導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫好一篇房屋評(píng)估法律依據(jù)，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

    在南五環(huán)高速路拆遷建設(shè)中,因?yàn)閷?duì)房屋拆遷補(bǔ)償款的金額不滿,27戶拆遷居民將首都公路公司、大興區(qū)政府、大興舊宮鎮(zhèn)政府和大興五環(huán)路工程拆遷指揮部一起告上法院。記者今天上午獲悉,經(jīng)過(guò)審理,大興法院紅星法庭以原告的請(qǐng)求缺乏事實(shí)和法律依據(jù)為由,判決駁回起訴。

    2001年12月27日,大興區(qū)政府設(shè)立了專門負(fù)責(zé)五環(huán)高速公路拆遷建設(shè)的拆遷指揮部,并將五環(huán)路四期舊宮段項(xiàng)目建設(shè)中的拆遷工作委托大興舊宮鎮(zhèn)政府具體實(shí)施。大興區(qū)國(guó)土資源和房屋管理局與大興舊宮鎮(zhèn)政府均規(guī)定,拆遷補(bǔ)償方式為貨幣補(bǔ)償,房屋建筑面積以市測(cè)繪院1999年航拍圖及產(chǎn)權(quán)證、準(zhǔn)建證等手續(xù)為準(zhǔn)。

    去年1月2日,大興區(qū)國(guó)土資源和房屋管理局向拆遷指揮部頒發(fā)了房屋拆遷許可證,拆遷指揮部委托北京宏成房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估公司對(duì)原告宅基地范圍內(nèi)的房屋及附屬物進(jìn)行了測(cè)量登記和評(píng)估,結(jié)果已經(jīng)原告簽字確認(rèn)。去年2月21日,大興舊宮鎮(zhèn)政府與原告簽訂了住宅房屋拆遷貨幣補(bǔ)償協(xié)議,按照有關(guān)規(guī)定給予了補(bǔ)償。同時(shí),原告用該拆遷款購(gòu)買了大興舊宮鎮(zhèn)政府為居民協(xié)調(diào)回遷的樓房,原告與舊宮鎮(zhèn)政府確認(rèn)搬遷補(bǔ)償和差價(jià)金額后,領(lǐng)取了剩余的拆遷補(bǔ)償款。但在拆遷補(bǔ)償協(xié)議履行完畢后,27戶拆遷居民又起訴要求上述被告按照實(shí)際測(cè)量的面積給付房屋補(bǔ)償款。

    經(jīng)過(guò)審理大興法院認(rèn)為,雙方簽訂的協(xié)議合法有效,原告方的訴訟請(qǐng)求,缺乏事實(shí)和法律依據(jù),故作出上述判決。判決后,部分拆遷戶已經(jīng)提出上訴。

篇2

訴訟之前可以邀請(qǐng)?jiān)u估公司對(duì)受損物件，受損房屋面積，受損程度，做一個(gè)全面的白紙黑字，加蓋評(píng)估公司公章的評(píng)估。

【法律依據(jù)】

《民法典》第九百四十二條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì)，妥善維修、養(yǎng)護(hù)、清潔、綠化和經(jīng)營(yíng)管理物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分，維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的基本秩序，采取合理措施保護(hù)業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)安全。對(duì)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、消防等法律法規(guī)的行為，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取合理措施制止、向有關(guān)行政主管部門報(bào)告并協(xié)助處理。

篇3

1、繼承權(quán)公證費(fèi)用：按照繼承人所繼承的房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)的2%來(lái)收取，最低不低于200元；

2、房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估費(fèi)用：根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)值的高低不同采用差額定律累進(jìn)方式來(lái)計(jì)算；

3、房地產(chǎn)繼承過(guò)戶稅費(fèi)：由房屋評(píng)估價(jià)0.05%的合同印花稅、100元的登記費(fèi)、5元的權(quán)證印花稅組成；

4、契稅：法定繼承人繼承房地產(chǎn)，免契稅，對(duì)非法定繼承人根據(jù)遺囑承受土地、房屋權(quán)屬的，需要繳納契稅1.5%。

【法律依據(jù)】

《公證法》第三十四條規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定支付公證費(fèi)。

對(duì)符合法律援助條件的當(dāng)事人，公證機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定減免公證費(fèi)。

篇4

2、如果協(xié)商不成，可以采用合法的形式索要賠償。

3、沒有催告也是可以直接要求賠償?shù)摹?/p>

【法律依據(jù)】

《最高法院關(guān)于商品房買賣合同糾紛的司法解釋》第十七條：商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：

逾期付款的，按照未付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

篇5

論文摘要:隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的小斷加快，“拆遷”這個(gè)與人民利益密切相關(guān)的問題顯得矛盾重重，處理小好就會(huì)激化矛盾，影響社會(huì)穩(wěn)定和發(fā)展的大局、本文主要從行政法角度審視這一問題，分析了拆遷矛盾的現(xiàn)狀、成因，并結(jié)合有關(guān)法律法規(guī)提出其解決機(jī)制。

近年來(lái)，我國(guó)的城ili建設(shè)步伐明顯加快，伴隨著舊城改造，一人批老住戶步入了拆遷戶的行列。由拆遷帶來(lái)的糾紛呈上升趨勢(shì)。且在一些地方出現(xiàn)了由拆遷帶來(lái)的較為激化的矛盾。在依法治國(guó)的今天，拆遷這一關(guān)系人民根本利益的領(lǐng)域承待法律規(guī)范。

一、拆遷矛盾原因分析

1.立法理念、法律意識(shí)方而:拆遷是指為城市建設(shè)和國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，經(jīng)有關(guān)機(jī)關(guān)許可而拆除權(quán)利人房屋并給予補(bǔ)償、安置的行為。拆遷涉及房屋所有權(quán)人的所有權(quán)問題。所謂房屋所有權(quán)是指權(quán)利人對(duì)其所有的房屋有占有、使用、收益、處分的權(quán)利。該項(xiàng)權(quán)利受法律保護(hù)，任何組織、個(gè)人均不得非法侵害。拆遷從性質(zhì)上講應(yīng)該屬于對(duì)公民則-產(chǎn)的征收。我國(guó)法律中雖沒有明確規(guī)定“私有則一產(chǎn)神圣不可侵犯”，但法律對(duì)“保護(hù)公民個(gè)人的合法則一產(chǎn)”在《憲法》中作了承諾。也就是說(shuō):保護(hù)公民個(gè)人合法則一產(chǎn)安全是國(guó)家的法定義務(wù)而長(zhǎng)期以來(lái)，在中國(guó)的法律傳統(tǒng)中，公法文化一直占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，私權(quán)利一直得不到應(yīng)有的俘重和有效地保護(hù)，無(wú)法同公權(quán)利相抗衡。在公民個(gè)人利益與國(guó)家利益發(fā)生沖突時(shí)，強(qiáng)調(diào)犧牲個(gè)人利益服從國(guó)家、集體利益。與之相對(duì)應(yīng)，國(guó)外則非常強(qiáng)調(diào)對(duì)公民私有財(cái)產(chǎn)的保護(hù)?！肮駛€(gè)人的土地，皇帝的馬也不許跑?！倍谖覈?guó)，拆遷實(shí)踐中的“釘子戶”一詞就反映著拆遷者與被拆遷者的對(duì)立關(guān)系，暴露出立法理念之落后。

2.法律體制方而:我國(guó)日前拆遷工程相當(dāng)浩大，涉及到許多樣眾的切身利益。這方面的矛盾糾紛呈上升趨勢(shì)。然而，在這一領(lǐng)域尚沒有一部統(tǒng)一的《拆遷法》這方面的法律依據(jù)主要是國(guó)務(wù)院在2001年6月6日第40次常務(wù)會(huì)議上通過(guò)并于2001年11月1日正式實(shí)施的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》(以下稱《條例》)。各地政府根據(jù)各地的實(shí)際情況，依據(jù)此條例制定了當(dāng)?shù)氐牟疬w管理規(guī)定。如:1997年北京市頒布了《北京市城市房屋拆遷管理辦法》。關(guān)于拆遷補(bǔ)償方法，規(guī)定比較混亂，因此帶來(lái)了實(shí)際操作中的混亂現(xiàn)象。

3.執(zhí)法方式與水平方而:城ili拆遷辦公室是專門管理拆遷事務(wù)的機(jī)構(gòu)，執(zhí)掌著拆遷人權(quán)。目前存在著較多的違反法律程序、野蠻拆遷等情況，反映出執(zhí)法方式粗暴單一、執(zhí)法水平低。這在一定程度上傷害了被拆遷人的感情導(dǎo)致了此類矛盾的激化。

二、行政法視野中的拆遷問題

1.關(guān)于拆遷抽象行政行為的可訴性問題

現(xiàn)代法治國(guó)家一般都將立法納入司法審查。例如在英國(guó)，無(wú)論是行政機(jī)關(guān)的具體行政行為還是抽象行政行為，只要超越權(quán)限，法院都可行使審查權(quán)。而在我國(guó)的實(shí)踐中，有這樣一種情況:在被拆遷人對(duì)一此拆遷規(guī)則表不疑問時(shí)，尚沒有較有效的解決途徑。這與我國(guó)現(xiàn)有的行政法律制度有關(guān)。我國(guó)《行政訴訟法》和《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行若干問題的意見(試行)》所確定的行政訴訟受案范困僅限于具體行政行為，而排除了抽象行政行為。2003年4月25日，《法制日?qǐng)?bào)》以《公民狀告政府行政“立法”不作為》為題報(bào)道了南京市江寧區(qū)的一件由拆遷糾紛引出的案中案。案件中的江寧區(qū)政府在上位的拆遷法規(guī)已修改多年的情況下，不及時(shí)修改當(dāng)?shù)氐牟疬w法規(guī)，仍然沿用7年前的祈行辦法，以致被拆遷人因此損失數(shù)白萬(wàn)元，被拆遷人憤而狀告政府立法不作為，其訴訟請(qǐng)求被駁回。而對(duì)一些地方政府以行政立法的方式損害被拆遷人合法權(quán)益的行為，司法的活動(dòng)空間很小，這也就使得當(dāng)事人處在了一種投告無(wú)門的境地。故許多學(xué)者強(qiáng)烈呼吁擴(kuò)人行政訴訟受案范困。有的學(xué)者還卞張從社會(huì)公共利益關(guān)系出發(fā)，一切行政行為都納入行政訴訟受案范圍。

2 .《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的不周延性

(1)《條例》尚未規(guī)定被拆遷人有權(quán)利參與拆遷的決策過(guò)程及監(jiān)督拆遷過(guò)程。飛政府行政公開是現(xiàn)代社會(huì)的一人趨勢(shì)，而在我國(guó)的拆遷實(shí)踐中，許多拆遷決策存在著暗箱操作的現(xiàn)象，都是政府一言為定，不容被拆遷人的質(zhì)疑。如果被拆遷人有參與拆遷決策過(guò)程的機(jī)會(huì)的話，會(huì)減少不少矛盾。另外，《條例》也未規(guī)定被拆遷人有權(quán)利參與監(jiān)督拆遷過(guò)程。

(2)《條例》并未明確提出聽證程序，只在第八條規(guī)定:“房屋拆遷管理部門在發(fā)放房屋拆遷許可證的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)將房屋拆遷許可證中載明的拆遷人，拆遷范困，拆遷期限等事項(xiàng)，以房屋拆遷公告的形式予以公布”而未要求“房屋拆遷卞管部門在審查拆遷人拆遷補(bǔ)償安置方案時(shí)，應(yīng)當(dāng)聽取被拆遷人的意見。”

(3)《條例》第十六條規(guī)定:“拆遷人與被拆遷人或扦拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，經(jīng)當(dāng)事人申請(qǐng)，由房屋拆遷管理部門裁決。房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級(jí)人民政府裁決。裁決應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)作出。“當(dāng)事人對(duì)裁決不服的，可以自裁決書送達(dá)之日起3個(gè)月內(nèi)向人民法院起訴。拆遷人依照本條例規(guī)定已對(duì)被拆遷人給予貨幣補(bǔ)償或扦提供拆遷安置用房、周轉(zhuǎn)用房的，訴訟期間不停止拆遷的執(zhí)行?！边@一規(guī)定存在兩個(gè)問題:首先，裁決公正的前提是地位中立，而城市規(guī)劃和拆遷或授權(quán)開發(fā)商拆遷本身就是政府行為，而且在一些地方，政府官員追求所謂政績(jī)的愿望與商人追求經(jīng)濟(jì)利益的目標(biāo)相結(jié)合，于是政府和開發(fā)商之間有了更多的默契，由此產(chǎn)生的政府的裁決的公正性就可想而知了。其次，“訴訟期間不停止拆遷的執(zhí)行”的規(guī)定使被拆遷人如果對(duì)拆遷補(bǔ)償不滿，即使選擇了行政訴訟，也只能“帶著鐐銬跳舞”，無(wú)法改變被強(qiáng)制拆遷的命運(yùn)。這就，，致一些被拆遷人采取非理性的方法來(lái)處理問題。

3.其它法律法規(guī)存在的問題

我國(guó)尚沒有系統(tǒng)地規(guī)范房地產(chǎn)評(píng)估方面的法律法規(guī)。目前多數(shù)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)依附于行政權(quán)力而存在，其出具的評(píng)估報(bào)告帶有濃厚的行政色彩。因此，有關(guān)部門有必要盡快制定相關(guān)措施。另外，有些地方性的法規(guī)雖然打著保護(hù)被拆遷人合法權(quán)益的旗號(hào)，但在實(shí)際立法過(guò)程中并沒有把被拆遷人作為權(quán)利主體來(lái)保護(hù)，而是站在管理者的角度，以方便拆遷為目的。這些都是立法中需要改進(jìn)的。

三、解決拆遷矛盾之法律構(gòu)想

要想徹底解決城市建設(shè)中的盲目與無(wú)序狀態(tài)，從根本上保護(hù)公民的權(quán)利不受侵害，僅靠行政命令是不夠的。為了防止推土機(jī)下的悲劇”的發(fā)生，需要從立法理念、法律體制、執(zhí)法方法等層而解決拆遷矛盾。

1.樹立正確的立法理念

國(guó)家利益和個(gè)人利益從根本上說(shuō)是一致的，不應(yīng)該把被拆遷人放在政府拆遷的對(duì)立面上。要改變政府的行政觀念。政府行政的最重要目標(biāo)，不應(yīng)當(dāng)是修了幾條步行街，招了多少商，引了多少資，而應(yīng)是為當(dāng)?shù)氐娜罕娞峁┖玫墓参锲泛凸卜?wù)。西方國(guó)家拆遷一條街道往往要醞釀四五年甚至七八年，我國(guó)香港的街道少有筆直，都是因?yàn)樗麄冇昧俗畛浞值臅r(shí)間進(jìn)行平等的協(xié)商，直到雙方都覺得公平為止。這一點(diǎn)值得我們借鑒。基于平等基礎(chǔ)上的拆遷法律法規(guī)才能得到群眾的擁護(hù)。

2.完善我國(guó)現(xiàn)行的有關(guān)拆遷的法律法規(guī)

(1)規(guī)范建設(shè)項(xiàng)目的審批程序

對(duì)涉及拆遷的，在規(guī)劃審批前應(yīng)以適當(dāng)?shù)男问接枰怨?，充分聽取被拆遷人等利害關(guān)系人的意見。建設(shè)上程規(guī)劃方案一經(jīng)批準(zhǔn)，建設(shè)單位不得擅自變更;確需變更的，必須經(jīng)過(guò)規(guī)劃部門審批;城市規(guī)劃行政部門在批準(zhǔn)其變更前，應(yīng)重新進(jìn)行公示。

(2)應(yīng)明確提出聽證程序

《行政復(fù)議法》第四條規(guī)定:“行政復(fù)議機(jī)關(guān)履行行政復(fù)議職責(zé)，應(yīng)當(dāng)遵循合法、公正、公開、及時(shí)、便民的原則，堅(jiān)持有錯(cuò)必糾，保障法律、法規(guī)的正確實(shí)施?！薄缎姓幜P法》專門對(duì)行政機(jī)關(guān)作出某此行政處罰決定前，當(dāng)事人要求聽證的，行政機(jī)關(guān)應(yīng)就組織聽證的程序作硬性規(guī)定?？梢?，聽證有一定的法律依據(jù)。在此基礎(chǔ)上，《條例》應(yīng)明確提出聽證程序，要求“房屋拆遷主管部門在審查拆遷人拆遷補(bǔ)償安置方案時(shí)，應(yīng)當(dāng)聽取被拆遷人的意見?！敝挥谐浞煮w現(xiàn)透明度原則，才能提高行政效率。

(3)確立合理貨幣補(bǔ)償機(jī)制

公共利益的成本當(dāng)由受益人均衡負(fù)擔(dān)，這是現(xiàn)代社會(huì)的共識(shí)。因此，對(duì)城ili建設(shè)中的利益受損者，應(yīng)進(jìn)行及時(shí)、充分、合理的補(bǔ)償?！稐l例》規(guī)定，被拆遷房屋的評(píng)估辦法及搬遷補(bǔ)助費(fèi)和臨時(shí)安置費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定或規(guī)定。從目前的情況看，各地的評(píng)估辦法和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、補(bǔ)償程序均不相同，拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)較混亂。且補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)一般都是政府說(shuō)了算，較少聽取樣眾意見。而目前的拆遷矛盾在很人程度上是由執(zhí)行的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)于市場(chǎng)房?jī)r(jià)偏低引起的。因此應(yīng)賦予樣眾在補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)上的“話語(yǔ)權(quán)”，從而提高透明度，使補(bǔ)償趨向于公平。有學(xué)者建議，國(guó)家可制定統(tǒng)一的《征收補(bǔ)償法》，確立評(píng)估辦法和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的制定辦法，明確評(píng)估和補(bǔ)償?shù)某绦颉?/p>

3.就政府而言，應(yīng)嚴(yán)格依法行政。

依法行政，必須強(qiáng)化聽證程序，確保被拆遷方的知情權(quán)。依據(jù)相關(guān)法律的精神，在拆遷當(dāng)事雙方不能就拆遷補(bǔ)償安置等問題達(dá)成一致，經(jīng)做工作仍無(wú)效的情況下，對(duì)涉及拆遷住戶多、影響而廣、補(bǔ)償數(shù)額人的糾紛應(yīng)舉行聽證。根據(jù)拆遷行政程序規(guī)定和拆遷實(shí)踐，筆者認(rèn)為，把舉行拆遷聽證的時(shí)機(jī)選擇在經(jīng)多次做工作拆遷當(dāng)事雙方仍不能就拆遷安置補(bǔ)償事宜達(dá)成一致，拆遷行政部門在下達(dá)拆遷行政裁決之前較為適宜。這樣做便于充分聽取拆遷當(dāng)事雙方的意見，也為即將下達(dá)的行政裁決提供充分的事實(shí)和法律依據(jù)，確保行政裁決的公正拆遷聽證應(yīng)以公開的方式進(jìn)行，不但拆遷行政機(jī)關(guān)和利益關(guān)系人參加，一般公眾經(jīng)允許亦可參加旁聽，新聞?dòng)浾咭部梢圆稍L。拆遷聽證應(yīng)遵守法定程序。聽證結(jié)束后，行政機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)人應(yīng)對(duì)聽證結(jié)果進(jìn)行審查，作出相應(yīng)決定。

依法行政，需要注意方式方法現(xiàn)在有不少地方政府走的是“強(qiáng)硬派路線”，以權(quán)壓人，以勢(shì)欺人，根本沒有把拆遷戶放到平等的談判位置。在利益之爭(zhēng)中既不遵循法律，也不嚴(yán)格按市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律辦事，而是按拆遷辦單方面的意志行事，甚至或通過(guò)濫用職權(quán)停水停電等違法方式逼人就范，或通過(guò)造成既成事實(shí)來(lái)強(qiáng)迫拆遷戶接受。其結(jié)果往往是事與愿違。拆遷方式應(yīng)當(dāng)依法確定，具體有兩個(gè)方面，一是在實(shí)體方面，依照法律規(guī)定，對(duì)被拆遷人足額進(jìn)行補(bǔ)償、安置，不能利用評(píng)估或地位的優(yōu)勢(shì)克扣、減損補(bǔ)償、安置數(shù)額，侵害被拆遷人的利益;一是依據(jù)法定程序拆遷，對(duì)不能達(dá)成協(xié)議的，可提請(qǐng)拆遷主管部門裁決。裁決生效后或被拆遷人不服起訴的且拆遷人提供周轉(zhuǎn)用房的方可強(qiáng)制拆遷。同時(shí)，拆遷部門應(yīng)改進(jìn)執(zhí)法方法。這方面也有一些成功的經(jīng)驗(yàn)。據(jù)報(bào)道，沈陽(yáng)市在“金廊”拆遷過(guò)程中，走的是市場(chǎng)化路線”補(bǔ)償金額通過(guò)"市場(chǎng)評(píng)估定價(jià)”。為保障被拆遷人及承租人的利益，還設(shè)定了最低補(bǔ)償線。為盡快完成拆遷工作，采用現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)的辦法，并采取了分時(shí)間段獎(jiǎng)勵(lì)措施:拆遷人會(huì)后25日內(nèi)搬遷完畢的，每戶獎(jiǎng)勵(lì)4000元人民幣;拆遷人會(huì)后35日之內(nèi)搬遷完畢的，獎(jiǎng)勵(lì)3000元人民幣。這種“以柔克剛”、人性化、靈活務(wù)實(shí)的解決問題的思路，更適應(yīng)當(dāng)下的樣眾的心理。無(wú)論是經(jīng)濟(jì)效益，還是社會(huì)效益，都遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于一此地方的野蠻拆遷。只有依法行政，才能真正俘重人的俘嚴(yán)，達(dá)到拆遷的最終的目的，即為了滿足的人更高層次的社會(huì)需要。

另外，政府要采取措施，為拆遷戶提價(jià)供經(jīng)濟(jì)適用房和中低價(jià)商品房，以從源頭上減少拆遷矛盾。

4.應(yīng)暢通被拆遷人的權(quán)利救濟(jì)渠道。

現(xiàn)實(shí)中，被拆遷人權(quán)利救濟(jì)渠道的不通暢是造成拆遷矛后激化的重要原因。為此，人民法院應(yīng)當(dāng)受理拆遷爭(zhēng)議，同時(shí)享有拆遷糾紛的最終裁判機(jī)關(guān)的地位。同時(shí)，考慮到拆遷涉及一些專業(yè)知識(shí)，應(yīng)組建由與拆遷雙方?jīng)]有利害關(guān)系的專業(yè)人士組成的裁判機(jī)構(gòu)，公正而高效地裁決拆遷糾紛，既維護(hù)被拆遷人的合法權(quán)益，又保障城市建設(shè)項(xiàng)目的順利進(jìn)行。

拆遷本來(lái)是為人民樣眾創(chuàng)造更好的生活環(huán)境的一件好事然而由于立法理念的落后、法律法規(guī)的不健全丙加上一此部門工作方法簡(jiǎn)單粗暴，導(dǎo)致“善花”結(jié)出“惡果”。筆者認(rèn)為，只有全面廓清立法理念、改善現(xiàn)有法律體制再加上有關(guān)部門依法行政、人性化執(zhí)法，才能真正把好事辦好，最終使人民樣眾受益。

參考文獻(xiàn)

篇6

【關(guān)鍵詞】 房屋拆遷暴力拆遷行政程序

近年來(lái)，由拆遷而引發(fā)的沖突、已經(jīng)成為公眾高度關(guān)注的社會(huì)問題。城市房屋拆遷是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中的一個(gè)必然現(xiàn)象，但房屋拆遷中存在的 “強(qiáng)制拆遷”、“暴力拆遷”引發(fā)的暴力抗拆現(xiàn)象屢見不鮮，已經(jīng)違反了社會(huì)常態(tài)。這些事件損害了政府的形象，影響了社會(huì)的和諧穩(wěn)定。從法律角度來(lái)看，程序上的缺陷，尤其是行政程序上的缺陷是產(chǎn)生諸多房屋拆遷問題的主要原因。本文旨在通過(guò)對(duì)我國(guó)房屋拆遷行政程序的分析，結(jié)合國(guó)內(nèi)有關(guān)房屋拆遷的規(guī)范性文件及其實(shí)施效果來(lái)研究如何規(guī)范政府行為，完善房屋拆遷的程序和制度；同時(shí)借鑒國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，提出了相關(guān)參考性建議，以期城市房屋拆遷的行政程序得到進(jìn)一步規(guī)范和完善。

一、我國(guó)城市房屋拆遷的行政程序

1、我國(guó)城市房屋拆遷的一般程序

（1）準(zhǔn)備相應(yīng)的文件材料。這些材料包括：建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；建設(shè)用地規(guī)劃許可證；國(guó)有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件；拆遷計(jì)劃和拆遷方案；辦理存款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)出具的拆遷補(bǔ)償安置資金證明。

（2）確定拆遷計(jì)劃和方案。確定房屋拆遷范圍，獲取居住人口和房產(chǎn)情況資料，編制拆遷計(jì)劃和拆遷方案。

（3）主管部門30日內(nèi)審查。房屋拆遷主管部門在收到拆遷申請(qǐng)30日內(nèi)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行審查，審查內(nèi)容包括：建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)的批準(zhǔn)文件和土地使用的批準(zhǔn)文件是否合法；拆遷計(jì)劃和方案是否合理；拆遷范圍與批準(zhǔn)的用地范圍是否一致。

（4）獲得拆遷許可證。

（5）拆遷公告。房屋拆遷主管部門應(yīng)當(dāng)制作拆遷公告，確定公告的內(nèi)容，包括拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限和拆遷實(shí)施單位，在特定的比較醒目和易于公眾閱讀的地方張貼、宣傳，并通知有關(guān)部門停止辦理拆遷范圍內(nèi)的居民或居民分戶戶口的遷入。

（6）履行拆遷協(xié)議。由評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)被拆遷人的產(chǎn)權(quán)和附屬物進(jìn)行評(píng)估，拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定，就補(bǔ)償方式和補(bǔ)償金額、安置用房面積和安置地點(diǎn)、搬遷期限、搬遷過(guò)渡方式和過(guò)渡期限等事項(xiàng)，訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。

（7）實(shí)施拆遷。拆遷人應(yīng)在規(guī)定期限內(nèi)完成拆遷。被拆遷人在房屋拆遷公告規(guī)定的或者拆遷主管部門裁決做出的拆遷期限內(nèi)，無(wú)正當(dāng)理由拒絕拆遷的，縣級(jí)以上人民政府可以作出責(zé)令限期拆遷的決定，逾期不拆的，由縣級(jí)以上人民政府責(zé)成有關(guān)部門強(qiáng)制拆遷，或者由房屋拆遷主管部門申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制拆遷。

2、我國(guó)城市房屋拆遷中的行政行為

我國(guó)城市房屋拆遷現(xiàn)行適用的法律依據(jù)是2011年國(guó)務(wù)院制定的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，其中規(guī)定：縣級(jí)以上地方人民政府負(fù)責(zé)管理房屋拆遷工作的部門對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)的城市房屋拆遷工作實(shí)施監(jiān)督管理，頒發(fā)房屋拆遷許可證，公布房屋拆遷公告，做好宣傳、解釋工作，對(duì)違法進(jìn)行行政處罰。歸納起來(lái)，政府的行為主要有行政許可行為、行政合同行為、行政處罰行為、行政復(fù)議行為、行政監(jiān)督和管理行為等，其中行政征用和行政裁決是土地征收和解決爭(zhēng)議的重要環(huán)節(jié)，也是城市房屋拆遷能否順利進(jìn)行的關(guān)鍵。只有規(guī)范城市房屋拆遷中政府的行政行為，制定嚴(yán)格合法的行政程序才能避免暴力抗遷等惡性事件的發(fā)生，使城市房屋拆遷順利進(jìn)行。

二、國(guó)外城市房屋拆遷行政程序的特點(diǎn)

通過(guò)國(guó)際的眼光來(lái)研究中國(guó)的問題，對(duì)于彌補(bǔ)現(xiàn)行城市房屋拆遷制度的缺陷，避免因拆遷引發(fā)的沖突、的發(fā)生無(wú)疑具有積極的作用。

1、西方各國(guó)公用土地行政征用程序的特點(diǎn)

西方各國(guó)憲法明確規(guī)定財(cái)產(chǎn)權(quán)不受非法剝奪，對(duì)行政征用行為進(jìn)行法律上的規(guī)制。各國(guó)法律在明確授予政府財(cái)產(chǎn)征用權(quán)之外，對(duì)政府行政征用程序予以嚴(yán)格規(guī)定，強(qiáng)調(diào)行政征用的正當(dāng)程序。具體包括行政征用立法程序、聽證程序、強(qiáng)制拆遷程序、救濟(jì)程序、行政裁決程序和訴訟程序等。以下是歐美主要國(guó)家的行政征收程序。

（1）美國(guó)。在美國(guó)，政府行政征用私人財(cái)產(chǎn)必須具備三個(gè)條件：正當(dāng)?shù)姆沙绦?；公平合理的補(bǔ)償；為公共目的使用。美國(guó)憲法第五修正案規(guī)定：“非依正當(dāng)程序，不得剝奪任何人的生命、自由或財(cái)產(chǎn)；非有合理補(bǔ)償，不得征用私有財(cái)產(chǎn)供公共使用?！逼湫姓饔玫姆沙绦虬ǎ阂皇穷A(yù)告；二是政府對(duì)擬征收財(cái)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估；三是向被征收方送交評(píng)估報(bào)告并提出補(bǔ)償金的初次要約，被征方可以提出反要約；四是召開公開的聽證會(huì)，說(shuō)明征收行為的必要性和合理性，如果被征收方對(duì)政府的征收本身提出質(zhì)疑，可以提出司法挑戰(zhàn)，迫使政府放棄征收行為；五是如果政府和被征收方在補(bǔ)償金額上無(wú)法達(dá)成協(xié)議，通常由政府方將案件送交法院處理；六是法庭要求雙方分別聘請(qǐng)的獨(dú)立資產(chǎn)評(píng)估師提出評(píng)估報(bào)告并在法庭當(dāng)庭交換；七是雙方最后一次進(jìn)行補(bǔ)償金的平等協(xié)商，為和解爭(zhēng)取最后的努力；八是如果雙方不能達(dá)成一致，將由普通公民組成的民事陪審團(tuán)來(lái)確定合理的補(bǔ)償金；九是判決生效后，政府在30天內(nèi)支付補(bǔ)償金并取得被征收的財(cái)產(chǎn)。

（2）加拿大。在加拿大，政府行政征用土地必須遵循以下程序：一是土地征收機(jī)關(guān)向批準(zhǔn)機(jī)關(guān)提出征地申請(qǐng)，土地征收機(jī)關(guān)通知被征收的正式登記的土地所有者，并在當(dāng)?shù)氐亩ㄆ趫?bào)紙上每周1次連續(xù)3周公告有關(guān)征地內(nèi)容；二是土地所有者可以在接到正式郵件或第一次公告3日后向批準(zhǔn)機(jī)關(guān)提出書面申請(qǐng)要求舉行聽證會(huì)；三是調(diào)查委員會(huì)要在舉行聽證會(huì)前2周到現(xiàn)場(chǎng)察看并準(zhǔn)備相關(guān)資料；四是調(diào)查官向批準(zhǔn)機(jī)構(gòu)提交報(bào)告，要綜合雙方的證據(jù)、意見，分析征地是否公平、正確、合理、必要性。

（3）法國(guó)。法國(guó)《人權(quán)宣言》第17 條確定了征收必須公平補(bǔ)償被征收人的損失，且必須在占有被征收財(cái)產(chǎn)之前事先支付補(bǔ)償。其的土地征收行政程序包括事前調(diào)查、批準(zhǔn)公用目的、具置調(diào)查和可轉(zhuǎn)讓決定等幾個(gè)部分。

一是事前調(diào)查。作為行政征用程序的開始，調(diào)查的目的是收集必要的信息和咨詢意見，沒有經(jīng)過(guò)預(yù)先調(diào)查程序而批準(zhǔn)的行政征用視為無(wú)效。二是批準(zhǔn)公用目的。批準(zhǔn)公用目的可以確定行政征用目的的合法性，但不具體規(guī)定可以轉(zhuǎn)移的不動(dòng)產(chǎn)，其決定作為行政機(jī)關(guān)進(jìn)行行政征用和法院裁決所有權(quán)轉(zhuǎn)移、確定行政征用補(bǔ)償金額的合法依據(jù)。三是具置調(diào)查。為了確定可以轉(zhuǎn)移的不動(dòng)產(chǎn)，還必須由省長(zhǎng)通過(guò)調(diào)查確定可轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)的具置以及應(yīng)受補(bǔ)償?shù)牟粍?dòng)產(chǎn)所有權(quán)人和有關(guān)利害關(guān)系人。四是可轉(zhuǎn)讓決定。省長(zhǎng)依據(jù)具置調(diào)查的結(jié)論來(lái)決定可以轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)的界限，同時(shí)宣布可以轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)。但決定僅規(guī)定可轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)的具置，并不產(chǎn)生實(shí)際轉(zhuǎn)讓效力，當(dāng)事人也可以提起越權(quán)訴訟。

2、西方各國(guó)征地拆遷爭(zhēng)議的解決程序

城市房屋拆遷中關(guān)于補(bǔ)償、安置問題所產(chǎn)生的糾紛是目前我國(guó)城市房屋拆遷中一系列暴力沖突事件出現(xiàn)的主要原因。西方各國(guó)征地拆遷的爭(zhēng)議主要是通過(guò)司法救助、聽證等形式來(lái)解決的。

（1）美國(guó)。美國(guó)非常重視以司法程序來(lái)解決政府行政機(jī)關(guān)與公民之間的拆遷糾紛。美國(guó)實(shí)施城市房屋拆遷的主要法律依據(jù)是《重要空間法》，因公共利益的需要，依法對(duì)私人財(cái)產(chǎn)實(shí)施強(qiáng)制征收。但是，其法律同時(shí)又規(guī)定，政府和公民具有平等的主體地位，如果政府和被征收人無(wú)法達(dá)成令雙方滿意的補(bǔ)償金額協(xié)議，則由政府將案件送交法院處理。這樣，就保證了居民上訴和對(duì)拆遷理由提出質(zhì)疑的權(quán)利。

（2）加拿大。加拿大的征地機(jī)構(gòu)組織征地具體事務(wù)的進(jìn)行，征地的批準(zhǔn)機(jī)構(gòu)則調(diào)解和決定征地批準(zhǔn)、補(bǔ)償、進(jìn)入或使用土地等方面的問題。如若預(yù)征中產(chǎn)生異議，批準(zhǔn)機(jī)關(guān)組織舉行聽證會(huì)。批準(zhǔn)機(jī)關(guān)調(diào)查征地機(jī)構(gòu)和被征者，兩者地位是平等的，批準(zhǔn)機(jī)關(guān)在綜合考慮各方的意見后做出裁決。征地機(jī)構(gòu)在征地批準(zhǔn)后進(jìn)行規(guī)劃登記、補(bǔ)償評(píng)估，若補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)出現(xiàn)分歧，則由政府組織成立協(xié)調(diào)委員會(huì)，調(diào)查協(xié)調(diào)過(guò)程中的事務(wù)性和技術(shù)性工作則由專家承擔(dān)，批準(zhǔn)機(jī)構(gòu)則行使協(xié)調(diào)、裁判的職能。

（3）法國(guó)。法國(guó)對(duì)征地拆遷的糾紛處理方式值得我們借鑒，主要體現(xiàn)在兩方面，一方面是對(duì)行政機(jī)關(guān)批準(zhǔn)公用目的的決定不服，或者以違反公用目的征收程序、超越批準(zhǔn)權(quán)限的行為由行政法院提起越權(quán)。另一方面是向普通法院請(qǐng)求轉(zhuǎn)移被征收財(cái)產(chǎn)所有權(quán)和確定補(bǔ)償金額的行為，由公用征收法庭和法官專門處理。

三、完善城市房屋拆遷行政程序制度的建議

1、完善行政征用的程序規(guī)定

在我國(guó)當(dāng)前的行政管理實(shí)踐中，程序問題是行政征用的核心，包括事前的調(diào)查、審批和命令，事中的執(zhí)行程序和當(dāng)事人異議，以及事前或事后的補(bǔ)償。國(guó)家應(yīng)對(duì)征收征用的程序進(jìn)行設(shè)計(jì)，如是否需要進(jìn)行聽證等作出統(tǒng)一規(guī)定。行政征用程序設(shè)計(jì)應(yīng)明確規(guī)定行政征用的基本原則、指導(dǎo)思想、根本目標(biāo)、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)計(jì)征用的一般法律程序，如依法設(shè)定征用權(quán)，作出征用決定、公告、聽證、調(diào)查、補(bǔ)償、實(shí)施、強(qiáng)制、異議或訴訟、責(zé)任承擔(dān)等。

2、建立健全有關(guān)拆遷的司法救濟(jì)制度

一是建立司法最終審查制度來(lái)確定“公共利益”。在立法上，通過(guò)概括和列舉并用的方式賦予公眾對(duì)政府拆遷行為是否基于公共利益目的的訴權(quán)，由法院最終判定政府的拆遷行為的合法性。二是由司法機(jī)關(guān)裁決補(bǔ)償安置糾紛，通過(guò)司法救濟(jì)保障公民的權(quán)利。三是變行政強(qiáng)制拆遷為司法強(qiáng)制拆遷。非經(jīng)人民法院的裁定或判決，任何人不得對(duì)公民的房屋實(shí)施強(qiáng)制拆遷。法院要對(duì)政府強(qiáng)制拆遷申請(qǐng)進(jìn)行審查，確定是否應(yīng)當(dāng)強(qiáng)制拆遷。

3、完善聽證制度，并發(fā)揮其作用

城市房屋拆遷程序中應(yīng)逐步完善聽證制度，增加征地過(guò)程中的聽證程序，擴(kuò)大聽證適用范圍，公開聽證程序結(jié)果，說(shuō)明征收土地的必要性和合法性。拆遷管理部門在頒發(fā)拆遷許可證前開聽證會(huì)，論證拆遷的必要性和可行性。

【參考文獻(xiàn)】

[1] 2011年1月19日國(guó)務(wù)院通過(guò)的《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》[Z].

[2] 李?。撼鞘蟹课莶疬w程序合法化思考[J].工會(huì)論壇，2009（2）.

[3] 周大偉：美國(guó)土地征用和房屋拆遷中的司法原則和判例――兼議中國(guó)城市房屋拆遷管理規(guī)范的改革[J].北京：北京規(guī)劃建設(shè)， 2004（1）.

[4] 沈開舉：城市房屋拆遷法律規(guī)制研究[M].北京：中國(guó)檢察出版社，2009.

[5] 宋建平、肖杰：行政征用制度若干問題芻議――以可持續(xù)發(fā)展與構(gòu)建和諧社會(huì)為視角[EB/OL].法律教育網(wǎng)，2008-11-02.

篇7

【關(guān)鍵詞】司法審查 行政拆遷裁決 適用性

2011年1月《國(guó)有土地上房屋征收和補(bǔ)償條例》（下稱《補(bǔ)償條例》）代替《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》后，行政機(jī)關(guān)的裁決行為將受到法院更加嚴(yán)格的審查。探討法院如何確立合法性和合理性并重的審查原則體系，以及兩部分審查比例何如劃分，進(jìn)而更好地為政府決策、改革發(fā)展、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、社會(huì)穩(wěn)定發(fā)揮司法服務(wù)社會(huì)管理創(chuàng)新的作用，具有一定的理論價(jià)值和現(xiàn)實(shí)意義。

行政司法審查合理性之惑

行政審判是遵循“合法性審查”還是“合理性審查”一直是橫亙?cè)趯W(xué)者和法律工作者面前的難題。嚴(yán)格依照適用法律解決糾紛的“規(guī)則之治”并不能完全適應(yīng)我國(guó)國(guó)情。中國(guó)的傳統(tǒng)規(guī)范體系有一定的多元性和對(duì)社會(huì)的開放性，特別是由于民間的情理習(xí)俗與作為國(guó)家意識(shí)形態(tài)的儒家哲學(xué)之間互相貫通，行政機(jī)關(guān)對(duì)公權(quán)力的適當(dāng)進(jìn)行合理性審查在實(shí)踐中是存在的，這也與行政機(jī)關(guān)的自由裁量權(quán)相對(duì)應(yīng)。從歷史沿革來(lái)看，對(duì)行政行為的司法審查已從單一合法性審查向兼顧合法性與合理性轉(zhuǎn)變，合理性審查作為合法性審查的發(fā)展和補(bǔ)充對(duì)行政主體提出了更高的要求，并且已被大多數(shù)法治國(guó)家接受和運(yùn)用。

拆遷裁決中適用合理性審查之透視

合理性審查的必要性解析。作為城市改造、城市發(fā)展的重要環(huán)節(jié)，拆遷工作涉及面廣、難度大，涉及居民人數(shù)眾多，利益關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜。拆遷糾紛成為社會(huì)的敏感問題，是熱點(diǎn)亦是難點(diǎn)，處置不當(dāng)極易引起矛盾激化，影響穩(wěn)定大局，不利于社會(huì)管理和滿足百姓利益。對(duì)拆遷裁決進(jìn)行合理性審查具有一定必要性。法院在審理中，確實(shí)發(fā)現(xiàn)合法性審查觸角難以企及的地方。如根據(jù)相關(guān)規(guī)定，評(píng)估時(shí)間點(diǎn)定在房地局核發(fā)拆遷許可證之日。由于房?jī)r(jià)在不斷攀升，在簽訂動(dòng)遷協(xié)議或是進(jìn)行拆遷裁決時(shí)，按照之前核發(fā)拆遷許可證時(shí)的評(píng)估價(jià)進(jìn)行補(bǔ)償，往往不能反映現(xiàn)時(shí)房屋的客觀市場(chǎng)價(jià)值。

行政案件不進(jìn)行合理性審查的規(guī)定對(duì)主管部門作出拆遷裁決有一定的消極影響，不利于客觀公正地解決拆遷爭(zhēng)議。如果僅僅駁回被拆遷人的訴訟請(qǐng)求，拆遷矛盾依然存在甚至升級(jí)，判決的社會(huì)效果實(shí)難體現(xiàn)。在各地的實(shí)踐中，拆遷裁決的合理性問題早就引起重視，在現(xiàn)行法規(guī)、規(guī)章為依據(jù)的前提下，國(guó)務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》對(duì)補(bǔ)償幅度和安置標(biāo)準(zhǔn)未作具體規(guī)定，而由地方法規(guī)、規(guī)章及規(guī)范性文件加以明確，按此幅度和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償和安置，這就是“依法”的涵義，實(shí)際上這是一個(gè)基礎(chǔ)和起點(diǎn)。審查補(bǔ)償合理與否在一定程度上已轉(zhuǎn)化為拆遷主管部門應(yīng)盡的義務(wù)，法院在此基礎(chǔ)上作審查的標(biāo)準(zhǔn)予以適度提高和調(diào)整，關(guān)系到被拆遷人的利益。

合理性審查的可能性解析。對(duì)于房屋主管部門作出的拆遷裁決是作為民事案件審理還是行政案件審理向來(lái)存有爭(zhēng)議，直至《最高人民法院關(guān)于受理房屋拆遷、補(bǔ)償、安置等案件問題的批復(fù)》規(guī)定“公民、法人或者其他組織對(duì)人民政府或者城市房屋主管行政機(jī)關(guān)依職權(quán)作出的有關(guān)房屋拆遷、補(bǔ)償、安置等問題的裁決不服，向人民法院的，人民法院應(yīng)當(dāng)作為行政案件受理”以后，拆遷行政裁決的具體行政行為的地位方得以正式確立，迄今拆遷裁決作為行政案件納入行政訴訟范圍審理已成定局。

拆遷人與被拆遷人的關(guān)系是民事法律平等的關(guān)系，房屋拆遷主管部門即住房保障和房屋管理局（下稱“房管局”）與拆遷人、被拆遷人之間形成行政法律關(guān)系，以此為準(zhǔn)拆遷法律關(guān)系具有雙重屬性。最高人民法院《關(guān)于執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)行政訴訟法〉若干問題的解釋》第六十一條規(guī)定：“被告對(duì)平等主體之間的民事爭(zhēng)議所作的裁決違法，民事爭(zhēng)議當(dāng)事人要求人民法院一并解決相關(guān)民事爭(zhēng)議的，人民法院可以一并審理。”這一規(guī)定為徹底全面地解決拆遷糾紛提供了法律依據(jù)和廣闊空間，如果拆遷裁決違法則其效力不復(fù)存在，爭(zhēng)議處于懸而未決狀態(tài)；如果被拆遷人不采取復(fù)議手段而直接訴諸法院，法院審理拆遷爭(zhēng)議實(shí)際上等同于審理一審民事案件。如果將拆遷裁決案件視為內(nèi)含一定民事性因子，且具有一定可處分性，那么在純粹的合法性審查基準(zhǔn)上輔之以合理性審查是具有一定可行性。

拆遷類行政案件中合理性審查之實(shí)證分析

兩件案件處理效果差異透視。通過(guò)對(duì)照上海市徐匯區(qū)法院審結(jié)的兩則案例，可以發(fā)現(xiàn)，其中案例一引入了合理性審查，案例二僅進(jìn)行了合法性審查，案件處理的思路不同，得出的法律效果和社會(huì)效果也截然不同。

案例一：原告楊某訴被告房管局不服房屋拆遷行政裁決糾紛案。兩原告系房屋的所有權(quán)人，該房屋屬被拆遷范圍。第三人某有限公司因與原告協(xié)商不成房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，向被告申請(qǐng)裁決。因原告不服裁決結(jié)果而向法院提起行政訴訟。經(jīng)法院審查，裁決并無(wú)違法之處，但被告裁決安置給原告的房源，與第三人在補(bǔ)償安置協(xié)議中提供的房源相比，地理位置過(guò)于偏遠(yuǎn)，對(duì)當(dāng)事人權(quán)益的保護(hù)存在失衡現(xiàn)象。故我院以發(fā)送“協(xié)助矛盾化解建議函”形式向被告提出“適當(dāng)調(diào)整房源”的建議，被告采納我院建議后以兩原告撤訴結(jié)案。

案例二：原告陳某訴區(qū)房管局不服房屋拆遷行政裁決糾紛案。原告陳某認(rèn)為被告認(rèn)定的原告房屋建筑面積有誤，被告辯稱原告的私房建筑面積，系根據(jù)有關(guān)記載及規(guī)定確定，不存在錯(cuò)誤的問題；原告還對(duì)評(píng)估等報(bào)告有異議。實(shí)際上，從合理性審查的角度看，被拆遷人對(duì)評(píng)估價(jià)格有異議，雖然已超過(guò)異議的申訴期限，但有關(guān)部門也應(yīng)創(chuàng)造條件為復(fù)估和鑒定提供方便，對(duì)建筑面積的認(rèn)定也應(yīng)仔細(xì)甄別相關(guān)歷史資料或查證實(shí)際建造年份。但法院嚴(yán)格按照合法性審查的標(biāo)準(zhǔn)，駁回原告。嗣后，原告不斷申訴上訪，給社會(huì)的穩(wěn)定帶來(lái)負(fù)面影響。

拆遷裁決欠缺合理性之分析。法院在審理時(shí)發(fā)現(xiàn)，拆遷裁決合理性的欠缺成為拆遷糾紛頻發(fā)的原因：

第一，拆遷裁決低于協(xié)議，有懲罰之嫌。隨著城市建設(shè)突飛猛進(jìn)，房產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)起云涌，被拆遷人自我保護(hù)意識(shí)逐年增強(qiáng)，運(yùn)用“價(jià)值規(guī)律”、“等價(jià)交換”等市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)法則進(jìn)行協(xié)商的愿望十分強(qiáng)烈，法規(guī)和規(guī)章的滯后與實(shí)際操作不相適應(yīng)的情況日漸突出。法院審理時(shí)動(dòng)態(tài)上的平衡必須加以考慮，否則拆遷難以順利進(jìn)行。拆遷人為其本身的利益所驅(qū)動(dòng)即加快拆遷進(jìn)程，承諾被拆遷人在一定限期內(nèi)完成搬遷可以獲得諸如速遷獎(jiǎng)、易地安置獎(jiǎng)、交通補(bǔ)貼費(fèi)等優(yōu)惠條件，這也是對(duì)法規(guī)、規(guī)章滯后的一種補(bǔ)救措施。對(duì)此，拆遷主管部門是認(rèn)可的，對(duì)緩解拆遷矛盾有積極意義。與此同時(shí)，一旦雙方協(xié)商未果，拆遷人申請(qǐng)裁決，主管部門依據(jù)雖已滯后但仍在適用的法規(guī)、規(guī)章所確定的安置標(biāo)準(zhǔn)和補(bǔ)償幅度作出裁決，法院不能由此認(rèn)定裁決違法，但裁決結(jié)果對(duì)被拆遷人是不利的。由此，就同一事實(shí)和情形協(xié)議與裁決之間存在著標(biāo)準(zhǔn)和幅度上的落差，裁決低于協(xié)議，裁決難免有“懲罰被拆遷人”之嫌，確實(shí)存在合理性問題，難以得到社會(huì)各方面的認(rèn)同。

第二，裁決置換房源較遠(yuǎn)，對(duì)當(dāng)事人保護(hù)存在失衡現(xiàn)象。如原告楊某訴被告房管局不服房屋拆遷行政裁決糾紛案中，裁決安置給被拆遷居民的房源與拆遷人在補(bǔ)償安置協(xié)議中提供的房源相比，地理位置過(guò)于偏遠(yuǎn)，并且明顯存在懲罰性傾向。誠(chéng)然，鑒于上海市房源較少等因素，將被拆遷居民安置到郊縣地區(qū)，確系城市發(fā)展進(jìn)程中的客觀原因，但房屋管理部門仍應(yīng)將保護(hù)被拆遷居民合法權(quán)益置于首要位置，杜絕懲罰性裁決情況的發(fā)生。在徐匯區(qū)法院操作中，有時(shí)以原房屋和置換后房屋距離20公里為標(biāo)準(zhǔn)評(píng)判置換房屋是否過(guò)遠(yuǎn)，以及是否違反合理性要求。

第三，置換的房屋不利于當(dāng)事人的生活。例如拆遷糾紛中，老人腿腳不方便，理應(yīng)安置在一二樓層，但置換的房屋在五樓，且無(wú)電梯等基本設(shè)備，屬不合理范疇。

第四，房屋安置操作中以貨幣補(bǔ)償代替房屋補(bǔ)償。如在裁決拆遷補(bǔ)償150萬(wàn)元，已經(jīng)置換一房屋價(jià)值總計(jì)70萬(wàn)元，剩余80萬(wàn)元數(shù)額較大，理應(yīng)以另一房屋補(bǔ)償，因房屋的單價(jià)低于市場(chǎng)均價(jià)，屬給予當(dāng)事人的福利，實(shí)踐中如裁決補(bǔ)償當(dāng)事人貨幣，則變相損害當(dāng)事人的利益。

合理性審查之路徑

行政裁決應(yīng)符合的合理性原則。第一，平等原則。在行政裁量中，法律規(guī)范僅對(duì)行政行為作概括性的規(guī)定，行為的具體條件、標(biāo)準(zhǔn)、方式、順序等都由行政機(jī)關(guān)自行抉擇。此時(shí)，拆遷裁決審查的平等原則必須超越形式意義上的平等，因此在裁決的認(rèn)定上具有穩(wěn)定與連貫性，即對(duì)同一地區(qū)的拆遷裁決或類似案件的認(rèn)定和處理有一個(gè)相對(duì)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。

第二，比例原則。拆遷要求被拆遷人搬遷，本身對(duì)其權(quán)益具有一定影響，因此拆遷裁決必須有法律依據(jù)，而且必須在侵害公民權(quán)利最小的范圍之內(nèi)行使，應(yīng)在全面衡量公益與私益的基礎(chǔ)上選擇對(duì)對(duì)方侵害最小的方式進(jìn)行。

第三，利益均衡原則。利益均衡原則是指存在利益沖突的時(shí)候，行政機(jī)關(guān)要進(jìn)行比較、衡量和取舍，使沖突的利益之間達(dá)成一種相對(duì)平衡。為此，行政主體必須在全面考慮立法目的、社會(huì)需求及個(gè)案事實(shí)等因素的前提下，確定利益衡量的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)則。

行政裁決應(yīng)涵攝之合理性因素。第一，對(duì)建筑面積的認(rèn)定應(yīng)兼顧歷史和實(shí)際情況。對(duì)房屋建筑面積的認(rèn)定是拆遷雙方在協(xié)商過(guò)程中的焦點(diǎn)問題，如果對(duì)房屋建筑面積這一事實(shí)認(rèn)定不清，可能導(dǎo)致在復(fù)議或者訴訟時(shí)具體行政行為被撤銷、要求重做等否定性后果的發(fā)生。實(shí)踐中也存在一些房屋沒有任何建造憑證或者房地產(chǎn)權(quán)證，也無(wú)法查證建造的具體年份，這就為合法有效的建筑面積的認(rèn)定造成了困難。對(duì)這些房屋建筑面積的認(rèn)定，應(yīng)進(jìn)行認(rèn)真調(diào)查，進(jìn)行必要的走訪，查證實(shí)際建造年份等途徑，使得對(duì)其建筑面積的認(rèn)定盡量有據(jù)可依。當(dāng)窮盡上述多種手段仍無(wú)法查證時(shí)，則應(yīng)運(yùn)用合理性原則選擇對(duì)被拆遷人有利的方案對(duì)其進(jìn)行安置。

第二，拆遷補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)遵循市場(chǎng)規(guī)律。房屋拆遷的核心是對(duì)被拆除房屋的補(bǔ)償。房屋貨幣補(bǔ)償?shù)脑u(píng)估，由有資質(zhì)的專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)的專業(yè)人員，遵循價(jià)值規(guī)律和估價(jià)原則，選擇適合的估價(jià)方法，并在綜合分析被拆除房屋周邊地區(qū)類似房屋市場(chǎng)實(shí)際成交價(jià)等因素的基礎(chǔ)上，對(duì)被拆除房屋價(jià)值進(jìn)行合理判定。

房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估是一項(xiàng)專業(yè)性極強(qiáng)的活動(dòng)，按照一般居民的理解能力無(wú)法做到完全理解實(shí)屬正常，法院在審理時(shí)要做好釋明工作，尤其是一些影響評(píng)估價(jià)格的重要因素如評(píng)估時(shí)點(diǎn)，被評(píng)估房屋的本身質(zhì)地等，關(guān)鍵還是要監(jiān)督形成公正合理的房地產(chǎn)市場(chǎng)估價(jià)機(jī)制。在拆遷裁決案件辦理過(guò)程中，被拆遷人對(duì)評(píng)估價(jià)格有異議的，雖然已經(jīng)超過(guò)規(guī)定的異議的申訴期限，仍應(yīng)建議拆遷管理部門創(chuàng)造必要的條件，為居民復(fù)估和鑒定提供方便，形成居民權(quán)利維護(hù)的補(bǔ)充機(jī)制。

第三，大力保障被拆遷人的選擇權(quán)。政府職能部門需要依法辦事，不斷提高依法行政的水平，同時(shí)，行政管理的復(fù)雜性、多變性，意味著同時(shí)也要賦予行政機(jī)關(guān)一定的自由裁量權(quán)。在拆遷裁決案件審理過(guò)程中需注意以下兩方面：

一方面，在安置方式的選擇上，適用多種安置方式時(shí)，應(yīng)尊重當(dāng)事人的選擇權(quán)，并給予被拆遷人最有利的安置方式。根據(jù)2001年《上海市城市房屋拆遷管理實(shí)施細(xì)則》的有關(guān)規(guī)定，城市房屋拆遷一般采取三種安置方式：貨幣補(bǔ)償安置、價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)房屋調(diào)換和面積標(biāo)準(zhǔn)房屋調(diào)換。在審理時(shí)，應(yīng)秉持有利于當(dāng)事人的原則，選擇對(duì)當(dāng)事人最為有利的方式，對(duì)當(dāng)事人進(jìn)行安置。

如存在基地優(yōu)惠安置方案的情形，主要適用于獎(jiǎng)期內(nèi)達(dá)成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的居民。拆遷雙方無(wú)法達(dá)成協(xié)議，一方申請(qǐng)裁決時(shí)，尤其是對(duì)于一切歷史遺留基地，由于房屋市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估較早，評(píng)估價(jià)格和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)與案件受理時(shí)的市場(chǎng)實(shí)際情況區(qū)別已經(jīng)較大，在處理此類拆遷裁決案件時(shí)，辦案人員應(yīng)主動(dòng)與當(dāng)事人溝通，爭(zhēng)取將基地內(nèi)的優(yōu)惠方案適用于已過(guò)安置期限卻仍未達(dá)成補(bǔ)償安置協(xié)議的被拆遷人，以實(shí)現(xiàn)被拆遷人利益的最大化。這樣做“事實(shí)”認(rèn)定上存在些許瑕疵，但因賦予了被拆遷人更多的權(quán)益，可以提高被拆遷人對(duì)拆遷裁決案件的認(rèn)可度，也容易獲得對(duì)裁決決定的認(rèn)可。

另一方面，對(duì)當(dāng)事人適用同一種安置方式時(shí)，如房屋調(diào)換方案，也應(yīng)切實(shí)給予當(dāng)事人兩套房源方案供當(dāng)事人選擇。2001年《上海市城市房屋拆遷管理實(shí)施細(xì)則》規(guī)定：“實(shí)行房屋調(diào)換的，拆遷人應(yīng)當(dāng)提供兩處以上經(jīng)區(qū)縣房地局審核的安置用房，供被拆遷人、房屋承租人選擇?！边@里的兩處安置用房應(yīng)理解為兩套房源方案，當(dāng)安置房源數(shù)量為兩套或者以上時(shí)，拆遷人也應(yīng)提供兩套具有相應(yīng)數(shù)量房源的安置方案供被拆遷人選擇。

第四，妥善處理“回遷”、原地安置非法定安置方式。拆遷人和被拆遷人在協(xié)商中可以就拆遷補(bǔ)償安置進(jìn)行充分協(xié)商，并可能采取不限于三種安置方式的其他方式，如有的動(dòng)拆遷基地采取原地安置、回遷或者幫助居民以貨幣補(bǔ)償款從市場(chǎng)購(gòu)買二手房等多種形式。只要雙方當(dāng)事人自愿，未違反相關(guān)法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，又能有效解決拆遷補(bǔ)償安置爭(zhēng)議，法院應(yīng)當(dāng)允許，并予以提倡。在審理過(guò)程中，如果拆遷一方提出要按照三種安置方式之外的其他方式進(jìn)行安置，另一方當(dāng)事人又予以認(rèn)可的，可以引導(dǎo)雙方通過(guò)自行簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議的方式。裁決實(shí)踐中，經(jīng)常有一些居民提出原地安置、回搬等要求，雖然這些要求并非法定的安置方式，但可以提醒裁決經(jīng)辦人員查清這些要求有無(wú)實(shí)現(xiàn)的可能。雖然有些基地中有原地安置的房源，但因這些房源尚未建成，無(wú)法滿足產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換的“已經(jīng)建成、產(chǎn)權(quán)清晰、產(chǎn)權(quán)人需為拆遷人或者拆遷實(shí)施單位”等條件要求。若確實(shí)基地仍有部分原地安置房源，應(yīng)基于人性化考慮，通過(guò)申請(qǐng)人承諾等方式，盡量滿足居民要求。若這些要求確實(shí)無(wú)實(shí)現(xiàn)的可能，法院應(yīng)當(dāng)及時(shí)按照事實(shí)和法律，作出最終的決定。

第五，最大限度便利當(dāng)事人生活。在判斷拆遷裁決是否便利當(dāng)事人生活時(shí)，某單位曾逐漸形成一套標(biāo)準(zhǔn)，即“高度”和“距離”標(biāo)準(zhǔn)，可作為相關(guān)案件審查的參考。具體而言，距離標(biāo)準(zhǔn)是指如果安置地點(diǎn)附近沒有公交、地鐵，且距離市區(qū)較遠(yuǎn)，交通極為不便，則屬安置不合理。高度標(biāo)準(zhǔn)是指老年人宜安置在較低的樓層，方便其行動(dòng)；如果安排的樓層較高且無(wú)電梯，則屬不合理。除了高度和距離以外，附近是否有學(xué)校、醫(yī)院等公共基礎(chǔ)設(shè)施也是重要的考量因素。當(dāng)然，審查這些公共基礎(chǔ)設(shè)施的因素時(shí)，可酌情考慮相關(guān)安置配套的遠(yuǎn)景規(guī)劃及其現(xiàn)實(shí)可能性。

篇8

張女與張男于1997年6月25日登記結(jié)婚。2005年3月14日，張女與張男因感情不和辦理離婚登記，離婚協(xié)議第三項(xiàng)約定：雙方有住房一套，兩居室，房主是女方，離婚后帶陽(yáng)臺(tái)的房間歸男方、北面房間歸女方所有。

該房為張女1995年12月30日按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)向其單位的房改房。2002年4月18日，張女取得房屋所有權(quán)證，其上標(biāo)有：標(biāo)準(zhǔn)價(jià)出售住宅，登記房屋所有權(quán)人張女。2007年11月22日，張女辦理了標(biāo)準(zhǔn)價(jià)改成本價(jià)手續(xù)，交差額17286.2元。至此，該住房共支付房款64843.22元，其中張女個(gè)人支付40880.8元，張女與張男婚姻關(guān)系存續(xù)期間實(shí)際支付23962.42元。

離婚后張男將戶口從涉案房屋中遷出，但至今不肯搬出。張女于2007年1月訴至法院，請(qǐng)求依法確認(rèn)張女、張男于2005年3月15日簽訂的離婚協(xié)議書中第三條無(wú)效；依照《婚姻法》照顧婦女兒童的原則房屋歸張女所有。

張男在一審法院答辯稱，雙方爭(zhēng)議的房屋是雙方共同財(cái)產(chǎn)，不是張女婚前財(cái)產(chǎn)。2005年離婚時(shí)，雙方已對(duì)房屋做出明確約定，兩人都享有爭(zhēng)議房屋的所有權(quán)，帶陽(yáng)臺(tái)的房屋歸張男所有。張女是2007年才提訟的，而雙方離婚的時(shí)間卻是2005年，張女提出的訴訟請(qǐng)求也已超過(guò)訴訟時(shí)效，故希望法庭駁回張女的訴訟請(qǐng)求。

二、審判

受法院委托，某房地產(chǎn)評(píng)估中心對(duì)該房屋的現(xiàn)值進(jìn)行了評(píng)估，估價(jià)結(jié)果為548800元。估價(jià)報(bào)告載明：本次估價(jià)結(jié)果是扣除了已按有關(guān)規(guī)定繳納6％房?jī)r(jià)款的完整產(chǎn)權(quán)。張女為此次評(píng)估支付評(píng)估費(fèi)2740元。

一審法院判決認(rèn)定，離婚協(xié)議中關(guān)于財(cái)產(chǎn)分割的條款或者當(dāng)事人因離婚就財(cái)產(chǎn)分割達(dá)成的協(xié)議，對(duì)男女雙方具有法律約束力。但雙方在財(cái)產(chǎn)分割時(shí)處理的財(cái)產(chǎn)應(yīng)是雙方合法擁有的、不涉及他人利益的共同財(cái)產(chǎn)。本案訴爭(zhēng)的房產(chǎn)是雙方以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)進(jìn)行購(gòu)買，亦即張女、張男僅享有該套房屋94％的產(chǎn)權(quán)，另有6％的產(chǎn)權(quán)仍屬于張女單位所有。張女、張男在離婚時(shí)達(dá)成的協(xié)議，處分了他人的財(cái)產(chǎn)，侵害了集體利益。雙方達(dá)成的協(xié)議中該條款應(yīng)無(wú)效，張女主張確認(rèn)離婚協(xié)議中涉及房產(chǎn)部分無(wú)效的請(qǐng)求，應(yīng)予以支持。該住房系夫妻關(guān)系存續(xù)期間取得房屋權(quán)屬證明，應(yīng)視為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，考慮到張女在婚前已就該套房屋交納部分購(gòu)房款，這部分購(gòu)房款亦應(yīng)視為張女的婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)。對(duì)于雙方婚后交納的購(gòu)房款，應(yīng)視為夫妻共同交納。按該房屋的現(xiàn)價(jià)值以及增值的具體情況對(duì)該房屋的價(jià)值予以分割。張男辯稱該案已過(guò)訴訟時(shí)效，無(wú)法律依據(jù)，不予采信。綜上所述，依據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》第五十八條第一款第(五)項(xiàng)和《中華人民共和國(guó)婚姻法》第三十九條第一款之規(guī)定，判決：一、張女、張男于2005年3月14日簽訂的離婚協(xié)議第三項(xiàng)關(guān)于住房安排的內(nèi)容無(wú)效；二、該住房歸張女所有，張女于本判決生效后30日內(nèi)給付張男房屋折價(jià)款人民幣12萬(wàn)元。

張男不服一審法院判決，向二審法院提起上訴。上訴請(qǐng)求是：撤銷原判，駁回張女的訴訟請(qǐng)求。上訴主要理由是：1　張男與張女的離婚協(xié)議沒有侵害他人財(cái)產(chǎn)，應(yīng)合法有效；2　本案訴爭(zhēng)房屋尚沒取得完全產(chǎn)權(quán)，法院不能判決歸張女所有：3　本案訴爭(zhēng)房屋的評(píng)估價(jià)是548800元，原審判決張女補(bǔ)償張男12萬(wàn)元，有失公平。

二審法院認(rèn)為，國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的統(tǒng)一登記制度不允許對(duì)同一套房屋登記兩個(gè)以上的所有權(quán)，張女與張男在離婚協(xié)議中約定帶陽(yáng)臺(tái)一間歸張男所有、北面一間歸張女所有，違反了一物一權(quán)(所有權(quán))的基本原則，該約定無(wú)效。張女要求確認(rèn)離婚協(xié)議中的該約定無(wú)效，符合《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，應(yīng)予支持。原審法院以離婚協(xié)議中關(guān)于住房安排的內(nèi)容侵害了集體利益為由，確認(rèn)該內(nèi)容無(wú)效，理由不當(dāng)，予以糾正，但原審法院判決離婚協(xié)議中關(guān)于住房安排的內(nèi)容無(wú)效正確，予以維持。

張女于2007年11月22日為本案訴爭(zhēng)房屋辦理了標(biāo)準(zhǔn)價(jià)改成本價(jià)手續(xù)，本案訴爭(zhēng)房屋現(xiàn)已取得完全產(chǎn)權(quán)。故張男有關(guān)本案訴爭(zhēng)房屋尚未取得完全產(chǎn)權(quán)、法院不能判決歸張女所有的上訴理由，已無(wú)事實(shí)根據(jù)，本院不予采信。張女要求依法分割本案訴爭(zhēng)房屋，理由正當(dāng)，應(yīng)予支持。對(duì)于本案訴爭(zhēng)房屋的分割，本著有利于最大限度地發(fā)揮物的效用和方便當(dāng)事人生活的原則，應(yīng)確定房屋歸一方所有，分得房屋一方給付另一方房屋折價(jià)款。原審法院根據(jù)本案訴爭(zhēng)房屋在張女與張男婚前、婚后的付款情況及房屋的現(xiàn)值，判決張女給付張男房屋折價(jià)款12萬(wàn)元并無(wú)不當(dāng)。最終，二審法院駁回上訴，維持原判。

三、評(píng)析

本案是《物權(quán)法》實(shí)施后依據(jù)物權(quán)法定原則和一物一權(quán)原則判決的案件，該案涉及的爭(zhēng)議焦點(diǎn)問題主要是：1　張女與張男協(xié)議離婚中關(guān)于成套房屋內(nèi)部房間的所有權(quán)分割是否合法有效?2　成套房屋內(nèi)部的房間所有權(quán)能否登記。3　房改房離婚時(shí)如何分割?

1　張女與張男協(xié)議離婚中關(guān)于成套房屋內(nèi)部房間的所有權(quán)分割違反了物權(quán)法定的基本原則

法律禁止當(dāng)事人在建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有部分中再創(chuàng)設(shè)內(nèi)部房間的所有權(quán)。我國(guó)《物權(quán)法》第5條規(guī)定：“物權(quán)的種類和內(nèi)容，由法律規(guī)定?！薄拔餀?quán)法定”由此被設(shè)定為統(tǒng)領(lǐng)《物權(quán)法》的基本原則。

物權(quán)法定原則的基本含義主要有兩項(xiàng)：一是當(dāng)事人不能約定法律規(guī)定以外的新物權(quán)種類，此即物權(quán)種類強(qiáng)制；二是當(dāng)事人不能或者僅僅可在極為有限的范圍內(nèi)改變現(xiàn)有的物權(quán)種類，此即物權(quán)種類固定，物權(quán)法定的本質(zhì)不僅在于種類法定，還在于內(nèi)容法定，或者說(shuō)內(nèi)容法定是實(shí)質(zhì)，種類法定是形式。

物權(quán)為什么不能像債權(quán)一樣自由創(chuàng)設(shè)呢?民法理論認(rèn)為，物權(quán)是對(duì)世權(quán)、絕對(duì)權(quán)、支配權(quán)和排他權(quán)，其效力強(qiáng)于其他權(quán)利，為確保物權(quán)特性及其效力的實(shí)現(xiàn)就應(yīng)以社會(huì)公認(rèn)的方式予以創(chuàng)設(shè)并建立相應(yīng)體系，而不能由當(dāng)事人私自創(chuàng)設(shè)權(quán)利?？紤]到物權(quán)法定原則的選擇事關(guān)我國(guó)民事財(cái)產(chǎn)法的基本體系，《物權(quán)法》擔(dān)負(fù)著公有制財(cái)產(chǎn)如何進(jìn)入市場(chǎng)這一經(jīng)濟(jì)、社會(huì)與法制轉(zhuǎn)型的核心問題和物權(quán)法定原則有助于現(xiàn)行物權(quán)法規(guī)體系的整合等因素，我國(guó)《物權(quán)法》第一次明文規(guī)定了“物權(quán)法定”原則，意味著物權(quán)的種類及其容由法律直接規(guī)定，當(dāng)事人不得創(chuàng)設(shè)法律沒有明確規(guī)定的物權(quán)(類型強(qiáng)制)，也不得以特別約定變更法律明確規(guī)定的物權(quán)內(nèi)容(內(nèi)容固定)。

《物權(quán)法》首次對(duì)高層建筑物房產(chǎn)界定了建筑物區(qū)分所有權(quán)。該所有權(quán)是一種特殊的復(fù)合型的所有權(quán)。業(yè)主是建筑物區(qū)分所有權(quán)的權(quán)利主體，專有部分系建筑物區(qū)分所有權(quán)的基礎(chǔ)，它是指構(gòu)造上能夠明確區(qū)分，具有排他性且可獨(dú)立使用的建筑物部分，該建筑物區(qū)分所有權(quán)是以套為單位進(jìn)行權(quán)屬登記確權(quán)發(fā)證的，權(quán)利的客體是建筑物區(qū)分所有權(quán)而不是專有部分的房間。結(jié)合本案，當(dāng)事雙方協(xié)議分割的是以套內(nèi)專有部分的各個(gè)房間為所有權(quán)的客體，該“套內(nèi)房間所有權(quán)”

首先在構(gòu)造上不具有建筑物區(qū)分所有權(quán)所要求的獨(dú)立性。這種獨(dú)立性是此專有部分與彼專有部分在建筑物構(gòu)造上能夠客觀地區(qū)分范圍，是建筑物區(qū)分所有權(quán)之間即套與套之間在構(gòu)造上的獨(dú)立性，而不是套內(nèi)房間之間的獨(dú)立。其次，該套內(nèi)專有部分的各個(gè)房間作為所有權(quán)的客體也違反了建筑物區(qū)分所有權(quán)要求使用上具有獨(dú)立性的要件。建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有部分與一般獨(dú)立的建筑物相同，能夠滿足一般生活需要，而僅套內(nèi)的專有部分的房間無(wú)其他部分是難以滿足一般生活需要的。再次，建筑物區(qū)分所有權(quán)能夠通過(guò)登記予以公示并表現(xiàn)出法律上的權(quán)利客體，而套內(nèi)專有部分的各個(gè)房間作為所有權(quán)的客體則無(wú)法滿足不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬登記及公示的要件。綜上，該案的雙方當(dāng)事人自己在《物權(quán)法》外私自創(chuàng)設(shè)套內(nèi)專有部分的各個(gè)房間的所有權(quán)，違反了物權(quán)法定基本原則，屬于無(wú)效約定。

2　張女與張男協(xié)議離婚中關(guān)于成套房屋內(nèi)部房間所有權(quán)的分割也違反了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記的規(guī)定

我國(guó)實(shí)行房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。2001年修訂施行的建設(shè)部《城市房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理辦法》雖然沒有明文規(guī)定單元房屋以套為單位登記，但是從權(quán)屬證書上看，成套的單元房屋不同于可以拆分的以間為登記單位的普通平房。它的最小登記單位是“套”而不是“間”。它是通過(guò)登記成套房屋的所有權(quán)人、坐落、丘號(hào)、幢號(hào)、房號(hào)、樓層、建筑面積等來(lái)公示權(quán)利人的權(quán)屬信息?！斗课莸怯涋k法》更是明文規(guī)定：“房屋應(yīng)當(dāng)按照基本單元進(jìn)行登記。房屋基本單元是指有固定界限、可以獨(dú)立使用并且有明確、唯一的編號(hào)(幢號(hào)、室號(hào)等)的房屋或者特定空間，國(guó)有土地范圍內(nèi)成套住房，以套為基本單元進(jìn)行登記；非成套住房，以房屋的幢、層、間等有固定界限的部分為基本單元進(jìn)行登記。集體土地范圍內(nèi)村民住房，以宅基地上獨(dú)立建筑為基本單元進(jìn)行登記；在共有宅基地上建造的村民住房，以套、間等有固定界限的部分為基本單元進(jìn)行登記。非住房以房屋的幢、層、套、間等有固定界限的部分為基本單元進(jìn)行登記?！苯Y(jié)合本案，一旦允許雙方當(dāng)事人自由地創(chuàng)設(shè)“套內(nèi)房屋的房間所有權(quán)”就會(huì)破壞統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記制度，給不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬登記、公示帶來(lái)混亂并直接影響交易安全。

3　離婚訴訟中“房改房”如何分割

首先，需要解決涉案房屋的權(quán)屬問題。《婚姻法》所確定的法定財(cái)產(chǎn)制是夫妻婚后所得共同制，除夫妻個(gè)人特有財(cái)產(chǎn)和夫妻另有約定外，夫妻雙方或者一方于婚姻關(guān)系存續(xù)期間所取得的財(cái)產(chǎn)，均為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。通常，房屋所有權(quán)證取得的時(shí)間，應(yīng)作為界定房屋是夫妻共同財(cái)產(chǎn)還是一方個(gè)人財(cái)產(chǎn)的根本依據(jù)，無(wú)論產(chǎn)權(quán)是登記在一方名下還是登記于雙方名下。只要是婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得所有權(quán)的房屋，原則上均應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

其次，涉案的房改房能否因?yàn)榕絾挝挥?％產(chǎn)權(quán)而不能分割或出售?根據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》(國(guó)發(fā)[1994]43號(hào))的規(guī)定，職工以成本價(jià)購(gòu)買的住房，產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有，一般住用5年后可以依法交易，沒有限制。而職工以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的住房，只擁有部分產(chǎn)權(quán)，住用5年后進(jìn)行交易時(shí)，在同等條件下，原售房單位有優(yōu)先購(gòu)買、租用權(quán)。

一審審理期間，涉案的房屋有6％的產(chǎn)權(quán)屬于張女的單位所有。根據(jù)2003年最高人民法院《婚姻法》司法解釋(二)的第二十一條規(guī)定，離婚時(shí)雙方對(duì)尚未取得所有權(quán)或者尚未取得完全所有權(quán)的房屋有爭(zhēng)議且協(xié)商不成的，人民法院不宜判決房屋所有權(quán)的歸屬。所以，一審法院以張女、張男在離婚時(shí)達(dá)成的協(xié)議，處分了他人的財(cái)產(chǎn)(另有6％的產(chǎn)權(quán)仍屬于張女單位所有)侵害了集體利益，故雙方協(xié)議中該條款應(yīng)無(wú)效的判定是有法律依據(jù)的。

篇9

一、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅納稅評(píng)估中存在的問題

1.相關(guān)的稅收法律不夠規(guī)范，納稅評(píng)估依據(jù)不足

稅收法律不夠規(guī)范主要表現(xiàn)為以下三點(diǎn)：一是房地產(chǎn)納稅評(píng)估的法律依據(jù)不足。目前我國(guó)在納稅評(píng)估上還存在很多法律盲區(qū)，雖然出臺(tái)了一些關(guān)于納稅評(píng)估的法律法規(guī)，但對(duì)于房地產(chǎn)所得稅的納稅評(píng)估并沒有明確的規(guī)定，致使納稅評(píng)估的一些環(huán)節(jié)缺乏充足的法律依據(jù)。二是對(duì)相關(guān)規(guī)定執(zhí)行的力度不夠，并沒有按照預(yù)售收入計(jì)算企業(yè)的所得稅，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)所得稅大量流失。三是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本扣除標(biāo)準(zhǔn)方面的規(guī)定不夠明確，企業(yè)在實(shí)際的操作中隨意性較大，致使偷稅漏稅、延遲納稅的情況時(shí)有發(fā)生。

2.評(píng)估人員的綜合素質(zhì)偏低，納稅評(píng)估工作的效率低下

納稅評(píng)估工作是一項(xiàng)比較復(fù)雜的系統(tǒng)工程，涉及的范圍較廣，專業(yè)性較強(qiáng)，相應(yīng)的對(duì)納稅評(píng)估人員的素質(zhì)要求也較高，不僅要求評(píng)估人員具有專業(yè)的納稅評(píng)估知識(shí)，還要求具備相關(guān)的財(cái)務(wù)知識(shí)、法律知識(shí)等。但實(shí)際的情況卻是納稅評(píng)估人員的知識(shí)結(jié)構(gòu)單一，綜合素質(zhì)根本無(wú)法滿足相關(guān)的要求，導(dǎo)致納稅評(píng)估工作的質(zhì)量較差。

3.缺乏健全的納稅評(píng)估指標(biāo)體系，無(wú)法進(jìn)行全面的信息采集

全面的數(shù)據(jù)和信息是開展納稅評(píng)估工作的基礎(chǔ)。因此，具有健全的納稅評(píng)估指標(biāo)體系非常重要。但是在實(shí)際的納稅評(píng)估工作中，并沒有形成統(tǒng)一而健全的納稅評(píng)估體系，導(dǎo)致納稅評(píng)估工作的可信度較低。

4.部門之間的協(xié)調(diào)能力較差，納稅評(píng)估的流程不夠通暢

在實(shí)際的納稅評(píng)估工作中，各個(gè)相關(guān)部門之間缺乏應(yīng)有的溝通和交流，各個(gè)部門之間信息共享的程度非常低，致使整個(gè)納稅評(píng)估的流程不暢，主要表現(xiàn)在以下三個(gè)方面：一是稅務(wù)部門內(nèi)部個(gè)部門之間的配合不夠協(xié)調(diào)，各個(gè)崗位的職責(zé)不夠明確。二是國(guó)稅和地稅之間沒有建立完善的協(xié)作機(jī)制。三是稅務(wù)部門和其它的職能部門聯(lián)系不夠密切，進(jìn)而導(dǎo)致納稅評(píng)估的流程不暢。

二、優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)所得稅納稅評(píng)估工作的建議

1.進(jìn)一步規(guī)范納稅評(píng)估的有關(guān)法律，使納稅評(píng)估工作有法可依

首先，相關(guān)部門要根據(jù)納稅評(píng)估工作的實(shí)際情況，進(jìn)一步規(guī)范納稅評(píng)估的有關(guān)法律，填補(bǔ)法律空白，使納稅評(píng)估工作的各個(gè)環(huán)節(jié)都有法可依。其次，全面推行預(yù)售收入預(yù)征所得稅制度，禁止出現(xiàn)不申報(bào)預(yù)收款納稅的現(xiàn)象。最后，制定嚴(yán)格的房地產(chǎn)企業(yè)成本扣除的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)營(yíng)利性和非營(yíng)利性的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行明確。

2.提高納稅評(píng)估人員的素質(zhì)，建立高素質(zhì)的納稅評(píng)估團(tuán)隊(duì)

首先，稅務(wù)部門要加強(qiáng)對(duì)納稅評(píng)估人員的培訓(xùn)。稅務(wù)部門要定期或不定期的對(duì)相關(guān)工作人員進(jìn)行專業(yè)知識(shí)的培訓(xùn)，提高納稅評(píng)估人員的專業(yè)技能。其次，加強(qiáng)對(duì)納稅評(píng)估人員的考核，形成良好的競(jìng)爭(zhēng)上崗的機(jī)制，促使評(píng)估人員主動(dòng)學(xué)習(xí)相關(guān)知識(shí)，提高自己的綜合素質(zhì)。最后，稅務(wù)部門可以在評(píng)估人員內(nèi)部建立學(xué)習(xí)型組織，加強(qiáng)評(píng)估人員之間的溝通和交流，促進(jìn)評(píng)估人員共同進(jìn)步，進(jìn)而建立起一支高素質(zhì)的納稅評(píng)估團(tuán)隊(duì)。

3.建立完善的納稅評(píng)估指標(biāo)體系，是數(shù)據(jù)信息的采集工作更加規(guī)范

首先，要做好房地產(chǎn)企業(yè)所得稅納稅評(píng)估指標(biāo)相關(guān)數(shù)據(jù)的采集工作，為開展納稅評(píng)估工作打下良好的基礎(chǔ)。其次，根據(jù)納稅評(píng)估的總體思路，設(shè)計(jì)出合理的評(píng)估指標(biāo)。在設(shè)計(jì)評(píng)估指標(biāo)時(shí)要對(duì)企業(yè)做好三個(gè)方面的評(píng)估：一是對(duì)建筑企業(yè)總體經(jīng)營(yíng)狀況的評(píng)估。二是做好對(duì)建筑企業(yè)各類要素的評(píng)估。三是在前兩者評(píng)估的基礎(chǔ)上，深入發(fā)現(xiàn)納稅評(píng)估工作中存在的問題，并制定相應(yīng)的解決方案。

4.進(jìn)一步完善部門之間的協(xié)調(diào)配合機(jī)制，規(guī)范納稅評(píng)估的流程

首先，增強(qiáng)有關(guān)部門內(nèi)部的協(xié)調(diào)配合的能力。這主要是指稅務(wù)機(jī)關(guān)上下級(jí)之間以及內(nèi)部各個(gè)有關(guān)部門之間的協(xié)調(diào)配合，她要求各個(gè)部門公開各自收集的資料，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部信息的共享。其次，積極推行一體化的管理，加強(qiáng)國(guó)地稅之間的聯(lián)系。采用這種管理方式，可以充分發(fā)揮出地稅部門在房地產(chǎn)所得稅征管方面積累的豐富經(jīng)驗(yàn)，從而提高所得稅征管的水平。最后，加強(qiáng)與其它職能部門的溝通和交流。這主要是指稅收部門應(yīng)該主動(dòng)的與財(cái)政、房管等部門進(jìn)行溝通和交流，從而實(shí)現(xiàn)信息的共享。

篇10

一、目前國(guó)有土地上房屋拆遷中的主要問題

由于拆遷規(guī)模過(guò)大，被拆遷項(xiàng)目集中，部分城市和地區(qū)房?jī)r(jià)上漲較快，而被拆遷居民大多數(shù)為收入較低的家庭，導(dǎo)致中低價(jià)位的普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房需求猛增。與此比較，城市中低價(jià)位商品房和經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)明顯不足，供需矛盾激化使得國(guó)有土地上房屋拆遷矛盾更加突出。

國(guó)有土地上房屋拆遷的核心是拆遷補(bǔ)償金額的多少，而拆遷評(píng)估是確定拆遷補(bǔ)償金額的重要依據(jù)，因此，國(guó)有土地上房屋拆遷評(píng)估問題已經(jīng)成為目前拆遷糾紛的焦點(diǎn)。

一是估價(jià)方法問題。《國(guó)有土地上房屋拆遷管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）規(guī)定，“貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定”?！秶?guó)有土地上房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》明確提出：“拆遷估價(jià)一般應(yīng)當(dāng)采用市場(chǎng)比較法?！笨紤]到部分城市拆遷量較大，為了加快評(píng)估進(jìn)度，減少評(píng)估工作量，有些省份在地方條例中規(guī)定了“基準(zhǔn)價(jià)格＋修正”的估價(jià)方法。但在實(shí)踐中，基準(zhǔn)價(jià)格并未根據(jù)城市房?jī)r(jià)變化及時(shí)調(diào)整，造成評(píng)估價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)格相差甚遠(yuǎn)。

二是估價(jià)機(jī)構(gòu)缺乏獨(dú)立性，正常估價(jià)活動(dòng)受到干擾。有的城市政府為了降低補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，直接干預(yù)評(píng)估價(jià)格。

三是拆遷評(píng)估混亂無(wú)序。有的城市不具備拆遷評(píng)估資格的機(jī)構(gòu)做評(píng)估。

歷史遺留問題

一是由于歷史原因造成的手續(xù)不全、無(wú)權(quán)屬證書的房屋，在拆遷時(shí)按違章建筑拆除，導(dǎo)致被拆遷人不能得到合理補(bǔ)償。我國(guó)《國(guó)有土地上房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定“拆遷違章建筑和超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，不予補(bǔ)償”。但是在實(shí)際操作中，拆遷人往往忽略對(duì)房屋的鑒定環(huán)節(jié)，直接以有無(wú)房屋證照作為界定違章建筑的依據(jù)，即對(duì)無(wú)權(quán)屬證書房屋一律視為違章建筑，實(shí)施無(wú)償拆除。事實(shí)上，無(wú)權(quán)屬證書房屋并不等于違章房屋。

二是對(duì)住宅改為營(yíng)業(yè)性用房多年未辦理變更手續(xù)的房屋，拆遷時(shí)按住宅用房補(bǔ)償，引發(fā)大量的拆遷糾紛。改革開放以來(lái)，許多城市為了擴(kuò)大就業(yè)，鼓勵(lì)個(gè)人廣開就業(yè)門路，大量臨街房屋由住宅用房改為營(yíng)業(yè)用房，并辦理了營(yíng)業(yè)執(zhí)照、繳納了各種稅費(fèi)。但因未及時(shí)辦理變更手續(xù)，拆遷時(shí)按住宅房屋進(jìn)行補(bǔ)償，與營(yíng)業(yè)用房的市場(chǎng)價(jià)相差甚遠(yuǎn)，被拆遷人意見很大。另外，一些被拆遷人在上訪時(shí)反映，曾多次到主管部門申請(qǐng)辦理使用性質(zhì)變更手續(xù)，但主管部門之間互相推諉，無(wú)人受理。

城鄉(xiāng)結(jié)合部集體土地房屋拆遷問題

隨著農(nóng)村城市化和城市郊區(qū)化，城鄉(xiāng)結(jié)合部集體土地房屋拆遷量越來(lái)越大。由于《土地管理法》及《條例》所調(diào)整的對(duì)象范圍不同，城市規(guī)劃區(qū)域內(nèi)不同性質(zhì)土地上的房屋拆遷補(bǔ)償適用于不同的政策?，F(xiàn)行的《條例》僅適用于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地，對(duì)于集體土地上房屋拆遷尚無(wú)明確的法律規(guī)定，目前集體土地房屋拆遷一直依據(jù)的是土地征用條例。這就造成了同一項(xiàng)目或相近地塊，由于土地級(jí)差和級(jí)別交叉，國(guó)有土地與集體土地的性質(zhì)不同，房屋有無(wú)證照等原因，適用于不同的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和拆遷政策，群眾所獲補(bǔ)償存在明顯差異，有的地方能相差數(shù)倍，主要表現(xiàn)為集體土地上房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格明顯低于其實(shí)際市場(chǎng)價(jià)值。另外，部分地區(qū)還存在集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地多年后，房屋拆遷仍執(zhí)行集體土地拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的現(xiàn)象。因此，集體土地房屋歸納起來(lái)就是“兩種性質(zhì)（集體土地、國(guó)有土地），兩個(gè)政策（征用、拆遷），兩個(gè)部門（土地部門、建設(shè)部門），兩個(gè)許可證（征用、拆遷）”的問題。

二、關(guān)于目前拆遷問題的解決措施及有關(guān)政策建議

（一）堅(jiān)持量力而行原則，確定合理的拆遷規(guī)模

1、合理控制拆遷規(guī)模。對(duì)于拆遷量大而集中的地區(qū)，政府應(yīng)當(dāng)適當(dāng)加大中低價(jià)位商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)量，有條件的地區(qū)，拆遷可針對(duì)經(jīng)濟(jì)困難的拆遷戶直接購(gòu)買該區(qū)域經(jīng)濟(jì)適用住房進(jìn)行置換。

2、編制年度房屋拆遷計(jì)劃，并報(bào)上一級(jí)人民政府備案爭(zhēng)取做到高速公路拆遷房屋有備案、有預(yù)案。

3、加強(qiáng)規(guī)劃的編制工作，提高舊城拆遷改造的科學(xué)性。舊城改造必須嚴(yán)格執(zhí)行城市總體規(guī)劃的各項(xiàng)要求，保證城市總體規(guī)劃實(shí)施的穩(wěn)定性。城市舊城改造規(guī)劃方案和拆遷地塊的詳細(xì)規(guī)劃方案應(yīng)當(dāng)公示，充分聽取群眾意見。要根據(jù)城市經(jīng)濟(jì)的承受能力合理安排舊城拆遷改造的時(shí)序，原則上經(jīng)依法批準(zhǔn)建設(shè)且竣工驗(yàn)收后未滿10年的商品住宅不列入拆遷范圍，確因城市道路、綠化等市政公用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)需要必須進(jìn)行拆遷的，應(yīng)當(dāng)充分聽取廣大群眾意見，征得廣大群眾支持。另外，對(duì)新房拆遷，應(yīng)當(dāng)適當(dāng)提高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

（二）規(guī)范拆遷評(píng)估，實(shí)現(xiàn)評(píng)估市場(chǎng)化

1、規(guī)范評(píng)估項(xiàng)目承接制度，實(shí)行投票制或抽簽制，從源頭上遏制拆遷人利用項(xiàng)目操縱估價(jià)。被拆遷房屋價(jià)格的評(píng)估，必須由獨(dú)立的房地產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所進(jìn)行。房屋拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)不應(yīng)由政府指定或由拆遷人決定的，而應(yīng)有多家不同的機(jī)構(gòu)可供被拆遷人選擇。選擇的方式可采取被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式。在被拆遷人選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)時(shí)，政府不應(yīng)設(shè)置障礙，如對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行地域限制等。

2、完善國(guó)有土地上房屋拆遷估價(jià)方法。一般情況下，對(duì)住宅房屋的評(píng)估主要采用市場(chǎng)比較法；對(duì)非住宅的評(píng)估，首選市場(chǎng)比較法，結(jié)合成本法與收益法，按照其性質(zhì)與用途分類后，進(jìn)行市場(chǎng)化評(píng)估。對(duì)于采用“基準(zhǔn)價(jià)格＋修正”方法的地區(qū)，應(yīng)從三方面加以完善，一是房屋拆遷補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)格的制定，要依據(jù)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際情況，真正體現(xiàn)出房屋的區(qū)位、用途、結(jié)構(gòu)、樓層、朝向和建筑面積等因素；二是基準(zhǔn)價(jià)格的制定要公開、透明，建議采取包括房地產(chǎn)開發(fā)商、普通居民和土地、房屋等部門專業(yè)人員在內(nèi)的聽證會(huì)方式；三是基準(zhǔn)價(jià)格要定期修訂，房?jī)r(jià)變化較快的地區(qū)可半年修訂一次，一般地區(qū)應(yīng)每年修訂一次。

3、加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估人員和機(jī)構(gòu)的監(jiān)督管理。一是加強(qiáng)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)自律管理，通過(guò)加強(qiáng)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)內(nèi)部管理，建立健全各項(xiàng)內(nèi)部規(guī)章制度，完善自我約束機(jī)制；二是建立與房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)相適應(yīng)的監(jiān)督管理制度，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和估價(jià)從業(yè)人員的動(dòng)態(tài)管理，并對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)控。如對(duì)經(jīng)專家認(rèn)定誤評(píng)、錯(cuò)評(píng)報(bào)告數(shù)量達(dá)全年評(píng)估總量一定比例（如10％）的評(píng)估機(jī)構(gòu)，取消其評(píng)估資質(zhì)，規(guī)定此后不得從事評(píng)估業(yè)務(wù)；三是建立拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員市場(chǎng)準(zhǔn)入和退出機(jī)制。對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)同拆遷人互相串通損害被拆遷人利益的行為，一經(jīng)查實(shí)，依據(jù)有關(guān)規(guī)定予以降級(jí)或吊銷資質(zhì)證書，對(duì)負(fù)有責(zé)任的估價(jià)師，撤銷其注冊(cè)，對(duì)構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任，給他人造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

（三）完善相關(guān)政策，妥善解決歷史遺留問題

1、對(duì)拆遷范圍內(nèi)由于歷史原因造成的手續(xù)、證照不全房屋的補(bǔ)償問題，應(yīng)采取謹(jǐn)慎和實(shí)事求是的態(tài)度進(jìn)行處理。針對(duì)被拆遷居民居住在歷史形成的無(wú)證照房屋中的特定情況，從尊重歷史、面對(duì)現(xiàn)實(shí)、實(shí)事求是的原則出發(fā)，從實(shí)施社會(huì)幫助，本著有利于解決特殊群體住房問題的角度考慮，對(duì)由拆遷人與被拆遷人通過(guò)民事協(xié)商達(dá)成一致的行為給予認(rèn)定。另外，為了在拆遷中做到準(zhǔn)確界定違章建筑，將違章建筑與歷史原因造成的無(wú)證照房屋區(qū)分開，可以在拆遷程序中增加房屋鑒定環(huán)節(jié)，對(duì)有爭(zhēng)議的房屋通過(guò)鑒定確認(rèn)其房屋的存在是否合法與違規(guī)。

2、對(duì)拆遷范圍內(nèi)住宅改為非住宅房屋的補(bǔ)償問題，原則上根據(jù)房屋產(chǎn)權(quán)證所登記的用途確定房屋使用性質(zhì)，但地方可以根據(jù)實(shí)際情況本著尊重現(xiàn)實(shí)的精神制定具體細(xì)則，例如可參照房屋所有人的經(jīng)營(yíng)是否合法，是否連續(xù)經(jīng)營(yíng)一定期限等因素確定其房屋使用性質(zhì)。

事實(shí)上，解決“住改非”問題的關(guān)鍵在于規(guī)劃部門、土地部門提前把關(guān)，不能將問題留在房屋拆遷時(shí)進(jìn)行。當(dāng)房屋的使用性質(zhì)由住宅變更為非住宅房屋或經(jīng)營(yíng)房屋，其房屋所有人應(yīng)到規(guī)劃部門、土地部門、房屋管理部門辦理相應(yīng)變更手續(xù)。對(duì)房屋使用性質(zhì)已經(jīng)變更，且符合變更條件，但又沒有辦理變更登記的，規(guī)劃部門應(yīng)敦促補(bǔ)辦房屋使用性質(zhì)變更手續(xù)，并補(bǔ)交國(guó)家規(guī)定的有關(guān)稅費(fèi)。

（四）盡快出臺(tái)國(guó)家級(jí)集體土地房屋拆遷管理辦法