導(dǎo)語：如何才能寫好一篇不動產(chǎn)投資，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

一、我國保險(xiǎn)行業(yè)資金現(xiàn)狀

所謂的保險(xiǎn)行業(yè)資金，指的是相關(guān)保險(xiǎn)行業(yè)公司所注冊的資本以及運(yùn)用過程中的準(zhǔn)備資金以及其他公積金匯總。作為保險(xiǎn)行業(yè)運(yùn)營的根本，作為投資運(yùn)用的源泉，保險(xiǎn)行業(yè)資金的運(yùn)用是建立在效益最大化的基礎(chǔ)上的，通過對銀行存款投資、債券投資、股票投資，來進(jìn)一步得到資金的投資利益，使得保險(xiǎn)行業(yè)的資金得到運(yùn)用的最大化成效。保險(xiǎn)經(jīng)營資金的運(yùn)用可分為風(fēng)險(xiǎn)保險(xiǎn)管理與資金保險(xiǎn)管理階段。風(fēng)險(xiǎn)保險(xiǎn)管理中，保險(xiǎn)人與投保人通過合同來約定風(fēng)險(xiǎn)范圍，避免一些非人為事故造成投保人的身體傷殘，使得投保人人身壽命得到最有效的保障。在合同約定中，身體條件可以甄別，篩選，投保人的條件需要進(jìn)行多方面角度的評析，確保保險(xiǎn)人可以得到合理的推算價(jià)格，甚至得到合理的利潤生成。

20世紀(jì)70年代金融行業(yè)進(jìn)行了創(chuàng)新改革，使得保險(xiǎn)資金在經(jīng)過多種投資渠道領(lǐng)域中獲得較多的合理利潤，一方面彌補(bǔ)了承擔(dān)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)中的虧損漏洞，另一方面保險(xiǎn)資金也獲得了額外的利益，現(xiàn)實(shí)的變化推動了保險(xiǎn)投資的經(jīng)營思想的轉(zhuǎn)變，保險(xiǎn)公司盈利渠道開始由直接的承包業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)向外來投資渠道方面的業(yè)務(wù)，使得保險(xiǎn)相關(guān)公司在對保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的定價(jià)上采取零利潤或負(fù)利潤措施，來期望獲得其他較多的保費(fèi)收入。保險(xiǎn)資金的運(yùn)用一方面是用于自身業(yè)務(wù)上的經(jīng)營，另一當(dāng)面通過其他投資渠道業(yè)務(wù)的擴(kuò)展來獲取合理利潤，并用于彌補(bǔ)本身承擔(dān)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)所發(fā)生的虧損，從而額外獲取較高收益。

二、關(guān)于運(yùn)用保險(xiǎn)行業(yè)資金問題

現(xiàn)今保險(xiǎn)行業(yè)資金受到現(xiàn)實(shí)多方面的挑戰(zhàn)，具體問題主要如下：

（一）渠道過于狹窄

資金渠道的狹窄使得保險(xiǎn)資金增長受限，矛盾的沖突直接影響到整個(gè)保險(xiǎn)公司的實(shí)際償付能力及運(yùn)營情況。針對這一矛盾問題，要結(jié)合實(shí)際問題具體探討解決。一方面雖然在保險(xiǎn)相關(guān)資金運(yùn)用中，保險(xiǎn)資金的銀行存款比例得到影響，會逐步下降，但隨著利率的下降幅度，已經(jīng)出現(xiàn)了負(fù)數(shù)利率的存在，會直接影響到保險(xiǎn)相關(guān)資金的直接保障利益，也直接影響了保險(xiǎn)公司的現(xiàn)有償付能力，對于保險(xiǎn)行業(yè)公司的健康發(fā)展具有直接性的影響。雖然銀行存款是保險(xiǎn)相關(guān)資金運(yùn)用的直接渠道，但本身保險(xiǎn)公司具有可協(xié)議大額存款的優(yōu)勢，存款的利率可以由存款人和銀行協(xié)商，而保險(xiǎn)相關(guān)公司的壽保業(yè)務(wù)期限會比較長，且壽保業(yè)務(wù)較為普遍，規(guī)模廣泛，所以保險(xiǎn)公司可以充分利用協(xié)議存款利率高于市場利率這一點(diǎn)來大做文章。

（二）風(fēng)險(xiǎn)增大

由于保險(xiǎn)公司的相關(guān)內(nèi)容不匹配，會導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)的不確定性，甚至風(fēng)險(xiǎn)加大的可能。例如，資產(chǎn)與不負(fù)債的不匹配性，與負(fù)債期限不匹配性，預(yù)期運(yùn)用收益率與預(yù)定的保單利率不匹配性等等，都有可能增加壽保險(xiǎn)利潤虧損的風(fēng)險(xiǎn)，甚至?xí)a(chǎn)生在運(yùn)營保險(xiǎn)中新的風(fēng)險(xiǎn)因素加大的可能。保險(xiǎn)公司相關(guān)壽保業(yè)務(wù)的資金都是長期期限，這些負(fù)債會呈梯形增加，而中國證券公司起步比較晚，保險(xiǎn)公司債券的歷史也比較短，現(xiàn)在投資結(jié)構(gòu)和保險(xiǎn)公司的負(fù)債還不能很好的先對接，這些問題還有待時(shí)間的磨合。

（三）投資回報(bào)率過于低下

衡量保險(xiǎn)相關(guān)公司的投資收益在于投資回報(bào)率的核算，投資回報(bào)率若是過低，一方面會直接影響保險(xiǎn)相關(guān)公司的現(xiàn)有償付能力，同時(shí)也會降低保險(xiǎn)相關(guān)公司的信譽(yù)，甚至可能直接影響保險(xiǎn)相關(guān)公司的經(jīng)營形象甚至市場競爭能力。以中國人壽，新華人壽，太平洋人壽，平安人壽為例，保險(xiǎn)相關(guān)公司所承擔(dān)的保險(xiǎn)實(shí)際業(yè)務(wù)若是存在虧損，即使各家公司的保險(xiǎn)資金運(yùn)用可以彌補(bǔ)實(shí)際承擔(dān)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的虧損漏洞，但盈利率也僅在1%左右。所以目前保險(xiǎn)公司投資資產(chǎn)結(jié)構(gòu)來看，銀行存款，債券等比例過高，而利率敏感的投資品種所受到的收益較為受到外來因素的影響，比如貨幣政策或者利率的走勢等等，因此這些投資品種風(fēng)險(xiǎn)也比較高，需要慎重選擇。

三、保險(xiǎn)公司不動產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)分析

大型設(shè)施的基礎(chǔ)建設(shè)都離不開政府的大力支持，而這正是保險(xiǎn)公司的相關(guān)不動產(chǎn)投資大部分的投資渠道。有的大型設(shè)施的基礎(chǔ)建設(shè)工期較長，使得關(guān)于保險(xiǎn)資金的回收具有很大的風(fēng)險(xiǎn)因素。再則就是投資回報(bào)率無法完全抵消實(shí)際生活的物價(jià)上漲，會有負(fù)效益或者通貨膨脹的危機(jī)存在。在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)受時(shí)間因素、建設(shè)因素制約時(shí)，會導(dǎo)致大量的保險(xiǎn)資金處于不可回收的狀態(tài)，這期間若是物價(jià)無法保持穩(wěn)定，那么對于未來的保險(xiǎn)投資收益也會造成直接的影響。最后是項(xiàng)目本身所存在的風(fēng)險(xiǎn)，在投資保險(xiǎn)資金前，保險(xiǎn)公司需要在基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目進(jìn)行專業(yè)選擇，專業(yè)的選擇指的是專業(yè)領(lǐng)域的技術(shù)人才，若是保險(xiǎn)公司具備該領(lǐng)域的專業(yè)人才，在投資不動產(chǎn)方面會多一份勝算，若是不具備該專業(yè)人才，那么在投資過程中處于不利的被動地位，對于相關(guān)信息甚至項(xiàng)目的可行性無法進(jìn)行實(shí)用性的考慮，若是建設(shè)方有意欺瞞，那么不動產(chǎn)的投資就存在一些潛在的風(fēng)險(xiǎn)。

篇2

是的，充滿想象力的美國人，正在琢磨成立監(jiān)獄REITs基金，在某些犯罪率高、監(jiān)獄人滿為患的州，興建監(jiān)獄并且得到來自政府的穩(wěn)定租金，聽起來雖然不靠譜，但很有可能在未來成為一種穩(wěn)健的投資方式。

所謂REITs，全名為房地產(chǎn)信托投資基金，和目前國內(nèi)火熱的房地產(chǎn)信托有本質(zhì)的不同。國內(nèi)房地產(chǎn)信托現(xiàn)階段是一種變相的向房地產(chǎn)商提供項(xiàng)目貸款的渠道，融資期限較短，一般為幾年，且購買的資金門檻很高，經(jīng)常以百萬元為起點(diǎn)售賣。而REITs則不同，其用募集來的錢投向某一地區(qū)的成熟物業(yè)，并長期持有。所謂成熟物業(yè)需擁有穩(wěn)定的租金收入，可以長期拿穩(wěn)定的租金回報(bào)REITs投資人，且REITs像普通基金一樣以幾百元每份的小份額向投資者兜售。

REITs在國外已經(jīng)發(fā)展了50多年，類似于我國的開放式基金與封閉式基金，既可以上市交易，也可以封閉運(yùn)行，大多數(shù)屬于公募。截止到2010年，全球REITs市場規(guī)模超過7千億美金，其中美國規(guī)模最大占全球44.9%，其次是中國香港、澳大利亞、法國和日本。美國REITs的發(fā)達(dá)程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了國內(nèi)投資者的想象，已撬動了房地產(chǎn)細(xì)分領(lǐng)域的各個(gè)環(huán)節(jié)。

沒有REITs就沒有美國商業(yè)

1960年，為支持中小投資者投資商業(yè)地產(chǎn)，美國國會制定了REITs法案，規(guī)定REITs要將90%以上的利潤派息給股東，投資人可以免交收入稅。而半個(gè)世紀(jì)以來REITs的發(fā)展，早已偏離美國國會制定規(guī)則的初衷。它原想通過地產(chǎn)的證券化，讓投資人在更廣泛的領(lǐng)域享受到房地產(chǎn)增值帶來的收益，現(xiàn)在反而使房地產(chǎn)開發(fā)與住宅、寫字樓、商業(yè)、工業(yè)等各行業(yè)的地產(chǎn)需求結(jié)合起來，使他們得以擺脫物業(yè)投入的負(fù)擔(dān)，并避開了美國持有物業(yè)的巨額物業(yè)稅，從而快速發(fā)展，最直接的受益者就是美國商業(yè)。諸多美國商業(yè)連鎖巨頭，如沃爾瑪、麥當(dāng)勞、萬豪酒店都擁有自己的REITs基金來合法避稅。

作為全球最大REITs市場的美國，大約有300 個(gè)REITs在運(yùn)作之中，管理的資產(chǎn)總值超過3000億美元，而且其中有近三分之二上市交易，公募基金的REITs占據(jù)全美70%，成為大眾投資工具。由于REITs有穩(wěn)定租金收益，良好現(xiàn)金流模式，可以利用物業(yè)抵押，融資能力較強(qiáng)。REITs所調(diào)動的資金以及專業(yè)程度的早已不是簡單的房地產(chǎn)開發(fā)。

2005年涉足研究美國REITs的盛世神州房地產(chǎn)投資基金的王戈宏認(rèn)為，隨著REITs的發(fā)展，現(xiàn)在任何與不動產(chǎn)物業(yè)有著緊密關(guān)系的經(jīng)營，都可以利用REITs來實(shí)現(xiàn)模式的創(chuàng)新，在美國電影院、停車場、高爾夫球場、學(xué)生宿舍、鐵路、滑雪場、甚至是監(jiān)獄都可以由REITs來興建或持有，不斷創(chuàng)新的REITs模式在為普通民眾提供了生活便利的同時(shí)，也為REITs投資人帶來了豐厚的回報(bào)。

經(jīng)濟(jì)不好依然有高收益的REITs

2008年以后，美國商業(yè)地產(chǎn)REITs受經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響較為慘烈，美國第二大商業(yè)REITs“通用成長”激進(jìn)的擴(kuò)張速度，負(fù)債率高達(dá)93%，最終宣告破產(chǎn)。

不過，并非所有的REITs都難逃一劫，一些REITs卻在次貸危機(jī)中收益奇高，逆勢狂歡。據(jù) NAREIT全球房地產(chǎn)基準(zhǔn)指數(shù)顯示，美國公寓REIRs在2010年表現(xiàn)最佳，平均收益高達(dá) 47％，遠(yuǎn)高于其他酒店、寫字樓、工業(yè)和商業(yè)REITs。由于2008年開始的次貸危機(jī)讓大量的美國人失去房子，公寓成為他們的避難所。據(jù)《丹佛商業(yè)評論》報(bào)道，2010年全美公寓出租率達(dá)92%，租金同比增長2.5%。

與經(jīng)濟(jì)危機(jī)和出租公寓REITS相伴隨的自助儲藏室REITS也異?；馃幔绹写罅俊白灾鷥Σ厥摇?，租金低，并有專人管理，并形成連鎖儲藏室，近年收益增長近20%。家中放不下或者用不上又舍不得丟棄的東西，一般都會放到那里。次貸危機(jī)之后，不僅讓美國人失去了房子，就連曾置辦的家當(dāng)也無處可放，而租住的公寓空間有限，所以很多物品不得不存放在自助公共儲藏室里。全美的兩家大型連鎖儲藏室：“公共儲藏室”和“你存之儲藏室”都是由REITs基金建造并管理，在本次次貸危機(jī)發(fā)了大財(cái)。

根據(jù)哈佛大學(xué)和美聯(lián)社房地產(chǎn)聯(lián)合研究中心提供的資料，在200年開始的金融危機(jī)中，有超過300萬美國家庭成為了租房者，目前總共有3800萬美國家庭是租房居住，預(yù)計(jì)在2015年之前，至少會再有300萬美國家庭開始租房居住，比現(xiàn)在增加7.9%，公寓REITs和儲藏REITs收益增長的勢頭很可能有增無減。2005年涉足研究美國REITs的盛世神州房地產(chǎn)投資基金王戈宏介紹，近幾年美國在租金收入增加的同時(shí)，收購資產(chǎn)的價(jià)格卻在降低。因此公寓REITs投資者的收益無形被提高了。但可惜的是目前國內(nèi)投資者還沒有直接投資美國公寓REITs的渠道。

穩(wěn)健的REITs投資

REITs涵蓋住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)的各個(gè)領(lǐng)域，即不動產(chǎn)業(yè)態(tài)類型。一般而言，REITs的75%的資產(chǎn)應(yīng)該投資在房地產(chǎn)的股權(quán)投資、房地產(chǎn)抵押貸款、其他REITs的股票或者政府債券和現(xiàn)金。一般75%以上的收入必須來源于房地產(chǎn)租金收入、抵押貸款利息或者房地產(chǎn)轉(zhuǎn)售時(shí)的增值收入，REITs規(guī)定投資房地產(chǎn)開發(fā)的比例不會超過30%。

REITs運(yùn)作方式?jīng)Q定其收益也來自于兩個(gè)方面，房地產(chǎn)本身的增值和租金上漲，而作為投資者的收益為分紅（占據(jù)65%左右）和基金本身的升值，根據(jù)法律規(guī)定，REITs通常需要將90%以上的當(dāng)期凈收益分紅給投資者，這一規(guī)定確保投資者可以較為穩(wěn)定的回報(bào)。

諾安收益不動產(chǎn)基金擬任基金經(jīng)理朱福林介紹，REITs投資的房地產(chǎn)項(xiàng)目，有強(qiáng)周期和弱周期，一般寫字樓、購物中心等商業(yè)地產(chǎn)為強(qiáng)周期，美國、加拿大、英國等國的商業(yè)地產(chǎn)租金收益率在10%以上，也受經(jīng)濟(jì)景氣影響較大；養(yǎng)老院和醫(yī)院通常的合同簽約為15-20年，租金價(jià)格相對其他商業(yè)地產(chǎn)表現(xiàn)較弱，合同中也規(guī)定租金價(jià)格最通脹增長而上升，配比弱周期項(xiàng)目能有效控制風(fēng)險(xiǎn)，保證穩(wěn)定的收益。

美國REITs協(xié)會統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，REITs收益在過往30年平均年收益率可達(dá)10%-15%，顯著高于其他各類理財(cái)產(chǎn)品。1988-2007年，權(quán)益型REITS 單位風(fēng)險(xiǎn)的回報(bào)率達(dá)到0.86，僅次于高收益?zhèn)?，高于?biāo)普500 和納斯達(dá)克指數(shù)；此外，REITS 與其他幾種資產(chǎn)之間的相關(guān)系數(shù)也較低，一般不到0.5。

各國REITs法律都有規(guī)定，REITs不可能偏離物業(yè)投資業(yè)務(wù)或分散投資至非物業(yè)投資業(yè)務(wù)，穩(wěn)定的投資策略給投資者帶來肯定及可預(yù)期的收益。因此，盡管REITs的波動性在短期甚至高于股票，但是計(jì)算期超過5年以上的波動性來看，REITs的波動性卻低于股指。

投資REITs也有風(fēng)險(xiǎn)

“REITs的風(fēng)險(xiǎn)也是有的，其證券型特征，短期內(nèi)波動較大。”針對REITs的投資風(fēng)險(xiǎn)，中金公司新財(cái)富分析師白宏煒指出，從REITs歷史的波動數(shù)據(jù)顯示，REITs長期價(jià)格取決于其基本面情況，而短期內(nèi)，作為上市證券化的REITS具有股票特征，則受到市場供求、投資者情緒波動和經(jīng)濟(jì)景氣的影響，在最近的1到3年內(nèi)REITs的價(jià)格波動較大，投資者應(yīng)該充分認(rèn)識到風(fēng)險(xiǎn)。

投資者必須留意基金的投資目標(biāo)、范圍、費(fèi)用結(jié)構(gòu)和投資所涉及的風(fēng)險(xiǎn)等。與此同時(shí)，如樓市走好，基金旗下的物業(yè)價(jià)值也水漲船高。相反，樓市不理想的話，物業(yè)價(jià)值也會相應(yīng)下滑，而且息率回報(bào)并非有百分百的保證。

好買基金研究中心分析師陸慧天介紹，美國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇緩慢，商業(yè)地產(chǎn)受到較大影響，我們看研究看到，從2008年以來REITS分紅比以往降低了5%-8%（REITs的收益來自于凈值上漲和分紅兩個(gè)方面），投資者需要注意REITs風(fēng)險(xiǎn)所在，美國的投資者一般將REITs資產(chǎn)配置控制在20%-25%之間。

而在歐美債務(wù)危機(jī)持續(xù)爆發(fā)導(dǎo)致未來經(jīng)濟(jì)走勢不確定的當(dāng)下，歐美房屋市場數(shù)據(jù)持續(xù)低于預(yù)期，失業(yè)率指數(shù)已經(jīng)數(shù)月時(shí)間維持在高位，短期內(nèi)如果經(jīng)濟(jì)狀況繼續(xù)惡化的話，剛剛從2008年金融危機(jī)中的低點(diǎn)有所好轉(zhuǎn)的歐美房屋市場面臨掉頭向下的風(fēng)險(xiǎn)，且人民幣的持續(xù)升值，美元、歐元持續(xù)的貶值的情況依然看不到終點(diǎn)，都是對海外REITs投資的不利影響，目前來看投資海外不動產(chǎn)基金需謹(jǐn)慎，可等待本波危機(jī)過去之后，逢低入手。

國內(nèi)REITs投資剛剛起步

今年8月鵬華美國房地產(chǎn)和諾安全球收益不動產(chǎn)兩只QDII獲批，隨后的9月國投瑞銀獲批業(yè)內(nèi)首個(gè)REITs專戶，它們的投資標(biāo)的均為海外的REITs基金。國內(nèi)REITs發(fā)行正式開閘，內(nèi)地投資者真正擁有了通過REITs投資海外樓市的渠道。

篇3

關(guān)鍵詞：保險(xiǎn)資金　投資　不動產(chǎn)

一、引言

新《中華人民共和國保險(xiǎn)法》(本文簡稱《保險(xiǎn)法》)已于2009年10月1日正式實(shí)施，其中第106條規(guī)定了保險(xiǎn)公司資金的運(yùn)用形式，在原《保險(xiǎn)法》的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步拓寬了保險(xiǎn)資金的運(yùn)用渠道，明確規(guī)定保險(xiǎn)資金可以“投資不動產(chǎn)”。隨著這一規(guī)定的出臺，諸多媒體爭相報(bào)道，認(rèn)為將有近千億元保險(xiǎn)資金進(jìn)入樓市，這對房地產(chǎn)行業(yè)是個(gè)重大利好：更有媒體紛紛預(yù)測保險(xiǎn)資金對房地產(chǎn)市場的沖擊和對房價(jià)的影響。而實(shí)際上，《保險(xiǎn)法》關(guān)于這一條款修訂的初衷只是要拓寬我國保險(xiǎn)資金的投資渠道，增加投資收益，而不是鼓勵保險(xiǎn)資金去炒房地產(chǎn)。但是。從目前大家對此事的關(guān)注看。顯然已經(jīng)誤讀了《保險(xiǎn)法》的立法用意，公眾的注意力集中到了保險(xiǎn)資金炒房地產(chǎn)這個(gè)讓人憂慮的話題，這和《保險(xiǎn)法》的立法初衷相悖。

二、對保險(xiǎn)資金投資不動產(chǎn)的正確理解

公眾對保險(xiǎn)資金“投資不動產(chǎn)”的誤解主要是由于對“不動產(chǎn)”的范圍界定不清。保險(xiǎn)資金投資不動產(chǎn)并非僅僅指對房地產(chǎn)的投資。它主要包括房地產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施兩類。并且，在2009年第一季度保監(jiān)會的新聞會上，保監(jiān)會新聞發(fā)言人明確表示，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)投資不動產(chǎn)主要是購買自用辦公樓、投資廉租房、養(yǎng)老實(shí)體、商業(yè)物業(yè)等，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)不能直接參與房地產(chǎn)開發(fā)，更不允許直接進(jìn)入樓市炒樓：對于保險(xiǎn)資金投資不動產(chǎn)的正式啟動。還要等與之相配套的《保險(xiǎn)資金投資不動產(chǎn)試點(diǎn)管理辦法》的正式出臺，之后才會逐步放開。

此外，從國際經(jīng)驗(yàn)來看。在我國保監(jiān)會明確的四個(gè)不動產(chǎn)投資領(lǐng)域中，商業(yè)物業(yè)是保險(xiǎn)公司最為關(guān)注的不動產(chǎn)投資形態(tài)。這是因?yàn)閷Ρ扔趥€(gè)人住宅市場，商業(yè)物業(yè)主要針對企業(yè)等機(jī)構(gòu)客戶，一般規(guī)模較大。出租和出售均是以棟或?qū)訛閱挝?，管理相對集中。因此，對于資金量大的保險(xiǎn)資金來說。投資商業(yè)物業(yè)更為適合。另外，商業(yè)物業(yè)投資回報(bào)率較為穩(wěn)定，一般較銀行存款、國債的回報(bào)率高，年收益率均在7％－8％之間，再加上回報(bào)周期長，這更加符合保險(xiǎn)資金的投資定位。由此看來，我國保險(xiǎn)資金對不動產(chǎn)的投資，也會主要以商業(yè)物業(yè)為主，不會沖擊或增溫房地產(chǎn)市場，特別是個(gè)人住宅市場。

三、保險(xiǎn)資金投資不動產(chǎn)的積極意義

(一)拓寬了保險(xiǎn)資金利潤來源

承保利潤和投資收益是保險(xiǎn)業(yè)利潤的兩大主要來源，而保險(xiǎn)資金投資方式單一和投資渠道狹窄一直是制約我國保險(xiǎn)資金運(yùn)用的突出問題。由于投資渠道所限。目前國內(nèi)保險(xiǎn)公司的投資收益一直在3％－4％左右徘徊。而據(jù)國外統(tǒng)計(jì)資料顯示，只有當(dāng)保險(xiǎn)公司的資金年收益率在7％以上時(shí)，其經(jīng)營才能進(jìn)入良性發(fā)展軌道。因此，拓寬保險(xiǎn)資金的投資范圍，開發(fā)收益率高的投資品種或渠道，是國內(nèi)保險(xiǎn)業(yè)的重要工作。從國外經(jīng)驗(yàn)來看，不動產(chǎn)的投資收益雖遜于普通股，但比銀行存款和國債的回報(bào)率高，可見，新《保險(xiǎn)法》允許保險(xiǎn)資金投資不動產(chǎn)，恰恰適應(yīng)了提高保險(xiǎn)投資收益率的需求，不僅豐富了保險(xiǎn)資金的利潤來源，也為我國保險(xiǎn)業(yè)早日和國際接軌奠定了基礎(chǔ)。

(二)是資產(chǎn)負(fù)債匹配的一個(gè)重要途徑

資產(chǎn)負(fù)債管理理論要求保險(xiǎn)資金通過多種手段匹配，滿足安全性、流動性、盈利性三者的均衡。從目前來看，保險(xiǎn)企業(yè)在總體上還缺乏與其負(fù)債相匹配的資產(chǎn)，在我國現(xiàn)有的投資品種中，除國債外，投資期限都比較短，不動產(chǎn)投資由于現(xiàn)金流比較穩(wěn)定，適合作為中長期投資品種，有利于進(jìn)一步優(yōu)化保險(xiǎn)資產(chǎn)負(fù)債匹配、促進(jìn)保險(xiǎn)公司建立有效的投資組合，平滑投資收益，因此，可以成為一種匹配長期負(fù)債的新選擇。

(三)是對沖通脹的重要手段之一

目前我國保險(xiǎn)資金投資的平均收益率在4％左右，這種收益水平較低，無法抵消通貨膨脹的影響。一般來說，投資大宗商品、房地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施年收益率可達(dá)7％－8％之間，可以有效對沖通貨膨脹。因此，在通脹預(yù)期上升的環(huán)境下，保險(xiǎn)資金投資自用辦公樓、廉租房、養(yǎng)老實(shí)體、商業(yè)物業(yè)等實(shí)物資產(chǎn)，不失為是對沖通脹的一種可行手段。

綜上所述，可以看到不動產(chǎn)投資對優(yōu)化保險(xiǎn)資產(chǎn)配置有著積極影響，對保險(xiǎn)企業(yè)分散風(fēng)險(xiǎn)、改善資產(chǎn)組合收益都具有十分積極的意義。但我們也要清醒認(rèn)識到，投資渠道拓寬也意味著保險(xiǎn)公司資金風(fēng)險(xiǎn)的增加，即不動產(chǎn)投資也存在著流動性、地域及管理、信用和收益等方面的風(fēng)險(xiǎn)，因此，監(jiān)管部門應(yīng)嚴(yán)格規(guī)定保險(xiǎn)資產(chǎn)在不動產(chǎn)投資方面的配置比例。以促進(jìn)我國保險(xiǎn)業(yè)良性發(fā)展。

四、從發(fā)達(dá)國家經(jīng)驗(yàn)看我國不動產(chǎn)投資的發(fā)展趨勢

新《保險(xiǎn)法》允許我國保險(xiǎn)資金投資不動產(chǎn)，這無疑給正在尋求更好投資效益的險(xiǎn)資帶來了新的希望和機(jī)會。但我們也應(yīng)清醒的意識到，對于不動產(chǎn)這一全新的投資領(lǐng)域，機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)并存，我們只有在借鑒國外保險(xiǎn)資金不動產(chǎn)投資經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，吸取教訓(xùn)，才能實(shí)現(xiàn)我國保險(xiǎn)業(yè)健康、良性的發(fā)展。

(一)發(fā)達(dá)國家經(jīng)驗(yàn)

從國際經(jīng)驗(yàn)來看，保險(xiǎn)資金投資的多樣化是總的發(fā)展趨勢，各發(fā)達(dá)國家均采用包括債券、股票、抵押貸款、不動產(chǎn)在內(nèi)的多種投資方式，從而穩(wěn)定了保險(xiǎn)公司的經(jīng)營，進(jìn)一步為保險(xiǎn)業(yè)的發(fā)展提供了廣闊的空間，由此看來。我國允許保險(xiǎn)資金投資不動產(chǎn)也是大勢所趨。

由于保險(xiǎn)公司的償付能力關(guān)系到眾多被保險(xiǎn)人的長期權(quán)益。因此即使是在發(fā)達(dá)的市場經(jīng)濟(jì)國家。保險(xiǎn)公司的資金運(yùn)用也要受到保險(xiǎn)監(jiān)管部門的限制。表一給出了部分國家規(guī)定的不動產(chǎn)投資的比例上限?？梢钥闯?，在美、德、日、韓等國家，保險(xiǎn)公司投資于不動產(chǎn)的比例上限均不高于20％，且美國和德國僅為10％。各國對不動產(chǎn)投資比例上限的嚴(yán)格規(guī)定，在保證保險(xiǎn)投資渠道多樣化的前提下，也很好地保證了保險(xiǎn)資金運(yùn)用的安全性。

各國保險(xiǎn)公司在進(jìn)行投資時(shí)，可根據(jù)自身的特點(diǎn)和需要選擇投資渠道和資金的組合方式，在法律規(guī)定的范圍內(nèi)調(diào)整各方式的投資比例，以保證保險(xiǎn)資金投資的安全性、流動性、收益性的原則。表2和表3分別給出了美國壽險(xiǎn)公司、歐洲保險(xiǎn)公司和日本壽險(xiǎn)公司的保險(xiǎn)資金對不動產(chǎn)的投資比例在不同年度的變化情況。由表中數(shù)據(jù)可以看出。美國壽險(xiǎn)資金投資于不動產(chǎn)的比例逐年下降，從1992年的3.04％降至2007年的0.69％同樣，2002年瑞士再保險(xiǎn)公司研究報(bào)告也顯示，歐洲保險(xiǎn)公司用于不動產(chǎn)投資的保險(xiǎn)資金比例也從1992年的9％逐年下降至2000年的5％：而到2007年，日本壽險(xiǎn)公司投資于不動產(chǎn)的資產(chǎn)占總投資資產(chǎn)的比重從也1983年的6.1％降至3.3％?？梢姡趯?shí)務(wù)中，不論是美國、歐洲國家還是日本，保險(xiǎn)公司對不動產(chǎn)的投資比例不但遠(yuǎn)沒有達(dá)到表1所示的政府監(jiān)管部門規(guī)定的投資上限，并且從總體來看，若干年來發(fā)達(dá)國家保險(xiǎn)公司對不動產(chǎn)的投資都在呈明顯的下降趨勢。

發(fā)達(dá)國家投資不動產(chǎn)的資產(chǎn)比例較低并逐步下降可能是由兩個(gè)方面的原因?qū)е碌模浩湟皇遣粍赢a(chǎn)投資的周期長，投資額巨大，退出機(jī)制上受到制約，變現(xiàn)能力較差，導(dǎo)致資金具有一定流動性風(fēng)險(xiǎn)：其二保險(xiǎn)資金投資于不動產(chǎn)的投資收益要低于股票等渠道的投資收益，導(dǎo)致發(fā)達(dá)國家的保險(xiǎn)公司一般是通過購買和持有更多的債券和股票，對不動產(chǎn)的直接投資需求反而降低；其三是在20世紀(jì)80年代，歐美國家監(jiān)管當(dāng)局都出臺了一些新的監(jiān)管規(guī)則，在一定程度上抑制了保險(xiǎn)公司對不動產(chǎn)的需求：其四是保險(xiǎn)業(yè)與不動產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)性質(zhì)差距較大，保險(xiǎn)和地產(chǎn)經(jīng)營問存在較大的跨行業(yè)管理難度，因而風(fēng)險(xiǎn)較大。

篇4

固定資產(chǎn)投資作為帶動經(jīng)濟(jì)增長的重要因素，是經(jīng)濟(jì)增長方式的重要內(nèi)容和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的有效手段。而對經(jīng)濟(jì)發(fā)展和改善人民生活的作用主要取決于固定資產(chǎn)投資的規(guī)模和投資收益，在投資規(guī)模一定的情況下，投資收益起決定性作用。從近幾年的實(shí)證分析來看，我國東西部投資收益的差距使得東西部經(jīng)濟(jì)發(fā)展依然存在差距。俞天貴通過計(jì)算ICOR指標(biāo)、投資彈性系數(shù)對1981―2007年間我國東西部投資效率進(jìn)行分析，得出東部地區(qū)投資過剩，西部地區(qū)投資不足，并且多數(shù)省份的投資效率呈下降趨勢[1]。劉蓉對東西部固定資產(chǎn)投資的區(qū)域分布狀況及其變動趨勢進(jìn)行分析，從兩方面總結(jié)出東西部固定資產(chǎn)投資效率差距擴(kuò)大的原因[2]。本文主要借鑒柯布-道格拉斯函數(shù)并改進(jìn)，構(gòu)建全社會固定資產(chǎn)投資、國內(nèi)生產(chǎn)總值和從業(yè)人員的數(shù)學(xué)模型，同時(shí)基于1999―2013年數(shù)據(jù)，對我國東西部區(qū)域投資的邊際收益和邊際替代率對其進(jìn)行比較分析 。

二、變量選取與數(shù)據(jù)來源

（一）變量選取

實(shí)踐證明，現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的增長不僅取決于資本投入量的積累，并且還取決于勞動、技術(shù)進(jìn)步和其他實(shí)體性要素的增加。本文考慮數(shù)據(jù)的可得性和口徑的統(tǒng)一性，主要選取了能夠反映區(qū)域投資狀況的變量：

時(shí)間（T：年）：T表示技術(shù)變化因子，此處的技術(shù)變化包括生產(chǎn)函數(shù)中任何可能導(dǎo)致曲線整置移動的因素，例如政策變動、勞動力教育改進(jìn)、新的生產(chǎn)方式和管理模式等等，所有除資本和勞動以外對總產(chǎn)出可能產(chǎn)生影響的因素都屬于這里所定義的“技術(shù)變化”，所以又稱“全要素生產(chǎn)率”[3]；固定資產(chǎn)投資（K：億元）：固定資產(chǎn)投資是國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展的重要條件，對經(jīng)濟(jì)發(fā)展和改善人民生活起決定性作用，本文以全社會固定資產(chǎn)投資額作為當(dāng)年固定資產(chǎn)投資數(shù)據(jù)[4]；從業(yè)人員（L：萬人） ：勞動投入量以年末就業(yè)人數(shù)作為觀測指標(biāo)，指從事一定社會勞動并取得勞動報(bào)酬或經(jīng)營收人的人員。這一指標(biāo)反映了一定時(shí)期內(nèi)全部勞動力資源的實(shí)際利用情況；國內(nèi)生產(chǎn)總值GDP（Y：億元）：國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）是按市場價(jià)格計(jì)算的國內(nèi)生產(chǎn)總值的簡稱，它是一個(gè)國家或地區(qū)所有常住單位在一定時(shí)期內(nèi)生產(chǎn)活動的最終成果。各地區(qū)的國內(nèi)生產(chǎn)總值是衡量地區(qū)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的一個(gè)重要指標(biāo)。

（二）數(shù)據(jù)來源

本文采用數(shù)據(jù)來源于中華人民共和國國家統(tǒng)計(jì)局《中國統(tǒng)計(jì)年鑒2014》[5]，統(tǒng)計(jì)年鑒中記錄的數(shù)據(jù)均為當(dāng)年價(jià)格，考慮到應(yīng)用的數(shù)據(jù)為1999―2013年有15年的跨度，由于通貨膨脹會導(dǎo)致貨幣的價(jià)值發(fā)生變化，在此以1998年不變價(jià)格為基準(zhǔn)對東、西部地區(qū)國內(nèi)生產(chǎn)總值和全社會固定資產(chǎn)投資進(jìn)行調(diào)整，從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，我國東西部地區(qū)全社會固定資產(chǎn)投資呈東部高、西部低的梯度分布局面。

三、模型建立

為了研究東西部兩個(gè)地區(qū)的固定資產(chǎn)投資收益狀況，需要建立關(guān)于這六個(gè)變量的模型。首先對各個(gè)變量之間的關(guān)系做出散點(diǎn)圖，從散點(diǎn)圖1，2可以看出國內(nèi)生產(chǎn)總值與時(shí)間、固定資產(chǎn)投資和從業(yè)人員不滿足線性關(guān)系，因此借鑒柯布―道格拉斯的生產(chǎn)函數(shù)[6]并加以改進(jìn)，建立以下數(shù)學(xué)模型，即

東部地區(qū)：

lnY1=C1+ α1T+α11lnK1+α21lnK2+β11lnL1+β21lnL2+ε1

（1）

西部地區(qū)：

lnY2=C2+ α2T+ α12lnK1+α22lnK2+β12lnL1+β22lnL2+ε2 （2）

其中，lnY1，lnY2表示東西部國內(nèi)生產(chǎn)總值，T為時(shí)間變量（表示不同時(shí)期），lnK1、lnK2、lnL1、lnL2分別表示東、西部地區(qū)的固定資產(chǎn)投資和從業(yè)人員。在模型（1）中，lnK2、lnL2作為環(huán)境條件因素；在模型（2）中，lnK1、lnL1作為環(huán)境條件因素。

C1，C2，α1，α2，α11，α12，α21，α22，β11，β12，β21，β22為待估參數(shù)，ε1，ε2為隨機(jī)誤差。

四、模型估計(jì)與檢驗(yàn)

（一）模型估計(jì)

基于變量之間可能存在多重共線性，本文采用S.Wold和C.Albano在1983年提出的偏最小二乘法回歸（Partial Least-Squares Regression，簡稱PLSR）方法[7]對參數(shù)進(jìn)行估計(jì)。應(yīng)用Matlab軟件中的PLSREGRESS（偏最小二乘法回歸）命令[8]，從估計(jì)結(jié)果可以看出，提取一個(gè)成分對自變量T、lnK1、lnK2、lnL1、lnL2的累積解釋能力達(dá)到99.52%、99.52%，對因變量lnY1，lnY2的累積解釋能力達(dá)到98.85%、99.51%，并且均方誤差MSE（Mean Square Error）最小，在回歸過程中幾乎沒有信息損失，即回歸方程為：

東部地區(qū)：

lnY1=10.1348+0.1181T+0.0190lnK1+0.0239lnK2

+0.0070lnL1+0.0031lnL2 （3）

西部地區(qū)：

lnY2=8.9185+0.1284T+0.0206lnK1+0.0260lnK2

+0.0076lnL1+0.0034lnL2 （4）

以上模型的復(fù)測定系數(shù)為R21=0.9944、R22=0.9853均接近1，具有比較高擬合度。

（二）模型檢驗(yàn)

1、Bootstrap方法檢驗(yàn)

利用Bootstrap抽樣方法估計(jì)參數(shù)的標(biāo)準(zhǔn)誤差。Bootstrap方法由Efron于1979年提出，它是大量計(jì)算導(dǎo)向的一種仿真抽樣統(tǒng)計(jì)推斷方法，其基本理論為：在原始數(shù)據(jù)的范圍內(nèi)又放回的抽樣，樣本仍為n，原始數(shù)據(jù)中每個(gè)觀察單位每次被抽到的概率相等，為1/n，所得樣本稱為Bootstrap樣本。于是可得到參數(shù) θ的一個(gè)估計(jì)值，重復(fù)若抽樣若干次，記為B。設(shè)B=1000，就得到該參數(shù)的1000個(gè)估計(jì)值，則可以從中求的θ的置信區(qū)間 [9]。因此本文在樣本中隨機(jī)抽取14年的變量數(shù)據(jù)進(jìn)行1000次估計(jì)得到在置信水平為95%的東部地區(qū)參數(shù)置信區(qū)間為[10.0170，10.2263]、[0.1128，0.1252]、[0.0175，0.0212]、[0.0225，0.0261]、[0.0048，0.0100]、[0.0010，0.0053]；西部地區(qū)參數(shù)置信區(qū)間為[8.7999，8.9992]、[0.1242，0.1344]、[0.0193，0.0224]、[0.0254，0.0270]、[0.0048，0.0100]、[0.0013，0.0058]；從置信區(qū)間的結(jié)果來看，各參數(shù)值均在置信區(qū)間之內(nèi)，因此在95%的置信水平下，各參數(shù)值均是有效的。

2、方程的顯著性檢驗(yàn)

應(yīng)用Eviews分別對（3）、（4）進(jìn)行F檢驗(yàn)，從統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)結(jié)果看F1=320.4606，F(xiàn)2=1306.753，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于F0.05（5，15-5-1）=3.482，表明模型從整體上顯著性較高。

五、實(shí)證分析

（一）相關(guān)性分析

從參數(shù)的估計(jì)結(jié)果可以看出，東西部技術(shù)變化因子T的彈性系數(shù)相對固定資產(chǎn)投資lnK1、lnK2和從業(yè)人員lnL1、lnL2的彈性系數(shù)比較大，說明政策變動、勞動力教育改進(jìn)、新的生產(chǎn)方式和管理模式等等對國內(nèi)生產(chǎn)總值的影響比較大。對東部地區(qū)而言，根據(jù)固定資產(chǎn)投資lnK1彈性系數(shù)0.0190，表明在1999―2013年間，其他條件不變，東部地區(qū)投資每增長1%，國內(nèi)生產(chǎn)總值GDP 能增長1.90%；同樣對于西部地區(qū)投資lnK2的彈性系數(shù)為0.026，即每增加1%，國內(nèi)生產(chǎn)總值GDP能夠增長2.60%。由此可見，在1999―2013年間，同等數(shù)量的投資，東西部投資影響國內(nèi)生產(chǎn)總值GDP收益存在0.7%差距。從東西部從業(yè)人員lnL1、lnL2的彈性系數(shù)的比較可以看出，勞動力主要向東部地區(qū)流動。

（二）東西部地區(qū)固定資產(chǎn)投資邊際收益比較分析

投資邊際收益是指一定時(shí)期其他條件不變的情況下增加單位投資，所創(chuàng)造的國內(nèi)生產(chǎn)總值[10]。在此分別計(jì)算東西部地區(qū)固定資產(chǎn)投資的邊際收益如表1，

從表1計(jì)算結(jié)果可以看出，東西部地區(qū)固定資產(chǎn)投資邊際收益總體上呈逐年遞減趨勢，并且西部地區(qū)邊際收益明顯高于東部地區(qū)。而對于東部地區(qū)整體投資高，但投資收益不比西部地區(qū)投資收益高，反而低，這是由于我國東部地區(qū)近年發(fā)展很快，但生產(chǎn)成本也不斷上升，經(jīng)濟(jì)效益上升空間很有限，而西部地區(qū)由于生產(chǎn)成本相對較低，所以投資收益相對較好?？傊瑹o論是東部地區(qū)，還是西部地區(qū)，邊際投資收益都有了明顯下降，但西部地區(qū)邊際投資收益下降幅度更大，致使西部地區(qū)與東部地區(qū)的投資收益差距不斷擴(kuò)大。

（三）東西部地區(qū)固定資產(chǎn)投資邊際替代率的比較分析

東西部區(qū)域投資收益達(dá)到帕累托最優(yōu)狀態(tài)的條件是這兩個(gè)地區(qū)固定資產(chǎn)投資的邊際替代率MRS（Marginal Rate of Substitution）[6]等于1，即：MRSWE=MRW/MRE=1（5）

其中MRE為東部地區(qū)固定資產(chǎn)投資的邊際收益，MRW為西部地區(qū)固定資產(chǎn)投資的邊際收益，MRSWE為東西部區(qū)域投資的邊際替代率。

計(jì)算MRSWE=MRW/MRE， 其中MRE， MRW表1已給出。

通過計(jì)算得出1999―2013年東部地區(qū)固定資產(chǎn)投資代替西部地區(qū)固定資產(chǎn)投資的替代率為3.7923、3.6059、3.4247、3.34302、2.8881、3.4256、3.2611、3.1290、2.8914、2.7250、2.4235、2.3574、2.2798、2.1546、2.0698。從以上計(jì)算結(jié)果可以看出，1999―2013年間當(dāng)在國內(nèi)生產(chǎn)總值不變的情況下，東部地區(qū)固定資產(chǎn)投資代替西部地區(qū)固定資產(chǎn)投資的邊際替代率不相等即不等于1，依據(jù)帕累托最優(yōu)狀態(tài)標(biāo)準(zhǔn)可得出結(jié)論，此時(shí)的東西部固定資產(chǎn)投資不是最優(yōu)狀態(tài)，投資非均衡。同時(shí)還計(jì)算結(jié)果可以看出，隨著時(shí)間的逐年增加，東西部邊際替代率呈逐漸遞減趨勢，表明東西部之間存在投資帕累托改進(jìn)余地，可以通過固定資產(chǎn)投資向西部地區(qū)轉(zhuǎn)移，提高東部地區(qū)的投資收益，達(dá)到東西部投資的均衡，從而促進(jìn)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)的增長。

六、結(jié)論與建議

本文主要通過對東西部地區(qū)固定資產(chǎn)投資邊際收益和邊際替代率進(jìn)行比較分析，其結(jié)論是：第一，在1999―2013年間，從東西部固定資產(chǎn)投資的邊際收益來看，東部地區(qū)與西部地區(qū)的年度固定資產(chǎn)投資額呈逐年遞增趨勢，但東西部地區(qū)固定資產(chǎn)投資邊際收益起伏變化，高低互現(xiàn)，總體上呈逐年遞減趨勢，并且西部地區(qū)投資邊際收益大于東部地區(qū)；第二，從東西部固定資產(chǎn)投資的邊際替代率來看，東西部固定資產(chǎn)投資的邊際替代率均大于1，并且邊際替代率也呈逐年遞減趨勢，即根據(jù)帕累托最優(yōu)狀態(tài)標(biāo)準(zhǔn)東西部地區(qū)的固定資產(chǎn)投資存在非均衡。

針對分析結(jié)果，結(jié)合我國的實(shí)際情況，本文提出幾點(diǎn)建議：

第一，加強(qiáng)對我國東、西部地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，通過引進(jìn)高新技術(shù)、高學(xué)歷人才等手段提高我國東西部的投資收益。雖然我國早已積極進(jìn)行西部大開發(fā)戰(zhàn)略并且取得了顯著的效果，近些年來也開始重視西部地區(qū)的發(fā)展，但是我國東西部的差距依舊明顯，所以這將是一個(gè)長期發(fā)展的過程，應(yīng)加強(qiáng)西部地區(qū)的發(fā)展，以確保促進(jìn)我國區(qū)域經(jīng)濟(jì)的均衡發(fā)展。

第二， 投資趨向應(yīng)向西部地區(qū)發(fā)展。一是從經(jīng)濟(jì)效益上講，西部地區(qū)固定資產(chǎn)投資收益目前略高于東部地區(qū)， 這是西部地區(qū)發(fā)展的最大優(yōu)勢（參見上述收益比較結(jié)果）。二是從勞動成本方面比較，西部地區(qū)平均工資大大低于東部地區(qū)，構(gòu)成了西部地區(qū)發(fā)展的低成本優(yōu)勢。三是資源優(yōu)勢，西部地區(qū)是我國的能源富集地區(qū)，煤炭儲量、天然氣、石油占有量較大，大部分鐵礦、銅礦和鋁礦也分布在這些地區(qū)；西部地區(qū)還有廣闊的草原，生產(chǎn)著大量的肉類、皮革；還有豐富的礦藏；并集中了我國主要的商品糧基地。這些都是西部地區(qū)的優(yōu)勢，也是西部地區(qū)發(fā)展的機(jī)遇。四是未來市場潛力西部地區(qū)明顯大于東部地區(qū)。從東、西部地區(qū)家庭擁有主要耐用消費(fèi)品來看，東部地區(qū)擁有率明顯高于西部地區(qū)，有的耐用消費(fèi)品已經(jīng)處于飽和，而西部地區(qū)的未來市場潛力則很大，有許多耐用消費(fèi)品幾乎都是未開發(fā)市場。

第三，加強(qiáng)區(qū)域投資管理，積極優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)，改善產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，提高投資效率，使相同的投入能夠獲得更多的產(chǎn)出，有效推動我國各區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?！?/p>

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篇5

SOHO尚都是一個(gè)面積達(dá)170，000平米的多功能房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，占地2.2公頃，位于北京最集中的都市開發(fā)區(qū)域———CBD（中央商務(wù)區(qū)）內(nèi)。SOHO尚都的平均售價(jià)為22000元/平米，其租金在2006年底的價(jià)格達(dá)到375.00元/平米•月-525.00元/平米•月。2007年7月SOHO中國的純商業(yè)地產(chǎn)SOHO尚都開始運(yùn)營，但是隨著時(shí)間的推移，曾經(jīng)創(chuàng)造中國商業(yè)地產(chǎn)銷售神話的SOHO尚都出現(xiàn)歇業(yè)和退租現(xiàn)象，隨后出現(xiàn)大規(guī)模歇業(yè)，使人們對SOHO中國的商業(yè)運(yùn)營模式產(chǎn)生懷疑。SOHO中國的商業(yè)運(yùn)行模式是：SOHO尚都的目標(biāo)客戶瞄準(zhǔn)投資客，將產(chǎn)品定位為投資品，通過媒體炒作以高價(jià)將所有商鋪銷售一空，獲得開發(fā)利益最大化。開發(fā)商將整個(gè)物業(yè)進(jìn)行分割出售，即出售所有的物業(yè)產(chǎn)權(quán)，而且公司不保留任何物業(yè)，在物業(yè)出售完畢后，不對物業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)劃和管理，而是由投資者根據(jù)自己的需要各自進(jìn)行物業(yè)管理。這種運(yùn)營模式的優(yōu)點(diǎn)，可以為SOHO中國迅速回籠資金，獲得巨大的短期收益；投資者也可以擁有產(chǎn)權(quán)，并根據(jù)自己的意愿對產(chǎn)權(quán)進(jìn)行處置，以獲取最大的投資收益。但是，這種模式使開發(fā)商失去長期擁有物業(yè)并獲得長期效益的機(jī)會，也使一些投資者由于房地產(chǎn)經(jīng)營與管理的專業(yè)知識匱乏而造成對物業(yè)管理失敗，面臨著投資失敗的風(fēng)險(xiǎn)。造成SOHO中國商業(yè)模式失敗的原因有以下兩個(gè)方面：第一，商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商在處理建成物業(yè)時(shí)往往采用“只售不租”的模式，將所有產(chǎn)權(quán)分割出售給投資者；在銷售完物業(yè)之后并不對后期的物業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一的經(jīng)營與管理，而由投資者自行管理。這就造成物業(yè)不能統(tǒng)一規(guī)劃，物業(yè)的業(yè)態(tài)分布不合理，各物業(yè)管理者均從自身利益經(jīng)營物業(yè)，這很容易導(dǎo)致整個(gè)物業(yè)的經(jīng)營與管理失敗。另外，商業(yè)房地產(chǎn)租金的預(yù)期收益水平已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了市場能承受的范圍，造成銷售商鋪的租金與市場脫節(jié)，導(dǎo)致投資者招商難和運(yùn)營難，這也是目前中國商業(yè)地產(chǎn)面臨的普遍問題，把商鋪的價(jià)格提升到一個(gè)非理性的程度，嚴(yán)重透支了業(yè)主和商戶的未來收益，這也是造成部分物業(yè)的投資者難以為繼的一個(gè)重要原因。

二、我國商業(yè)房地產(chǎn)形成SOHO中國商業(yè)運(yùn)營模式的原因分析

SOHO中國的商業(yè)運(yùn)營模式普遍存在于我國商業(yè)地產(chǎn)中，經(jīng)過筆者對全國房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)營模式的研究發(fā)現(xiàn)，形成這種經(jīng)營模式的原因可以從房地產(chǎn)公司和投資者這兩個(gè)方面進(jìn)行分析說明。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)公司所面臨的困境2007年國內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)公司的數(shù)量達(dá)到62518家[1]，僅上市的房地產(chǎn)公司就有幾百家。房地產(chǎn)公司的數(shù)量是自建國以來最多的一個(gè)時(shí)期，但仔細(xì)研究這些房地產(chǎn)開發(fā)公司就會發(fā)現(xiàn)，雖然這些公司的綜合實(shí)力的差異很大，但是不論房地產(chǎn)公司實(shí)力的強(qiáng)弱，他們都面臨著共同的問題———自有資金率低（如表1）。從圖中可以看出從2004—2007年我國房地產(chǎn)企業(yè)的資金自有率平均為30%左右，這樣的資金自有率顯然不能適應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展需要，因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)。由于自有資金少，所以國內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)公司對已建成的商業(yè)地產(chǎn)均采用“只售不租”的模式，這樣做是為了迅速回籠資金，彌補(bǔ)自有資金短缺的不足。目前，我國獲取土地使用權(quán)的途徑主要是通過“招拍掛”（招標(biāo)、拍賣、掛牌制度簡稱）的方式，開發(fā)商在獲得土地的使用權(quán)時(shí)就會消耗其大量的自有資金，開發(fā)公司自有資金剩余不多，必須借助貸款來進(jìn)行后期的開發(fā)。房地產(chǎn)開發(fā)公司在開發(fā)一項(xiàng)房地產(chǎn)的時(shí)候，一般要先用自有資金支付一些必須的土地稅費(fèi)和其他前期投入，在達(dá)到銀行的貸款要求之后，就向銀行提出貸款申請，然后利用貸款完成后續(xù)的建設(shè)開發(fā)。開發(fā)商在商業(yè)房地產(chǎn)建成之后對其產(chǎn)權(quán)進(jìn)行分割出售，迅速回籠資金，還清貸款，而剩余的資金和利潤用于競拍土地和下一輪的房地產(chǎn)投資開發(fā)。這就是我國房地產(chǎn)開發(fā)公司的一般開發(fā)流程，從這個(gè)過程中可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)公司急于分割出售商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)是為了回籠資金，迅速進(jìn)入下一輪的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)或土地儲備。銀行貸款的高額利息，使房地產(chǎn)開發(fā)商在房地產(chǎn)建成后必須全部出售，以便迅速回籠資金償還貸款，減少整個(gè)開發(fā)成本。鑒于我國商業(yè)房地產(chǎn)“只售不租”經(jīng)營模式所帶來的問題，一些業(yè)內(nèi)人士提出改變經(jīng)營模式的建議，即借鑒國外的“只租不售”或“租售結(jié)合”的經(jīng)營模式。這兩種經(jīng)營模式雖然不可以使開發(fā)商的資金迅速回籠，并有可能增加房地產(chǎn)的開發(fā)成本，但可以使開發(fā)商長期持有物業(yè)的產(chǎn)權(quán)，獲得長期的收益，逐步緩解房地產(chǎn)自有資金率低的問題，并從中獲得更高的經(jīng)營收益。從長遠(yuǎn)來看，“只租不售”或者“租售結(jié)合”的經(jīng)營模式所獲得的收益要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于“只售不租”的經(jīng)營模式。但是，筆者對國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)公司的研究發(fā)現(xiàn)，國內(nèi)還沒有一家房地產(chǎn)開發(fā)公司對物業(yè)形成“只租不售”或“租售結(jié)合”的長期經(jīng)營觀念。例如，作為我國房地產(chǎn)開發(fā)公司領(lǐng)軍的萬科集團(tuán)，在對其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目均采用出售物業(yè)的經(jīng)營理念，而不保留任何物業(yè)的產(chǎn)權(quán)。

（二）個(gè)人投資者面臨的困境我國個(gè)人投資者對商業(yè)房地產(chǎn)的投資現(xiàn)狀與美國等發(fā)達(dá)國家相比，存在著投資渠道單一和投資者的個(gè)人資金少的缺點(diǎn)。[2]33-34目前，國內(nèi)現(xiàn)行的商業(yè)房地產(chǎn)的投資渠道主要是購買房地產(chǎn)類股票和直接購買分割后的商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，存在這種投資現(xiàn)狀的原因是由于我國的個(gè)人投資者還沒有足夠的資金購買整棟商業(yè)物業(yè)。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)分析，我國的房地產(chǎn)企業(yè)的利潤率在1999年由負(fù)轉(zhuǎn)正，隨后便進(jìn)入上升軌道。2007年，全行業(yè)的平均利潤率略高于10%，比全社會平均值高出4個(gè)百分點(diǎn)，可見房地產(chǎn)行業(yè)是高利潤行業(yè)。而投資者的投資心理是將資金投向回報(bào)率高的行業(yè)，這就驅(qū)使個(gè)人投資者希望將自己的投資資金投到商業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域。但是，從我國的個(gè)人投資者的角度來看，能夠?qū)⑽飿I(yè)進(jìn)行整棟購買的投資者相對較少。從最早的投資幾百萬的客戶，發(fā)展到現(xiàn)在有投資幾千萬的客戶。這反映了中國市場的發(fā)展和財(cái)富積累的階段，但還遠(yuǎn)沒有發(fā)達(dá)國家那樣財(cái)富集中，我們的市場定位不能超越中國財(cái)富積累的歷史階段。所以，投資者只能購買經(jīng)過房地產(chǎn)開發(fā)商分割后的產(chǎn)權(quán)，然后將其進(jìn)行出租獲利。在出租的過程中投資者是從自己利益最大化的角度出發(fā)，不對整體的物業(yè)管理或者業(yè)態(tài)分布進(jìn)行考慮，這往往導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營管理混亂，進(jìn)而不能達(dá)到投資者的收益預(yù)期，使投資者的收益得不到保障。而房地產(chǎn)開發(fā)商由于沒有商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)就不能有效地協(xié)調(diào)投資者的利益，也就不能有效地組織商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營與管理。這最終造成個(gè)人投資者在花費(fèi)大量的資金購買產(chǎn)權(quán)之后，無法保障其穩(wěn)定預(yù)期收益的困境。[3]50-51

三、解決SOHO中國商業(yè)運(yùn)營模式問題的出路

目前，國際上個(gè)人投資商業(yè)房地產(chǎn)相對較成熟的途徑有兩種，一種是以日本為代表的不動產(chǎn)投資信托，另一種是以美國為代表的美國不動產(chǎn)投資信托。

（一）日本的不動產(chǎn)投資信托對我國的啟示日本的不動產(chǎn)信托分為兩種。一種是信托型不動產(chǎn)證券化，是由商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司將其開發(fā)的不動產(chǎn)的所有權(quán)分割成為較小的單位，并將這些分割后的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行出售。投資者得到產(chǎn)權(quán)之后，可以由房地產(chǎn)開發(fā)公司對其統(tǒng)一收回管理或者委托信托公司統(tǒng)一管理，以達(dá)到不動產(chǎn)證券化的目的。這樣就保證產(chǎn)權(quán)經(jīng)過分割出售的商業(yè)房地產(chǎn)，雖然在產(chǎn)權(quán)上是投資者獨(dú)自擁有的，但是經(jīng)過對產(chǎn)權(quán)管理權(quán)的回收，仍然能對后期的物業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一管理和規(guī)劃，使商業(yè)房地產(chǎn)具有穩(wěn)定的收益。日本的另外一種不動產(chǎn)投資信托形式是組合型不動產(chǎn)證券化（流程如圖1所示），是由不動產(chǎn)公司與投資者合作成立任意組合，共同持有不動產(chǎn)的所有權(quán)，再以任意組合的名義將不動產(chǎn)出租給原不動產(chǎn)公司以負(fù)責(zé)經(jīng)營管理，而收取的租金收入再依比例分配給合作人（即投資者），到期時(shí)若合作人決定將不動產(chǎn)出售，則處分所得也依出資比例還給合作人。日本的這種兩種運(yùn)營模式都適合解決目前我國個(gè)人投資商業(yè)房地產(chǎn)模式所存在的困境。根據(jù)信托型不動產(chǎn)證券化的模式，對我國那些已經(jīng)進(jìn)行分割出售的商業(yè)房地產(chǎn)來說，可以由開發(fā)商對產(chǎn)權(quán)的管理權(quán)進(jìn)行回收，然后對整個(gè)物業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一的管理和合理的業(yè)態(tài)分布，這樣就可以避免投資者各自為戰(zhàn)的局面，同時(shí)提高投資者收益的穩(wěn)定性，也能為房地產(chǎn)開發(fā)商提供持續(xù)的收益。而根據(jù)組合型不動產(chǎn)證券化的模式，我國的商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司與個(gè)人投資者合作成立任意組合，共同持有不動產(chǎn)的所有權(quán)，在以任意組合的名義將不動產(chǎn)出租給商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司或委托給第三方物業(yè)管理公司，對物業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)劃和經(jīng)營管理。在獲得收益之后再依比例分配給投資者，在合同到期后由投資者決定是否繼續(xù)持有物業(yè)，若繼續(xù)持有只需續(xù)簽合同即可；若將所有的產(chǎn)權(quán)出售，則需要將售后資金按照比例還給合作者。運(yùn)用組合型不動產(chǎn)證券化即可以使房地產(chǎn)開發(fā)商在與投資者簽訂證券組合合同的時(shí)候回籠一部分資金，又可以使開發(fā)商長期持有物業(yè)管理權(quán)，獲得長期收益。對于投資者來說，可以在擁有商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的同時(shí)，依靠統(tǒng)一的物業(yè)經(jīng)營管理獲取穩(wěn)定的投資收益。

（二）美國不動產(chǎn)投資信托對我國的啟示美國的不動產(chǎn)信托類型是在房地產(chǎn)項(xiàng)目沒有開發(fā)之前，由負(fù)責(zé)開發(fā)物業(yè)的房地產(chǎn)公司對要開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行可行性評估，并對項(xiàng)目的未來收益做一個(gè)評估分析。通過委托信托公司或由開發(fā)公司自行將房地產(chǎn)項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行信托證券化，并向社會公開發(fā)行信托證券，籌集社會資金。利用籌集的資金進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)，在物業(yè)建成之后，進(jìn)行統(tǒng)一的物業(yè)管理，獲得預(yù)期的收益；然后，將至少90%收益按照投資者出資的比例分配給投資者，投資者在信托運(yùn)行期間可以轉(zhuǎn)讓其收益憑證。美國的這種不動產(chǎn)投資信托的模式在我國的成型案例很少，但是美國不動產(chǎn)投資信托的模式可以很好地解決目前國內(nèi)個(gè)人投資商業(yè)房地產(chǎn)出現(xiàn)的問題，值得我們借鑒。根據(jù)美國的不動產(chǎn)投資信托的模式，開發(fā)商在開發(fā)建設(shè)物業(yè)之前就可以委托信托公司對物業(yè)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)證券化，然后再將證券化的產(chǎn)權(quán)面向投資者進(jìn)行發(fā)售以獲取商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)資金。這樣對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，可以減少向銀行的貸款額或者不貸款，即有利于房地產(chǎn)開發(fā)商節(jié)約開發(fā)成本，同時(shí)也可以使整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目由于充足的資金而減少建設(shè)周期。對于投資者來說，這種模式不但能夠購買到商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)，而且也不必考慮后期的物業(yè)管理。在商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目建成運(yùn)營之后，不僅可以保障開發(fā)商和投資者的經(jīng)濟(jì)利益，也會使開發(fā)商避免開發(fā)過程中的資金短缺，也能滿足投資者對商業(yè)房地產(chǎn)投資的愿望。

雖然，日本和美國的不動產(chǎn)投資信托可以解決我國個(gè)人投資商業(yè)房地產(chǎn)存在的問題。但是，我國現(xiàn)有的不動產(chǎn)投資信托管理辦法中有關(guān)資金信托計(jì)劃不得超過（含）200份，且每份合約金額不得超過（含）5萬元的限制，是影響當(dāng)前不動產(chǎn)投資信托發(fā)展的因素之一。另外，不動產(chǎn)投資信托在我國還沒有形成完善的運(yùn)作模式，對受托人的有效約束和激勵機(jī)制尚未完全形成，容易發(fā)生受托人的道德風(fēng)險(xiǎn)。所以，我們要克服不動產(chǎn)投資信托實(shí)施的不利條件，建設(shè)適應(yīng)不動產(chǎn)投資信托發(fā)展的社會和法律環(huán)境。

篇6

二、物權(quán)的公示公信和信托不動產(chǎn)的獨(dú)立性

三、信托不動產(chǎn)移轉(zhuǎn)與不動產(chǎn)稅費(fèi)（買賣稅、所得稅、土地增值稅）

四、遠(yuǎn)非結(jié)束的結(jié)語

[內(nèi)容提要]不動產(chǎn)證券化是資產(chǎn)證券化浪潮中的重要的部分，但進(jìn)入法學(xué)視野的時(shí)間較短。它的出現(xiàn)對我國現(xiàn)有法制提出了新的要求。作為一種金融產(chǎn)品，其資本流通性與我國物權(quán)公示公信原則以及公司法中經(jīng)營實(shí)體組織形式產(chǎn)生了一定的沖擊，另外，在信托財(cái)產(chǎn)的設(shè)立和移轉(zhuǎn)過程中，使得稅費(fèi)制度也須要修正以促進(jìn)和保障其健康發(fā)展。

[關(guān)鍵詞]不動產(chǎn)、證券化、SPV

一 導(dǎo)論

上個(gè)世紀(jì)70年代以來，西方金融市場上出現(xiàn)了一種嶄新的引人注目的金融產(chǎn)品：不動產(chǎn)證券化。這種結(jié)合金融業(yè)和不動產(chǎn)業(yè)共同發(fā)展的模式，不僅改變了個(gè)人和公司理財(cái)?shù)姆绞剑匾氖菍鹑跇I(yè)（尤其是銀行系統(tǒng)）的以往資金運(yùn)營方式和房地產(chǎn)業(yè)的融資方式產(chǎn)生了相當(dāng)大的變革。我國目前正處于市場經(jīng)濟(jì)建設(shè)的初級階段，需要理性分析西方的金融工具，是否引入和如何引入必須經(jīng)過客觀科學(xué)的論證。

今天在資產(chǎn)證券化市場中，兩類資產(chǎn)證券化占據(jù)中心位置，在美國被習(xí)慣稱為按揭證券化（MBS）和資產(chǎn)證券化（ABS）。這兩類證券化的本質(zhì)是一樣的，都是對現(xiàn)有信用資產(chǎn)的證券化，或者說是存量資產(chǎn)證券化。與其他資產(chǎn)證券化相比，不動產(chǎn)證券化的范圍更廣，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了貸款債權(quán)的證券化范圍。貸款證券化的對象為貸款本身，投資人獲得的只是貸款凈利息，然而，不動產(chǎn)投資的參與形式多種多樣，如股權(quán)式、抵押式等等，其證券化的方式也因此豐富多彩，只有以抵押貸款形式參與的不動產(chǎn)投資證券化的做法才與貸款證券化相似，其他形式的證券化對象均不是貸款本身，而是具體的不動產(chǎn)項(xiàng)目。所以不動產(chǎn)證券化包括不動產(chǎn)抵押貸款債權(quán)的證券化和房不動產(chǎn)投資權(quán)益的證券化兩種形式[1].不動產(chǎn)抵押貸款債權(quán)的證券化是指以一級市場即發(fā)行市場上抵押貸款組合為基礎(chǔ)發(fā)行抵押貸款證券的結(jié)構(gòu)性融資行為。不動產(chǎn)投資權(quán)益的證券化，又稱商業(yè)性不動產(chǎn)投資證券化，是指以不動產(chǎn)投資信托為基礎(chǔ)，將房地產(chǎn)直接投資轉(zhuǎn)化為有價(jià)證券，使投資者與投資標(biāo)的物之間的物權(quán)關(guān)系轉(zhuǎn)變?yōu)閾碛杏袃r(jià)證券的債權(quán)關(guān)系。不動產(chǎn)證券化的兩種形式一方面是從銀行的角度出發(fā)，金融機(jī)構(gòu)將其擁有的房地產(chǎn)債權(quán)分割成小單位面值的有價(jià)證券出售給社會公眾，即出售給廣大投資者，從而在資本市場上籌集資金，用以再發(fā)放不動產(chǎn)貸款；另一方面是從非金融機(jī)構(gòu)出發(fā)，不動產(chǎn)投資經(jīng)營機(jī)構(gòu)將不動產(chǎn)價(jià)值由固定資本形態(tài)轉(zhuǎn)化為具有流動性功能的證券商品，通過發(fā)售這種證券商品在資本市場上籌集資金。

不動產(chǎn)證券化較早的進(jìn)入了經(jīng)濟(jì)學(xué)界和金融學(xué)界的視野，在那里得到了較為充分的研究，也取得了許多先進(jìn)的成果，可在法學(xué)領(lǐng)域中仍算陌生。這種金融產(chǎn)品中若想在中國大地上生根發(fā)芽必然在沖擊我國的金融市場過程中受到市場環(huán)境和法律環(huán)境的雙重阻礙。由此，本文重點(diǎn)研究不動產(chǎn)證券化在中國運(yùn)作將會引起的對部分法制內(nèi)容的沖擊及需要的法律規(guī)定調(diào)整，而其他如不動產(chǎn)證券化引入我國的利弊分析、金融市場的影響等問題不在論述范圍。

二、物權(quán)的公示公信和信托財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的流通性

我國民法通則里并沒有動產(chǎn)與不動產(chǎn)的區(qū)分，應(yīng)該說不動產(chǎn)還沒有在立法中得到明確的界定。在梁慧星教授組織編寫的《中國物權(quán)法草案》[2]第十一條里規(guī)定；不動產(chǎn)指依自然性質(zhì)或法律的規(guī)定不可移動的物，包括土地、土地定著物、與土地尚未脫離的土地生成物、因自然或人力添附于土地不能分離的物。日本民法典第86條和我國臺灣地區(qū)民法66條表述更為簡單：土地及其定著物為不動產(chǎn)。孫憲忠教授認(rèn)為：不動產(chǎn)就其范圍而言有三種即土地、建筑物、添附于土地和建筑物的物。[3]盡管上述幾種定義并無實(shí)質(zhì)性差異，但本文更傾向于孫憲忠教授的表述，至少更適合作為證券化研究的基礎(chǔ)概念。

物權(quán)公示是物權(quán)法的基本原則，指物權(quán)的各種變動必須采取法律許可的方式向社會展示，以獲得社會的承認(rèn)和法律的保護(hù)原則。[4]從法學(xué)定義上講，公示最終目的使得物權(quán)變動中物權(quán)的排他性在客觀要件和主觀要件上都得到滿足，從而使得物權(quán)的排他性具有主觀上的公平正義性，在客觀上也能獲得法律的承認(rèn)，公示在不動產(chǎn)的物權(quán)變動里就是不動產(chǎn)登記。因?yàn)槲餀?quán)的本質(zhì)是對世權(quán)，物權(quán)的變動必須要有自己的公示手段才能排除他人妨礙，不動產(chǎn)不比動產(chǎn)不能依靠占有來實(shí)現(xiàn)公示，而對于一般不動產(chǎn)物權(quán)來說最簡單便捷的方式便是登記。

但是，即便是這種最簡捷的方式也難以適應(yīng)證券的流通性要求。

首先，以房地產(chǎn)投資權(quán)益證券化為例，登記程序、時(shí)間耗時(shí)費(fèi)力，嚴(yán)重影響著證券產(chǎn)品的流通。房地產(chǎn)投資權(quán)益證券化的組織形式主要有房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金（主要采用有限合伙制）和房地產(chǎn)投資信托兩種[5].前文已談及房地產(chǎn)投資權(quán)益的證券化區(qū)別于不動產(chǎn)項(xiàng)目的直接投資，即是使投資著與投資標(biāo)的之間的物權(quán)關(guān)系變?yōu)閷υ摬粍赢a(chǎn)項(xiàng)目的有價(jià)證券之債權(quán)關(guān)系。原因是中間多了一個(gè)中介機(jī)構(gòu)SPV （special purpose vehicle）或是信托公司，在法律關(guān)系上不動產(chǎn)項(xiàng)目資金不是由投資者直接注入而是由中介機(jī)構(gòu)注入。所有人將不動產(chǎn)債權(quán)讓與SPV或信托機(jī)構(gòu)必須辦理登記手續(xù)，市場并不是僅僅要求收益形的債券，而更多愿意投資于共有權(quán)式或股權(quán)式[6].若該項(xiàng)目系待建工程必然有期待物權(quán)變動（類似期房），若是將已完工之不動產(chǎn)項(xiàng)目包裝運(yùn)作意欲證券化流通時(shí)，依據(jù)我國1997年10月24日《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》的規(guī)定，像不動產(chǎn)有限合伙的方式則登記工作繁復(fù)和時(shí)間的拖延使之成為不可能。而在信托方式中則出現(xiàn)了不動產(chǎn)物權(quán)消失的情況。因此，登記的豁免方能在物權(quán)法定的原則下使之名正言順。建議在物權(quán)法“不必登記的物權(quán)變動”條目中增加一條：不動產(chǎn)證券化發(fā)生之物權(quán)變動不必以登記為公示，得以有價(jià)票證對抗第三人。

其次，以住宅抵押貸款證券化為例，整個(gè)證券化的運(yùn)作過程中不動產(chǎn)抵押權(quán)的轉(zhuǎn)讓和最終實(shí)現(xiàn)問題成了最大的理論與實(shí)踐難題。

所謂住房抵押貸款證券化，是指特設(shè)載體SPV集中一系列性質(zhì)相似的貸款機(jī)構(gòu)發(fā)放的住房抵押貸款，將購房者定期應(yīng)償還給貸款機(jī)構(gòu)的本金和利息（現(xiàn)金流）進(jìn)行組合包裝后，作為標(biāo)的資產(chǎn)發(fā)行住房抵押證券所進(jìn)行融資的活動。[7]住房抵押貸款證券化的簡要過程是[8]：購房者先與貸款銀行簽定借款合同，并將所購房屋抵押，貸款銀行成為抵押人債權(quán)人；貸款銀行將其債權(quán)轉(zhuǎn)讓給SPV，SPV根據(jù)貸款種類設(shè)計(jì)具體的轉(zhuǎn)手證券以及基于轉(zhuǎn)手證券產(chǎn)生的其他類型的MBS（Mortgage Backed Securities），與證券公司簽定承銷協(xié)議，并接受信用評級與審計(jì)；與托管銀行簽定信托協(xié)議，委托SPV的開戶銀行收取借款人按時(shí)支付的住房抵押貸款的本金和利息，并支付給托管銀行，由托管銀行按照MBS的利率標(biāo)準(zhǔn)支付給MBS的投資者。

進(jìn)行住房抵押貸款證券化的第一個(gè)環(huán)節(jié)就是發(fā)行住房抵押貸款的銀行向SPV轉(zhuǎn)讓貸款債權(quán)。由于住房抵押貸款證券化是一個(gè)典型的具有附屬抵押物的資產(chǎn)證券化，因此，銀行債權(quán)轉(zhuǎn)讓中涉及到抵押權(quán)的轉(zhuǎn)讓以及抵押物的登記問題。我國《擔(dān)保法》第50條規(guī)定：“抵押權(quán)不得與債權(quán)分離而單獨(dú)轉(zhuǎn)讓或者作為其他債權(quán)的擔(dān)保”；第52條規(guī)定：“抵押權(quán)與其擔(dān)保的債權(quán)同時(shí)存在，債權(quán)消滅的，抵押權(quán)也消滅”。可見，我國立法對抵押權(quán)的單獨(dú)轉(zhuǎn)讓采絕對否定主義。根據(jù)我國《擔(dān)保法》第41條、第42條之規(guī)定，以城市房地產(chǎn)或鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物為抵押的應(yīng)當(dāng)進(jìn)行登記，即我國立法對住房抵押財(cái)產(chǎn)登記采登記要件主義，只有履行了登記手續(xù)，才能產(chǎn)生設(shè)立抵押權(quán)的法律效果。因此，如果SPV不進(jìn)行抵押變更登記，抵押權(quán)未生效，SPV無法享有相應(yīng)的抵押權(quán)益。若SPV逐一對抵押權(quán)進(jìn)行變更登記，則證券化的成本大大增加，不具可操作性。

對此問題學(xué)界有建議“通過在抵押合同中設(shè)立‘主管部門合同鑒證’條款，以主管部門在合同（應(yīng)收款出售協(xié)議）上簽章來彌補(bǔ)未進(jìn)行抵押變更登記的不足，既達(dá)到公示效果，又可以對抗第三人對抵押貸款債權(quán)收益的主張”[9]和“在借款人與銀行簽訂抵押借款合同上，增加一條：‘住房抵押貸款機(jī)構(gòu)有權(quán)將住房抵押貸款轉(zhuǎn)讓給第三方，并授權(quán)住房抵押貸款機(jī)構(gòu)可以以次抵押人的身份辦理以第三方為次抵押權(quán)人的抵押登記變更登記手續(xù)’”[10]的觀點(diǎn)。

筆者認(rèn)為，這兩種途徑都是“民間”解決。實(shí)際上，前者的主管部門簽章以求公示的辦法于法無據(jù)，違反物權(quán)法定原則，政府的行政行為作為公示和對抗第三人主張的作法也難以操作，試問若政府簽章后的過錯能否由主管部門承擔(dān)呢？后者系一種在現(xiàn)行法制下較為無奈的看法，銀行并不能夠根據(jù)這樣一份含有特殊條款的合同獲得抵押權(quán)變動的公示，債權(quán)的合意不能取代物權(quán)的合意。因此，如果在立法上作出特別規(guī)定，應(yīng)該是最為效率的選擇。

還有，在發(fā)行人向SPV特設(shè)交易機(jī)構(gòu)真實(shí)出售資產(chǎn)時(shí)，債權(quán)的轉(zhuǎn)讓成本很高。根據(jù)目前相應(yīng)債的法律規(guī)定，債權(quán)人轉(zhuǎn)讓債權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)通知債務(wù)人，否則債務(wù)人可以拒絕向新的債權(quán)人履行義務(wù)。因?yàn)橘Y產(chǎn)證券化中的資產(chǎn)是一項(xiàng)巨大的“資產(chǎn)池”，牽涉的債務(wù)人非常復(fù)雜，這個(gè)通知成本非常高。國外如德國法律直接規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓，而韓國則規(guī)定在證券監(jiān)管機(jī)構(gòu)登記后即視為已轉(zhuǎn)讓。而我國尚無這種減少通知成本的規(guī)定，這將給不動產(chǎn)證券化增加許多操作難度。由于證券化資產(chǎn)池的規(guī)模一般都很大，其出售往往會涉及成千上萬個(gè)債務(wù)人，如果對每一個(gè)債務(wù)人都要進(jìn)行通知，發(fā)起人的工作量就非常大，這對證券化的成本無疑會產(chǎn)生較大的影響。

為了彌補(bǔ)《抵押登記管理辦法》關(guān)于此問題的空白，公告作為公示的立法修是使證券化實(shí)行的法制保證。

另外，抵押權(quán)的最終實(shí)現(xiàn)必然會涉及不動產(chǎn)的權(quán)利沖突問題。[11] 已經(jīng)轉(zhuǎn)讓的抵押權(quán)最終可能會要求實(shí)現(xiàn)，經(jīng)過立法豁免登記公示的住房抵押貸款之抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)與我國合同法286條中建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)也須立法確定順位問題。限于篇幅另文闡述。

三、不動產(chǎn)客稅與信托財(cái)產(chǎn)的設(shè)立、移轉(zhuǎn)

國際通行的房地產(chǎn)稅收體系包括三類：（1）是房地產(chǎn)取得稅類，一般包括登錄許可稅、不動產(chǎn)取得稅、遺產(chǎn)稅和贈與稅。登錄許可稅是在不動產(chǎn)登記時(shí)政府課征的一種稅，稅基為登錄時(shí)的價(jià)格，稅率各國有異。房地產(chǎn)取得稅是在原始取得或繼受取得房地產(chǎn)時(shí)向政府交納的一種稅，稅基為房地產(chǎn)取得時(shí)的評估價(jià)格。（2）房地產(chǎn)保有稅類。包括不動產(chǎn)稅、定期不動產(chǎn)增值稅。不動產(chǎn)稅，向土地或房屋所有者或占有者征收稅基為不動產(chǎn)的評估價(jià)格，在不征收不動產(chǎn)稅的國家里，對土地、房屋等不動產(chǎn)課征財(cái)產(chǎn)稅。定期不動產(chǎn)增值稅向擁有土地或房屋超過一定年限的產(chǎn)權(quán)者征收，通常對由市政工程改善而引起的土地增值征收5年期增值稅，對因城市發(fā)展引起的土地增值征收10年期增值稅。房地產(chǎn)保有稅，在大多數(shù)國家均屬地方稅，由地方政府征收和管理，是地方政府財(cái)政收入的主要來源，如美國的財(cái)產(chǎn)稅約占地方財(cái)政收入的80％。（3）房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)稅類。包括所得稅、不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移增值稅。所得稅向經(jīng)營、出售房地產(chǎn)獲得收入的房地產(chǎn)所有者、經(jīng)營者征收。不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移增值稅向買賣、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)獲得自然增值收益的人征收，意大利、韓國均設(shè)此稅；美國則征收房地產(chǎn)收益稅，房地產(chǎn)所有權(quán)人獲得的增值收益超過政府規(guī)定的免稅限額后則繳納此稅。[12]

在流轉(zhuǎn)稅方面，ABS往往涉及幾十億元的交易額，如果將ABS視為“真實(shí)出售”，作表外處理，必然要交納營業(yè)稅，我國的營業(yè)稅率為5%，按此融資成本會大大提高，ABS會失去價(jià)值，很多項(xiàng)目將無法進(jìn)行。我國現(xiàn)行稅法、財(cái)會制度中沒有關(guān)于資產(chǎn)證券化的稅務(wù)及財(cái)務(wù)表外處理依據(jù)。發(fā)起人將資產(chǎn)出售給SPV時(shí)所得收益要計(jì)入發(fā)起人損益表中，發(fā)起人需繳納所得稅、營業(yè)稅和印花稅，稅率即使很低，也可能給交易帶來巨大的障礙；對于SPV是否應(yīng)該納稅，如果需要，應(yīng)通過各種方法來降低稅務(wù)負(fù)擔(dān)，因?yàn)樵赟PV產(chǎn)生稅務(wù)費(fèi)用定會增加證券化的整體成本；而對投資者來講，在持有過程中所收的證券利息是否付稅，在變現(xiàn)過程中的變現(xiàn)收益是否支付所得稅或資本利得稅都沒作出相應(yīng)規(guī)定。而會計(jì)制度對于資產(chǎn)證券化表外處理的規(guī)定亦是一片空白。我國的已經(jīng)進(jìn)行資產(chǎn)證券化的實(shí)踐案例如中集集團(tuán)與荷蘭銀行運(yùn)營的應(yīng)收帳款證券化中，中集集團(tuán)的ABCP （資產(chǎn)支持商業(yè)票據(jù) Asset-backed Commercial Paper）融資費(fèi)用作為財(cái)務(wù)費(fèi)用處理的，當(dāng)然也是作為計(jì)稅和扣稅依據(jù)的。但是，因?yàn)榇舜钨Y產(chǎn)證券化的SPV是荷蘭銀行荷蘭銀行旗下的 Oasis Funding，Oasis Funding 再出售給 Tulip Asset Purchase Co （ TAPCO ），最后由 TAPCO 在國際市場上發(fā)行ABCP ，沒有牽涉到相關(guān)的營業(yè)稅問題，也沒有增值稅問題。因?yàn)檫@種操作必定是一項(xiàng)融資活動。即使按照銷售處理，沒有進(jìn)項(xiàng)稅額，也沒有銷項(xiàng)稅額，或者說增值的可能性基本上不存在，增值稅也就無從談起。由于投資者是直接和荷蘭銀行的資產(chǎn)管理公司發(fā)生關(guān)系，與中集沒有直接的關(guān)系，投資者獲得的利息收入不是直接來源于中集，而是來源于 TAPCO .因此，對于中集集團(tuán)來說，不會產(chǎn)生予提稅的問題。[13]

在一些免稅的國家和地區(qū)如開曼群島、百慕大等地組建SPV，是合法避稅并規(guī)避我國公司法上過高要求的較好選擇。從另外的角度考慮，確實(shí)應(yīng)當(dāng)全面修訂我國現(xiàn)有稅法對不動產(chǎn)證券化（乃至資產(chǎn)證券化）的限制。筆者建議：首先，為將要證券化的不動產(chǎn)權(quán)益真實(shí)出售給SPV設(shè)立所得稅、流轉(zhuǎn)稅、印花稅的特別豁免條款，；其次，修訂《外商投資企業(yè)所得稅法》或?qū)ｉT對資產(chǎn)證券化向海外SPV支付資產(chǎn)利息和本金的預(yù)提稅問題作出規(guī)定，免去或相應(yīng)根據(jù)雙邊稅將優(yōu)惠協(xié)議免去預(yù)提稅，以節(jié)約資產(chǎn)證券化的交易成本；還有，必須設(shè)立不動產(chǎn)移轉(zhuǎn)增值稅的豁免條款，因?yàn)楸M管在真實(shí)出售中完全符合不動產(chǎn)權(quán)益變動的特征，但是，SPV一般是“空殼公司”，他只是不動產(chǎn)證券化的“導(dǎo)管體”[14]，實(shí)質(zhì)目的只是融資，名義上是真實(shí)出售，并無物權(quán)變動的實(shí)質(zhì)要件。比如美國《國內(nèi)稅務(wù)法則》對房地產(chǎn)貸款證券化，按照合伙制、公司和信托等三種不同的實(shí)體組織形式，確定不同的稅收處理方法。

基本內(nèi)容如下表：

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  | 實(shí)體組織形式 |     合伙制企業(yè)       |       公司         |        信托          |

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  |  投資者身份  |       合伙人         |　權(quán)益持有人、股東  |    受益人、委托人    |

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|   稅收處理   | 合伙人繳納個(gè)人所得稅 | 公司繳納公司所得稅 | 受益人繳納個(gè)人所得稅 |

  |              | 企業(yè)不繳納企業(yè)所得稅 | 股東繳納個(gè)人所得稅 |    信托本身不繳稅    |

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    在房地產(chǎn)投資信托方面，正式開創(chuàng)了REIT，規(guī)定凡具備該法第856條至859條的有關(guān)組織、收入及收益分配要件的REIT可享有免稅優(yōu)惠。換言之，即使REIT是以公司為組織形態(tài)，也可以不必負(fù)擔(dān)公司所得稅，而僅對股東或投資人課征個(gè)人所得稅。

四、遠(yuǎn)非結(jié)束的結(jié)語

本文僅僅涉及了不動產(chǎn)證券化中的部分法制問題，關(guān)于此的研究遠(yuǎn)未結(jié)束[15]，最令筆者困擾的不是技術(shù)性法令的規(guī)定，而是金融產(chǎn)品的創(chuàng)新和原有相關(guān)法制的深層次矛盾，乃至整個(gè)社會層出不窮的新生現(xiàn)象時(shí)刻沖擊著法律的內(nèi)在穩(wěn)定。這個(gè)矛盾在具有深刻固有法性的不動產(chǎn)法中更加難以解決。

這其中必須有一種理念去支撐，究竟是適用自然法原則還是實(shí)證法原則，是以經(jīng)濟(jì)分析法學(xué)判斷亦或是概念法學(xué)理解，等等，這些都遠(yuǎn)非一兩篇論文所能夠回答的。至此，一定有人會說：“如果法律的規(guī)定提高了金融創(chuàng)新的成本，制約了它的發(fā)展，就是不效率，應(yīng)該修正法律?！惫P者不禁要反問，誰能說明修訂舊法適應(yīng)新的金融現(xiàn)象就一定是效率，保守法制穩(wěn)定限制金融創(chuàng)新就一定是不效率，根源在哪里？！

在上述問題沒有或很難得到回答時(shí)，至少我們可以肯定，法律（制定法）總是要根據(jù)現(xiàn)實(shí)的要求作出修正，法律也必須要有預(yù)見性，法律的目的是讓社會實(shí)現(xiàn)有序的豐富多彩，而不是壓制新生事物。由此，我們得出在這種全新的金融產(chǎn)品與國家法律并沒有不可調(diào)和的矛盾的前提下，修改立法以保障、促進(jìn)不動產(chǎn)證券化的發(fā)展，在一些問題上作出預(yù)設(shè)規(guī)則，未雨綢繆，疏而導(dǎo)之，將其納入良性軌道，這是我們的選擇。以法律制度為主體的制度框架對資產(chǎn)證券化的產(chǎn)生和發(fā)展起著重要的作用。資產(chǎn)證券化的每一個(gè)環(huán)節(jié)的設(shè)計(jì)，每一個(gè)主體的參與和權(quán)利義務(wù)，都需要法律的維護(hù)和約束。因此，可以說，離開了法律的規(guī)范與保障，不動產(chǎn)證券化寸步難行。

不動產(chǎn)證券化有了生命！

法律有了生命！

（在本文的寫作中，受到南開大學(xué)陳耀東老師講授的物權(quán)法課程和萬國華老師講授的證券法課程以及韓良老師講授的金融法課程莫大的啟發(fā)和指導(dǎo)，在此表示感謝，但所有文責(zé)由作者承擔(dān)。）

[1] 事實(shí)上，有學(xué)者認(rèn)為資產(chǎn)證券化包括金融資產(chǎn)證券化和不動產(chǎn)證券化，將住宅抵押貸款證券化列為金融資產(chǎn)證券化類（見王文宇[臺]著《新金融法》，中國政法大學(xué)出版社2003年5月版第141、142頁）。但筆者認(rèn)為不動產(chǎn)證券化之對象系指不動產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)，不動產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)具有明顯的物權(quán)特征，無論是出于理論研究和還是制度建設(shè)的考慮，都應(yīng)該把不動產(chǎn)抵押權(quán)益證券化作為不動產(chǎn)證券化的一種來研究。

[2] 梁慧星：《中國物權(quán)法草案》，社會科學(xué)出版社2000年3月版，第119頁。

[3] 孫憲忠：《論物權(quán)法》，法律出版社2001年10月版，第318頁。

[4] 孫憲忠：《中國物權(quán)法總論》，法律出版社2003年成月版，第178頁。

[5] 在美國，不動產(chǎn)有限合伙制作為不動產(chǎn)證券化的形式，因?yàn)槊绹鴮ψC券采廣義理解，包括“投資契約”，但在我國合伙并不能夠公開發(fā)行本文所說的有價(jià)證券，可以說我國不存在以有限合伙作為組織形式的不動產(chǎn)證券化。

[6] 見王石：“推動房地產(chǎn)融資渠道的多元化”，載于“南方周末”2004年4月8日19版。

[7]涂永紅、劉柏榮著《銀行信貸資產(chǎn)證券化》，中國金融出版社2000年版，第295頁。

[8] 參見關(guān)濤、樊靜：“不動產(chǎn)證券化的民法原理”，載于《中國法學(xué)》2002年第五期。另可參考冉昊、王麗媛：“ABS若干法律問題論析”，載蔡耀忠主編《中國房地產(chǎn)法研究》（第二卷），法律出版社2003年7月版第307頁。

[9]陳潔：“住房抵押貸款證券化中若干擔(dān)保問題的探討”，載中國法學(xué)網(wǎng)，2004年3月2日瀏覽。

[10] 轉(zhuǎn)引自注釋10文。

[11] 關(guān)于此部分的探討可參考陳耀東著《商品房買賣問題專論》（法律出版社2003年10月版）中筆者參與寫作的部分內(nèi)容，第332頁至343頁。

[12]朱學(xué)良等：《借鑒美國經(jīng)驗(yàn)建立健全我國房地產(chǎn)稅收體系》，載《中國房地產(chǎn)》1996年第2期。轉(zhuǎn)引自cftl.com.cn.

[13] 參見唐菲、李傳全：“赴中集集團(tuán)進(jìn)行資產(chǎn)證券化調(diào)查報(bào)告”， chinasecuritization.com，2004年4月1日瀏覽。

篇7

關(guān)鍵詞：保險(xiǎn)資金 房地產(chǎn)業(yè) 影響 建議

一、概述

2009年10月1日對于中國保險(xiǎn)業(yè)及房地產(chǎn)業(yè)來說，不只是國慶六十周年紀(jì)念日，還是于2月28日修訂通過的《中華人民共和國保險(xiǎn)法》正式施行的第一天。新《保險(xiǎn)法》關(guān)于保險(xiǎn)公司的資金運(yùn)用限于下列形式：（一）銀行存款；（二）買賣債券、股票、證券投資基金份額等有價(jià)證券；（三）投資不動產(chǎn)；（四）國務(wù)院規(guī)定的其他資金運(yùn)用形式。而保險(xiǎn)資金投資不動產(chǎn)成為此次保險(xiǎn)法中最引人關(guān)注的內(nèi)容之一，因?yàn)檫@一法規(guī)的實(shí)施不僅將為保險(xiǎn)資金的運(yùn)用提供一個(gè)更為廣闊的空間，而且還會對各相關(guān)利益主體產(chǎn)生不同影響。

新《保險(xiǎn)法》首次允許保險(xiǎn)資金投資不動產(chǎn)，是因?yàn)椴粍赢a(chǎn)投資規(guī)模大、期限長，比較符合保險(xiǎn)資金長期、保值、穩(wěn)健的投資特點(diǎn)，所以開放該領(lǐng)域不僅可以發(fā)揮保險(xiǎn)業(yè)的融資功能，而且可以優(yōu)化保險(xiǎn)業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，并且進(jìn)一步拓寬保險(xiǎn)資金的運(yùn)用渠道。

雖然以前的保險(xiǎn)法并未允許保險(xiǎn)資金投資不動產(chǎn)，但部分保險(xiǎn)公司實(shí)際上已經(jīng)投資不動產(chǎn)，通常做法是以購入自用物業(yè)為名，在自用一部分的前提將下其余部分出租，可謂“曲線投資不動產(chǎn)”。此次國家出臺新的《保險(xiǎn)法》并不是認(rèn)可以前保險(xiǎn)資金進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)的種種操作，而是希望運(yùn)用法律進(jìn)一步規(guī)范保險(xiǎn)資金進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)的行為，引導(dǎo)和控制保險(xiǎn)資金的投資方向。保監(jiān)會新聞發(fā)言人袁力曾多次表示，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)投資不動產(chǎn)主要是購買辦公用房、投資廉租房、養(yǎng)老實(shí)體和商業(yè)物業(yè)等，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)不直接參與房地產(chǎn)開發(fā)，不允許進(jìn)行房地產(chǎn)的炒作。

二、影響

新《保險(xiǎn)法》實(shí)施后，保險(xiǎn)資金進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，其安全性和增值性將會面臨哪些風(fēng)險(xiǎn)？保險(xiǎn)資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場后，房地產(chǎn)業(yè)又將受到哪些影響？會不會進(jìn)一步推高房價(jià)？

(一)保險(xiǎn)資金的安全性和增值性影響

眾所周知，保費(fèi)是投保人為了給被保險(xiǎn)人的人身或財(cái)產(chǎn)尋求一份保障而投向保險(xiǎn)公司的，所以投保人不希望保險(xiǎn)公司將保險(xiǎn)資金投向高風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目，因?yàn)橐坏┍ｋU(xiǎn)公司投資失敗，將直接影響到投保人、被保險(xiǎn)人及受益人的利益。而保險(xiǎn)公司與房地產(chǎn)商的合作項(xiàng)目數(shù)額巨大，如果一旦出現(xiàn)問題，必將損害投保人、被保險(xiǎn)人及受益人的利益。

保險(xiǎn)資金投資股票的收益一般為10%，但風(fēng)險(xiǎn)較大；投資債券的收益一般為5%，雖然安全但收益相對較低；而商業(yè)地產(chǎn)的平均投資收益率大約在8%左右，其安全性和收益率也很適合保險(xiǎn)公司。中國房地產(chǎn)業(yè)雖然已經(jīng)發(fā)展了二十多年，但目前仍然是一塊大肥肉，而且房地產(chǎn)長期的保值增值性，也適合保險(xiǎn)資金的投資選擇，只要按國家要求而行，則保險(xiǎn)資金投資不動產(chǎn)對保險(xiǎn)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將是一劑雙贏的良藥。

（二）對房地產(chǎn)業(yè)的影響

保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的特殊性使得保險(xiǎn)公司擁有大量的、長期的、穩(wěn)定的投資資金，可以為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供長期穩(wěn)定的資金支持。保險(xiǎn)資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場既可以增加房地產(chǎn)市場的資金供給，擴(kuò)大房地產(chǎn)市場的規(guī)模，又可以有效地盤活資金，提高保險(xiǎn)資金利用率，促進(jìn)金融資源的優(yōu)化配置，從而達(dá)到房地產(chǎn)業(yè)與保險(xiǎn)業(yè)雙贏的目的。

此外，保險(xiǎn)資金進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)不會成為推高房價(jià)的工具，因?yàn)椋旱谝唬c中國每年的房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模相比，保險(xiǎn)資金占房地產(chǎn)業(yè)資金的比例很低；第二，大部分保險(xiǎn)資金將進(jìn)入有穩(wěn)定收益的商業(yè)地產(chǎn)市場而不是住宅板塊；第三，即將陸續(xù)出臺的保險(xiǎn)法細(xì)則必將會對保險(xiǎn)資金進(jìn)入住宅市場有嚴(yán)格的限制。

三、建議

房地產(chǎn)市場雖然收益較高，但是一旦出現(xiàn)泡沫或者劇烈波動，必將對保險(xiǎn)公司的經(jīng)營造成很大打擊，而最終受損失的必是廣大投保人、被保險(xiǎn)人及受益人的利益，所以，監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)對保險(xiǎn)公司進(jìn)軍房地產(chǎn)市場的引導(dǎo)與規(guī)范，同時(shí)保險(xiǎn)公司也應(yīng)該未雨綢繆，建立健全保險(xiǎn)資金投資不動產(chǎn)領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制。

(一)加強(qiáng)對保險(xiǎn)資金投資房地產(chǎn)市場的監(jiān)管

第一，要細(xì)化保險(xiǎn)資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場的相關(guān)規(guī)定。保監(jiān)會可以對保險(xiǎn)公司設(shè)置投資房地產(chǎn)市場的一些條件，通過對資本充足率、償付能力等方面的規(guī)定，確保參與投資的保險(xiǎn)公司有相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)能力。第二，加強(qiáng)對保險(xiǎn)公司的監(jiān)管。定期對保險(xiǎn)公司進(jìn)行全面檢查，并隨時(shí)進(jìn)行抽查，全面掌握各保險(xiǎn)公司的投資情況和運(yùn)營情況，完善風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制。第三，加大對保險(xiǎn)公司投資基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的政策指引，形成多元化投資渠道。

(二)通過房地產(chǎn)投資信托基金間接投資房地產(chǎn)

雖然目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場整體投資回報(bào)狀況良好，但保險(xiǎn)公司在對單一對象的選擇上將承擔(dān)極大的不確定性，尤其在試水期，更應(yīng)以穩(wěn)健為主。而房地產(chǎn)信托基金作為機(jī)構(gòu)投資者則更為專業(yè)，其投資行為是基于對全面風(fēng)險(xiǎn)收益進(jìn)行分析后的結(jié)果，年穩(wěn)定投資回報(bào)率可達(dá)到7%～8%甚至更高。

(三)建立保險(xiǎn)公司內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制體系

保險(xiǎn)公司必須建立運(yùn)營規(guī)范、管理高效的保險(xiǎn)資金運(yùn)用風(fēng)險(xiǎn)控制體系，針對包括不動產(chǎn)投資在內(nèi)的各項(xiàng)資金投向制定相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)控制策略。同時(shí)，保險(xiǎn)公司要不斷加強(qiáng)對投資風(fēng)險(xiǎn)的識別、量化和評估能力，迅速有效地解決可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)事件。此外，由于不動產(chǎn)投資的種類和模式繁多，也要注重操作風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)管，減少風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

參考文獻(xiàn)：

篇8

作為國內(nèi)資本市場上的重要投資者之一，目前，保險(xiǎn)資金在高通脹預(yù)期下，如何保值增值成為各家保險(xiǎn)公司都面臨的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。而國內(nèi)大規(guī)模要上馬的保障房建設(shè)則為險(xiǎn)資擦亮了“一盞燈”。太平洋資產(chǎn)管理公司40億元公租房項(xiàng)目在上海試水后，另一項(xiàng)高達(dá)百億元的保險(xiǎn)資金保障房項(xiàng)目正在北京醞釀。

七巨頭集體出動

保險(xiǎn)資金規(guī)模大、來源穩(wěn)定、周期長，被認(rèn)為是彌補(bǔ)保障房資金缺口的最佳選擇之一。由太平洋資產(chǎn)牽頭，集合了國壽、人保、華泰、泰康、平安、太平6家保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司與北京市國土資源局合作的一個(gè)保障房項(xiàng)目已接近審批階段。

據(jù)了解，此項(xiàng)目從去年開始籌備，名字暫定為藍(lán)德計(jì)劃(LAND)。這項(xiàng)計(jì)劃是保險(xiǎn)公司與北京市政府合作，以北京市的土地儲備作為抵押，按基礎(chǔ)設(shè)施債權(quán)投資的方式進(jìn)行運(yùn)作。

藍(lán)德計(jì)劃一期項(xiàng)目總額為百億元左右，“資金量較大，由于擔(dān)心一家保險(xiǎn)公司運(yùn)作有風(fēng)險(xiǎn)，因此，按照保監(jiān)會要求，各家均攤?！庇嘘P(guān)人士表示，均攤后所剩余額由太平洋資產(chǎn)承擔(dān)。

為此，7家資產(chǎn)管理公司成立了專門的項(xiàng)目小組。目前，太平洋資產(chǎn)的項(xiàng)目計(jì)劃已上交保監(jiān)會等待審批，其他6家公司也在通過不同程序推進(jìn)，某保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司人士表示，“太平洋是主導(dǎo)，關(guān)鍵看它的批復(fù)，其他公司的計(jì)劃應(yīng)該是一樣的?！?/p>

根據(jù)藍(lán)德計(jì)劃內(nèi)容，各家保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司將把保險(xiǎn)資金借貸給北京市土地儲備中心，由后者利用這些資金為北京市保障房建設(shè)提供前期土地供應(yīng)，包括拆遷、管線鋪設(shè)和道路建設(shè)等準(zhǔn)備。

一位保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司的人士坦言，“從項(xiàng)目設(shè)立到初步定下方案，很費(fèi)了一番周折?！?/p>

由于保障性住房的前期土地整理是帶有政府公益性質(zhì)的項(xiàng)目，因此，利潤目標(biāo)必然不同于商業(yè)地產(chǎn)投資。但是藍(lán)德計(jì)劃提出時(shí)，正值《保險(xiǎn)資金投資不動產(chǎn)暫行辦法》剛剛下發(fā)，作為第一個(gè)在不動產(chǎn)方面投資的計(jì)劃，業(yè)界對其收益率寄予了很高期望，“大家認(rèn)為起碼要高于貸款利率?！鄙鲜鋈耸刻寡?。

此次保險(xiǎn)資金將進(jìn)入保障房的一級土地開發(fā)，但不涉及二級市場。

“還款來源為土地出讓后的收入，目前的計(jì)劃暫定還本期限為7年。我們只提供土地前期整理費(fèi)用，而不考慮其后的二級市場開發(fā)?！鄙鲜鋈耸客嘎叮斑@次集合這么多家資產(chǎn)管理公司，確實(shí)也考慮到規(guī)模效應(yīng)，一期是百億元左右，之后做到多大規(guī)模就要看總的資金需求了。對保險(xiǎn)資金來說錢不是太大的問題?！?/p>

保障房的契機(jī)

今年政府提出計(jì)劃全國建設(shè)1000萬套保障性住房，需要資金大約在1.3萬億到1.4萬億元，巨額資金缺口能否解決成為保障性住房政策落實(shí)的關(guān)鍵。

今年初，工、農(nóng)、中、建四大國有商業(yè)銀行表示，將加大對保障性住房建設(shè)的信貸支持。但是，由于保障房貸款資金規(guī)模比較大，對銀行資產(chǎn)負(fù)債表的影響是銀行不能不考慮的因素。

因此，保險(xiǎn)資金遂被寄予厚望。去年9月保監(jiān)會頒布的《保險(xiǎn)資金投資不動產(chǎn)暫行辦法》規(guī)定，保險(xiǎn)公司投資不動產(chǎn)的最高額度為上季度末總資產(chǎn)的10%。在年初召開的全國保險(xiǎn)監(jiān)管工作會議上，保監(jiān)會主席吳定富表示，預(yù)計(jì)2010年全國保險(xiǎn)總資產(chǎn)將達(dá)到5萬億元。按照10%的規(guī)模計(jì)算，近5000億元保險(xiǎn)資金將成為保障房的潛在資金池。

然而，由于險(xiǎn)資投資不動產(chǎn)的細(xì)則及保障房建設(shè)的相關(guān)政策并不明確，如何保障保險(xiǎn)資金的投資安全，仍是保險(xiǎn)資金進(jìn)行保障房投資，乃至不動產(chǎn)投資的最大問題。

“這是保險(xiǎn)資金以債權(quán)方式投資基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的一項(xiàng)嘗試?！睒I(yè)內(nèi)人士稱，“股權(quán)投資確實(shí)比債權(quán)投入收益高，但是風(fēng)險(xiǎn)也比較大。保險(xiǎn)資金還是追求比較平穩(wěn)的收益?！?/p>

中國人壽集團(tuán)董事長楊超也表示，“更傾向于險(xiǎn)資以債權(quán)的方式投資，因?yàn)閷ΡｋU(xiǎn)公司來說比較簡單，而且有擔(dān)保，資金的安全性也更有保障?！?/p>

與險(xiǎn)資進(jìn)入股權(quán)投資相似，《保險(xiǎn)資金投資不動產(chǎn)暫行辦法》中雖然明確規(guī)定保險(xiǎn)資金可以股權(quán)、債權(quán)、物權(quán)等方式投資不動產(chǎn)。但由于資金運(yùn)用的具體實(shí)施細(xì)則沒有明確，渠道的放開還只是名義上和形式上的。因此，保險(xiǎn)資金對基礎(chǔ)設(shè)施股權(quán)、不動產(chǎn)、新興產(chǎn)業(yè)等一些領(lǐng)域和項(xiàng)目的投資尚不能進(jìn)行實(shí)質(zhì)性運(yùn)作。

3月9日，太平洋資產(chǎn)管理公司發(fā)起設(shè)立的“太平洋―上海公共租賃房項(xiàng)目債權(quán)投資計(jì)劃”就正式通過保監(jiān)會備案。該計(jì)劃將募集40億元資金，主要用于上海地產(chǎn)(集團(tuán))有限公司在上海市區(qū)建設(shè)的約50萬平方米公共租賃住房項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)營。

但是，由于該項(xiàng)目具有先行先試的“特批”性質(zhì)，險(xiǎn)資具體參與保障房投資及管理的相關(guān)細(xì)則并沒有出臺，這讓保險(xiǎn)資金對于該領(lǐng)域的投資仍面臨無據(jù)可依的“尷尬”。

險(xiǎn)資壓力沉重

保險(xiǎn)巨頭集體表態(tài)或行動的背后，是保險(xiǎn)資金長期資產(chǎn)的配置壓力。一家保險(xiǎn)巨頭相關(guān)人士向記者直言，保障性住房建設(shè)，不同于一般的商業(yè)不動產(chǎn)投資，具有地方政府負(fù)責(zé)、指定土地劃撥、規(guī)定利潤空間、承諾回購等強(qiáng)制性要求；對于保險(xiǎn)資金而言，是風(fēng)險(xiǎn)可控、長期穩(wěn)定、擔(dān)?？煽康耐顿Y品種，符合當(dāng)前保險(xiǎn)資金資產(chǎn)負(fù)債配置的需要。而債權(quán)投資計(jì)劃與股票、債券類資產(chǎn)具有不同的屬性特征，相關(guān)性較小，有利于增強(qiáng)保險(xiǎn)公司資產(chǎn)組合收益的穩(wěn)定性，有助于降低保險(xiǎn)資金運(yùn)用對資本市場的依賴度，有效規(guī)避市場波動給保險(xiǎn)資金運(yùn)用帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

隨著各地保障房項(xiàng)目的相繼啟動，保險(xiǎn)資金將紛至沓來。據(jù)了解，中國人壽已和北京、重慶簽約，將投資建設(shè)兩地的保障房項(xiàng)目。“由于保障性住房的投資收益不高，考慮到保險(xiǎn)資金的基本回報(bào)要求，建議政府對保險(xiǎn)資金參與的保障性住房建設(shè)項(xiàng)目給予一定的稅收支持政策，減免相關(guān)稅賦?！痹隈R明哲看來，這樣將更能提高險(xiǎn)資參與保障房建設(shè)的積極性。 值得一提的是，由于公共租賃房項(xiàng)目屬于保障性住房，項(xiàng)目本身的社會效益高于其經(jīng)濟(jì)效益，因此，首單險(xiǎn)資投資保障房的債權(quán)投資計(jì)劃設(shè)計(jì)了具有保底收益、不設(shè)封頂收益的浮動利率機(jī)制，在支持公益性項(xiàng)目的同時(shí)，保障了保險(xiǎn)資金較為合理的投資回報(bào)。

篇9

英國農(nóng)業(yè)用地價(jià)格飆升

你是否渴望體驗(yàn)一下在農(nóng)場的愜意時(shí)光？你并不是惟一一個(gè)這樣想的人。

去年，倫敦金融中心的某些貿(mào)易商和投資者比職業(yè)農(nóng)場主購買了更多的可耕種土地和牧場。將農(nóng)業(yè)當(dāng)成了業(yè)余愛好的他們，成為了所謂的“生活方式”農(nóng)場主。

結(jié)果，農(nóng)業(yè)用地價(jià)格的增長速度達(dá)到了30年來的最高峰，將居住和商業(yè)用地的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩在了后面。

英國弗蘭克爵士房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司提供的數(shù)據(jù)表明，僅僅在今年的前三個(gè)月，農(nóng)業(yè)用地的平均價(jià)格飆升了10%。其中耕地從2007年1月的4000英鎊/英畝升至今天的5500英鎊/英畝。

去年下半年，農(nóng)業(yè)用地的價(jià)值上升了28%，弗蘭克爵士房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司相信今年價(jià)格會繼續(xù)攀升10%到20%。

許多地產(chǎn)投資者因此質(zhì)疑，他們是否應(yīng)該不再從事“買進(jìn)出租”和商業(yè)房產(chǎn)的業(yè)務(wù)，而去從事農(nóng)業(yè)用地的投資。

杰里米?扎伊德是在卡特?瓊納斯房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的可耕地市場專家。他說:“私人和金融機(jī)構(gòu)投資者都意識到，上幾個(gè)月他們擁有的居住和商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值在不斷縮水，而農(nóng)業(yè)用地的價(jià)格卻在不斷攀升。我認(rèn)為一個(gè)事實(shí)已經(jīng)擺在面前:現(xiàn)在在你的投資組合中混合不同的地產(chǎn)類型是劃算的?！?/p>

在看到去年農(nóng)業(yè)用地驚人的投資回報(bào)之后，那些因?yàn)榇蝺?yōu)抵押貸款的潰敗而從股票市場“驚逃”的人也買進(jìn)了農(nóng)業(yè)用地的股票。

扎伊德說:“如果有什么區(qū)別的話，信貸緊縮鞏固了農(nóng)業(yè)產(chǎn)權(quán)市場，即使倫敦金融中心某部分貨幣量因此枯竭?！?/p>

“某些人將看到他們在股票市場的投資‘縮水’數(shù)百萬英鎊。但是，那些已經(jīng)在農(nóng)業(yè)部分投資的人會因?yàn)樗斋@的回報(bào)而欣喜不已?！?/p>

在信用危機(jī)之前，擁有高凈值的個(gè)體投資者已經(jīng)在國債和股票上面進(jìn)行了投資，卻單單忽略了土地的投資價(jià)值。他們正為這些錢重新找一個(gè)去處。

食品價(jià)格推動農(nóng)地投資

當(dāng)只有極少的農(nóng)地在市場上銷售，個(gè)體投資者同樣被空前高漲的食品價(jià)格所推動。

在過去的12個(gè)月內(nèi)，小麥和其他谷類的價(jià)格已經(jīng)翻了兩番。根據(jù)抵押貸款經(jīng)紀(jì)公司第一太平戴維斯公司的數(shù)據(jù)，每年進(jìn)入公共市場的土地總量從上世紀(jì)60年代的60萬英畝直落到現(xiàn)在的12.5萬英畝。

扎伊德補(bǔ)充道:“盡管我們期待在圣誕節(jié)前能有多一些農(nóng)業(yè)用地出現(xiàn)在市場上，但是土地供應(yīng)量依然受到相當(dāng)?shù)南拗??！?/p>

“而且，現(xiàn)在農(nóng)場主正利用高揚(yáng)的谷類價(jià)格獲得合理的收益，這就意味著他們中的許多人正不顧一切地獲取更多的可耕種土地。最近，我們已經(jīng)有七名買家在林肯郡的一小塊可耕種土地上爭得你死我活?！币虼?，你沒有必要一味在農(nóng)業(yè)用地投資的風(fēng)頭火勢中購買土地。

某些人想投資農(nóng)業(yè)用地，但又不想通過投資某家有寬免遺產(chǎn)稅資格的英國農(nóng)地投資公司的途徑。寶馬地產(chǎn)公司正為這樣的投資者提供服務(wù)，投資者必須向這家公司注入至少1萬英鎊的投資資金。今年秋季，寶馬地產(chǎn)公司計(jì)劃在倫敦某個(gè)初級市場上市。

同時(shí)，投資者也能以現(xiàn)金購買私人退休年金保險(xiǎn)或海外債券的方式投資農(nóng)業(yè)用地。

然而，只有那些在倫敦另類投資市場的上市公司持續(xù)投資兩年以上的人，才有資格獲得不動產(chǎn)投資信托稅項(xiàng)的寬免。

寶馬地產(chǎn)公司首席執(zhí)行官馬克?杜斯徹尼斯說:“投資者對此顯示出濃厚的興趣?！?/p>

“總體而言，他們分為三種類型:將投資作為遺產(chǎn)稅計(jì)劃工具的年長者 ；為養(yǎng)老金和下一資的青壯年 ；還有持有高凈值的個(gè)體投資者，如股票經(jīng)紀(jì)人和認(rèn)可此為投資多樣化好途徑的運(yùn)動員?！毕嚓P(guān)的投資者將在近期通過寶馬地產(chǎn)公司進(jìn)行投資。

杜斯徹尼斯說:“現(xiàn)在，我們已經(jīng)籌集了足夠的資金去購買兩個(gè)農(nóng)場。同時(shí)，我們目前正對齊聚了五種不動產(chǎn)類型的候選名單進(jìn)行評估?！?/p>

“我們打算在5月上旬到7月初這段時(shí)間里籌集更多的資金，最多能籌集到2000萬英鎊。畢竟，那里只有那么多的農(nóng)業(yè)用地可以買賣?！?/p>

位列候選名單上的農(nóng)場在林肯郡、劍橋郡和漢普郡，它們都是不折不扣的可耕種土地。

“鑒于當(dāng)前高昂的小麥價(jià)格，這些土地將被用于種植谷類作物?！倍潘箯啬崴拐f。

然而，這個(gè)方案并不適用于那些看起來需要在短期內(nèi)收回現(xiàn)金的投資者，因?yàn)樵谠摴灸甑咨鲜兄?，投資者比較難以將他們的投資收益兌換為現(xiàn)金。

此外，投資者還會面臨物價(jià)上漲得難以承受的風(fēng)險(xiǎn)。西文投資管理公司的賈斯汀?厄克特?斯圖爾特相信，像小麥這樣的軟性商品的價(jià)格過高。

他說:“食品價(jià)格在近來的幾個(gè)月里如氣球般膨脹，現(xiàn)在它還維持在最高水平。我猜想，此事的真實(shí)性還沒有被證實(shí)，而價(jià)格將在年底前開始回落會成為最終結(jié)果?！?/p>

但是，英國土地的價(jià)格還有不斷上漲的空間，因?yàn)橛恋氐膬r(jià)格還遠(yuǎn)遠(yuǎn)落在其他國家的后面。

在歐洲的某些地方如丹麥和愛爾蘭，那里的耕地價(jià)值已經(jīng)是英國的兩倍以上。所以，這些國家的買主乘機(jī)利用當(dāng)?shù)剞r(nóng)業(yè)用地投資的盛況賺錢。

杜斯徹尼斯說:“如果你在那些國家留意土地的價(jià)值，此時(shí)你會發(fā)現(xiàn)土地價(jià)格還會在一段較長的時(shí)間內(nèi)持續(xù)上漲。我們認(rèn)為有一個(gè)原因，價(jià)格上漲是一個(gè)長期的趨勢，現(xiàn)在才剛剛開始。”

耕地稅率的幾種情況

那么稅率又會是怎么樣的呢？

被積極耕種的土地可能已被寬免了100%的遺產(chǎn)稅，這意味著這類土地不具備在不動產(chǎn)投資信托上的用途，投資者應(yīng)該放棄這類地產(chǎn)。

如果投資者自己開墾這塊土地，那么在兩年之后，在這塊農(nóng)業(yè)用地上他就能被寬免100%遺產(chǎn)稅。如果投資者跟一個(gè)農(nóng)夫簽署了一份讓其去耕種這塊土地的合同，投資者只要愿意與農(nóng)夫共同承擔(dān)一切收益和損失，同樣會在兩年后得到遺產(chǎn)稅的100%寬免。如果投資者將這塊土地出租給某個(gè)農(nóng)夫，在七年之后他才有資格得到稅項(xiàng)的寬免。

在遺產(chǎn)稅的談判中，農(nóng)舍是一塊“灰色地帶”。土地法庭的法官曾經(jīng)說過，土地所有者只有在每天都耕種這塊土地的基礎(chǔ)上，才能被免除農(nóng)舍稅項(xiàng)。

相關(guān)鏈接

英國與土地有關(guān)的稅收分中央稅和地方稅兩大類。中央稅種有所得稅、增值稅、遺產(chǎn)稅、印花稅；地方稅種有財(cái)產(chǎn)稅，包括不動產(chǎn)稅和經(jīng)營性不動產(chǎn)稅。與農(nóng)業(yè)土地相關(guān)的幾種稅收主要是所得稅、遺產(chǎn)稅、印花稅和營業(yè)房產(chǎn)稅四種。

所得稅。針對從不動產(chǎn)中得到的定期回報(bào)，由中央政府負(fù)責(zé)征收。公司買賣土地繳公司所得稅，稅率為33%。

遺產(chǎn)稅。在英國，不動產(chǎn)稅中最早引進(jìn)的是遺產(chǎn)稅。目前對超過 26.3萬英鎊的不動產(chǎn)的稅率是 40%。

篇10

第一階段從1980－1987年，為無投資或忽視投資階段。保險(xiǎn)公司的資金基本上進(jìn)入了銀行，形成銀行存款；

第二階段從1987－1995年，為無序投資階段。由于經(jīng)濟(jì)增長過熱，同時(shí)又無法可循，導(dǎo)致盲目投資，房地產(chǎn)、有價(jià)證券、信托、甚至借貸，無所不及，從而形成大量不良資產(chǎn)；

第三階段始于1995年10月，為逐步規(guī)范階段。1995年以來，《保險(xiǎn)法》、《中華人民共和國銀行法》等有關(guān)金融法律法規(guī)先后頒布，但由于限制過緊，加之1996年5月1日以來的七次利率調(diào)整，給保險(xiǎn)業(yè)發(fā)展帶來了新的問題，因而，政府曾多次調(diào)整保險(xiǎn)投資方式，1998年以來先后允許同業(yè)拆借、購買中央企業(yè)AA十公司債券、保險(xiǎn)資金間接入市，并不斷調(diào)整入市比例，尤其是近期保監(jiān)會公布的把投資連接保險(xiǎn)的投資比例放寬至100％，為拓寬保險(xiǎn)投資渠道奠定了基礎(chǔ)。

基于我國目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于起飛階段，在經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)軌過程中投資工具有限、規(guī)范交易的制度及組織有待完善，對投資市場的監(jiān)控和引導(dǎo)乏力，保險(xiǎn)投資應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：

首先，保險(xiǎn)公司的投資應(yīng)在遵循安全性原則的前提下達(dá)到盡可能多的盈利。因?yàn)楸ｋU(xiǎn)公司是企業(yè)，在確保其資金運(yùn)用安全的條件下，要以盈利為目標(biāo)，從而保證資產(chǎn)的保值增值。這樣不僅有利于保險(xiǎn)公司經(jīng)營規(guī)模的擴(kuò)大，而且有利于其賠償能力的增強(qiáng)。

其次，完善投資環(huán)境。一個(gè)完善的投資環(huán)境，應(yīng)包括有效的投資工具、公平的交易規(guī)則以及保證這種制度有效貫徹的組織，即投資工具的多樣化、交易規(guī)則的規(guī)范化、交易方式的靈活化、投資監(jiān)管的有效化，以保證保險(xiǎn)資金運(yùn)用的安全、有效和暢通。

一、完善投資工具

由于保險(xiǎn)投資涉及不動產(chǎn)投資及金融市場的投資，因而投資工具包括不動產(chǎn)投資和金融市場的金融工具。其中，金融市場的投資是保險(xiǎn)投資的主體，因而金融工具的完善至關(guān)重要。其投資工具包括：債券、股票、票據(jù)、貸款、存款、外匯。其中；票據(jù)屬于短期金融工具，分為匯票、支票和本票；債券和股票屬于中長期金融工具，債券分為政府債券、金融債券和公司債券，政府債券分為公債券、國庫券和地方政府債券；股票，含普通股和優(yōu)先股。

金融市場的投資工具應(yīng)該是長期、短期和不定期的結(jié)合體，安全性、盈利性和流動性不同層次的匹配，以便不同投資者根據(jù)自身業(yè)務(wù)特點(diǎn)選擇，可利用靈活多樣的投資工具，有利于保險(xiǎn)投資者的選擇，進(jìn)行投資組合，也有利于提高其變現(xiàn)能力。就總體而言，保險(xiǎn)公司應(yīng)根據(jù)金融市場的成熟程度以及自身業(yè)務(wù)的特點(diǎn)選擇投資工具。如在金融市場尚不成熟時(shí)，應(yīng)選擇流動性強(qiáng)、安全性高的投資工具。但壽險(xiǎn)投資則宜選擇安全性和盈利性均較高的投資工具，而不十分要求其流動性。同時(shí)，應(yīng)建立與投資工具相配套的避險(xiǎn)工具，如期權(quán)交易、期貨交易，以防范和分散投資風(fēng)險(xiǎn)。

二、完善涉及保險(xiǎn)投資的法規(guī)

投資法規(guī)的完善，在于建立保證投資市場公平、有效交易的法律法規(guī)和制度，如不動產(chǎn)交易法、證券交易法、票據(jù)法、保險(xiǎn)法、擔(dān)保法等，保證市場交易有據(jù)可依。

理順投資監(jiān)管機(jī)構(gòu)的關(guān)系。法律的真正價(jià)值在于它的實(shí)施。為保證有關(guān)投資法律法規(guī)的有效實(shí)施，必須建立相應(yīng)的組織來保證。這些組織包括投資的行政主管部門以及配合行政主管部門實(shí)施的司法機(jī)構(gòu)，如投資主管部門、工商行政管理局、法院、仲裁機(jī)構(gòu)，并且保證這些組織的合理分工與協(xié)作，嚴(yán)格按照法律法規(guī)或規(guī)章辦事，切實(shí)保證投資法律法規(guī)和規(guī)章制度的有效實(shí)施，嚴(yán)禁任何組織或個(gè)人凌駕于祛律規(guī)章之上。

三、保險(xiǎn)投資方式多樣化

在保險(xiǎn)投資方式的選擇方面，基于我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于騰飛階段，金融市場發(fā)育不全，基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)資金缺乏，而這些產(chǎn)業(yè)投資回報(bào)率較高，應(yīng)允許抵押貸款或有區(qū)域選擇的不動產(chǎn)投資；無限度的政府債券投資、有一定限度的金融債券投資和限制較嚴(yán)的股票與公司債券投資；長期銀行存款在目前是必要的。從長遠(yuǎn)看，待我國金融市場發(fā)育完善，則可轉(zhuǎn)向證券投資。

四、在放松投資方式的同時(shí)控制投資的比例

從政府監(jiān)管的角度看，在放松投資方式規(guī)定的同時(shí)，如允許投資于有價(jià)證券、不動產(chǎn)、抵押貸款、銀行存款等，同時(shí)應(yīng)規(guī)定投資比例、前者是為了提高保險(xiǎn)投資的盈利能力，多種投資方式，為保險(xiǎn)公司提供可供選擇的靈活的投資工具，從而，為保險(xiǎn)公司提高投資回報(bào)率創(chuàng)造條件，當(dāng)然，也為理智的保險(xiǎn)公司投資者提高投資組合來控制風(fēng)險(xiǎn)提供選擇機(jī)會；后者則為控制投資風(fēng)險(xiǎn)提供條件。這一比例分為方式比例和主體比例，方式比例規(guī)定風(fēng)險(xiǎn)比較大的投資方式所占總投資的比例，可有效控制有關(guān)高風(fēng)險(xiǎn)投資方式所帶來的投資風(fēng)險(xiǎn)主體比例可有效控制有關(guān)籌資主體所帶來的投資風(fēng)險(xiǎn)，從而為控制投資風(fēng)險(xiǎn)提供條件。主體比例也應(yīng)按投資方式的風(fēng)險(xiǎn)情況分別對待，對于高風(fēng)險(xiǎn)的籌資主體、高風(fēng)險(xiǎn)的投資方式，其比例應(yīng)低一些，如購買同一公司股票不得超過投資的5％；購買同一公司債券不得超過投資的5％；購買同一公司的不動產(chǎn)不得超過投資的3％；對每一公司的抵押貸款不得超過投資的3％；對于較安全的投資方式但存在一定風(fēng)險(xiǎn)的籌資主體，其比例便可高一些，如存款于每一銀行不得超過投資的10％。保險(xiǎn)投資必須強(qiáng)調(diào)盈利，提高保險(xiǎn)公司的償付能力。但由于某項(xiàng)投資報(bào)酬是該項(xiàng)投資所具風(fēng)險(xiǎn)的函數(shù)，如對保險(xiǎn)資金運(yùn)用不加以限制，勢必趨向風(fēng)險(xiǎn)較大的投資，以期獲得較大的報(bào)酬，而危及保險(xiǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)的穩(wěn)健。因?yàn)槊恳环N技資方式的風(fēng)險(xiǎn)大小不同，一般而言，高盈利的投資方式伴隨著高風(fēng)險(xiǎn)，低風(fēng)險(xiǎn)的投資方式則伴隨著低盈利，顯然，全部用于盈利性高的投資方式，必將使保險(xiǎn)公司面臨著全面的高風(fēng)險(xiǎn)，使被保險(xiǎn)人有可能得不到應(yīng)有的保險(xiǎn)保障，也不利于保險(xiǎn)公司的生存和發(fā)展，因而，為了保證保險(xiǎn)投資的盈利性，同時(shí)控制高風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)規(guī)定有關(guān)高風(fēng)險(xiǎn)投資方式所占的比例。同時(shí)，在市場經(jīng)濟(jì)條件下，任何工商或金融企業(yè)均有破產(chǎn)的可能性，無論采用風(fēng)險(xiǎn)大的亦或風(fēng)險(xiǎn)小的投資方式，保險(xiǎn)公司都會面臨著籌資主體對保險(xiǎn)投資所帶來的風(fēng)險(xiǎn)，因此為了控制每一籌資主體給保險(xiǎn)公司所帶來的風(fēng)險(xiǎn)，必須規(guī)定投資于每一籌資主體的比例。新晨

五、壽險(xiǎn)和非壽險(xiǎn)的保險(xiǎn)投資應(yīng)有所區(qū)別

由于壽險(xiǎn)是長期保險(xiǎn)，許多壽險(xiǎn)帶有儲蓄性，更強(qiáng)調(diào)安全性，因而，一般可用于安全性和盈利性高、但流動性較低的投資方式，如不動產(chǎn)、貸款；非壽險(xiǎn)是短期保險(xiǎn)，要求流動性強(qiáng)，不宜過多投資于不動產(chǎn)投資，而應(yīng)投資于股票、存款。同時(shí)，從風(fēng)險(xiǎn)控制看，壽險(xiǎn)公司投資的比例在主體比例方面，應(yīng)嚴(yán)于非壽險(xiǎn)，因?yàn)閴垭U(xiǎn)期限長、帶有儲蓄性，控制主體比例，便于保證保險(xiǎn)公司的償付能力，從而保護(hù)被保險(xiǎn)人的合法權(quán)益。

六、加強(qiáng)對保險(xiǎn)公司償付能力的監(jiān)管