習(xí)慣等方面進(jìn)行充分考慮。在招商方面，住宅地產(chǎn)的開發(fā)思路往往是先建房后招商，然而此種模式并不能適應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)的實(shí)際情況。商業(yè)地產(chǎn)的建設(shè)價(jià)值與成本回收主要依靠后期的商業(yè)經(jīng)營，因此必須對招商工作加以重視。為確保投入使用后經(jīng)營工作的順利開展，避免商鋪空置，影響經(jīng)營效益，應(yīng)當(dāng)在施工之前也做好招商工作，根據(jù)客戶的事先達(dá)成的協(xié)議，進(jìn)行商鋪規(guī)劃與設(shè)計(jì)，如果投入使用后再招商，很容易出現(xiàn)商戶不滿意設(shè)計(jì)規(guī)劃，而不和開發(fā)商合作的情況。

（二）優(yōu)化運(yùn)營方式

雖然商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營模式與成本回收方式都和住宅地產(chǎn)存在較大差異，但無論是售后租賃還是產(chǎn)權(quán)商鋪，其實(shí)質(zhì)都與住宅地產(chǎn)相同，都是在建成后通過意圖快速收回成本。但此種模式顯然忽略了商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)性，沒有認(rèn)識到商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)由的價(jià)值，忽略了商業(yè)經(jīng)營的作用。此外，一些商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商為了快速收回成本，采取分散產(chǎn)權(quán)的銷售模式，而此種模式很容易因追求各自的利益，造成各自為政的情況，失去了商業(yè)的統(tǒng)一性。因?yàn)橘徫镏行耐嬖诔砂偕锨У牡赇?，而進(jìn)行產(chǎn)權(quán)分割后，開發(fā)商將無法實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一管理，出現(xiàn)基于各自利益博弈的經(jīng)營混亂，嚴(yán)重危害成本管理效率。因此類問題影響后期經(jīng)營的情況在國內(nèi)屢見不鮮，因此企業(yè)必須轉(zhuǎn)變住宅地產(chǎn)的運(yùn)營思想，采取只租不售的形式，雖然短期來看，成本回收速度可能會相對較慢，但從長期發(fā)展角度來看，對于統(tǒng)一招商以及統(tǒng)一的財(cái)務(wù)成本管理有著積極的促進(jìn)作用。還可增加經(jīng)營的靈活性，隨著市場變化，企業(yè)可及時調(diào)整經(jīng)營方案策略。例如國內(nèi)很多開發(fā)商已經(jīng)開始意識到這一問題，做出如回購產(chǎn)權(quán)等措施。目前很多高端商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目也均明確提出不會考慮產(chǎn)權(quán)出售。

（三）拓寬融資渠道

商業(yè)地產(chǎn)的成本資金投入大，資金占用時間也相對較長，因此單一的融資渠道顯然無法滿足實(shí)際需要?；谕顿Y大、成本回收周期長等特點(diǎn)，開發(fā)商往往會多采用如貸款、債券融資等財(cái)務(wù)杠桿融資手段提升資金總量，但此種模式會大大增加財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，影響成本。這就需要商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商積極拓寬融資渠道，以應(yīng)對融資風(fēng)險(xiǎn)。目前國際上很多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商都通過信托投資資金模式（REITs）取得資金支持。此種融資模式具有如下幾點(diǎn)優(yōu)勢：1.首先可拓寬商業(yè)地產(chǎn)的融資渠道，緩解開發(fā)商的成本壓力；2.除提高資金儲備意外，此種融資模式還可確保產(chǎn)權(quán)不會出現(xiàn)轉(zhuǎn)移、分割等不利于后期管理的情況，方便后期投入階段的統(tǒng)一管理。通過優(yōu)勢分析可以看出，此種融資模式十分商業(yè)地產(chǎn)的實(shí)際情況，我國商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)可借鑒此種模式。現(xiàn)階段已經(jīng)陸續(xù)引進(jìn)了房地產(chǎn)REITs模式，隨著相關(guān)流程的規(guī)范與法律制度的全面建立，相信此種融資模式必然會為商業(yè)地產(chǎn)商帶來更多的經(jīng)濟(jì)實(shí)惠。

（四）實(shí)施專業(yè)化的經(jīng)營成本管理

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的投入使用并不意味著成本回收工作的完結(jié)，相反卻只是開始。商業(yè)地產(chǎn)的自身特性決定著后期商業(yè)經(jīng)營的成本管理才是重中之重。只有在經(jīng)營中的高效成本管理才會促進(jìn)商業(yè)價(jià)值以及投資成本回收效益的提升。為提升經(jīng)營階段的成本管理效率。地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)當(dāng)先組建一支具備專業(yè)的運(yùn)營管理團(tuán)隊(duì)，團(tuán)隊(duì)中的管理人員必須具備專業(yè)的成本管理相關(guān)知識與經(jīng)驗(yàn)，同時他還要明確商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作模式與特殊性，并具備商業(yè)靈敏度。通過高素質(zhì)的管理人才開展專業(yè)化的成本管理。在成本管理實(shí)際操作中，一定不能直接照搬住宅地產(chǎn)的投資模式，重視經(jīng)營過程中的財(cái)務(wù)資金管理，實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)管理的專業(yè)性與針對性。

三、結(jié)束語

綜上所述，商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)在運(yùn)營模式、成本回收、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等多個方面均存在差異，因此商業(yè)地產(chǎn)在成本管理過程中絕不能沿用住宅地產(chǎn)的模式與理念。針對商業(yè)地產(chǎn)的特殊性，本文從優(yōu)化選址、更新運(yùn)營模式、融資方式創(chuàng)新以及強(qiáng)化經(jīng)營過程中的專業(yè)性管理等幾個角度探討了商業(yè)地產(chǎn)的成本管理措施，希望能為相關(guān)人士提供些許參考。

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